房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理實施與控制研究論文開題報告

1、中國地質大學（北京）碩士學位論文開題報告中國地質大學（北京）中國地質大學（北京）工程碩士研究生工程碩士研究生學位論文開題報告學位論文開題報告題目：房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制研究題目：房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制研究姓姓 名名 *學學 號號 所在院系所在院系 人文經(jīng)濟管理系人文經(jīng)濟管理系專專 業(yè)業(yè) 項目管理項目管理導導 師師 * 教授教授2007 年 12 月 中國地質大學（北京）碩士學位論文開題報告目目 錄錄1 選題背景、目的和意義選題背景、目的和意義.12 文獻綜述文獻綜述.22.1 房地產(chǎn)行業(yè)成本控制綜述.22.2 國外房地產(chǎn)發(fā)展的模式.32.3 中國房地產(chǎn)發(fā)展綜述.43 研究的主要內容研究的主要內

2、容.54 研究方案研究方案.84.2 研究內容的技術實施方案.94.2 研究技術路徑.95 研究進度研究進度.96 參考文獻參考文獻.9中國地質大學（北京）碩士學位論文開題報告11 選題背景、目的和意義房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過幾十年的發(fā)展，特別是近幾年的迅猛發(fā)展，以及國外房地產(chǎn)大企業(yè)和房地產(chǎn)投資基金對我國房地產(chǎn)市場的逐漸進入和爭奪，使我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展環(huán)境、市場開發(fā)機制、運作模式、產(chǎn)品開發(fā)、營銷策劃以及管理技術和方法等和以前相比都發(fā)生了很大的變化。在這樣的社會背景下，一方面政府部門出臺了一系列的關于土地、融資等方面的宏觀調控政策；另一方面因近年來房價上漲，使得開發(fā)商有比較客觀額度利潤空間，行業(yè)進入者大量增

3、加，但土地作為不可再生額度資源不斷減少，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間競爭更趨激烈。隨著房地產(chǎn)市場的逐步規(guī)范和行業(yè)競爭日漸加劇，房地產(chǎn)正在告別暴利時代。如何使房地產(chǎn)企業(yè)求得生存、求的發(fā)展是當前擺在房地產(chǎn)企業(yè)面前一個急需解決的重要問題。房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力主要在于兩點，一個是產(chǎn)品的差異化競爭，一個是產(chǎn)品的成本競爭。在相同的開發(fā)環(huán)境中，除了開發(fā)適銷對路的適應市場需求的產(chǎn)品，加大產(chǎn)品的差異，形成市場品牌外，最重要的是價格，盡可能地減少建設成本，保持產(chǎn)品市場價格優(yōu)勢，最大限度地提高企業(yè)的投資收益，是房地產(chǎn)投資控制的最重要的問題。如何降低工程成本，提高企業(yè)工程投資收益，是許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨著生存與發(fā)展的難

4、題。因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在相同開發(fā)環(huán)境與條件等軟硬設施下，誰能在工程項目建設中，既能確保工程質量與進度，又能注重項目開發(fā)成本的管理，控制和把握好合理的造價，從而以最低的項目成本獲取最大的社會效益和經(jīng)濟效益，誰就能在這激烈的市場競爭中獲取主動，從而走向成功。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在追求利潤的同時，還應該有一種社會的責任感：構建和諧社會，維護社會公平與正義。中國房地產(chǎn)行業(yè)決不能單從商業(yè)角度來看待，而更應把它置于全面建設小康社會的大背景下來審視，也只有這樣才能實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與社會的雙贏。而實現(xiàn)這種雙贏的局面就需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何在房價和利潤之間尋求到一個平衡點，控制好房地產(chǎn)的開發(fā)成本就非常有意義。論文選

5、題基于隨著土地成本的增高，政府部門一系列平抑房價宏觀調控政策的出臺。房地產(chǎn)企業(yè)加強自身資金的籌措、加強工程項目管理、加強項目投中國地質大學（北京）碩士學位論文開題報告2資控制，降低工程項目成本使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)得當務之急。所以，做好房地產(chǎn)成本管理與有效控制，才能使企業(yè)立足于競爭市場，做大做強。 2 文獻綜述2.1 房地產(chǎn)行業(yè)成本控制綜述房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本是指為開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費用，并將這些費用按成本項目進行歸集和分配，最終計算出開發(fā)項目總成本和單位建筑面積成本的過程。房地產(chǎn)開發(fā)成本的控制是開發(fā)商對所有項目投資的有效控制，是房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的重要組成部分，它是通過對投資估算、預算

6、、合同、合同執(zhí)行管理的一個從宏觀到微觀、從粗放到細致的過程。無論是在投資決策階段、規(guī)劃設計階段、方案設計階段、發(fā)包階段、施工建設階段、都應該把項目投資控制在預定的限額以內， ，隨時糾正偏差，保證開發(fā)企業(yè)項目順利實施，力求開發(fā)中使用人力、物力、財力，獲得良好的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益，以達到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤最大化。房地產(chǎn)項目成本控制的特點：1、成本控制的綜合性成本目標不是孤立的，它的標地物有質量目標、進度目標、效率、工作量要求、資源消耗相結合綜合考慮才具有它的價值。在項目的實施過程中，必須是與質量控制、進度控制、合同控制同步進行，同時進行目標控制。具體表現(xiàn)為：在對房地產(chǎn)項目的成本目標進行

7、確定或論證時，應綜合考慮整個目標的協(xié)調和統(tǒng)一，不僅要使成本目標滿足開發(fā)商的需要，還要使進度目標和質量目標也能滿足開發(fā)商的要求，這就要求在確定目標的系統(tǒng)時，充分考慮開發(fā)商的整體要求，做到成本目標、進度目標、質量目標、反復協(xié)調工作，力求優(yōu)化實現(xiàn)各項目目標之間的平衡。在進度成本控制過程中，要協(xié)調好與質量控制、進度控制、合同控制及安全控制的關系，做到有機配合，當采取單相成本控制措施時，要充分考慮到這種措施是否對其他目標控制產(chǎn)生什么樣的影響，協(xié)調目標一致十分重要。2、成本控制的全面性 房地產(chǎn)項目成本控制貫穿于整個房地產(chǎn)開發(fā)實施過程，包括建設過程及銷售過程的所有費用。要防止片面性，只控制承中國地質大學（北

8、京）碩士學位論文開題報告3包單位的建安成本，而忽視設備和裝修費用的控制，防止只注重結構而忽視其他專項工程，如園林工程或單項工程費用，要對所有合同的付款3、成本控制的微觀性房地產(chǎn)項目成本控制的原則1、設置科學的成本控制目標2、設計階段投資控制是重點3、變被動控制為主動控制4、采取經(jīng)濟與技術結合的成本控制手段，要研究建筑經(jīng)學，每個開發(fā)環(huán)節(jié)都要把經(jīng)濟、技術結合起來，追求其利潤最大化。房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制，就；運用擴大內涵和外延的目標成本管理方法，即蘊含市場導向原則、顧客滿意原則、全面成本管理原則、成本效益觀和源流管理原則的目標成本管理方法來進行成本管理。通過房地產(chǎn)開發(fā)項目目標成本的制定、優(yōu)化及分解，

9、實施項目管理中的控制管理體系，實現(xiàn)合同管理、付款計劃及付款實際動態(tài)查詢分析。房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理，必須建立起系統(tǒng)的成本管理系統(tǒng)，對于房地產(chǎn)企業(yè)，成本管理系統(tǒng)應包含三個層面的內容，最基礎的是成本管理的流程與制度體系，其次是每一個階段的控制要點和知識積累，第三個層面是從公司的戰(zhàn)略角度優(yōu)化成本結構。成本管理的流程與制度體系包括目標成本管理體系、動態(tài)成本管理體系、成本后評估體系以及責任成本體系，分別從事前、事中、事后反饋以及責任與激勵機制方面進行管理。成本控制要點和成本數(shù)據(jù)的積累則是建立在一定的流程規(guī)范基礎之上的對開發(fā)過程的每個環(huán)節(jié)的成本控制的知識與經(jīng)驗的傳承，從戰(zhàn)略角度所進行的成本優(yōu)化則往往是伴隨著

10、公司的重大戰(zhàn)略措施，如根據(jù)客戶細分而進行的產(chǎn)品標準化、戰(zhàn)略采購等。從管理的層次而言，建立起基本的成本管理流程是最基礎的管理工作。2.2 國外房地產(chǎn)發(fā)展的模式一、中國香港模式：香港的房地產(chǎn)市場開始于 20 世紀 50 年代，其本質特點是房地產(chǎn)開發(fā)商以取得土地為經(jīng)營導向，政府對土地的高度壟斷，以高價將土中國地質大學（北京）碩士學位論文開題報告4地出賣給開發(fā)商，房地產(chǎn)開發(fā)商以高房價在市場交易，高度壟斷市場。企業(yè)的經(jīng)營過程就是融資、土地儲備、項目開發(fā)和產(chǎn)品銷售的不斷循環(huán)。 “香港模式”產(chǎn)生于香港特殊的背景，這主要源于香港土地資源嚴重稀缺，土地高度壟斷，商品住宅產(chǎn)品供不應求。目前中國香港、日本、新加坡等

11、地區(qū)和國家基本上都是采用這種模式，這種模式主要特點可以概括為：土地開發(fā)的壟斷性、融資渠道的單一性、項目運作的全程性、經(jīng)營暴利的獨占性?；谶@種特點，房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)常采用的開發(fā)模式就是：利用大量銀行資金拿地、蓋房、銷售、物管一條龍式的滾動開發(fā)模式，因此中國香港模式的開發(fā)商可以稱作“全能開發(fā)商”。因此成本控制也是一種全過程的成本控制。二、西歐、美國模式：美國的房地產(chǎn)的起步大約在 20 世紀初，由于土地的私人化，美國 62土地歸私人所有，政府無力對土地的高度控制，形成土地自由供應。因此其本質特征是以實際研究消費群的購買力及需求細分為經(jīng)營導向，其重點在于開發(fā)地產(chǎn)，通過對產(chǎn)品的精細化定位，高效地開發(fā)流程

12、，迅速地完成銷售周期。美國的房地產(chǎn)市場化程度高，市場上的競爭比較充分，地價和房價都由供需關系決定，在這種充分競爭的市場之下，加之成熟的金融體系，導致美國的房地產(chǎn)公司采用高度的專業(yè)化，精細化，產(chǎn)業(yè)化，在細分的市場上取勝，靠長期的經(jīng)營獲取利益。首先，這種專業(yè)化的操作，很容易形成品牌的核心競爭力，進而品牌就很容易制造出來了，同時也是因為這種專業(yè)化已經(jīng)形成了完備的公司治理結構和戰(zhàn)略導向，不會因為地區(qū)的不同而產(chǎn)生很多的不利，因為它是針對市場。其次，通過專業(yè)化、產(chǎn)業(yè)化的操作，縮短開發(fā)周期，近而可以提高資金的使用效率，從而產(chǎn)生更多的收益。再者，由于產(chǎn)業(yè)化，操作上就得需要多標準化，快速化的工業(yè)化，用工業(yè)化生產(chǎn)

13、的方式來建造住宅，設計標準化和產(chǎn)品的定型，進而工廠化預制，現(xiàn)場裝配。因此美國模式的房地產(chǎn)成本控制主要在產(chǎn)品的工業(yè)化方面。2.3 中國房地產(chǎn)發(fā)展綜述我國房地產(chǎn)市場屬于發(fā)展歷史相對較短的新興市場，自上世紀 90 年代才開始逐步開發(fā)商品房。現(xiàn)在中國內地基本是照搬香港的模式，就是政府高度壟斷土地，政府不斷以土地經(jīng)營來維持它的財政，開發(fā)商壟斷市場，于是就把房價提高，轉嫁給消費者。這種模式之所以能夠在中國香港、日本、新加坡等地區(qū)中國地質大學（北京）碩士學位論文開題報告5和國家獲得成功，原因就是這些地區(qū)土地都特別有限，但是通過這些年的發(fā)展，“香港模式”越來越顯示出不適合我國內地房地產(chǎn)市場的發(fā)展。中國內地顯然

14、不同于香港地區(qū)，在香港，土地相對而言是無限供應的，但中國內地目前卻在爭相圈地和圈錢。在這種模式下，土地成本不斷高漲，對于大部分房地產(chǎn)企業(yè)而言，融資和土地獲取成為制約企業(yè)長遠發(fā)展的兩個關鍵因素。房地產(chǎn)企業(yè)當前的經(jīng)營模式往往是用耗費大部分自有資金拿地，隨著土地價格的不斷上漲，企業(yè)進入下一個開發(fā)周期后再次拿地的成本就可能成倍增長。這種模式會導致企業(yè)發(fā)生資金緊張、土地儲備困難等問題，并直接影響企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。隨著宏觀調控的進行， 從 2005 年“國八條”算起，到后來的“國六條”、限制外資政策、增加個人所得稅、增加二手房交易營業(yè)稅、發(fā)行國債、調低利息稅、歷次加息以及提高存款準備金率到多部門聯(lián)手嚴查、加

15、強住房保障，再到2007 年 9 月 27 日央行和銀監(jiān)會聯(lián)合出臺的房貸新政、國土資源部的 39 號令（236 號文） ，兩年多時間，調控政策出臺之密集、數(shù)量之多、時間持續(xù)之長、措施之嚴厲，在我國房地產(chǎn)發(fā)展史上實屬罕見。特別銀根收緊的貨幣政策，許多開發(fā)商的資金鏈已變得岌岌可危。融資渠道的單一性是“香港模式”的一大致命傷，因此房產(chǎn)新政自然引出對以往追隨“香港模式”的全面而深入的反思。房地產(chǎn)行業(yè)暴利時代逐漸遠去甚至走向終結，市場競爭將更趨激烈。從經(jīng)營模式看中國地產(chǎn)轉型大趨勢：結合我國房地產(chǎn)市場的特點對美國地產(chǎn)模式進行本土化改造，加強房地產(chǎn)市場品牌化、企業(yè)經(jīng)營集團化、項目開發(fā)規(guī)?；厔荨Ｖ袊禺a(chǎn)發(fā)展

16、與美國地產(chǎn)發(fā)展具有更多的相似性：首先從土地資源上講，兩國皆土地資源豐富，城市和鄉(xiāng)村、東部和西部之間存在極大的地租差，因此中國也應適當放開土地供給，實行適度的多元化土地制度。其次，從融資渠道上講，中國的金融體制改革勢在必行，銀行要規(guī)避風險，開發(fā)商以后只能走多元化融資道路，金融將統(tǒng)領房地產(chǎn)開發(fā)的各個環(huán)節(jié)，在信托、基金、REITS 等方面可借鑒美國經(jīng)驗。最后，從提高行業(yè)的專業(yè)度上講，中國地產(chǎn)業(yè)正經(jīng)歷急劇“洗牌”，行業(yè)門檻必將進一步提高，隨著地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)專業(yè)分工的加速，投資、管理、經(jīng)營將實行“三權分離”，只有美國模式，才能充分體現(xiàn)高度的市場化、社會化和專業(yè)化。 中國地質大學（北京）碩士學位論文開題報

17、告63 研究的主要內容房地產(chǎn)開發(fā)成本是指房地產(chǎn)企業(yè)在項目建設、銷售過程中所花費的全部費用。主要包括：土地費用、前期工程費、建安費、基礎設施建設費、公共配套設施費、管理費、財務費、相關稅費、銷售費用等。房地產(chǎn)開發(fā)成本管理就是對項目投資實施全過程有效的成本控制過程，從組織、技術、經(jīng)濟、合同等方面，結合開發(fā)的設計、招投標、施工、竣工結算等不同階段，挖掘潛力，降低成本，提高投資效益和社會效益。1）加強對工程項目的投資決策和設計環(huán)節(jié)的控制房地產(chǎn)開發(fā)項目前期規(guī)劃工作主要是指項目在開工前各項手續(xù)的辦理。主要包括：取得立項、規(guī)劃意見通知書、審定方案通知書、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、開工證等批件；

18、委托方案設計；進行開工前施工單位的招標工作；落實項目的大市政方案、各項市政管線的方案設計及報批工作。在這些工作中對項目成本管理影響最大的就是投資決策和設計階段。決策階段投資的成本雖然一般只占項目投資百分之幾或千分之幾，但其中工作性質優(yōu)劣對項目投資總額影響程度則高達 60%以上。因此一個項目能否開發(fā)成功，首先要提高投資決策的質量。也就是關鍵在于前期市場預測的正確性，可行性研究的深度與精度及前期工作深度是否到位，項目定位是否準確。因此在這一階段必須對開發(fā)項目進行供需分析，分析使用者的需要，確定項目的合理功能，這是項目投資的根本問題。如果這項工作出現(xiàn)問題，投資建成的項目不符合使用的需要將是最大投資浪

19、費。一方面要深入分析使用者或購房者的自身情況，確定其優(yōu)勢、劣勢、潛力等，另一方面要調查預測環(huán)境的機遇和發(fā)展趨勢。最后，根據(jù)這兩方面的情況確定投資者有什么功能需求，才能發(fā)揮投資者的優(yōu)勢和利用環(huán)境、形勢的機遇。所以，無論投資任何項目必須切實做好項目可行性研究報告，決策一定要精確。譬如，在房地產(chǎn)開發(fā)中，必須從某一待開發(fā)的地塊或一筆擬投資地產(chǎn)的資金開始，進行投資機會研究。項目可行性研究、項目策劃，這中間包括市場調研、項目主題定位、目標客戶定位、規(guī)劃設計建議、營銷策劃等，據(jù)此提出項目是否應該投資。科學進行工程項目的效益分析并編制投資估算，對房地產(chǎn)企業(yè)而言是整個項目控制的最關鍵一環(huán)。另外也要注意投資階段的

20、費用控制，對一個大中型項目來說，投資階段的費用中國地質大學（北京）碩士學位論文開題報告7也是一個不小的數(shù)額。設計階段的成本控制。設計階段是房地產(chǎn)項目成本控制的關鍵與重點。盡管設計費在建設工程全過程的費用中所占比例不大，一般只占建安成本的 2%左右，但對于工程造價的影響卻很大，有時能達到 75%。一份好的設計方案，不僅要取得良好的社會效益，還應具有經(jīng)濟的合理性。很久以來，普遍對建設項目的設計階段重視不夠，開發(fā)商很少過問設計方案的經(jīng)濟合理性，致使項目的設計質量不高，搞規(guī)劃的只是催設計人員出圖，不管設計出的方案在建設時需花多少錢，造價是否合理；設計人員只顧出圖，不管設計在經(jīng)濟上是否合理，常常出現(xiàn)設計

21、過于保守，例如：以全現(xiàn)澆剪力墻結構住宅工程為例，結構設計中的配筋是否科學合理等?；蛘?，設計人員一味為了滿足開發(fā)商的設計進度，從而出現(xiàn)各專業(yè)設計不配套、不交圈等問題，其結果帶到施工階段，施工現(xiàn)場的洽商、變更、返工現(xiàn)象屢見不鮮。因此，在設計階段就要有成本控制意識。2）加強對工程項目的招投標階段的控制招投標是有效實行項目管理和控制工程造價的核心。通過招投標、一是引進競爭機制，二是降低工程建設成本。工程招標包括設備、材料采購招標和施工招標兩個方面。通過招標開發(fā)商擇優(yōu)施工單位或材料、設備供應商，這對工程項目投資乃至質量、進度的控制都有至關重要的作用。 工程招標投標包括設備、材料采購招投標和施工招投標兩個

22、方面。通過招投標開發(fā)商擇施工單位或材料供應商，這對項目投資乃至質量、進度的控制都有至關重要的作用。在招標過程中成本控制，應注意與加強以下幾方面的內容： （1）招標工作應遵循公平、公開、公正、誠信的原則。招標前，應嚴格審查施工單位資質，必要時進行實地考察。建立供應商數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)，建立長期可靠的供應商合作體系。（2）做好招標文件的編制工作，造價管理人員應收集、積累、篩選、分析和總結各類有價值的數(shù)據(jù)、資料，對影響工程造價的各種因素進行鑒別、預測、分析、評價，然后編制招標文件。對招標文件中涉及費用的條款要反復推敲，做到科學合理，以利于日后的造價控制。 （3）合理低價者中標。目前推行的工程量清單計價報價與

23、合理低價中標為主要的中標方式。作為開發(fā)商應杜絕一味尋求絕對低價中標，以避免投標單位中國地質大學（北京）碩士學位論文開題報告8以低于成本價惡意競爭。所謂合理低價，是在保證質量、工期前提下的合理低價。 3）加強對工程項目的合同環(huán)節(jié)的控制應做好合同的簽訂工作。通過招標在確定了施工單位或材料供應商之后，應及時簽訂合同。應按合同內容明確協(xié)議條款，對合同中涉及費用的如工期、價款的結算方式、違約爭議處理等，都應有明確的約定。在簽定的過程中，對招標文件和設計中不明確、不具體的內容，通過談判，爭取得到有利于合理低價的合同條款。合同條款應嚴謹、細致，盡量減少甲乙雙方的扯皮現(xiàn)象，使工期得以順利進行。4）加強工程項目

24、施工各環(huán)節(jié)的管理和工程造價的有效控制在工程項目施工階段，由于工程設計已經(jīng)完成，工程量已完全具體化，并完成了施工招標工作和簽訂了工程承包合同。據(jù)有關資料統(tǒng)計，這一階段影響工程投資額度可能性只有 5%-10%，節(jié)約投資的可能性已經(jīng)很小，但是，工程投入大量資金卻主要發(fā)生在這一階段，浪費投資的可能性則很大，因此，業(yè)主方在施工階段要加強對合同的管理，重點應加強工程施工現(xiàn)場的動態(tài)管理，杜絕投資浪費。5）抓住關鍵，加強對工程竣工審計各個環(huán)節(jié)的管理和控制工程項目的審計必須對工程項目整個施工生產(chǎn)活動的全過程進行審計。工程項目的審計不僅要重視審計項目的事后審計，竣工審計，更要重視事前和事中審計。事前審計，可使工程

25、項目施工方案的編制更趨合理，并能幫助工程項目管理者超前把關，有效防止或避免可以預見的失誤。事中審計，即施工階段中若干個過程所作的審計，這種審計更具有針對性、效益性，做好了，能達到事半功倍的效果。總之，工程項目管理與成本的控制是一個動態(tài)的過程；是一門集經(jīng)濟、技術與管理為一體的綜合性學科。開發(fā)商對工程項目的管理與成本的控制應貫穿于項目的全過程，在工程項目建設的各個階段、各個環(huán)節(jié)，最大限度地提高建設資金的投資效益。把建設工程成本控制在審核批準的成本限額以內，隨時糾正發(fā)生的偏差，以保證項目管理目標的實現(xiàn)，以求得項目建設各個階段中能合理中國地質大學（北京）碩士學位論文開題報告9使用人力、物力、財力，取得較好的投資效益和社會效益。 4 研究方案4.1 研究內容的技術實施方案1）房地產(chǎn)企業(yè)的項目管理中成本控制的現(xiàn)狀分析。采用資料調查分析的方法，通過對國內大中城市的房地產(chǎn)市場進行調查，掌握影響房地產(chǎn)企業(yè)成本控