房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估

1、窗體頂端第三節(jié)房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估（）知識點(diǎn)一：房地產(chǎn)抵押價(jià)值內(nèi)涵及評估實(shí)質(zhì)1房地產(chǎn)抵押：是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。抵押人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。也就是說，貸款的取得是以具有足夠抵押價(jià)值的房地產(chǎn)設(shè)定抵押為前提。抵押房地產(chǎn)包括擬抵押房地產(chǎn)和已抵押房地產(chǎn)。2房地產(chǎn)抵押價(jià)值：是假設(shè)債務(wù)履行期屆滿債務(wù)人不能履行債務(wù)，拍賣、變賣抵押房地產(chǎn)最可能所得的價(jià)款或者抵押房地產(chǎn)折價(jià)的價(jià)值扣除優(yōu)先受償?shù)目铑~后的余額。根據(jù)房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見，房地產(chǎn)抵押價(jià)值為抵押房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場價(jià)值

2、，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。3法定優(yōu)先受償款：是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括：發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，以及其他（如劃撥的建設(shè)用地使用權(quán)、增加容積率、改變土地用途應(yīng)補(bǔ)交的出讓金等費(fèi)用）。但不包括訴訟費(fèi)用、估價(jià)費(fèi)用、拍賣費(fèi)用、營業(yè)稅金及附加等拍賣、變賣的費(fèi)用和稅金。4房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估三環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)抵押價(jià)值由抵押當(dāng)事人協(xié)商議定，或者由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估；商業(yè)銀行按照公正、公開、透明的原則，擇優(yōu)選擇房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)；商業(yè)銀行在對已抵押房地產(chǎn)市場價(jià)格變化實(shí)施監(jiān)測時(shí)，可以委托

3、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)定期或者在市場價(jià)格變化較快時(shí)，再次評估房地產(chǎn)抵押價(jià)值；處置抵押房地產(chǎn)前，應(yīng)當(dāng)委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評估公開市場價(jià)值，同時(shí)給出快速變現(xiàn)價(jià)值意見及其理由。房地產(chǎn)抵押估價(jià)，是指為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供價(jià)值參考依據(jù)，對房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行分析、估算和判定的活動。房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范642條規(guī)定：“房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估，應(yīng)采用公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，可參照設(shè)定抵押權(quán)時(shí)的類似房地產(chǎn)的正常市場價(jià)格進(jìn)行，但應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說明未來市場變化風(fēng)險(xiǎn)和短期強(qiáng)制處分等因素對抵押價(jià)值的影響?！边@里定義的“抵押價(jià)值”等同于市場價(jià)值。【注意：變紅的這句話是錯(cuò)誤的，即教材p223正數(shù)第19、20行。抵押價(jià)值不等于市場價(jià)值，它等于假

4、定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價(jià)值減去估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款后的余額。】知識點(diǎn)二：房地產(chǎn)抵押估價(jià)的法律規(guī)定（一）可以設(shè)定抵押的房地產(chǎn)及對其抵押時(shí)的要求【基本制度學(xué)習(xí)技竅：重點(diǎn)記憶不得設(shè)定抵押的房地產(chǎn)，排除記憶可以設(shè)定抵押的房地產(chǎn)。】（1）抵押人所有的房屋和其他地上定著物；（2）抵押人依法有權(quán)處分的國有土地使用權(quán)、房屋和其他地上定著物；（3）抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘（四荒）等荒地的土地使用權(quán)；（4）學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團(tuán)體，以其教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施以外的財(cái)產(chǎn)；（5）依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地

5、使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)；（6）以出讓方式取得的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)；（7）以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)當(dāng)將抵押時(shí)該國有土地上的房屋同時(shí)抵押；（房隨地走）（8）以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)同時(shí)抵押；（地隨房走）（9）以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占有范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)同時(shí)抵押；（10）以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用權(quán)隨之抵押。（二）不得設(shè)定抵押的房地產(chǎn)（1）土地所有權(quán)；（2）權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)；所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的房地產(chǎn)；（3）用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的

6、事業(yè)單位、社會團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施；（4）列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物；（5）已依法公告列入征收范圍的房地產(chǎn)；（6）被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)；（7）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)（法律規(guī)定可抵押的除外）；（8）以法定程序確認(rèn)為違法、違章的建筑物；（9）依法不得抵押的其他房地產(chǎn)；（10）劃撥土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押；（11）鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的（集體）土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。【基本制度此知識點(diǎn)學(xué)習(xí)技竅：分兩組記憶，一組是“有爭議的、違章的、征收的、查封的”、另一組是“公益的、文物的、所有權(quán)、集體使用權(quán)、鄉(xiāng)村的地

7、”】（三）其他限制條件（1）在建項(xiàng)目應(yīng)取得四證：國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證；（2）開發(fā)商已合法出售的房地產(chǎn)不得與未出售的房地產(chǎn)一起抵押；（3）預(yù)購商品房貸款抵押的，商品房開發(fā)項(xiàng)目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商品房預(yù)售許可證；（4）以共有的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)事先征得其他共有人的書面同意；（5）以已出租的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)將租賃情況告知抵押權(quán)人，并將抵押情況告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效；（抵押不破租賃）（6）發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款，均為法律規(guī)定優(yōu)先于該次抵押貸款受償?shù)目铑~；（7）房地

8、產(chǎn)抵押，應(yīng)當(dāng)憑兩證：土地使用權(quán)證、房屋所有權(quán)證辦理；（8）當(dāng)事人未辦理抵押物登記的，不得對抗第三人；（9）以法律、法規(guī)禁止流通的財(cái)產(chǎn)或者不可轉(zhuǎn)讓的財(cái)產(chǎn)設(shè)定擔(dān)保，擔(dān)保合同無效。（四）與房地產(chǎn)抵押估價(jià)有關(guān)的規(guī)定【3+5】知識點(diǎn)三：房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估技術(shù)路線及估價(jià)方法作為抵押物的房地產(chǎn)有很多類型，不同類型的房地產(chǎn)具有不同的估價(jià)特點(diǎn)和估價(jià)技術(shù)路線，但總體而言，房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估應(yīng)遵循謹(jǐn)慎、保守原則，選用估價(jià)方法時(shí)，一般盡量將成本法作為一種估價(jià)方法。  1完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)這類房地產(chǎn)是以出讓方式獲得土地使用權(quán)，即擁有一定期限的土地使用權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)。對這類房地產(chǎn)作為抵押物進(jìn)行評估時(shí)，可根據(jù)

9、具體情況采用市場法、收益法和成本法估價(jià)。對單獨(dú)以出讓方式獲得的土地使用權(quán)作為抵押物進(jìn)行評估，可以采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法、市場法和假設(shè)開發(fā)法估價(jià)。  2不完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)【問答題的出題點(diǎn)】這類房地產(chǎn)一般只擁有房屋產(chǎn)權(quán)而不擁有出讓土地使用權(quán)，土地是以行政劃撥方式取得。對這類房地產(chǎn)作為抵押物進(jìn)行評估時(shí)，應(yīng)當(dāng)選擇下列方式之一評估其抵押價(jià)值：一是直接評估在劃撥土地使用權(quán)下的市場價(jià)值；二是評估假設(shè)在出讓土地使用權(quán)下的市場價(jià)值，然后扣除劃撥土地使用權(quán)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金或者相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金的價(jià)款。估價(jià)報(bào)告中均應(yīng)注明劃撥土地使用權(quán)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金或者相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金價(jià)款的

10、數(shù)額。 3部分（局部）房地產(chǎn)應(yīng)注意到該部分（局部）房地產(chǎn)在整體房地產(chǎn)中的作用，它的相應(yīng)權(quán)益，能否獨(dú)立使用，是否可以獨(dú)立變現(xiàn)，并注意到土地的分?jǐn)偤凸才涮自O(shè)施、共用部分的合理享用問題，估價(jià)方法可選用市場法、收益法或成本法。  4在建工程房地產(chǎn)在建工程抵押是以合法取得的土地使用權(quán)連同在建工程進(jìn)行抵押。請抵押人出具在建工程發(fā)包人與承包人及監(jiān)理方簽署的在估價(jià)時(shí)點(diǎn)是否拖欠建筑工程價(jià)款的書面說明（承諾函），存在拖欠建筑工程價(jià)款的要提供拖欠的具體數(shù)額。此時(shí)評估只能反映房屋未建成時(shí)的某一時(shí)點(diǎn)的抵押價(jià)值，不含拖欠價(jià)款，估價(jià)方法可選用成本法和假設(shè)開發(fā)法。 5鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)房

11、地產(chǎn)以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物及其占用范圍內(nèi)的集體建設(shè)用地使用權(quán)作為抵押物，進(jìn)行評估時(shí)應(yīng)注意到未經(jīng)法定程序不得改變土地集體所有權(quán)性質(zhì)和土地用途。在估價(jià)過程中應(yīng)扣減與國有土地價(jià)值的差異，估價(jià)方法可選用成本法、收益法或市場法。知識點(diǎn)四：房地產(chǎn)抵押估價(jià)注意9大事項(xiàng)1估價(jià)目的為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。 2估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則上為完成估價(jià)對象實(shí)地查勘之日（估價(jià)委托合同對估價(jià)時(shí)點(diǎn)另有約定的從其約定）。并在“估價(jià)假設(shè)和限制條件”中假定估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀況與完成實(shí)地查勘之日的狀況一致。 3確認(rèn)估價(jià)對象可以作為設(shè)定抵押的房地產(chǎn)估價(jià)師從專業(yè)角度審視估價(jià)

12、對象的合法性、他項(xiàng)權(quán)利狀況、可轉(zhuǎn)讓（流通或拍賣）性、可抵押登記生效等。如果缺少土地或房屋的權(quán)證，在建工程沒有或缺少合法建設(shè)批件，在建工程未出具發(fā)包人與承包人及監(jiān)理方簽署的在估價(jià)時(shí)點(diǎn)是否拖欠建筑工程款的書面說明（承諾函），房屋已竣工使用多年未辦理竣工驗(yàn)收或無產(chǎn)權(quán)證，屬于不合法的或其他不得抵押的房地產(chǎn)范疇的，應(yīng)促其解決，解決不了的只能不評。4合理確定假設(shè)前提和限制條件【問答題的出題點(diǎn)】應(yīng)當(dāng)針對估價(jià)對象的具體情況合理且有依據(jù)地明確相關(guān)假設(shè)和限制條件，如合法性的延續(xù)、用途與面積等主要數(shù)據(jù)不一致時(shí)估價(jià)所采用的依據(jù)說明、已設(shè)定抵押權(quán)的部位及其擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額、已存在抵押權(quán)的解押前提、已知不存在的他項(xiàng)權(quán)利等的

13、確定、估價(jià)人員知悉的特定的法定優(yōu)先受償款的確定、存在拖欠建筑工程價(jià)款的數(shù)額、對估價(jià)結(jié)果有重大影響的其他因素等。   5把握市場風(fēng)險(xiǎn)防止高估 為了防止高估抵押房地產(chǎn)價(jià)值，在估價(jià)過程中重點(diǎn)是把握好市場狀況，若在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)當(dāng)?shù)赝惙康禺a(chǎn)市場有過熱（或泡沫）現(xiàn)象，估價(jià)師要頭腦清醒，特別謹(jǐn)慎、保守估價(jià)，因一旦泡沫破裂市場價(jià)值理性回歸，抵押物價(jià)值會急速下降。在有些續(xù)貸的價(jià)值評估時(shí)，市場已經(jīng)發(fā)生不利變化，估價(jià)師更要把握客觀的天平，不能繼續(xù)維持過高估值。在建工程不是房地產(chǎn)成品，建成使用獲得收益尚需時(shí)日，這期間不確定因素很多，是否能順利完工、是否能獲得房屋所有權(quán)證、未來市

14、場及營銷如何等均不確定。 對預(yù)期會降低估價(jià)對象價(jià)值的因素要充分考慮，對預(yù)期不確定的收益或升值因素可較少或不予考慮，如：收益法中預(yù)期升值收益或不確定的收益應(yīng)較少考慮，一般采用凈收益不變的公式計(jì)算。報(bào)酬率取值要根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)程度合理選取。    6估價(jià)中謹(jǐn)慎原則在運(yùn)用市場法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)選取成交價(jià)格明顯高于市場價(jià)格的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，并應(yīng)當(dāng)對可比實(shí)例進(jìn)行必要的實(shí)地查勘。在運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估土地取得成本、開發(fā)成本、有關(guān)費(fèi)稅和利潤，不應(yīng)低估折舊。在運(yùn)用收益法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估收入或者低估運(yùn)營費(fèi)用，選取的報(bào)酬率不應(yīng)偏低。在運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估未來開發(fā)完

15、成后的價(jià)值，不應(yīng)低估開發(fā)成本、有關(guān)費(fèi)稅和利潤。房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)組織已公布報(bào)酬率、利潤率等估價(jià)參數(shù)值的，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先選用；不選用的，應(yīng)當(dāng)在估價(jià)報(bào)告中說明理由。  7市場變現(xiàn)能力分析【定義】變現(xiàn)能力是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。變現(xiàn)能力分析應(yīng)當(dāng)包括抵押房地產(chǎn)的通用性、獨(dú)立使用性或者可分割轉(zhuǎn)讓性等方面的分析。【解釋】拍賣變現(xiàn)時(shí)的費(fèi)用、稅金，主要有強(qiáng)制拍賣費(fèi)用、拍賣傭金、訴訟律師費(fèi)、交易手續(xù)費(fèi)、評估費(fèi)、登記費(fèi)和合同公證費(fèi)；營業(yè)稅及附加、印花稅、應(yīng)補(bǔ)繳的土地出讓價(jià)款等。 8風(fēng)險(xiǎn)提示估價(jià)師在估價(jià)報(bào)告中，應(yīng)從專業(yè)角度向估價(jià)報(bào)告

16、使用者作出提示：估價(jià)對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況因時(shí)間變化對房地產(chǎn)抵押價(jià)值可能產(chǎn)生的影響；在抵押期間可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)關(guān)注點(diǎn)；合理使用評估價(jià)值；定期或者在房地產(chǎn)市場價(jià)格變化較快時(shí)對房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行再評估?！镜盅喝A段三注意】房地產(chǎn)抵押估價(jià)應(yīng)當(dāng)關(guān)注房地產(chǎn)抵押價(jià)值未來下跌的風(fēng)險(xiǎn)，對預(yù)期可能導(dǎo)致房地產(chǎn)抵押價(jià)值下跌的因素予以分析和說明。在評估續(xù)貸房地產(chǎn)的抵押價(jià)值時(shí)，應(yīng)當(dāng)對房地產(chǎn)市場已經(jīng)發(fā)生的變化予以充分考慮和說明。抵押期間，隨著時(shí)間推移，若經(jīng)營管理不利、房地產(chǎn)過度使用、使用價(jià)值貶損、市場泡沫等因素會使抵押房地產(chǎn)價(jià)值下降。估價(jià)師應(yīng)對主要可能的引起價(jià)值變化的風(fēng)險(xiǎn)，特別是降低價(jià)值的風(fēng)險(xiǎn)，如預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)、損耗

17、風(fēng)險(xiǎn)，法律風(fēng)險(xiǎn)，先解押、抵押登記生效、通知租戶、劃撥地補(bǔ)繳出讓金等等加以說明，提出專業(yè)性的提示及建議，提請抵貸雙方注意。9.其他    根據(jù)當(dāng)?shù)氐盅旱怯浀男枰械男璺至型恋嘏c建筑物的抵押價(jià)值。對再交易房屋，應(yīng)對每個(gè)用作貸款抵押的房屋進(jìn)行獨(dú)立評估。對大產(chǎn)權(quán)證下的應(yīng)按商品房的實(shí)際套為單位的價(jià)值分列?！窘滩陌咐?3】××在建工程抵押估價(jià)報(bào)告 封面（略）目錄（略）致估價(jià)委托人函（略）注冊房地產(chǎn)估價(jià)師聲明（略）估價(jià)假設(shè)和限制條件（略） ××光電子核心市場1樓一軸、2樓在建工程抵押貸款估價(jià)結(jié)果報(bào)告（節(jié)選）一、估價(jià)委

18、托人（略）二、估價(jià)機(jī)構(gòu)（略）三、估價(jià)對象本次估價(jià)對象為甲公司擬續(xù)辦抵押貸款所涉及的位于a市洪山區(qū)魯巷綠化廣場東南側(cè)的××光電子核心市場的1樓軸、2樓在建工程，總建筑面積為23039。1土地狀況（1）土地權(quán)屬及登記狀況估價(jià)對象為××光電子核心市場的1樓軸、2樓在建工程，××光電子核心市場位于a市洪山區(qū)魯巷綠化廣場東南側(cè)，土地使用權(quán)由甲公司以出讓方式取得。2002年6月26日，a市國土資源管理局b新技術(shù)開發(fā)區(qū)分局核發(fā)了國有土地使用證（××國用2002字第××號），土地登記用途為光電子市場，土地使用權(quán)

19、性質(zhì)為出讓，土地使用權(quán)終止日期為2052年6月26日，土地使用權(quán)剩余年限為4583年。該宗地東、南臨居民區(qū)及商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，西臨民院路，北臨珞瑜路。 土地出讓 （2）土地利用狀況估價(jià)對象為××光電子核心市場的1樓軸、2樓在建工程，××光電子核心市場為1幢五層建筑物，地上四層，地下一層。設(shè)計(jì)總建筑面積74185（各層設(shè)計(jì)建筑面積見表315）。本次評估的1樓軸建筑面積為8677（含分?jǐn)倞A層），2樓建筑面積14362（含夾層）。各層設(shè)計(jì)建筑面積一覽表       單位： 

20、60;        表315地下層一層一層夾層二層二層夾層三層三層夾層四層四層夾層合計(jì)1754512353133511955240711937240711937230974185（3）基礎(chǔ)設(shè)施估價(jià)對象土地地勢較平坦，整塊地形呈不規(guī)則幾何形狀；宗地?zé)o坡度，與周圍鄰地?zé)o高差。宗地實(shí)際開發(fā)程度為紅線內(nèi)外“五通”（通路、通電、通水、排水、通信），紅線內(nèi)場地平整，宗地周圍無污染，綠地覆蓋率一般。2建筑物狀況（1）建筑物權(quán)屬及登記估價(jià)對象為××光電子核心市場的1樓軸、2樓在建工程，××光電子核心

21、市場位于a市洪山區(qū)魯巷綠化廣場東南側(cè)，設(shè)計(jì)總建筑面積74185，總體建成后擬作為光電子市場使用，在建工程權(quán)屬合法所有人為甲公司。（2）建筑物設(shè)備及裝修估價(jià)對象所在的××光電子核心市場共5層（含地下1層），鋼混結(jié)構(gòu)，裝有二部“天津奧的斯”自動扶梯，樓內(nèi)設(shè)有集中冷暖系統(tǒng)、排風(fēng)系統(tǒng)、智能消防系統(tǒng)等系統(tǒng)設(shè)備。一層設(shè)計(jì)為大型商場、辦公用房，建筑主入口位于宗地西北側(cè)，通過多級踏步臺階進(jìn)入四層高的中庭，二、三層功能基本同一層，四層后部為無柱大型空間，主要布置“光谷”展廳，前部設(shè)計(jì)有新聞發(fā)布廳、辦公場所及貴賓休息區(qū)等。建筑物裝修情況：鋁合金門窗，鋼龍骨和鋁合金網(wǎng)格吊頂；外墻250厚蒸壓粉煤

22、灰加氣混凝土砌塊磚，貼白色、米灰色塊狀貼面磚（800mm×1200mm），門廳正上方外墻為三層弧形透明玻璃幕墻（1000mm×l400mm）；公共部位地面鋪?zhàn)厣榛ù罄硎?00mm×800mm），其中一樓已鋪設(shè)完畢，二、三、四樓及地下層待鋪設(shè)；內(nèi)墻面涂白色乳膠漆，立柱貼米黃色塊狀貼面磚（800mm×800mm）。（3）使用及保養(yǎng)估價(jià)對象在建工程于2002年開始施工，目前土建工程、主體安裝工程已基本完成，水、電、綠化、消防工程均已到位，其他安裝工程正在進(jìn)行，尚未投入使用。3委托人出具了承諾函，說明不存在拖欠建筑工程價(jià)款等法定優(yōu)先受償款的情形。四、估價(jià)目的

23、為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)2006年8月31日。【糾錯(cuò)】估價(jià)時(shí)點(diǎn)在作業(yè)日期之后，應(yīng)說明理由。一般情況估價(jià)時(shí)點(diǎn)是在作業(yè)日期之內(nèi)的某個(gè)日子，這是抵押價(jià)值估價(jià)目的報(bào)告，估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)為實(shí)地查勘之日，且需要在估價(jià)的假設(shè)和限制中假定估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀況與完成實(shí)地查勘之日的狀況一致。六、價(jià)值定義本報(bào)告中房地產(chǎn)抵押價(jià)值，等于抵押的房地產(chǎn)在假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。1用途：估價(jià)對象設(shè)計(jì)用途為商業(yè)服務(wù)，評估設(shè)定用途為商業(yè)服務(wù)。2權(quán)利狀況：委托人擁有在建工程建筑物合法權(quán)屬和土地使用權(quán)，土地所有權(quán)為國家所有，土地使用權(quán)性質(zhì)

24、為出讓。3開發(fā)利用程度：紅線內(nèi)外“五通”（供水、排水、通電、通路、通信）及紅線內(nèi)“場地平整”。4建筑物結(jié)構(gòu)：鋼混。【糾錯(cuò)】以上四點(diǎn)不應(yīng)放在價(jià)值定義里，而應(yīng)放在估價(jià)對象中。七、估價(jià)依據(jù)（略）八、估價(jià)原則（略）【注意】如列出原則，必須有謹(jǐn)慎原則，沒有算錯(cuò)誤。九、估價(jià)方法估價(jià)人員認(rèn)真分析所掌握的資料，進(jìn)行了實(shí)地查勘和調(diào)查，估價(jià)對象為在建工程，成本資料比較容易收集，故宜采用成本法進(jìn)行評估；另外，估價(jià)對象在建工程土建部分、主體安裝工程均已完工，至工程全部竣工可能發(fā)生的費(fèi)用相對較少且容易計(jì)算，而且，該在建工程建成后價(jià)值可以計(jì)算，故可采用假設(shè)開發(fā)法評估。【糾錯(cuò)】未說明選用估價(jià)方法的定義。十、估價(jià)結(jié)果注冊房地

25、產(chǎn)估價(jià)師在實(shí)地查勘的基礎(chǔ)上，根據(jù)國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，采用科學(xué)合理的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)值的各項(xiàng)因素，經(jīng)過仔細(xì)的分析測算，最終確定估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2006年8月31日房地產(chǎn)的抵押價(jià)值為人民幣1570316萬元，大寫人民幣：壹億伍仟柒佰零叁萬壹仟陸佰元整。詳見下表：房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果一覽表                   &#

26、160;   表316序號樓層建筑面積（）單價(jià)（元/）總價(jià)（萬元）11樓17軸867790172378242522樓14362548595787891 合   計(jì)23039 1570316【糾錯(cuò)】估價(jià)結(jié)果應(yīng)披露三種價(jià)值，缺假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償款下的市場價(jià)值、估價(jià)師所知悉的法定優(yōu)先受償款。十一、估價(jià)人員（略） 十二、估價(jià)作業(yè)日期2006年8月25日至8月28日?！炯m錯(cuò)】抵押目的估價(jià)報(bào)告估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)為實(shí)地查勘之日，但此報(bào)告實(shí)地查勘之日為2006年8月31日，超出了估價(jià)作業(yè)日期，沒有給出理由。十三、估價(jià)報(bào)告使用期限在房地產(chǎn)市場未發(fā)

27、生明顯波動的前提下，本次估價(jià)報(bào)告使用期限自本估價(jià)報(bào)告出具之日起為半年，即估價(jià)報(bào)告完成之后的半年內(nèi)，實(shí)現(xiàn)估價(jià)目的時(shí)，可以估價(jià)結(jié)果作為依據(jù)，超過半年需重新進(jìn)行評估。如果自估價(jià)報(bào)告完成之日起半年內(nèi)房地產(chǎn)市場行情變化較快，應(yīng)重新評估。十四、風(fēng)險(xiǎn)提示（略）十五、變現(xiàn)能力分析（略） ××光電子核心市場1樓軸、2樓在建工程抵押貸款估價(jià)技術(shù)報(bào)告一、估價(jià)對象實(shí)物狀況描述與分析（略）二、估價(jià)對象權(quán)益狀況描述與分析（略）三、估價(jià)對象區(qū)位狀況描述與分析（略）四、市場背景描述與分析（略）五、最高最佳利用分析（略）六、估價(jià)方法適用性分析（略，見結(jié)果報(bào)告）七、估價(jià)測算過程1成本法測算過程【糾錯(cuò)

28、】在成本法求取土地價(jià)值時(shí)用了基準(zhǔn)地價(jià)修正法和假設(shè)開發(fā)法，而后邊求取在建工程的價(jià)值又用了假設(shè)開發(fā)法，是邏輯混亂，在成本法中求取地價(jià)不應(yīng)用假設(shè)開發(fā)法。（1）基準(zhǔn)地價(jià)修正法計(jì)算土地價(jià)值a、基準(zhǔn)地價(jià)概況根據(jù)c省物價(jià)局、c省國土資源廳省物價(jià)局省國土資源廳關(guān)于a市市區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)的批復(fù)（鄂價(jià)房服2002171號），a市市區(qū)土地定級估價(jià)成果已經(jīng)過國土資源部、省國土資源廳、省物價(jià)局驗(yàn)收通過。根據(jù)a市市區(qū)土地定級及基準(zhǔn)地價(jià)評估技術(shù)報(bào)告，a市土地定級與基準(zhǔn)地價(jià)評估的范圍為a市市區(qū)，包括江岸區(qū)、江漢區(qū)、橋口區(qū)、漢陽區(qū)、武昌區(qū)、青山區(qū)以及b新技術(shù)開發(fā)區(qū)和a市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。土地定級級別分為商業(yè)用地級別、住宅用地級別、工業(yè)

29、用地級別和綜合定級級別。其中商業(yè)用地級別分為九級、住宅用地級別分為七級、工業(yè)用地級別分為五級和綜合定級級別分為九級。a市市區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)定義為：在估價(jià)期日為2001年1月1日，宗地外圍“給水、排水、電、路、通訊”五通和宗地內(nèi)場地平整的條件下，各網(wǎng)格單元、各路線價(jià)區(qū)段、各應(yīng)用評價(jià)單元和各級別中，國有土地使用權(quán)出讓狀態(tài)下，按商業(yè)、住宅、工業(yè)等用途區(qū)分，在法定最高出讓年限時(shí)的平均價(jià)格。b、確定估價(jià)對象宗地的土地級別及基準(zhǔn)地價(jià)根據(jù)a市基準(zhǔn)地價(jià)報(bào)告，估價(jià)對象處于a市商業(yè)用地級地段，商業(yè)iv級基準(zhǔn)地價(jià)為2034元/?！炯m錯(cuò)】估價(jià)對象土地用途是綜合，應(yīng)按綜合用途基準(zhǔn)地價(jià)考慮，而非商業(yè)用途40年。c、宗地地價(jià)區(qū)位

30、因素修正iv級商業(yè)用地宗地地價(jià)區(qū)位因素修正體系本次評估宗地為商業(yè)iv級，根據(jù)a市土地定級及基準(zhǔn)地價(jià)報(bào)告，iv級商業(yè)用地地價(jià)區(qū)位因素修正系數(shù)指標(biāo)對照表和修正系數(shù)表詳見下表： iv級商業(yè)用地宗地地價(jià)區(qū)位因素修正系數(shù)指標(biāo)說明表         表317因素因子優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣繁華程度距市級商服中心距離（m）600800150015002500250035003500距區(qū)級商服中心距離（m）4004007007001200120016001600距小區(qū)級商服中心距離（m）100200300300400400500

31、500距街區(qū)級商服中心距離（m）5050100100200200250400交通條件臨街道路狀況混合型主干道生活型主干道生活或交通型主干道生活型次干道支路臨街公交站點(diǎn)狀況（條）121014610464距火車站距離（m）30003000450045006000600080008000距長途汽車站距離（m）300300120012002000200030003000距碼頭距離（m）600600300030006000600080002100基礎(chǔ)公用設(shè)施狀況供水狀況（%）9998979696排水狀況好較好一般較差差距醫(yī)院距離（m）3003006006009009001200l200距電信營業(yè)廳距離（

32、m）2002004040070070020002000環(huán)境狀況噪聲污染無污染基本無污染輕度污染污染較重嚴(yán)重污染大氣污染無污染基本無污染輕度污染污染較重嚴(yán)重污染綠地覆蓋好較好一般較差差地形狀況地勢平坦地勢較平坦，對建筑物無影響地勢較平坦，對建筑物影響較小地勢不較平坦，需考慮坡度的影響地勢不平坦需經(jīng)過平整才能使用地質(zhì)狀況堅(jiān)固類場地土體，抗震能力強(qiáng)硬塑類場地土體，抗震能力較強(qiáng)抗震能力一般軟塑類場地土體，抗震能力較弱軟塑類場地土體，抗震能力弱 續(xù)表因素因子優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣人口狀況人口密度（人/k）5487939395548792798639393198652798619865城市規(guī)劃道路規(guī)劃

33、主干道快速路次干道支路街坊間支路用地規(guī)劃中心商業(yè)區(qū)較繁華商業(yè)區(qū)一般商業(yè)區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)其他類型iv級商業(yè)用地宗地地價(jià)區(qū)位因素修正系數(shù)表         表318因素權(quán)重因子權(quán)重優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣繁華程度0.224距市級商服中心距離0.090.01720.008600.00960.0191距區(qū)級商服中心距離0.0820.01570.007800.00870.0174距小區(qū)級商服中心距離0.0350.00670.003300.00370.0074距街區(qū)級商服中心距離0.0070.00l30.000700.00070.0015交

34、通條件0.245臨街道路狀況0.0810.01550.007700.00860.0172臨街公交站點(diǎn)狀況0.0940.01800.009000.01000.0200距火車站距離0.0240.00460.002300.00250.005l距長途汽車站距離0.0270.00520.002600.00290.0057距碼頭距離0.0190.00360.00l800.00200.0040基礎(chǔ)公用設(shè)施狀況0.216供水狀況0.0560.01070.005400.00590.0119排水狀況0.0520.00990.005000.00550.0110距醫(yī)院距離0.0230.00440.002200.002

35、40.0049距電信營業(yè)廳距離0.0160.00310.001500.00l70.0034距幼兒園距離（m）0.0250.00480.002400.00270.0053距中學(xué)距離（m）0.0180.00340.001700.00l90.0038距小學(xué)距離（m）0.0150.00290.00l400.00l60.0032距大學(xué)距離（m）0.0110.00210.001100.00120.0023續(xù)表因素權(quán)重因子權(quán)重優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣  噪聲污染0.0200.00380.001900.00210.0042環(huán)境狀況0.188大氣污染0.0220.00420.002100.00230

36、.0047綠地覆蓋0.0290.00550.002800.00310.0062地形狀況0.03l0.00590.003000.00330.0066地質(zhì)狀況0.0290.00550.002800.003l0.0062距公園距離0.0230.00440.002200.00240.0049距體育場館距離0.0170.00330.00l600.00180.0036距圖書館距離0.0170.00330.001600.00l80.0036人口狀況0.080人口密度0.0800.01530.007600.00850.0170城市規(guī)劃0.047道路規(guī)劃0.0250.00480.002400.00270.005

37、3用地規(guī)劃0.0220.00420.002100.00230.0047確定估價(jià)對象各因素修正系數(shù)根據(jù)a市iv級商業(yè)用地修正系數(shù)（因素）說明表和修正系數(shù)表所敘述的具體內(nèi)容，結(jié)合各估價(jià)對象宗地的具體情況，編制估價(jià)對象宗地因素修正系數(shù)表見下表：因素修正系數(shù)表                  表319因數(shù)影響因素調(diào)查情況優(yōu)劣程度修正幅度繁華程度距市級商服中心距離距中山大道約18000m劣00191距區(qū)級商服中心距離距中南路約7000

38、m劣00174距小區(qū)級商服中心距離距魯巷廣場約50m優(yōu)00067距街區(qū)級商服中心距離距魯巷廣場約50m優(yōu)00013交通條件臨街道路狀況臨珞瑜路，混合型主干道優(yōu)00155臨公交站點(diǎn)狀況17條優(yōu)00180距火車站距離距武昌火車站約10000m劣00038距長途汽車站距離距付家坡客運(yùn)站約7000m劣00038距碼頭距離距a市港碼頭約13000m較劣00013基礎(chǔ)公用設(shè)施狀況供水狀況99優(yōu)00140排水狀況好優(yōu)00140距醫(yī)院距離距省榮軍醫(yī)院約2000m劣00049距電信營業(yè)廳距離距魯巷電信營業(yè)廳約300m較優(yōu)000l5環(huán)境狀況噪聲污染輕度污染一般0大氣污染輕度污染一般0綠地覆蓋一般一般0地形狀況地勢

39、平坦優(yōu)00105地質(zhì)狀況抗震能力一般一般0人口狀況人口密度約20575人/km一般0城市規(guī)劃道路規(guī)劃主干道優(yōu)00102用地規(guī)劃較繁華商業(yè)區(qū)較優(yōu)00021合計(jì)  00414d、宗地個(gè)別因素修正使用年期修正系數(shù)因估價(jià)對象宗地設(shè)定評估年限為40年，與基準(zhǔn)地價(jià)年期一致，故不做年期修正，年期修正系數(shù)為1?！炯m錯(cuò)】前后描述不一致，估價(jià)對象是綜合50年，而且剩余年限為45.83年，應(yīng)該進(jìn)行年期修正。交易期日修正系數(shù)a市基準(zhǔn)地價(jià)評估基準(zhǔn)日為2001年1月1日，調(diào)查a市近年商業(yè)用地價(jià)格上漲情況，地價(jià)漲幅在每年2%左右，根據(jù)有關(guān)文件及近期a市土地市場行情，估價(jià)對象交易期日修正系數(shù)為1118。宗

40、地面積修正根據(jù)a市土地定級及基準(zhǔn)地價(jià)報(bào)告，對估價(jià)對象的不同面積狀況需要對其做出修正。經(jīng)估價(jià)人員的實(shí)地查勘，估價(jià)對象面積適中，對土地利用較為有利。根據(jù)a市土地定級及基準(zhǔn)地價(jià)報(bào)告中宗地面積修正系數(shù)表知，估價(jià)對象面積修正系數(shù)為103。宗地面積修正系數(shù)表                      表320指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)說明面積適中，對土地利用極為有利面積對土地利用較為有利面積對

41、土地利用無不良影響面積較小，對土地利用有一定影響面積過小，對土地利用產(chǎn)生嚴(yán)重影響修正系數(shù)106103l097094宗地形狀修正根據(jù)a市土地定級及基準(zhǔn)地價(jià)報(bào)告，對估價(jià)對象的不同形狀需要對其做出修正。估價(jià)對象宗地形狀不規(guī)則，對土地利用有一定影響。根據(jù)a市土地定級及基準(zhǔn)地價(jià)報(bào)告中宗地形狀修正系數(shù)表知，估價(jià)對象形狀修正系數(shù)為097。宗地形狀修正系數(shù)表                  表321指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)說明形狀規(guī)

42、則，對土地利用極為有利土地利用較為有利土地利用無不良影響形狀不規(guī)則，對土地利用有一定影響形狀不規(guī)則，對土地利用產(chǎn)生嚴(yán)重的影響修正系數(shù)1081041097090宗地基礎(chǔ)設(shè)施配套程度修正基準(zhǔn)地價(jià)定義為宗地外圍“給水、排水、電、路、郵電”五通和宗地內(nèi)場地平整，評估設(shè)定的基礎(chǔ)設(shè)施配套程度為宗地外圍“給水、排水、電、路、郵電”五通和宗地內(nèi)場地平整，與基準(zhǔn)地價(jià)定義的基礎(chǔ)設(shè)施配套程度一致，故不需進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施配套程度修正?！炯m錯(cuò)】缺容積率的修正。宗地臨街寬度修正商業(yè)門面寬度對商業(yè)用地地價(jià)有較大的影響，商業(yè)店面其寬越大，外觀就越醒目，對顧客的吸引力就越大，其所能產(chǎn)生的收益也就越大，相應(yīng)的地價(jià)水平也就會提高。寬度

43、修正主要是對低于或高于臨街鋪面平均寬度的宗地進(jìn)行修正。根據(jù)a市土地定級及基準(zhǔn)地價(jià)報(bào)告中宗地臨街寬度修正系數(shù)表知，估價(jià)對象臨街寬度修正系數(shù)為1.170。宗地臨街寬度修正系數(shù)表               表322寬度（m）13141516修正系數(shù)1.0801.1051.1301.170宗地寬深比修正臨街土地的地價(jià)并不只是單獨(dú)受到臨街深度和寬度的影響，特別是一些大型商業(yè)設(shè)施，地價(jià)隨地塊深度的增加而增加，同時(shí)又因其店面寬度大而提高了土地收益。根據(jù)a市土地定級及基

44、準(zhǔn)地價(jià)報(bào)告中宗地臨街寬度修正系數(shù)表知，估價(jià)對象寬深比修正系數(shù)為108。宗地寬深比修正系數(shù)表                表323寬深比0.1（0.1，0.3）（0.3，0.7）（0.7，1.0）（1.0，1.2）1.2修正系數(shù)0.920.98l1.031.081.12街角地修正位于道路交叉口的土地，由于過往人流量大，土地利用效率高，相應(yīng)的地價(jià)水平也就比位于道路中間的高，因此，對于位于街角的宗地地價(jià)進(jìn)行側(cè)街加價(jià)的修正。根據(jù)a市土地定級及基準(zhǔn)地價(jià)報(bào)

45、告中宗地街角地修正系數(shù)表知，估價(jià)對象街角地修正系數(shù)為114。街角地修正系數(shù)表                        表324臨路口三面臨街兩面臨街一面臨街距側(cè)街7m內(nèi)一面臨街距側(cè)街7m外修正系數(shù)1191140050e、基準(zhǔn)地價(jià)修正法估價(jià)結(jié)果單位地價(jià)2034×（100414）×1.118×1×1.03×l

46、5;0.97×l×l.17×1.08×1.143408.27（元/）總地價(jià)3408.27×26865.44÷10000915646（萬元）（備注：指××光電子核心市場土地評估總值）【糾錯(cuò)】應(yīng)給出基準(zhǔn)地價(jià)文字計(jì)算公式。 （2）假設(shè)開發(fā)法計(jì)算土地價(jià)值【糾錯(cuò)1】成本法下套用假設(shè)開發(fā)法求取土地價(jià)值，邏輯混亂。因?yàn)榧僭O(shè)開發(fā)法是成本法的倒算方法?！炯m錯(cuò)2】未給出假設(shè)開發(fā)法的文字公式a、確定估價(jià)對象最佳開發(fā)方式開發(fā)周期確定房地產(chǎn)開發(fā)的周期一般分三個(gè)階段，前期主要包括報(bào)建、土地的開發(fā)（征收、場地平整、臨時(shí)水電等）、勘察、

47、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目招標(biāo)等；中期主要包括建筑安裝工程建設(shè)（含設(shè)備的安裝）；后期主要包括室外附屬工程的建設(shè)（含室外供水、排水、供電、煤氣、綠化、道路、圍墻等）。估價(jià)對象上適合修建大型專業(yè)商場，根據(jù)a市同類房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)周期、估價(jià)對象項(xiàng)目的規(guī)模及實(shí)際情況確定開發(fā)周期為2年。投資進(jìn)度安排房地產(chǎn)開發(fā)的資金投入根據(jù)開發(fā)周期的時(shí)間也分三個(gè)階段，前期包括報(bào)建、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、土地的開發(fā)、勘察、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目招標(biāo)等費(fèi)用；中期主要包括建筑安裝工程建設(shè)（含地基、基礎(chǔ)的處理、設(shè)備及安裝等）資金；后期主要包括室外附屬工程的建設(shè)費(fèi)用（含室外供水、排水、供電、煤氣、綠化、道路等）、銷售稅費(fèi)等。根據(jù)a市同類房地產(chǎn)開發(fā)資金投入的一般

48、情況及該項(xiàng)目的具體情況，確定在開發(fā)建設(shè)期內(nèi)，開發(fā)資金在開發(fā)期第1年投入60%，開發(fā)期的第二年投入40%。估價(jià)對象開發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)格的確定國有土地使用證（武國用（2002）字第××號）記載估價(jià)對象用途為光電子市場，可見估價(jià)對象適合修建光電子市場，根據(jù)a市·中國光谷光電子（核心）市場工程建筑施工圖設(shè)計(jì)統(tǒng)一總說明，設(shè)計(jì)總建筑面積為74185。估價(jià)人員經(jīng)實(shí)地調(diào)查，在同一供求圈內(nèi)選取了3個(gè)可比實(shí)例，來確定宗地開發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)格。3個(gè)可比實(shí)例均為高層或小高層建筑物，l4層裙樓為商鋪，5層及以上為辦公或住宅。比準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算表    &#

49、160;             表325項(xiàng)目名稱售價(jià)（均）區(qū)位因素個(gè)別因素比準(zhǔn)價(jià)格建筑標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理環(huán)境因素c省信息產(chǎn)業(yè)大廈4800100/100100/95100/98100/1005156華樂商務(wù)中心5100100/99100/98100/100100/1005257慧谷時(shí)空5600100/98100/99100/100100/1005772平均值     5395    【糾錯(cuò)1】缺三個(gè)可比

50、實(shí)例價(jià)格內(nèi)涵?！炯m錯(cuò)2】缺少可比實(shí)例情況介紹表和調(diào)整指數(shù)表?！炯m錯(cuò)3】未進(jìn)行交易情況修正和市場狀況調(diào)整。【糾錯(cuò)4】最終比準(zhǔn)價(jià)格求取采用簡單算術(shù)平均無理由。 預(yù)計(jì)項(xiàng)目開發(fā)期1年可取得預(yù)售資格。取得預(yù)售資格后，第1年銷售50%，第二年銷售50%。根據(jù)建設(shè)開發(fā)的時(shí)間，折現(xiàn)率取1年期以上貸款利率612%。則：【糾錯(cuò)】折現(xiàn)率取一年期貸款利率錯(cuò)誤，還應(yīng)考慮開發(fā)利潤。房地產(chǎn)價(jià)值5395×74185×（1612%）15×50%（1612%）25×50%3597692（萬元）b、確定開發(fā)成本開發(fā)成本包括項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)期間所發(fā)生的一切費(fèi)用總和。根據(jù)本項(xiàng)目的實(shí)際情況，

51、開發(fā)成本主要包括建筑工程費(fèi)用（含地基處理、主體工程、一般水電安裝等）、室外附屬工程的建設(shè)（含室外供水、排水、供電、煤氣、綠化、道路、圍墻等）、專業(yè)費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、管理費(fèi)用、投資利息、投資利潤和銷售稅費(fèi)?！炯m錯(cuò)1】假設(shè)開發(fā)法采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，不應(yīng)計(jì)算投資利息和投資利潤?！炯m錯(cuò)2】缺其他工程費(fèi)和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)。建筑費(fèi)用a、建筑工程費(fèi)用估價(jià)對象適合修建光電子市場，規(guī)劃總建筑面積74185。根據(jù)市造價(jià)管理站關(guān)于發(fā)布a市地區(qū)建筑安裝二oo六年二季度造價(jià)指數(shù)的通知（武建價(jià)字（2006）××號）及a市同類房屋建筑物的工程造價(jià)的一般水平，確定估價(jià)對象房地產(chǎn)工程造價(jià)為2200元/

52、（含基礎(chǔ)工程、土建安裝費(fèi)）建筑工程費(fèi)2200×74185×（1612%）05×60%（1612%）15×40%1555955（萬元）b、室外附屬工程費(fèi)用附屬工程的建設(shè)費(fèi)用主要包括室內(nèi)外供水、排水、供電、煤氣、綠化、道路、圍墻、消防、中央空調(diào)和室內(nèi)電梯等。根據(jù)該項(xiàng)目的規(guī)模、特殊屬性、市造價(jià)管理站關(guān)于發(fā)布a市地區(qū)建筑安裝二oo六年二季度造價(jià)指數(shù)的通知（武建價(jià)字（2006）××號）及同類房地產(chǎn)的配套建設(shè)一般水平及項(xiàng)目擬將建設(shè)為經(jīng)濟(jì)適用住房的實(shí)際情況，確定室外附屬工程的建設(shè)費(fèi)用80元/。附屬工程費(fèi)80×74185×（16.

53、12%）0.5×60%（16.12%）1.5×40%56580（萬元）【糾錯(cuò)】擬建項(xiàng)目不是經(jīng)濟(jì)適用住房。c、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括開發(fā)范圍內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。根據(jù)市造價(jià)管理站關(guān)于發(fā)布a市地區(qū)建筑安裝二oo四年一季度造價(jià)指數(shù)的通知（武建價(jià)字（2004）15號）及a市同類房屋建筑物的工程造價(jià)的一般水平，確定估價(jià)對象基礎(chǔ)設(shè)施造價(jià)為140元/。基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)140×74185×（16.12%）0.5×60%（16.12%）1.5×40%990.15（萬元） 建筑費(fèi)用abc171

54、1550（萬元）專業(yè)費(fèi)用專業(yè)費(fèi)用指項(xiàng)目的可行性研究、規(guī)劃、勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、造價(jià)咨詢（標(biāo)底編制、決算審核等）等相關(guān)工程師的費(fèi)用，一般為建筑成本的5%10%。根據(jù)國家計(jì)委關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目前期工程咨詢收費(fèi)暫行規(guī)定（計(jì)委價(jià)格19991283號）、省物價(jià)局關(guān)于城市規(guī)劃咨詢有關(guān)問題的通知（鄂價(jià)房服函200246號）、國家計(jì)委、建設(shè)部“關(guān)于發(fā)布工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)管理規(guī)定的通知”（計(jì)價(jià)格200210號）、國家物價(jià)局、建設(shè)部關(guān)于發(fā)布工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)有關(guān)規(guī)定的通知（1992）價(jià)費(fèi)字479號）、c省物價(jià)局、建設(shè)廳關(guān)于調(diào)整建設(shè)工程造價(jià)咨詢服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知（鄂價(jià)房地字200051號）等有關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并結(jié)合a市房地產(chǎn)市場、建

55、筑市場的一般水平及該項(xiàng)目的實(shí)際情況，確定專業(yè)費(fèi)用為建筑費(fèi)用的8%。專業(yè)費(fèi)用1711550×8%136924（萬元）管理費(fèi)用管理費(fèi)用指開發(fā)商為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟(jì)活動以及房地產(chǎn)開發(fā)提供各種服務(wù)而發(fā)生的費(fèi)用。主要包括管理人員工資及附加費(fèi)、辦公費(fèi)用、差旅費(fèi)、固定資產(chǎn)使用費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等。參照國家計(jì)委、建設(shè)部關(guān)于印發(fā)經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格管理辦法的通知（計(jì)價(jià)格20022503號），并結(jié)合該項(xiàng)目的規(guī)模和開發(fā)周期確定為建筑費(fèi)用的3%。管理費(fèi)用1711550×3%51347（萬元）【糾錯(cuò)1】估價(jià)對象非經(jīng)濟(jì)適用住房，不應(yīng)采用經(jīng)濟(jì)適用住房的計(jì)價(jià)辦法，取3%的費(fèi)率太低，3%是經(jīng)適房的標(biāo)準(zhǔn)?！炯m錯(cuò)

56、2】管理費(fèi)用計(jì)算基數(shù)中還應(yīng)包含專業(yè)費(fèi)用?！炯m錯(cuò)3】缺銷售費(fèi)用的計(jì)算。投資利息投資利息指房地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，為籌措短缺資金，而向金融機(jī)構(gòu)貸款所支付的利息。但此利息在開發(fā)過程中所占比例視不同情況而各異，以此利息作為投資利息，不能只體現(xiàn)自有資金的投資的時(shí)間價(jià)值。所以，投資利息為全部成本的利息（含土地取得價(jià)格）。本次評估按折現(xiàn)進(jìn)行測算，所以不計(jì)算利息。投資利潤投資利潤指房地產(chǎn)開發(fā)商投資房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)取得資金報(bào)酬及承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的補(bǔ)償。根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，商業(yè)用房綜合利潤為投資成本的20%。以下計(jì)算v為總地價(jià)。投資利潤（v171155013692451347）×20%（02v379964）（萬元）【糾錯(cuò)】現(xiàn)金流量折現(xiàn)法不應(yīng)計(jì)算投資利息和投資利