東莞常平鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告

1、目 錄目 錄1第一章 常平鎮(zhèn)概述211總述212自然地理213歷史沿革314行政村域415各項(xiàng)配套設(shè)施現(xiàn)狀516交通組織現(xiàn)狀7第二章 常平鎮(zhèn)區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析821經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀822經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析923經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析1224常平和周邊鎮(zhèn)區(qū)對(duì)比分析15第三章 常平鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)17第四章 常平鎮(zhèn)代表性住宅分析20 41個(gè)盤分析20第五章 片區(qū)住宅市場分析3251房地產(chǎn)市場概況3252常平住宅市場的歷年銷售面積和金額分析3253近年住宅市場價(jià)格分析3354產(chǎn)品分析3355銷售分析3456客戶群分析36第六章 常平鎮(zhèn)住宅市場總結(jié)3761常平鎮(zhèn)二級(jí)市場現(xiàn)狀及特征3762外銷市場現(xiàn)狀及特征39第七章片區(qū)住宅市場預(yù)測(cè)42

2、71供求關(guān)系趨勢(shì)預(yù)測(cè)4272價(jià)格趨勢(shì)預(yù)測(cè)43第八章 鎮(zhèn)區(qū)各項(xiàng)配套現(xiàn)狀43附表63 常平鎮(zhèn)市場調(diào)研 第一章 常平鎮(zhèn)概況總述：常平鎮(zhèn)位于廣東省東莞市東部地區(qū)，地處穗港經(jīng)濟(jì)軸的中心。全鎮(zhèn)總面積108平方公里，下轄32個(gè)村（居）委會(huì)，戶籍人口6.5萬人，總?cè)丝诮?0萬。"紅荔千林香飄京九，鐵龍三路樞會(huì)常平"。常平最大的優(yōu)勢(shì)在于鐵路樞紐的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。常平鎮(zhèn)充分發(fā)揮鐵路樞紐優(yōu)勢(shì)，不斷加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，大力發(fā)展內(nèi)外型經(jīng)濟(jì)，并形成了以商貿(mào)流通業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)特色，被東莞市定位為東莞東部的支點(diǎn)城市。自然地理【地理概況】 常平鎮(zhèn)地理坐標(biāo)為北緯22°5838&qu

3、ot;東經(jīng)113°5918"，全鎮(zhèn)總面積108平方公里，總?cè)丝诮?0萬。西北部距莞城33公里左右、可接廣州，南部靠近深圳、香港，處于珠江三角洲廣深經(jīng)濟(jì)走廊的黃金地段，同時(shí)有國家鐵路主干線京九鐵路及廣梅汕鐵路、廣深鐵路在此交匯，是一個(gè)重要的交通樞紐和物資集散地。東與橋頭、謝崗為鄰，南與樟木頭、黃江鎮(zhèn)相接，西與大朗、東坑毗連，北與橫瀝、企石接壤。境內(nèi)東有石馬河，西有寒溪水?！镜孛驳刭|(zhì)】常平鎮(zhèn)地處東江南部泛洪區(qū)，寒溪流域的南段， 石馬河北段之西部。東南角連綿起伏的山嶺，形成丘陵地帶；西北部寒溪水穿貫其間，河涌交錯(cuò)，形成埔田地區(qū)。地勢(shì)東南高而西北底，西部北側(cè)崗地連片。境內(nèi)石

4、馬河、仁和水、寒溪水跟山勢(shì)走向基本一致，為南北走向。 鎮(zhèn)內(nèi)主要地層分布為下古生界石英片巖和下朱羅紀(jì)砂頁巖。除東南部山嶺起伏、巖石遍布，屬花崗巖外，其余均屬砂巖、頁巖。埔田地區(qū)是河流沖擊層，耕作層深，屬黏土類，適宜種植水稻；山坑田為沙壤土，鐵銹水較多；其余為沙泥適中的坑田和涌邊田；旱地和山地多為紅壤、赤紅壤、黃壤石質(zhì)土?！練夂驐l件】 常平鎮(zhèn)臨近南海，屬于南亞熱帶海洋性季風(fēng)氣候區(qū)。夏季盛行南風(fēng)，冬季盛行東風(fēng)和北風(fēng)。全年氣候溫和濕潤，四季如春。年平均氣溫22，無霜期314天，年平均相對(duì)濕度為79%。全鎮(zhèn)降雨量充沛，多年平均降水量1970毫米。雨量多集中在4-9月份，占全年降水量的87.6%歷史沿革早

5、在宋朝初期，大瀝村就有人類在此聚居生息。南宋末年其余各村落也先后有村民從南雄珠璣巷遷此安居，于元、明、清三代又有小部分村落相繼出現(xiàn)。 清道光（1821年）以前，常平鎮(zhèn)境內(nèi)先后出現(xiàn)一些小圩市，其后由于河道變遷以及社會(huì)環(huán)境變化，特別是廣九鐵路建成并設(shè)立常平站（今東莞站）之后，除常平圩日趨繁榮外，其余各圩相繼衰落。建國之前，常平圩的發(fā)展主要經(jīng)歷了三個(gè)階段：常平古圩廣裕圩常平新圩。常平圩原是寒溪水畔一片荒灘，因水運(yùn)便利，商業(yè)和手工業(yè)等在此發(fā)展，形成常平古圩。其后為與常平古圩抗衡，在其東端又建廣裕圩，因廣裕圩轄地廣闊，人口眾多，水運(yùn)便利，發(fā)展較常平古圩為快。之后，常平圩為求競爭，又建常平新圩。后來，人們

6、把連成一體的常平古圩和常平新圩統(tǒng)稱為常平下圩，而廣裕圩則稱為常平上圩。新中國成立后，常平圩與廣裕圩合并為常平圩（曾先后兩次稱常平鎮(zhèn)），并為歷屆政府機(jī)構(gòu)駐地。1987年，常平撤區(qū)建鎮(zhèn)，常平圩被劃分為居民管理區(qū)和下圩管理區(qū)。 【歷史沿革大事記】 宋初（太平興國年間，即977年984年），南雄利雋卿到大瀝建村，是常平地區(qū)立村之最早者。 南宋后期（約12651278年），我鎮(zhèn)部分村落始祖先后從南雄珠璣巷或其他地方到本鎮(zhèn)各地立村，從此本鎮(zhèn)村落已初具現(xiàn)今之格局。 清順治年間（1644年），常平境內(nèi)鄉(xiāng)村歸京山司管轄。 道光年間（18211865），常平古圩建立。 1950年8月5日，區(qū)鄉(xiāng)調(diào)整，常平圩為全縣唯

7、一的區(qū)轄鎮(zhèn)，常平境內(nèi)的村莊基本屬一區(qū)的常平鄉(xiāng)和廣裕鄉(xiāng)管轄。 1953年春，全縣將原來的九個(gè)區(qū)劃分十五個(gè)區(qū)，常平區(qū)劃為第五區(qū)，共轄區(qū)21個(gè)鄉(xiāng)。 1954年6月30日，五區(qū)常平改為鄉(xiāng)級(jí)鎮(zhèn)。 1954年7月1日，縣內(nèi)區(qū)鄉(xiāng)建制又變化，常平圩改為鄉(xiāng)級(jí)鎮(zhèn)。五區(qū)原所屬的21個(gè)鄉(xiāng)縮為十七個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。 1955年9月，第五區(qū)改稱為“常平區(qū)”。 1957年12月，全縣撤區(qū)設(shè)鄉(xiāng)，成立三十七個(gè)大鄉(xiāng)，常平區(qū)解體， 原小鄉(xiāng)合并為常平、土塘、橫瀝、東坑四個(gè)大鄉(xiāng)。 1958年3月，土塘大鄉(xiāng)并入常平大鄉(xiāng)，常平境內(nèi)的村莊基本為常平大鄉(xiāng)所轄。 1958年10月，全縣廢除大鄉(xiāng)制，建立人民公社制，當(dāng)時(shí)常平、橫瀝、橋頭、東坑四個(gè)大鄉(xiāng)合并成立

8、常平人民公社。 1959年，橋頭、橫瀝地區(qū)劃出常平公社。 1983年11月，撤銷常平公社，成立常平區(qū)公所。原公社所轄的各生產(chǎn)大隊(duì)亦同時(shí)撤銷，改稱鄉(xiāng)人民政府。 1987年4月，常平撤區(qū)建鎮(zhèn)。常平區(qū)公所解體，成立常平鎮(zhèn)人民政府。原區(qū)管所轄下的24個(gè)鄉(xiāng)也撤銷，分別建立31個(gè)管理區(qū)（另外一個(gè)居民管理區(qū)）。1.4 行政村域常平鎮(zhèn)鎮(zhèn)域面積108平方公里，轄31個(gè)村委會(huì)和1個(gè)居委會(huì)，31個(gè)村委會(huì)分別為下圩、崗梓、橋梓、塘角、蘇坑、袁山貝、金美、還珠瀝、朗貝、板石、橋?yàn)r、盧屋、土塘、 麥元、九江水、朗洲、陳屋貝、司馬、霞坑、漱舊、漱新、黃泥塘、元江元、橫江廈、田尾、白花瀝、沙湖口、白石崗、松柏塘、上坑、木掄。

9、1.5 各項(xiàng)配套設(shè)施現(xiàn)狀1、文化娛樂設(shè)施常平鎮(zhèn)歷史悠久，民風(fēng)淳樸，旅游文化設(shè)施豐富。鎮(zhèn)內(nèi)不僅有被譽(yù)為“城市客廳”的常平文化廣場、大劇院、廣播電視中心和集商住、休閑、健身、度假于一體的高尚旅游區(qū)高爾夫訓(xùn)練基地；還有休閑娛樂好場所的濱河公園、荔枝公園和分三期工程進(jìn)行、主要有自然生態(tài)活動(dòng)區(qū)、農(nóng)家樂觀光區(qū)和濱水生態(tài)景觀區(qū)的常平鐵路公園等文化娛樂設(shè)施。2、酒店、休閑購物常平鎮(zhèn)率先成立了全市首家鎮(zhèn)級(jí)旅游飯店協(xié)會(huì)，首批會(huì)員34家，大大提升了我鎮(zhèn)旅游酒店的檔次和整體形象。我們積極引導(dǎo)酒店參加評(píng)星活動(dòng)，2002年14家、2003年2家酒店順利通過市旅游涉外飯店星級(jí)評(píng)定委員會(huì)評(píng)定，喜獲星級(jí)酒店稱號(hào)。目前，常平鎮(zhèn)有

10、星級(jí)酒店18家，其中五星級(jí)1家，四星級(jí)2家，二星級(jí)13家，一星級(jí)2家。常平鎮(zhèn)商業(yè)繁華，商場林立，大型綜合商場有天天百貨、大和百貨、廣裕中心、珠寶城和華潤超市等大型綜合商場；還有常平商業(yè)步行街這一購物休閑的好地方及連續(xù)成功舉辦了三屆常平農(nóng)副產(chǎn)品（食品）交易會(huì)，累積成交額近26億元，成為輻射大京九沿線乃至更廣大地區(qū)的會(huì)展中心的大京九物流圓。3、醫(yī)療衛(wèi)生常平鎮(zhèn)醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施完善，有著先進(jìn)的醫(yī)療衛(wèi)生系統(tǒng)，擁有多家優(yōu)秀的醫(yī)院，和眾多的優(yōu)秀的醫(yī)療衛(wèi)生人員。2003年9月，常平鎮(zhèn)獲“省衛(wèi)生鎮(zhèn)”榮譽(yù)稱號(hào)。常平醫(yī)院，1999年獲“市文明單位“和“市園林式單位“稱號(hào) ，2000年獲“百家文明醫(yī)院”和“廣東省普通高等

11、醫(yī)學(xué)院校教學(xué)醫(yī)院”。4、文化教育2003年12月8日，廣東省教育廳正式下發(fā)文件，決定授予常平鎮(zhèn)為廣東省教育強(qiáng)鎮(zhèn)的稱號(hào)常平鎮(zhèn)有公辦中小學(xué)31所，其中中學(xué)3所，小學(xué)28所，3所中學(xué)中，常平中學(xué)是完全中學(xué)，省一級(jí)學(xué)校，黃水職業(yè)中學(xué)是省重點(diǎn)職中，振興中學(xué)是按省一級(jí)學(xué)校標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的初級(jí)中學(xué)。小學(xué)中有8所學(xué)校分屬省市一級(jí)學(xué)校：常平第一小學(xué)屬省一級(jí)學(xué)校，中心小學(xué)、朗貝小學(xué)、 土塘小學(xué)、板石小學(xué)、袁山貝小學(xué)、金美小學(xué)、橋?yàn)r小學(xué)等7所小學(xué)是市一級(jí)學(xué)校。鎮(zhèn)屬幼兒園2所：中心幼兒園與第二幼兒園，其中后者是市一級(jí)幼兒園。 民辦學(xué)校有7所，分別是新星高級(jí)中學(xué)、新星學(xué)校、萊恩小學(xué)、旭升學(xué)校、創(chuàng)業(yè)學(xué)校、 東山學(xué)校、嘉華學(xué)校，

12、新星高級(jí)中學(xué)屬民辦公助性質(zhì)學(xué)校。 2003年，常平鎮(zhèn)共有小學(xué)生11311人，初中生4398人，普通高中生1365人，職業(yè)高中生1678人。小學(xué)教師661人，普通中學(xué)教師410人，職業(yè)高中教師100人。 多年來，常平鎮(zhèn)大辦現(xiàn)代化教育，全面推行素質(zhì)教育，教育質(zhì)量不斷提高。常平中學(xué)高考省線入圍人數(shù)節(jié)節(jié)上升，1999年上線人數(shù)為83人，2000年突破百人大關(guān)，2003年上升到155人。黃水職業(yè)中學(xué)組織學(xué)生參加高職類高考，2002年入圍105人，2003年上升到262人，增幅居市前列。1.6 交通組織現(xiàn)狀1、鎮(zhèn)內(nèi)公路環(huán)城路（建設(shè)中），是常平鎮(zhèn)今年的重點(diǎn)工程項(xiàng)目，整條環(huán)城路貫穿橋梓、蘇坑、袁山貝至常馬路，

13、建成后將成為常平鎮(zhèn)溝通鎮(zhèn)內(nèi)東南西北及過境車輛的快速干道。東平大道（東段，規(guī)劃中）位于東部工業(yè)園區(qū)的軸心位置，起點(diǎn)為常平鎮(zhèn)常馬公路，終點(diǎn)至東江大堤，經(jīng)常平、橋頭、企石三鎮(zhèn)，將建成高綠化率、風(fēng)景怡人的景觀大道。口岸大道（建設(shè)中）沿鐵路沿線，連接常橋路與常東路。原有、已改擴(kuò)建或?qū)⒁臄U(kuò)建的道路、橋梁：常平大道（西段）、常平大橋、元霞路、常謝路、常橫路、北環(huán)路、常黃路、常東路等。2、鎮(zhèn)外公路?；⒏咚俟罚ńㄔO(shè)中），途徑虎門、長安、大嶺山林場、大嶺山、松山湖科技產(chǎn)業(yè)園、大朗、常平等鎮(zhèn)區(qū)，設(shè)新聯(lián)、大嶺山、莞深、莞樟、常平、東深、五點(diǎn)梅等互通立交七處，隧道兩處，大橋、特大橋余座。其規(guī)模之大、工程之艱巨為東莞

14、公路建設(shè)史之最。東深公路，由橋頭經(jīng)常平、樟木頭、塘廈、鳳崗至寶安鵝公嶺。莞樟公路、東部快速公路將進(jìn)一步改闊建。3、鐵路常平鎮(zhèn)地處珠三角經(jīng)濟(jì)走廊黃金地段，是京九鐵路、廣梅汕鐵路、廣深鐵路的交匯點(diǎn)，國內(nèi)城鎮(zhèn)唯一設(shè)有二個(gè)大型鐵路客運(yùn)站（東莞站、東莞東站）及鐵路貨運(yùn)的口岸，是東莞連通廣州、深圳、香港、北京等經(jīng)濟(jì)繁華城市地區(qū)的通津要塞，每天始發(fā)與經(jīng)過的客運(yùn)列車高達(dá)199對(duì)，年人流量超過2000萬人次，鐵路口岸出入境人數(shù)超過100萬人次。 東莞站(南站)和東莞東火車站是廣深線、京九線上的大站，從這里可以直達(dá)南昌、九江、阜陽、北京、成都、武昌、南京、鄭州、青島、合肥、衡陽、長沙、岳陽、汕頭等大中城市，其影響

15、已?湔蹙叛叵呔迷齔晌夜媳比肆鰲锪骷兀乇鶚腔薄煉脛榻侵拗匾淖蘇盡絲馱斯芡猓鴣嫡凈醭?條貨運(yùn)專用線和2萬平方米倉庫，貨運(yùn)能力達(dá)250萬噸，東莞以東地區(qū)的國際集裝箱可編組專列，查驗(yàn)后直接發(fā)往香港。鐵路與公路交通優(yōu)勢(shì)，是商家的必爭風(fēng)水寶地。第二章 常平鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)分析 2.1、常平鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展。2003年，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均實(shí)現(xiàn)較大幅度增長。全鎮(zhèn)全年國內(nèi)生產(chǎn)總值50.6億元，同比增長15%，工業(yè)總產(chǎn)值（當(dāng)年價(jià)）80億元，同比增長23.48%；出口總額14.4億美元，同比增長15.1%；稅收總收入6億元，同比增長25.5%；鎮(zhèn)本級(jí)可支配財(cái)政收入3.69億元，同比增長38.06%；固定資產(chǎn)投資

16、總額16.9億元，同比增長21.1%；金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額86億元，同比增長21.42%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額38.2億元，同比增長19.9%。村級(jí)經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷壯大，村組兩級(jí)凈資產(chǎn)超億元的村11個(gè)，可支配財(cái)政收入總額超千萬元的村達(dá)19個(gè)。其中國內(nèi)生產(chǎn)總值名列全市第二，綜合總分排名第五，全鎮(zhèn)綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力明顯增強(qiáng)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)得到進(jìn)一步優(yōu)化，人民生活得到進(jìn)一步改善。并取得了省衛(wèi)生鎮(zhèn)、省教育強(qiáng)鎮(zhèn)、市文明鎮(zhèn)稱號(hào)。整體經(jīng)濟(jì)素質(zhì)進(jìn)一步提高。常平鎮(zhèn)堅(jiān)持工業(yè)立鎮(zhèn)，第三產(chǎn)業(yè)興鎮(zhèn)方針，推進(jìn)常平外向型經(jīng)濟(jì)、民營經(jīng)濟(jì)、商貿(mào)流通、房地產(chǎn)、旅游酒店業(yè)等產(chǎn)業(yè)發(fā)展壯大，提高我鎮(zhèn)整體經(jīng)濟(jì)素質(zhì)。外經(jīng)工作持續(xù)發(fā)展，2003年全鎮(zhèn)實(shí)際利用

17、外資16389萬美元，同比增長35.27%，全年出口總額超過14.4億美元，同比增長15.1%。繼續(xù)大力構(gòu)建商貿(mào)平臺(tái)，新增了大京九農(nóng)副產(chǎn)品中心批發(fā)市場、大京九玩具城、華美樂建村超市和常平花卉市場等4個(gè)專業(yè)市場，成功舉辦了第三屆大京九農(nóng)副產(chǎn)品食品（常平）交易會(huì)，合同成交額達(dá)16.3億元。努力扶持民營經(jīng)濟(jì)做大做強(qiáng)，2003年新增個(gè)體工商戶、私營企業(yè)近3000家，其中新開私營企業(yè)183家，注冊(cè)資金近2億元。房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，開發(fā)管理水平進(jìn)一步提高。2003年共銷售商品房3107套，銷售面積28萬平方米，銷售額10.6億元。旅游酒店業(yè)穩(wěn)步發(fā)展，我們積極配合市開展“創(chuàng)建中國優(yōu)秀旅游城市”工作，不斷完善旅

18、游配套設(shè)施，新增2家星級(jí)酒店，使全鎮(zhèn)星級(jí)酒店達(dá)到18家。2.2、常平鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)分析2.2.1、常平鎮(zhèn)歷年國內(nèi)生產(chǎn)總值及其構(gòu)成分析1、常平鎮(zhèn)歷年國內(nèi)生產(chǎn)總值有圖表可知：（1） 常平鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)近年持續(xù)高速增長，（1997年2003年）平均增幅達(dá)到21.20%的高增長幅度。（2） 在1998年2000年整個(gè)東莞市經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展時(shí)期和財(cái)政政策的支持下經(jīng)濟(jì)發(fā)展最為迅速。（3） 2003年受到非典這樣的世界性疾病的影響，旅游、房地產(chǎn)業(yè)、服務(wù)業(yè)等受到巨大影響下，常平鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)增長幅度相對(duì)2000年巨幅下降成為近年來增長幅度最低點(diǎn)，但還是保持在了比較高的增長水平。（4） 隨著非典影響因素的消除，經(jīng)濟(jì)得到恢復(fù)高速增長，03年

19、CEPA等政策的實(shí)施有效的刺激了樟木頭經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，年增長率回升到15.00%，產(chǎn)值更是高達(dá)50.6億元。（5） 隨著政府加快城市化的建設(shè)的步伐，確定常平鎮(zhèn)的城市性質(zhì)為“珠江三角洲東部地區(qū)的鐵路樞紐，客流、物流中心，東莞市東部經(jīng)濟(jì)、文化中心，華南商貿(mào)重鎮(zhèn)”的規(guī)劃實(shí)施“9+2，泛珠三角”經(jīng)濟(jì)圈的形成，都有利于常平鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，預(yù)計(jì)今后兩年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展都有一個(gè)飛躍的發(fā)展。2、常平鎮(zhèn)歷年工業(yè)總產(chǎn)值從上圖中可看到：（1） 常平鎮(zhèn)工業(yè)發(fā)展迅速，2003年比1997年增長了462.4%。（2） 在常平鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，政策的扶持，對(duì)外資的吸引力不斷增強(qiáng)，工業(yè)總產(chǎn)值增幅都保持在一個(gè)很高的水平，其中在1999年

20、常平鎮(zhèn)工業(yè)發(fā)展增幅達(dá)到最高為60.45%。（3） “CEPA”實(shí)施和“泛珠三角”經(jīng)濟(jì)圈形成，東部工業(yè)園的發(fā)展建設(shè)使用，對(duì)于這個(gè)外向型經(jīng)濟(jì)工業(yè)鎮(zhèn)區(qū)來說政策已初顯成效。預(yù)計(jì)在今后會(huì)有一個(gè)比較高的增長。3、常平鎮(zhèn)歷年農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值有圖可知：（1） 常平鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值增長幅度都保持在很小的范圍之內(nèi)，但出現(xiàn)的降幅卻比增幅都大。這主要是政府對(duì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展模式影響。農(nóng)業(yè)只是個(gè)鋪助產(chǎn)業(yè)，都保持在一個(gè)相對(duì)比較平衡的狀態(tài)之下。（2） 隨著近年來的常平鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)調(diào)整幅度加大，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更加平衡。農(nóng)業(yè)在經(jīng)濟(jì)成分所占比例下降。4、常平鎮(zhèn)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展近年來，在繼續(xù)鞏固擴(kuò)大外源型經(jīng)濟(jì)的同時(shí)，常平鎮(zhèn)圍繞建設(shè)以商貿(mào)重鎮(zhèn)為特色的現(xiàn)代化支點(diǎn)

21、城市目標(biāo)，大力發(fā)展以第三產(chǎn)業(yè)為主的內(nèi)源型經(jīng)濟(jì)，形成外引內(nèi)扶，相輔相成，相得益彰的發(fā)展新格局。1998年三大產(chǎn)業(yè)比例為9.91:54.32:35.77，發(fā)展轉(zhuǎn)變?yōu)?003年，三大產(chǎn)業(yè)比例為3.66:52.41:43.93，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)得以優(yōu)化，經(jīng)濟(jì)競爭力得以提高，特色產(chǎn)業(yè)顯著。5、常平鎮(zhèn)三大產(chǎn)業(yè)比值圖（1998年，2003年）有圖可知道：常平鎮(zhèn)第一產(chǎn)業(yè)比重下降，第三產(chǎn)業(yè)得到提高，說明常平鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)調(diào)整政策得到顯現(xiàn)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更加合理。2.3、常平鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析2.3.1、常平鎮(zhèn)（1999年2003年）實(shí)際利用外資有圖表可知：（1） 政府招商政策產(chǎn)生效應(yīng)，常平鎮(zhèn)吸引外資能力的加強(qiáng)，常平鎮(zhèn)實(shí)際利用外資逐年增

22、加，增幅也在增大。（2） 隨著政府招商力度的加大，東部工業(yè)園的建設(shè)投入使用，基礎(chǔ)設(shè)施的完善，常平鎮(zhèn)定位為“以商貿(mào)重鎮(zhèn)為特色的現(xiàn)代化支點(diǎn)城市”的政策實(shí)施。預(yù)測(cè)常平鎮(zhèn)今后實(shí)際利用外資將會(huì)大幅度增長。2.3.2、常平鎮(zhèn)（2000年2003年）出口總額由圖可知道：（1） 常平鎮(zhèn)在2000年的經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展之下，2001年比2000年出口總額有所下降，但在2001年后恢復(fù)上升，在2003年已經(jīng)超過了2000年的出口總額。（2） 隨著東部工業(yè)園發(fā)展，大京九物流中心及四大專業(yè)市場的建立，“9+2泛珠三角”經(jīng)濟(jì)圈的形成，常平鎮(zhèn)出口額將會(huì)增大。2.3.3、常平鎮(zhèn)（2000年2003年）各項(xiàng)稅收總額有圖可知：常平鎮(zhèn)

23、各產(chǎn)業(yè)效應(yīng)良好，各項(xiàng)稅收總額逐年增加，2003年達(dá)到60138萬元。稅收的增大將給常平鎮(zhèn)帶來更多的財(cái)政收入，基礎(chǔ)建設(shè)投入將增加。2.3.4、常平鎮(zhèn)（2000年2003年）本級(jí)可支配財(cái)政收入由圖可知道：常平鎮(zhèn)本級(jí)可支財(cái)政收入逐年增加，增長幅度大，2000年到2003年平均增長幅度為23。90%。可支配財(cái)政收入的增加對(duì)常平鎮(zhèn)加大投入建設(shè)有保障。2.3.5、常平鎮(zhèn)（2000年2003年）城鄉(xiāng)居民人民幣存款余額由圖可知道：（1） 常平鎮(zhèn)城鄉(xiāng)居民人民幣存款余額逐年增加，增長幅度也逐年提高。隨著常平鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，城鄉(xiāng)居民存款余額的增大，居民生活水平得到進(jìn)一步的提高。（2） 常平鎮(zhèn)居民存款余額的不斷增加

24、，也表現(xiàn)在近年常平鎮(zhèn)本地居民買樓的增多，使常平鎮(zhèn)在這兩年內(nèi)銷比例大于外銷。房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步調(diào)整。2.4、常平鎮(zhèn)和周邊鎮(zhèn)區(qū)對(duì)比分析2.4.1、國內(nèi)生產(chǎn)總值 由圖可知：（1） 常平鎮(zhèn)及其周邊城鎮(zhèn)國內(nèi)生產(chǎn)總值都在迅速發(fā)展，以常平鎮(zhèn)為中心的一個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展增長區(qū)。（2） 常平鎮(zhèn)國內(nèi)生產(chǎn)總值遠(yuǎn)高于周邊城鎮(zhèn)，而且其增長幅度也最為迅猛。（3） 常平鎮(zhèn)優(yōu)越的交通中心地位，使其成為這一地區(qū)的中心地位，對(duì)其周邊的經(jīng)濟(jì)吸引力正不斷加強(qiáng)?！耙陨藤Q(mào)重鎮(zhèn)為特色的現(xiàn)代化支點(diǎn)城市”的政策實(shí)施使其經(jīng)濟(jì)發(fā)展將更加迅速。東莞市第五次全國人口普查數(shù)據(jù)公報(bào)(萬人)常平鎮(zhèn)36.18樟木頭鎮(zhèn)13.16大朗鎮(zhèn)25.33黃江鎮(zhèn)16.38謝崗鎮(zhèn)8.

25、23橋頭鎮(zhèn)11.93橫瀝鎮(zhèn)13.39東坑鎮(zhèn)10.34企石鎮(zhèn)10.742.4.2、人均國內(nèi)生產(chǎn)總值下圖中各鎮(zhèn)歷年人均國內(nèi)生產(chǎn)總值按以下公式計(jì)算：歷年人均國內(nèi)生產(chǎn)總值=歷年國內(nèi)生產(chǎn)總值/鎮(zhèn)區(qū)人口數(shù)其中：國內(nèi)生產(chǎn)總值來源于統(tǒng)計(jì)局資料鎮(zhèn)區(qū)人口數(shù)按2000年11月全國第五次普查總?cè)丝冢òㄍ鈦砣丝冢话ㄍ獬鋈丝冢┯?jì)。 由上面圖表可看出： （1） 常平鎮(zhèn)及其周邊城鎮(zhèn)人均國內(nèi)生產(chǎn)總值都在飛速發(fā)展，其中樟木頭鎮(zhèn)、常平、橋頭和大朗鎮(zhèn)發(fā)展更為迅速，增長幅度很大。 （2） 常平鎮(zhèn)在其國內(nèi)生產(chǎn)總值巨大，但在其人口的相對(duì)多，增幅保持迅速增長，表明其經(jīng)濟(jì)體良好增長態(tài)勢(shì)。2.4.3、全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額 由圖可知道：（

26、1） 常平鎮(zhèn)在全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額上最多，達(dá)到139869萬元，占到當(dāng)年常平鎮(zhèn)國內(nèi)生產(chǎn)總值的31.8%。（2） 巨大的固定資產(chǎn)投資使其東部工業(yè)園、道路建設(shè)更為迅速，對(duì)其經(jīng)濟(jì)發(fā)展也創(chuàng)造更加好的環(huán)境。也將在以后帶了更加巨大的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。2.4.4、社會(huì)消費(fèi)與零售總額由圖可知道：（1） 常平鎮(zhèn)的社會(huì)消費(fèi)與零售總額遠(yuǎn)大于周邊鎮(zhèn)區(qū)，顯示了其擁有強(qiáng)大的消費(fèi)群體，商業(yè)的暢通發(fā)達(dá)。 常平鎮(zhèn)規(guī)劃城建情況按照省級(jí)中心城鎮(zhèn)、東莞東部支點(diǎn)城市的格局，常平鎮(zhèn)完成了常平鎮(zhèn)總體規(guī)劃（2001-2020）的修編工作，并通過市政府審批并頒布實(shí)施。總體規(guī)劃全面貫穿大常平的城市發(fā)展概念，圍繞建設(shè)“以商貿(mào)重鎮(zhèn)為特色的現(xiàn)代化支點(diǎn)城市”

27、的戰(zhàn)略目標(biāo)，注重運(yùn)用市場機(jī)制，把城市的有形資源和無形資源實(shí)行優(yōu)化配置，最大限度地發(fā)揮資源的作用，提高資源利用的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。 一是堅(jiān)持組團(tuán)結(jié)構(gòu)帶形城市概念。以現(xiàn)狀舊城為中心，分別沿南北主軸線向南發(fā)展新城組團(tuán)，沿東西次軸向兩側(cè)延伸，向東北方向跨越鐵路發(fā)展站北組團(tuán)，形成五個(gè)城市組團(tuán)：舊城組團(tuán)、新城組團(tuán)、東站組團(tuán)、站北組團(tuán)和河西組團(tuán)。 二是規(guī)劃整合工業(yè)園區(qū)，調(diào)整產(chǎn)業(yè)布局。將整合工業(yè)園區(qū)與強(qiáng)化城鎮(zhèn)中心相結(jié)合，嚴(yán)格控制城鎮(zhèn)中心用地，逐步在鎮(zhèn)中心區(qū)實(shí)行“退二進(jìn)三”，搬遷工業(yè)廠房，發(fā)展商貿(mào)、中介服務(wù)等第三產(chǎn)業(yè)，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局，明確城市功能分區(qū)。 三是堅(jiān)持“城市綠洲”概念。結(jié)合新城建設(shè)及城市景觀的塑造，在

28、舊城與新城之間設(shè)置大型城市開敞綠地，以改善城市環(huán)境，提高城市品質(zhì)。 四是建立“數(shù)字常平”?！皵?shù)字城市”就是利用信息技術(shù)、計(jì)算機(jī)技術(shù)、空間技術(shù)將城市數(shù)字化，實(shí)現(xiàn)快速、高精度地得到城市規(guī)劃所需要的各種要素，提高城市規(guī)劃、建設(shè)、管理的工作效率、分析能力和準(zhǔn)確性。常平將在完成數(shù)字化地形圖測(cè)繪工作的基礎(chǔ)上，啟動(dòng)“數(shù)字常平”項(xiàng)目。常平鎮(zhèn)總體規(guī)劃(2001-2020)概要 【規(guī)劃編制工作情況】 ?常平鎮(zhèn)總體規(guī)劃由常平鎮(zhèn)人民政府和中國城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院聯(lián)合編制規(guī)劃編制工作從2001年6月開始，于2002年9月通過了由東莞市規(guī)劃局組織的專家評(píng)審，經(jīng)鎮(zhèn)政府審核、鎮(zhèn)人大審查后，于2003年1月獲東莞市人民政府審批通

29、過。 【規(guī)劃范圍與規(guī)劃期限】 ?本次總體規(guī)劃的規(guī)劃區(qū)范圍為常平鎮(zhèn)鎮(zhèn)域范圍，總面積108平方公里。規(guī)劃期限為：近期20012005年，中期20062010年，遠(yuǎn)期20112020年，遠(yuǎn)景2020年以后?！旧鐣?huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略】 ? 預(yù)測(cè)2005年、2010年和2020年常平鎮(zhèn)國內(nèi)生產(chǎn)總值分別為8216億元、16525億元和42861億元；2005年、2010年和2020年城鎮(zhèn)化水平分別為70、75和80左右；規(guī)劃常平鎮(zhèn)以傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)，形成現(xiàn)代制造業(yè)、現(xiàn)代流通業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)三大支柱產(chǎn)業(yè)。 【城市性質(zhì)與規(guī)?！??規(guī)劃確定常平鎮(zhèn)的城市性質(zhì)為“珠江三角洲東部地區(qū)的鐵路樞紐，客流、物流中心，東莞市東部經(jīng)濟(jì)

30、、文化中心，華南商貿(mào)重鎮(zhèn)”。 ?規(guī)劃常平鎮(zhèn)2005年、2010年和2020年的城鎮(zhèn)總?cè)丝诜謩e為475萬人，52萬人、60萬人左右；2005年、2010年和2020年基礎(chǔ)設(shè)施配套人口分別按31萬人、36萬人和45萬人計(jì)算。規(guī)劃2005年、2010年和2020年城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模分別為31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建設(shè)用地發(fā)展方向?yàn)橹饕蚰?，并適當(dāng)向東發(fā)展，采取生活內(nèi)聚、產(chǎn)業(yè)外延的拓展方式。 【規(guī)劃結(jié)構(gòu)與功能布局】 ?規(guī)劃常平鎮(zhèn)采取組團(tuán)式結(jié)構(gòu)形態(tài)發(fā)展，以現(xiàn)狀舊城為中心，分別沿南北主軸線向南發(fā)展新城組團(tuán)，沿東西次軸向兩側(cè)延伸，向東北方向跨越鐵路發(fā)展站北組團(tuán)，形成五個(gè)城市組團(tuán)。城市組

31、團(tuán)之間以鐵路、河流、中心綠地自然分隔，通過城市快速干道、主干道聯(lián)系，形成相對(duì)獨(dú)立、功能各異、特色鮮明的城市結(jié)構(gòu)體系。 【建設(shè)用地規(guī)劃】 ?規(guī)劃常平鎮(zhèn)建設(shè)用地面積5398平方公里，人均建設(shè)用地120平方米。其中居住用地169494公頃，占總用地的314；公共設(shè)施用地65041公頃，占總用地的1205；工業(yè)用地88117公頃，占總用地的1632；道路廣場用地82618公頃， 占總用地的1 53；綠地76037公頃，占總用地的1409；物流用地34415公頃， 占總用地的638；市政公用設(shè)施用地13707公頃，占總用地的254。 【道路交通規(guī)劃】 ?規(guī)劃進(jìn)一步完善東莞坫和東莞東站，建設(shè)大型鐵路貨運(yùn)站

32、場，建設(shè)博深高速公路和常虎高速公路，增加對(duì)莞樟公路、東深公路等外圍公路的出入口，預(yù)留輕軌線路，形成便捷的對(duì)外交通體系。?在城市道路方面，以現(xiàn)有常平大道、北環(huán)路、振興路及在建環(huán)城路為基礎(chǔ)，進(jìn)行道路系統(tǒng)的延伸、完善、擴(kuò)展、調(diào)整，形成由快速干道、主干道、次干道、主要支略四級(jí)道路構(gòu)成的城市道路網(wǎng)絡(luò)。 【綠地景觀規(guī)劃】 ?規(guī)劃2020年常平鎮(zhèn)建成區(qū)綠化覆蓋率不小于50，人均公共綠地面積達(dá) 到12平方米以上，城市綠地系統(tǒng)結(jié)構(gòu)為“一軸、兩帶、三心、五點(diǎn)”。 規(guī)劃常平城市景觀體系為“一點(diǎn)十廊，五軸十六節(jié)點(diǎn)，三區(qū)七門戶”，以“新城、碧水、綠脈”作為城市總體形象特征，將常平建設(shè)成為“水在城中、城在綠中、綠在陽光中

33、，綠、水、城共生共融”的生態(tài)城市。 【近期建設(shè)規(guī)劃】 ?規(guī)劃2005年常平鎮(zhèn)城鎮(zhèn)總?cè)丝谝?guī)模475萬人，基礎(chǔ)設(shè)施配套人口規(guī)模31萬人，建設(shè)用地為31平方公里左右。近期城市建設(shè)用地發(fā)展方向?yàn)橹饕蚰习l(fā)展新城區(qū)，通過新區(qū)建設(shè)，促進(jìn)舊城改造。規(guī)劃常平鎮(zhèn)近期重點(diǎn)建設(shè)的項(xiàng)目包括：環(huán)城路、常平大道北段、新城大道、南城略、橋朗路、常平大道中段商貿(mào)區(qū)、新城行政文化中心，體育中心、常平高級(jí)中學(xué)、高爾夫球場、東莞站前荔枝公園、郊野公園、物流園及相應(yīng)的配套設(shè)施、污水處理廠等。 常平鎮(zhèn)代表性住宅分析4.1、個(gè)盤分析常平鎮(zhèn)金美花園位 置：常平鎮(zhèn)金美路投資/開發(fā)商：東莞金美花園建造銷售代理：卓富地產(chǎn)開發(fā)規(guī) 模：高層住宅，共

34、30樓，底下兩層為會(huì)所，28層為住宅，其中8至16層/21至27層均為落地玻璃窗、17至20層/28至30層設(shè)有陽臺(tái)。小區(qū)規(guī)劃圖六期工地圖戶 型：共有房間672套，其中一房一廳（56.06-59.21平方米）112套，兩房兩廳（73.4-83.38平方米）280套、三房兩廳（114.75-117.82平方米）112套、三房兩廳（95.65-98.56平方米）56套、三房兩廳帶一花園（122.95-124.14- 135.81平方米）112套。其中兩房占總套數(shù)的42%；一房的占總套數(shù)的17%；三房的占總套數(shù)的41%。戶型建筑面積套內(nèi)建筑面積套數(shù)比例一房一廳56.06-59.2145.15-47.

35、6911217%兩房兩廳73.4-83.3859.11-67.1528042%三房兩廳114.75-117.8292.41-94.8911217%三房兩廳95.65-98.5677.03-79.37568%三房兩廳帶花園122.95-124.14-135.8199.01-99.98-109.3811216%開發(fā)分期：共六期，現(xiàn)在開發(fā)第六期（其中沒有第四期）配套設(shè)施：自身住宅樓（其中底下兩層是會(huì)所），配有地下停車場，有三個(gè)游泳池（其中兩個(gè)露天、一個(gè)恒溫），有一條商業(yè)街，小區(qū)內(nèi)有金美幼兒園，有村巴，整個(gè)小區(qū)開發(fā)到現(xiàn)在第六期，配套設(shè)施非常完善。 價(jià) 格：前五期已經(jīng)基本銷售完畢，第六期共672套，已經(jīng)

36、買出大約300多套，平均價(jià)格4500元/平方米。物業(yè)管理費(fèi)為2.3元/平方米.月。銷售情況和周期：目前第六期共推出672套房間，開盤大約六個(gè)月，銷售出大約300套。周邊環(huán)境：靠近河邊，屬于鎮(zhèn)中心區(qū)邊緣，相對(duì)鎮(zhèn)中心區(qū)商業(yè)和交通都有所欠缺，周邊有同類樓盤藍(lán)月灣正在同時(shí)銷售，周邊有金美公園，金美醫(yī)院等小區(qū)設(shè)施。專案定位分析物業(yè)定位該樓盤定位為小區(qū)式高層住宅物業(yè)。客戶定位 根據(jù)現(xiàn)在常平樓市和本身樓盤前期的內(nèi)銷售不斷擴(kuò)大，樓盤客戶定位為香港人和內(nèi)地人。戶型分析 該樓盤戶型多樣，面積大小多種，選擇性強(qiáng)，適合不同面積需要的客戶，戶型方正，密度底，三梯八戶。建筑分析 小區(qū)建筑風(fēng)格為歐陸式建筑風(fēng)格，園林設(shè)計(jì)獨(dú)特

37、。專案銷售推廣策略分析推廣1樓盤售樓處設(shè)置在會(huì)所，配置了西餐廳。2樓體上打橫幅五房巨廳，針對(duì)內(nèi)地市場而打的。3在鎮(zhèn)中心區(qū)設(shè)置有銷售展廳（設(shè)于升平酒店內(nèi)），有直通樓盤的客戶接送車。4看樓送樓盤的介紹光盤。5電視廣告。6請(qǐng)香港形象代言人。銷售 該盤2004年初開盤，到現(xiàn)在銷售6個(gè)月，到目前為止大約銷售出300多套，銷售成績?yōu)槌Ｆ芥?zhèn)各樓盤第一名。主要原因是：樓盤銷售已經(jīng)是第六期，在推廣和客戶積累上都有很大的資源，同時(shí)樓盤本身社區(qū)成熟，配套設(shè)施齊全，離鎮(zhèn)中心區(qū)近，樓盤物業(yè)成熟。市場對(duì)手情況： 該樓盤周邊現(xiàn)在同時(shí)推出的只有藍(lán)月灣一個(gè)樓盤，其它都為早期已經(jīng)開發(fā)了的房子。案例：泓景峰金澤臺(tái)19座22樓E室

38、戶型：三房兩廳；建筑面積：91.57平方米；樓價(jià)：478633元；定金：10000元；管理費(fèi)：2.3元/平方米。 付款方法：1：一次性付款優(yōu)惠價(jià)421197元；2：國內(nèi)銀行按揭優(yōu)惠價(jià)445129元，折實(shí)：422872元。專案S.W.O.T分析優(yōu)勢(shì)分析戶型多樣，有些帶入戶花園，面積大小多種；三梯八戶，密度低，電梯利用率高；小區(qū)配套設(shè)施齊全，環(huán)境優(yōu)美；地理位置優(yōu)越，生活交通便利。（2） 劣勢(shì)分析小區(qū)周邊沒有形成很好的商業(yè)氣氛；小區(qū)外圍的規(guī)劃比較雜亂，多為農(nóng)民房，自建房；樓盤開放周期比較長，部分建筑比較陳舊。機(jī)會(huì)分析小區(qū)所處位置土地已基本開發(fā)完全，土地升值潛力大；樓盤推廣活動(dòng)好，現(xiàn)場銷售氣氛不錯(cuò)，市

39、場關(guān)注度高，可延續(xù)下去。威脅分析相同位置，相同物業(yè)類型，相同價(jià)位的藍(lán)月灣的競爭，同區(qū)出現(xiàn)不少有質(zhì)素的樓盤；周邊的配套，商業(yè)，飲食配套比較缺乏。常平鎮(zhèn)東田麗園位 置：常平鎮(zhèn)常東路投資/開發(fā)商：廣東東田實(shí)業(yè)投資規(guī) 模：高層住宅。共兩座，每座共19層；占地2453332戶 型：共152套，其中兩房一廳（76.26平方米）38套、三房兩廳（123.52平方米）76套、四房三廳（135.96平方米）38套。戶型建筑面積套數(shù)比例兩房一廳76.263825%三房兩廳123.527650%四房三廳135.963825%開發(fā)方式：分期開發(fā)，現(xiàn)推出麗峰閣。配套設(shè)施：小區(qū)內(nèi)有221萬方尺的亞熱帶水景園林，13萬方尺

40、中心水晶湖，恒溫泳池，商場，健身房等設(shè)施。價(jià) 格：現(xiàn)推出的麗峰閣均價(jià)為4000元/平方米。物業(yè)管理費(fèi)為1.8元/平方米。銷售情況和周期：周邊環(huán)境：毗鄰常平大道、環(huán)城路，周邊有商場，醫(yī)院，學(xué)校。專案定位分析物業(yè)定位 麗景峰為小高層住宅物業(yè)?？蛻舳ㄎ?度假型香港客戶。戶型分析 戶型多樣，面積單一，戶型方正，實(shí)用率高。兩梯四戶，電梯使用率高。建筑分析 通透落地玻璃窗，大弧型陽臺(tái)。歐陸風(fēng)格的建筑。低建筑密度，65%綠化面積。專案銷售推廣策略分析推廣 樓盤處設(shè)有銷售會(huì)所，沿路有彩旗和橫幅。推出“買房有優(yōu)惠、看房有厚禮“活動(dòng)。銷售 該樓盤在2004年1-6月份共銷售了155套，銷售情況不錯(cuò)。案例：麗峰閣A

41、座11A室；戶型：三房兩廳兩衛(wèi) 面積123.52平方米。價(jià)格：1.一次性付款 501868元。 2.八成銀行按揭569108元。專案S.W.O.T分析優(yōu)勢(shì)分析社區(qū)配套齊全；未來規(guī)劃行政中央?yún)^(qū)；繁華交通網(wǎng)絡(luò)；物業(yè)管理成熟。劣勢(shì)分析周邊配套還不夠成熟；推廣力度不夠；機(jī)會(huì)分析未來的政府中央行政區(qū)；繁華交通網(wǎng)絡(luò)；土地有升值空間。威脅分析主要為外銷，客戶單一。常平鎮(zhèn)碧湖花園位 置：常平鎮(zhèn)松柏塘村松常路98號(hào)投資/開發(fā)商：東莞市碧湖花園規(guī) 模：有多層（七層）、小高層（十二層）、別墅。規(guī)劃用地面積373503平方米，總建筑面積371500平方米。戶 型： 有多種戶型，面積多樣；兩房兩廳、三房兩廳、復(fù)式結(jié)構(gòu)還

42、有別墅。配套設(shè)施：三大會(huì)所、眾多健身、娛樂設(shè)施、人工瀑布、擁有壁球場、高爾夫練習(xí)場、小區(qū)內(nèi)配有小學(xué)、幼兒園。價(jià) 格：起價(jià)：2400元/2 ，均價(jià)：3200元/2，最高價(jià)：5500元/2。銷售情況和周期：2004年16月銷售出138套。銷售成績不錯(cuò)。周邊環(huán)境：靠近松常路，臨近火車站，交通方便。商業(yè)氣氛不夠，離商業(yè)中心有點(diǎn)距離。 專案定位分析物業(yè)定位該樓盤定位為小區(qū)式多層、小高層住宅物業(yè)?？蛻舳ㄎ?根據(jù)現(xiàn)在常平樓市和本身樓盤前期的內(nèi)銷售不斷擴(kuò)大，樓盤客戶定位為香港人和內(nèi)地人。戶型分析 該樓盤戶型多樣，面積大小多種，選擇性強(qiáng)，適合不同面積需要的客戶，戶型方正，密度底。建筑分析 小區(qū)建筑風(fēng)格多樣，園林

43、設(shè)計(jì)獨(dú)特。專案銷售推廣策略分析推廣1樓盤售樓處設(shè)置在會(huì)所，配置了西餐廳。2在鎮(zhèn)中心區(qū)有直通樓盤的客戶接送車。3看樓送樓盤的介紹光盤。4電視廣告。5請(qǐng)香港形象代言人。銷售 該盤在2004年16月份，總共銷售出138套（其中有6套為別墅）住宅。銷售情況在常平鎮(zhèn)各樓盤中銷售成績還好。主要原因是：樓盤本身社區(qū)成熟，環(huán)境優(yōu)越，大社區(qū)，配套設(shè)施齊全，靠近火車站，交通便利，樓盤物業(yè)成熟但離商業(yè)中心稍遠(yuǎn)，商業(yè)氣氛不夠。市場對(duì)手情況： 在常平鎮(zhèn)大社區(qū)、配套齊全、環(huán)境優(yōu)越的同類樓盤比較多，競爭激烈。案例：26-603 戶型：二房兩廳；建筑面積：59.19總價(jià)：237200元；管理費(fèi)：158/月。 付款方法：1：一

44、次性付款優(yōu)惠價(jià)213480元；2：國內(nèi)銀行按揭優(yōu)惠九三折，折后價(jià)220596元；專案S.W.O.T分析優(yōu)勢(shì)分析戶型多樣，有別墅，面積大小多種；密度低，電梯利用率高；小區(qū)配套設(shè)施齊全，環(huán)境優(yōu)美；地理位置優(yōu)越，交通便利。（2） 劣勢(shì)分析小區(qū)周邊沒有形成很好的商業(yè)氣氛；小區(qū)外圍的規(guī)劃比較雜亂，多為農(nóng)民房，自建房。機(jī)會(huì)分析小區(qū)所處位置靠近火車站，交通方便，有升值潛力。樓盤推廣活動(dòng)好，現(xiàn)場銷售氣氛不錯(cuò)，市場關(guān)注度高，可延續(xù)下去。威脅分析相同物業(yè)類型，相同價(jià)位的樓盤的競爭，同區(qū)出現(xiàn)不少有質(zhì)素的樓盤；周邊的配套，商業(yè)，飲食配套比較缺乏。常平鎮(zhèn)新天美地花園位 置：常平鎮(zhèn)上坑村新天美地花園開發(fā)商：東莞市新天美地

45、建造規(guī) 模：占地約600002，由28棟11至19層的帶電梯洋房組成，第一期6棟，約400個(gè)單位，第二期7棟，約500個(gè)單位，現(xiàn)正推出第三期。戶 型： 有多種戶型，面積多樣（31.69137.852）；有一房一廳、兩房兩廳、三房兩廳、四房兩廳。配套設(shè)施：三大會(huì)所、眾多健身、娛樂設(shè)施、人工瀑布、擁有壁球場、高爾夫練習(xí)場、小區(qū)內(nèi)配有小學(xué)、幼兒園。價(jià) 格：起價(jià)：3000元/2 ，均價(jià)：3480元/2，最高價(jià)：4000元/2。銷售情況和周期：第一期已全部售出并于2002年8月入伙，第二期已經(jīng)銷售出八成，第三期也已銷售出一半。2004年16月銷售出127套。周邊環(huán)境：臨近火車站，交通方便。商業(yè)氣氛不夠，

46、離商業(yè)中心有點(diǎn)距離。 專案定位分析物業(yè)定位該樓盤定位為小區(qū)式多層、小高層住宅物業(yè)?？蛻舳ㄎ?根據(jù)現(xiàn)在常平樓市和本身樓盤前期的內(nèi)銷售不斷擴(kuò)大，樓盤客戶定位為香港人和內(nèi)地人。戶型分析 該樓盤戶型多樣，面積大小多種（31.69-137.852），選擇性強(qiáng)，適合不同面積需要的客戶，戶型方正，密度底。建筑分析 小區(qū)建筑有香港ALEX WONG設(shè)計(jì)風(fēng)格獨(dú)特，園林設(shè)計(jì)獨(dú)特。專案銷售推廣策略分析推廣1樓盤售樓處設(shè)置在會(huì)所，配置了西餐廳。2在鎮(zhèn)中心區(qū)有直通樓盤的客戶接送車。3看樓送樓盤的介紹光盤。4電視廣告。5請(qǐng)香港形象代言人。銷售 該盤第一期已全部售出并于2002年8月入伙，第二期正在熱銷，2004年1-6月

47、份，總共銷售出127套。市場對(duì)手情況： 在常平鎮(zhèn)同一時(shí)期推出的頭類樓盤較多，競爭激烈。專案S.W.O.T分析優(yōu)勢(shì)分析戶型多樣，面積大小多種，可供選擇性強(qiáng)；密度低，電梯利用率高；房屋家具材料好；小區(qū)配套設(shè)施齊全，環(huán)境優(yōu)美；地理位置優(yōu)越，交通便利。（2） 劣勢(shì)分析小區(qū)周邊沒有形成很好的商業(yè)氣氛；小區(qū)外圍的規(guī)劃比較雜亂。機(jī)會(huì)分析小區(qū)所處位置靠近火車站，交通方便，有升值潛力。樓盤推廣活動(dòng)好，現(xiàn)場銷售氣氛不錯(cuò)，市場關(guān)注度高，可延續(xù)下去。威脅分析相同物業(yè)類型，相同價(jià)位的樓盤的競爭，同區(qū)出現(xiàn)不少有質(zhì)素的樓盤；周邊的配套，商業(yè)，飲食配套比較缺乏。 常平鎮(zhèn)住宅市場分析5.1、常平鎮(zhèn)房地產(chǎn)概況常平房地產(chǎn)業(yè)從199

48、2年起步發(fā)展至今，已形成規(guī)模優(yōu)勢(shì)，成為常平的支柱產(chǎn)業(yè)之一。常平的地理位置、人口、產(chǎn)業(yè)特征與樟木頭都有相同之處，都處于鐵路沿線、交通便利，也都是外來人口多過本地常住人口數(shù)倍的鎮(zhèn)區(qū)；房地產(chǎn)、工業(yè)、商貿(mào)服務(wù)業(yè)也都是鎮(zhèn)區(qū)支柱產(chǎn)業(yè)，所以常平的房地產(chǎn)與樟木頭也有相似的地方，相對(duì)其它地區(qū)外銷比重大，廠戶業(yè)主多，小區(qū)規(guī)模大，娛樂配套多等，至2003年，全鎮(zhèn)共有房地產(chǎn)項(xiàng)目近70個(gè)，銷售商品房累計(jì)近27900套，銷售額累計(jì)達(dá)81億元。5.2、常平鎮(zhèn)住宅市場的歷年銷售面積和金額分析常平鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)于九十年代初期，“九五”期間蓬勃發(fā)展成為第三產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)，至2000年底，全鎮(zhèn)房地產(chǎn)項(xiàng)目38個(gè)，銷售總套數(shù)17966

49、套，銷售總面積147.3萬2，銷售總金額44.56億港元。2000年全年銷售3021套，銷售面積26萬2，銷售金額8.3億港元。2001年全年銷售3740套，銷售面積3123282，銷售金額10.7港元。2002年全年銷售3240套，銷售面積26萬2，銷售金額9.81億港元。2003年全年銷售3107套，銷售面積28萬2，銷售金額10億港元。2004年上半年銷售面積14.7萬2，銷售金額5.29億港元。近幾年常平鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)銷售面積和銷售金額都保持在一個(gè)平穩(wěn)的狀態(tài)，說明了常平鎮(zhèn)房地產(chǎn)的持續(xù)健康穩(wěn)定的發(fā)展，房地產(chǎn)趨于理性發(fā)展。5.3、常平鎮(zhèn)近年來的住宅市場價(jià)格分析住宅樓價(jià)穩(wěn)中有升據(jù)了解，常平住宅市

50、場今年上半年平均售價(jià)為3655元平方米，比去年同期的3586元平方米增長了1.92，幾個(gè)熱銷樓盤的住宅均價(jià)均在35004700元平方米之間。另據(jù)常平鎮(zhèn)官方的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，常平住宅均價(jià)在近五年內(nèi)呈現(xiàn)逐年攀升之勢(shì)，2000年均價(jià)為3019元平方米，2001年為3213元平方米，2002年為3233元平方米，2003年為3586元平方米，2004年上半年為3655元平方米。常平房地產(chǎn)樓價(jià)近年來一直保持的穩(wěn)定增勢(shì)、未出現(xiàn)大起大落的情形。此外，今年上半年單套住宅的總價(jià)位也比去年同期分布得更為均勻，從10余萬至60萬以上的住宅全部都有供應(yīng)。5.4、常平鎮(zhèn)住宅市場的產(chǎn)品分析以前，房地產(chǎn)市場對(duì)品牌的概念非常生

51、疏，在同一地域開發(fā)商們提供的產(chǎn)品幾乎千篇一律，周邊環(huán)境、戶型、建設(shè)材料和物業(yè)管理服務(wù)等都沒有什么差別。在產(chǎn)品日益趨同的市場中，房地產(chǎn)業(yè)秉承品牌化發(fā)展趨勢(shì)，個(gè)性化、品牌化繼續(xù)成為時(shí)尚，將成為各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)在競爭中制勝的重要策略。產(chǎn)品：關(guān)注以人為本在非典過后， 整個(gè)樓市更加注重了綠化、健康的居住環(huán)境。 非典促使人們重新思考家庭、社區(qū)、城市以及整個(gè)人居環(huán)境的真正含義。購房時(shí)，人們格外重視陽光、空氣和水，那些朝向不好、通風(fēng)不好的產(chǎn)品不大容易賣掉了?！敖】怠?、“環(huán)保”以及“人性智能”是市場熱點(diǎn)也是今后發(fā)展的方向。在2003年的樓市，熱賣的樓盤大部分都采取了環(huán)境先行的建設(shè)策略，在新盤入市的同時(shí)，社區(qū)優(yōu)美的

52、環(huán)境已經(jīng)完全呈現(xiàn)在消費(fèi)者面前。另外，“以人為本”的設(shè)計(jì)及建設(shè)理念被越來越廣泛地體現(xiàn)到房地產(chǎn)產(chǎn)品當(dāng)中，各種新型建筑材料和高新技術(shù)也將得到越來越廣泛的應(yīng)用?！靶驴萍肌⑿氯司?、新環(huán)境”成為房地產(chǎn)產(chǎn)品發(fā)展的主題，現(xiàn)代信息集成技術(shù)、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的迅猛突起，使房地產(chǎn)行業(yè)由單一的建筑形式逐漸向多功能、多用途的信息化方向發(fā)展。如金美花園、東田麗園、新天美地等花園基本上都設(shè)計(jì)了人車分流，出入一卡通，智能化對(duì)講系統(tǒng)，“智能化樓盤”、“智能化小區(qū)”成為了市場追逐的新寵。5.5、常平鎮(zhèn)住宅市場的銷售分析商品房銷售增五成 常平上半年銷售商品房1644套，比去年同期的1176套增長39.8，按銷售面積計(jì)算，今年上半年成交14.7萬平方米，比去年同期的9.8萬平方米增長50；按銷售金額統(tǒng)計(jì)，今年上半年成交5.61億元，比去年上半年的3.74億元增長50。今年上半年的成交總量之所以取得大幅增長，主要是因?yàn)槿ツ晟习肽暌騍ARS疫情造成銷售萎縮，從而使去年成交基數(shù)大幅降低所致。隨著常平本地原居民居住觀念的改變，越來越多的人愿意從自建住房搬到花園小區(qū)居住，此外，銀行長期以來的低利率也使購房門檻大大降低，對(duì)房地產(chǎn)銷售也起到了重要作用。據(jù)了解，常平上半年采取銀行按揭付款方式的比例已高達(dá)70，而一次性付款和分期付款的比例均出現(xiàn)負(fù)增長。 內(nèi)外銷比四六分成 今年上半年常平房地產(chǎn)內(nèi)銷市場的份額占到