泰州房地產市場調查報告

1、泰州房地產市場調查報告1. 泰州房地產市場競爭分析1.1. 泰州房地產市場分析1.1.1. 泰州概況泰州市地處江蘇中部，長江北岸。1996年8月，經國務院批準，組建地級泰州市，下轄靖江、泰興、姜堰、興化四市和海陵、高港兩區(qū)，總面積5793平方公里，總人口503萬。泰州是一個快速崛起的新興工貿城市。地級泰州市組建以來，全市國民經濟和社會事業(yè)取得了長足發(fā)展。2003年，全市實現(xiàn)GDP580乙元，財政收入66.3億元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入8500元，農民人均純收入4065元，年末各項存款余額608億元。1.1.2. 規(guī)劃情況從近幾年泰州市的發(fā)展態(tài)勢來看，總體呈“由北向南”的趨勢。北部地區(qū)以及中部地

2、區(qū)由于是泰州是老市區(qū)，開發(fā)時間較早，因此發(fā)展較成熟；東部部次之，南部由于緊鄰高港開發(fā)區(qū)，泰州市政府為了使高港經濟開發(fā)區(qū)與泰州主城連成一片，因此泰州市的南部地區(qū)成為了泰州市的開發(fā)重點，向南發(fā)展是進一步呼應沿江開發(fā)，主要為：拓展新區(qū)，建設新的商務區(qū)、高教區(qū)與居住區(qū)，提升新區(qū)綜合功能；高新技術開發(fā)區(qū)沿泰高路西側向南拓展,不斷放大產業(yè)效應。在城市向南發(fā)展的同時,應積極整合城市西北側用地，協(xié)調好九龍與城市同步發(fā)展的關系，不斷改變北側的交通狀況與生活環(huán)境。按照把泰州市三年形成大城市框架，五年達到大城市標準。的功能定位，未來五年，泰州市將以增強綜合經濟實力為核心，堅定不移地實施“科教興區(qū)”戰(zhàn)略和可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)

3、略，加快城市建設和發(fā)展，進一步提升城市綜合競爭力，并在更大范圍、更廣領域、更高層次上參與國際經濟技術合作與競爭。2005年預測，城市發(fā)展上，城市從49平方公里擴展到55平方公里，城市化人口比重達到70%左右。1.1.3. 泰州市城市情況1、 、交通配套泰州與上海、蘇南的快速通道。328國道、寧通高速公路、廣靖高速公路、寧靖鹽高速公路、京滬高速公路以及新長（新沂長興）鐵路、寧啟（南京啟東）鐵路在泰州境內縱橫交錯。泰州城市面貌日新月異。泰州市市區(qū)內部道路的網絡格局，完成環(huán)城內城市主次干道的改造，老城區(qū)北部主干道路的改造，新區(qū)鳳凰路至周山河的主干道路建設。期末共建道路36條，橋梁82座，總投資35.

4、37億元。一系列的市政投入成為泰州的整體商業(yè)、經濟的發(fā)展有了堅實的基礎。2、 綠化情況泰州市綠化覆蓋率達35，人均公共綠地12平方米，廢污水實際集中處理率達80左右。泰州市被命名為全國第一批國家生態(tài)示范區(qū)，興化市、姜堰市被國家環(huán)?？偩峙鷾蕿閲壹壣鷳B(tài)示范區(qū)試點市。全市已有7個村和2個城鎮(zhèn)被省環(huán)保局等有關部門命名為百佳生態(tài)村和經濟與環(huán)境協(xié)調發(fā)展示范鎮(zhèn)。13個企業(yè)被省命名為清潔文明生產企業(yè)。城區(qū)另外一批大型公園綠地年內陸續(xù)興建，建成環(huán)城河風景區(qū)，完成泰山公園、人民公園等一批重要景點建設，啟動建設生態(tài)森林。初步形成點成景，線成蔭、面成林的城市綠地景觀系統(tǒng)。3、 商業(yè)配套情況完善商業(yè)街區(qū)布局，形成一核

5、一街一區(qū)商業(yè)商務布局。坡子街商業(yè)核心：包括五一路、府前路、東進東路北側商業(yè)區(qū)，成為老城區(qū)最繁華的商業(yè)街區(qū)，集購物、休閑、娛樂、健身于一體的具有較強吸引力的開放空間；濟川路商業(yè)街：建設成為具有現(xiàn)代都市特征的新型商業(yè)街；新區(qū)商務中心：為集行政管理、商業(yè)商貿、文化娛樂、酒店公寓為一體的現(xiàn)代商務中心。2004年度，重點建設坡子街商業(yè)核心，啟動濟川路商業(yè)街建設。開工面積13萬M2投資5.2億元。2005年度，重點續(xù)建坡子街商業(yè)核心和濟川路商業(yè)街，開工面積14萬M2,投資5.6億元。4、 房地產開發(fā)狀況改善老城區(qū)居住環(huán)境，降低人口密度；提升完善新區(qū)居住環(huán)境，增強新區(qū)人口集聚，高品味開發(fā)建設居住樓盤；適度建

6、設平價安居房。期末，共建設街區(qū)8個，改造街區(qū)10個，建筑面積170萬M2,總投資47億元。共搬遷企業(yè)26個，其中：2004年度，重點改造海陵路以東的環(huán)城河街區(qū)，完善蓮花居住區(qū)，開發(fā)建設府南街區(qū)，啟動市區(qū)平價房和安置房建設。建設街區(qū)2個，改造街區(qū)3個，搬遷企業(yè)8個，開工面積55萬M2,拆遷面積45萬M2,竣工面積40萬M2投資14億元，建設21#,20街區(qū)，改造1、2、6街區(qū)。主要有：盛和花園、府南居住區(qū)二期、蓮花6號小區(qū)、高港銀杏苑、東進東路街區(qū)改造、肉聯(lián)廠東側低洼地改造、解放路街區(qū)改造、環(huán)溪路街區(qū)改造、盛塘花園安置房和安居苑平價房等。2005年度，重點建設府南街區(qū)，啟動周山河街區(qū)開發(fā)，改造環(huán)

7、城河內西北及南部街區(qū)，完成蓮花居住區(qū)建設。建設街區(qū)2個，改造街區(qū)4個，搬遷企業(yè)12個，開工面積60萬M2拆遷面積50萬M2,竣工面積50萬M2,投資15億元，建設23#、24街區(qū)，改造3、5、8、10街區(qū)。主要有：盛和花園、府南居住區(qū)二期、周山河街區(qū)一期、高港銀杏苑、海陵南路街區(qū)改造、下壩以北危舊房改造、通泰南路街區(qū)改造、解放路街區(qū)改造、高港府后花園等。1.2. 項目競爭區(qū)域的市場特征泰州市目前房地產市場按照地理位置劃分為城中、城東、城南（開發(fā)區(qū)）、泰州市競爭區(qū)域的選?。撼菛|為泰州市的老工業(yè)區(qū)所在地房地產開發(fā)力度較為緩慢，域內僅有一座拆遷安置房銷售。應此不作競爭板塊考慮。1.2.1. 城中區(qū)域

8、市場特征1 、區(qū)域發(fā)展概述該板塊處于泰州市中部，在交通和商業(yè)配套環(huán)境上都比較完善，隨著泰州市整體規(guī)劃的推進，使得區(qū)域內可供開發(fā)的土地變得稀少，從而更加劇了該地區(qū)在各大開發(fā)商以及購房者心中的地位，該地區(qū)主要以高檔樓盤為主，作為泰州市的核心區(qū)域，這個地區(qū)房價已經成為泰州市房價的標桿。2 、住宅小區(qū)發(fā)展特點 該地區(qū)主要以高檔住宅為主 物業(yè)形態(tài)以小高層和高層為主； 該地區(qū)有大量的已建樓盤，由于地處泰州市成熟核心地段區(qū)域內在售的樓盤較少僅有兩座樓盤。 區(qū)域內在售的樓盤都兼有商業(yè)部分 該區(qū)域內銷售的樓盤均未開盤2005年4月5月間將是一個集中上市的階段表：目前該板塊在售樓盤項目:案名基地位置類型建筑面積（

9、萬M）主力面積（M2）均價（元/M2）容積率鵬欣麗都泰州市東進路小高層12萬M2其中住宅約10萬M2未開盤約3400-35001.3坡子街商業(yè)中心泰州市坡子街高層10萬M2其中住宅約4萬M2）單身公寓：56M2三房：122M2154M2約3400-350023、營銷手法與特征鵬欣麗都：該項目在營銷手法上主要是突出環(huán)境區(qū)位優(yōu)勢，把小區(qū)內部品質與卓越的區(qū)位優(yōu)勢聯(lián)合起來引起人們的購買欲望。坡子街商業(yè)中心：該項目位于市政府極力打造的坡子街商業(yè)區(qū)內。是市中心區(qū)域內唯一的26層的高層建筑。在營銷手法主要市突出環(huán)境區(qū)位優(yōu)勢與配套優(yōu)勢。將項目的高層優(yōu)勢與周邊便捷的配套及景觀聯(lián)合起來促使人購買從整體上來看，由于

10、板塊開發(fā)的日趨成熟可供用來開發(fā)的土地越來約少因此區(qū)域內銷售的樓盤也較少，區(qū)域內銷售的樓盤在泰州市都屬于高檔樓盤，營銷手法較為傳統(tǒng)，普遍以突出地區(qū)的“區(qū)位優(yōu)勢”結合產品本身的價格優(yōu)勢為主。不過區(qū)域內的兩個住宅項目還為開盤已經得到市場的認可認購勢頭較為“火爆”4、后續(xù)供應量狀況表：后續(xù)供應量初步統(tǒng)計項目總供應規(guī)模后續(xù)供應規(guī)模鵬欣麗都12萬M2（其中彳宅約10萬M210萬M坡子街商業(yè)中心10萬M2（其中彳宅約4萬M2）4萬M2該地區(qū)基本上已經處于開發(fā)飽和狀態(tài)，基本上已經沒有太多的地塊可以用來開發(fā)，除了一些在建的樓盤外，未來不會有大規(guī)模項目。但是該地區(qū)尾盤與次新房中拋出房源，再加上近期新供應的小盤，短

11、期內供應比較充裕。5、重點樓盤分析1）鵬欣麗都（一期）a） 基本資料地址：動進路與鼓樓路交匯處（濱河綠地廣場對面）占地面積：10萬itf（整盤）建筑面積：12萬itf(全部售完)容積率：1.3綠化率：40%建筑類型：帶電梯小高層開發(fā)商：泰州市鵬欣房地產開發(fā)有限公司銷售代理商：無主力戶型：未開盤價格：均價約34003500元/平方米b） 優(yōu)勢與劣勢優(yōu)勢?小區(qū)周邊已經有一批建成的上規(guī)模的居住區(qū)，生活配套完善。小區(qū)門口就有一家規(guī)模較大的買場?交通便利。小區(qū)周邊有多條公交線路通過?小區(qū)外部環(huán)境優(yōu)異，南部就是泰州市政府新新打造的濱河綠地廣場景觀帶。?低密度產品，棟距較大，視線比較開闊。劣勢?地段的便利度

12、相比其他項目略低，距離市中心月城廣場還有一定的距離，小區(qū)自建有商業(yè)中心。噪音必將對今后的生活產生一定的影響。2)坡子街商業(yè)中心a） 基本資料地址：泰州市坡子街占地面積：5萬itf建筑面積：10萬M2(其中彳宅約4萬M2容積率：2綠化率：20%建筑類型：高層開發(fā)商：泰州市寶江置業(yè)有限公司代理商：無主力戶型：單身公寓：56M2三房：122M2154M2價格：均價約34003500元/平方米b） 優(yōu)勢與劣勢優(yōu)勢?該小區(qū)建有商業(yè)內街、超市，在很大程度上滿足了業(yè)主的一些生活需求。緊靠泰州市月城廣場也可以滿足業(yè)主更多生活文化的需求。?交通便利。真正的泰州市中心多條公交線路經過，出行比較方便。?小區(qū)邊建有小

13、學，解決了業(yè)主子女的就學問題。劣勢?該項目為高層項目得房率較低。且項目房型偏大總價較高一般市民購買壓力較大購買1.2.2.城南（開發(fā)區(qū)）區(qū)域市場特征6、 區(qū)域發(fā)展概述該區(qū)域是泰州市發(fā)展沿江戰(zhàn)略，逐步拉近泰州市主城區(qū)與高港開發(fā)區(qū)的聯(lián)系，在交通與生活配套上興建了一批大型的超市（世紀華聯(lián)）與公交線路，隨著泰州市整體城市規(guī)劃的推進，新區(qū)的開發(fā)已經進入蓮花8區(qū)，大批新新小區(qū)的建立。大量的人群聚集使得區(qū)域內一個新興的新泰州展現(xiàn)在人們眼前。在區(qū)域的西北面是剛剛遷入的泰州市的政務新區(qū)，泰州市政府的遷入。該地區(qū)的前進越來越被大部分人看好。7、 住宅小區(qū)發(fā)展特點 該地區(qū)主要以中、低檔住宅為主。也零散的分布著一些拆

14、遷安置房 物業(yè)形態(tài)以多層和小高層為主； 產品分布比較密集，在該地區(qū)有大量的已建樓盤和在建樓盤； 該板塊在項目規(guī)模上主要還是以大盤為主導，周邊有一定的小盤跟隨。 價格相對市區(qū)主城較低，具有較強的價格優(yōu)勢。 主力戶型二房在90平方米左右，三房在130平方米左右，被中低端市場較為接受的面積為主。表：開發(fā)區(qū)房地產板塊用途表:區(qū)域區(qū)域用途蓮花1區(qū)政府機關宿舍、部分拆遷安置房蓮花2區(qū)政府機關宿舍蓮花3區(qū)拆遷安置房蓮花4區(qū)政府機關宿舍、部分拆遷安置房、商品房蓮花5區(qū)商品房蓮花6區(qū)商品房、部分拆遷安置房蓮花7區(qū)商品房蓮花8區(qū)商品房表：目前該板塊在售樓盤項目:案名基地位置類型建筑面積（萬M）主力面積（M2）均價

15、（元/M2）容積率盛世華庭泰州市鳳凰東路99號多層/小高層/聯(lián)排別墅/獨棟別墅30萬M2多層/小高層：二房8899M2、三房114142M2聯(lián)排別墅：256-273M2獨棟別墅：380-440M2多層：2580小高層：278C聯(lián)排：2600獨棟：3500!1.3泰河名府泰州市鳳凰東路小高層/獨棟別墅18萬M2含商業(yè)）未開盤小高層：約2700-3000獨棟別墅：約35002.5景泰苑泰州市海陵路高層8萬M2三房147153M2四湖翠苑泰州汽車南站對面多層/聯(lián)排別墅/獨棟別墅24.5萬M：多層：二房95-99M2三房114143M2>獨棟別墅：370-432M2聯(lián)排

16、別墅：225-260M2多層：1800聯(lián)排：2200?獨棟：4000（車庫面積贈送）1.2沁蓮。錦繡華庭濟川路與海陵南路路口多層2.8萬M2三房115124M2四房140-145M223801.48、營銷手法與特征盛世華庭：該項目在營銷手法上主要是突出環(huán)境優(yōu)勢與大盤開發(fā)理念，把小區(qū)內部品質與舒適的居住環(huán)境優(yōu)勢開吸引購房者的興趣。小區(qū)內部規(guī)劃注重結合配套，以生態(tài)休閑為重點，規(guī)劃有20000平方米生態(tài)景觀水系，泰州新區(qū)CLD首席地段，濱水豪華全功能休閑會所。泰河名府：項目核心營銷手法以凸出生活的舒適度為訴求，極力打造泰州新區(qū)超舒適度的住宅。景泰苑：該項目是開發(fā)區(qū)內目前在售的唯一的高層項目。項目從產

17、品的本質出發(fā)從開發(fā)區(qū)大環(huán)境、空間、功能化的角度闡述產品的超前性。演繹未來趨勢倡導一步到位兒孫無憂的新生活模式。吸引購房者的注意。西湖翠苑：其營銷較為注重其低總價的宣傳，采用相關優(yōu)惠措施，根據(jù)市場對前期大房型滯銷的市場反應，及時調整銷售房型面積配比，并不斷的保持其與周邊樓盤房價上差價來保持市場的優(yōu)勢。沁蓮。錦繡華庭：該項目是區(qū)域內在售樓盤中唯一的一個位于蓮花4區(qū)的樓盤。因此該樓盤的營銷手法多從項目周邊的商業(yè)氛圍，以及教育優(yōu)勢。且交通極為便利是開發(fā)區(qū)在售樓盤中距離主城最近的樓盤。從整體上來看，由于城南（開發(fā)區(qū)）板塊開發(fā)的日趨成熟目前開發(fā)狀態(tài)已經進入蓮花8區(qū)，區(qū)域內銷售的樓盤除個別拆遷安置房外在泰州

18、市都屬于中、高檔樓盤，個別樓盤是代理公司進行銷售，應此在營銷手法上相對于城中的樓盤來說有所提升，但主題較為單一。9、后續(xù)供應量狀況表：后續(xù)供應量初步統(tǒng)計項目總供應規(guī)模整體后續(xù)供應規(guī)模別墅后續(xù)供應規(guī)模盛世華庭30萬M2約15萬M2約3萬M2泰河名府18萬M2（含商業(yè)）18萬M2（含商業(yè)）約5萬M2景泰苑8萬M2約5萬M2西湖翠苑24.5萬M222萬M2約8萬M2沁蓮。錦繡華庭2.8萬M2該地區(qū)的房地產開發(fā)自老蓮花村的居民被安置、以及周邊遷入的機關職工的住宅設立后城南（開發(fā)區(qū)）整體進入了一個高速發(fā)展期。目前已經開發(fā)至蓮花8區(qū)。因受地價以及泰州市沿江戰(zhàn)略規(guī)劃的影響區(qū)域內的在售樓盤將會更多的以大盤為主

19、。未來一年內區(qū)域內將會有大規(guī)模項目上市。對于別墅項目來說今年4-5月間也將會有一批項目集中上市。10、 重點樓盤分析盛世華庭a) 基本資料地址：泰州市鳳凰東路99號)占地面積：23萬itf(整盤)建筑面積：30萬itf容積率：1.3綠化率：40%建筑類型：多層/小高層/聯(lián)排別墅/獨棟別墅開發(fā)商：江蘇盛和房地產開發(fā)有限責任公司銷售代理商：無主力戶型：多層/小高層：二房8899M2三房114142M2聯(lián)排別墅：256-273M2獨棟別墅：380440M2價格：多層：2580小高層：2780聯(lián)排：2600獨棟：3500b) 優(yōu)勢與劣勢優(yōu)勢?小區(qū)位于泰州市政務新區(qū)內，周邊環(huán)境優(yōu)異，項目西依泰高路北靠鳳凰大道，與市政府共享新區(qū)最便利的交通動線。有多條公交線路通往市區(qū)?項目目前是泰州是開發(fā)規(guī)模最大的項目。項目自身規(guī)劃有生活配套設施。?小區(qū)是泰州是第一個產品復合型小區(qū)。各類人士都能在這選到合適的房源。?低密度產品，棟距較大，視線比較開闊。劣勢?項目自帶的商業(yè)配套開發(fā)相對滯后。購買