物業(yè)公司會(huì)計(jì)制度

1、xxxxxx 物業(yè)服務(wù)有限公司會(huì)計(jì)制度第一章 總則一、為了規(guī)范本公司的會(huì)計(jì)核算，提高會(huì)計(jì)信息質(zhì)量，根據(jù)中華人 民共和國(guó)會(huì)計(jì)法、企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告條例及其他有關(guān)法律和法規(guī)，制 定本制度。二、本公司設(shè)置會(huì)計(jì)科，設(shè)會(huì)計(jì)主管 1 人，貨幣資金出納員 1 名。三、本公司填制會(huì)計(jì)憑證、 登記會(huì)計(jì)賬簿、 管理會(huì)計(jì)檔案等， 均按照 會(huì) 計(jì)基礎(chǔ)工作規(guī)范和會(huì)計(jì)檔案管理辦法的規(guī)定執(zhí)行。四、本公司的會(huì)計(jì)核算以持續(xù)、正常的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)為前提。五、本公司會(huì)計(jì)核算的會(huì)計(jì)期間分為年度和月度，年度和月度均按公歷起訖日期確定。會(huì)計(jì)期末，是指月末和年末。六、本公司的會(huì)計(jì)核算以人民幣為記賬本位幣。七、本公司的會(huì)計(jì)記賬采用借貸記賬法。八

2、、本公司會(huì)計(jì)記錄的文字使用中文。九、本公司在會(huì)計(jì)核算時(shí)，遵循以下基本原則：1、以實(shí)際發(fā)生的交易或事項(xiàng)為依據(jù)， 如實(shí)反映其財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成2、按照交易或事項(xiàng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)進(jìn)行會(huì)計(jì)核算， 而不應(yīng)僅以法律形式作為會(huì)計(jì)核算的依據(jù)3、本公司提供的會(huì)計(jì)信息應(yīng)當(dāng)能夠滿足會(huì)計(jì)信息使用者的需要。4、本公司的會(huì)計(jì)核算方法前后各期應(yīng)當(dāng)保持一致，不得隨意變更。 如有必要變更，應(yīng)將變更的內(nèi)容和理由、變更的累積影響數(shù)，或累積影響數(shù) 不能合理確定的理由等，在會(huì)計(jì)報(bào)表附注中予以說(shuō)明。5、本公司按照規(guī)定的會(huì)計(jì)處理方法進(jìn)行會(huì)計(jì)核算，會(huì)計(jì)指標(biāo)應(yīng)當(dāng)口徑一致、相互可比。6、本公司的會(huì)計(jì)核算應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行，不得提前或延后。7、本公司的會(huì)計(jì)核算

3、和編制的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告應(yīng)當(dāng)清晰明了，便于理解和運(yùn)用。8、本公司的會(huì)計(jì)核算應(yīng)當(dāng)以權(quán)責(zé)發(fā)生制為基礎(chǔ)。凡在當(dāng)期已經(jīng)實(shí)現(xiàn)的收入和已經(jīng)發(fā)生或應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的費(fèi)用，不論款項(xiàng)是否收付，都應(yīng)作為當(dāng)期的 收入和費(fèi)用；凡是不屬于當(dāng)期的收入和費(fèi)用，即使款項(xiàng)已在當(dāng)期收付，也不 應(yīng)作為當(dāng)期的收入和費(fèi)用。9、本公司在進(jìn)行會(huì)計(jì)核算時(shí)，收入與其成本、費(fèi)用應(yīng)當(dāng)相互配比， 同一會(huì)計(jì)期間內(nèi)的各項(xiàng)收入與其相關(guān)的成本、費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)在該會(huì)計(jì)期間內(nèi)確 認(rèn)。10、本公司的各項(xiàng)資產(chǎn)在取得時(shí)應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際成本計(jì)量。其后，各項(xiàng) 資產(chǎn)賬面價(jià)值的調(diào)整，應(yīng)按照企業(yè)會(huì)計(jì)制度的規(guī)定執(zhí)行。11、本公司的會(huì)計(jì)核算應(yīng)當(dāng)合理劃分收益性支出與資本性支出的界限。凡支出的效益僅及于

4、本年度 （ 或一個(gè)營(yíng)業(yè)周期 ）的，應(yīng)當(dāng)作為收益性支出；凡支出的效益及于幾個(gè)會(huì)計(jì)年度 （ 或幾個(gè)營(yíng)業(yè)周期 ）的，應(yīng)當(dāng)作為資本性支出12、本公司在進(jìn)行會(huì)計(jì)核算時(shí)，應(yīng)當(dāng)遵循謹(jǐn)慎性原則。13 、本公司的會(huì)計(jì)核算應(yīng)當(dāng)遵循重要性原則， 在會(huì)計(jì)核算過(guò)程中對(duì) 交易或事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)區(qū)別其重要性程度，采用不同的核算方法。十、 本公司按照企業(yè)會(huì)計(jì)制度的規(guī)定， 設(shè)置和使用會(huì)計(jì)科目。 十一、 本公司年度財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告，除應(yīng)當(dāng)包括本制度規(guī)定的基 本會(huì)計(jì)報(bào)表外，還應(yīng)提供會(huì)計(jì)報(bào)表附注的內(nèi)容。本制度中規(guī)定的基本會(huì)計(jì)報(bào) 表是指資產(chǎn)負(fù)債表和利潤(rùn)表。本公司應(yīng)按照本制度規(guī)定，對(duì)外提供真實(shí)、完 整的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告。第二章 代管理基金1、代管理基金

5、是指企業(yè)接受業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托代管的房屋共用部位維修基金和共用設(shè)施設(shè)備維修基金。房屋共用部位維修基金是指專(zhuān)項(xiàng)用于房屋共用部位大修理的資金。 房 屋的共用部位，是指承重結(jié)構(gòu)部位（包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和 基礎(chǔ)等）、外墻面、樓梯間、走廊通道、門(mén)廳、樓內(nèi)存車(chē)庫(kù)等。共用設(shè)施設(shè)備維修基金是指專(zhuān)項(xiàng)用于共用設(shè)施和共用設(shè)備大修理的資 金。共用設(shè)施設(shè)備是指共用的上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、公 用天線、供電干線、共用照明、暖氣干線、消防設(shè)施、住宅區(qū)的道路、路燈、 溝渠、池、井、室外停車(chē)場(chǎng)、游泳池、各類(lèi)球場(chǎng)等。2 、代管基金作為企業(yè)長(zhǎng)期負(fù)債管理。代管基金應(yīng)當(dāng)專(zhuān)戶(hù)存儲(chǔ)，專(zhuān)款專(zhuān)

6、用，并定期按受業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的檢查與監(jiān)督。使用人代管基金利息凈收入應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、認(rèn)可后轉(zhuǎn)作代管基金滾存使用和管理。3 、企業(yè)有償使用業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的管 理用房、商業(yè)用房和共用設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)設(shè)立備查帳簿單獨(dú)進(jìn)行實(shí)物管理， 并按照國(guó)家法律、法規(guī)的規(guī)定或者雙方簽訂的合同、協(xié)議支付有關(guān)費(fèi)用（如 租憑費(fèi)、承包費(fèi)等）。管理用房是指業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、 使用人向企業(yè)提供的 辦公用房。商業(yè)用房是指業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、 使用人向企業(yè)提供的 經(jīng)營(yíng)用房。4 、企業(yè)支付的管理用房和商業(yè)用房有償使用費(fèi)，經(jīng)業(yè)主管理委員會(huì) 或者物業(yè)產(chǎn)

7、權(quán)人、使用人認(rèn)可后轉(zhuǎn)作企業(yè)代管的房屋共用部位維修基金；企 業(yè)支付的共用設(shè)施設(shè)備有償使用費(fèi)，經(jīng)業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使 用人認(rèn)可后轉(zhuǎn)作企業(yè)代管的共用設(shè)施設(shè)備維修基金。第三章 成本和費(fèi)用1、企業(yè)在從事物業(yè)管理活動(dòng)中，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供維修、管理 和服務(wù)等過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)支出，按照國(guó)家規(guī)定計(jì)入成本、費(fèi)用。2、企業(yè)在從事物業(yè)管理活動(dòng)中發(fā)生的各項(xiàng)直接支出，計(jì)入營(yíng)業(yè)成本。營(yíng) 業(yè)成本包括直接人工費(fèi)、直接材料費(fèi)，不設(shè)間接費(fèi)用，有關(guān)支出直接計(jì)入管 理費(fèi)用直接人工費(fèi)包括企業(yè)直接從事物業(yè)管理活動(dòng)等人員的工資、獎(jiǎng)金及職工 福利費(fèi)等。直接材料費(fèi)包括企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中直接消耗的各種材料、 輔助材料、 燃料

8、和動(dòng)力、構(gòu)配件、零件、低值易耗品、包裝物等。間接費(fèi)用包括企業(yè)所屬物業(yè)管理單位管理人員的工資、獎(jiǎng)金及職工福利費(fèi)、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)及修理費(fèi)、水電費(fèi)、取暖費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、郵電通訊費(fèi)、交通運(yùn)輸費(fèi)、租賃費(fèi)、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、保安費(fèi)、綠化維護(hù) 費(fèi)、低值易耗品攤銷(xiāo)及其他費(fèi)用等。3、企業(yè)經(jīng)營(yíng)共用設(shè)施設(shè)備，支付的有償使用費(fèi)，計(jì)入營(yíng)業(yè)成本。4、企業(yè)支付的管理用房有償使用費(fèi)，計(jì)入營(yíng)業(yè)成本或者管理費(fèi)用。5、企業(yè)對(duì)管理用房進(jìn)行裝飾裝修發(fā)生的支出，計(jì)入遞延資產(chǎn)，在有效使 用期限內(nèi)，分期攤?cè)霠I(yíng)業(yè)成本或者管理費(fèi)用。6、企業(yè)可以于年度終了， 按照年末應(yīng)收帳款余額的 % %計(jì)提壞帳準(zhǔn)備金， 計(jì)入管理費(fèi)用。企業(yè)發(fā)生的壞帳損

9、失，沖減壞帳準(zhǔn)備金。收回已核銷(xiāo)的壞帳，增加壞帳準(zhǔn)備金。第四章 營(yíng)業(yè)收入及利潤(rùn)1、營(yíng)業(yè)收入是指企業(yè)從事物業(yè)管理和其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所取得的各項(xiàng)收入，包括主營(yíng)業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)收入。主營(yíng)業(yè)務(wù)收入是指企業(yè)在從事物業(yè)管理活動(dòng)中，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人 提供維修、管理和服務(wù)所取得的收入，包括物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入和 物業(yè)大修收入。物業(yè)管理收入是指企業(yè)向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、 使用人收取的公共性服務(wù)費(fèi)收入、 公眾代辦性服務(wù)費(fèi)收入和特約服務(wù)收入。物業(yè)經(jīng)營(yíng)收收入是指企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人 提供的房屋建筑物和共用設(shè)施取得的收入，如房屋出租收入和經(jīng)營(yíng)停車(chē)場(chǎng)、 游泳池、各類(lèi)球場(chǎng)等共用設(shè)施收入。物業(yè)大修收入是

10、指企業(yè)接受業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的 委托，對(duì)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行大修取得的收入。2、企業(yè)應(yīng)當(dāng)在勞務(wù)已經(jīng)提供， 同時(shí)收訖價(jià)款或取得收取價(jià)款的憑證時(shí)確 認(rèn)為營(yíng)業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。物業(yè)大修收入應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人簽證認(rèn)可 后，確認(rèn)為營(yíng)業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。企業(yè)與業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人雙方簽訂付款合同或協(xié) 議的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同或者協(xié)議所規(guī)定的付款日期確認(rèn)為營(yíng)業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。3、企業(yè)利潤(rùn)總額包括營(yíng)業(yè)利潤(rùn)、投資凈收益、營(yíng)業(yè)外收支凈額以及補(bǔ)貼收入。4、補(bǔ)貼收入是指國(guó)家撥給企業(yè)的政策性虧損補(bǔ)貼和其他補(bǔ)貼。5、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)包括主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)和其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)。主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)是指主營(yíng)業(yè)務(wù)收入減去營(yíng)業(yè)稅金及附加， 再減去營(yíng)業(yè)成本、管理費(fèi)用及財(cái)務(wù)費(fèi)用后的凈額。營(yíng)業(yè)稅金及附加包括營(yíng)業(yè)稅、城市維修建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。6、其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)是指其他業(yè)務(wù)收入減去其他業(yè)務(wù)支出和其他業(yè)務(wù)繳納的稅金及附加后的凈額。其他業(yè)務(wù)收入是指企業(yè)從事主管業(yè)務(wù)以外的其他業(yè)務(wù)活動(dòng)所取得的收入，包括房屋中介代銷(xiāo)手續(xù)費(fèi)收入、材料物資銷(xiāo)售收入、廢品回收收入、商 業(yè)用房經(jīng)營(yíng)收入及無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入等。商業(yè)用房經(jīng)營(yíng)收入指企業(yè)利用業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的商業(yè)用房，從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)取得的收入，如開(kāi)辦健身房、歌舞廳、美容 美發(fā)屋、商店、飲食店等經(jīng)營(yíng)