總部基地案例

1、本報告是嚴格保密的。本報告是嚴格保密的。2022-2-152022-2-15總部基地案例總部基地案例功能定位策劃專篇功能定位策劃專篇本報告是嚴格保密的。2國際總部基地六大發(fā)展模式國際總部基地六大發(fā)展模式模式模式1 1 ：制造加工型制造加工型總部基地總部基地模式模式3 3 ：研發(fā)及高科研發(fā)及高科技型總部基地技型總部基地模式模式4 4 ：企業(yè)內(nèi)腦型企業(yè)內(nèi)腦型總部基地總部基地模式模式5 5 ：后臺服務型后臺服務型總部基地總部基地模式模式6 6：聯(lián)合國等國聯(lián)合國等國際組織型總部基地際組織型總部基地Park west西區(qū)商務花園二期哥本哈根機場商務花園Park west西區(qū)商務花園、硅谷劍橋商務花園上海

2、浦東張江銀行卡產(chǎn)業(yè)園紐約聯(lián)合國總部、日內(nèi)瓦聯(lián)合國總部、模式模式2 2 ：物流型總部物流型總部基地基地交通便利，易于原材料、成品等運輸；市政設施水平較高，水、電、能源等要有特殊要求；政策支持；標桿企業(yè)帶動；形成相關產(chǎn)業(yè)鏈。靠近機場（國門型），基礎設施完善，交通發(fā)達，占地面積廣闊，符合行業(yè)特點的辦公場所產(chǎn)業(yè)聚集效應突出，基礎設施特別是電信IT設施先進，優(yōu)厚的稅收政策，交通發(fā)達，標桿企業(yè)帶動良好的商務基礎；多種交通方式，方便、快捷的到達市區(qū)；環(huán)境優(yōu)美；城市人力資源基礎好；高速信息網(wǎng)絡建設；標桿企業(yè)帶動；以主流企業(yè)為主要業(yè)務對象的服務公司入駐。土地價格優(yōu)勢，優(yōu)惠政策，環(huán)境優(yōu)美，交通便利，標桿企業(yè)榜樣作

3、用，基礎設施特別是電信IT設施先進。重大國際歷史事件發(fā)生地，具有較高國際地位；開放性、國際性的氛圍，對交通、環(huán)境、人文素質要求較高，辦公環(huán)境優(yōu)美，國際新興組織的聚集模模 式式 K P I K P I 案案 例例本報告是嚴格保密的。3概況：概況：l位于北京亦莊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，一期占地50ha，到2003年底共有15家企業(yè)入駐，主要是移移動通信終端產(chǎn)品動通信終端產(chǎn)品的制造商以及零部件的制造商、服務商，園區(qū)員工接近15000人；l產(chǎn)業(yè)鏈高度聚集產(chǎn)業(yè)鏈高度聚集區(qū)域，土地空間需求大，必須有足夠的儲備滿足今后擴容的需要，整個開發(fā)區(qū)規(guī)劃面積一期為15平方公里，二期為100平方公里；l制造業(yè)更注重基礎設施的完善基

4、礎設施的完善程度，例如用電量要達到5000kV以上，用水量也較大；l 整個區(qū)域屬國家級開發(fā)區(qū)，政策透明，優(yōu)惠政策優(yōu)惠政策支持，24小時通關服務和24小時物流監(jiān)管，實現(xiàn)“零庫存”。l入園企業(yè)通?？紤]整體成本：土地、建設廠房、基礎設施連接、運營成本等。l 諾基亞以龍頭企業(yè)諾基亞以龍頭企業(yè)的身份聚攏了包括芯片、集成電路板、機殼、顯示屏等移動通訊的20多家企業(yè)入駐。l交通便利，京津塘高速公路，規(guī)劃中將有地鐵5號線、亦莊專線等捷運。l環(huán)境優(yōu)美，設有高爾夫球場，涼水河。 l 開發(fā)區(qū)內(nèi)廠房建設期較短（1年左右），廠房可租賃、出售，廠房形式多樣，適宜成套設備生產(chǎn)。 加工制造型總部基地加工制造型總部基地案例案例

5、 北京經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)星網(wǎng)工業(yè)園北京經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)星網(wǎng)工業(yè)園成功要素：交通便利，易于原材料、成品等運輸；成功要素：交通便利，易于原材料、成品等運輸； 市政設施要求高，水、電、能源等要有特殊要求；市政設施要求高，水、電、能源等要有特殊要求； 政策支持；政策支持； 標桿企業(yè)帶動；形成相關產(chǎn)業(yè)鏈；標桿企業(yè)帶動；形成相關產(chǎn)業(yè)鏈；本報告是嚴格保密的。4物流型總部基地物流型總部基地案例案例 哥本哈根機場商務花園哥本哈根機場商務花園概況：概況：l位于歐洲四大國際機場之一的哥本哈根國際機場東部哥本哈根國際機場東部，接通世界各地130多個機場；l整個地區(qū)有完善的基礎設施和發(fā)達的公交系統(tǒng)完善的基礎設施和發(fā)達的公交系

6、統(tǒng)。設有國際火車站，同時也是連結斯堪的納維亞和中歐國際高速公路的要點，可以方便的乘火車、飛機、汽車方便到達商務花園；乘火車或開車到達哥本哈根中心只需10到15分鐘，瑞典南中部大部分城市和商務花園在兩三小時地上旅程內(nèi)可達。l哥本哈根平均教育程度很高平均教育程度很高，為商務花園提供了非常好的人力資源基礎；l占地41.8ha，建筑面積22.0ha，設計最大程度的符合物流行業(yè)的先行要求設計最大程度的符合物流行業(yè)的先行要求，并考慮和整體區(qū)域的景觀協(xié)調(diào)；l開發(fā)商開發(fā)手法靈活，自建辦公物業(yè)出租，同時也為企業(yè)定制產(chǎn)品，而且可將地塊出租有企業(yè)自建。 成功要素：毗鄰大型國際機場；成功要素：毗鄰大型國際機場； 多種

7、交通方式組合，與市區(qū)聯(lián)系緊密；多種交通方式組合，與市區(qū)聯(lián)系緊密； 城市人力資源基礎好；城市人力資源基礎好； 充分考慮物流行業(yè)特點規(guī)劃設計商務花園充分考慮物流行業(yè)特點規(guī)劃設計商務花園本報告是嚴格保密的。5企業(yè)企業(yè)內(nèi)腦型內(nèi)腦型總部基地案例總部基地案例 劍橋商務花園劍橋商務花園概況概況：l位于劍橋大學城東北部劍橋大學城東北部，城內(nèi)唯一的商務辦公物業(yè)組團；l交通狀況非常理想交通狀況非常理想，緊鄰A14雙向路，附近有三條高速公路去往國內(nèi)各個方向，30分鐘就能達到國際機場，城際火車不到1小時就可以到達倫敦；l12座主樓，建筑面積31600平米，建筑形式多為三層的單體樓，單體體量從1100到5000不等；l

8、平均教育程度很高平均教育程度很高，為商務花園提供了非常好的人力資源基礎；l全部出租，可分割可整租，可以冠名辦公樓；l有為各種公司提供金融、法律、審計等中介服務的公司有為各種公司提供金融、法律、審計等中介服務的公司。成功要素：良好的商務基礎；成功要素：良好的商務基礎； 環(huán)境優(yōu)美；環(huán)境優(yōu)美； 多種交通方式組合，方便、快捷的到達市區(qū)；多種交通方式組合，方便、快捷的到達市區(qū)； 城市人力資源基礎好；城市人力資源基礎好； 中介服務公司入駐，為主導企業(yè)提供便利的服務。中介服務公司入駐，為主導企業(yè)提供便利的服務。 本報告是嚴格保密的。6后臺服務型總部基地案例后臺服務型總部基地案例 上海浦東張江銀行卡產(chǎn)業(yè)園上海

9、浦東張江銀行卡產(chǎn)業(yè)園概況概況：l浦東張江銀行卡產(chǎn)業(yè)園 是“浦東總部園” 的園區(qū)之一，占地92萬平米；l“浦東總部園”旨在吸引全球的公司總部、執(zhí)行總部、運行中心、結算中心等；建這個總部園是為了更好地吸引具有“ 2.5產(chǎn)業(yè)” *1內(nèi)涵的總部集聚，形成有機和諧的產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)；l張江聚焦“ 2.5產(chǎn)業(yè)”體現(xiàn)在銀行卡領域，目的在于吸引國內(nèi)外各類金融機構的后臺核心，包括數(shù)據(jù)處理中心、信息中心、營運中心等落戶銀行卡產(chǎn)業(yè)園，最終實現(xiàn)向“國際金融信息后臺服務基地”的戰(zhàn)略性拓展。l已經(jīng)落戶張江的 50多家跨國公司地區(qū)總部和研發(fā)中心，形成了“ 2.5產(chǎn)業(yè)”的“頭腦基地頭腦基地”和和“知識源泉知識源泉”。包括中國銀聯(lián)全國

10、信息處理中心、平安保險全國客戶服務暨后援技術中心、交通銀行數(shù)據(jù)處理中心等。成功要素：在土地獲取和稅收方面的優(yōu)惠政策；成功要素：在土地獲取和稅收方面的優(yōu)惠政策； 標桿企業(yè)榜樣作用和商務聚集效應；標桿企業(yè)榜樣作用和商務聚集效應； 基礎設施特別是電信基礎設施特別是電信IT IT設施先進；設施先進； 交通便利交通便利+ +環(huán)境優(yōu)美。環(huán)境優(yōu)美。l *1“ 2.5產(chǎn)業(yè)”：是指介于第二和第三產(chǎn)業(yè)之間的產(chǎn)業(yè)，既有服務、貿(mào)易、結算等第三產(chǎn)業(yè)管理中心的職能，又具備獨特的研發(fā)中心、公司核心技術產(chǎn)品的生產(chǎn)中心和現(xiàn)代物流運行服務等第二產(chǎn)業(yè)運營的職能。已經(jīng)落戶張江的 50多家跨國公司地區(qū)總部和研發(fā)中心，形成了“ 2.5產(chǎn)

11、業(yè)”的“頭腦基地頭腦基地”和和“知識源泉知識源泉”。項目單位與項目名稱建設內(nèi)容中國銀聯(lián)股份有限公司；中國銀聯(lián)產(chǎn)業(yè)發(fā)展基地行政區(qū)、信息交換及處理區(qū)、研發(fā)區(qū)、呼叫服務區(qū)、綜合技術/商務支援區(qū)、會展、培訓與后勤區(qū)等中國平安人壽保險股份有限公司； 中國平安全國客戶服務及后援技術中心電腦電話中心、客戶服務中心、后援技術中心、培訓中心等某商業(yè)銀行；信息中心（上海）數(shù)據(jù)處理中心、呼叫中心、災備服務中心、培訓中心等某商業(yè)銀行；數(shù)據(jù)處理中心（上海）數(shù)據(jù)理中心和軟件中心、業(yè)務運營中心、信用卡和客戶服務中心、檔案受理中心、培訓中心等本報告是嚴格保密的。7研發(fā)及高科技型總部基地總部基地案例研發(fā)及高科技型總部基地總部基

12、地案例Park westPark west西區(qū)商務花園（一）西區(qū)商務花園（一）概況概況：lPARK WEST（西區(qū)花園，以下簡稱PW）位于都柏林市西部的NANGOR大街旁l占地面積91公頃（約合230英畝），是愛爾蘭最大的商務花園，l其景觀花園內(nèi)布滿了各式各樣的雕塑，水景，道路兩旁樹木林立，配套的娛樂休閑設施一應俱全。l在商務花園的規(guī)劃中，將建成一座占地40000平方英尺的娛樂中心，包括：體育館，網(wǎng)球、壁球館、飯店、商店及酒吧。開發(fā)商將最大限度的利用好園區(qū)南部邊界的大運河資源，修建一個集垂釣，泊船，休憩，劃船為一體的周邊休閑場所。本報告是嚴格保密的。8研發(fā)及高科技型總部基地總部基地案例研發(fā)及高

13、科技型總部基地總部基地案例Park westPark west西區(qū)商務花園（二）西區(qū)商務花園（二）概況概況：lPARK WEST擁有一座市郊通勤火車的侯車站、專業(yè)的公交運輸設施、寬敞的停車位以及能夠快速到達M50與NASS公路的快速通道，無論從市中心還是周邊地區(qū)，都可以便捷的進入商務花園l14，000，000英鎊，用于園區(qū)先進的基礎設施建設。PW擁有世界先進水準的光纖通信技術，這些完善的通信設施恰好滿足了園區(qū)內(nèi)大型跨國企業(yè)的需求。l所有入園的企業(yè)都可以享受到優(yōu)厚的稅收政策。對于擁有房屋產(chǎn)權的業(yè)主（自住業(yè)主owner-occupier），免征營建成本稅（其中第一年征收50%）；對于租戶，可享受1

14、0年的雙倍房租津貼；私人投資者也可以享受免征營建成本稅的待遇（其中第一年征收25%），地方當局采取機動稅率的方式，在10年中逐漸減輕稅率，使稅率從第一年的100%減少到第十年的10%。l在“企業(yè)園”內(nèi)有資格享受稅收減免的企業(yè)，主要是那些在國際貿(mào)易交往中涉及以下幾種行業(yè)的：數(shù)據(jù)處理，呼叫中心服務，軟件開發(fā)，醫(yī)療保健及研發(fā)。l辦公樓面積大小的靈活多變性，其面積從3000到1000000平方英尺不等。本報告是嚴格保密的。9研發(fā)及高科技型總部基地總部基地案例研發(fā)及高科技型總部基地總部基地案例Park westPark west西區(qū)商務花園（三）西區(qū)商務花園（三）概況概況：l作為一家專業(yè)的高新技術商務花

15、園，PW以其特有的魅力，吸引了眾多跨國公司的加盟，所涉及的行業(yè)也包羅萬象，包括：信息技術、醫(yī)藥與保健、計算機、電子與軟件。l到2003年為止，PW吸引了30000人來這里就業(yè)。預計最終價值可達10億英鎊，成為M50干道沿線的一座新地標。PW商務花園未來發(fā)展前景明朗，目前這一地區(qū)已變成現(xiàn)代化的商住兩用的理想場所。 成功要素：交通便利；成功要素：交通便利； 基礎設施特別是電信基礎設施特別是電信IT IT設施先進；設施先進； 稅收優(yōu)厚政策，特別吸引涉及國際貿(mào)易交往的企業(yè)；稅收優(yōu)厚政策，特別吸引涉及國際貿(mào)易交往的企業(yè)； 建筑景觀獨特優(yōu)勢，風景優(yōu)美；建筑景觀獨特優(yōu)勢，風景優(yōu)美； 生活娛樂配套設施完善；生

16、活娛樂配套設施完善； 辦公樓面積大小靈活多變；辦公樓面積大小靈活多變； 逐漸向綜合性發(fā)展。逐漸向綜合性發(fā)展。本報告是嚴格保密的。10概況：概況：l聯(lián)合國總部大樓坐落于東河之濱，由位于紐約曼哈頓第一大道上的4幢建筑組成，占據(jù)6個街段，1952年投入使用。l土地無償贈送：這塊地皮當年由美國洛克菲勒家族捐助；該家族同時也將這塊土地四周的地面都買下來。l共有11位世界著名建筑師參與設計。 成功要素：重大國際歷史事件發(fā)生地，具有較高國際地位；成功要素：重大國際歷史事件發(fā)生地，具有較高國際地位； 開放性、國際性的氛圍；開放性、國際性的氛圍； 對交通、環(huán)境、人文素質要求較高；對交通、環(huán)境、人文素質要求較高；

17、 辦公環(huán)境優(yōu)美；辦公環(huán)境優(yōu)美； 人流、信息流量高。人流、信息流量高。聯(lián)合國等國際組織總部型案例聯(lián)合國等國際組織總部型案例 紐約聯(lián)合國總部大廈紐約聯(lián)合國總部大廈本報告是嚴格保密的。11新加坡商務花園的發(fā)展背景：新加坡商務花園的發(fā)展背景：l東南亞的微型國家，幾乎沒有任何足以支持經(jīng)濟發(fā)展的自然擴產(chǎn)資源和農(nóng)業(yè)資源；l 位于馬六甲海峽，成為連接歐亞的重要國際貿(mào)易口岸和節(jié)點國際貿(mào)易口岸和節(jié)點；l 政府發(fā)揮自身國際口岸優(yōu)勢主動吸引國際口岸優(yōu)勢主動吸引國際企業(yè)總部，尤其是吸引很多全球性大企業(yè)的亞洲區(qū)域總部進入新加坡；l為了更集約、更有效的為國際企業(yè)總部提供相關服務，新加坡政府積極規(guī)劃并建設了國際商務花園，帶有

18、強烈的政府色彩強烈的政府色彩。l 在具體規(guī)劃建設中，有意識的注意了與大規(guī)模居住組團的結合與大規(guī)模居住組團的結合，由此帶動當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展，完善居住區(qū)域的城市功能新加坡商務花園為其所在區(qū)域發(fā)展的貢獻：新加坡商務花園為其所在區(qū)域發(fā)展的貢獻：l提供較多就業(yè)機會，促進當?shù)厣鐣€(wěn)定提供較多就業(yè)機會，促進當?shù)厣鐣€(wěn)定在新加坡九個主要商業(yè)區(qū)域就業(yè)分布比例中商務花園所在樟宜和裕廊兩個區(qū)域所提供的就業(yè)機會名列第三（最多的是中央商務區(qū)）；l拉動區(qū)域住宅需求，繁榮當?shù)亟?jīng)濟拉動區(qū)域住宅需求，繁榮當?shù)亟?jīng)濟樟宜和裕廊兩個區(qū)域均建設在新加坡的邊緣居住組團區(qū)域，形成“職住一體”區(qū)。從左圖中可以看出，樟宜地區(qū)住宅的需求量和銷售量都

19、遠遠高于新加坡各主要地區(qū)平均值；住宅銷售量住宅需求量企業(yè)內(nèi)腦型總部基地案例企業(yè)內(nèi)腦型總部基地案例 新加坡商務花園（一）新加坡商務花園（一）本報告是嚴格保密的。12新加坡商務花園的建設經(jīng)驗：新加坡商務花園的建設經(jīng)驗：l商務花園的位置選擇方面注重與城市規(guī)劃緊密結合商務花園的位置選擇方面注重與城市規(guī)劃緊密結合城市邊緣區(qū)，土地成本相對較低；注重與城市交通的緊密聯(lián)系，均有城市輕軌與其他區(qū)域連接，且在商務花園所在區(qū)域設有復合化交通轉換點；注重與邊緣居住組團的聯(lián)系，有助于完善城市功能，保持區(qū)域持久活力；l 商務花園的內(nèi)部規(guī)劃中注意地塊劃分的內(nèi)好性商務花園的內(nèi)部規(guī)劃中注意地塊劃分的內(nèi)好性保證每個地塊都能臨近內(nèi)

20、部道路，有很好的交通可達性，保證地塊內(nèi)的建筑具有自身的展示面，這樣的規(guī)劃方法同時保證了每個地塊都具有良好的商務價值；l注重對商務花園的配套設施的規(guī)劃注重對商務花園的配套設施的規(guī)劃為了避免商務花園建設成為變相的商業(yè)開發(fā)，新加坡城市促進經(jīng)濟發(fā)展委員會對配套設施的類別及比例做出了詳細規(guī)定：獨立于寫字樓外的配套設施，其規(guī)模最多不超過商務花園總建筑面積的15%；寫字樓內(nèi)部配套設施（如底層商業(yè)），其規(guī)模可以為總建筑面積的15-40%。裕廊裕廊樟宜樟宜企業(yè)內(nèi)腦型總部基地案例企業(yè)內(nèi)腦型總部基地案例 新加坡商務花園（二）新加坡商務花園（二）本報告是嚴格保密的。13總占地面積66.54公頃地塊數(shù)目62個總建筑面積

21、109萬平米總占地面積33公頃地塊數(shù)目20個總建筑面積22.7萬平米公司名稱公司名稱占地面積（平方占地面積（平方米）米）建筑面積（平建筑面積（平方米）方米）Applied Material30847710Honeywell2899.67249Invensys30467615Uitro technologies1904.44761IBM4073.610184新加坡樟宜商務花園規(guī)模及主要國際企業(yè)總部概況新加坡樟宜商務花園規(guī)模及主要國際企業(yè)總部概況公司名稱公司名稱占地面積（平方米）占地面積（平方米）Creative Technology Ltd.24580Acer Computer Internat

22、ional Ltd.11729German Center for Industry &Trade Pte Ltd20264Nordle European Center11356Primefield Co Pte Ltd8677新加坡裕廊國際商務花園規(guī)模及主要國際企業(yè)總部概況新加坡裕廊國際商務花園規(guī)模及主要國際企業(yè)總部概況企業(yè)內(nèi)腦型總部基地案例企業(yè)內(nèi)腦型總部基地案例 新加坡商務花園（三）新加坡商務花園（三）本報告是嚴格保密的。14國際總部基地國際總部基地KPIKPI指標體系指標體系研發(fā)及高科技研發(fā)及高科技基地型基地型企業(yè)內(nèi)腦型企業(yè)內(nèi)腦型后臺服務型后臺服務型聯(lián)合國等國際聯(lián)合國等國際組織總部

23、型組織總部型本報告是嚴格保密的。15北京總部基地市場基本狀況：僅存在三類總部基地，發(fā)北京總部基地市場基本狀況：僅存在三類總部基地，發(fā)展情況各異展情況各異 制造加工型總部基地： 望京電子科技園 研發(fā)基地型總部基地： 中關村軟件園 中關村生命科學園 企業(yè)內(nèi)腦型總部基地： 亦莊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)BDA、 豐臺區(qū)總部基地（國內(nèi)企業(yè)內(nèi)腦型）望京電子科技園中關村軟件園豐臺區(qū)總部基地亦莊BDA本報告是嚴格保密的。16中關村軟件園中關村軟件園位置位置海淀區(qū)東北旺鄉(xiāng)園區(qū)項目概況項目概況占地面積139萬平米建筑面積60余萬平米 總套數(shù)容積率0.44綠化率54.7配 套占地7.05公頃康體中心，每棟建筑可自己將地下室作為自

24、助餐廳。獨棟面積區(qū)獨棟面積區(qū)間間占地面積在600024000平米不等，相應的建筑面積在700027000平米，標志性建筑高度不超過15m，其余建筑高度均不超過12m。銷售價格銷售價格銷售狀況銷售狀況主要賣點主要賣點相關產(chǎn)業(yè)群集，規(guī)模效應客戶特征客戶特征軟件科技研發(fā)生產(chǎn)。軟件企業(yè)分大中小三種規(guī)模：大型企業(yè)規(guī)模在12萬平方米建筑面積；中型企業(yè)0.51萬平方米；小型企業(yè)更偏愛租房或合建形式，一般以孵化器為主要類型，面積從2005000平方米不等。本報告是嚴格保密的。17中關村軟件園中關村軟件園KPI：群落聚集效應突出；郊區(qū)化發(fā)展趨勢，優(yōu)厚的稅收政策；交通較為便利；辦公樓面積大小靈活多變；風景優(yōu)美；標

25、桿企業(yè)帶動。優(yōu)勢：優(yōu)勢：l中關村科技園的定位：高新技術的創(chuàng)新中心，高新技術產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)業(yè)基地，新型企業(yè)家的搖籃；創(chuàng)業(yè)企業(yè)集群。 l 政府政策扶持，建立各類孵化器，在稅收上進行減免，政府行事高效。l充分發(fā)揮中關村所具有的科技支持系統(tǒng)的優(yōu)勢：一是大學，二是研究院所。中關村科技園區(qū)在周圍地區(qū)擁有像清華、北大等一大批著名的高等學府、中科院和中央各部的研究所。l落實國有企業(yè)（校辦、院辦、所辦企業(yè)）、準國有企業(yè)（“集體企業(yè)”）創(chuàng)業(yè)者的產(chǎn)權激勵；l為創(chuàng)新企業(yè)開辟融資渠道。 發(fā)展現(xiàn)狀：發(fā)展現(xiàn)狀：l中關村核心區(qū)，目前大規(guī)模、高成本的市政開發(fā)，對大量的成長型科技企業(yè)產(chǎn)生了排擠效應。l目前，中關村核心區(qū)為改善硬件設施，

26、大量增加市政建設投入，使地價水平居高不下，直接導致房價水平直線上升，影響到成長型的中型企業(yè)的運營成本。據(jù)統(tǒng)計，有80%在中關村注冊的中小企業(yè)因為地價太貴，而離開園區(qū)另選辦公用地，中關村IT企業(yè)有39%在政策區(qū)以外有辦公面積，初步估算不少于100萬平方米。l一區(qū)七園的形成：成長型的中型企業(yè)，既希望能享受到科技園區(qū)的政策待遇，又能享受到科技園區(qū)的服務水平，同時又希望在立業(yè)的同時降低運營成本，在這一方面，商務花園對中關村成長型的中型企業(yè)有很大的分流作用。因此，中關村科技園在郊區(qū)設立了幾個新的科技園，形成一區(qū)七園，但是配套設施和商務氛圍遠遠不如核心區(qū)。國際案例國際案例KPIKPI總總結：結：群落聚集效

27、應突出，基礎設施特別是電信IT設施先進，優(yōu)厚的稅收政策，交通發(fā)達，辦公樓面積大小靈活多變，建筑景觀優(yōu)勢，標桿企業(yè)帶動中關村科技園的發(fā)展基本符合研發(fā)及中關村科技園的發(fā)展基本符合研發(fā)及高科技型總部基地的國際發(fā)展趨勢高科技型總部基地的國際發(fā)展趨勢本報告是嚴格保密的。18亦莊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)亦莊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)BDABDA國際企業(yè)大道國際企業(yè)大道位置位置亦莊經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 項目概況項目概況占地面積12萬平米建筑面積11萬平方米（地上萬平米），一期3萬平米左右 總套數(shù)43棟容積率0.77綠化率41配 套3700平米會所（康體、娛樂、就餐）， 車位65個/萬平米 獨棟面積區(qū)獨棟面積區(qū)間間1000-3000平米/棟，3、4

28、層高 銷售價格銷售價格5500-6000元/平米銷售狀況銷售狀況一期3萬平米15棟半年消化完，其中約70的業(yè)主為高新技術企業(yè) ，二期、三期銷售放緩主要賣點主要賣點定位于“國際企業(yè)內(nèi)腦型總部基地”。“雙生態(tài)”，享受中關村科技園政策客戶特征客戶特征成交客戶民營居多，且均為外地企業(yè)，有極少數(shù)亦莊工業(yè)園擴容的客戶（資生堂），客戶比較追求個性化辦公、在乎辦公的環(huán)境本報告是嚴格保密的。19亦莊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)亦莊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)BDABDA國際企業(yè)大道國際企業(yè)大道KPI：郊區(qū)化發(fā)展趨勢；優(yōu)厚的稅收政策；交通較為便利；辦公樓面積大小靈活多變；風景較為優(yōu)美；非定位目標型標桿企業(yè)帶動。優(yōu)勢：優(yōu)勢：l受亦莊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)輻射，享

29、受中關村科技園和國家經(jīng)濟開發(fā)區(qū)雙重政策 ；l政府政策扶持，在稅收上進行減免，政府行事高效；l國際知名企業(yè)入園，標桿型企業(yè)帶動；l市政配套設施完善，土地資源豐富；l 交通便捷。發(fā)展現(xiàn)狀：發(fā)展現(xiàn)狀：l受經(jīng)濟開發(fā)區(qū)前期大型制造型、生產(chǎn)型標桿企業(yè)入駐影響，定位方向與目標客戶心理認知發(fā)生錯位。l政府目標：發(fā)展第二產(chǎn)業(yè)為主，同時發(fā)展第二產(chǎn)業(yè)的服務型產(chǎn)業(yè)，將制約不符合此目標的企業(yè)總部入駐。l雖然距離CBD較近，幾乎沒有傳承CBD商務及商業(yè)氛圍，成為商務不活躍區(qū)，慣性影響難以再有作為。 國際案例國際案例KPIKPI總結：總結：良良好的商務基礎；好的商務基礎；多種交通方式便利，方便、快捷的到達市區(qū)；城市人力資源

30、基礎好；標桿企業(yè)帶動；以主流企業(yè)為主要業(yè)務對象的服務公司入駐；高速信息網(wǎng)絡建設；經(jīng)營方式靈活；環(huán)境優(yōu)美。亦莊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)原有的客戶基礎和區(qū)域定位使亦莊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)原有的客戶基礎和區(qū)域定位使BDABDA不能承接不能承接CBDCBD良好的商務氛圍，因此原定位良好的商務氛圍，因此原定位難有市場作為。難有市場作為。本報告是嚴格保密的。20亦莊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)亦莊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)BDABDA國際企業(yè)大道成交客戶分析國際企業(yè)大道成交客戶分析典型公司典型公司白領服飾世紀城房地產(chǎn)寶恒服裝設計3棟6000平米2000平米1000平米背景資料背景資料服飾行業(yè)，民營，已經(jīng)作出品牌，員工6070人，氛圍良好。地產(chǎn)公司，民營，行業(yè)領袖

31、從事皮裘批發(fā)的國際貿(mào)易公司，民營， 10人以下，總部在東四十條，現(xiàn)辦公面積200平米成交過程成交過程欲自行設計，遭拒絕；已流失；后在開發(fā)商努力下簽約。5月來訪，第一次來就認可本案，不存在溝通障礙，第二次來后下定 原無需求，被誘導出來。原認為價格（5300）合適，到場后認為貴6400，而且不需要這么大。從總價平衡、業(yè)務擴大、產(chǎn)品本身等點突破。價格談判經(jīng)歷三輪談判，成交6050元/平米。成交周期成交周期從客戶關注簽約，近一年；從追訪簽約，共計四個月。拆遷（貴友后面）因素也促使白領縮短簽約時間。三個月，（等合同一個半月，注冊一個月）估計正常情況下20天就能成交 從前期7月，三個月?？蛻籼攸c客戶特點老

32、總有想象力和創(chuàng)造力，希望形成自己的風格。A樓，面積小，做倉庫；B樓，最漂亮，私人活動區(qū)，貴賓接待、健身房、游泳池；廠房加辦公。周期短，對地產(chǎn)熟悉，知道成本但無價格障礙 客戶開通。（非企業(yè)行為，類似賣住宅），未考慮熱水、供暖、就餐、車位等因素，后期客戶服務難度大。本報告是嚴格保密的。21體育器材公司：體育器材公司：工廠在馬駒橋，主營業(yè)務是健身培訓，需求1600平米，已經(jīng)在總部基地買房，想退掉。置業(yè)計劃三個月之內(nèi)，30個人來看，多次，對產(chǎn)品有強烈好感，對周邊環(huán)境不關心（可能會欣賞）。購買原因：外地企業(yè)，考慮政府因素較高，總部基地的銷售與政府掛鉤；退房原因：與業(yè)務單位距離遠，戶型不滿意，西南部區(qū)域環(huán)

33、境差，社區(qū)雜亂。派格藍地：派格藍地：童裝，前期客戶，要求：首付分期，一年交清；要有工廠；價格要降低；流失原因：對開發(fā)區(qū)無特殊偏好，價格阻力明顯。飲料公司：飲料公司：需求面積為辦公面積500800平米，廠房15002000平米，主要想購買廠房。客戶已PASS，PASS原因：不符合入園標準。新奧集團：新奧集團：需求面積為2000平米?，F(xiàn)在廊坊辦公，屬科技研發(fā)企業(yè)，計劃在北京設總部。此客戶已于2004年7月25日取消購買計劃，改為租賃。原因：老總覺得項目的獨棟朝向不好，價格高，資金不足。 依文服飾：依文服飾：需求2000平米，不認可開發(fā)區(qū)的位置郊區(qū)遠；不認可本案位置荒（周邊可能是工廠）；定總部基地，

34、流失原因：對區(qū)域大環(huán)境質疑；對本案的土地性質、車位、費用等方面有明顯不認可；亦莊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)亦莊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)BDABDA國際企業(yè)大道意向客戶分析國際企業(yè)大道意向客戶分析國內(nèi)企業(yè)國內(nèi)企業(yè)較多，需求較多，需求1000-20001000-2000平米平米本報告是嚴格保密的。22亦莊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)亦莊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)BDABDA國際企業(yè)大道國際企業(yè)大道典型客戶分析典型客戶分析( (國內(nèi)客戶國內(nèi)客戶) ) 白領服飾有限公司：白領服飾有限公司：“中國職業(yè)女裝第一品牌” 在BDA國際企業(yè)大道買了6000平米共3棟研發(fā)辦公樓，建一個研發(fā)設計中心。白領服飾置業(yè)原因白領服飾置業(yè)原因香水效應香水效應：1、亦莊是北京唯一具有由大批

35、世界500強企業(yè)搭建的國際化平臺，站到這個平臺上，白領更容易實現(xiàn)國際化。2、新買的獨棟將是白領的亞洲總部駐地及研發(fā)設計基地，白領很看重BDA眾多世界500強企業(yè)扎堆的環(huán)境，他們先進的經(jīng)營理念有利于白領邁上國際化的平臺。這好比進香水店，即便不買，但身上也會被沾上香味。3、遷到理念和文化比較先進的環(huán)境。由市場定位的企業(yè)遷址趨勢是，從接近原料到接近市場趨向于接近信息、接近高級人才。一些落后地區(qū)的企業(yè)紛紛往大城市遷徙就證明了這一點，比如匯源果汁集團總部從山東沂源遷到北京就是典型的例子4、加工基地還是在外地，要遷的主要是研發(fā)和營銷基地。本報告是嚴格保密的。23亦莊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)亦莊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)BDABDA國際

36、企業(yè)大道國際企業(yè)大道典型客戶分析典型客戶分析（國外客戶）（國外客戶）西班牙泰爾文特控制系統(tǒng)（北京）有限公司西班牙泰爾文特控制系統(tǒng)（北京）有限公司：全球實時IT公司，幾十年來一直致力于為特定工業(yè)部門（能源、交通、運輸以及環(huán)保）提供高技術附加值的IT解決方案。泰爾文特控制系統(tǒng)（北京）有限公司是西班牙名企泰爾文特集團在華投資的獨資子公司，自1998年入駐開發(fā)區(qū)租賃物業(yè)辦公至今，企業(yè)規(guī)模已初步形成。 泰爾文特置業(yè)原因泰爾文特置業(yè)原因：1、認可中國現(xiàn)在的政治環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境政治環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境；2、在開發(fā)區(qū)買樓，一開發(fā)區(qū)的環(huán)境好；二是交通便利；三是區(qū)內(nèi)有很多國外的大型企業(yè)，產(chǎn)業(yè)氛圍好；四是各項配套服務十分完

37、善；五也是最為關鍵的一點，開發(fā)區(qū)的BDA國際企業(yè)大道的獨棟建筑風格與設計理念非常符合泰爾文特的需要，并且還可以擁有自己獨立的產(chǎn)權獨立的產(chǎn)權。3、泰爾文特曾經(jīng)考慮過在開發(fā)區(qū)購地自建購地自建，但由于開發(fā)區(qū)土地政策的限制未能實現(xiàn)?，F(xiàn)在1000-3000平米的企業(yè)獨棟正好符合置業(yè)需要。本報告是嚴格保密的。24豐臺區(qū)總部基地豐臺區(qū)總部基地ABPABP位置位置西南四環(huán)豐臺科技園二期產(chǎn)業(yè)基地內(nèi)項目概況項目概況占地面積65萬平方米建筑面積106萬平米，一期20萬平米，二期25萬平米，三期60-70萬平米 （三期包括4萬平米五星級酒店、12.5萬平米商業(yè)配套、含4萬平米總部小公寓，每套面積30-50平米）總套數(shù)

38、500棟，6-12層高，8米*8米大開間。容積率1.59綠化率50配 套總部基地內(nèi)每個庭院內(nèi)均設置面積約為200-500平米的餐廳（2層）、面積約為200-500m2的商務會所，4萬平米五星級酒店、12.5萬平米商業(yè)配套、含4萬平米總部小公寓（30-50平米），酒店及公寓的地下部分作康體娛樂休閑商服區(qū)，地上地下大型停車場，車位100個/萬平米 獨棟面積區(qū)間獨棟面積區(qū)間1200-6000平米/棟，主流3000-5000平米/棟（一期保留1棟1600平米小樓分層銷售）銷售價格銷售價格起價6600元/平米，現(xiàn)在對外報價均價7900元/平米，實際銷售均價7150元/平米 銷售狀況銷售狀況一期銷售95%

39、銷售狀況較好，二期50%，銷售進度放慢主要賣點主要賣點統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設計、統(tǒng)一建設，智能化、低密度、生態(tài)型，集辦公、科研、中試、產(chǎn)業(yè)于一體的企業(yè)總部集群基地 ，被列為2003年北京市60大重點外商投資項目之一，北京市2003年69大重點工程之一，具有一定政府扶持背景?？蛻籼卣骺蛻籼卣?0%中央級企業(yè)和部委機構轉制的大型國有企業(yè)，30-40%在京的本地企業(yè)和各郊縣企業(yè)、外省市大型企業(yè)北京總部或駐京辦事處（多為設備、鋼鐵、通訊、汽車等傳統(tǒng)制造業(yè)公司），10%外企。（產(chǎn)業(yè)基地一期多為電子、生物醫(yī)藥、通訊等高科技電子公司） 本報告是嚴格保密的。25豐臺區(qū)總部基地豐臺區(qū)總部基地ABPABP本報告是嚴格保密的