南京翠島商業(yè)建議報告(23頁)

1、翠 島 花 城商 業(yè) 建 議 報 告一、翠島區(qū)域現(xiàn)狀描述該商鋪位于翠島小區(qū)的南門，位于寧南大道上。目前周邊生活小區(qū)有郁金香花苑和花神美境。郁金香花苑總戶數(shù)：1248戶；基本都入住會所：華聯(lián)超市（200）、熟食店、餐廳、雜貨店、醫(yī)療衛(wèi)生站其余：熟食店、理發(fā)店、影碟店、足療、房產(chǎn)家政中介路邊菜場：品種少、價格貴、“臟、亂、差”花神美境總戶數(shù)：750戶；入住率40%會所：幼兒園、超市（招商中）Ø 郁金香花苑的居民不是翠島商鋪的目標(biāo)消費客群郁金香花苑的居民以寧南拆遷戶和部分寧南低收入人群為主：整體消費水平低；距翠島路程較遠(yuǎn)；小區(qū)生活配套基本成熟，所以該小區(qū)居民不是翠島商鋪的目標(biāo)消費客群。&#

2、216; 花神美境的居民不是翠島商鋪的主力消費群花神美境的居民以年輕人為主，具備一定的消費能力，是有前往翠島消費的可能。但隨著花神美境小區(qū)內(nèi)部商業(yè)的發(fā)展、成熟，該小區(qū)居民并不是翠島商鋪的主力消費群。Ø 翠島的商業(yè)應(yīng)立足于小區(qū)本身的業(yè)主翠島周邊并無大型的商業(yè)和辦公場所，再結(jié)合以上兩點說明，目前翠島的商業(yè)應(yīng)該是面向小區(qū)、服務(wù)小區(qū)的。二、商鋪物業(yè)形態(tài)簡介總建面積：3777.84（一樓2467.82、二樓1310.02） 樓層：二層一樓A區(qū)170，規(guī)劃經(jīng)營快餐、藥店和洗衣店；B區(qū)180，規(guī)劃經(jīng)營蘇果超市；C區(qū)268，規(guī)劃為銀行。另有一700的大型超市（浙商）正在商談中。（附圖）二樓現(xiàn)為雨花城

3、鎮(zhèn)的翠島花城項目部辦公所在地，要到2007年底才可對外招商。三、翠島社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)歸納1、業(yè)主對翠島社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)的需求我們對翠島的部分位業(yè)主就翠島生活配套的問題進(jìn)行了訪談，同時也有10位業(yè)主在網(wǎng)上對此問題提出了自己的看法，詳情請見下表：從上圖可以看出，超市（24%）、洗衣店（13%）、飯店（10%）的業(yè)主需求是最大的，菜場、銀行、郵局也有一定的需求量，其余業(yè)態(tài)各有需求。2、新興社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)分布社區(qū)商業(yè)應(yīng)該以“便民、利民、為民”為出發(fā)點，堅持“以人為本、服務(wù)社會”的原則。這樣社區(qū)商業(yè)的基本功能應(yīng)該涵蓋以下內(nèi)容：日常性購物、日常性餐飲、日常性服務(wù)、日常性娛樂等，如餐飲、購物、維修、美容美發(fā)、圖書音

4、像、洗衣、數(shù)碼彩擴、裁剪、家政服務(wù)、再生資源回收等等。如新加坡的社區(qū)商業(yè)就必備12種業(yè)態(tài)：菜場、銀行、郵政、衛(wèi)生所、洗衣店、理發(fā)店、快餐店、超市、書店、修理中心、公共廁所、社區(qū)活動中心等。3、南京樓盤社區(qū)商業(yè)個案分析【東恒·陽光嘉園】業(yè)態(tài)面積（）業(yè)態(tài)面積（）業(yè)態(tài)面積（）蘇果便利250房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)88藥房66洗衣店66嬰幼兒用品66肉食店55飯店55理發(fā)55蛋糕店50煙酒店44影碟店33竹炭器具11【萬達(dá)·江南明珠】業(yè)態(tài)面積（）業(yè)態(tài)面積（）業(yè)態(tài)面積（）蘇果便利200飯店80咖啡店50理發(fā)40洗衣店40影碟店25嬰幼兒用品254、總結(jié)通過以上三點的描述，再加上我們對其它社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)

5、的調(diào)研，現(xiàn)對翠島商業(yè)業(yè)態(tài)歸納如下：超市銀行郵局飯店美容美發(fā)洗衣店書店菜場診所影碟店嬰幼兒用品房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)藥房茶社家裝煙酒店寵物服務(wù)家政服務(wù)花店糕餅店移動、聯(lián)通足療保健推拿按摩健身中心電器維修辦公文具汽車飾品水果超市照相、彩擴鹵菜店超市：如超市擴大，可加入凈菜、水果、熟食四、對商業(yè)業(yè)態(tài)的篩選1、開發(fā)商的規(guī)劃要求Ø 篩去傳統(tǒng)的飯店、菜場 開發(fā)商出于對翠島小區(qū)整體環(huán)境的考慮，不希望引進(jìn)噪音較大、油煙污染、影響環(huán)境的大型餐飲業(yè)態(tài)。我們建議飯店可引進(jìn)結(jié)合茶社性質(zhì)的茶餐廳，既沒有較大的油煙，又提供給業(yè)主就餐和休閑會客的場所。傳統(tǒng)菜場有“臟、亂、差”的缺點，我們建議可采取“農(nóng)改超”的方式，將凈菜、熟食

6、、水果等擴入超市，既彌補了傳統(tǒng)菜場的缺點，又滿足了業(yè)主的生活需求。Ø 規(guī)避藥店、洗衣店、快餐店的引入，導(dǎo)致資源的重復(fù)建設(shè)翠島目前已經(jīng)引入了藥店、洗衣店、快餐店，開發(fā)商可能處于避免重復(fù)招商的考慮，對這三種業(yè)態(tài)的引入會有所選擇。Ø 篩去寵物服務(wù)由于商鋪將引進(jìn)藥店、快餐、超市等對衛(wèi)生要求比較嚴(yán)格的業(yè)態(tài)，所以，寵物服務(wù)就不太適合在此經(jīng)營。2、商家意愿Ø 加大對房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、家裝等商家的招商力度由于翠島目前入住率不高，且交通狀況不佳（玉蘭路尚未開通），地處寧南的最南端，區(qū)位優(yōu)勢不明顯，一些服務(wù)于翠島，兼帶輻射寧南的商家在招商上可能會有所阻力，如房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、家裝等。我們建議可組織固

7、定場所，采取分割攤位的方式，集中家裝公司在此經(jīng)營。3、篩選后的業(yè)態(tài)總結(jié)：郵局書店診所影碟店嬰幼兒用品家裝茶餐廳家政服務(wù)美容美發(fā)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)花店糕餅店移動、聯(lián)通鹵菜店健身中心水果超市汽車飾品照相、彩擴辦公文具足療保健推拿按摩超市：如超市擴大，可加入凈菜、水果、熟食郵局與銀行同性質(zhì)的市政配套行業(yè)，既能滿足翠島業(yè)主的需求，也可著眼于未來的寧南汽配城移動、聯(lián)通業(yè)主需要能夠就近給手機提供充值和售后服務(wù)的配套書店滿足業(yè)主的文化需求，可集書報亭、售書、租書于一體診所翠島業(yè)主希望在感冒、發(fā)燒時能有個就近及時就醫(yī)的場所影碟店滿足業(yè)主在業(yè)余時間休閑、娛樂的需求嬰幼兒用品翠島的業(yè)主年輕人較多，在這方面會有一定的市場家裝

8、滿足業(yè)主在入住時的裝潢需求茶餐廳油煙小，環(huán)境好，菜式多，既解決了業(yè)主就餐的需求，又給業(yè)主提供了休閑會客的場所糕餅店無污染，方便快捷，給業(yè)主提供就餐的選擇家政服務(wù)提供保姆、鐘點工、接送小孩等生活服務(wù)美容美發(fā)業(yè)主認(rèn)為美容美發(fā)是小區(qū)生活必備的配套花店滿足業(yè)主送禮、裝飾家居的需求房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)立足翠島，服務(wù)周邊樓盤（花神美境、郁金香小區(qū)等）汽車飾品翠島有車的業(yè)主較多，他們在這方面是有需求的超市解決居民日常生活購物的需求，如將凈菜、熟食、水果并入超市，既滿足業(yè)主的購物需求，又解決了傳統(tǒng)菜場的“臟、亂、差”問題五、商鋪面積劃分及建議 我們對翠島商鋪的劃分建議了兩種方案，詳情見下圖:主題型商業(yè)：Ø 建議

9、一：我們建議引入美容美發(fā)、足療保健、推拿按摩及健身中心的主題型商業(yè)。對這一建議，我們專門訪談了翠島10位女業(yè)主，有6位認(rèn)為美容美發(fā)這些行業(yè)是她們迫切需要的。Ø 建議二：我們建議組織家裝公司的集中展示洽談區(qū)，對家裝公司我們建議可采取組織固定場所，分割攤位的方式，集中經(jīng)營管理Ø 我們在主題型商業(yè)與超市及各門面間預(yù)設(shè)了通道，使得各單位之間互相串聯(lián)，融為一體。內(nèi)鋪：Ø 我們建議引入茶餐廳和托兒所。茶餐廳滿足業(yè)主就餐和會客的需求，托兒所解決了業(yè)主工作、娛樂休閑時的后顧之憂。因這兩種業(yè)態(tài)是服務(wù)于小區(qū)，對位置要求不高 ，且面積需求較大，因此我們建議將它們放入內(nèi)鋪。門面房：

10、16; 面對大門的門面房我們建議引入對商鋪位置要求較高的業(yè)態(tài)，既服務(wù)了小區(qū)，又可輻射周邊。如花店、糕餅店、水果超市等。Ø 在銀行旁邊的門面房我們建議引入影碟、房產(chǎn)中介、家政服務(wù)等業(yè)態(tài)。一方面這些業(yè)態(tài)主要服務(wù)小區(qū)，對位置要求不是太高，另一方面，它們的面積需求較小。Ø 商鋪北面的門面房我們建議引入純服務(wù)小區(qū)的業(yè)態(tài)，一方面它們的服務(wù)客群是小區(qū)的業(yè)主，另一方面它們對商鋪位置的要求不如其它業(yè)態(tài)強烈，比如診所、家電維修等。超市：Ø 我們建議將超市擴大，加入凈菜、水果、熟食等，一方面方便了業(yè)主日常的生活，另一方面便于管理，解決了傳統(tǒng)菜場“臟、亂、差”的問題。內(nèi)鋪：Ø

11、內(nèi)鋪引入茶餐廳和托兒所（或家裝公司），我們比較傾向于托兒所，這樣解決了業(yè)主工作、娛樂休閑時的后顧之憂，家裝公司我們建議可采取組織固定場所，分割攤位的方式，集中經(jīng)營管理門面房：Ø 面對大門的門面房我們建議引入對商鋪位置要求較高的業(yè)態(tài)，既服務(wù)了小區(qū)，又可輻射周邊。如花店、糕餅店、水果超市等。Ø 在銀行旁邊的門面房我們建議引入影碟、房產(chǎn)中介、家政服務(wù)等業(yè)態(tài)。一方面這些業(yè)態(tài)主要服務(wù)小區(qū)，對位置要求不是太高，另一方面，它們的面積需求較小。Ø 商鋪北面的門面房我們建議引入純服務(wù)小區(qū)的業(yè)態(tài)，一方面它們的服務(wù)客群是小區(qū)的業(yè)主，另一方面它們對商鋪位置的要求不如其它業(yè)態(tài)強烈，比如診所

12、、家電維修等。Ø 各業(yè)態(tài)面積需求建議（詳情見下表）我們對這些業(yè)態(tài)的經(jīng)營面積進(jìn)行了針對性的調(diào)研，每種業(yè)態(tài)選取了5家店鋪，對調(diào)研數(shù)據(jù)進(jìn)行了統(tǒng)計分析后得出以下面積建議：各業(yè)態(tài)面積需求建議業(yè)態(tài)面積（）業(yè)態(tài)面積（）業(yè)態(tài)面積（）花店50洗衣店50汽車飾品50水果超市50糕餅店50家政服務(wù)50鹵菜店50辦公文具50電器維修50推拿按摩100足療保健100書店100照相、彩擴100房產(chǎn)中介100社區(qū)診所150餐廳150美容美發(fā)250根據(jù)社區(qū)商業(yè)研究數(shù)據(jù)所得，300700戶為小型社區(qū)，20004000戶為中型社區(qū)，1000015000戶為大型社區(qū)?？梢姶鋶u屬于中型社區(qū)（總戶數(shù)3000多戶），按每戶3.

13、5人計算，翠島總?cè)丝谠?0000人，人均商業(yè)面積應(yīng)該控制在0.71.2，則商業(yè)面積應(yīng)在700012000。由此可見，翠島的商業(yè)前景還是值得看好的，目前翠島只入住了300戶人家，總?cè)丝谠?000人，那商業(yè)面積應(yīng)在7001200。另據(jù)數(shù)據(jù)顯示，每千人的社區(qū)商業(yè)服務(wù)建筑面積在700910；社區(qū)服務(wù)59464；金融郵電6080；以上合計8191454。在翠島入住率不高的情況下，招商時會遇到一定的阻力，翠島2400平米的商業(yè)體量在短期內(nèi)可能無法完全去化掉。我們建議在招商政策上給予一定的扶持。六、價格建議項目名稱租金水平漲幅狀況翠島花城已簽約項目16元/·月漲幅40%萬達(dá)·江南明珠20

14、元/·月（去年）第二年加倍東恒·陽光嘉園50元/·月第二年55元/·月，第三年60元/·月萬達(dá)·江南明珠在去年的入住狀況與翠島目前比較相似，其采取了低價位的招商策略，既引進(jìn)了商家，又提高了小區(qū)的入住率。今年在入住率上升的狀況下，租金價格比去年翻了一翻。東恒·陽光嘉園因為是5.2米挑高的沿街商業(yè)，在價格上與本案可比性不大。故以翠島已簽約項目和江南明珠的商鋪租金價格為基礎(chǔ)。我們對翠島商鋪的租金價格建議如下：（參見方案一和方案二的規(guī)劃圖）區(qū)域租金（元/·月）區(qū)域租金（元/·月）黃色區(qū)域20紫色區(qū)域18紅色區(qū)域1

15、6綠色區(qū)域15漲幅方案一：第二年上漲30%漲幅方案二：按翠島入住率的提高來確定漲幅，如翠島入住率提高50%。則租金也相應(yīng)提高50%翠島的前景看好，但由于生活配套的不足，導(dǎo)致了目前入住率不高，只有300戶入住，我們建議翠島可以通過較低價格的招商方式吸引商家進(jìn)駐，改善翠島業(yè)主的生活質(zhì)量，提高入住率。我們相信在廣大業(yè)主入住之后，翠島的商鋪將成為旺銷熱鋪。同時，通過低租金來招徠商家以孕育市場，待市場成熟之后，商鋪的售價也必將水漲船高，給開發(fā)商帶來豐厚的回報。七、年租金收入預(yù)算方案一：黃色區(qū)域：360.89（）×20（元/·月）×12（月）=86613.6元 紫色區(qū)域：312.91×18×12=67588.56元 紅色區(qū)域：120.89×16×12=23210.88元 綠色區(qū)域：469.86×15×12=84576.8元 年租金總收入：86613.6+67588.56+23210.88+84576.8+35000（完美）+35000（蘇果便利）=331989.84元方案二：黃色區(qū)域：360.89（）×20（元/·月）×12（月）=86613.6元 紫色區(qū)域：312.91×18×12=67588.56元 紅色區(qū)域：120.89&#