某花園六期整合傳播策略提案

1、聯(lián)芳花園六期行 銷 推 廣 策 略 提 案巴蜀廣告巴蜀廣告2003.3聯(lián)芳花園本 案 構(gòu) 架本 案 構(gòu) 架一、市場(chǎng)背景一、市場(chǎng)背景二、推廣策略二、推廣策略三、媒體策略三、媒體策略四、四、SP/PR活動(dòng)支持活動(dòng)支持聯(lián)芳花園一、市場(chǎng)背景一、市場(chǎng)背景 1、市場(chǎng)環(huán)境分析、市場(chǎng)環(huán)境分析 2、面臨的挑戰(zhàn)、面臨的挑戰(zhàn)二、推廣策略二、推廣策略三、媒體策略三、媒體策略四、四、SP/PR活動(dòng)支持活動(dòng)支持聯(lián)芳花園市場(chǎng)環(huán)境分析市場(chǎng)環(huán)境分析(1)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)激烈，重慶房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)呈現(xiàn)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)激烈，重慶房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)呈現(xiàn)多頭競(jìng)爭(zhēng)的格局。多頭競(jìng)爭(zhēng)的格局。江北區(qū)江北區(qū)渝中區(qū)渝中區(qū)南岸區(qū)南岸區(qū)沙坪壩沙坪壩 熱點(diǎn)不斷，尋求突破。熱

2、點(diǎn)不斷，尋求突破。 購(gòu)房需求有所下降，消費(fèi)日趨理性。購(gòu)房需求有所下降，消費(fèi)日趨理性。 房市黑馬，依靠房市黑馬，依靠7大經(jīng)濟(jì)板塊，打造實(shí)大經(jīng)濟(jì)板塊，打造實(shí)力南岸。力南岸。 持續(xù)升溫，大打教育牌。持續(xù)升溫，大打教育牌。高新區(qū)高新區(qū) 依托新興產(chǎn)業(yè)，活力四射。依托新興產(chǎn)業(yè)，活力四射。聯(lián)芳花園市場(chǎng)環(huán)境分析市場(chǎng)環(huán)境分析(2)隨舊城改造和二郎科技新城的拆遷工程隨舊城改造和二郎科技新城的拆遷工程發(fā)展，購(gòu)房市場(chǎng)出現(xiàn)新的趨勢(shì)。發(fā)展，購(gòu)房市場(chǎng)出現(xiàn)新的趨勢(shì)。二手房、房屋總價(jià)低的樓盤將受到數(shù)量不少的二手房、房屋總價(jià)低的樓盤將受到數(shù)量不少的拆遷戶的追捧。價(jià)格，將是影響他們選擇居住拆遷戶的追捧。價(jià)格，將是影響他們選擇居住地

3、點(diǎn)的決定性因素。地點(diǎn)的決定性因素。聯(lián)芳花園市場(chǎng)環(huán)境分析市場(chǎng)環(huán)境分析(3)國(guó)家政策對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房適當(dāng)傾斜，為該國(guó)家政策對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房適當(dāng)傾斜，為該類樓盤的開發(fā)商提供了競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。類樓盤的開發(fā)商提供了競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。地 價(jià) 低地 價(jià) 低售 價(jià) 低售 價(jià) 低資金回籠快資金回籠快融資方面有融資方面有保障保障聯(lián)芳花園市場(chǎng)環(huán)境分析市場(chǎng)環(huán)境分析(4)重慶市民的購(gòu)房消費(fèi)能力上升，主力價(jià)重慶市民的購(gòu)房消費(fèi)能力上升，主力價(jià)位和主力戶型面積的增長(zhǎng)顯示了位和主力戶型面積的增長(zhǎng)顯示了市民可市民可支配收入的增加、生活信心指數(shù)的上揚(yáng)支配收入的增加、生活信心指數(shù)的上揚(yáng)和對(duì)良好住宅環(huán)境的追求。和對(duì)良好住宅環(huán)境的追求。 詳細(xì)數(shù)據(jù)請(qǐng)查閱詳細(xì)數(shù)

4、據(jù)請(qǐng)查閱聯(lián)芳花園競(jìng)爭(zhēng)策略規(guī)劃聯(lián)芳花園競(jìng)爭(zhēng)策略規(guī)劃聯(lián)芳花園市 場(chǎng) 環(huán) 境 分 析市 場(chǎng) 環(huán) 境 分 析( 5 )消費(fèi)者日漸成熟，影響其購(gòu)房的因素比消費(fèi)者日漸成熟，影響其購(gòu)房的因素比有所變化，交通條件取代價(jià)格因素成為有所變化，交通條件取代價(jià)格因素成為購(gòu)房者的第一決定因素。購(gòu)房者的第一決定因素。聯(lián)芳花園市場(chǎng)環(huán)境分析市場(chǎng)環(huán)境分析(6)銷售方式多元化，銷售方式多元化，“貼近消費(fèi)者貼近消費(fèi)者” 作為作為銷售渠道的建設(shè)觀念，在新增項(xiàng)目中體銷售渠道的建設(shè)觀念，在新增項(xiàng)目中體現(xiàn)得淋漓盡致?，F(xiàn)得淋漓盡致。傳統(tǒng)的房屋傳統(tǒng)的房屋銷 售 模 式銷 售 模 式售樓部現(xiàn) 場(chǎng) 的 人 員 銷 售售樓部現(xiàn) 場(chǎng) 的 人 員 銷

5、售新興的房屋新興的房屋銷 售 模 式銷 售 模 式紛紛在目標(biāo)銷售區(qū)設(shè)立第紛紛在目標(biāo)銷售區(qū)設(shè)立第二第三銷售中心；增設(shè)叫二第三銷售中心；增設(shè)叫車看房服務(wù)，提升消費(fèi)者車看房服務(wù)，提升消費(fèi)者滿意感等。滿意感等。聯(lián)芳花園小 結(jié)小 結(jié)1、房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)不僅僅是項(xiàng)目之間的競(jìng)爭(zhēng)，還涉及到行政區(qū)域之間的、房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)不僅僅是項(xiàng)目之間的競(jìng)爭(zhēng)，還涉及到行政區(qū)域之間的競(jìng)爭(zhēng)。聯(lián)芳花園前五期的銷售，一方面得益于低價(jià)策略的施行，另一方競(jìng)爭(zhēng)。聯(lián)芳花園前五期的銷售，一方面得益于低價(jià)策略的施行，另一方面也受惠于聯(lián)芳經(jīng)濟(jì)園的開發(fā)。面也受惠于聯(lián)芳經(jīng)濟(jì)園的開發(fā)。2、不可忽視的拆遷戶大軍，形成了房地產(chǎn)市場(chǎng)（新房和二手房）的一、不可忽視的拆

6、遷戶大軍，形成了房地產(chǎn)市場(chǎng)（新房和二手房）的一股新勢(shì)力。股新勢(shì)力。3、經(jīng)濟(jì)適用房在征地方面所享受的國(guó)家優(yōu)惠政策，為聯(lián)芳花園六期的、經(jīng)濟(jì)適用房在征地方面所享受的國(guó)家優(yōu)惠政策，為聯(lián)芳花園六期的推廣提供了一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。推廣提供了一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。4、消費(fèi)能力的上升，為聯(lián)芳花園六期的提價(jià)預(yù)留了空間，但這個(gè)空間、消費(fèi)能力的上升，為聯(lián)芳花園六期的提價(jià)預(yù)留了空間，但這個(gè)空間不大。不大。5、消費(fèi)者購(gòu)房漸趨理性，具有成熟社區(qū)環(huán)境的樓盤倍受消費(fèi)者青睞。、消費(fèi)者購(gòu)房漸趨理性，具有成熟社區(qū)環(huán)境的樓盤倍受消費(fèi)者青睞。6、銷售渠道的求新、求變，要求開發(fā)商營(yíng)銷觀念具有超前意識(shí)。、銷售渠道的求新、求變，要求開發(fā)商營(yíng)銷觀念具有超前

7、意識(shí)。聯(lián)芳花園面 臨 的 挑 戰(zhàn)面 臨 的 挑 戰(zhàn) 在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益加劇的情況下，聯(lián)芳花園如何保持競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益加劇的情況下，聯(lián)芳花園如何保持競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，并在價(jià)值提升的同時(shí)創(chuàng)造與前期相同業(yè)績(jī)，急需尋求勢(shì)，并在價(jià)值提升的同時(shí)創(chuàng)造與前期相同業(yè)績(jī)，急需尋求解決之道。解決之道。 六期體量較之開發(fā)商前期的開發(fā)量要大，對(duì)開發(fā)商的操盤六期體量較之開發(fā)商前期的開發(fā)量要大，對(duì)開發(fā)商的操盤能力和市場(chǎng)運(yùn)作能力的要求提高。能力和市場(chǎng)運(yùn)作能力的要求提高。 既有經(jīng)濟(jì)適用房的定位和定價(jià)，在消費(fèi)者心目中已經(jīng)形成既有經(jīng)濟(jì)適用房的定位和定價(jià)，在消費(fèi)者心目中已經(jīng)形成印象，如何突破這個(gè)形象，改變消費(fèi)者的認(rèn)知？印象，如何突破這個(gè)形象

8、，改變消費(fèi)者的認(rèn)知？ 在前期開盤銷售受阻的情況下，如何增強(qiáng)消費(fèi)者和銷售人在前期開盤銷售受阻的情況下，如何增強(qiáng)消費(fèi)者和銷售人員的信心指數(shù)？員的信心指數(shù)？ 提價(jià)缺乏樓盤相關(guān)配套支持，價(jià)格壓力是需要認(rèn)真面對(duì)的提價(jià)缺乏樓盤相關(guān)配套支持，價(jià)格壓力是需要認(rèn)真面對(duì)的問題。問題。聯(lián)芳花園一、市場(chǎng)背景一、市場(chǎng)背景二、推廣策略二、推廣策略 1、賣給誰、賣給誰 2、賣什么、賣什么 3、在什么價(jià)位賣、在什么價(jià)位賣 4、如何賣、如何賣 5、在什么時(shí)候賣、在什么時(shí)候賣三、媒體策略三、媒體策略四、四、SP/PR活動(dòng)支持活動(dòng)支持聯(lián)芳花園賣給誰賣給誰 關(guān)于聯(lián)芳花園六期的目標(biāo)人群定位關(guān)于聯(lián)芳花園六期的目標(biāo)人群定位聯(lián)芳花園賣給誰賣

9、給誰(1)(1) 聯(lián) 芳 花 園聯(lián) 芳 花 園 1 - 5 期 的 人 群 分 析期 的 人 群 分 析年齡層面：年齡層面：28-50歲之間歲之間社會(huì)階層：社會(huì)階層：60%為工薪階層，為工薪階層，30%為生意人，為生意人，10%為外地來渝人員。為外地來渝人員。樓盤接受價(jià)位：樓盤接受價(jià)位：1300-1500元元/平方米平方米客源地域：客源地域：以石橋鋪和沙坪壩區(qū)為主，沙坪壩主流消費(fèi)群集中在鳳天以石橋鋪和沙坪壩區(qū)為主，沙坪壩主流消費(fèi)群集中在鳳天 路、天星橋和平頂山一帶。路、天星橋和平頂山一帶。聯(lián)芳花園賣給誰賣給誰(2)(2) 特定的居住人群，為聯(lián)芳花園注入了特定的文化氛圍，特定的居住人群，為聯(lián)芳花

10、園注入了特定的文化氛圍，這種文化氛圍將極大影響我們對(duì)六期推廣定位。這種文化氛圍將極大影響我們對(duì)六期推廣定位。聯(lián) 芳 花 園 的 居 住 文 化聯(lián) 芳 花 園 的 居 住 文 化購(gòu)房心態(tài)追求實(shí)在購(gòu)房心態(tài)追求實(shí)在和實(shí)惠，不太看重和實(shí)惠，不太看重華麗而不實(shí)的東西華麗而不實(shí)的東西生活形態(tài)喜歡熱鬧、有生活形態(tài)喜歡熱鬧、有人氣的地方，對(duì)相關(guān)配人氣的地方，對(duì)相關(guān)配套的要求不高。套的要求不高。對(duì)價(jià)格因素最為關(guān)注，對(duì)價(jià)格因素最為關(guān)注，不僅僅是樓盤售價(jià)，還不僅僅是樓盤售價(jià)，還有生活成本。有生活成本。對(duì)服務(wù)的要求不高，適對(duì)服務(wù)的要求不高，適合就好。合就好。聯(lián)芳花園賣給誰賣給誰(3)(3) 我 們 的 客 戶 在 哪

11、 里 ？我 們 的 客 戶 在 哪 里 ？聯(lián) 芳 花 園 六 期 主 要 客 戶 群聯(lián) 芳 花 園 六 期 主 要 客 戶 群工 薪 階 層工 薪 階 層周邊小生意人周邊小生意人外 來 人 口外 來 人 口拆遷戶拆遷戶聯(lián)芳花園賣什么賣什么我們到底想給消費(fèi)者提供一種什么樣的生活我們到底想給消費(fèi)者提供一種什么樣的生活方式？主要的銷售承諾是什么？方式？主要的銷售承諾是什么？聯(lián)芳花園賣 什 么賣 什 么 ( 1 )( 1 )價(jià)格價(jià)格價(jià)值價(jià)值配套配套便 利 性便 利 性服務(wù)服務(wù)享受享受地段地段地位地位聯(lián)芳花園賣 什 么賣 什 么 ( 2 )( 2 )賣 生 活 ， 賣 什 么 樣 的 生 活 ？賣 生

12、活 ， 賣 什 么 樣 的 生 活 ？舒適生活，是對(duì)聯(lián)芳花園原有生活方式的提升，在經(jīng)過了舒適生活，是對(duì)聯(lián)芳花園原有生活方式的提升，在經(jīng)過了6 6、7 7年的開發(fā)和完善以后，小區(qū)逐漸顯現(xiàn)出了適宜居住的年的開發(fā)和完善以后，小區(qū)逐漸顯現(xiàn)出了適宜居住的社區(qū)氛圍，在戶型設(shè)計(jì)、配套、人氣、物管服務(wù)等方面，社區(qū)氛圍，在戶型設(shè)計(jì)、配套、人氣、物管服務(wù)等方面，六期集前期之大成，升級(jí)生活方式勢(shì)在必行！六期集前期之大成，升級(jí)生活方式勢(shì)在必行！聯(lián)芳花園賣 什 么賣 什 么 ( 3 )( 3 )舒 適 生 活 的 利 益 呈 現(xiàn)舒 適 生 活 的 利 益 呈 現(xiàn)位于城區(qū)主干道，交通便捷，離商業(yè)中位于城區(qū)主干道，交通便捷

13、，離商業(yè)中心不到心不到5分鐘的車程。分鐘的車程。大社區(qū)，成熟社區(qū)為業(yè)主的生活帶來無大社區(qū)，成熟社區(qū)為業(yè)主的生活帶來無盡的便利和活力。盡的便利和活力。緊靠緊靠250畝的平頂山公園，享受天然綠色畝的平頂山公園，享受天然綠色后花園。后花園。多層建筑結(jié)構(gòu)，公攤低，不壓抑。鄰里多層建筑結(jié)構(gòu)，公攤低，不壓抑。鄰里之間有更多交流空間，重溫過去走街串之間有更多交流空間，重溫過去走街串戶的感覺。戶的感覺。小戶型為主，適合重慶市場(chǎng)的需求。小小戶型為主，適合重慶市場(chǎng)的需求。小戶型，低總價(jià)，價(jià)格承受力上升。戶型，低總價(jià)，價(jià)格承受力上升。聯(lián)芳花園賣 什 么賣 什 么 ( 4 )( 4 )純氧純氧。250250畝的平頂山

14、公園，承載大自然的恩惠，將綠色灑在門畝的平頂山公園，承載大自然的恩惠，將綠色灑在門前，屋后。生活的詩(shī)意和愜意，在聯(lián)芳花園，處處都能感前，屋后。生活的詩(shī)意和愜意，在聯(lián)芳花園，處處都能感受到！受到！聯(lián)芳花園，舒適生活聯(lián)芳花園，舒適生活聯(lián)芳花園賣 什 么賣 什 么 ( 5 )( 5 )軟文策略：突出樓盤軟文策略：突出樓盤“物超所值物超所值”的特性的特性相關(guān)軟文標(biāo)題：相關(guān)軟文標(biāo)題：p住宅的價(jià)值回歸住宅的價(jià)值回歸p聯(lián)芳花園，以人為本聯(lián)芳花園，以人為本重慶最大規(guī)模的多層住宅群走訪記重慶最大規(guī)模的多層住宅群走訪記 生活理念篇、戶型篇、價(jià)值篇、配套篇、服務(wù)篇生活理念篇、戶型篇、價(jià)值篇、配套篇、服務(wù)篇p在聯(lián)芳花

15、園，生活更新鮮在聯(lián)芳花園，生活更新鮮250畝平頂山公園是我的鄰居畝平頂山公園是我的鄰居p我家的后花園有我家的后花園有250畝畝p拆遷戶應(yīng)該買什么樣的房子拆遷戶應(yīng)該買什么樣的房子p默默耕耘，苦練內(nèi)功默默耕耘，苦練內(nèi)功聯(lián)芳花園總經(jīng)理訪談聯(lián)芳花園總經(jīng)理訪談p還原生活本質(zhì)還原生活本質(zhì)石小路上最具規(guī)模的生活小區(qū)石小路上最具規(guī)模的生活小區(qū)聯(lián)芳花園在 什 么 價(jià) 位 賣在 什 么 價(jià) 位 賣聯(lián) 芳 花 園 六 期 的 價(jià) 格 策 略聯(lián) 芳 花 園 六 期 的 價(jià) 格 策 略聯(lián)芳花園在什么價(jià)位賣在什么價(jià)位賣(1)(1)低價(jià)做為低價(jià)做為1-5期銷售的優(yōu)勢(shì)，隨著六期的提價(jià)將減少期銷售的優(yōu)勢(shì)，隨著六期的提價(jià)將減少吸

16、引力。按經(jīng)濟(jì)適用房進(jìn)行規(guī)劃定位的聯(lián)芳花園，吸引力。按經(jīng)濟(jì)適用房進(jìn)行規(guī)劃定位的聯(lián)芳花園，我們認(rèn)為低價(jià)將是該小區(qū)最主要的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。我們認(rèn)為低價(jià)將是該小區(qū)最主要的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。放棄優(yōu)勢(shì)，將劣勢(shì)與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手爭(zhēng)奪客源，此舉有待放棄優(yōu)勢(shì)，將劣勢(shì)與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手爭(zhēng)奪客源，此舉有待商榷！商榷！聯(lián)芳花園在什么價(jià)位賣在什么價(jià)位賣(2)(2)影響樓盤售價(jià)高低的幾個(gè)因素影響樓盤售價(jià)高低的幾個(gè)因素1、地段、地段2、規(guī)劃、規(guī)劃：包括戶型、景觀、小區(qū)內(nèi)部配套、容積率、綠化率、規(guī)劃理念等：包括戶型、景觀、小區(qū)內(nèi)部配套、容積率、綠化率、規(guī)劃理念等3、社區(qū)配套、社區(qū)配套：包括學(xué)校、醫(yī)院、購(gòu)物等：包括學(xué)校、醫(yī)院、購(gòu)物等4、質(zhì)量、質(zhì)量：

17、建筑質(zhì)量、服務(wù)質(zhì)量等：建筑質(zhì)量、服務(wù)質(zhì)量等5、定位、定位：人群、行銷推廣方式：人群、行銷推廣方式6、市場(chǎng)行情和人均收入水平、市場(chǎng)行情和人均收入水平聯(lián)芳花園在什么價(jià)位賣在什么價(jià)位賣(3)(3)提價(jià)，即需要改變影響價(jià)格的因素。我們認(rèn)為，聯(lián)芳花提價(jià)，即需要改變影響價(jià)格的因素。我們認(rèn)為，聯(lián)芳花園六期要提價(jià)，需滿足以下幾個(gè)條件：園六期要提價(jià)，需滿足以下幾個(gè)條件：樓樓盤盤形形象象樓樓盤盤品品質(zhì)質(zhì)心心理理預(yù)預(yù)期期值值市市場(chǎng)場(chǎng)走走勢(shì)勢(shì)市市民民收收入入基礎(chǔ)線基礎(chǔ)線聯(lián)芳花園在什么價(jià)位賣在什么價(jià)位賣(4)(4)樓樓盤盤形形象象心心理理預(yù)預(yù)期期值值基礎(chǔ)線在樓盤品質(zhì)基本確定的基礎(chǔ)上，能給提價(jià)充分支撐的理在樓盤品質(zhì)基本確

18、定的基礎(chǔ)上，能給提價(jià)充分支撐的理由只能落腳在對(duì)樓盤形象和潛在顧客心理預(yù)期值的提升由只能落腳在對(duì)樓盤形象和潛在顧客心理預(yù)期值的提升上下功夫。上下功夫。聯(lián)芳花園在什么價(jià)位賣在什么價(jià)位賣(5)(5)聯(lián)芳花園價(jià)格策略，我們建議采取爬梯子的策略：聯(lián)芳花園價(jià)格策略，我們建議采取爬梯子的策略：即低價(jià)入市，隨銷售進(jìn)度（工程進(jìn)度）逐步提高，在明即低價(jià)入市，隨銷售進(jìn)度（工程進(jìn)度）逐步提高，在明年交房時(shí)達(dá)到預(yù)定之價(jià)格目標(biāo)（起價(jià)年交房時(shí)達(dá)到預(yù)定之價(jià)格目標(biāo)（起價(jià)1800元元/平方米左平方米左右）。右）。聯(lián)芳花園如 何 賣如 何 賣聯(lián) 芳 花 園 六 期 的 銷 售 策 略聯(lián) 芳 花 園 六 期 的 銷 售 策 略聯(lián)芳花

19、園如何賣如何賣(1)(1)多點(diǎn)出擊，加強(qiáng)推廣力度。多點(diǎn)出擊，加強(qiáng)推廣力度。策 略 建 議策 略 建 議聯(lián)芳花園如何賣如何賣(2)(2)多點(diǎn)出擊，即擴(kuò)寬銷售渠道和增加銷售點(diǎn)，并充分利多點(diǎn)出擊，即擴(kuò)寬銷售渠道和增加銷售點(diǎn)，并充分利用老住戶的口碑傳播，吸引新客戶入住。用老住戶的口碑傳播，吸引新客戶入住。加強(qiáng)銷售點(diǎn)的建設(shè)加強(qiáng)銷售點(diǎn)的建設(shè)在主要銷售區(qū)如沙坪壩、石橋鋪和陳家坪設(shè)銷售點(diǎn)。在主要銷售區(qū)如沙坪壩、石橋鋪和陳家坪設(shè)銷售點(diǎn)。增加口碑效應(yīng)增加口碑效應(yīng)利用老客戶拉新客戶，并為老客戶提供返點(diǎn)或其他優(yōu)利用老客戶拉新客戶，并為老客戶提供返點(diǎn)或其他優(yōu)惠措施?；荽胧Ｂ?lián)芳花園如何賣如何賣(3)(3)加強(qiáng)推廣力度，

20、需要在媒體投放和人員推廣上加強(qiáng)力加強(qiáng)推廣力度，需要在媒體投放和人員推廣上加強(qiáng)力量，畢竟好酒不怕巷子深的年代已經(jīng)過去了。量，畢竟好酒不怕巷子深的年代已經(jīng)過去了。加強(qiáng)媒體投放力度加強(qiáng)媒體投放力度增加在主流報(bào)紙上的曝光率，提高知名度和提升樓盤增加在主流報(bào)紙上的曝光率，提高知名度和提升樓盤形象。形象。人員推廣人員推廣針對(duì)拆遷戶，組織大規(guī)模的看樓活動(dòng)，由開發(fā)商出車、針對(duì)拆遷戶，組織大規(guī)模的看樓活動(dòng)，由開發(fā)商出車、出人協(xié)調(diào)，促進(jìn)出人協(xié)調(diào)，促進(jìn)4、5期的尾盤和六期的銷售。期的尾盤和六期的銷售。聯(lián)芳花園什 么 時(shí) 候 賣什 么 時(shí) 候 賣什么時(shí)候開盤、封盤，什么時(shí)候降什么時(shí)候開盤、封盤，什么時(shí)候降價(jià)、提價(jià)，這

21、些都是策略性問題！價(jià)、提價(jià)，這些都是策略性問題！聯(lián)芳花園故善攻者，敵不知其所守；善守者，敵不知其所攻。夫兵形象水，水之形，避高而趨下；兵之形，避實(shí)而擊虛，水因地而制流，兵因敵而制勝。故兵無常形，能因敵變化而取勝者，謂之神聯(lián)芳花園什么時(shí)候賣什么時(shí)候賣(1)(1)六期開盤策略六期開盤策略封盤封盤造勢(shì)造勢(shì)3.203.20-4.30內(nèi) 部 認(rèn) 購(gòu)內(nèi) 部 認(rèn) 購(gòu)4.10-4.25開盤開盤5.1-5.7聯(lián)芳花園什么時(shí)候賣什么時(shí)候賣(2)(2)六期提價(jià)策略六期提價(jià)策略聯(lián)芳花園一、市場(chǎng)背景一、市場(chǎng)背景二、推廣策略二、推廣策略三、媒體策略三、媒體策略 1、媒體組合、媒體組合 2、投放計(jì)劃、投放計(jì)劃 3、媒體效果

22、評(píng)估、媒體效果評(píng)估四、四、SP/PR活動(dòng)支持活動(dòng)支持聯(lián)芳花園媒體 組 合 策 略媒體 組 合 策 略報(bào)紙：報(bào)紙：重慶晨報(bào)重慶晨報(bào)、重慶晚報(bào)重慶晚報(bào)、重慶商報(bào)重慶商報(bào)戶外：售房部樓頂廣告、馬家?guī)r建材市場(chǎng)屋頂廣告位戶外：售房部樓頂廣告、馬家?guī)r建材市場(chǎng)屋頂廣告位車內(nèi)吊旗：車內(nèi)吊旗：416、231、402、206、418等等等等聯(lián)芳花園媒體投放計(jì)劃媒體投放計(jì)劃(1)(1)報(bào) 紙 媒 體 投 放報(bào) 紙 媒 體 投 放3-4月為投放重點(diǎn)，投月為投放重點(diǎn)，投放力度須加大。放力度須加大。開盤后的投放重點(diǎn)為開盤后的投放重點(diǎn)為樓盤賣點(diǎn)的整合傳播。樓盤賣點(diǎn)的整合傳播。在推廣過程中須結(jié)合在推廣過程中須結(jié)合促銷活動(dòng)配合

23、推廣。促銷活動(dòng)配合推廣。在開盤后的發(fā)布策略在開盤后的發(fā)布策略為持續(xù)性發(fā)布策略，為持續(xù)性發(fā)布策略，保持樓盤的見報(bào)率，保持樓盤的見報(bào)率，主要在晨報(bào)的房地產(chǎn)主要在晨報(bào)的房地產(chǎn)專欄廣告、晚報(bào)地產(chǎn)專欄廣告、晚報(bào)地產(chǎn)專欄和商報(bào)周六版進(jìn)專欄和商報(bào)周六版進(jìn)行發(fā)布。每周保持見行發(fā)布。每周保持見報(bào)率報(bào)率2-3次。次。聯(lián)芳花園p在聯(lián)芳花園的售房部屋頂設(shè)項(xiàng)目廣告牌一塊；在聯(lián)芳花園的售房部屋頂設(shè)項(xiàng)目廣告牌一塊；p在石小路上設(shè)廣告看板（推薦戶外媒體為小龍坎在石小路上設(shè)廣告看板（推薦戶外媒體為小龍坎轉(zhuǎn)盤、馬家?guī)r木材市場(chǎng)等）轉(zhuǎn)盤、馬家?guī)r木材市場(chǎng)等）媒體投放計(jì)劃媒體投放計(jì)劃(2)(2)戶 外 媒 體 投 放戶 外 媒 體 投

24、放聯(lián)芳花園戶外媒體發(fā)布推薦戶外媒體發(fā)布推薦聯(lián)芳花園經(jīng)石小路的公交車車內(nèi)吊旗廣告發(fā)布。經(jīng)石小路的公交車車內(nèi)吊旗廣告發(fā)布。媒體投放計(jì)劃媒體投放計(jì)劃(3)(3)車 內(nèi) 吊 旗 投 放車 內(nèi) 吊 旗 投 放聯(lián)芳花園媒體投放效果評(píng)估媒體投放效果評(píng)估p 利用車內(nèi)吊旗這一媒體堵截來往于石小路上的消費(fèi)者，利用車內(nèi)吊旗這一媒體堵截來往于石小路上的消費(fèi)者，將樓盤開業(yè)信息最大限度的傳遞給最主要的受眾將樓盤開業(yè)信息最大限度的傳遞給最主要的受眾.p 戶外媒體將對(duì)樓盤的形象提升起到很好的作用，且主戶外媒體將對(duì)樓盤的形象提升起到很好的作用，且主要位于石小路地段，特別是在馬家?guī)r建材市場(chǎng)設(shè)置廣要位于石小路地段，特別是在馬家?guī)r建材市場(chǎng)設(shè)置廣告牌，將對(duì)來往于鳳天路消費(fèi)群起到提示作用。告牌，將對(duì)來往于鳳天路消費(fèi)群起到提示作用。p 報(bào)紙媒體的發(fā)布，一方面將加強(qiáng)消費(fèi)者對(duì)樓盤整體形報(bào)紙媒體的發(fā)布，一方面將加強(qiáng)消費(fèi)者對(duì)樓盤整體形象的認(rèn)知；清晰傳達(dá)樓盤賣點(diǎn)；累積樓盤知名度。象的認(rèn)知；清晰傳達(dá)樓盤賣點(diǎn)；累積樓盤知名度。聯(lián)芳花園一、市場(chǎng)背景一、市場(chǎng)背景二、推廣策略二、推廣策略三、媒體策略三、媒體策略四、四、SP/PR活動(dòng)支持活動(dòng)支持 1、房交會(huì)策略、房交會(huì)策略 2、拆遷戶看房團(tuán)、拆遷戶看房團(tuán) 3、買房送裝修活動(dòng)、買房送裝修活動(dòng)聯(lián)芳花園房交會(huì)房交會(huì)現(xiàn) 場(chǎng) 預(yù)