西安天域城苑銷售推廣提案

1、“天域城苑”銷售推廣提案目 錄第一部分 前 言-第 5頁(yè)第二部分 對(duì)于市場(chǎng)及政策-我們的看法l 西安房地產(chǎn)市場(chǎng)分析-第 8頁(yè)l 目前經(jīng)濟(jì)適用房政策及可能造成的影響-第12頁(yè)第三部分 對(duì)于項(xiàng)目-我們的認(rèn)識(shí)l 項(xiàng)目概況-第15頁(yè)l 目前西安市經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目情況-第17頁(yè)l 項(xiàng)目SWOT分析及策略-第18頁(yè)l 消費(fèi)者分析-第19頁(yè)第四部分 我們的任務(wù)-第22頁(yè)l 找出“天域城苑”的市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)l 市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析-第23頁(yè)l 區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)商品房情況分析-第24頁(yè)l 我們的機(jī)會(huì)點(diǎn)-第25頁(yè)l 確定“天域城苑”的定位l 項(xiàng)目建議（規(guī)劃、戶型、價(jià)格、配套等）-第26頁(yè)l 確定“天域城苑”銷售推廣的思路第五部分 我

2、們的目標(biāo)-第36頁(yè)第六部分 銷售推廣l 銷售思路-第40頁(yè)l 推廣思路及核心- 第41頁(yè)l 項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力及市場(chǎng)傳達(dá)要點(diǎn)-第43頁(yè)第七部分 案名建議-第44頁(yè)第八部分 廣告表現(xiàn)示例-第46頁(yè)第九部分 可能遇到的問(wèn)題及解決方案-第58頁(yè)前 言我們尋找房地產(chǎn)的規(guī)律，我們預(yù)測(cè)市場(chǎng)，但仍強(qiáng)調(diào)風(fēng)險(xiǎn)，特別是在激烈競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境下。當(dāng)然，在周密的計(jì)劃，都有可能被突變的市場(chǎng)侵襲的全盤落索。所以在本項(xiàng)目中，我們規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的基本原則是：速戰(zhàn)速?zèng)Q，快進(jìn)快出。強(qiáng)調(diào)盡量縮短銷售周期，用市場(chǎng)的資金先運(yùn)作項(xiàng)目，減少自身資金投入的風(fēng)險(xiǎn)，在最短的時(shí)間內(nèi)完成計(jì)劃的資本累計(jì)。 2006年系“天域城苑”項(xiàng)目形象初次呈現(xiàn)的階段，也是大方

3、品牌涉足西安房地產(chǎn)業(yè)后第一次公開亮相，因此對(duì)于大方地產(chǎn)來(lái)講市場(chǎng)推廣具有實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)價(jià)值和社會(huì)價(jià)值（目的在于樹立品牌良好的形象）的雙重任務(wù)。 我們把對(duì)品牌的建立，對(duì)客戶的忠誠(chéng)貫穿于整個(gè)市場(chǎng)推廣的過(guò)程中。品牌的營(yíng)建實(shí)質(zhì)是對(duì)未購(gòu)客戶信心度的營(yíng)建，在務(wù)實(shí)的營(yíng)銷中，完善的硬件設(shè)施可催化客戶的購(gòu)買決心，加速客戶的購(gòu)買進(jìn)程，而優(yōu)質(zhì)、專業(yè)、忠誠(chéng)的服務(wù)更能滋生客戶的好感，引導(dǎo)客戶最終達(dá)到創(chuàng)造客戶的目的。 這份報(bào)告將從項(xiàng)目自身素質(zhì)、項(xiàng)目地塊分析、項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)群分析、周邊在銷樓盤分析等方面入手，著力挖掘項(xiàng)目潛力、規(guī)避劣勢(shì)，力求客觀、嚴(yán)謹(jǐn)、思路明確。以供今后項(xiàng)目的順利運(yùn)作。對(duì)于“天域城苑” ，我們認(rèn)為，作為一家專業(yè)代

4、理公司，要服務(wù)于這一項(xiàng)目，取決于三點(diǎn)：1、對(duì)企業(yè)開發(fā)核心的準(zhǔn)確認(rèn)知 2、對(duì)西安經(jīng)濟(jì)適用住房市場(chǎng)的熟悉 3、使企業(yè)品牌在西安市場(chǎng)得以延展對(duì)于市場(chǎng)及政策-我們的看法1、西安房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 （1）商品房開發(fā)投資逐年增加，穩(wěn)步發(fā)展 2000年至2005年，商品房投資面積每年平均增長(zhǎng)21.6%，表明開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)抱有很大的信心，同時(shí)商品房市場(chǎng)格局進(jìn)一步改善。 （2）商品房銷售市場(chǎng)活躍，市場(chǎng)需求空間較大 西安市目前還有32.8%的住戶沒(méi)有自有住房，其中的52%也就是近18.2萬(wàn)戶將是商品房的潛在購(gòu)買人群。但西安目前潛在購(gòu)房人群其購(gòu)買能力與實(shí)際商品房的售價(jià)仍有相當(dāng)大的差距。（3）戶均面積有所提高 近幾年來(lái)西安

5、市總?cè)丝谥鹉暝鲩L(zhǎng)，由1995年的648萬(wàn)人增加到2003年的770萬(wàn)人，人均住房面積整體上基本呈現(xiàn)逐年增長(zhǎng)的趨勢(shì)，1995年人均居住面積為9.2平方米，到2005年，城市人均住宅建筑面積將達(dá)到22平方米，戶均將達(dá)到70平方米。 商品房銷售面積發(fā)展趨勢(shì)：從西安市商品房銷售面積趨勢(shì)圖可以看出，從2001年1季度到2003年1季度，銷售量總體趨于上升的態(tài)勢(shì)，但是總體增長(zhǎng)幅度不大，從2003年2季度開始銷售量有一個(gè)較大幅度的上升，到2004年4季度銷售面積達(dá)到最大值，但是在2005年1季度受國(guó)家宏觀政策的調(diào)整，消費(fèi)者持幣待購(gòu)者增多，銷售量有所回落；從周期變化來(lái)看，2001年銷售量呈直線上升趨勢(shì)，200

6、2年呈現(xiàn)迂回式上升的態(tài)勢(shì)，2003年則呈現(xiàn)出強(qiáng)勁的增長(zhǎng)勢(shì)頭，2004年平穩(wěn)增長(zhǎng)。僅就2005年目前的態(tài)勢(shì)來(lái)看，盡管遇到政策調(diào)整的影響，但其房?jī)r(jià)及銷售量依然是穩(wěn)中有升的發(fā)展格局。2、目前經(jīng)濟(jì)適用房政策及可能造成的影響（1）政策優(yōu)惠 經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)和經(jīng)營(yíng)中的行政事業(yè)性收費(fèi)，減半征收；經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目小區(qū)外基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用，由政府負(fù)擔(dān)。 （2）價(jià)格審批制 價(jià)格成本備案審批。限制利潤(rùn)空間（3）面積規(guī)劃除嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)六條標(biāo)準(zhǔn)90M2面積占總規(guī)劃面積70%以上外，必須保證規(guī)劃的平均面積不超80M2。對(duì)戶型規(guī)劃有一定限制。（4）1%廉租房 必須拿出規(guī)劃面積的1%作為廉租房由政府按成本價(jià)回購(gòu)。不便管理，影響居

7、住環(huán)境（5）購(gòu)買資格 西安市戶口；收入、現(xiàn)居住面積等。限制了一定比例的購(gòu)買人群對(duì)于項(xiàng)目-我們的認(rèn)識(shí)l 項(xiàng)目概況l 目前西安市經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目情況l 項(xiàng)目SWOT分析及策略l 消費(fèi)者分析一、 項(xiàng)目概況n 基本情況： 地勢(shì)南高北低。規(guī)劃用地79畝，計(jì)劃總建面積14萬(wàn)平方米。容積率2.23，綠 化率30%n 區(qū)位情況： 位于韋曲航天科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，東臨北里王村，南通航天中路、航天系統(tǒng)家屬區(qū)。向西是西安財(cái)經(jīng)學(xué)院華美校區(qū)、陜西理工學(xué)校、電力技工學(xué)校、西安地勘院等眾多中高等院校。向北3分鐘通往曲江新區(qū)，距南北干線北長(zhǎng)安街、長(zhǎng)安區(qū)政府及已開工建設(shè)的地鐵站2公里。周邊多為教學(xué)、航空研發(fā)基地。人文環(huán)境較好。n 交

8、通情況： 交通便利，距繞成高速、地鐵、城市主干道距離很近，開發(fā)區(qū)內(nèi)路網(wǎng)建設(shè)條件較好。目前通行的公交車輛有19路、500路及525路通向東、西、北（火車站）方向，向南也有長(zhǎng)安區(qū)內(nèi)通行的中巴車。 n 現(xiàn) 狀： 農(nóng)用地。擬建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房住宅小區(qū)。周邊可借勢(shì)的有曲江新區(qū)及富麗城等高檔小區(qū)。 三類大學(xué)、航天610所、長(zhǎng)安區(qū)政府n 周邊配套： 主要配套以學(xué)校、科研單位內(nèi)部為主，便利性差。超市：西果連鎖便利店、海星便利店等社區(qū)型超市， 醫(yī)院：航天總院、航天171醫(yī)院及長(zhǎng)安區(qū)內(nèi)醫(yī)院；學(xué)校：航天中學(xué)（省重點(diǎn)）航天小學(xué)、三寶雙喜幼兒園、西安財(cái)經(jīng)學(xué)院華美校區(qū)、陜西理工學(xué)校、電力技工學(xué)校等n 未來(lái)規(guī)劃： 南面主入口為

9、綠化帶、小區(qū)商業(yè)，集中了針對(duì)社區(qū)的休閑、商業(yè)、文化娛樂(lè)設(shè)施。北側(cè)的城中村逐步將改造為開發(fā)區(qū)用地，前景看好二、 目前西安市經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目情況智能安防系統(tǒng)。 市政供電。 市政供水。  天然氣入戶。 電話、有線電視、寬帶網(wǎng)入戶。 高層：2485 3022401800太華路以東，北二環(huán)東段 珠江新城紅外線及電視監(jiān)視安全防護(hù)系統(tǒng)。天然氣。集中供暖，分戶計(jì)量有線電視，電話及寬帶管線均敷設(shè)到戶知名電梯。 多層：1796小高層：2440 302.116.8140北二環(huán)東段南側(cè) 長(zhǎng)安易居電子可視對(duì)講系統(tǒng)， 天然氣入戶集中供暖，IC卡分戶計(jì)量  

10、;有線電視，電話，ADSL接口入戶.大型停車場(chǎng)多層：1876小高層：2406高層2467 332.420150鳳城一路東段 鼎新花園電子對(duì)講系統(tǒng)，保安巡更。 集中供暖，地?zé)釡厝綉簟?#160;有線電視，電話，ADSL接口入戶。 大型地下停車場(chǎng)及地面停車。智能安防系統(tǒng)。 天然氣集中供暖，24小時(shí)熱水每戶預(yù)留電話接口；有線電視、寬帶網(wǎng)接入。合資名牌電梯。停車位200個(gè)。  紅外監(jiān)控24小時(shí)巡更，可視對(duì)講. 雙路供電天燃?xì)?。城市熱網(wǎng)集中供熱地敷式采暖 預(yù)留電話接口。 廣州日立電梯。 配套設(shè)施高層：2280多層：1538高層：2380 高層

11、：2838 政府指導(dǎo)價(jià)（元/m²） 3036.555綠化率1.9722.6容積率2414.536總建面積26284207占地（畝）棗園西路128號(hào)蓮湖區(qū)棗園東路2號(hào) 丈八北路以西 項(xiàng)目位置豐盛園唐都溫泉楓韻蘭灣項(xiàng)目名稱三、項(xiàng)目SWOT分析及策略外部環(huán)境分析(O.T)產(chǎn)品內(nèi)部分析(S.W)機(jī) 會(huì)威 脅1、地處韋曲航天科技開發(fā)區(qū) 具有發(fā)展?jié)摿?、地鐵所帶來(lái)的人口移動(dòng)。·對(duì)南郊地段的傳統(tǒng)熱衷,構(gòu)成龐 大客戶群體3、近期市場(chǎng)經(jīng)房供給相對(duì)較少1、南城潛在供給巨大，各類競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目隨時(shí)可能出現(xiàn)2、 住宅市場(chǎng)產(chǎn)品升級(jí)換代趨勢(shì)加速，經(jīng)房政策的影響，影響業(yè)主購(gòu)買數(shù)量。 3、能否兌現(xiàn)承諾/對(duì)開發(fā)商

12、信心不足優(yōu) 勢(shì)優(yōu)勢(shì)機(jī)會(huì)策略(s.o)優(yōu)勢(shì)威脅策略(s.t)1、社區(qū)規(guī)模較大；人文環(huán)境優(yōu)越2、區(qū)位優(yōu)勢(shì)，可借助周邊成熟度3、交通通達(dá)度高4、性價(jià)比較高1、強(qiáng)調(diào)本案核心區(qū)位，交通通達(dá)。為稀缺的低價(jià)位優(yōu)質(zhì)樓盤2、塑造社區(qū)環(huán)境形象，強(qiáng)化其品質(zhì)感1、突出大社區(qū)的成熟和個(gè)性2、突出項(xiàng)目?jī)?yōu)越的性價(jià)比3、強(qiáng)化開發(fā)商的誠(chéng)信意識(shí)劣 勢(shì)劣勢(shì)機(jī)會(huì)策略(w.o)劣勢(shì)威脅策略(w.t)1、地處城鄉(xiāng)結(jié)合部，與區(qū)域內(nèi)價(jià)格差 距減小，并影響需求半徑2、項(xiàng)目周邊環(huán)境較差，整體形象不佳3、周邊有多處大型高壓電纜，有輻射4、配套設(shè)施不全，不夠便利。5、開發(fā)企業(yè)未形成品牌，品質(zhì)感弱6、受政策影響，產(chǎn)品設(shè)計(jì)會(huì)存在不足7、產(chǎn)品供給與需求會(huì)

13、有偏差1、強(qiáng)調(diào)南城位置、項(xiàng)目的品質(zhì)及市場(chǎng)影響力，2、強(qiáng)調(diào)區(qū)域發(fā)展?jié)摿?、社區(qū)的獨(dú)立與稀缺性1、突出項(xiàng)目自身環(huán)境及區(qū)域的發(fā)展，完善項(xiàng)目規(guī)劃，解決業(yè)主基本的便利需求。 2、突出服務(wù)方面的優(yōu)勢(shì)，提升項(xiàng)目品質(zhì)感3、注重細(xì)節(jié)突出設(shè)計(jì)的實(shí)用性四、消費(fèi)者分析1、目標(biāo)消費(fèi)群研究 影響消費(fèi)者選擇購(gòu)房區(qū)域的主要因素：（1）購(gòu)買力（價(jià)格） （2）工作和生活范圍（位置）（3）交通工具、道路通行程度（交通）2、目標(biāo)消費(fèi)群的分布 根據(jù)本項(xiàng)目自身經(jīng)濟(jì)適用房性質(zhì)及所處地段地緣特點(diǎn)決定：本項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)城南區(qū)、長(zhǎng)安區(qū)及曲江周邊為主，城西南、城東為輔3、目標(biāo)客戶群描述n 收入狀況：家庭月收入3000元左右。n 客戶來(lái)源：中低收入普通

14、家庭為主，管理崗位及自由職業(yè) 為輔。n 年 齡：28-40歲n 教育程度：受過(guò)高等教育n 家庭結(jié)構(gòu)：兩口及三口之家為主。n 出行方式：大都沒(méi)有私家車，以公共交通為主n 購(gòu)房動(dòng)機(jī)：自住為主，給父母居住為輔，兼有一定投資、保值觀念n 購(gòu)房行為：夫妻雙方?jīng)Q定n 購(gòu)買方式：按揭貸款為主n 工作狀態(tài)：節(jié)奏較慢，生活壓力一般。n 生活狀態(tài)：工作之外不太追求享受，滿足于一般的生活品質(zhì)，注重生活環(huán)境夢(mèng)想一種健康、隨意、而豐富多彩的生活方式n 消費(fèi)狀態(tài)：經(jīng)濟(jì)生活，注重實(shí)惠。n 家庭狀態(tài)：傳統(tǒng)，注重家庭生活，生活便利性及子女的成長(zhǎng)環(huán)境。n 娛樂(lè)方式：平時(shí)在市內(nèi)或家周邊活動(dòng)，偶爾出外旅游。4、他們對(duì)家的要求n 雖不

15、是“很城市”，但也不是“鄉(xiāng)村”的地方n 既“熱鬧”又“安靜”的地方n 一群追求“健康、滿足”的完美主義者n 舒適輕松、綠意盎然。我們的任務(wù)n 1、找出“天域城苑”的市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)n 2、確定“天域城苑”的定位n 3、確定“天域城苑”銷售推廣的思路市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析1、西安市經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)供求分析供 應(yīng)：列入西安市2006年經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃的經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目共78個(gè)，總規(guī)模1760.99萬(wàn)平方米；其中新增項(xiàng)目28個(gè)，總規(guī)模218.15萬(wàn)平方米，2006年計(jì)劃施工72.15萬(wàn)平方米， 其余140萬(wàn)平米將于近一兩年完工。需 求：盡管經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)和銷售有很多限制，但從總體來(lái)看，市場(chǎng)需求仍不飽和。多層

16、18765700月亮公寓小高層、多層211026000長(zhǎng)青園小高層217016000鹽業(yè)小區(qū)小高層22007000糧食小區(qū)小高層22001600麗景天下小高層、多層230014000康橋風(fēng)景高層、多層17504800喜居園小高層246011080升平大廈高層240025000鴻鼎福門4448800合 計(jì)：小高層24807400吉源花園多層220027000安景苑板式小高層226037000吉泰花園小高層、高層250061500茗景城高層、多層243828000長(zhǎng)安新花園小高層、高層、多層2500150000太陽(yáng)新城小高層240022800摩登小鎮(zhèn)類 型均 價(jià)總建筑面積樓盤名稱數(shù)量多價(jià)格區(qū)間小2

17、、區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)商品房情況分析3、我們的機(jī)會(huì)點(diǎn)（1）、大環(huán)境，大配套（2）、新城區(qū)，新發(fā)展（3）、利用經(jīng)濟(jì)適用房的稀缺，通過(guò)“總價(jià)”和“面積”兩把尺度篩選出直接的競(jìng)爭(zhēng)者項(xiàng)目建議一、項(xiàng)目規(guī)劃建議 作為項(xiàng)目的地點(diǎn)是不可變更的，規(guī)劃設(shè)計(jì)好的外檐、房型等細(xì)節(jié)是不可變更的，一般來(lái)講，項(xiàng)目規(guī)劃的核心是理念開發(fā)，但是，作為經(jīng)濟(jì)適用房“天域城苑”，我們更關(guān)注的是合理的使容積率最大化，使開發(fā)商的每一分投入都在銷售中得以體現(xiàn)。 “天域城苑”總體上由幾大區(qū)塊構(gòu)成，每一區(qū)域有不同的主題、標(biāo)志性建筑、核心景觀，最終形成各自的核心賣點(diǎn)。幾 點(diǎn) 建 議： （一）、拔高 1、地塊北部小高層8、9、17號(hào)樓增加為18層。（建筑成本

18、、銷售阻力及對(duì)區(qū)內(nèi)環(huán)境影響） 2、11號(hào)樓移至中心花園北部，中心綠地向南與11號(hào)樓門前綠地合并。10號(hào)樓取消。7、11、16號(hào)樓可增加為15層。 （二）、圍合 考慮到地塊東面緊鄰北里王村，環(huán)境嘈雜，建議7、8號(hào)樓及4、6號(hào)樓，規(guī)劃為半圍合式。（戶型可規(guī)劃為板式+點(diǎn)式、景觀便于營(yíng)造）（三）、入口 1、13號(hào)樓和地塊南部商業(yè)結(jié)建，既增大小區(qū)內(nèi)部空間，又使建筑沿街立面錯(cuò)落有致。 2、3號(hào)樓向東與4號(hào)樓合并為一棟，大門主入口處將兩條道路合并為一條，直通中心花園。（四）、路網(wǎng) 原設(shè)計(jì)路網(wǎng)過(guò)復(fù)雜，會(huì)增大建筑成本。建議調(diào)整規(guī)劃后，對(duì)小區(qū)路網(wǎng)重新設(shè)計(jì)，力求簡(jiǎn)潔。（五）、托幼 托幼面積不宜過(guò)大，以600平米左右

19、為宜。位置可考慮結(jié)合商業(yè)安排，既可增加商 業(yè)人氣，又為社區(qū)內(nèi)省出必要的活動(dòng)場(chǎng)所。（六）、商業(yè) 商業(yè)可考慮沿街及大門主入口兩側(cè)滿鋪延伸至西側(cè)次入口。小進(jìn)深?？傮w面積規(guī)劃可結(jié)合托幼使用，考慮不小于3000平米。 （七）、其他 根據(jù)分期開發(fā)的要求，必須提前考慮變配電、消防水泵、供暖等設(shè)備用房及物業(yè)管理用房、自行車棚等的位置。二、戶型及面積配比建議戶 型面 積M2比 例%分布區(qū)域一室一廳40-5010多層、小高層兩室一廳60左右25多層、小高層兩室兩廳80-9050多層、小高層、高層三室兩廳95-11010多層、小高層、高層其 它120+其它形式5多層三、價(jià)格建議多層均價(jià)：1880元/平方米 總價(jià)控制

20、：25萬(wàn)元/套以下 高層均價(jià)：2450元/平方米 總價(jià)控制：30萬(wàn)元/套以下不可計(jì)入價(jià)格的成本：幼兒園、車庫(kù)、人防、天然氣公網(wǎng)費(fèi)四、建筑規(guī)劃“天域城苑”雖然是經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，但是并不能因?yàn)榭刂评麧?rùn)而降低樓盤品質(zhì)。我們需要給客戶傳達(dá)我們的樓盤是“質(zhì)高價(jià)低”，在各個(gè)方面決不馬虎。 大門：可視對(duì)講，密碼門禁系統(tǒng)。保障業(yè)主的安全。 電梯：采用品牌（小機(jī)房/無(wú)機(jī)房）電梯 信箱：高層大堂、多層樓下設(shè)置不銹鋼信箱。 消防裝置：各層設(shè)置消防栓、火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)及公共部位自動(dòng)煙感器、消防噴淋系統(tǒng) 集中供暖五、住宅室內(nèi)建議 窗：客廳配以落地玻璃窗，臥室以加大采光度的轉(zhuǎn)角外飄窗裝飾。采用雙層玻璃塑鋼窗。 有蓋板的插座：

21、在廚衛(wèi)、客廳、臥室的電視機(jī)位、室內(nèi)留足插座，使用有蓋板的，在成本增加不多的前提下，提高住宅的檔次。 水、電、氣、暖：均采用IC卡分戶計(jì)量。社區(qū)采用雙回路供電系統(tǒng)，可以保證用戶的用電需要。 空 調(diào)：預(yù)埋室內(nèi)空調(diào)專線插座，預(yù)留戶外隱蔽主機(jī)安裝位置及管線孔。 陽(yáng)臺(tái)：預(yù)留上下水管道六、智能化配置建議 安防系統(tǒng)：完善的安防系統(tǒng)不僅給予業(yè)主安詳生活的保障，同時(shí)還可以讓購(gòu)房者對(duì)本社區(qū)有更加良好的印象。a.單元密碼門禁系統(tǒng)，可視對(duì)講系統(tǒng)。b.信息系統(tǒng)：實(shí)現(xiàn)住戶之間，住戶與業(yè)主之間的通訊。c.巡更：小區(qū)設(shè)置保安巡更系統(tǒng)，記錄巡更路線及時(shí)間，保證社區(qū)無(wú)安全死角。 信息化管理：a.車庫(kù)管理系統(tǒng)：安裝IC卡式車庫(kù)管理

22、系統(tǒng)，實(shí)行卡式與保安值班相結(jié)合的停車管理。b. IC卡一卡通系統(tǒng)：每戶均配有IC智能卡，物業(yè)管理等費(fèi)用的結(jié)算及車輛進(jìn)出的管理。七、景觀設(shè)計(jì)建議 樹種統(tǒng)一：以一、兩種常綠喬木為主，大范圍的種植在社區(qū)里。一則，便于養(yǎng) 護(hù)，二則，整個(gè)社區(qū)的景觀將會(huì)顯得統(tǒng)一和諧。樹種可以考慮香樟、銀杏等。 中庭廣場(chǎng)：考慮業(yè)主集中活動(dòng)區(qū)域。我們的目標(biāo)一切的目的為了銷售！“天域城苑”-熱銷明星樓盤！對(duì)于銷售-我們的經(jīng)驗(yàn)銷售的核心-USP-獨(dú)特的銷售主張！ 成功的房地產(chǎn)項(xiàng)目都是相似的，區(qū)別在于同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)中如何做到脫穎而出。即有競(jìng)爭(zhēng)性的產(chǎn)品和對(duì)目標(biāo)群的吸引。USP是暢銷項(xiàng)目的根本秘密所在銷售的重要指標(biāo)-成交量和成交速度！ 我

23、們認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)商最大的風(fēng)險(xiǎn)，那就是-時(shí)間地產(chǎn)的利潤(rùn)相當(dāng)大的程度上集中在資金運(yùn)轉(zhuǎn)速度上 所以，在任何時(shí)刻，都應(yīng)該以成交量和成交速度為重點(diǎn)指標(biāo)銷售需要整合！ 為開發(fā)企業(yè)節(jié)省每一分廣告費(fèi)！唯有通過(guò)專業(yè)的銷售運(yùn)作、以“一種聲音”進(jìn)行全方位整合傳播才能實(shí)現(xiàn)效益最大化n 因此，塑造“天域城苑”熱銷的解決方案優(yōu)秀的建筑設(shè)計(jì)（產(chǎn)品） +USP（一種生活方式的主張） +營(yíng)銷方式（強(qiáng)力整合的能力） 銷售推廣銷售思路 將“天域城苑”根據(jù)規(guī)劃分為主題相同的幾個(gè)營(yíng)銷區(qū)域，制定每一區(qū)域的命名及推廣分主題，以開發(fā)時(shí)間和周期為主線進(jìn)行區(qū)域營(yíng)銷。n 第一區(qū)域：多層+小高層 特 色：大規(guī)劃、低密度 營(yíng)銷時(shí)段：項(xiàng)目營(yíng)銷初中期 推廣主題：發(fā)現(xiàn)心中之城！n 第二區(qū)域：小高層+高層 特 色：景觀配套、生活方式 營(yíng)銷時(shí)段：項(xiàng)目營(yíng)銷中后期 推廣主題：心中之城、明日之星！推廣思路推廣受項(xiàng)目規(guī)劃、價(jià)格策略、廣告策略、銷售執(zhí)行、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境這六大因素的左右。我們的任務(wù)就是知道應(yīng)該在哪里，應(yīng)該怎么去適當(dāng)安排營(yíng)銷組合（合理的項(xiàng)目規(guī)劃、周密的價(jià)格策略、有效的廣告策略和徹底的銷售執(zhí)行），使之與不可控制的環(huán)境因素（市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和政經(jīng)環(huán)境）相適應(yīng)。這是“天域城苑”推廣能否成功的關(guān)鍵所在。推廣的核心-讓消費(fèi)者信賴！推廣目標(biāo)：1、取得目標(biāo)客戶認(rèn)同 （1）對(duì)項(xiàng)目核心價(jià)值的