03方案前介方案

1、物業(yè)前期介入服務(wù)方案*物業(yè)重慶分公司二O一七年三月目 錄前言1一、項(xiàng)目建設(shè)概況1 （一）項(xiàng)目介紹.1（二）項(xiàng)目全貌2（三）項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)2二、前期介入服務(wù)內(nèi)容2（一）各階段介入內(nèi)容概述3（二）各階段介入內(nèi)容細(xì)則.3三、前期介入流程8 （一）前期介入全流程8（二）前介流程中過(guò)程控制.9四、前期介入服務(wù)方式12（一）成立前期介入小組12（二）前介工作具體開(kāi)展方式13五、項(xiàng)目前期介入預(yù)算15六、人員編制及到崗計(jì)劃. 15前 言為確保項(xiàng)目交付時(shí)一切正常，同時(shí)有效的降低或減少工程質(zhì)量及設(shè)計(jì)缺陷投訴，重慶*公司從物業(yè)管理運(yùn)作、業(yè)主使用及開(kāi)發(fā)監(jiān)理角度對(duì)物業(yè)的環(huán)境布局、功能規(guī)劃、樓宇設(shè)計(jì)、材料選用、設(shè)備選型、配

2、套設(shè)施、管線布置、房屋租售、施工質(zhì)量、竣工驗(yàn)收等多方面提供有益的建設(shè)性意見(jiàn)，為物業(yè)投入使用后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件。故物業(yè)公司將全程參與新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各個(gè)階段，包括規(guī)劃設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)策劃、施工建設(shè)、竣工驗(yàn)收等階段。一、項(xiàng)目建設(shè)概況（一）項(xiàng)目介紹*項(xiàng)目位于重慶市巴南區(qū)界石規(guī)劃組團(tuán)內(nèi)茶園組團(tuán)邊緣，項(xiàng)目西側(cè)為內(nèi)環(huán)快速路、北側(cè)為融創(chuàng)麓花花園大盤(pán)雞奧特拉斯商業(yè)用地、西南側(cè)規(guī)劃為教育用地，東側(cè)規(guī)劃為城市公園用地，綠化走廊 。項(xiàng)目規(guī)劃區(qū)共4塊，均為二類(lèi)居住用地，總用地面積為181090平米，總建筑面積626411.23平米。 整體規(guī)劃考慮：戶(hù)型多樣化，套內(nèi)面積60-120平米；每戶(hù)均做到“明廚、明衛(wèi)、明臥、明廳”的四明

3、格局；公共配套：一處社區(qū)鄰里商業(yè)中心、一處9班幼兒園、一處托老所和郵政所；沿道路大部分設(shè)有底層商業(yè)。（二）項(xiàng)目全貌（三）項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)二、前期介入服務(wù)內(nèi)容前期介入服務(wù)內(nèi)容按項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程分為：設(shè)計(jì)階段前期介入、營(yíng)銷(xiāo)策劃階段前期介入、施工階段前期介入、竣工階段前期介入、交付階段前期介入共5個(gè)部分。（一）各階段介入內(nèi)容概述規(guī)劃設(shè)計(jì)階段介入內(nèi)容包括：對(duì)總體設(shè)計(jì)、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、設(shè)備配套、新材料、新技術(shù)、管理用房、生態(tài)環(huán)保、公共空間、景觀配置、綠化配置、室內(nèi)配置、房屋單體、智能化配置、管理用房等方面應(yīng)注意的內(nèi)容。 營(yíng)銷(xiāo)策劃階段介入內(nèi)容包括：物業(yè)管理方案策劃、物業(yè)管理模式研究、以

4、及銷(xiāo)售推介應(yīng)注意的內(nèi)容。施工建設(shè)階段介入內(nèi)容包括：電氣設(shè)備、給排水工程、門(mén)窗工程、裝飾工程、砌筑工程、樓面、屋面砼工程、回填土工程、地下室工程等方面應(yīng)注意的問(wèn)題?？⒐るA段介入內(nèi)容包括：組建查驗(yàn)小組，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行分戶(hù)查驗(yàn)，同時(shí)對(duì)公區(qū)內(nèi)容進(jìn)行承接查驗(yàn)；參與各項(xiàng)工程單項(xiàng)驗(yàn)收及竣工驗(yàn)收。（二）各階段介入內(nèi)容細(xì)則 見(jiàn)下表：序號(hào)物管階段服務(wù)內(nèi)容服務(wù)方式目的及預(yù)期效果備注1設(shè)計(jì)階段前期介入1.1方案設(shè)計(jì)1.設(shè)備用房設(shè)置及布局2.垃圾用房面積、位置、設(shè)置布局3.物業(yè)管理用房的面積設(shè)置布局4.其他配套服務(wù)設(shè)施用房5.出入口設(shè)置6. 地面及地下交通管理、人流控制7. 車(chē)位管理8.商業(yè)配套設(shè)施功能設(shè)置9收集公司統(tǒng)計(jì)以

5、往項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)問(wèn)題、收集統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目所在地周邊3個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃和設(shè)計(jì)問(wèn)題，提出物業(yè)建議駐場(chǎng)方式，由物業(yè)分公司專(zhuān)業(yè)經(jīng)理，從物業(yè)管理及使用人的角度提出總體方案中交通、環(huán)衛(wèi)、配套等設(shè)計(jì)的優(yōu)選和改進(jìn)建議；收集類(lèi)似項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)出現(xiàn)的問(wèn)題，提供參考。有助于規(guī)劃方案貼近業(yè)主生活的合理和人性化需求。有助于避免設(shè)計(jì)瑕疵，降低前期建設(shè)成本和后續(xù)物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)和成本。1.2施工設(shè)計(jì)1、 空調(diào)系統(tǒng) -戶(hù)式空調(diào)機(jī)位、排水方案物管建議2、 強(qiáng)電系統(tǒng) -用電計(jì)量控制系統(tǒng)設(shè)計(jì)方案物管專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)3、 弱電系統(tǒng) -樓宇自控系統(tǒng)方案物業(yè)專(zhuān)業(yè)意見(jiàn) -停車(chē)場(chǎng)收費(fèi)系統(tǒng)物業(yè)專(zhuān)業(yè)意見(jiàn) -安防監(jiān)控系統(tǒng)物業(yè)專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)4、 消防系統(tǒng) -消防中央控制系統(tǒng)設(shè)計(jì)方

6、案物管建議 -消防補(bǔ)水系統(tǒng)設(shè)計(jì)方案物管建議5、 垂直交通系統(tǒng)（電、扶梯） -電、扶梯設(shè)置建議 -設(shè)備選型、產(chǎn)品配置建議6、 給排水系統(tǒng) -給排水系統(tǒng)方案物管專(zhuān)業(yè)意見(jiàn) -二次供水設(shè)備設(shè)施管理物業(yè)建議7、 總結(jié)類(lèi)似工程項(xiàng)目的質(zhì)量問(wèn)題反饋給建設(shè)單位，避免出現(xiàn)類(lèi)似問(wèn)題。由物業(yè)公司專(zhuān)業(yè)經(jīng)理提供非駐場(chǎng)方式短期臨時(shí)介入；查閱設(shè)計(jì)圖紙，包括各主要系統(tǒng)圖紙，從物業(yè)專(zhuān)業(yè)角度提出建議。有助于規(guī)劃方案貼近業(yè)主生活的合理和人性化需求；有助于優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，避免設(shè)計(jì)瑕疵，降低前期建設(shè)成本和后續(xù)物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)和成本；1.3二次設(shè)計(jì)介入配套供配電、供水、消防、智能化、景觀、裝飾、排水、環(huán)衛(wèi)等的設(shè)計(jì)工作從物業(yè)專(zhuān)業(yè)角度提供設(shè)備設(shè)施選

7、型配置的合理化建議及景觀綠化設(shè)置的合理化建議優(yōu)化配套系統(tǒng)、設(shè)施設(shè)備配置方案。盡可能幫助建設(shè)單位實(shí)現(xiàn)投資合理化、效益最大化2施工階段前期介入1、 重點(diǎn)掌握隱蔽工程、配套工程關(guān)鍵部位的材料選擇和施工質(zhì)量;2、 提出不利于后繼管理及業(yè)主使用的設(shè)計(jì)改進(jìn)及施工問(wèn)題及優(yōu)化建議；3、 根據(jù)單項(xiàng)工程的調(diào)試、驗(yàn)收進(jìn)度，擬定輔助調(diào)試、驗(yàn)收方案；4、 參與土建及配套設(shè)施設(shè)備安裝和調(diào)試工作，關(guān)注工程進(jìn)度，記錄現(xiàn)場(chǎng)情況，提出相關(guān)物業(yè)建議；5、 按照不同系統(tǒng)整理建立設(shè)備臺(tái)帳；6、 收集機(jī)電設(shè)備及建材的資料。7、 參與施工協(xié)調(diào)會(huì)、監(jiān)理會(huì)等了解施工焦點(diǎn)，據(jù)實(shí)適時(shí)提供書(shū)面物業(yè)建議；8、 收集、整理各類(lèi)圖紙，包括建筑、結(jié)構(gòu)、機(jī)電

8、設(shè)備等各系統(tǒng)圖紙。駐場(chǎng)方式，由工程施工前期介入人員，結(jié)合施工建設(shè)進(jìn)度，現(xiàn)場(chǎng)跟進(jìn)施工進(jìn)展及施工質(zhì)量，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)記錄和反饋。記錄施工設(shè)計(jì)圖紙變更，熟悉物業(yè)及配套設(shè)施的安裝調(diào)試情況，記錄施工現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，提出各種建議并跟進(jìn)后繼改進(jìn)，便于后續(xù)物業(yè)管理，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目建設(shè)階段和物業(yè)管理階段工程管理的無(wú)縫鏈接；幫助建設(shè)單位避免和減少施工質(zhì)量缺陷和瑕疵，提高施工、安裝質(zhì)量;3竣工階段介入1、配合各項(xiàng)專(zhuān)業(yè)驗(yàn)收；2、參與分戶(hù)驗(yàn)收，統(tǒng)計(jì)問(wèn)題點(diǎn)，驗(yàn)證問(wèn)題點(diǎn)改進(jìn)效果；3、房屋及配套設(shè)施感官質(zhì)量查驗(yàn)，匯總反饋問(wèn)題點(diǎn)，跟進(jìn)并驗(yàn)證整改效果。駐場(chǎng)方式，由物業(yè)專(zhuān)業(yè)前期介入人員和前期籌備工程技術(shù)人員，從物業(yè)專(zhuān)業(yè)角度發(fā)現(xiàn)問(wèn)題提出整改建

9、議。幫助建設(shè)單位在房屋交付業(yè)主前做好分戶(hù)驗(yàn)收及整改跟進(jìn)工作，降低建設(shè)單位房屋交付階段可能出現(xiàn)的隱患和風(fēng)險(xiǎn)，有助于提高房屋交付成功率；4銷(xiāo)售階段前期介入序號(hào)階段服務(wù)內(nèi)容服務(wù)方式目的及預(yù)期效果備注4.1預(yù)售許可證獲取 支撐項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)招標(biāo)文件編制以及招標(biāo)備案工作； 支撐項(xiàng)目物業(yè)管理開(kāi)標(biāo)工作； 項(xiàng)目周邊同類(lèi)型物管費(fèi)市場(chǎng)調(diào)查，提出項(xiàng)目管理費(fèi)定價(jià)建議； 項(xiàng)目前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規(guī)約稿擬訂； 協(xié)助獲取項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)合同備案證。由物業(yè)公司職能部門(mén)配合項(xiàng)目預(yù)售許可證辦理節(jié)點(diǎn)，及時(shí)提供物業(yè)服務(wù)合同備案證辦理的過(guò)程提供專(zhuān)業(yè)支撐。按項(xiàng)目銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)要求，提供物業(yè)管理合同備案證所需物業(yè)支持；為項(xiàng)目的物管費(fèi)定價(jià)提供合理

10、有效的建議。4.2商品房買(mǎi)賣(mài)合同文件編制 配合銷(xiāo)售的物業(yè)管理模式策劃； 配合銷(xiāo)售的物業(yè)管理方案策劃； 提供房屋銷(xiāo)售涉及物管的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施； 參與房屋交付標(biāo)準(zhǔn)的討論，提出相關(guān)意見(jiàn)； 參與合同附件中關(guān)于物業(yè)管理的條文編制； 參與項(xiàng)目物業(yè)管理費(fèi)、停車(chē)位物管費(fèi)價(jià)格的確定。根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的實(shí)際情況，結(jié)合物業(yè)管理理論與實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)以及相關(guān)的政策法規(guī)，提供或參與策劃方案。合理規(guī)避建設(shè)單位房屋銷(xiāo)售過(guò)程中的隱患和風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)物業(yè)營(yíng)銷(xiāo)及招商經(jīng)營(yíng)順利開(kāi)展，降低后續(xù)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)4.3物業(yè)服務(wù)品牌營(yíng)銷(xiāo)推廣 配合銷(xiāo)售宣傳，提供物業(yè)服務(wù)品牌廣告宣傳使用支持； 配合銷(xiāo)售宣傳，提供物業(yè)服務(wù)模式的宣傳推廣支持； 設(shè)置物業(yè)管家，配

11、合示范區(qū)銷(xiāo)售服務(wù)展示工作；駐場(chǎng)方式，由分公司組織提供銷(xiāo)售品牌宣傳所需的資源和素材。緊密配合項(xiàng)目品牌的銷(xiāo)售宣傳推廣，提供物業(yè)品牌推廣宣傳的相關(guān)內(nèi)容。5交付階段前期介入序號(hào)物管階段服務(wù)內(nèi)容服務(wù)方式目的及預(yù)期效果備注5.1物業(yè)接管驗(yàn)收 按相關(guān)法規(guī)要求，與建設(shè)單位確定本項(xiàng)目物業(yè)接管驗(yàn)收原則和工作方案； 編制物業(yè)接管驗(yàn)收工作計(jì)劃； 開(kāi)展分專(zhuān)業(yè)分板塊的接管查驗(yàn)工作，記錄和反饋問(wèn)題，商定整改期限； 簽署物業(yè)接管書(shū)； 接管區(qū)域物業(yè)交付前的公共秩序維護(hù)、清潔、設(shè)備運(yùn)行服務(wù)。駐場(chǎng)方式，在滿(mǎn)足相關(guān)要求下，按計(jì)劃、分板塊查驗(yàn)接收。代表業(yè)主對(duì)項(xiàng)目物業(yè)共用部位及共用設(shè)備設(shè)施的規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工質(zhì)量、設(shè)備設(shè)施功能符合性方面的查

12、驗(yàn)，維護(hù)業(yè)主合法利益。配合建設(shè)單位梳理施工質(zhì)量、設(shè)備設(shè)施功能符合性，確保移交質(zhì)量滿(mǎn)足相關(guān)要求，維護(hù)建設(shè)單位的利益，維護(hù)產(chǎn)品品牌形象。5.2交房交付支撐 項(xiàng)目服務(wù)組織架構(gòu)組建，人員招聘培訓(xùn)； 物業(yè)管理內(nèi)、外部運(yùn)作流程體系建立； 業(yè)主手冊(cè)的編制策劃； 參與項(xiàng)目交付前分戶(hù)驗(yàn)收工作； 提出物業(yè)管理用房布置方案，配合物業(yè)管理用房裝修； 交房前倒計(jì)時(shí)工作計(jì)劃，物業(yè)交付前開(kāi)辦費(fèi)用方案編制； 集中交付工作方案編制、交付人員培訓(xùn)； 配合建設(shè)單位策劃交付的細(xì)節(jié)和亮點(diǎn)，組織物業(yè)全員參與房屋交付工作。與建設(shè)單位共同組成房屋交付工作組，參與一站式集中交房。為建設(shè)單位和業(yè)主提供規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化值價(jià)相符的物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)

13、標(biāo)準(zhǔn)。完善項(xiàng)目管理機(jī)制建設(shè)，為后續(xù)物業(yè)管理（交房、裝修管理等）做準(zhǔn)備；順利實(shí)現(xiàn)房屋的交付。5.4交付后整改 陪同業(yè)主接房驗(yàn)房、記錄業(yè)主驗(yàn)房問(wèn)題； 匯總和反饋業(yè)主驗(yàn)房問(wèn)題項(xiàng)，及時(shí)傳遞給項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司安排整改； 配合開(kāi)發(fā)公司對(duì)施工整改效果驗(yàn)證； 將驗(yàn)證效果反饋給開(kāi)發(fā)公司，便于通知業(yè)主復(fù)驗(yàn)。成立整改小組配合建設(shè)單位房屋質(zhì)量問(wèn)題的整改查驗(yàn)。配合建設(shè)單位為業(yè)主提供驗(yàn)房過(guò)程的陪同及問(wèn)題的統(tǒng)計(jì)反饋服務(wù)，為業(yè)主和建設(shè)單位各自合理利益維護(hù)搭建溝通和協(xié)調(diào)渠道和平臺(tái)。5.5二次裝修 合重慶當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)要求，編制二次裝修管理辦法；結(jié)合物業(yè)使用說(shuō)明書(shū)及二次裝修管理辦法做好物業(yè)裝修交底、裝修方案審核、裝修監(jiān)管、裝修完工驗(yàn)收等日

14、常物業(yè)裝修管理服務(wù)工作。駐場(chǎng)方式，由物管處專(zhuān)業(yè)部實(shí)施業(yè)主二次裝修的管理。規(guī)范裝修管理行為，減少和杜絕違章裝修事件的發(fā)生，避免開(kāi)發(fā)質(zhì)量責(zé)任與業(yè)主裝修質(zhì)量責(zé)任的混淆，降低開(kāi)發(fā)質(zhì)保責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)。三、前期介入流程（一）前期介入全流程（二）前介流程中過(guò)程控制項(xiàng)目立項(xiàng)至規(guī)劃總圖確定期間實(shí)施時(shí)間控制要點(diǎn)實(shí)施內(nèi)容物業(yè)部門(mén)與地產(chǎn)對(duì)接部門(mén)對(duì)接期限前期對(duì)接項(xiàng)目周邊情況、具體位置、交通情況、周邊環(huán)境的了解。到現(xiàn)場(chǎng)了解工程部品質(zhì)管理部取得土地使用權(quán)以后二個(gè)月內(nèi)地產(chǎn)成立項(xiàng)目組相互信息的交流跟進(jìn)知會(huì)地產(chǎn)該項(xiàng)目物業(yè)的對(duì)接人員。工程部品質(zhì)管理部成立兩周內(nèi)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段對(duì)總體設(shè)計(jì)、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、設(shè)備配套、新材

15、料、新技術(shù)、管理用房、生態(tài)環(huán)保、公共空間、景觀配置、綠化配置、室內(nèi)配置、房屋單體、智能化配置、管理用房等方面應(yīng)注意的內(nèi)容物業(yè)與地產(chǎn)雙方的協(xié)調(diào)研討應(yīng)形成書(shū)面資料，以備復(fù)查。工程部品質(zhì)管理部概念性圖紙出來(lái)前兩周概念性圖紙出來(lái)以后系統(tǒng)設(shè)備的配置情況主要涉及弱電（住戶(hù)對(duì)講、居家報(bào)警、門(mén)禁、紅外線、監(jiān)控鏡頭的設(shè)置）、消防、配電、給排水、電梯等設(shè)備工程部概念性圖紙出來(lái)后兩周內(nèi)停車(chē)場(chǎng)設(shè)備設(shè)置、車(chē)輛流向小區(qū)車(chē)輛出入口的設(shè)置、道閘位置和數(shù)量的設(shè)置、車(chē)庫(kù)車(chē)輛流向的確認(rèn)。工程部品質(zhì)管理部人行防范要求、人員流向（可能情況下，盡量少開(kāi)通道）明確圍合方式、紅線處人行通道數(shù)量、圍合內(nèi)通道數(shù)量工程部品質(zhì)管理部控制中心設(shè)置、消

16、防中心設(shè)置消防中心與控制中心要設(shè)置在一個(gè)房間內(nèi)（分組開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，盡可能一個(gè)項(xiàng)目設(shè)置一個(gè)中心）工程部品質(zhì)管理部智能化項(xiàng)目施工圖紙確定最終施工方案確認(rèn)最終的各系統(tǒng)分布及施工圖紙工程部及時(shí)營(yíng)銷(xiāo)策劃階段實(shí)施時(shí)間控制要點(diǎn)實(shí)施內(nèi)容物業(yè)部門(mén)與地產(chǎn)對(duì)接部門(mén)對(duì)接期限項(xiàng)目立項(xiàng)及圖紙審定物業(yè)管理方案策劃、物業(yè)管理模式研究用專(zhuān)業(yè)優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理方案，對(duì)該項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)作好前期鋪墊。工程部品質(zhì)管理部與項(xiàng)目部對(duì)接、安排人員定期跟進(jìn)項(xiàng)目立項(xiàng)后兩月內(nèi)地產(chǎn)設(shè)計(jì)變更等因素的跟進(jìn)如地產(chǎn)對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行變更，及時(shí)跟進(jìn)變更項(xiàng)目，對(duì)安防系統(tǒng)進(jìn)行調(diào)整后，報(bào)地產(chǎn)審批。工程部項(xiàng)目部、地產(chǎn)設(shè)計(jì)部及時(shí)根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況，結(jié)合物業(yè)管理需求，對(duì)智能化工程方案進(jìn)行調(diào)整

17、，報(bào)地產(chǎn)審批后實(shí)施主要涉及門(mén)禁、紅外線、監(jiān)控鏡頭、車(chē)場(chǎng)系統(tǒng)等的設(shè)置工程部項(xiàng)目部 及時(shí)施工建設(shè)階段實(shí)施時(shí)間控制要點(diǎn)實(shí)施內(nèi)容物業(yè)部門(mén)與地產(chǎn)對(duì)接部門(mén)對(duì)接期限施工階段電氣設(shè)備、給排水工程、門(mén)窗工程、裝飾工程、砌筑工程、樓面屋面砼工程、回填土工程、地下室工程設(shè)備、設(shè)施保障充分，水、電、煤氣、電信、廣播電視、電梯、污水處理等可靠完善。實(shí)行填報(bào)前期介入情況周報(bào)制度，將在施工現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題以周報(bào)的形式書(shū)面呈報(bào)給地產(chǎn)相關(guān)部門(mén)，并跟進(jìn)所呈報(bào)問(wèn)題解決情況工程部前期介入組項(xiàng)目部施工建設(shè)階段接管驗(yàn)收施時(shí)間控制要點(diǎn)實(shí)施內(nèi)容協(xié)調(diào)部門(mén)對(duì)接部門(mén)對(duì)接期限工程驗(yàn)收會(huì)同地產(chǎn)、服務(wù)中心制定統(tǒng)一驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)（詳見(jiàn)新建物業(yè)接管驗(yàn)收指引）驗(yàn)收小

18、組須準(zhǔn)備竣工驗(yàn)收的表格資料，現(xiàn)場(chǎng)做好詳細(xì)記錄，如：.房屋接管驗(yàn)收表.室內(nèi)接管驗(yàn)收遺留問(wèn)題統(tǒng)計(jì)表.公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收D遺留問(wèn)題統(tǒng)計(jì)表.機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收表.機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收遺留問(wèn)題統(tǒng)計(jì)表依據(jù)（新建物業(yè)接管驗(yàn)收指引）逐項(xiàng)驗(yàn)收工程部施工單位物業(yè)服務(wù)中心項(xiàng)目部入伙前半月 四、前期介入服務(wù)方式（一）成立前期介入小組根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況*重慶公司對(duì)*項(xiàng)目組建專(zhuān)職前介小組，全程按前介服務(wù)內(nèi)容參與項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)工作。為此，我司將分兩個(gè)階段配置前介小組人員，具體如下：前期介入組織架構(gòu)：前介組長(zhǎng)（由分管領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)任）前介副組長(zhǎng)（由品質(zhì)管理部負(fù)責(zé)人擔(dān)任）前介副組長(zhǎng)（由工程部負(fù)責(zé)人擔(dān)任）承接查驗(yàn)及交房組物業(yè)方案編制組工程專(zhuān)業(yè)組架

19、構(gòu)說(shuō)明：1、前介工作重點(diǎn)在工程部門(mén)，但前介是多個(gè)階段性工作涉及較多配合開(kāi)發(fā)的工作，故在構(gòu)架上前介小組又分三個(gè)工作組：工程專(zhuān)業(yè)組、物業(yè)方案編制組、承接查驗(yàn)及交房組；2、按以上構(gòu)架布局，項(xiàng)目整個(gè)前介期間分兩塊：規(guī)劃設(shè)計(jì)到承接查驗(yàn)工作開(kāi)展前由公司工程部牽頭處理前介工作，承接查驗(yàn)工作開(kāi)展時(shí)到房屋交房由項(xiàng)目管理處牽頭處理相關(guān)事務(wù)，公司職能部門(mén)配合；3、人員配置：（1）規(guī)劃設(shè)計(jì)到承接查驗(yàn)工作開(kāi)展前工作人員需求如下：工程前介專(zhuān)業(yè)主管（統(tǒng)籌前介現(xiàn)場(chǎng)工作）1名；土建專(zhuān)業(yè)工程師（配合開(kāi)發(fā)參與對(duì)項(xiàng)目土建及結(jié)構(gòu)工作監(jiān)管驗(yàn)收）1名；機(jī)電工程師（配合開(kāi)發(fā)參與項(xiàng)目機(jī)電設(shè)備的選型、安裝、調(diào)試工作）1名；電梯專(zhuān)業(yè)工程師（配合開(kāi)

20、發(fā)參與項(xiàng)目電梯設(shè)備的選型、安裝、調(diào)試工作）1名；環(huán)境工程師（配合開(kāi)發(fā)參與景觀綠化工作的設(shè)計(jì)、質(zhì)量監(jiān)管工作）1名。（2）承接查驗(yàn)工作至房屋交付階段人員配置：這階段前期介入工作由物業(yè)服務(wù)中心組織實(shí)施。公司職能作為前期介入服務(wù)的運(yùn)營(yíng)保障部門(mén)，故人員配置崗位如下：物管處崗位中，項(xiàng)目經(jīng)理、客服主管、安全主管、工程主管、環(huán)境主管、專(zhuān)業(yè)前期介入、管家、內(nèi)勤8個(gè)崗位為專(zhuān)屬項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全周期介入崗位。根據(jù)項(xiàng)目施工、竣工、交付階段的需求，逐步將物管處專(zhuān)業(yè)維修工、綜合維修工、物業(yè)助理、保安員、清潔工、綠化工、收銀員等的崗位編制按建設(shè)進(jìn)度，分別在分期交付之前分批到位。（管理處人員到崗及編制具體以前期介入合同為準(zhǔn)）（二）前

21、介工作具體開(kāi)展方式1、編制前期介入工作計(jì)劃為順利開(kāi)展前介工作，物業(yè)公司將根據(jù)開(kāi)發(fā)公司*項(xiàng)目部開(kāi)發(fā)時(shí)間節(jié)點(diǎn)計(jì)劃編制物業(yè)前期介入工作計(jì)劃，前介工作計(jì)劃出來(lái)后將按約定報(bào)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目部，以備開(kāi)發(fā)考核物業(yè)公司。*前期介入計(jì)劃待項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度計(jì)劃形成后再編制，提供建設(shè)單位審核后實(shí)施。2、 配置專(zhuān)職人員、多方位參與前介、及時(shí)反饋意見(jiàn)（1）依據(jù)項(xiàng)目施工建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃和前期介入服務(wù)計(jì)劃，執(zhí)行各階段前期介入的服務(wù)內(nèi)容，與建設(shè)單位各部門(mén)以日常不定期溝通、參與討論、參與監(jiān)理例會(huì)、項(xiàng)目施工例會(huì)等方式，與建設(shè)單位密切合作。（2）人員保證：為保證項(xiàng)目前介工作順利開(kāi)展，規(guī)劃設(shè)計(jì)到承接查驗(yàn)工作開(kāi)展前工作人員將在前介合同內(nèi)容確定后立即招聘相關(guān)專(zhuān)業(yè)工程師；承接查驗(yàn)工作至房屋交付階段人員將在項(xiàng)目房屋交房前3個(gè)月左右招聘及培訓(xùn)到位，并配合建設(shè)單位實(shí)施交房前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。（3）前期介入過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的影響產(chǎn)品品質(zhì)、使用功能、物業(yè)管理方面問(wèn)題，也包括通過(guò)各種渠道了解的客戶(hù)、業(yè)主對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的意見(jiàn)和建議，物業(yè)將以書(shū)面形式及時(shí)反饋給建設(shè)單位各職能部門(mén)。3、前介專(zhuān)項(xiàng)報(bào)告、定期提報(bào)（1） 前介期間，物業(yè)工程部按月定期匯報(bào)前介專(zhuān)項(xiàng)報(bào)告；（2） 各階段的前介報(bào)告及問(wèn)題反饋?lái)殨?shū)面形式及時(shí)提報(bào)至開(kāi)發(fā)項(xiàng)目部；（3） 開(kāi)發(fā)公司在收到物業(yè)公司前期介入書(shū)面報(bào)告后，應(yīng)對(duì)提出的問(wèn)題和建議進(jìn)行評(píng)審，根據(jù)評(píng)審結(jié)果執(zhí)行，并反饋物業(yè)管理分公司；4、前介工作履