項(xiàng)目初步分析

1、佛山市企業(yè)家協(xié)會(huì)總部大廈項(xiàng)目初步分析   目錄第一部分.項(xiàng)目摘要第二部分.項(xiàng)目概況第三部分.項(xiàng)目外部環(huán)境分析第四部分.項(xiàng)目?jī)?nèi)部環(huán)境分析第五部分.周邊樓盤(pán)搜索第六部分.項(xiàng)目定位初擬  第一部分.項(xiàng)目摘要項(xiàng)目名稱(chēng)：佛山市企業(yè)家協(xié)會(huì)大夏建設(shè)單位：佛山市企業(yè)家協(xié)會(huì)建設(shè)地點(diǎn)：東平新城商樂(lè)智城項(xiàng)目定位：企業(yè)家協(xié)會(huì)總部大廈、甲級(jí)寫(xiě)字樓  第二部分.項(xiàng)目概況項(xiàng)目背景      東平新城，處于佛山市中南部，以東平河為界，跨禪城、順德兩區(qū)。由同濟(jì)路、南海大道北滘環(huán)鎮(zhèn)西路、佛山一環(huán)南線(xiàn)、325國(guó)道圍合而成，

2、總規(guī)劃面積88.6平方公里。東平新城是佛山未來(lái)城市新中心，2003年啟建，2006年省運(yùn)會(huì)前完成了東平大橋、世紀(jì)蓮體育中心、新聞中心等重點(diǎn)項(xiàng)目的建設(shè)，并完成了優(yōu)質(zhì)供水工程、綜合管溝工程、佛山公園一期工程等基礎(chǔ)建設(shè)項(xiàng)目， 綠化率達(dá)40%，初步形成了新城核心區(qū)的空間框架。2007、2008年，東平新城進(jìn)行重新定位和規(guī)劃調(diào)整，2009年起掀起第二輪建設(shè)熱潮，總投資220多億元的公共文化綜合體、交通樞紐中心、商務(wù)中心、“CBD”A區(qū)、汾江路南延、嶺南大道南延、東平學(xué)校等十多項(xiàng)重點(diǎn)項(xiàng)目全面鋪開(kāi)。      本項(xiàng)目位于東平新城核心區(qū)域，

3、是佛山政府2011年重點(diǎn)打造的商樂(lè)智城的重要組成部分。項(xiàng)目用地本項(xiàng)目位于東平新城核心區(qū)域，華章道以東，君蘭路以南，文華南路以西，富華路以北。西靠佛山公園，東臨交通樞紐中心，北抵新聞中心及市政府綜合服務(wù)大樓、城市廣場(chǎng)、城市展廳、城市綜合體等。地鐵1號(hào)線(xiàn)、地鐵3號(hào)線(xiàn)、城際軌道接駁進(jìn)新城，地鐵世紀(jì)蓮站就位于項(xiàng)目一側(cè)。自駕車(chē)方面5分鐘可進(jìn)一環(huán)，鄰近佛山大道，從裕和路上嶺南大道過(guò)東平橋，直達(dá)季華商圈。規(guī)劃總用地面積為14.53萬(wàn)平方米，計(jì)容總建筑面積11.83萬(wàn)平方米。  第三部分.項(xiàng)目外部環(huán)境分析       &

4、#160;                                                從項(xiàng)目?jī)r(jià)值看項(xiàng)目發(fā)展機(jī)會(huì)

5、1、城市發(fā)展視角廣佛同城都市圈價(jià)值廣佛聯(lián)合，打造珠三角的核心城市群落，佛山將成為廣佛都市圈次中心  廣佛肇都市圈發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃：     珠三角城市經(jīng)濟(jì)群聚合廣州香港區(qū)域發(fā)展中軸的各項(xiàng)核心職能，構(gòu)建凝聚區(qū)域核心競(jìng)爭(zhēng)力的區(qū)域發(fā)展空間“脊梁”。*      針對(duì)廣州城市空間發(fā)展戰(zhàn)略中的“西聯(lián)”內(nèi)容，佛山明確提出“東承”戰(zhàn)略，在發(fā)展規(guī)劃中把“優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、資源共享、錯(cuò)位發(fā)展”作為思考背景，主動(dòng)接受廣州的輻射。*      作為廣佛區(qū)域經(jīng)濟(jì)體的次核心

6、，依托高速公路、國(guó)道、鐵路、城際軌道交通，形成對(duì)粵北山區(qū)、廣西等周邊?。▍^(qū)）的輻射。*      2009年3月20日，廣州市佛山市同城化建設(shè)合作框架協(xié)議正式簽訂；*      2009年9月25日，廣佛同城化發(fā)展規(guī)劃出臺(tái)。 1、城市發(fā)展視角2006年，“2+5組團(tuán)”規(guī)劃出臺(tái)，確立大佛山城市組團(tuán)發(fā)展思路，東平新城確立為中心組團(tuán)新城區(qū)  “2+5” 組團(tuán)規(guī)劃*      現(xiàn)代化組團(tuán)式城市建設(shè)工程：規(guī)劃建設(shè)兩個(gè)萬(wàn)人口以上

7、的新城區(qū)中心組團(tuán)與大良-容桂-倫教組團(tuán)、五個(gè)萬(wàn)萬(wàn)人口的新城區(qū)*      城區(qū)為“多級(jí)組團(tuán)、軸向發(fā)展”的空間結(jié)構(gòu)，以中心組團(tuán)為中心。各組團(tuán)由多個(gè)分組團(tuán)或片區(qū)構(gòu)成。*      規(guī)劃通過(guò)區(qū)域綠地、城市基礎(chǔ)設(shè)施的布局引導(dǎo)作用，強(qiáng)化這一結(jié)構(gòu)的形成。 *      中心組團(tuán)新城區(qū)東平新城是佛山中心組團(tuán)核心部分，將作為大佛山未來(lái)的新中心區(qū)，即商貿(mào)金融、文化教育、休閑娛樂(lè)和信息服務(wù)的中心。 2、商圈發(fā)展視角佛山商業(yè)市場(chǎng)目前主要有五大商圈，除祖廟商圈

8、以傳統(tǒng)商業(yè)為主外，其他商圈主要依托集中商業(yè)發(fā)展  2、商圈發(fā)展視角從城市發(fā)展規(guī)律來(lái)看，城市的核心商圈將隨著城市的發(fā)展和人口的遷移而發(fā)生轉(zhuǎn)移      *隨著城市的發(fā)展，城市人口的增加，城區(qū)的不斷擴(kuò)張，城市中的人口分布也將產(chǎn)生變化；     *越來(lái)越多的人口由老城區(qū)遷入新城區(qū)居住，城市的人口重心將發(fā)生轉(zhuǎn)移；     *隨著人口重心的轉(zhuǎn)移，以及老商圈交通、配套等問(wèn)題的日益顯現(xiàn)，新的商圈將會(huì)崛起，并逐步取代老商圈的地位 2、商圈發(fā)展視角東平新

9、城周邊幾個(gè)鎮(zhèn)區(qū)常住人口約90萬(wàn)，且基本為經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)，高端消費(fèi)人群云集  2、商圈發(fā)展視角商業(yè)放量+高端消費(fèi)人群支撐，根據(jù)城市核心商圈遷移規(guī)律，東平新城商圈有望成為未來(lái)佛山新的核心商圈       * 隨著佛山城市向南的發(fā)展，人口向南部遷移，東平新城商圈與季華路商圈將承接祖廟商圈的地位，成為新的城市核心商圈；      * 根據(jù)典型哈夫商業(yè)模型，商業(yè)的吸引力與商業(yè)面積成正比，從各商圈商業(yè)體量和競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系來(lái)看，未來(lái)東平新城商圈與季華路商圈商業(yè)供應(yīng)面積最大

10、，具備成為城市新核心商圈的條件；      * 從消費(fèi)人群看，東平新城周邊具備高端消費(fèi)人群基礎(chǔ)，且其人口基數(shù)將隨著周邊開(kāi)發(fā)不斷增加，為東平新城商圈提供了進(jìn)一步發(fā)展的保障。 2、商圈發(fā)展視角由已知項(xiàng)目預(yù)知，東平新城未來(lái)3年新增商業(yè)體量共近50萬(wàn)方；其中集中商業(yè)超過(guò)20萬(wàn)方，聚集效應(yīng)明顯   3、寫(xiě)字樓發(fā)展現(xiàn)狀 佛山第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對(duì)落后，商務(wù)辦公市場(chǎng)基礎(chǔ)薄弱,專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓產(chǎn)品較少*佛山制造業(yè)發(fā)達(dá)，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對(duì)落后，服務(wù)行業(yè)比重低于全國(guó)平均水平，處于起步階段  

11、0;   目前佛山企業(yè)主流辦公場(chǎng)所仍停留在廠房、商住綜合樓，商務(wù)公寓、專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓市場(chǎng)占比較小。高檔次寫(xiě)字樓的缺乏與佛山企業(yè)的形象、產(chǎn)業(yè)升級(jí)之間的矛盾，一直制約著佛山寫(xiě)字樓的整體檔次、銷(xiāo)售價(jià)格和租憑價(jià)格的提升。 廠房辦公最原始的商務(wù)辦公環(huán)境，檔次低，形象差，但因佛山大量實(shí)業(yè)型中小企業(yè)的現(xiàn)狀而大量存在商住混合辦公中小型企業(yè)，對(duì)價(jià)格較低、面積小的商住樓需求較旺盛 存在問(wèn)題：檔次低，商務(wù)配套不全，物管差，功能混雜， 難適應(yīng)現(xiàn)代商務(wù)發(fā)展的要求，銷(xiāo)售情況理想，但出租空置率高商務(wù)公寓商住樓與專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓過(guò)渡產(chǎn)品，受注重企業(yè)形象但實(shí)力有限，無(wú)法進(jìn)入寫(xiě)字樓門(mén)檻的中小型企業(yè)追捧；存在問(wèn)

12、題：形象相對(duì)于專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓仍顯較低寫(xiě)字樓真正意義上的高端專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓歷史并不長(zhǎng)，從07年環(huán)球國(guó)際廣場(chǎng)等項(xiàng)目開(kāi)始；完全意義上的高檔寫(xiě)字樓的出現(xiàn)是佛山寫(xiě)字樓市場(chǎng)的新時(shí)期 3、寫(xiě)字樓發(fā)展現(xiàn)狀 目前已經(jīng)形成了祖廟-汾江路、季華路、千燈湖三個(gè)商務(wù)板塊 3、寫(xiě)字樓發(fā)展現(xiàn)狀 祖廟-汾江路板塊：形象不佳,內(nèi)部設(shè)施陳舊,使用率低,除個(gè)別項(xiàng)目外，租金和售價(jià)水平普遍偏低*       2007年之前建成的中檔寫(xiě)字樓,月租金區(qū)間為25-45元*      普遍與商場(chǎng)混雜,商

13、務(wù)形象無(wú)法彰顯,出租率低,車(chē)位不足,交通擁擠,內(nèi)部設(shè)施陳舊*       從2007年開(kāi)始,陸續(xù)有專(zhuān)業(yè)甲級(jí)寫(xiě)字樓/中高端寫(xiě)字樓推出;月租金為60-70元,單價(jià)為7000-11800元*      對(duì)比周邊城市寫(xiě)字樓租金和售價(jià)偏低廣州商務(wù)中心區(qū)租金（元/月/平米）廣州體育中心商務(wù)中心區(qū)110-160廣州珠江新城商務(wù)中心區(qū)100-250  項(xiàng)目入住企業(yè)售價(jià)/租金環(huán)球國(guó)際廣場(chǎng)服務(wù)業(yè)企業(yè),企業(yè)營(yíng)業(yè) 管理部門(mén),國(guó)內(nèi)外企業(yè)的佛山駐點(diǎn)均價(jià)約10800元/平米；目前租金約60-70

14、元/平米7月國(guó)際商業(yè)中心服務(wù)業(yè)企業(yè),企業(yè)營(yíng)業(yè) 管理部門(mén),國(guó)內(nèi)外企業(yè)的佛山駐點(diǎn)均價(jià)約11800元/平米（含2000元/平米裝修）;租金60元/平米7月嶺南大廈整體均價(jià)約7000-8000元/平米 3、目前寫(xiě)字樓發(fā)展現(xiàn)狀 季華路板塊:目前而言，季華路板塊是三大板塊中商務(wù)氣氛最為成熟的區(qū)域,檔次稍高*       寫(xiě)字樓物業(yè)沿季華路兩岸分布, 多為機(jī)構(gòu)大企業(yè)自有物業(yè)或出租物業(yè)，檔次稍高，樓齡長(zhǎng), 09年起陸續(xù)有新項(xiàng)目放量，整體均價(jià)約11000-13000元/平米 3、目前寫(xiě)字樓發(fā)展現(xiàn)狀 千燈湖板塊:聚

15、集了金融或行政事業(yè)機(jī)關(guān)的自有辦公物業(yè)，僅有少量出租物業(yè)，市場(chǎng)化程度低* 片區(qū)定位為高新技術(shù)金融后臺(tái)服務(wù)中心, 此片區(qū)商務(wù)辦公初步啟動(dòng)，60%以上為金融企業(yè)自用型寫(xiě)字樓* 為高新服務(wù)企業(yè)總部或區(qū)域中心自用型寫(xiě)字樓，2010年陸續(xù)投入建設(shè)及使用 目前有少量出租寫(xiě)字樓,樓齡長(zhǎng),設(shè)備陳舊,租金低   第四部分.項(xiàng)目?jī)?nèi)部環(huán)境分析                  &#

16、160;                                      總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)1、區(qū)域發(fā)展趨勢(shì)市政府重點(diǎn)工程 東平新城日趨成熟     作為佛山市的市級(jí)強(qiáng)核心，東平河一河

17、兩岸區(qū)域?qū)⑿纬伞皷|平商圈”，由魁奇路以南、東平水道兩岸區(qū)域組成，依托東平水道實(shí)行功能分區(qū)發(fā)展，南片以商務(wù)主導(dǎo)，北片以商業(yè)主導(dǎo)，依托廣佛地鐵優(yōu)先設(shè)置主題商業(yè)街等相對(duì)集中的新興商業(yè)區(qū)，并將依托六大中心，承載東平新城核心競(jìng)爭(zhēng)力。東平新城的定位為：     佛山市的中心城區(qū)     中央商務(wù)區(qū)     總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)     公共服務(wù)配套區(qū)     具有濃郁嶺南風(fēng)貌的綠色新城 2、城市發(fā)展視角東

18、平新城：大手筆配套全面啟動(dòng)?xùn)|平新城城市化升級(jí)，奠定東平新城未來(lái)中心區(qū)地位 目前，首批重點(diǎn)配套工程包括東平大橋、世紀(jì)蓮體育館、佛山公園首期、新聞中心已落成 *下階段重點(diǎn)工程包括：坊城：09年8月動(dòng)工，預(yù)計(jì)5年內(nèi)建成公共建筑：30.4萬(wàn)平米，包括：博物館2.87萬(wàn)平米，圖書(shū)館5.7萬(wàn)平米；科技館3.94萬(wàn)平米，少年宮3.46萬(wàn)平米；檔案館5.3萬(wàn)平米，文展中心6.43萬(wàn)平米；藝術(shù)中心2.4萬(wàn)平米，藝術(shù)村0.3萬(wàn)平米；商業(yè)建筑：36.39萬(wàn)平米，包括：書(shū)城7.81萬(wàn)平米，寫(xiě)字樓15.1萬(wàn)平米；美食城9.13萬(wàn)平米，酒店4.35萬(wàn)平米交通樞紐中心：年底開(kāi)工，2012年建成東平學(xué)校：

19、已開(kāi)工，2010年9月建成 2、城市發(fā)展視角東平新城：立體路網(wǎng)及軌道交通全面連通大佛山、對(duì)接廣州，締造珠三角一小時(shí)商務(wù)圈*軌道交通：目前規(guī)劃有5條軌道（1、3、6、7、8號(hào)）線(xiàn)路通過(guò)，全面連通大佛山，對(duì)接廣州；*城際干線(xiàn)：廣佛環(huán)線(xiàn)、廣佛珠城際環(huán)線(xiàn)、珠三角城際環(huán)線(xiàn)將在此交匯，實(shí)現(xiàn)1小時(shí)內(nèi)通達(dá)珠三角任何城市；*交通樞紐中心：珠三角地區(qū)集2條地鐵線(xiàn)、3條城際軌道線(xiàn)交匯的大型交通樞紐。 *交通路網(wǎng)：東平新城將打造“三橫五縱”主干路網(wǎng)。其中五縱是指佛山大道、汾江南路、嶺南大道北、文華南路與南海大道，三橫是指裕和路、富華路與荷岳路。在與佛山傳統(tǒng)核心城區(qū)的連接上，將新增3條橋梁或隧道，分

20、別連通汾江南路、文化南路及南海大道。 3、立體交通樞紐   商業(yè)核心旺地   項(xiàng)目所在新城區(qū)目前擁有的公交路線(xiàn)為110路、118路、210路，途徑世紀(jì)蓮體育館、裕和路，與項(xiàng)目一路之隔。未來(lái)有三路地鐵、城際軌道接駁進(jìn)新城，地鐵世紀(jì)蓮站就位于項(xiàng)目一側(cè)。自駕車(chē)方面5分鐘可進(jìn)一環(huán)，鄰近佛山大道，從裕和路上嶺南大道過(guò)東平橋，直達(dá)季華商圈。  3、立體交通樞紐交通樞紐中心    立體換乘系統(tǒng)    集城際輕軌、公交交通、城巴、的士、地鐵及其它少量長(zhǎng)途客運(yùn)等功能于一體，東平新城交

21、通樞紐中心所在的整個(gè)項(xiàng)目（包括上蓋物業(yè)），已定名為“東平廣場(chǎng)”（M city） 東平廣場(chǎng)預(yù)計(jì)總投資28億元，總用地面積8萬(wàn)多平方米，建筑面積約60萬(wàn)平方米，包括7萬(wàn)平方米的東平新城交通樞紐中心（位于東平廣場(chǎng)的首層、-2層、-1層）。    全部項(xiàng)目將計(jì)劃分三期建設(shè)，首期將在未來(lái)3年內(nèi)完成，其中綜合交通樞紐設(shè)施部分，預(yù)計(jì)將在2012年完成并交付使用。 4、地鐵價(jià)值視角本項(xiàng)目直接對(duì)接佛山地鐵6號(hào)線(xiàn)站點(diǎn)出口，并緊鄰地鐵1號(hào)線(xiàn)、3號(hào)線(xiàn)，軌道交通價(jià)值明顯* 根據(jù)佛山市快速軌道交通線(xiàn)網(wǎng)規(guī)劃，將有地鐵1號(hào)線(xiàn)（延長(zhǎng)線(xiàn)）、地鐵3號(hào)線(xiàn)、地鐵6號(hào)線(xiàn)經(jīng)過(guò)東平

22、新城核心區(qū)1號(hào)線(xiàn)：廣佛線(xiàn)，由路洲-廣州瀝滘，目前首段西朗-魁奇路已開(kāi)通，南延線(xiàn)將穿過(guò)東平河到達(dá)東平新城核心區(qū)3號(hào)線(xiàn)：獅山-容桂，由獅山出發(fā)，經(jīng)過(guò)禪城、順德北部，到達(dá)大良、容桂，穿越東平新城核心區(qū)，聯(lián)系獅山組團(tuán)、中心組團(tuán)和大良容桂組團(tuán)6號(hào)線(xiàn)：九江-平洲，由九江出發(fā)，經(jīng)過(guò)順德北部、桂城，到達(dá)平洲，穿越東平新城核心區(qū)，聯(lián)系中心組團(tuán)和九江龍江組團(tuán)* 本項(xiàng)目直接對(duì)接6號(hào)線(xiàn)站點(diǎn)出口，并緊鄰1號(hào)線(xiàn)、3號(hào)線(xiàn)出口，地鐵交通優(yōu)勢(shì)明顯4、地鐵價(jià)值視角地鐵對(duì)于沿線(xiàn)物業(yè)的影響主要是來(lái)自交通的高效率和變輸能力，以及人群的集中能力* 地鐵對(duì)房地產(chǎn)影響最直接的結(jié)果，除了促進(jìn)市場(chǎng)格局的重整，還對(duì)住宅價(jià)值產(chǎn)生

23、影響。* 從地產(chǎn)市場(chǎng)格局來(lái)說(shuō)，地鐵不僅會(huì)加速沿線(xiàn)片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和成熟，還會(huì)加速片區(qū)價(jià)值的重組* 中低檔房地產(chǎn)密集的片區(qū)相對(duì)于高端房地產(chǎn)密集的片區(qū)升值空間會(huì)更大一些，而新開(kāi)發(fā)區(qū)域也相對(duì)于老開(kāi)發(fā)城區(qū)、在前景預(yù)期方面更勝一籌。   4、地鐵價(jià)值視角地鐵通過(guò)高效的交通運(yùn)輸能力及人群集中能力，將顯著提升沿線(xiàn)土地及物業(yè)價(jià)值 4、地鐵價(jià)值視角地鐵對(duì)于600m范圍內(nèi)區(qū)域的物業(yè)具有顯著的增值效應(yīng)，本項(xiàng)目與地鐵無(wú)縫對(duì)接，將享受最大的地鐵增值效應(yīng)*     通過(guò)對(duì)大量的案例研究和實(shí)際成交案例的分析，地鐵對(duì)于房地

24、產(chǎn)的價(jià)格影響呈現(xiàn)階段性的增長(zhǎng)趨勢(shì)，伴隨著地鐵建設(shè)進(jìn)度的不同和貫通運(yùn)營(yíng)的狀況而有所差異*     深圳地鐵自99年公開(kāi)規(guī)劃信息以來(lái)便已開(kāi)始影響深圳房地產(chǎn)，2002年開(kāi)始建設(shè)至2004年投入運(yùn)營(yíng)期間，地鐵對(duì)深圳房地產(chǎn)的影響表現(xiàn)尤為明顯。*     地鐵二期工程目前已經(jīng)開(kāi)始建設(shè)，至2010年全線(xiàn)通車(chē)之后，地鐵對(duì)深圳房地產(chǎn)價(jià)值的影響將會(huì)逐步減少。而地鐵沿線(xiàn)物業(yè)的開(kāi)發(fā)將會(huì)進(jìn)入新的階段，沿線(xiàn)物業(yè)所占的比重逐步增加。 注：地鐵對(duì)房地產(chǎn)的影響的有效距離一般在1000米的范圍內(nèi)  第五部分.周邊樓盤(pán)搜索東平新城五分鐘商圈   項(xiàng)目周邊高尚住宅林立，約16000戶(hù)的居住人口均在項(xiàng)目五分鐘車(chē)程之內(nèi)，將是項(xiàng)目強(qiáng)大的目標(biāo)消費(fèi)人群。 項(xiàng)目基本信息歡樂(lè)智城    華南后商務(wù)時(shí)代CBD     CBD商貿(mào)金融中心,是東平新城發(fā)展的重中之重，其總占