我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)景氣分析

1、2002年-2003年我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)景氣分析2003-01-31資料轉(zhuǎn)自：中國(guó)國(guó)土資源報(bào)2002年我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)景氣特點(diǎn)分析總體景氣沖高回落2002年房地產(chǎn)景氣呈沖高回落的態(tài)勢(shì)，主要表現(xiàn)在以下方面：（1）房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)沖高回落，出現(xiàn)逐漸降溫的趨勢(shì)2000年-2001年房地產(chǎn)投資平均增長(zhǎng)23，其中2001年第三季度增長(zhǎng)率接近32，在經(jīng)過(guò)一個(gè)季度的調(diào)整后，到2002年一季度房地產(chǎn)投資再次加速，前兩個(gè)月增幅高達(dá)41，4月份創(chuàng)1996年以來(lái)的月度增長(zhǎng)新高，為。1-4月份累計(jì)，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)了，比上年同期增幅提高個(gè)百分點(diǎn)。但從隨后幾個(gè)月的增長(zhǎng)趨勢(shì)看，這種過(guò)猛的高增長(zhǎng)在需求增長(zhǎng)減退和各種刺激效應(yīng)遞減的影響

2、下，呈現(xiàn)逐漸回落的趨勢(shì)。2002年全年增長(zhǎng)。估計(jì)這一趨勢(shì)還會(huì)延續(xù)。（2）商品房銷售增長(zhǎng)明顯降溫這是導(dǎo)致房地產(chǎn)投資回落的重要原因。商品房銷售景氣最高點(diǎn)是2001年的第一季度，之后，商品住房消費(fèi)增長(zhǎng)開始明顯回落，2002年特別是第一、第二季度降幅進(jìn)一步增大。一季度末商品房銷售額同比增長(zhǎng)，比上年同期回落個(gè)百分點(diǎn)；二季度和三季度有所回升，1-6月和1-9月同比分別增長(zhǎng)和，但總體仍呈降溫態(tài)勢(shì)。（3）商品房積壓持續(xù)增加是2001年末以來(lái)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個(gè)最值得注意的問(wèn)題，這一情況顯示房地產(chǎn)降溫并不是短期的，至少具有中期調(diào)整的特征。盡管房地產(chǎn)保持了連續(xù)多年供銷兩旺的局面，但房地產(chǎn)新的積壓卻越來(lái)越嚴(yán)重，200

3、0年商品房新增積壓面積（一段時(shí)間內(nèi)商品房竣工面積減去銷售面積）為萬(wàn)平方米，2001年則上升到6524萬(wàn)平方米，2002年1-9月份商品房新增積壓面積為213萬(wàn)平方米，而2001年同期仍然是需求大于供給。估計(jì)2002年商品房新增積壓量不會(huì)低于上年，可能超過(guò)7000萬(wàn)平方米。因此，連續(xù)三年商品房的總積壓量將接近兩億平方米。而且目前商品房施工面積已接近7億平方米，潛在的供給能力極大。這不論是對(duì)房地產(chǎn)業(yè)本身，還是對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)都會(huì)是一種巨大的壓力。地區(qū)冷熱不均總體而言，此輪房地產(chǎn)投資和消費(fèi)熱，在區(qū)域上表現(xiàn)為，東部地區(qū)持續(xù)“高燒”（將退），而中西部景氣熱度卻并不太高。我國(guó)最近兩年房地產(chǎn)景氣高漲卻掩蓋了地區(qū)間

4、的巨大差距。可以說(shuō)，東部地區(qū)房地產(chǎn)已明顯持續(xù)“發(fā)高燒”，而中西部地區(qū)除少數(shù)大城市（成都、重慶等）外均處于“想熱難熱”的狀態(tài)。從增長(zhǎng)率數(shù)據(jù)來(lái)看，似乎1999年以來(lái)房地產(chǎn)熱在東部地區(qū)不太明顯，反而是中西部地區(qū)更明顯。實(shí)際情況是東部地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展已出現(xiàn)過(guò)熱（盡管整個(gè)東部地區(qū)熱度也不均勻）、而西部仍然是熱度不夠。理由是：一是就整體而言1998年時(shí)，東部地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展已經(jīng)完成了早期超高速成長(zhǎng)階段，進(jìn)入到一個(gè)相對(duì)平穩(wěn)增長(zhǎng)時(shí)期。在進(jìn)入相對(duì)平穩(wěn)增長(zhǎng)時(shí)期，如果其增長(zhǎng)速度連續(xù)兩年以上超過(guò)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)的一倍（即高于15），可以認(rèn)為已出現(xiàn)了過(guò)熱。而中西部地區(qū)則不然，因?yàn)橹形鞑康貐^(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展仍處于初始階段，受規(guī)

5、模較小的影響，開始增長(zhǎng)速度會(huì)很高，這就意味著其增長(zhǎng)率的高低與東部地區(qū)不具有可比性。中西部地區(qū)如果在這一時(shí)期連續(xù)保持20-30的年增長(zhǎng)，并不意味著出現(xiàn)了過(guò)熱的情況，只有連續(xù)超過(guò)50以上的增長(zhǎng)時(shí)才可認(rèn)為過(guò)熱。這一點(diǎn)可以從東部地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)前期增長(zhǎng)中得以佐證，1986年-1995年間，我國(guó)東部地區(qū)房地產(chǎn)年均增長(zhǎng)率為，其中在1993年-1995年間，東部地區(qū)房地產(chǎn)投資年均增長(zhǎng)率曾超過(guò)一倍，由此也就出現(xiàn)了我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展史上第一次大泡沫。因此，穩(wěn)妥一點(diǎn)來(lái)講，中西部地區(qū)只要房地產(chǎn)增長(zhǎng)不連續(xù)超過(guò)40，就不會(huì)出現(xiàn)過(guò)熱的情況。相反，低于20的增長(zhǎng)可能是偏冷的。二是從房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)看房地產(chǎn)投資嚴(yán)重傾斜于東部地區(qū)，中西

6、部房地產(chǎn)投資所占比重嚴(yán)重偏低。這與整個(gè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和投資增長(zhǎng)的地區(qū)結(jié)構(gòu)形成明顯反差。20世紀(jì)90年代以來(lái)，東部地區(qū)房地產(chǎn)投資占全國(guó)房地產(chǎn)總投資的比重均超過(guò)70，1998年這一比重高達(dá)，之后雖有緩慢下降的趨勢(shì)，但2001年末仍高達(dá)，比國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值和投資所占比重偏差12個(gè)百分點(diǎn)左右。如2001年?yáng)|部地區(qū)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值占全國(guó)的比重為，東部地區(qū)投資占全國(guó)的比重為。東部地區(qū)房地產(chǎn)投資占全國(guó)的比重長(zhǎng)期偏高，且增幅持續(xù)多年保持20以上，也說(shuō)明當(dāng)前東部地區(qū)房地產(chǎn)投資已經(jīng)出現(xiàn)過(guò)度的情況。房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)近兩年來(lái)的房地產(chǎn)持續(xù)高速增長(zhǎng)有重要的體制和政策基礎(chǔ)，但過(guò)快的增長(zhǎng)已顯示存在較大的泡沫，對(duì)此要高度警惕。當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)

7、中內(nèi)生性增長(zhǎng)還比較弱，不能人為地制造繁榮，吹大房地產(chǎn)泡沫，到頭來(lái)，不僅擴(kuò)大不了內(nèi)需，反而使購(gòu)買力過(guò)度消耗。當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)泡沫體現(xiàn)在以下方面：(1)近年來(lái)房地產(chǎn)炒作的意味太濃，這主要體現(xiàn)在大炒地皮上經(jīng)過(guò)1996年以來(lái)的8次降息，1998年后國(guó)家出臺(tái)的一系列擴(kuò)大內(nèi)需政策，金融部門不斷加大對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)信貸的投放，2001年4月國(guó)家宣布取消了47項(xiàng)房地產(chǎn)稅收。在這些政策刺激下，房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入到一個(gè)新的高漲期。全國(guó)興起大盤熱，各地房地產(chǎn)商大搞“圈地運(yùn)動(dòng)”，動(dòng)輒圈地幾千畝，據(jù)著名的房地產(chǎn)商王石介紹，有一房地產(chǎn)商一次圈地便達(dá)15000畝，即相當(dāng)于10平方公里；而且絕大部分開發(fā)項(xiàng)目都是追求豪華、氣派，人為增大

8、成本和售價(jià)。尤其是2002年7月1日起國(guó)家實(shí)行商業(yè)、旅游、住宅用地的拍賣制度，許多地方開發(fā)商為了搭末班車，提前傾其所能，盡全力圈地、占地。據(jù)資料反映，去年7月12日杭州市土地公開拍賣，曾出現(xiàn)過(guò)每畝1800萬(wàn)元的高價(jià)中標(biāo)記錄。廈門市區(qū)的一處地價(jià)曾被炒高到每畝2000萬(wàn)元以上。這是房地產(chǎn)過(guò)熱的明顯征兆，一種真實(shí)的房地產(chǎn)泡沫。(2)短期內(nèi)房?jī)r(jià)持續(xù)暴漲是房地產(chǎn)泡沫的直接表現(xiàn)地價(jià)的高漲必然導(dǎo)致房?jī)r(jià)的高企，目前多數(shù)沿海城市市區(qū)的商品房?jī)r(jià)格均達(dá)到或超過(guò)4000元。(3)住房消費(fèi)增長(zhǎng)明顯趕不上住房投資和施工面積的增長(zhǎng)。2001年我國(guó)商品房施工面積達(dá)萬(wàn)平方米，其中住宅施工面積為萬(wàn)平方米，商品房的竣工面積為萬(wàn)平方

9、米，而銷售面積僅為萬(wàn)平方米。施工面積與銷售面積的差距及竣工面積與銷售面積的缺口越來(lái)越大。房地產(chǎn)投資的高增長(zhǎng)已明顯缺乏消費(fèi)持續(xù)快速增長(zhǎng)的支撐。2002年1-8月份，全國(guó)商品房銷售額同比增長(zhǎng)，其中商品住宅銷售額同比增長(zhǎng)，分別比投資增長(zhǎng)率低和個(gè)百分點(diǎn)。在中國(guó)，房地產(chǎn)泡沫都是區(qū)域性的，難以演化為全國(guó)性泡沫。如果是后者，那將是一種真正的災(zāi)難。但不能掉以輕心的是，局部的大泡沫卻是帶有全國(guó)性影響的，特別是這種泡沫往往是非市場(chǎng)力量所為，其危害性很大。當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展存在的主要問(wèn)題供需結(jié)構(gòu)嚴(yán)重脫節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)嚴(yán)重脫節(jié)的問(wèn)題是導(dǎo)致目前商品房積壓增多的主要原因，也是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)繁榮的重要問(wèn)題，而且是帶有全

10、國(guó)性的普遍問(wèn)題。這與高價(jià)房暴利有關(guān)，特別顯示房地產(chǎn)商存在普遍的短視行為。房地產(chǎn)收入價(jià)格比嚴(yán)重偏高，很快將形成需求斷層在存量住房多數(shù)不能上市流通而使我國(guó)住房?jī)r(jià)格一開始定價(jià)便相對(duì)偏高及大炒地皮和房?jī)r(jià)的影響下，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格嚴(yán)重偏高，致使房地產(chǎn)收入價(jià)格比在世界上居畸高的水平，在日本東京，目前居民的年收入與房?jī)r(jià)比大概是1：，即使在1990年“土地神話”時(shí)期最高值才是1：8到1：15，而目前在我國(guó)大部分城市是1：8-15。除了初始定價(jià)就偏高外，房?jī)r(jià)被人為炒高是重要原因。廣大工薪階層是難以承受這一收入價(jià)格比的，只有少數(shù)高收入階層能夠買得起這樣高價(jià)格的房子，不久，這一階層的需求將逐漸被消耗掉，從而出現(xiàn)明顯的

11、消費(fèi)斷層。要高度警惕房地產(chǎn)泡沫破滅可能對(duì)金融系統(tǒng)和經(jīng)濟(jì)的沖擊炒作房地產(chǎn)的不僅是企業(yè)，而且有許多個(gè)人參與。特別是各地都出現(xiàn)了假按揭現(xiàn)象，有多少這類現(xiàn)象不得而知，但的確有不少高收入者將購(gòu)買住房作為投資行為。當(dāng)前不少房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率仍然偏高，這與低利率政策有關(guān)，一旦房?jī)r(jià)大幅回調(diào)或房產(chǎn)長(zhǎng)期大量積壓，房地產(chǎn)商特別是后加入的房地產(chǎn)商將可能面臨巨大的損失或出現(xiàn)破產(chǎn)。目前中國(guó)住宅動(dòng)工面積高達(dá)億平方米，估計(jì)涉及資金高達(dá)萬(wàn)億元人民幣。如果房地產(chǎn)價(jià)格下降，房地產(chǎn)銷售放緩，這些動(dòng)工項(xiàng)目一旦出現(xiàn)周轉(zhuǎn)問(wèn)題，銀行難免不受影響。個(gè)人住房貸款目前也成為金融機(jī)構(gòu)的重要資金出路。截至2002年6月底，金融機(jī)構(gòu)個(gè)人住房貸款總額已達(dá)

12、6600多億元。有關(guān)專家估算，金融機(jī)構(gòu)用于房地產(chǎn)開發(fā)和個(gè)人住房貸款總額，占全部金融機(jī)構(gòu)貸款比率估計(jì)約為10。就宏觀角度來(lái)講，當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展中頭等重要的事是采取有力的宏觀調(diào)控措施使房地產(chǎn)“軟著陸”，而不能任其自然膨脹和讓泡沫自然破滅，如果是后者，其對(duì)房地產(chǎn)業(yè)本身的傷害是巨大的，另外還會(huì)拖累金融機(jī)構(gòu)。但真正最大的傷害也許在于對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的傷害。我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)新的內(nèi)生性快速增長(zhǎng)還沒有最終形成，房地產(chǎn)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)育是這種內(nèi)生性增長(zhǎng)因素之一，房地產(chǎn)如果出現(xiàn)“硬著陸”的情形，那么，將使宏觀經(jīng)濟(jì)繼續(xù)向下調(diào)整，這對(duì)社會(huì)穩(wěn)定和結(jié)構(gòu)大調(diào)整的進(jìn)度均會(huì)造成明顯的負(fù)面影響。影響2003年房地產(chǎn)景氣走勢(shì)的因素短期內(nèi)房地產(chǎn)投

13、資比例偏高，存在內(nèi)在的調(diào)整要求。2001年房地產(chǎn)投資占全社會(huì)投資的比例已上升到，2002年上半年則上升到這一前所未有的高水平。而1995年這一比例僅為，年平均以1個(gè)百分點(diǎn)的速度提高，顯然這是難以持續(xù)的。住宅建設(shè)投資占GDP的比例短期也存在偏大和提高過(guò)快的問(wèn)題。2000年我國(guó)城鄉(xiāng)住宅投資占GDP的比例為，其中城鎮(zhèn)住宅投資占城鎮(zhèn)GDP的比例為。據(jù)有關(guān)資料介紹，住宅建設(shè)投資與人均GDP存在著內(nèi)在關(guān)系，人均GDP在500美元以下時(shí)，住宅建設(shè)投資占GDP的比例在2以下；人均GDP達(dá)到1000美元時(shí)，這一比例為5；人均GDP達(dá)到1500美元時(shí)，這一比例達(dá)到最高值6-7。此后，住宅建設(shè)隨著人均GDP的增加，

14、絕對(duì)值增加，但占GDP的比例呈下降趨勢(shì)。2001年和2002年城鄉(xiāng)住宅投資占GDP的比例和城鎮(zhèn)住宅投資占城鎮(zhèn)GDP的比例仍在繼續(xù)提高，已明顯超過(guò)了當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)所能支撐的水平?？梢哉f(shuō)，近幾年房地產(chǎn)已出現(xiàn)了過(guò)度投資的情況，即供給量大大超過(guò)了需求量。隨著房地產(chǎn)需求的逐步降溫，房地產(chǎn)投資面臨巨大的調(diào)整壓力。相應(yīng)地，房地產(chǎn)消費(fèi)的短期透支問(wèn)題也同樣比較嚴(yán)重。當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)不足以支撐房地產(chǎn)繼續(xù)保持超過(guò)20的高增長(zhǎng)。盡管2002年宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)明顯好于預(yù)期，也好于2001年，但主要是靠國(guó)債投資和出口增長(zhǎng)的強(qiáng)勁帶動(dòng)，除非有新的外部強(qiáng)大推動(dòng)力加入，否則，2003年的宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)不會(huì)脫離過(guò)去多年形成的調(diào)整型增長(zhǎng)態(tài)

15、勢(shì)（增長(zhǎng)7-8）而出現(xiàn)轉(zhuǎn)折。相反，受投資和出口增長(zhǎng)均將有所回落及消費(fèi)增長(zhǎng)仍然不足的影響，2003年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)很可能將重演2001年的情況而出現(xiàn)小幅回落，這會(huì)對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)和投資產(chǎn)生一定的壓力。就中長(zhǎng)期而言，不存在獨(dú)立于宏觀經(jīng)濟(jì)景氣周期的房地產(chǎn)周期。短期購(gòu)買力的壓力將增大。過(guò)去3年短期購(gòu)買力消耗過(guò)大。1999年-2000年我國(guó)城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄新增加額是明顯減少的，這與連續(xù)降息、股市相對(duì)活躍有相當(dāng)?shù)年P(guān)系，更與住房貨幣化改革和房地產(chǎn)熱完全一致，即有很大一部分儲(chǔ)蓄是因?yàn)榉扛暮头康禺a(chǎn)消費(fèi)增長(zhǎng)而分流的。這一階段，儲(chǔ)蓄新增量減少既來(lái)自于高收入階層，也來(lái)自于占人數(shù)眾多的工薪階層。從2001年開始，城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄再次顯著

16、增加，2001年新增9430億元；2002年前三季度則增加了億元（不是同比，而是與年初比），按此速度，2002年全年新增儲(chǔ)蓄額將達(dá)萬(wàn)億元。這顯示兩個(gè)重要信息：一是儲(chǔ)蓄猛增，部分與資本市場(chǎng)不景氣和總體消費(fèi)增長(zhǎng)偏弱有關(guān)，也與房地產(chǎn)正趨于降溫有相當(dāng)?shù)年P(guān)系，這一點(diǎn)在2002年表現(xiàn)得最為明顯。2002年儲(chǔ)蓄新增量如果真的達(dá)億元，那么，年增幅將達(dá)到30。我們有理由相信，股市不景氣影響儲(chǔ)蓄主要在第一季度和第二季度初，而后幾個(gè)月儲(chǔ)蓄繼續(xù)上升則主要是受房地產(chǎn)開始降溫的影響。二是2001年和2002年新增儲(chǔ)蓄的來(lái)源與1999年-2000年新增儲(chǔ)蓄減少的原因明顯不同，且對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生的影響也完全不同。新增儲(chǔ)蓄無(wú)疑

17、主要源于高收入階層。有資料顯示，我國(guó)居民總儲(chǔ)蓄中，占10的高收入階層占儲(chǔ)蓄總額的80。儲(chǔ)蓄代表潛在的購(gòu)買力。一般而言，儲(chǔ)蓄增加盡管可能是由于短期消費(fèi)降溫，但其強(qiáng)大的潛在購(gòu)買力卻能在不長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)（周期性的）再次釋放而支撐住房等方面的消費(fèi)。但去年以來(lái)的儲(chǔ)蓄大量增加對(duì)房地產(chǎn)需求的影響卻不能這么看，因?yàn)橐环矫?，新增?chǔ)蓄主要來(lái)自于高收入階層，而高收入階層的住房可以說(shuō)已基本飽和，因此，這一潛在購(gòu)買力卻難以在短期甚至中期轉(zhuǎn)化為住房實(shí)際購(gòu)買力。儲(chǔ)蓄與住房的關(guān)系明顯沒有其與股市的關(guān)系那樣富有彈性；另一方面，工薪階層的儲(chǔ)蓄前期被大量消耗，近期增加也不會(huì)很多，因此，這部分潛在購(gòu)買力的釋放將會(huì)受到很大的限制，限制主要

18、是潛在購(gòu)買力不足。因此，住房消費(fèi)增長(zhǎng)的調(diào)整已在儲(chǔ)蓄或潛在購(gòu)買力上得到了反映。房改以及相關(guān)的政策效應(yīng)經(jīng)過(guò)前幾年的相對(duì)充分釋放后，正趨于明顯遞減。房?jī)r(jià)過(guò)高對(duì)住房新增需求的壓力正在明顯加大。如2002年中期以來(lái)在北京等地流行起設(shè)計(jì)精巧的小戶型住房，實(shí)際就是住房?jī)r(jià)格過(guò)高對(duì)住房消費(fèi)需求的壓力增大的一種反映。對(duì)2003年房地產(chǎn)景氣趨勢(shì)的預(yù)測(cè)以上五大因素都是將導(dǎo)致房地產(chǎn)投資和消費(fèi)降溫的因素，但卻沒有什么因素支撐房地產(chǎn)繼續(xù)升溫或繼續(xù)保持高速平穩(wěn)增長(zhǎng)（年增長(zhǎng)20以上）。基于此，我們對(duì)2003年房地產(chǎn)景氣趨勢(shì)作以下預(yù)測(cè)：房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)將明顯放慢2002年前三季度房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)，全年增長(zhǎng)，比上年略高。2003年房地

19、產(chǎn)投資增長(zhǎng)可能回落到15左右，而住宅投資增長(zhǎng)放慢將更為明顯，可能回落12個(gè)百分點(diǎn)以上，即增長(zhǎng)16-18。東部地區(qū)房地產(chǎn)投資增幅回落總體將大于中西部2002年前三季度東部地區(qū)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率為，與全國(guó)平均值持平。2003年?yáng)|部地區(qū)投資增幅估計(jì)將降一半左右，中西部地房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)可能略高于東部，估計(jì)增長(zhǎng)20左右。房地產(chǎn)消費(fèi)增長(zhǎng)將明顯減緩2002年商品房消費(fèi)形勢(shì)總體不錯(cuò)，但區(qū)域增長(zhǎng)形勢(shì)的變化，正在預(yù)示2003年住房消費(fèi)將明顯降溫。三大龍頭只有上海仍繼續(xù)保持景氣高漲；2002年1-9月份上海商品房銷售額增長(zhǎng)78，這與房?jī)r(jià)的上升較快有一定的關(guān)系，而北京、廣東商品房銷售在明顯降溫，北京2002年達(dá)到高峰，隨后趨于下降，2002年1-4月份，北京商品房消費(fèi)增長(zhǎng)，而1-