物流園區(qū)規(guī)劃設(shè)計

1、物流園區(qū)規(guī)劃設(shè)計物流園區(qū)的規(guī)劃工作一般可以分為七個階段， 依次分別是項(xiàng)目啟動準(zhǔn)備階段、 數(shù)據(jù)收集 與分析階段、區(qū)域發(fā)展預(yù)測階段、園區(qū)戰(zhàn)略定位階段、園區(qū)規(guī)劃設(shè)計階段、 方案評價與比選 階段、項(xiàng)目結(jié)束階段。1、項(xiàng)目啟動準(zhǔn)備階段 該階段主要是咨詢方通過與用戶方洽談交流，根據(jù)用戶方的具體要求，成立項(xiàng)目小組， 在確定了項(xiàng)目的前提下， 根據(jù)項(xiàng)目的目的和要求， 進(jìn)行小組成員的具體分工， 接著合理安排 調(diào)研的行程和人員， 制定出切實(shí)可行的調(diào)研計劃， 準(zhǔn)備調(diào)研表格等調(diào)研資料， 根據(jù)具體的調(diào) 研計劃安排分批分地展開調(diào)研工作。2數(shù)據(jù)收集與分析階段1、 相關(guān)數(shù)據(jù)資料的收集 主要包括通過座談、走訪、電話、調(diào)研表等調(diào)研形

2、式進(jìn)行政府、企業(yè)、市場、周邊環(huán)境 等直接資料的收集，以及通過網(wǎng)絡(luò)、論文、報告、行業(yè)資料等收集形式進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)、圖書館、 資料數(shù)據(jù)庫等間接資料的收集。其中調(diào)研范圍和對象主要包括： 網(wǎng)絡(luò)層次：國家及區(qū)域物流政策， 所在地總體情況等。 政府 層次：規(guī)劃局、交通局、服務(wù)辦、園區(qū)規(guī)劃主導(dǎo)部門等。企業(yè)層次：可能入駐企業(yè)、潛在需 求企業(yè)等。市場層次：所在地市場、物流園區(qū)等。周邊環(huán)境：規(guī)劃用地周邊環(huán)境、所在地周 邊環(huán)境、全省乃至全國環(huán)境等。2、資料初步分析 通過收集調(diào)研表格和整理訪談筆記等，對收集到的地區(qū)或行業(yè)總量數(shù)據(jù)（生產(chǎn)總量、消費(fèi)總量、GDP等 ）進(jìn)行整理，對園區(qū)的規(guī)劃定位提出初步建議，確定大略方向。 3區(qū)域

3、發(fā)展預(yù)測階段區(qū)域發(fā)展預(yù)測是物流園區(qū)總體定位的數(shù)據(jù)支撐， 定量分析和可靠基礎(chǔ)。 這里從經(jīng)濟(jì)發(fā)展、 產(chǎn)業(yè)發(fā)展、交通發(fā)展、設(shè)施服務(wù)水平發(fā)展和物流需求發(fā)展五個支撐點(diǎn)進(jìn)行分析。其中，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展是物流園區(qū)所有行業(yè)及產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)，找出物流園區(qū)在區(qū)域發(fā) 展和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中的地位， 為物流園區(qū)發(fā)展確定細(xì)分市場； 通過對于物流量的預(yù)測分析， 確定 物流園區(qū)的規(guī)模和功能。4園區(qū)總體定位階段對物流園區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、交通發(fā)展、基礎(chǔ)設(shè)施水平發(fā)展、物流需求發(fā)展的基礎(chǔ)上， 綜合考慮物流園區(qū)的內(nèi)部環(huán)境和外部環(huán)境， 對內(nèi)部環(huán)境的優(yōu)勢和劣勢， 外部環(huán)境的機(jī) 會和威脅四個方面進(jìn)行分析得出 SWO分析矩陣，然后兩兩結(jié)合得出組合決

4、策矩陣，選出適合園區(qū)的總體定位，主要包括戰(zhàn)略定位、市場定位、功能定位和發(fā)展定位四個方面。（1）戰(zhàn)略定位 : 對要規(guī)劃園區(qū)的立足點(diǎn)、輻射半徑和服務(wù)范圍進(jìn)行歸納和總結(jié)。（2）市場定位 : 根據(jù)調(diào)研數(shù)據(jù)和其他相關(guān)數(shù)據(jù)和需求分析階段的結(jié)果，對園區(qū)周圍市 場及同類型競爭市場進(jìn)行分析，挖掘有競爭力和潛在的市場，作為要規(guī)劃園區(qū)的對象市場。（ 3）功能定位：根據(jù)調(diào)研數(shù)據(jù)和其他相關(guān)數(shù)據(jù)及訪談，對園區(qū)周圍市場功能及同類型 競爭市場的功能進(jìn)行分析，揚(yáng)長補(bǔ)短，來確定要規(guī)劃園區(qū)市場主要功能的種類和數(shù)量。（ 4）發(fā)展定位：對戰(zhàn)略定位、市場定位、功能定位和布局設(shè)計已經(jīng)確定的園區(qū)發(fā)展建 設(shè)時序進(jìn)行規(guī)劃，并確定每個發(fā)展階段的設(shè)

5、施種類和數(shù)量情況。5園區(qū)規(guī)劃設(shè)計階段 物流園區(qū)的規(guī)劃設(shè)計階段就是對園區(qū)進(jìn)行具體的設(shè)計。主要包括基礎(chǔ)設(shè)施平臺、信息 平臺和運(yùn)營平臺三大平臺的規(guī)劃和設(shè)計。其中基礎(chǔ)設(shè)施平臺的規(guī)劃設(shè)計主要包括用地規(guī)劃、 功能設(shè)計、 布局設(shè)計、方案比選；信息平臺的規(guī)劃設(shè)計主要包括信息系統(tǒng)的建設(shè)； 運(yùn)營平臺 的規(guī)劃設(shè)計主要包括商業(yè)運(yùn)作設(shè)計和投資設(shè)計。（1）園區(qū)用地規(guī)劃（ 2）倉儲用地面積規(guī)劃（ 3）功能設(shè)計（ 4）布局設(shè)計5.2 信息平臺的規(guī)劃設(shè)計首先對物流園區(qū)信息技術(shù)的應(yīng)用狀況進(jìn)行分析，接著對園區(qū)物流信息平臺分別進(jìn)行整 體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計， 內(nèi)容包括： 物流園區(qū)信息平臺的基本概念、廣義整體規(guī)劃定位、設(shè) 計和狹義整體規(guī)

6、劃設(shè)計，包括：物流園區(qū)信息平臺的框架結(jié)構(gòu)、層次結(jié)構(gòu)和信息流程設(shè)計。5.3 運(yùn)營平臺的規(guī)劃設(shè)計我國經(jīng)濟(jì)中心城市物流園區(qū)在發(fā)展模式上可能的選擇有4種，即經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式、物流地產(chǎn)商模式和綜合運(yùn)作模式。（1） 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)模式我國目前的許多物流園區(qū)都采取了這種模式。 以此模式進(jìn)行的物流園區(qū)開發(fā)， 實(shí)際上是 建立在復(fù)合產(chǎn)業(yè)概念下的 “物流經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)”。 對于經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)模式，它的顯著優(yōu)勢在于它 將整個規(guī)劃中的物流園區(qū)緊密地定位在一個現(xiàn)代化的物流園區(qū)的概念上， 整個物流園區(qū)是在 具有現(xiàn)代化物流理念的專業(yè)物流企業(yè)以及物流企業(yè)團(tuán)體以現(xiàn)代物流為主要經(jīng)濟(jì)發(fā)展立足點(diǎn) 的服務(wù)園區(qū)， 所以整個物流園區(qū)具有

7、高度的整體性與物流業(yè)務(wù)經(jīng)營的專業(yè)性。 采用此類開發(fā) 模式時， 政府的角色定位非常重要， 政府應(yīng)當(dāng)避免過多的行政干預(yù)， 為入駐物流園區(qū)的各類 企業(yè)提供一個公開、公平和公正的競爭平臺。(2) 主體企業(yè)引導(dǎo)模式利用物流資源和產(chǎn)業(yè)資源合理有效配置的角度， 通過利用在物流技術(shù)進(jìn)行企業(yè)經(jīng)營和企 業(yè)供應(yīng)鏈中具有優(yōu)勢的企業(yè)，由其率先在園區(qū)內(nèi)開發(fā)和發(fā)展，并在宏觀政策的合理引導(dǎo)下， 逐步實(shí)現(xiàn)在園區(qū)范圍內(nèi)的物流產(chǎn)業(yè)的聚集和依托物流環(huán)境所在區(qū)域進(jìn)行發(fā)展， 達(dá)到物流園區(qū) 開發(fā)和建設(shè)的目的，這就是主體企業(yè)引導(dǎo)下的物流園區(qū)開發(fā)模式。主體企業(yè)引導(dǎo)模式使得整個物流園區(qū)由一個主導(dǎo)企業(yè)或企業(yè)協(xié)作團(tuán)體來規(guī)劃， 無疑在整 體的功能定位

8、與統(tǒng)籌方面較前一種模式好， 不會造成整個園區(qū)功能上的單一與重合， 同時又 造成在這個單一功能上過分競爭的局面， 整個前期規(guī)劃， 開發(fā)建設(shè)過程， 營運(yùn)過程具有企業(yè) 的有效性優(yōu)勢，較能適應(yīng)物流市場的需求規(guī)律。為了避免先入企業(yè)或企業(yè)團(tuán)體的壟斷行為， 政府應(yīng)為符合入駐物流園區(qū)條件的各類物流企業(yè)進(jìn)駐物流園區(qū)創(chuàng)造一個相對寬松的環(huán)境。(3) 物流地產(chǎn)商模式 物流地產(chǎn)是指房地產(chǎn)開發(fā)商及投資商專門投資開發(fā)物流設(shè)施，如物流園區(qū)、物流中心、 配送中心和物流倉儲設(shè)施等。 物流地產(chǎn)商開發(fā)以后一般不自營物流， 而是出租給物流公司運(yùn) 作。物流園區(qū)采用物流地產(chǎn)商開發(fā)模式要求政府確立物流業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)， 同時管理部 門具有

9、較強(qiáng)的宏觀基礎(chǔ)支持地位， 并在土地和建設(shè)投資上給予資助調(diào)控能力與較為高效的工 作效率以及良好的經(jīng)濟(jì)管理與運(yùn)行制度體系作保障 ; 對于物流地產(chǎn)商要求具有較強(qiáng)的投資能 力和融資能力。 物流地產(chǎn)商模式， 融合了政府參與物流園區(qū)開發(fā)的思想， 特別是對于主體企 業(yè)開發(fā)模式的不足之處， 提出了很好的針對性解釋方法， 即由政府來為園區(qū)開發(fā)者提供土地 政策、稅收政策和優(yōu)惠的市政配套等綜合性配套政策， 由物流地產(chǎn)商來主持進(jìn)行包括物流園 區(qū)的道路、 倉庫和其他物流基礎(chǔ)設(shè)施及基礎(chǔ)性裝備的建設(shè)和投資。 入駐園區(qū)的所有企業(yè)都站 在同一競爭的起跑線上， 同時又有一定的專業(yè)分工和適當(dāng)?shù)膶I(yè)競爭。 就限制了主體企業(yè)開 發(fā)模式

10、中的一個先進(jìn)入物流園區(qū)開發(fā)的主導(dǎo)企業(yè)或企業(yè)協(xié)作團(tuán)體對整個物流園區(qū)的行業(yè)壟 斷性控制。(4) 綜合運(yùn)作模式綜合運(yùn)作模式是指對上述的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)模式、 主體企業(yè)引導(dǎo)模式和工業(yè)地產(chǎn)商模式進(jìn)行 混合運(yùn)用的物流園區(qū)開發(fā)模式。 各種開發(fā)模式均有相應(yīng)的開發(fā)制度及運(yùn)作機(jī)制， 采用綜合開 發(fā)模式對園區(qū)整體制度的設(shè)計和建設(shè)期的管理要求較高，而且還會帶來相關(guān)政策的協(xié)調(diào)問 題，以及對物流園區(qū)開發(fā)建設(shè)的承擔(dān)者的綜合能力提出了較大的挑戰(zhàn)。 所以， 即使采用綜合 開發(fā)模式， 也往往會以一種模式為主， 而對物流園區(qū)的一些特殊開發(fā)項(xiàng)目， 有選擇地輔助以 其它開發(fā)模式，以保證物流園區(qū)建設(shè)的順利進(jìn)行。6方案評價與比較階段 根據(jù)物流園

11、區(qū)功能評價標(biāo)準(zhǔn)以及環(huán)境對物流園區(qū)的要求，詳細(xì)比較這些方案的優(yōu)劣， 從中選出一個方案付諸實(shí)施。（1）物流園區(qū)評價的對象 : 物流園區(qū)的評價對象包括三部分的評價內(nèi)容： 建設(shè)之前對物流園 區(qū)方案的評價、建設(shè)過程中的方案的評價、已投入運(yùn)營的物流園區(qū)運(yùn)行現(xiàn)狀的評價。（2）評價因素和標(biāo)準(zhǔn) : 物流園區(qū)的評價因素很多， 但在選擇因素評價指標(biāo)時， 不一定要把所 有的因素都考慮進(jìn)去， 而是應(yīng)該把主要的、 能反映一個物流園區(qū)方案優(yōu)劣的因素選擇為評價 因素，把那些無關(guān)緊要的因素舍棄掉 , 根據(jù)物流園區(qū)的不同選擇主要與次要的因素。 通常情況下評價指標(biāo)可分為以下幾類：政策性指標(biāo)： 政府的方針、 政策、法令、 以及法律法規(guī)約束、 發(fā)展規(guī)劃等。 技術(shù)性指標(biāo)：產(chǎn)品或服務(wù)的性能、壽命、可靠性、質(zhì)量、安全性等。經(jīng)濟(jì)性指標(biāo)：成本、效益、建設(shè)周期、投資回收期、凈現(xiàn)值、內(nèi)部報酬率等。社會性指標(biāo)：社會福利、社會節(jié)約、綜合發(fā)展等。環(huán)境保護(hù)指標(biāo)：廢棄物排放量、污染程度、生態(tài)環(huán)境平衡等。資源性指標(biāo)：消耗的能源、消耗的能源、能源的可得性等。時間性指標(biāo)：建設(shè)期時間、完全發(fā)揮功能時間等。（3）物流園區(qū)評價的步驟。確定評價目的和評價內(nèi)容。確定評價因素。建立評價指標(biāo)體系。制定評價準(zhǔn)則。選擇確定評價方法