項目后評估作業(yè)指引

1、項目后評估作業(yè)指引編號： BJLW-ZD-運 -06編碼： V1 頁碼：第 71頁 共16頁項目后評估作業(yè)指引編制日期審核日期批準日期修訂記錄日期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準人編號： BJLW-ZD-運 -06編碼： V1 頁碼：第 72頁 共16頁104編號： BJLW-ZD-運 -06編碼： V1 頁碼：第 73頁 共16頁1. 總則1.1 定義項目后評估指房地產(chǎn)項目的開發(fā)、 銷售工作 基本結(jié)束后，對項目實施全過程進行回顧、 分析， 從而總結(jié)項目開發(fā)的經(jīng)驗、 教訓從而形成知識管 理的過程。1.2 目的客觀、全面地評價項目開發(fā)情況； 總結(jié)經(jīng)驗、 教訓，實現(xiàn)持續(xù)改進。1.3 核心內(nèi)容 后評

2、估工作的核心內(nèi)容包括兩方面：一是“項目可行性研究報告” 、“項目定位報告”、“項 目規(guī)劃設(shè)計方案”、“全過程成本管理指標” 等集 團批復文件與最終實際完成情況的對比分析； 二 是開發(fā)過程中突出的經(jīng)驗與教訓的提煉總結(jié)。1.4 后評估工作原則1.4.1 客觀性依據(jù)已發(fā)生的真實數(shù)據(jù)， 對項目操作過程中 的實際情況進行分析研究。1.4.2 公正性在以項目經(jīng)營單位為主進行自評的基礎(chǔ)上，編號： BJLW-ZD-運 -06編碼： V1 頁碼：第 74頁 共16頁集團后評估工作小組站在科學、 合理的角度對項 目進行客觀分析， 過程中與項目公司從分溝通得 出公正的評估結(jié)論。1.4.3 全面性 項目后評估是對項目

3、發(fā)展全過程的綜合評 價，涉及到項目執(zhí)行過程的各個階段， 如投資決 策、市場定位、規(guī)劃設(shè)計、報批報建、發(fā)展進度、 成本控制、營銷策劃、項目銷售、財務籌劃、品 牌建設(shè)等，并據(jù)此得出綜合、全面的評估結(jié)論。1.4.4 應用性 項目后評估完成后要及時地將有關(guān)工作成果輸出給集團相關(guān)部門及項目公司， 達到持續(xù)改 進的目的。1.5 后評估收集資料內(nèi)容 后評估工作應收集以下資料，包括但不限于：1.5.1 投資方面 項目建議書、可行性研究報告以及投資買地 過程中地相關(guān)決策文件；1.5.2 營銷方面項目市場定位報告、 項目營銷策劃報告、 項編號： BJLW-ZD-運 -06編碼： V1 頁碼：第 75頁 共16頁目

4、營銷進度和價格專題報告、 項目營銷階段總結(jié) 報告以及相關(guān)營銷過程決策文件等；1.5.3 設(shè)計方面項目概念設(shè)計方案、 規(guī)劃設(shè)計方案、 初步設(shè) 計方案、 施工圖設(shè)計方案、 平立面設(shè)計方案項目 規(guī)劃設(shè)計工作總結(jié)報告及有關(guān)規(guī)劃設(shè)計過程決 策文件等1.5.4 工程管理方面項目發(fā)展總進度計劃、 各版次項目發(fā)展詳細 進度計劃、 項目發(fā)展綱要報告、 項目進度控制對 比分析報告及有關(guān)項目進度控制工作文件等；1.5.5 成本方面項目發(fā)展各階段成本控制目標、 各版項目發(fā) 展成本預測明細表、 各階段項目發(fā)展成本分析報 告及有關(guān)成本管理工作文件等；1.5.6 工程合約管理 項目施工策劃方案、項目施工管理階段總結(jié)、項目合

5、約分判策劃報告、 項目合約分判工作 階段總結(jié)、項目竣工驗收報告等有關(guān)項目施工過 程文件等。1.6 后評估工作流程編號： BJLW-ZD-運 -06編碼： V1 頁碼：第 76頁 共16頁后評估領(lǐng)導小組確定編寫后評估項目及工作總目標成立后評估領(lǐng)導小組和工作小組確立后評估編寫責任部門或責任人收集編寫后評估的相關(guān)資料工作小組按照指引分工編寫報告編寫單位內(nèi)部綜合評審形成報告初稿并報運營管理部運營管理部匯總整理報后評估工作小組輸出工作成果實現(xiàn)持續(xù)改進（形成知識管理體系）后評估報告定稿并報領(lǐng)導小組2. 項目后評估報告內(nèi)容2.1 項目基本概況概括描述項目的基本情況， 具體內(nèi)容可參照定初步方案或擴初方案， 相

6、關(guān)數(shù)據(jù)以最終實際完編號： BJLW-ZD-運 -06編碼： V1 頁碼：第 77頁 共16頁成情況為準。 項目規(guī)劃指標變化情況（主要經(jīng)濟技術(shù)） ， 包括物業(yè)類型、占地面積、容積率、建筑面積、 公建面積、車位數(shù)量等。2.2 項目后評估綜述2.2.1 綜合評估結(jié)論 從投資、定位、規(guī)劃設(shè)計、 發(fā)展進度、成本、 資金、施工管理、 合約安排等各個方面給出高度 概括的評價結(jié)論， 提煉和總結(jié)出項目發(fā)展過程中 值得借鑒和推廣的經(jīng)驗， 同時總結(jié)項目及開發(fā)過 程中有待改進的方面以利于今后的項目發(fā)展。 經(jīng) 驗和教訓部分應在后文中進行具體描述， 要做到 前后內(nèi)容的相互對應和支持。2.2.2 對未來房地產(chǎn)項目和開發(fā)的建

7、議 在提煉項目經(jīng)驗、 教訓的基礎(chǔ)上， 濃縮出對 未來項目開發(fā)的建議， 此建議應與項目發(fā)展過程 中的經(jīng)驗、教訓相對應。2.2.3 發(fā)展模式的優(yōu)劣勢分析總結(jié) 項目的整體組織、 開發(fā)和運作等方面所特有 的模式優(yōu)劣勢分析及總結(jié)。3. 后評估主要項目編號： BJLW-ZD-運 -06編碼： V1 頁碼：第 78頁 共16頁3.1 項目投資管理評估3.1.1 宏觀經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場發(fā)展變化分析 通過對項目可行性研究和項目銷售階段的 當?shù)睾暧^經(jīng)濟、 社會發(fā)展、 房地產(chǎn)市場主要指標 變化情況和發(fā)展趨勢的比較分析， 總結(jié)和評價當 地宏觀市場環(huán)境變化對項目發(fā)展的影響。3.1.2 土地協(xié)議執(zhí)行情況檢討土地協(xié)議執(zhí)行情況

8、， 檢討協(xié)議雙方的合 作方式、 土地費用及支付進度、 方式等方面的內(nèi) 容。重點評估以下內(nèi)容：（1）雙方的合作方式的 優(yōu)劣；（2）如果涉及到拆遷，分析拆遷進度和拆 遷費用的變化情況；（3）土地費用及支付進度的 變化情況；（4）交地進度的變化情況；（5）如涉 及到物業(yè)返還和收購項目公司等， 應分析相應的 執(zhí)行情況；（6）土地合同約定的應該由我司享受 的優(yōu)惠條件落實情況。 對以上重要合同內(nèi)容的變 化情況應分析原因，并總結(jié)經(jīng)驗教訓。項目主要規(guī)劃指標變化情況（包括物業(yè)類 型、占地面積、容積率、建筑面積、公建面積、 車位數(shù)量等）。編號： BJLW-ZD-運 -06編碼： V1 頁碼：第 79頁 共16頁3

9、.1.3 項目經(jīng)濟技術(shù)指標變化情況及其對最終收 益的影響項目主要規(guī)劃指標變化情況（包括物業(yè)類 型、占地面積、容積率、建筑面積、公建面積、 車位數(shù)量等）；重點分析可售面積增減帶來的收 益變化和總建筑面積增減帶來的成本的變化。3.1.4 以財務指標為主要依據(jù)的項目綜合評價由于項目發(fā)展期間開發(fā)成本、 進度和銷售價 格的變動，原來投資測算的各種財務指標會發(fā)生 相應調(diào)整，通過對比分析各種財務指標的變化情 況，總結(jié)項目投資為公司帶來的經(jīng)濟效益。 所參 考的財務指標主要有： 項目現(xiàn)金流量和動態(tài)回收 期，成本利潤率、稅后凈利潤和內(nèi)部收益率，項 目資金來源和資金最高需求點等。 通過對項目財 務情況的全面分析，

10、對項目投資收益進行綜合評 價，明確項目是否達到預期投資目的。3.2 項目財務管理評估3.2.1 項目銷售收入指標完成情況 檢討項目銷售收入指標完成情況， 是否達到 預期的收入目標， 通過對項目銷售收入總額和單 位售價的實際數(shù)與目標銷售收入與目標銷售價編號： BJLW-ZD-運 -06編碼： V1 頁碼：第 80頁 共16頁格的對比，分析項目銷售收入的完成情況及影響 的主要因素。3.2.2 項目開發(fā)成本控制情況 檢討項目開發(fā)成本的控制情況， 應對開發(fā)成 本進行詳細分析 , 特別是建安成本是否達到預期 控制目標， 期間采取了那些控制措施， 取得那些 效果，有什么經(jīng)驗教訓， 完成按成本低于目標成 本

11、，有那些成功的成本控制的措施； 完成實際建 安成本超過目標成本，是否采取了成本控制措 施，有什么經(jīng)驗與教訓； 對成本增長與售價增長 幅度的進行比較分析。3.2.3 項目經(jīng)濟效益實現(xiàn)情況 檢討項目經(jīng)濟效益的實現(xiàn)情況， 特別是項目 稅后利潤、成本利潤率、銷售利潤率、資本金利 潤率、現(xiàn)金凈流量、內(nèi)部收益率、回收期等重要 指標的完成情況，通過比較（與可研報告比較） 分析，評價是否達到預期的經(jīng)濟效益目標。3.2.4 項目現(xiàn)金流量變化情況和資金使用效益 檢討項目現(xiàn)金流量的變化情況， 分析項目現(xiàn) 金的流出、流入的規(guī)律及影響變化的主要原因， 重點把握項目回收期、 資金回籠情況、 資金需求編號： BJLW-ZD

12、-運 -06編碼： V1 頁碼：第 81頁 共16頁最高點、 資金平衡點等變化情況； 同時檢討資金 的調(diào)度、使用情況。3.2.5 項目稅務籌劃情況 檢討項目的稅務籌劃情況， 對營業(yè)稅、 企業(yè) 所得稅、 土地增值稅等應做出分析， 特別是在稅 收優(yōu)惠政策、合理避稅的利用方面做了那些籌 劃，在延期納稅和稅務風險控制方面做了那些工 作，取得了那些成果，有什么經(jīng)驗和教訓；退稅 政策情況的落實情況。3.2.6 項目融資情況 是否按計劃完成融資；融資服務費用情況， 融資資金使用情況和還款、 抵押、解押方面與銀 行溝通情況取得了那些成績。3.3 項目營銷管理評估3.3.1 項目各類型物業(yè)銷售情況 在評估截止日

13、對項目住宅、 商業(yè)、車位等成 交面積、成交單價、成交額、成交率、均價進行 分析；對項目住宅、商業(yè)、車位銷售難點及原因 分析。3.3.2 與市場定位時房地產(chǎn)市場情況對比分析 項目發(fā)展期間當?shù)睾暧^經(jīng)濟形勢和房地產(chǎn)編號： BJLW-ZD-運 -06編碼： V1 頁碼：第 82頁 共16頁市場的發(fā)展狀況是后評估項目所依托的市場環(huán) 境，是項目后評估工作的出發(fā)點， 在后評估報告 中應簡明扼要地對項目發(fā)展期間當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展 和房地產(chǎn)市場演變情況加以回顧， 并對可行性研 究階段和項目銷售階段的房地產(chǎn)市場狀況進行 對比分析，深入研究宏觀市場變化對項目的影響 程度。要求提供從可研、 定位到銷售結(jié)束 2 到 3 年

14、當?shù)胤康禺a(chǎn)銷售面積及價格變化情況， 應細化到 所在區(qū)域的銷售面積及價格變化情況。3.3.3 項目銷售時機 根據(jù)項目發(fā)展綱要的計劃開始銷售時間與 實際銷售時間進行分析對比， 以市場變化為背景 評價樓盤推出時機是否最佳， 評價各期開盤的效 果，評價整體和分期的推盤時機是否適當， 對今 后項目銷售有何啟示。3.3.4 原定位與實際設(shè)計建設(shè)成果的對比分析 樓型比對比分析， 戶型比對比分析； 配套會 所、商業(yè)、車位對比分析；分析定位與實際設(shè)計 建設(shè)成果是否存在差異及差異原因， 對營銷工作 的影響。編號： BJLW-ZD-運 -06編碼： V1 頁碼：第 83頁 共16頁3.3.5 預期銷售價格與實際價格

15、的對比分析 檢討預期銷售價格確定后當?shù)厥袌鰞r格變化 情況，特別是與項目有競爭力的項目銷售價格變 動情況， 項目應對市場價格變化調(diào)價情況， 驗證 公司在定價方面項目掌握當?shù)厥袌鰞r格變化和 應對市場價格變化的能力。3.3.6 物業(yè)管理和管理費價格確定檢討 檢討項目發(fā)展綱要確定的物業(yè)管理方案和 管理費定價原則是否合理， 綜合評述確定的物業(yè) 管理和管理費價格給項目的銷售和后期物業(yè)管 理帶來的綜合影響，提出今后項目發(fā)展的建議。3.3.7 項目計劃銷售期、速度與實際情況的對比 分析檢討銷售期的劃分， 對比計劃與實際銷售速 度產(chǎn)生的差距和原因分析， 檢討銷售價格與銷售 速度的關(guān)系，如果銷售價格提高對銷售額和

16、銷售 速度的影響，評估銷售價格與銷售速度的最佳平 衡點。3.3.8 實際成交客戶與原定位目標客戶的區(qū)別及 原因分析匯總統(tǒng)計實際成交客戶信息情況， 列出統(tǒng)計編號： BJLW-ZD-運 -06編碼： V1 頁碼：第 84頁 共16頁分類，如：來源（城區(qū)、鎮(zhèn)區(qū)、港澳比例） 、年 齡（年齡段比例）、職業(yè)（私營企業(yè)主、個體戶、 企業(yè)高級管理人員、專業(yè)人士、公務員、事業(yè)單 位職員比例）、家庭月收入（分段比例） 、家庭結(jié) 構(gòu)（兩口、三口、四口、四口以上比例） 、置業(yè) 次數(shù)（一次、二次、三次及以上比例） 、購房目 的（度假、改善居住環(huán)境、其他比例） 、付款方 式（一次性付款、 按揭比例）、家庭交通工具 （私

17、車、公交車比例） ，分析與原定位目標客戶的區(qū) 別，占在市場角度全面分析產(chǎn)生區(qū)別的原因， 總 結(jié)經(jīng)驗教訓提出更好的建議。3.3.9 項目的銷售策略 根據(jù)銷售情況分析與總結(jié)公司品牌建設(shè)對 項目預期和實際銷售效果產(chǎn)生的影響， 總結(jié)項目 開發(fā)為公司品牌建設(shè)所發(fā)揮的作用及對公司無 形資產(chǎn)的影響， 綜合檢討項目的銷售策略對項目 預期和實際銷售效果產(chǎn)生的影響， 包括：銷售價 格的確定、銷售時機的選擇、廣告宣傳的銜接、 賣場的包裝策略（包括：售樓處、樣板房、售樓 環(huán)境、效果等方面）、開盤和促銷活動的策劃等， 提出改進項目銷售策略的建議。編號： BJLW-ZD-運 -06編碼： V1 頁碼：第 85頁 共16頁

18、3.3.10 綜合評述項目市場定位營銷工作 綜合評述整體定位、 主題及形象定位、 目標 客戶定位、物業(yè)定位、配套定位等的準確程度 （可 用百分比形式表示） ，評估項目給當?shù)胤康禺a(chǎn)市 場、周邊項目或區(qū)域帶來的影響， 對區(qū)域價格的 影響，對公司品牌建設(shè)的影響等。3.3.11 提出可借鑒的經(jīng)驗 對項目開發(fā)過程中的營銷工作的經(jīng)驗教訓進行簡單總結(jié)概括。3.4 項目設(shè)計管理評估3.4.1 項目完成情況介紹 項目區(qū)位圖；總平面圖：包括 CAD 圖、彩 色總平面圖、 景觀平面圖；項目實際完成的經(jīng)濟 技術(shù)指標：容積率、建筑密度、總建筑面積（地 上、地下）、綠化率、 樓棟數(shù)及層數(shù)、總戶數(shù)、 戶型面積及配比表、總車

19、位數(shù) （ 地上及地下車 位數(shù) ） 等；項目設(shè)計及建造情況介紹： 主要設(shè)計時間節(jié) 點；項目開工時間、關(guān)鍵施工節(jié)點時間、開盤時 間、完工時間等；項目建成前后環(huán)境情況對比： 說明及實景照片。編號： BJLW-ZD-運 -06編碼： V1 頁碼：第 86頁 共16頁項目周圍競爭樓盤情況： 面積規(guī)模、 平米單 價、實景照片等；項目配套情況：項目商業(yè)等公建配套面積、 售后反映等。3.4.2 項目的建筑標準 描述項目實際采用的建筑標準及達到的技 術(shù)指標水平。結(jié)構(gòu)體系；墻體維護材料；外立面材料：說 明外墻材質(zhì)和平方米單價， 瓷磚及石材說明， 勾 縫材料及排磚大樣圖 （實景照片）；外窗及玻璃： 詳細說明所采用的

20、外窗框材料及價格（實景照 片）。入口大堂：面積、裝修標準（配平面圖、實 景照片）；標準層公共空間： 面積、裝修標準（配 平面圖、實景照片） 。機電配置標準：列表（實景照片） ；戶型： 最終完成的戶型面積標準 （配平面圖、實景照片） 戶型裝修交樓標準： 裝修材料詳表、 平方米 造價標準（配平面圖、實景照片） ；會所：功能、 面積、裝修標準（配平面圖、實景照片） 。3.4.3 項目設(shè)計過程管理回顧與實施完成情況編號： BJLW-ZD-運 -06編碼： V1 頁碼：第 87頁 共16頁回顧并分析項目設(shè)計發(fā)展過程， 并對前期概 念策劃確定的設(shè)計理念、 設(shè)計標準、 設(shè)計目標與 完成的項目實際間的差異；

21、設(shè)計實施過程中各階 段、各子項設(shè)計成果質(zhì)量控制情況和操作控制經(jīng) 驗教訓。概念策劃：創(chuàng)意稿、方案稿、實施稿簡要介 紹，概念策劃執(zhí)行情況。規(guī)劃設(shè)計：規(guī)劃設(shè)計理念、規(guī)劃設(shè)計單位、 主創(chuàng)建筑師， 規(guī)劃設(shè)計方案招投標、 深化發(fā)展過 程。戶型設(shè)計：戶型定位過程中與營銷部門協(xié)調(diào) 溝通情況；戶型定位策略，戶型比例調(diào)整情況。單體立面設(shè)計：立面設(shè)計理念、設(shè)計單位、 主創(chuàng)建筑師，方案招標、深化發(fā)展過程。景觀設(shè)計：景觀設(shè)計理念、設(shè)計單位、主創(chuàng) 建筑師，方案招標、深化發(fā)展過程。擴出圖設(shè)計： 建筑設(shè)計標準的確定， 報審情 況。施工圖設(shè)計： 施工圖設(shè)計單位配合情況， 施 工圖出圖情況，施工圖設(shè)計質(zhì)量、進度控制。設(shè)計變更與現(xiàn)

22、場設(shè)計：設(shè)計變更操作模式，編號： BJLW-ZD-運 -06編碼： V1 頁碼：第 88頁 共16頁設(shè)計變更造成的影響（如：對成本、工期、實體 效果等）。3.4.4 項目實施過程設(shè)計管理工作總結(jié) 重點說明施工配合過程中出現(xiàn)的圖紙質(zhì)量、 設(shè)計進度、 設(shè)計變更等方面， 與各部門協(xié)調(diào)溝通 解決的方法及經(jīng)驗，如：建筑單體施工、總體施 工、景觀施工、樣板房及賣場施工等。3.4.5 各階段與相關(guān)部門協(xié)調(diào)配合 總結(jié)各階段設(shè)計管理工作與其它相關(guān)部門協(xié) 調(diào)配合情況及經(jīng)驗。3.4.6 項目設(shè)計管理方面突出經(jīng)驗與教訓 總結(jié)項目發(fā)展過程中設(shè)計管理流程、 節(jié)點控 制、時間計劃、設(shè)計協(xié)調(diào)等感悟與經(jīng)驗。3.4.7 限額設(shè)計

23、執(zhí)行情況 檢討限額設(shè)計總額目標與實際建筑成本總 額的差距， 分析研究產(chǎn)生差距的原因和依據(jù)， 找 出限額設(shè)計的改進建議， 檢討限額設(shè)計總額目標 按照專業(yè)分解控制和計算方法， 檢討設(shè)計單位或 設(shè)計人員貫徹限額設(shè)計的程度， 檢討設(shè)計師在構(gòu) 思建筑方案、結(jié)構(gòu)方案、立面造型、設(shè)備選型等 設(shè)計工作的限額設(shè)計理念， 檢討規(guī)劃方案、 擴初編號： BJLW-ZD-運 -06編碼： V1 頁碼：第 89頁 共16頁設(shè)計、施工圖各階段的限額設(shè)計控制點和計算依 據(jù)，總結(jié)經(jīng)驗教訓，提出整改建議。3.4.8 售后使用情況 檢討總結(jié)入伙后，調(diào)查客戶使用滿意情況， 客戶使用、物業(yè)管理和地產(chǎn)售后服務過程中存在 的問題和意見，分

24、析研究這些問題意見產(chǎn)生的原 因和源頭，總結(jié)經(jīng)驗和教訓提出今后類似項目發(fā) 展的建議，包括室外部分： 泛光照明、水景設(shè)計、 欄桿設(shè)計、園建、門禁系統(tǒng)、木制品、噪聲源、 污染源的控制等。主要公建配套功能、齊全、檔 次、匹配等方面進行檢討，提出改進的建議。3.4.9 附件 售樓書、概念設(shè)計創(chuàng)意稿、方案稿、實 施稿、規(guī)劃設(shè)計任務書 、立面設(shè)計任務書 、 景觀設(shè)計任務書 、施工圖設(shè)計標準 、圖紙： 定稿方案（總體規(guī)劃、住宅單體戶型、 住宅立面、 室內(nèi)設(shè)計、會所平立面、環(huán)境）文本及電子文件， 全套施工圖電子文件。3.5 工程管理評估3.5.1 項目開發(fā)計劃執(zhí)行情況 檢討項目按照計劃分期發(fā)展情況，通過項目編號

25、： BJLW-ZD-運 -06編碼： V1 頁碼：第 90頁 共16頁計劃與實際完成時間節(jié)點的對比， 列表得出每個 節(jié)點延遲完成天數(shù)， 檢討控制節(jié)點沒有按期完成 的原因， 分析影響項目節(jié)點進度的主要因素， 并 建議在今后類似項目的開發(fā)中采取相應改進措 施。檢討設(shè)計圖紙完成、合約分判、甲供材料、 樣板確認、 營銷計劃的執(zhí)行完成情況， 檢討相關(guān) 部門相互配合情況，分析產(chǎn)生拖延的主要原因。序 號進度目標節(jié) 點計劃完 成時間實際完 成時間延遲完 成（天）1項目策劃定 位* 年 * 月*日* 年* 月*日2項目發(fā)展綱 要* 年 * 月*日* 年* 月*日3規(guī)劃設(shè)計方 案定稿* 年 * 月 *日* 年*

26、月*日4施工圖完成* 年 * 月*日* 年* 月*日5項目開工時 間* 年 * 月*日* 年* 月*日6售樓準備工程完成時間* 年 * 月*日* 年* 月*日7項目開盤預 售* 年 * 月*日* 年* 月*日8項目竣工驗 收時間* 年 * 月 *日* 年* 月*日9項目入伙* 年 * 月 *日* 年* 月*日10后評估工作* 年 * 月 *日* 年* 月*日編號： BJLW-ZD-運 -06編碼： V1頁碼：第 91頁 共16頁3.5.2 工程施工進度計劃執(zhí)行情況列出項目施工進度計劃與實際完成的關(guān)鍵線 路，分析產(chǎn)生變化的主要原因， 通過項目施工進 度計劃與實際完成時間節(jié)點的對比， 列表得出每

27、個節(jié)點延遲完成天數(shù)， 檢討控制節(jié)點沒有按期完 成的原因，分析影響項目節(jié)點進度的主要因素， 并建議在今后類似項目的開發(fā)中采取相應改進 措施。序進度目標節(jié)計劃完實際完延遲完號點成時間成時間成（天）編號： BJLW-ZD-運 -06編碼： V1 頁碼：第 92頁 共16頁1土方開挖* 年 * 月*日* 年* 月*日2基坑支護* 年 * 月*日* 年* 月*日3地基處理* 年 * 月 *日* 年* 月*日4基礎(chǔ)施工* 年 * 月 *日* 年* 月*日5承臺、地下室 地板* 年 * 月 *日* 年* 月*日6地下室結(jié)構(gòu) 封頂* 年 * 月 *日* 年* 月*日7一層結(jié)構(gòu)封 頂* 年 * 月*日* 年*

28、月*日8二層結(jié)構(gòu)封 頂* 年 * 月*日* 年* 月*日9三層結(jié)構(gòu)封 頂* 年 * 月*日* 年* 月*日10主體結(jié)構(gòu)封 頂* 年 * 月*日* 年* 月*日11機房結(jié)構(gòu)封* 年 * 月* 年* 月編號： BJLW-ZD-運 -06編碼： V1 頁碼：第 93頁 共16頁頂*日*日12主體驗收* 年 * 月*日* 年* 月*日13頂層外墻裝 飾* 年 * 月*日* 年* 月*日* 年 * 月*日* 年* 月*日14底層外墻裝 飾* 年 * 月*日* 年* 月*日15外架落完時 間* 年 * 月*日* 年* 月*日16消防工程* 年 * 月*日* 年* 月*日17燃氣工程* 年 * 月 *日*

29、年* 月*日18電梯調(diào)試* 年 * 月 *日* 年* 月*日19室外綠化、景 觀* 年 * 月 *日* 年* 月*日20竣工驗收* 年 * 月*日* 年* 月*日編號： BJLW-ZD-運 -06編碼： V1頁碼：第 94頁 共16頁3.5.3 售樓準備工程計劃檢討 檢討售樓處或會所、樣板房、室外售樓環(huán)境三方面計劃與實際完成時間節(jié)點的對比， 列表得 出每個節(jié)點延遲完成天數(shù)， 檢討控制節(jié)點沒有按 期完成的原因，分析影響項目節(jié)點進度的主要因 素，并建議在今后類似項目的開發(fā)中采取相應改 進措施。序 號進度目標節(jié) 點計劃完 成時間實際完 成時間延遲完 成（天）1售樓處（或會 所）* 年* 月*日* 年

30、* 月 *日1.1主體封頂* 年* 月*日* 年* 月 *日1.2外墻裝修* 年* 月*日* 年* 月 *日1.3室內(nèi)裝修* 年* 月*日* 年* 月 *日2售樓展示樣 板房* 年* 月*日* 年* 月 *日2.1主體封頂* 年* 月* 年* 月編號： BJLW-ZD-運 -06編碼： V1 頁碼：第 95頁 共16頁*日*日2.2外墻裝修* 年* 月*日* 年* 月 *日3.1室內(nèi)裝修* 年* 月*日* 年* 月 *日3室外售樓環(huán) 境* 年* 月*日* 年* 月 *日3.1售樓環(huán)境區(qū) 域劃分* 年* 月*日* 年* 月 *日3.2大喬木種植* 年* 月*日* 年* 月 *日3.3地下管道、結(jié)

31、 構(gòu)等* 年* 月*日* 年* 月 *日3.4園建、道路等* 年* 月*日* 年* 月 *日3.5綠化等* 年* 月*日* 年* 月 *日3.5.4 工程質(zhì)量管理是否建立質(zhì)量管理保證體系、質(zhì)量管理監(jiān)督體系、成本保護制度， 質(zhì)量制度體系是否落實具 體工程師，對工程施工質(zhì)量管理是否起到有效控編號： BJLW-ZD-運 -06編碼： V1 頁碼：第 96頁 共16頁制； 對重點難點工程是否編制專項方案及相關(guān)制 度，出現(xiàn)工程質(zhì)量事故怎么樣處理， 處理是否得 當；對來自各方質(zhì)量投訴是否重視及處理方式； 對工程中出現(xiàn)質(zhì)量問題進行分析評估，評估 事故的原因（如：設(shè)計缺陷、施工質(zhì)量、材料問 題等），重點對：漏

32、水、園林、市政等問題進行 評估。3.5.5 報建工作流程改進建議 對照報建流程及計劃與實施報建過程中 存在的矛盾或問題，提出報建工作流程改進建 議。3.5.6 項目開發(fā)管理體系檢討 列出項目組織架構(gòu)及項目的運作流程， 檢討 此架構(gòu)在項目發(fā)展過程中作用和效果， 檢討項目 發(fā)展管理模式的優(yōu)缺點， 提出類似項目和背景下 更好的管理模式和組織架構(gòu)的建議； 檢討總結(jié)此摸式下部門之間、 專業(yè)之間解決 問題，相互支持配合時效等； 對比實物工程質(zhì)量檢討工程質(zhì)量管理控制 體系運行效果。檢討樣板先行的措施，總結(jié)經(jīng)編號： BJLW-ZD-運 -06編碼： V1 頁碼：第 97頁 共16頁驗教訓和好的建議。檢討對監(jiān)理

33、單位監(jiān)控管理， 考核監(jiān)理單位的 履約能力、解決問題能力。3.6 項目成本管理評估3.6.1 各階段成本管理控制情況 可行性研究階段： 完成土地吸納后重新測算 利潤及成本，為項目成本控制目標值； 項目定位階段： 根據(jù)項目開發(fā)成本控制目 標審批表，檢討確定產(chǎn)品后成本控制目標值重 新調(diào)整情況。項目設(shè)計階段：檢討根據(jù)成本控制目標編制 項目發(fā)展成本預測明細表 情況，檢討根據(jù)項 目發(fā)展成本預測明細表 進行限額設(shè)計情況， 檢 討投資估算控制設(shè)計概算情況。項目實施階段： 檢討項目發(fā)展成本預測明 細表控制施工圖預算、預算控制標底、標底控 制中標價（合同價） 、合同價控制結(jié)算價、結(jié)算 價控制竣工決算的項目發(fā)展成本情況。分析成本變動超過 2%項目的主要原因，總 結(jié)成本控制的經(jīng)驗和不足， 并在今后的項目開發(fā) 中盡可能地降低成本，列下表對比。編號： BJLW-ZD-運 -06編碼： V1 頁碼：第 98頁 共16頁成項目 （ 萬元 ）可研 階段定位 階段設(shè)計 階段實施 階段節(jié)超 額節(jié)超 比例%1. 土 地 費用1.1 地價1.2 拆 遷 費1.3 土 地 辦證費1.4 其 它 土地費2. 前 期 費用2.1 調(diào) 研 評估費2.2 設(shè) 計 費3.1 勘 探 測繪費2.4 報 建編號： BJLW-ZD-運 -06編碼