商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引

1、商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引（銀監(jiān)發(fā)200457號）第二至第六章對商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險控整理了規(guī)定：    （一）有關(guān)風(fēng)險控制的一般性規(guī)定    1.商業(yè)銀行應(yīng)建立房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險政策及其不同類型貸款的操作審核標準，明確不同類型貸款的審批標準、操作程序、風(fēng)險控制、貸后管理以及中介機構(gòu)的選擇等內(nèi)容。    商業(yè)銀行辦理房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，要對房地產(chǎn)貸款市場風(fēng)險、法律風(fēng)險、操作風(fēng)險等予以關(guān)注，建立相應(yīng)的風(fēng)險管理及內(nèi)控制度。    2.商業(yè)銀行應(yīng)

2、建立相應(yīng)的監(jiān)控流程，確保工作人員遵守上述風(fēng)險政策及不同類型貸款的操作審核標準。    3.商業(yè)銀行應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)貸款的專業(yè)化分工，按照申請的受理、審核、審批、貸后管理等環(huán)節(jié)分別制定各自的職業(yè)道德標準和行為規(guī)范，明確相應(yīng)的權(quán)責(zé)和考核標準。    4.商業(yè)銀行應(yīng)對內(nèi)部職能部門和分支機構(gòu)房地產(chǎn)貸款進行年度專項稽核，并形成稽核報告。稽核報告應(yīng)包括以下內(nèi)容：    內(nèi)部職能部門和分支機構(gòu)上年度發(fā)放貸款的整體情況；    稽核中發(fā)現(xiàn)的主要問題及處理意

3、見；    內(nèi)部職能部門和分支機構(gòu)對上次稽核報告中所提建議的整改情況。    5.商業(yè)銀行對于介入房地產(chǎn)貸款的中介機構(gòu)的選擇，應(yīng)著重于其企業(yè)資質(zhì)、業(yè)內(nèi)聲譽和業(yè)務(wù)操作程序等方面的考核，擇優(yōu)選用，并簽訂責(zé)任條款，對于因中介機構(gòu)的原因造成的銀行業(yè)務(wù)損失應(yīng)有明確的賠償措施。    6.商業(yè)銀行應(yīng)建立房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險預(yù)警和評估體系，對房地產(chǎn)行業(yè)市場風(fēng)險予以關(guān)注。商業(yè)銀行應(yīng)建立完善的房地產(chǎn)貸款統(tǒng)計分析平臺，對所發(fā)放貸款的情況進行詳細記錄，并及時對相關(guān)信息進行整理分析，保證貸款信息的準確性、

4、真實性、完整性，以有效監(jiān)控整體貸款狀況。    7.商業(yè)銀行應(yīng)逐筆登記房地產(chǎn)貸款詳細情況，以確保該信息可以準確錄入銀行監(jiān)管部門及其他相關(guān)部門的統(tǒng)計或信貸登記咨詢系統(tǒng)，以利于各商業(yè)銀行之間、商業(yè)銀行與社會征信機構(gòu)之間的信息溝通，使各行充分了解借款人的整體情況。    （二）有關(guān)土地儲備貸款風(fēng)險管理的規(guī)定    1.商業(yè)銀行對資本金沒有到位或資本金嚴重不足、經(jīng)營管理不規(guī)范的借款人不得發(fā)放土地儲備貸款。    2.商業(yè)銀行發(fā)放土地儲備貸款時，

5、應(yīng)對土地的整體情況調(diào)查分析，包括該土地的性質(zhì)、權(quán)屬關(guān)系、測繪情況、土地契約限制、在城市整體綜合規(guī)劃中的用途與預(yù)計開發(fā)計劃是否相符等。    3.商業(yè)銀行應(yīng)密切關(guān)注政府有關(guān)部門及相關(guān)機構(gòu)對土地經(jīng)濟環(huán)境、土地市場發(fā)育狀況、土地的未來用途及有關(guān)規(guī)劃、計劃等方面的政策和研究，實時掌握土地價值狀況，避免由于土地價值虛增或其他情況而導(dǎo)致的貸款風(fēng)險。    4.商業(yè)銀行應(yīng)對發(fā)放的土地儲備貸款設(shè)立土地儲備機構(gòu)資金專戶，加強對土地經(jīng)營收益的監(jiān)控。    （三）有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險管理的規(guī)定

6、    1.商業(yè)銀行對未取得國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證的項目不得發(fā)放任何形式的貸款。    2.商業(yè)銀行對申請貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)要求其開發(fā)項目資本金比例不低于35。    3.商業(yè)銀行在辦理房地產(chǎn)開發(fā)貸款時，應(yīng)建立嚴格的貸款項目審批機制，對該貸款項目進行盡職調(diào)查，以確保該項目符合國家房地產(chǎn)發(fā)展總體方向，有效滿足當?shù)爻鞘幸?guī)劃和房地產(chǎn)市場的需求，確認該項目的合法性、合規(guī)性、可行性。    

7、;4.商業(yè)銀行應(yīng)對申請貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行深入調(diào)查審核：包括企業(yè)的性質(zhì)、股東構(gòu)成、資質(zhì)信用等級等基本背景，近三年的經(jīng)營管理和財務(wù)狀況，以往的開發(fā)經(jīng)驗和開發(fā)項目情況，與關(guān)聯(lián)企業(yè)的業(yè)務(wù)往來等。對資質(zhì)較差或以往開發(fā)經(jīng)驗較差的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，貸款應(yīng)審慎發(fā)放；對經(jīng)營管理存在問題、不具備相應(yīng)資金實力或有不良經(jīng)營記錄的，貸款發(fā)放應(yīng)嚴格限制。對于依據(jù)項目而成立的房地產(chǎn)開發(fā)項目公司，應(yīng)根據(jù)其自身特點對其業(yè)務(wù)范圍、經(jīng)營管理和財務(wù)狀況，以及股東及關(guān)聯(lián)公司的上述情況以及彼此間的法律關(guān)系等進行深入調(diào)查審核。    5.商業(yè)銀行應(yīng)嚴格落實房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款的擔保，確保擔保真實、

8、合法、有效。    6.商業(yè)銀行應(yīng)建立完備的貸款發(fā)放、使用監(jiān)控機制和風(fēng)險防范機制。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自有資金得到落實后，可根據(jù)項目的進度和進展狀況，分期發(fā)放貸款，并對其資金使用情況進行監(jiān)控，防止貸款挪作他用。同時，積極采取措施應(yīng)對項目開發(fā)過程中出現(xiàn)的項目自身的變化、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的變化、建筑施工企業(yè)的變化等，及時發(fā)現(xiàn)并制止違規(guī)使用貸款情況。    7.商業(yè)銀行應(yīng)嚴密監(jiān)控建筑施工企業(yè)流動資金貸款使用情況，防止用流動資金貸款為房地產(chǎn)開發(fā)項目墊資。    8.商業(yè)銀行應(yīng)對有逾期未還

9、款或有欠息現(xiàn)象的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售款進行監(jiān)控，在收回貸款本息之前，防止將銷售款挪作他用。    9.商業(yè)銀行應(yīng)密切關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)情況，確保對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款后，該房屋能夠在合理期限內(nèi)正式交付使用。    10.商業(yè)銀行應(yīng)密切關(guān)注建筑工程款優(yōu)于抵押權(quán)受償?shù)葷撛诘姆娠L(fēng)險。    11.商業(yè)銀行應(yīng)密切關(guān)注國家政策及市場的變化對房地產(chǎn)開發(fā)項目的影響，利用市場風(fēng)險預(yù)警預(yù)報機制、區(qū)域市場分類的指標體系，建立針對市場風(fēng)險程度和風(fēng)險類型的階段監(jiān)測方案，

10、并積極采取措施化解因此產(chǎn)生的各種風(fēng)險。    （四）有關(guān)個人住房貸款風(fēng)險管理的規(guī)定    1.商業(yè)銀行應(yīng)嚴格遵照相關(guān)個人住房貸款政策規(guī)定，不得違反有關(guān)貸款年限和貸款與房產(chǎn)價值比率等方面的規(guī)定。    2.商業(yè)銀行制定的個人住房貸款申請文件應(yīng)包括借款人基本情況、借款人收支情況、借款人資產(chǎn)表、借款人現(xiàn)住房情況、借款人購房貸款資料、擔保方式、借款人聲明等要素。    3.商業(yè)銀行應(yīng)確保貸款經(jīng)辦人員向借款人說明其所提供的個人信息（包括借款人所提

11、交的所有文件資料和個人資產(chǎn)負債情況）將經(jīng)過貸款審核人員的調(diào)查確認，并要求借款人據(jù)此簽署書面聲明。    4.商業(yè)銀行應(yīng)將經(jīng)貸款審核人員確認后的所有相關(guān)信息以風(fēng)險評估報告的形式記錄存檔。上述相關(guān)信息包括個人信息的確認、銀行對申請人償還能力、償還意愿的風(fēng)險審核及對抵押品的評估情況。    5.商業(yè)銀行的貸款經(jīng)辦人員對借款人的借款申請初審?fù)夂螅瑧?yīng)由貸款審核人員對借款人提交文件資料的完整性、真實性、準確性及合法性進行復(fù)審。    6.商業(yè)銀行應(yīng)通過借款人的年齡、學(xué)歷、工作年限、職業(yè)

12、、在職年限等信息判斷借款人目前收入的合理性及未來行業(yè)發(fā)展對收入水平的影響；應(yīng)通過借款人的收入水平、財務(wù)情況和負債情況判斷其貸款償付能力；應(yīng)通過了解借款人目前居住情況及此次購房的首付支出判斷其對于所購房產(chǎn)的目的及擁有意愿等因素，并據(jù)此對貸款申請做整體分析。    7.商業(yè)銀行應(yīng)對每一筆貸款申請做內(nèi)部的信息調(diào)查，包括了解借款人在本行的貸款記錄及存款情況。    8.商業(yè)銀行應(yīng)通過對包括借款人的聘用單位、稅務(wù)部門、工商管理部門以及征信機構(gòu)等獨立的第三方進行調(diào)查，審核貸款申請的真實性及借款人的信用情況，以了解其本人及家庭的

13、資產(chǎn)、負債情況、信用記錄等。    商業(yè)銀行對自雇人士（即自行成立法人機構(gòu)或其他經(jīng)濟組織，或在上述機構(gòu)內(nèi)持有超過10股份，或其個人收入的主要來源為上述機構(gòu)的經(jīng)營收入者）申請個人住房貸款進行審核時，不能僅憑個人開具的收入證明來判斷其還款能力，應(yīng)通過要求其提供有關(guān)資產(chǎn)證明、銀行對帳單、財務(wù)報表、稅單證明和實地調(diào)查等方式，了解其經(jīng)營情況和真實財務(wù)狀況，全面分析其還款能力。    9.對以個人身份申請的商業(yè)用房貸款，如借款人是自雇人士或公司的股東、董事，商業(yè)銀行應(yīng)要求借款人提供公司財務(wù)報表，業(yè)務(wù)資料并進行審核。 

14、   10.商業(yè)銀行應(yīng)根據(jù)各地市場情況的不同制定合理的貸款成數(shù)上限，但所有住房貸款的貸款成數(shù)不超過80。    11.商業(yè)銀行應(yīng)著重考核借款人還款能力。應(yīng)將借款人住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在50%以下（含50%），月所有債務(wù)支出與收入比控制在55以下（含55%）。    房產(chǎn)支出與收入比的計算公式為：（本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費）/月均收入    所有債務(wù)與收入比的計算公式為：（本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費+其他債務(wù)月均償付額）/

15、月均收入    上述計算公式中提到的收入應(yīng)該是指申請人自身的可支配收入，即單一申請為申請人本人可支配收入，共同申請為主申請人和共同申請人的可支配收入。但對于單一申請的貸款，如商業(yè)銀行考慮將申請人配偶的收入計算在內(nèi)，則應(yīng)該先予以調(diào)查核實，同時對于已將配偶收入計算在內(nèi)的貸款也應(yīng)相應(yīng)的把配偶的債務(wù)一并計入。    12.商業(yè)銀行應(yīng)通過調(diào)查非國內(nèi)長期居住借款人在國外的工作和收入背景，了解其在華購房的目的，并在對各項信息調(diào)查核實的基礎(chǔ)上評估借款人的償還能力和償還意愿。    13.商業(yè)

16、銀行應(yīng)區(qū)別判斷抵押物狀況。抵押物價值的確定以該房產(chǎn)在該次買賣交易中的成交價或評估價的較低者為準。    商業(yè)銀行在發(fā)放個人住房貸款前應(yīng)對新建房進行整體性評估，可根據(jù)各行實際情況選擇內(nèi)部評估，但要由具有房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格的專業(yè)人士出具意見書，或委托獨立的具有房地產(chǎn)價格評估資質(zhì)的評估機構(gòu)進行評估；對于精裝修樓盤以及售價明顯高出周邊地區(qū)售價的樓盤的評估要重點關(guān)注。    對再交易房，應(yīng)對每個用作貸款抵押的房屋進行獨立評估。    14.商業(yè)銀行在對貸款申請做出最終審批前，貸款經(jīng)辦

17、人員須至少直接與借款人面談一次，從而基本了解借款人的基本情況及其貸款用途。對于借款人遞交的貸款申請表和貸款合同需有貸款經(jīng)辦人員的見證簽署。    商業(yè)銀行應(yīng)向房地產(chǎn)管理部門查詢擬抵押房屋的權(quán)屬狀況，決定發(fā)放抵押貸款的，應(yīng)在貸款合同簽署后及時到房地產(chǎn)管理部門辦理房地產(chǎn)抵押登記。    15.商業(yè)銀行對未完全按照前述要求發(fā)放的貸款，應(yīng)有專門的處理方法，除將發(fā)放原因和理由記錄存檔外，還應(yīng)密切關(guān)注及監(jiān)控該筆貸款的還款記錄。    16.商業(yè)銀行應(yīng)建立逾期貸款的催收系統(tǒng)和催收程序。應(yīng)將本行內(nèi)相關(guān)的個人信用資料包括逾期客戶名單等實行行內(nèi)共享。    （五）有關(guān)風(fēng)險監(jiān)管措施的規(guī)定    1.銀監(jiān)會及其派出機構(gòu)定期對商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款發(fā)放規(guī)模、資產(chǎn)質(zhì)量、償付狀況及催收情況、風(fēng)險管理和內(nèi)部貸款審核控制進行綜合評價，并確定監(jiān)管重點。    2.銀監(jiān)會及其派出機構(gòu)根據(jù)非現(xiàn)場監(jiān)管情況，每年至少選擇兩家商業(yè)銀行，對房地產(chǎn)貸款的