房地產(chǎn)評估報告常見錯誤類型88例

1、房地產(chǎn)評估報告常見錯誤類型 88例一報告書結(jié)構(gòu)方面的錯誤1、報告書漏項(xiàng)如：缺少估價時點(diǎn)、法人代表簽字、估價原那么、評估依據(jù)、報告有效期、缺附件等。2、報告書用語不規(guī) X ：如將估價時點(diǎn)寫成估價時間，“坐落"寫成“座落 "等。或者 用抒情語言。3、估價時點(diǎn)設(shè)定不正確。如：拆遷評估應(yīng)當(dāng)設(shè)定在拆遷許可證公布之日，而不是實(shí)地查勘之日。對原估價結(jié)論有異議的評估，時點(diǎn)應(yīng)為原報告書時點(diǎn)。期房價值時點(diǎn)是現(xiàn)在。4、報告有效期除說明一年外，還要說明從何時計算即：從報告出具之日起計算，或者有效的時間段。5、如果考題中出現(xiàn)“估價師聲明 " 的具體內(nèi)容，要特別注意是否有 2位估價師簽字扌氐

2、 押報 告與拆遷評估報告，那么該地方是否分別注明誰進(jìn)展了實(shí)地查勘，誰沒查勘。6、 如果考題中出現(xiàn)“假設(shè)和限制條件 "的具體內(nèi)容，要注意不能假設(shè)估價對象報經(jīng)規(guī)X批準(zhǔn)改 變了用途 ，或者假設(shè)有合法產(chǎn)權(quán)。7、 估價對象分析時描述不全應(yīng)從區(qū)位、權(quán)益、實(shí)物狀況3 方面說明缺少房地產(chǎn)權(quán)益狀況描述如：沒說明土地使用權(quán)性質(zhì)、土地取得時間、已使用年限，剩余年限。房屋所有權(quán)情況等；土地實(shí)物描述不全面如：沒說明坐落、地形、地勢、四至環(huán)境、土地開發(fā)利用狀況；建筑物實(shí)物描述不全面沒說明分棟建筑面積、規(guī)劃條件等；4區(qū)位狀況描述不具體，如：位于一棟建筑物中的某一套待估房地產(chǎn)區(qū)位狀況中未說明樓層朝向。租賃情況交待不

3、清如：沒說明租金標(biāo)準(zhǔn)、租賃期限。8、缺市場背景分析。9、缺最高最正確使用分析。10 選用的估價方法不妥應(yīng)根據(jù)估價對象類型、估價方法適用的對象、收集到的資料來確定。如：一般情況下優(yōu)先選用市場法在市場活潑，成交案例較多情況下；有收益的商業(yè)房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)優(yōu)先選用收益法；在建工程常選用假設(shè)開發(fā)法、本錢法；單純的土地評估選用基準(zhǔn)地價修正法、假設(shè)開發(fā)法；抵押目的評估優(yōu)先本錢法，拆遷評估首選市場法，不能用市場法的必須說明理由等。11、未說明每種估價方法的定義、步驟。12、如果是特殊房地產(chǎn)，要說明是否經(jīng)過了報批，是否可以做抵押物。13、 抵押價值的定義不是公開市場價值。應(yīng)當(dāng)是公開市場價值減去估價師知悉的優(yōu)先受償額

4、后 的剩余價值。14、保險評估不能將土地價值記入投保時，保險金額不能超過建筑物的價值。15、劃撥方式取得的土地使用權(quán)抵押要扣除出讓金。16、 拖欠工程款的房地產(chǎn)抵押價值要扣除拖欠工程款未拖欠的，要在報告的附件中提供未拖 欠工程款的證明。17、再次抵押的房地產(chǎn)抵押價值要扣除已擔(dān)保債權(quán)。18、投資價值評估，那么很多地方與普通市場價值評估不一樣見?理論方法?第70頁。評估投資價值時，要扣除所得稅 。19、拆遷評估對估價對象用途與面積的認(rèn)定要符合有關(guān)拆遷評估規(guī)定?理論方法? 第 97頁。20、未說明估價結(jié)果確定的理由 各種方法得出的結(jié)果差異不大時可用簡單算術(shù)平均。否那么，用加權(quán)平均，且權(quán)數(shù)不宜大于 0

5、.7小于 0.3。特殊處理要說明原因。21、拆遷評估的結(jié)論應(yīng)當(dāng)是完整權(quán)利狀況下的價值，不應(yīng)當(dāng)再扣除抵押、租賃、查封等影響 o22、法院委托的司法評估的估價結(jié)論應(yīng)當(dāng)是完整權(quán)利狀況下的價值，不應(yīng)當(dāng)再扣除抵 押、租賃、查封等影響。?單純的地價評估要分別表示出單位地價、總地價、樓面地價3 種價格。23、對司法委托拍賣評估的，一般只給出市場價值。不給拍賣底價，拍賣底價由法院參考評估結(jié)果制定。二各種評估方法中的錯誤：比較法24、可比實(shí)例選擇不當(dāng) 如： 地段要相近， 用途、 交易類型要一樣， 實(shí)例的面積不能 過大過小、 規(guī)模應(yīng)當(dāng)在估價對象規(guī)模的1.5-2X圍內(nèi)，裝修設(shè)備應(yīng)當(dāng)相當(dāng)。權(quán)利性質(zhì)要一樣,交易日期與估

6、價時點(diǎn)要接近，不能相隔過長。如：超過 1 年；可比實(shí)例數(shù)量要 3 個以上。25、可比實(shí)例的幣種未說明 ，或未化成同一幣種。26、建立價格可比根底時 ，匯率選擇錯誤 應(yīng)按可比實(shí)例成交時的匯率 。比協(xié)議價27、非正常交易情況的要進(jìn)展交易情況修正，修正時要注意，拍賣、招標(biāo)的并不一定格高，如有局部費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁的要進(jìn)展修正28、日期修正計算錯誤。29、區(qū)域因素修正時，可比實(shí)例應(yīng)當(dāng)是原成交日期的狀況，估計對象是估價時點(diǎn)的狀況。30、區(qū)域或個別因素修正時，將修正方向搞反，分子分母顛倒。31、區(qū)域或個別因素修正時，漏項(xiàng)。如土地未作年期修正，比較案例與估價對象的土地等級不同，卻未做修正。32、修正系數(shù)取值與區(qū)域或個

7、別因素描述不一致。如：在比較情況說明時判斷有差異應(yīng)予修正，但在實(shí)際計算中未修正，或情況說明表中無差異，而計算時卻修正了。33、修正幅度過大，單項(xiàng)修正超過 20%。34、計算結(jié)果有錯；比方：只考慮了地上局部的價格，未計算出地下車庫的價格，遺漏了局部房地產(chǎn)的價值。35、不同性質(zhì)的房地產(chǎn)如：居住、工業(yè)等，其因素修正時選取的側(cè)重點(diǎn)和權(quán)重應(yīng)不同?房地產(chǎn)估價理論與方法? P131 o收益法36、收益是通過租賃收入計算，如果通過商業(yè)收入計算，那么費(fèi)用計算時要扣除商業(yè)利潤 。37、出租房地產(chǎn)的租賃收入除租金外，還應(yīng)包括租賃保證金或者押金的利息收入。38、求有效毛收入時，除有租約限制的外，都要采用客觀收入不能僅

8、依據(jù)估價對象實(shí)際收入或某一個案例的收入情況確定。39、如果有已出租已簽租賃合同情況，要根據(jù)租賃合同的約定，分租賃期內(nèi)采用約定租金和租賃期外采用市場租金兩種情況，按不同的租金標(biāo)準(zhǔn)分別計算40、要分析未來收益變化的趨勢，不能只看當(dāng)前收益情況。41、采用比較法求客觀收入時 ，幾個比較實(shí)例應(yīng)與估價對象有可比性。42、計算潛在毛收入時套用的天數(shù)錯誤、面積錯誤應(yīng)扣減的未扣減，按使用面積計租的，要按使用面積系數(shù)將建筑面積換算成使用面積后再計算租金。43、計算有效毛收入時未考慮或只有局部考慮了，漏掉另一局部空置率或入住率、出租率 ，如果空置率為 0或者入住率為 100%就不合理，至少要說明原因。44、無形收益

9、不應(yīng)單獨(dú)計算，而應(yīng)當(dāng)通過選取較低的報酬率來表達(dá)。45 計算費(fèi)用時,出租的房地產(chǎn),房產(chǎn)稅應(yīng)按租金xl2%計算。46、 計算費(fèi)用時要根據(jù)和約上是否轉(zhuǎn)嫁了局部費(fèi)用，來決定是否有漏項(xiàng)或者多項(xiàng)，如：漏管理費(fèi)用直接經(jīng)營型房地產(chǎn)漏扣商業(yè)利潤，計算費(fèi)用時多項(xiàng)如：不能將折舊費(fèi)、土地攤提費(fèi)、抵押貸款還本付息額、改擴(kuò)建費(fèi)、所得稅等計入?房地產(chǎn)估價理論與方法? P206 o47、某些計費(fèi)基數(shù)未說明基數(shù)數(shù)值的來源。48、 計算管理費(fèi)時，押金的利息不應(yīng)計算管理費(fèi)。沒說明當(dāng)?shù)匾?guī)定的管理費(fèi)中是否包括水、 電、汽、熱等費(fèi)用。49、計算保險費(fèi)時，應(yīng)按建筑物現(xiàn)值為計算基數(shù)，而不是重置價值或年租金收入。50、資本化率的選取未說明求取

10、方法和來源。51、 報酬率選取不當(dāng)應(yīng)選取一年期定期存款利率或一年期國債利率做無風(fēng)險報酬率。再加上風(fēng)險補(bǔ)償、管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償、缺乏流動性補(bǔ)償，減去投資帶來的優(yōu)惠等，見書216頁 或采用市場提取法計算。定錯誤，52、收益年限確實(shí)定未說明來源一般是因?yàn)榍懊嫒鄙贆?quán)利描述造成的收益年限確當(dāng)建筑物耐用年限和土地剩余年限不一致時，處理方式也不同。見?理論方法?213頁。53、計算公式錯誤或計算過程錯誤。54、最終綜合確定估價結(jié)果時沒說明理由。55、評估結(jié)論沒有大寫?；驘o單價。56、將價格類型說錯比準(zhǔn)價格、收益價格、積算價格。57、抵押評估時，未說明未來市場變化風(fēng)險和短期強(qiáng)制處分等因素對抵押價值的影響。假設(shè)開發(fā)法

11、一般用于待開發(fā)的土地、在建工程、可裝修改造或可改變用途的舊房三種情況下 的評估。房地產(chǎn)價值 =開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值 -管理費(fèi)用 - 投資利息 -銷售稅費(fèi) -開發(fā)利潤 - 投資 者購置待開 發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)交稅費(fèi)。58、不同類型的房地產(chǎn)應(yīng)報據(jù)市場情況分別估算未來樓價，一般通過市場法、長期趨勢法、收益法。注意一定要是“未來的情況下的價格，不能簡單地將估價對象或者比較 案例的往年數(shù)據(jù)直 接算術(shù)平均得到，必須分析房地產(chǎn)未來價格變化的趨勢。59、在對未來的樓價計算中，要注意采用總建筑面積計算，而不是采用可銷售面積計算。60、開發(fā)期確實(shí)定要說明理由如：根據(jù)類似開發(fā)工程用市場法得出，或按* 市造價管 理站的定額規(guī)

12、定查得。61、續(xù)建本錢和管理費(fèi)用是采用類似市場法的方法來求取，并考慮未來建材、設(shè)備、人工費(fèi)等變化可能對其產(chǎn)生的影響。62、續(xù)建本錢應(yīng)包括續(xù)建建筑安裝工程費(fèi)、專業(yè)費(fèi)用、開發(fā)過程中的稅費(fèi)、室外道路管網(wǎng)與綠化等工程費(fèi)等，不僅僅是建安工程費(fèi)。63、注意計算續(xù)建費(fèi)中的建安工程時，不能滿打滿算，必須扣減已完工局部的價格，即要與實(shí)際完工進(jìn)度相符。64、投資利潤和投資利息只有靜態(tài)計算方法時才使用。動態(tài)方法時只要扣除在建本錢、 管理費(fèi) 用、銷售稅費(fèi)、買方購置稅費(fèi) 4 項(xiàng)內(nèi)容。65、不能遺漏應(yīng)扣除項(xiàng)如：開發(fā)利潤、投資利息、銷售費(fèi)用、投資者購置待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)。評估毛地時還應(yīng)扣除拆遷安置費(fèi)。66、利息計算時

13、，銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)不能計算。67、利息計算時，均勻發(fā)生的續(xù)建費(fèi)用等計息在期中，即：要將時間段除以2。而待 開發(fā)房地產(chǎn)價值計息起點(diǎn)是估價時點(diǎn)。68、銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)只能以開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值為基數(shù)計算，不能以續(xù)建本錢等為基數(shù)計算。69、開發(fā)利潤估算時，要注意計算基數(shù)與利潤率的對應(yīng)。利潤計算的基數(shù)要完整。按直接本錢利潤率計算時，直接本錢應(yīng)包括土地與建筑物兩局部的本錢。注意不能遺漏土地 局部的利潤或稱作 “未計算購置估價對象的投資利潤 " 。70、利潤率選取錯誤。開發(fā)利潤估算時，利潤率不應(yīng)中選取建造估價對象的耕開發(fā)商的實(shí)際利潤率，而就中選取行業(yè)的平均利潤率。71寸殳資者購置待開發(fā)房地

14、產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)是按待開發(fā)房地產(chǎn)價值的一定比率測算的。本錢法A、 舊房、房地產(chǎn)價格 =重新購建價格 - 折舊B、 新建房地產(chǎn) 或者新開發(fā)土地 。房地產(chǎn)價值 =土地取得本錢 +開發(fā)本錢 +管理費(fèi) 用 +投資利息 +銷售稅費(fèi) +開發(fā)利潤72、費(fèi)用構(gòu)成不完整、漏項(xiàng)如：缺正常利稅、未考慮銷售稅費(fèi)。73、本錢計算時采用的是工程實(shí)際發(fā)生額，未說明是否符合當(dāng)?shù)噩F(xiàn)時社會一般本錢即 要區(qū)分 實(shí)際本錢和客觀本錢、 采用重置本錢， 不能用重建本錢 。土地本錢一般可運(yùn)用基 準(zhǔn)地價修正法求取。74、開發(fā)本錢一般包括勘察設(shè)計等前期工程費(fèi)、開發(fā)建立過程中的稅費(fèi)、根底設(shè)施配套費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)等。注意不要漏項(xiàng)。75、計算各種費(fèi)

15、用如管理費(fèi)、投資利息、利潤計算時，建筑面積取值一般為總建 筑面積，而不是可銷售面積。76 ' 計算各種費(fèi)用如管理費(fèi)、投資利息、利潤計算時，如果計算基數(shù)是開發(fā)本錢，應(yīng)包括土地和建筑物兩局部的開發(fā)本錢，而不僅僅是建筑物的開發(fā)本錢。77、本錢法計算貸款利息時應(yīng)用復(fù)利，不能用單利?；鶖?shù)為土地取得本錢+開發(fā)本錢 + 管理費(fèi)用。78、本錢法計算貸款利息時計算期有錯均勻投入的計息在期中，即：要將時間段除以 2，而待開發(fā)房地產(chǎn)價值計息起點(diǎn)是估價時點(diǎn)。79、計算公式有錯積算價格 =重新購建價格 - 折舊。80、要根據(jù)市場供求分析為來最終確定評估值表達(dá)在經(jīng)濟(jì)折舊確實(shí)定上。81、開發(fā)利潤計算時，不同的利潤率要對應(yīng)不同的計算基數(shù)?房地產(chǎn)估價理論與