閘北江場(chǎng)路項(xiàng)目評(píng)估

1、閘北江場(chǎng)路項(xiàng)目評(píng)估一、項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目位置地塊位于江場(chǎng)西路，東面緊鄰共和新路，北臨彭浦公園和改造中的場(chǎng)中路，南臨正在進(jìn)行中環(huán)線建設(shè)的汶水路，地鐵 1 號(hào)線的延伸段位于地塊東側(cè)。.項(xiàng)目現(xiàn)狀項(xiàng)目前期拆遷工作已經(jīng)完成，目前尚未開(kāi)工，地塊旁邊緊靠主體已基本完工的金鼎大廈。對(duì)面為公大潤(rùn)發(fā)超市和肯德基連鎖店交通環(huán)境：本案 位 置項(xiàng)目所沿的共和新路屬于閘北區(qū)域中心大動(dòng)脈，周邊有十多部公交線路可達(dá)閘北中心主要區(qū)域，地鐵一號(hào)線延伸斷的建成，共和新路高架共同構(gòu)筑居民出行立體 化“交通通道”。萬(wàn)榮路、永和路為區(qū)域主要干道，數(shù)十部公交線路分布本案四周，棋盤(pán)化的布局 共同形成了項(xiàng)目周邊便捷的交通環(huán)境。商服教育環(huán)境離項(xiàng)目

2、最近的有大潤(rùn)發(fā)超市，周邊原平路集中了易初蓮花、華聯(lián)等多家超市便利店，小飯店以及菜場(chǎng)等生活基礎(chǔ)設(shè)施較為密集，為居民提供良好居家環(huán)境。永和醫(yī)院、久隆中學(xué)、市北醫(yī)院等文教醫(yī)療機(jī)構(gòu)分布項(xiàng)目區(qū)域周邊，構(gòu)成區(qū)域的教育、服務(wù)體系。大寧綠地地處上海大學(xué)延長(zhǎng)校區(qū)、上大新校區(qū)輻射范圍，形成良好人文體系；閘北體育場(chǎng)、上海馬戲城，為區(qū)域市場(chǎng)提供良好休閑娛樂(lè)的場(chǎng)所。上海馬戲城、住宅市場(chǎng)分析1、價(jià)格走勢(shì)分析2003年度隨著共和新路高架的完工；軌道交通優(yōu)勢(shì)的顯現(xiàn)，區(qū)域均價(jià)出現(xiàn)驚人的跳空上揚(yáng)，市場(chǎng)價(jià)格突破 7000 元大關(guān)，市場(chǎng)供需兩旺，區(qū)域市場(chǎng)房產(chǎn)處于高速增長(zhǎng) 期。2004年上半年區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)高位盤(pán)整，受房產(chǎn)開(kāi)發(fā)郊區(qū)化

3、的影響，區(qū)域均價(jià)出 現(xiàn)小幅回落，市場(chǎng)處于理性化發(fā)向發(fā)展， 伴隨著價(jià)格的下行，區(qū)域市場(chǎng)的價(jià)格優(yōu)勢(shì)將進(jìn)一步得到廣大購(gòu)房群體的認(rèn)同，市場(chǎng)需 求在下半年將有所放量，區(qū)域均價(jià)將出現(xiàn)繼續(xù)上攻的走勢(shì)。個(gè)案價(jià)格 分析區(qū)域房產(chǎn)均價(jià)集中在 7500元/ 平方米,受到區(qū)域環(huán)境改善力度加強(qiáng) , 地鐵一號(hào)線延伸段 建設(shè)利好消息影響，區(qū)域房產(chǎn)品質(zhì)迅速提高，更加注重景觀效果、戶型舒適度及服務(wù) 配套的考慮因素影響 , 價(jià)格提升較快。新梅共和城作為靠近大寧板塊的規(guī)模型樓盤(pán) , 較完善的配套設(shè)施、臨近大寧綠地、上 海馬戲城的區(qū)位優(yōu)勢(shì) , 帶動(dòng)價(jià)格快速攀升。目前產(chǎn)品均價(jià)突破 9000 元大關(guān)，房?jī)r(jià)處于 區(qū)域市場(chǎng)的最高點(diǎn) .大華陽(yáng)城

4、美景已成為永和地區(qū)目前在售樓盤(pán)中品質(zhì)、檔次最高的樓盤(pán)，同永和區(qū)域同類(lèi)別產(chǎn)品形成差異化 , 促進(jìn)其價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力呈現(xiàn)強(qiáng)勁的態(tài)勢(shì)。2、面積配比戶型面積范圍3)戶數(shù)(戶)比例(%)2R88 982325232965101 111291363R115 1241622492031130 1408711復(fù)式140 150133024160 170101. 5180 19070. 5合計(jì)802100分析2R占至V 65%的比例，占據(jù)市場(chǎng)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，預(yù)示著低總價(jià)，小面積戶型逐步被區(qū)域消 費(fèi)群體所接受，伴隨價(jià)格的提升，產(chǎn)品向精簡(jiǎn)型格局發(fā)展。大2R/101 111卅占到了 36%的比例，居住空間更加舒適，適于二、三口之

5、家居住。2R總價(jià)優(yōu)勢(shì)明顯，總價(jià)得以控制，擴(kuò)大消費(fèi)需求面.3R面積控制在120140卅之間，處于次峰值，占到 31%比例，區(qū)域戶型供應(yīng)比例小 于2R, 目前主要以大華陽(yáng)城和新梅共和城 3R居多,產(chǎn)品品質(zhì)高，戶型設(shè)計(jì)更加突出舒 適型、景觀效果.150卅以上面積多屬于小復(fù)式產(chǎn)品，面積大總價(jià)高構(gòu)成其特點(diǎn)，選擇面相對(duì)有限，占有市場(chǎng)份額不咼。小面積1R及單身公寓產(chǎn)品成為市場(chǎng)的空白，市場(chǎng)需求形成長(zhǎng)時(shí)間的積累，低總價(jià)優(yōu)勢(shì)勢(shì)必受到廣大工薪階層的高度認(rèn)同，市場(chǎng)前景看好。3、總價(jià)分析總價(jià)范圍戶數(shù)比例（萬(wàn)/套）（戶）(%)56 - 6649667- 775446878- 881071390- 1068511120-

6、140172合計(jì)802100分析毛坯房產(chǎn)品格局為市場(chǎng)主導(dǎo)產(chǎn)品模式，67-77萬(wàn)成為區(qū)域主力總價(jià)，占到68%的絕對(duì)比例；多以2R和3R為主,77-88萬(wàn)產(chǎn)品總價(jià)空間次之，占到13%比例。受到住宅品質(zhì)迅速提高,房型面積增大及房?jī)r(jià)上升的影響使得區(qū)域主力總價(jià)范圍呈上揚(yáng)的發(fā)展趨勢(shì)56-66萬(wàn)產(chǎn)品以小2R產(chǎn)品居多,該價(jià)格區(qū)間的產(chǎn)品市場(chǎng)占有率較低,僅占到市場(chǎng)的6%,其產(chǎn)品總價(jià)優(yōu)勢(shì)，成為中、低收入群體的首選，產(chǎn)品需求旺盛，市場(chǎng)前景看 好。90萬(wàn)以上總價(jià)屬于區(qū)域高總價(jià)區(qū)間，目前受總價(jià)較高，區(qū)域消費(fèi)群體購(gòu)買(mǎi)能力制約 明顯,市場(chǎng)認(rèn)同度低，整體銷(xiāo)售速度緩慢。4、去化分析案名速度（戶/月）銷(xiāo)售率（）大華陽(yáng)城（四期）26

7、78新梅共和城（二期）3062億潤(rùn)苑3850綠泉家苑5063受到區(qū)域樓盤(pán)品質(zhì)提高以及市政建設(shè)利好消息的刺激，目前周邊項(xiàng)目去化速度較快，保持在24-40戶/月之間。整體市場(chǎng)需求旺盛。規(guī)模型樓盤(pán)上市集中，產(chǎn)品多樣性特點(diǎn)明顯，購(gòu)房選擇型增多的影響，銷(xiāo)售率均達(dá)到 50%以上.后期市場(chǎng)前景持續(xù)看好。新梅共和城、大華陽(yáng)城作為規(guī)模型大盤(pán)，以其完善的社區(qū)配套，產(chǎn)品品質(zhì)較高的優(yōu)勢(shì)受到市場(chǎng)歡迎，受供給量較大影響，月均去化平緩，消費(fèi)群體認(rèn)同度較高 綠泉家園地處成熟居住區(qū)，強(qiáng)有力的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，成為工薪階層的首選，市場(chǎng)潛在 消費(fèi)群體巨大，目前項(xiàng)目位于市場(chǎng)強(qiáng)銷(xiāo)期，月均去化速度位于市場(chǎng)的頂端，市場(chǎng)前景 看好5、二手房市場(chǎng)

8、價(jià)格（單位：元/ m2毛坯）分析區(qū)域內(nèi)形成新老二手房的價(jià)格區(qū)隔，目前區(qū)域內(nèi)二手次新毛坯房?jī)r(jià)格在7500元/ m ，而 2000年以前二手房產(chǎn)品價(jià)格多以裝修房居多，價(jià)格在 6500元/ m,規(guī)模型、品質(zhì)化次新房市場(chǎng)受到消費(fèi)者的青睞。場(chǎng)中路汶水路輻射范圍的二手房以老式公房較多，均價(jià)集中在65007400元/ m?左右。廣中路共和新路輻射的大寧綠地區(qū)域二手房以次新房較集中，均價(jià)在7500- 7800 元 / m 左右。由于區(qū)域新推個(gè)案較少，周邊二手房市場(chǎng)較為活躍，受到地鐵一號(hào)延伸段 竣工的利好政策的影響，周邊的二手房交易價(jià)格呈穩(wěn)定增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。三、項(xiàng)目SWO分析優(yōu)勢(shì)地塊靠近公交站點(diǎn)，擁有多條公交線路（

9、 151、 79 等），能夠快速抵達(dá)不夜 城商圈等閘北中心城區(qū)，共和新路南北高架以及市政規(guī)劃中的軌道交通延 伸線經(jīng)過(guò)區(qū)域附近，為項(xiàng)目營(yíng)造了便捷的交通網(wǎng)絡(luò)體系。項(xiàng)目商服體系完善和便捷，緊鄰大潤(rùn)發(fā)超市和肯德基專(zhuān)賣(mài)店，可為周邊居民提供便利的生活供應(yīng)，從而縮短購(gòu)物距離 。地塊處于十字路口，人流量大，對(duì)于青睞地鐵周邊項(xiàng)目的投資客來(lái)說(shuō)無(wú)疑產(chǎn)生很大吸引。產(chǎn)品作為酒店式公寓投資回報(bào)率高于住宅產(chǎn)品，而且周邊尚無(wú)該類(lèi)別產(chǎn)品面世，因而本案的推出可以彌補(bǔ)市場(chǎng)產(chǎn)品空缺。劣勢(shì)教育、文化環(huán)境較少，相對(duì)于周邊競(jìng)爭(zhēng)大盤(pán)處于不利的形勢(shì)。臨近高架，噪音污染嚴(yán)重，周邊企業(yè)、工廠較多，江場(chǎng)路的貨運(yùn)、倉(cāng)儲(chǔ)一條街出入人員身份復(fù)雜，治安情況

10、欠佳。項(xiàng)目周邊多為廠房和老式公房，目前酒店式公寓產(chǎn)品在區(qū)域市場(chǎng)還沒(méi)有出 現(xiàn)，接受度還有待市場(chǎng)考證。周邊居民消費(fèi)水平較低，相應(yīng)的制約了產(chǎn)品價(jià)格的提升，不利于產(chǎn)品品質(zhì) 的塑造威脅周邊二手房市場(chǎng)供應(yīng)量較大，與本案在價(jià)格、面積上易產(chǎn)生部分重疊，對(duì) 項(xiàng)目存在競(jìng)爭(zhēng)威脅。項(xiàng)目量體小，整體競(jìng)爭(zhēng)力可能弱于周邊的大型樓盤(pán)，同周邊個(gè)案相對(duì)健全的商服設(shè)施相比在一定程度上對(duì)地塊起到不利的影響項(xiàng)目所在板塊位于閘北和寶山兩區(qū)的交界處，城鄉(xiāng)結(jié)合地帶區(qū)位觀念有待機(jī)會(huì)地塊南面和北面的場(chǎng)中路、汶水路正在進(jìn)行道路拓寬和中環(huán)線高架施工，地鐵 1 號(hào)線在項(xiàng)目附近通過(guò)，因而市政建設(shè)的即將改造完成，勢(shì)必將對(duì)價(jià) 格提升起到支撐作用。項(xiàng)目住宅規(guī)

11、劃的單身公寓產(chǎn)品為區(qū)域稀缺性產(chǎn)品，相對(duì)周邊普通公房而言，更具有公寓產(chǎn)品的優(yōu)越性（如房型設(shè)計(jì)更趨合理，總價(jià)較低等），使 得項(xiàng)目產(chǎn)品總價(jià)更具競(jìng)爭(zhēng)力。商服設(shè)施大潤(rùn)發(fā)超市、肯德基連鎖店對(duì)未來(lái)商鋪的開(kāi)發(fā)，人氣的聚攏都將 起到推動(dòng)效果。附近聚集城大建材城，私營(yíng)業(yè)主較多，單身酒店式公寓產(chǎn)品會(huì)對(duì)該類(lèi)別客源層具有吸引力，可滿足這部分人群的要求。四、價(jià)格建議均價(jià)：9000元/ m2 （全裝修）定為依據(jù)： 周邊整體環(huán)境尚不完善，價(jià)格上應(yīng)以低價(jià)入市，根據(jù)市場(chǎng)不斷變換 趨勢(shì)，本著低開(kāi)高走原則進(jìn)入市場(chǎng)。1、價(jià)格建議目前區(qū)域住宅市場(chǎng)處于空檔期，推案量少，周邊住宅售價(jià)在7500元/ m2（毛坯），總價(jià)控制在 6777 萬(wàn)之間

12、。而項(xiàng)目產(chǎn)品建議以全裝修房推向市 場(chǎng)，縮小產(chǎn)品面積與區(qū)域新建公寓產(chǎn)品拉開(kāi)總價(jià)落差，形成產(chǎn)品差異性， 突出項(xiàng)目的總價(jià)優(yōu)勢(shì)。由于項(xiàng)目產(chǎn)品的規(guī)模有限特點(diǎn)，受到區(qū)域內(nèi)二手房的價(jià)格沖擊和區(qū)域客源 的消費(fèi)水平限制，在價(jià)格定位上應(yīng)以低價(jià)入市，價(jià)格在9000元/ m （裝修），突出產(chǎn)品差異性以及總價(jià)優(yōu)勢(shì)，以“低開(kāi)高走”模式帶動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目 的前期銷(xiāo)售，進(jìn)一步帶動(dòng)和提升人氣，促進(jìn)項(xiàng)目去化速度，獲取最佳的利 潤(rùn)和收益?？紤]到了地鐵延伸段的建成將帶來(lái)的價(jià)格提升，以及投資性房產(chǎn)的消費(fèi)的 趨勢(shì)形成，在價(jià)格定位上突出裝修產(chǎn)品的品質(zhì)化，以及區(qū)域產(chǎn)品的差異 化，來(lái)帶動(dòng)未來(lái)項(xiàng)目?jī)r(jià)格的漲幅。2、客源趨勢(shì)主力客源 本區(qū)域消費(fèi)群體及地鐵

13、一號(hào)線沿線購(gòu)房群體主要來(lái)源區(qū)域一一甘泉新村區(qū)域、彭浦新村、大寧區(qū)域、汶水路沿線、客源身份 ：普通居民、公務(wù)員、私營(yíng)業(yè)主、公司職員、工廠企業(yè)員工、輔助客源一一虹口區(qū)、寶山區(qū)購(gòu)房客源主要以閘北本區(qū)域客源作為主導(dǎo)，占到近三分之二的比例，受到 收入水平有限的影響，多以普通居民、公務(wù)員購(gòu)房作為主力。受到周邊區(qū)域舊城拆遷的建設(shè)以及地鐵延伸段建設(shè)影響，產(chǎn)生出大批的購(gòu) 房群體，相應(yīng)促進(jìn)區(qū)域購(gòu)房需求的上升，普通居民購(gòu)房改善生活質(zhì)量成為 主要?jiǎng)右?。汶水路沿線聚集了較多的建材類(lèi)別的店鋪和賣(mài)場(chǎng)，以私營(yíng)業(yè)主居多，選擇 在沿線區(qū)域購(gòu)房“安營(yíng)扎寨，安居樂(lè)業(yè)”的目的明顯，成為區(qū)域主要爭(zhēng)取 對(duì)象之一。隨著地鐵一號(hào)線延伸段的即將竣工以及中環(huán)線的建設(shè)，將形成以地鐵和主 干道沿線客源的“導(dǎo)入效應(yīng)”，沿線客源勢(shì)必構(gòu)將