國際大廈房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估報(bào)告

1、國際大廈房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估報(bào)告致委托方的函 1估價(jià)師聲明 2估價(jià)的假設(shè)和限制條件3-4估價(jià)結(jié)果報(bào)告5-14一、委托估價(jià)方二、受托估價(jià)方三、估價(jià)對象概況四、估價(jià)目的五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)六、價(jià)格定義七、估價(jià)依據(jù)八、估價(jià)原則九、估價(jià)方法十、估價(jià)結(jié)果十一、估價(jià)人員十二、估價(jià)作業(yè)日期十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期估價(jià)技術(shù)報(bào)告15-33一、個別因素分析二、區(qū)域因素分析三、市場背景分析四、最高最佳使用分析五、估價(jià)方法選用六、估價(jià)測算過程七、估價(jià)結(jié)果確定34致委托方函某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司：受貴公司委托，我公司對位于某區(qū)北四環(huán)西路58號某國際大廈的房屋（建筑面積 70767.59平方米）及其相應(yīng)的國有出讓土地使用 權(quán)（土地

2、面積7867.43平方米）在現(xiàn)狀利用條件下的房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn) 行了評估，為貴公司辦理抵押貸款手續(xù)提供房地產(chǎn)價(jià)格參考依據(jù)。評估人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照評估工作程序，利 用科學(xué)的評估方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過周密準(zhǔn)確 的測算，并詳細(xì)考慮了影響房地產(chǎn)價(jià)格的各項(xiàng)因素，確定在估價(jià)時(shí) 點(diǎn)2009年4月3日的價(jià)格結(jié)果為：房地產(chǎn)總價(jià)：159279.54萬元大 寫：壹拾伍億玖仟貳佰柒拾玖萬伍仟肆佰元整樓面單價(jià)：22507元/平方米其中：（1）國有出讓土地使用權(quán)價(jià)格：102032.62萬元（2）房屋價(jià)格：57246.92萬元順致 商祺估價(jià)師聲明我們鄭重聲明：1、我們在本估價(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真

3、實(shí)的和準(zhǔn)確的。2、本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分 析、意見和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的 限制。3、我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng) 事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。4、 我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)(GB/T 50291-1999) 房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。5、評估人員在委托方人員的陪同下已對本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對 象進(jìn)行了實(shí)地查勘。6、沒有人對本報(bào)告提供重要專業(yè)幫助。7、 本評估報(bào)告由*負(fù)責(zé)解釋。&本報(bào)告估價(jià)結(jié)果僅作為委托方在本次估價(jià)目的下使用，不得 做其他用途。未經(jīng)本估價(jià)機(jī)構(gòu)書面同意，本報(bào)告

4、的全部或任何一部分均不得向委托方、報(bào)告使用者、報(bào)告審查部門之外的單位和個人提 供，也不得以任何形式公開發(fā)表。估價(jià)師簽名:*估價(jià)的假設(shè)和限制條件1. 委托方提供的資料屬實(shí)。并且提供了與本次評估有關(guān)的所有 資料，沒有保留、隱瞞。2. 委托方合法取得國有出讓土地使用權(quán)及房屋所有權(quán)，并支付 有關(guān)稅費(fèi)。3. 在估價(jià)時(shí)點(diǎn)當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)市場為公開、平等、自愿的交易市 場。4. 任何有關(guān)估價(jià)對象的運(yùn)作方式、程序符合國家、地方的有關(guān) 法律、法規(guī)。5. 本次估價(jià)結(jié)果未考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生重大變化以及遇 有自然力和其他不可抗力對估價(jià)結(jié)論的影響。6. 本報(bào)告評估基準(zhǔn)日為現(xiàn)場勘察日，報(bào)告中所描述的估價(jià)對象 狀況均為評

5、估基準(zhǔn)日的現(xiàn)場狀況。7. 本次估價(jià)對象為某區(qū)北四環(huán)西路 58號某國際大廈的房地產(chǎn)。8. 報(bào)告中的土地權(quán)屬、面積等均以委托方提供的國有土地使 用證【京海國用（2004出）第1833號】為依據(jù)，估價(jià)對象土地面 積7867.43平方米。如上述情況發(fā)生變化，評估結(jié)果須做相應(yīng)調(diào)整。9. 房屋建筑物權(quán)屬、面積、結(jié)構(gòu)、建成年代等均以委托方提供的房屋所有權(quán)證【京房權(quán)證海其字第010258號】為依據(jù)，房屋建筑面積70767.59平方米。如上述情況發(fā)生變化，評估結(jié)果須做相 應(yīng)調(diào)整。10. 根據(jù)委托方提供的房屋所有權(quán)證【京房權(quán)證海其字第 010258號】記載，估價(jià)對象已全部設(shè)定抵押權(quán)，在本評估基準(zhǔn)日尚 未解押。本次

6、評估結(jié)果為假設(shè)估價(jià)對象在本評估基準(zhǔn)日未設(shè)定抵押權(quán) 條件下的房地產(chǎn)價(jià)格。利用本報(bào)告評估結(jié)果的前提條件是原抵押權(quán)必須全部解押。在此提請本報(bào)告使用者注意。11. 本報(bào)告評估目的是為委托方辦理抵押貸款手續(xù)提供房地產(chǎn)價(jià) 格參考依據(jù)，不作其他評估目的之用。如果評估條件或目的發(fā)生變 化，該價(jià)格需作相應(yīng)調(diào)整。12. 本次評估是根據(jù)房地產(chǎn)實(shí)際用途確定房地產(chǎn)價(jià)格結(jié)果。如上 述情況發(fā)生變化，評估結(jié)果須做相應(yīng)調(diào)整。13. 本次評估結(jié)果為估價(jià)對象在現(xiàn)狀利用條件下的公開市場價(jià) 格。估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、委托方公司名稱：某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 公司地址：某市某區(qū)法定代表人：、估價(jià)方單位名稱:*單位地址:*資格證書號:*法定代表人：

7、*聯(lián)系人: *聯(lián)系電話:*三、估價(jià)對象1 、個別因素根據(jù)委托方提供的國有土地使用證【京海國用（2004出）第 1833號】及相關(guān)資料，估價(jià)對象為位于某區(qū)北四環(huán)西路 58號（某區(qū)中 關(guān)村西區(qū)I區(qū)2號地塊）的某國際大廈，土地面積 7867.43平方米，土 地使用權(quán)人為某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，科貿(mào)綜合用途，國有出讓土地 使用權(quán)，出讓年限至2051年3月 19日止，自本評估基準(zhǔn)日起剩余使用 年限為42年。圖號為W -1-4-73 （2），地號為宗地四 至：東至某鎮(zhèn)中路，南至規(guī)劃一號路，西至規(guī)劃五號路，北至北四 環(huán)西路。宗地規(guī)整，便于綜合利用。位于某市綜合用途三級地價(jià)區(qū)。估價(jià)對象距離市中心約15公里。估價(jià)

8、對象紅線外基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到“七通”（即通路、供電、供水、排水、通訊、供暖、供氣），具體情況如下： 通路：北四環(huán)路； 供電：市政電網(wǎng)供電； 供水：市政供水管網(wǎng)供水； 排水：排入市政污水管網(wǎng)； 通訊：接市政通訊網(wǎng)； 供暖：市政供暖管網(wǎng)供暖； 供氣：接市政天然氣管網(wǎng)。根據(jù)委托方提供的房屋所有權(quán)證【京房權(quán)證海其字第010258號】及相關(guān)資料，估價(jià)對象為位于某區(qū)北四環(huán)西路58號的某國際大廈，建筑面積合計(jì)70767.59平方米（詳見下表）。估價(jià)對象情況一覽表序號層次建筑面積（m）用途備注15-1847725.63辦公243328.50辦公333698.58辦公422766.18辦公511553.00商業(yè)6-1

9、2800.22餐飲小計(jì)61872.117-23493.73停車場車位115個8-35401.75停車場車位145個小計(jì)8895.48合計(jì)70767.59估價(jià)對象紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到“七通一平”（即通路、供電、 供水、排水、通訊、供暖、供氣，紅線內(nèi)土地平整）估價(jià)對象為一座地上18層、地下4層的綜合大廈，建成于2006 年，鋼混結(jié)構(gòu)，總建筑面積70767.59平方米。某國際大廈由巴馬丹拿公司進(jìn)行設(shè)計(jì)，采用低柱網(wǎng)、大跨度的框架剪力墻結(jié)構(gòu)；8層中部做中庭，瀑布幕墻；首層層高 5.5米，標(biāo) 準(zhǔn)層層高3.85米。某國際大廈由戴德梁行物業(yè)管理有限公司進(jìn)行物業(yè)管理。美國江森中央空調(diào)系統(tǒng)；地下車位 320個，地上

10、車位30個。建筑物裝修情況：外墻：金屬鋁板及鍍膜LOV E玻璃半隱框中空玻璃幕墻，配不 銹鋼點(diǎn)接式鋼化玻璃幕墻。落地不銹鋼旋轉(zhuǎn)玻璃門。地面：大堂、電梯廳為微晶石地面，過道局部為化纖地毯，局 部部為地磚地面，地下車庫地面為環(huán)氧樹脂噴刷，局部設(shè)金剛砂防 滑條。內(nèi)墻：大堂及電梯廳為微晶石墻面，過道局部為鋁扣板墻面， 局部墻面刷乳膠漆，部分做木格柵裝飾。天花板：部分樓層為輕鋼龍骨吸音板吊頂，部分為輕鋼龍骨鋁扣 板吊頂，局部為塑鋼板吊頂和輕鋼龍骨防火石棉板吊頂。設(shè)備配套：設(shè)臵煙感防火自動噴淋系統(tǒng)及美國江森中央空調(diào)系 統(tǒng)。電梯：日本原裝三菱客梯 12部，消防梯（兼作貨梯）兩部，貨 梯一部。根據(jù)委托方提供的

11、資料，地下二、三車庫建筑面積 8895.48平方 米，車位260個。某國際大廈主要為物業(yè)租賃，根據(jù)委托方提供的資料及估價(jià)人員 的現(xiàn)場勘察，承租人分別有銷售寶馬汽車的某京寶汽車銷售有限公 司、花旗銀行（中國）有限公司、中國銀行某某支行、某航天長峰服 務(wù)公司、新浪網(wǎng)、美國易科認(rèn)證集團(tuán)公司、地球七洲（香港）有限公 司、三星（中國）投資有限公司等著名公司或金融機(jī)構(gòu)，均為高層次 租戶。根據(jù)委托方提供的房屋所有權(quán)證【京房權(quán)證海其字第 010258號】記載，估價(jià)對象已全部設(shè)定抵押權(quán)，在本評估基準(zhǔn)日尚 未解押。本次評估設(shè)定估價(jià)對象在本評估基準(zhǔn)日不存在抵押、擔(dān) 保、糾紛、訴訟等他項(xiàng)權(quán)利。2 、區(qū)域因素某區(qū)是某十

12、八個區(qū)縣之一，位于某市西北部，占地面積430平方公里，戶籍人口 157萬人。轄22個街道辦事處，11個鄉(xiāng)鎮(zhèn)。古時(shí) 某鎮(zhèn)附近為一片淺湖水淀，1954年6月某區(qū)”作為行政區(qū)劃名稱正 式在牌圖上出現(xiàn)。某區(qū)地勢西高東低，西部山區(qū)屬太行山余脈，山 地面積占總面積的15% ;東、西部為平原，境內(nèi)河道長度 119. 8公 里。屬溫帶濕潤季風(fēng)氣候，年平均氣溫11. 6C,日照數(shù)2662小時(shí)，無霜期211余天，平均降水量628. 9毫米。境內(nèi)有大小河流10 條，總長度119.8公里，主要水系有高粱河、清河、萬泉河、南長 河、小月河、南沙河、北沙河及人工開鑿的永定河引水渠和京密引 水渠，還有昆明湖、玉淵潭、紫竹院

13、湖、上莊水庫等。某區(qū)是著名的文化教育區(qū)。作為解放后國家重點(diǎn)建設(shè)的文化教 育科研基地，區(qū)內(nèi)駐有某大學(xué)、清華大學(xué)等39所普通高等院校、22所各類成人高等院校和眾多民辦院校，在校大學(xué)生人數(shù)占全市的 79% ;駐有中央、市屬及區(qū)屬科研單位 219個，中國科學(xué)院41個研 究所大部分均在某，擁有各類專業(yè)技術(shù)人員20余萬人，住區(qū)兩院院士 335人；有中小學(xué)246所，每年考入高校的學(xué)生均在 5000人以 上，占全市高考錄取人數(shù)的1/4以上。區(qū)內(nèi)科研力量、科學(xué)儀器設(shè)備、圖書情報(bào)信息、科研成果等均高度密集。某區(qū)是著名的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)。在經(jīng)歷了“中關(guān)村電子一條 街”的萌芽期、1988年成立全國第一家國家級新技術(shù)產(chǎn)業(yè)

14、開發(fā)區(qū)的 超速增長期后，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)已成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)的支柱和首都經(jīng)濟(jì)的 龍頭，逐步形成電子信息、光機(jī)電一體化等四大支柱產(chǎn)業(yè)，建成上 地信息產(chǎn)業(yè)基地和中關(guān)村大街科技經(jīng)濟(jì)帶。1999年國務(wù)院頒布關(guān)于加快中關(guān)村科技園區(qū)建設(shè)的批復(fù)后，某區(qū)成為中關(guān)村科技園區(qū)中心 區(qū)和大部分發(fā)展區(qū)、以及 一區(qū)五園”中最大的某園的所在地，高新技 術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)入一個新的歷史時(shí)期。某區(qū)是著名的風(fēng)景旅游區(qū)。區(qū)內(nèi)名勝古跡眾多，園林風(fēng)光宜人，旅游資源豐富，人居環(huán)境良好。有各關(guān)文物點(diǎn)700余處，其中國家級重點(diǎn)保護(hù)單位4處，某市重點(diǎn)文物保護(hù)單位28處。某區(qū)縱橫的交通以城市道路為主，并由鐵路和地下鐵路等交通 設(shè)施組成。區(qū)內(nèi)鐵路共5條（段），

15、總長 48公里。鐵路橋梁13座，火車站7個。其中：京包線16公里、西北環(huán)線16.6公里、京 門線7公里、機(jī)場專線7.6公里。一線地鐵橫貫區(qū)境南部，長 7公 里，有車站5個。全區(qū)有76條電車、汽車線路通達(dá)市區(qū)和全區(qū)各 地。委估房地產(chǎn)位于某區(qū)北路，影響地價(jià)的區(qū)域因素主要有：道路交通條件：估價(jià)對象所在區(qū)域主要有三環(huán)路、四環(huán)路、中關(guān) 村大街等，附近有300路、302路、718路、830路等多路公交線路通 過?？偟膩砜?，估價(jià)對象所在地區(qū)位臵較好，交通較為便利，道路通 達(dá)條件較好。辦公聚集度：估價(jià)對象所在區(qū)域以學(xué)校、辦公、商業(yè)及住宅為 主，辦公聚集度高。市政基礎(chǔ)設(shè)施條件：估價(jià)對象所在區(qū)域的現(xiàn)狀各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施

16、較完 善，達(dá)到“七通”（即通路、供電、供水、排水、通訊、供暖、供 氣）:通路：有三環(huán)路、四環(huán)路、中關(guān)村大街等。供電：市政電網(wǎng)供電；供水：接市政供水管網(wǎng)；排水：排入市政污水管網(wǎng)；通訊：接入市政通訊網(wǎng)絡(luò)；供暖：可接市政熱力管網(wǎng)；供氣：可接市政天然氣管網(wǎng)。環(huán)境條件：估價(jià)對象位于某區(qū)，綠化率較高，環(huán)境條件較好。依據(jù)【京政發(fā)200232號】文件的規(guī)定，估價(jià)對象位于某市綜合（辦公）用途三級地價(jià)區(qū)3 、市場背景分析(1) 地理位臵與行政區(qū)劃某，我國的首都，是全國的政治中心和文化中心，經(jīng)濟(jì)上占有重要的地位。其地理坐標(biāo)，東經(jīng) 115 ° 24'117 ° 30'，北緯39 &

17、#176; 38'41° 05'。海拔43.71米，南北直線距離為170公里，東西直線 距離為160公里。除東南部與天津市接壤外，周圍均與河北為鄰。全市總面積16807.8平方公里，其中山區(qū)占9200平方公里，丘陵 面積1200平方公里，平原面積占 6408平方公里，分別占總面積的 54.74%、7.14%、38.12%。全市劃分為18個區(qū)縣，其中東城、西城、崇文、宣武四個區(qū)習(xí)慣上稱為城區(qū)；朝陽、某、豐臺、石景山四個區(qū)稱近郊區(qū)；門頭溝、房山區(qū)、通州區(qū)和大興、順義、懷柔、平谷、密云、昌平、延慶十個區(qū)縣為遠(yuǎn)郊區(qū)。18個區(qū)縣總稱為某市或全市。(2) 自然環(huán)境 地質(zhì)地貌綜述某

18、地處華北大平原西北邊緣，是平原與高原、山地的交接地帶。西部山地從拒馬河至南口一帶總稱西山，屬太行山脈；北部山地統(tǒng)稱軍都山，屬古老的燕山山脈。山勢陡峭，山峰一般在海拔1000- 1500米。與山交接的山地一般在海拔100- 500米，主要為低山丘陵。東南部為平原，平坦開闊，與黃淮海平原連成片，海拔平 均在20 - 60米之間。 氣候、水文某市地處中緯度，屬溫帶大陸性季風(fēng)氣候。其特點(diǎn)是：春季干 旱多風(fēng)，夏季高溫多雨，秋季天高氣爽，冬季寒冷干燥。某市是我國東部沿海少雨區(qū)之一，多年平均降水量640毫米左右。降水的年內(nèi)、年際間不平均，集中于 7、8月份。 河流全市貫穿5條大河，3條主要河流是：永定河，長

19、174公里；潮白 河，長90公里；北運(yùn)河，長101公里，此外還有大清河、薊運(yùn)河兩大 水系。（3）某市經(jīng)濟(jì)狀況某是我國的首都，是全國的政治、文化中心。隨著對外開放和 改革的不斷深入，城市產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整日趨合理，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)日趨優(yōu) 化，為突出首都的形象，九十年代以來，重點(diǎn)發(fā)展了旅游、商貿(mào)、 高科技、金融、房地產(chǎn)等行業(yè)，并在近郊和遠(yuǎn)郊區(qū)縣建設(shè)了若干個 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)或工業(yè)開發(fā)區(qū)，吸引外來投資，發(fā)展某經(jīng)濟(jì)。近幾年，某市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢良好，城市建設(shè)方面成果顯著，房 地產(chǎn)業(yè)也得到了大力發(fā)展。新經(jīng)濟(jì)、入世、奧運(yùn)等題材為某房地產(chǎn) 市場帶來了新的契機(jī)。金融商務(wù)業(yè)、旅游業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，刺 激了整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也將帶動

20、房地產(chǎn)市場的活躍。隨著國家宏觀 經(jīng)濟(jì)政策的調(diào)整和整個經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度的回升，房地產(chǎn)市場將繼續(xù)保 持平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢。四、估價(jià)目的為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價(jià) 值。五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)2009年4月3日六、價(jià)值定義根據(jù)房地產(chǎn)評估的技術(shù)規(guī)程并結(jié)合本項(xiàng)目的評估目的，設(shè)定：估價(jià)對象土地價(jià)值為在估價(jià)基準(zhǔn)日 2009年4月3日，實(shí)際和估 價(jià)設(shè)定的開發(fā)程度為紅線外“七通”（通路、供電、供水、排水、 通訊、供暖、供氣），紅線內(nèi)土地平整；實(shí)際用途為綜合（辦公），估價(jià)設(shè)定用途為綜合（辦公），國有出讓土地使用權(quán)，出讓年 限至2051年3月19日止，自本評估基準(zhǔn)日起剩余使用年限為 42年 并符合規(guī)劃條件下

21、的土地使用權(quán)價(jià)格。估價(jià)對象房屋價(jià)值為在估價(jià)基準(zhǔn)日 2009年4月3日房屋建筑物在現(xiàn)狀利用條件下的公開市場價(jià)格。七、估價(jià)依據(jù)1 、有關(guān)政策法規(guī)和文件：中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法中華人民共和國土地管理法某市房地產(chǎn)抵押管理辦法（修正）中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范某市政府及房地產(chǎn)相關(guān)部門發(fā)布的有關(guān)文件2、委托估價(jià)方提供的資料：國有土地使用證【京海國用（2004出）第1833號】房屋所有權(quán)證【京房權(quán)證海其字第 010258號】委托方營業(yè)執(zhí)照有關(guān)評估的其它資料3 、受托估價(jià)方掌握的有關(guān)資料以及估價(jià)人員實(shí)地勘察所獲取的 資料。八、估價(jià)原則我們在本次估價(jià)時(shí)遵循了

22、以下原則：1 、合法原則（1 ）估價(jià)對象具有合法的國有出讓土地使用權(quán)及房屋所有權(quán)。（2）采用收益法和市場比較法估價(jià)時(shí)，估價(jià)對象的用途是合法 的，符合城市規(guī)劃限制的要求。2 、最高最佳使用原則由于房地產(chǎn)具有用途的多樣性，不同的利用方式能為權(quán)利人帶來 不同的收益量，且房地產(chǎn)權(quán)利人都期望從其占有的房地產(chǎn)上獲取更 多的收益，并以能滿足這一目的為確定房地產(chǎn)利用方式的依據(jù)。所 以，房地產(chǎn)價(jià)格是以其效用作最有效發(fā)揮為前提的。根據(jù)估價(jià)對象實(shí)際利用狀況及本次評估目的，綜合（辦公）用途為最有效利用方 式。3 、替代原則房地產(chǎn)價(jià)格遵循替代規(guī)律，某宗房地產(chǎn)的價(jià)格，受同類型具有替 代可能的房地產(chǎn)價(jià)格所牽制。有相同使用價(jià)

23、值、有替代可能的房地 產(chǎn)之間會相互影響和競爭，使其價(jià)格相互牽制而趨于一致。4、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則估價(jià)結(jié)論首先具有很強(qiáng)的時(shí)間相關(guān)性，這主要是考慮到資金的時(shí) 間價(jià)值，在不同的時(shí)間點(diǎn)上發(fā)生的現(xiàn)金流量對其價(jià)值影響是不同 的。所以，在房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)統(tǒng)一規(guī)定：如果一些款項(xiàng)的發(fā)生時(shí)點(diǎn)與 估價(jià)時(shí)點(diǎn)不一致，應(yīng)當(dāng)折算為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值。估價(jià)結(jié)論同時(shí)具有很強(qiáng)的時(shí)效性，這主要是考慮到房地產(chǎn)市場價(jià) 格的波動性，同一估價(jià)對象在不同時(shí)點(diǎn)會具有不同的市場價(jià)格。所 以強(qiáng)調(diào)：估價(jià)結(jié)果是估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格，不能將該估價(jià)結(jié) 果作為估價(jià)對象在其他時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。九、估價(jià)方法根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范（以下簡稱規(guī)范），通行的房地產(chǎn) 評估方法主要有市場比

24、較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地 價(jià)修正法等。估價(jià)方法的選擇應(yīng)按照規(guī)范，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場 發(fā)育情況并結(jié)合估價(jià)對象的具體特點(diǎn)及估價(jià)目的等，選擇適當(dāng)?shù)墓纼r(jià) 方法。根據(jù)委托方提供的有關(guān)資料以及受托方掌握的市場資料，在遵守 有關(guān)法律法規(guī)、政策、符合評估的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上經(jīng)過評估人員的 實(shí)地勘察和認(rèn)真分析，認(rèn)為：房屋建筑物可采用成本法進(jìn)行評估； 鑒于估價(jià)對象為已建成物業(yè)，可產(chǎn)生預(yù)期收益，且房地產(chǎn)租賃市場 活躍，租金水平容易確定，符合收益法的應(yīng)用條件及適用范圍，可 采用收益法進(jìn)行評估；鑒于估價(jià)對象所處區(qū)域有充足的同類型的 市場交易實(shí)例，可采用市場比較法進(jìn)行評估。十、估價(jià)結(jié)果評估人員根據(jù)估價(jià)目的，

25、遵循估價(jià)原則，按照評估工作程序，利 用科學(xué)的評估方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過周密準(zhǔn)確 的測算，并詳細(xì)考慮了影響房地產(chǎn)價(jià)格的各項(xiàng)因素，確定在估價(jià)時(shí) 點(diǎn)2009年4月3日的價(jià)格結(jié)果為：房地產(chǎn)總價(jià)：159279.54萬元大 寫：壹拾伍億玖仟貳佰柒拾玖萬伍仟肆佰元整 樓面單價(jià)：22507元/平方米其中：（3）國有出讓土地使用權(quán)價(jià)格：102032.62萬元（4）房屋價(jià)格：57246.92萬元十一、估價(jià)人員姓名證號簽名* *十二、估價(jià)作業(yè)日期二OO九年四月三日至四月八日十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期本報(bào)告估價(jià)結(jié)果自報(bào)告出具之日起有效期為壹年。*法定代表人：*二OO九年四月八日房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告一、個

26、別因素分析根據(jù)委托方提供的國有土地使用證【京海國用（2004出）第 1833號】及相關(guān)資料，估價(jià)對象為位于某區(qū)北四環(huán)西路 58號（某區(qū)中 關(guān)村西區(qū)I區(qū)2號地塊）的某國際大廈，土地面積 7867.43平方米，土 地使用權(quán)人為某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，科貿(mào)綜合用途，國有出讓土地 使用權(quán)，出讓年限至2051年3月 19日止，自本評估基準(zhǔn)日起剩余使用 年限為42年。圖號為W -1-4-73 （2），地號為宗地四 至：東至某鎮(zhèn)中路，南至規(guī)劃一號路，西至規(guī)劃五號路，北至北四 環(huán)西路。宗地規(guī)整，便于綜合利用。位于某市綜合用途三級地價(jià)區(qū)。估價(jià)對象距離市中心約15公里。估價(jià)對象紅線外基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到“七通”（即通路、供

27、電、供水、排水、通訊、供暖、供氣），具體情況如下： 通路：北四環(huán)路； 供電：市政電網(wǎng)供電； 供水：市政供水管網(wǎng)供水； 排水：排入市政污水管網(wǎng)； 通訊：接市政通訊網(wǎng)； 供暖：市政供暖管網(wǎng)供暖； 供氣：接市政天然氣管網(wǎng)。根據(jù)委托方提供的房屋所有權(quán)證【京房權(quán)證海其字第 010258號】及相關(guān)資料，估價(jià)對象為位于某區(qū)北四環(huán)西路58號的某國際大廈，建筑面積合計(jì)70767.59平方米（詳見下表）。估價(jià)對象情況一覽表序號層次建筑面積（m）用途備注15-1847725.63辦公243328.50辦公333698.58辦公422766.18辦公511553.00商業(yè)6-12800.22餐飲小計(jì)61872.117

28、-23493.73停車場車位115個8-35401.75停車場車位145個小計(jì)8895.48合計(jì)70767.59估價(jià)對象紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到“七通一平”（即通路、供電、 供水、排水、通訊、供暖、供氣，紅線內(nèi)土地平整）估價(jià)對象為一座地上18層、地下4層的綜合大廈，建成于2006 年，鋼混結(jié)構(gòu)，總建筑面積70767.59平方米。某國際大廈由巴馬丹拿公司進(jìn)行設(shè)計(jì)，采用低柱網(wǎng)、大跨度的 框架剪力墻結(jié)構(gòu)；8層中部做中庭，瀑布幕墻；首層層高 5.5米，標(biāo) 準(zhǔn)層層高3.85米。某國際大廈由戴德梁行物業(yè)管理有限公司進(jìn)行物業(yè)管理。美國江森中央空調(diào)系統(tǒng)；地下車位 320個，地上車位30個。 建筑物裝修情況：外墻：金

29、屬鋁板及鍍膜LOV E玻璃半隱框中空玻璃幕墻，配不 銹鋼點(diǎn)接式鋼化玻璃幕墻。落地不銹鋼旋轉(zhuǎn)玻璃門。地面：大堂、電梯廳為微晶石地面，過道局部為化纖地毯，局 部部為地磚地面，地下車庫地面為環(huán)氧樹脂噴刷，局部設(shè)金剛砂防 滑條。內(nèi)墻：大堂及電梯廳為微晶石墻面，過道局部為鋁扣板墻面， 局部墻面刷乳膠漆，部分做木格柵裝飾。天花板：部分樓層為輕鋼龍骨吸音板吊頂，部分為輕鋼龍骨鋁扣 板吊頂，局部為塑鋼板吊頂和輕鋼龍骨防火石棉板吊頂。設(shè)備配套：設(shè)臵煙感防火自動噴淋系統(tǒng)及美國江森中央空調(diào)系 統(tǒng)。電梯：日本原裝三菱客梯 12部，消防梯（兼作貨梯）兩部，貨 梯一部。根據(jù)委托方提供的資料，地下二、三車庫建筑面積8895

30、.48平方米，車位260個。某國際大廈主要為物業(yè)租賃，根據(jù)委托方提供的資料及估價(jià)人員 的現(xiàn)場勘察，承租人分別有銷售寶馬汽車的某京寶汽車銷售有限公 司、花旗銀行（中國）有限公司、中國銀行某某支行、某航天長峰服 務(wù)公司、新浪網(wǎng)、美國易科認(rèn)證集團(tuán)公司、地球七洲（香港）有限公 司、三星（中國）投資有限公司等著名公司或金融機(jī)構(gòu)，均為高層次 租戶。根據(jù)委托方提供的房屋所有權(quán)證【京房權(quán)證海其字第 010258號】記載，估價(jià)對象已全部設(shè)定抵押權(quán)，在本評估基準(zhǔn)日尚 未解押。本次評估設(shè)定估價(jià)對象在本評估基準(zhǔn)日不存在抵押、擔(dān) 保、糾紛、訴訟等他項(xiàng)權(quán)利。二、區(qū)域因素分析某區(qū)是某十八個區(qū)縣之一，位于某市西北部，占地面積

31、430平方公里，戶籍人口 157萬人。轄22個街道辦事處，11個鄉(xiāng)鎮(zhèn)。古時(shí) 某鎮(zhèn)附近為一片淺湖水淀，1954年6月某區(qū)”作為行政區(qū)劃名稱正 式在牌圖上出現(xiàn)。某區(qū)地勢西高東低，西部山區(qū)屬太行山余脈，山 地面積占總面積的15% ;東、西部為平原，境內(nèi)河道長度 119. 8公 里。屬溫帶濕潤季風(fēng)氣候，年平均氣溫11. 6C,日照數(shù)2662小時(shí)，無霜期211余天，平均降水量628. 9毫米。境內(nèi)有大小河流10 條，總長度119.8公里，主要水系有高粱河、清河、萬泉河、南長 河、小月河、南沙河、北沙河及人工開鑿的永定河引水渠和京密引 水渠，還有昆明湖、玉淵潭、紫竹院湖、上莊水庫等。某區(qū)是著名的文化教育區(qū)

32、。作為解放后國家重點(diǎn)建設(shè)的文化教 育科研基地，區(qū)內(nèi)駐有某大學(xué)、清華大學(xué)等39所普通高等院校、22所各類成人高等院校和眾多民辦院校，在校大學(xué)生人數(shù)占全市的 79% ;駐有中央、市屬及區(qū)屬科研單位 219個，中國科學(xué)院41個研 究所大部分均在某，擁有各類專業(yè)技術(shù)人員20余萬人，住區(qū)兩院院士 335人；有中小學(xué)246所，每年考入高校的學(xué)生均在 5000人以 上，占全市高考錄取人數(shù)的1/4以上。區(qū)內(nèi)科研力量、科學(xué)儀器設(shè)備、圖書情報(bào)信息、科研成果等均高度密集。某區(qū)是著名的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)。在經(jīng)歷了“中關(guān)村電子一條 街”的萌芽期、1988年成立全國第一家國家級新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的 超速增長期后，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)已

33、成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)的支柱和首都經(jīng)濟(jì)的 龍頭，逐步形成電子信息、光機(jī)電一體化等四大支柱產(chǎn)業(yè)，建成上 地信息產(chǎn)業(yè)基地和中關(guān)村大街科技經(jīng)濟(jì)帶。1999年國務(wù)院頒布關(guān)于加快中關(guān)村科技園區(qū)建設(shè)的批復(fù)后，某區(qū)成為中關(guān)村科技園區(qū)中心 區(qū)和大部分發(fā)展區(qū)、以及 一區(qū)五園”中最大的某園的所在地，高新技 術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)入一個新的歷史時(shí)期。某區(qū)是著名的風(fēng)景旅游區(qū)。區(qū)內(nèi)名勝古跡眾多，園林風(fēng)光宜 人，旅游資源豐富，人居環(huán)境良好。有各關(guān)文物點(diǎn)700余處，其中國家級重點(diǎn)保護(hù)單位4處，某市重點(diǎn)文物保護(hù)單位28處。某區(qū)縱橫的交通以城市道路為主，并由鐵路和地下鐵路等交通 設(shè)施組成。區(qū)內(nèi)鐵路共5條（段），總長 48公里。鐵路橋梁13座，火車

34、站7個。其中：京包線16公里、西北環(huán)線16.6公里、京 門線7公里、機(jī)場專線7.6公里。一線地鐵橫貫區(qū)境南部，長 7公 里，有車站5個。全區(qū)有76條電車、汽車線路通達(dá)市區(qū)和全區(qū)各 地。委估房地產(chǎn)位于某區(qū)北路，影響地價(jià)的區(qū)域因素主要有：道路交通條件：估價(jià)對象所在區(qū)域主要有三環(huán)路、四環(huán)路、中關(guān) 村大街等，附近有300路、302路、718路、830路等多路公交線路通 過。總的來看，估價(jià)對象所在地區(qū)位臵較好，交通較為便利，道路通 達(dá)條件較好。辦公聚集度：估價(jià)對象所在區(qū)域以學(xué)校、辦公、商業(yè)及住宅為 主，辦公聚集度高。市政基礎(chǔ)設(shè)施條件：估價(jià)對象所在區(qū)域的現(xiàn)狀各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施較完 善，達(dá)到“七通”（即通路、供電

35、、供水、排水、通訊、供暖、供 氣）:通路：有三環(huán)路、四環(huán)路、中關(guān)村大街等。供電：市政電網(wǎng)供電；供水：接市政供水管網(wǎng)；排水：排入市政污水管網(wǎng)；通訊：接入市政通訊網(wǎng)絡(luò)；供暖：可接市政熱力管網(wǎng)；供氣：可接市政天然氣管網(wǎng)。環(huán)境條件：估價(jià)對象位于某區(qū)，綠化率較高，環(huán)境條件較好。依據(jù)【京政發(fā)200232號】文件的規(guī)定，估價(jià)對象位于某市綜合 （辦公）用途三級地價(jià)區(qū)。三、市場背景分析（1）地理位臵與行政區(qū)劃某，我國的首都，是全國的政治中心和文化中心，經(jīng)濟(jì)上占有 重要的地位。其地理坐標(biāo)，東經(jīng)115 ° 24'117 ° 30'，北緯39 °38'41

36、6; 05'。海拔43.71米，南北直線距離為170公里，東西直線 距離為160公里。除東南部與天津市接壤外，周圍均與河北為鄰。全市總面積16807.8平方公里，其中山區(qū)占9200平方公里，丘陵 面積1200平方公里，平原面積占 6408平方公里，分別占總面積的 54.74%、7.14%、38.12%。全市劃分為18個區(qū)縣，其中東城、西城、崇文、宣武四個區(qū)習(xí)慣上稱為城區(qū)；朝陽、某、豐臺、石景山四個區(qū)稱近郊區(qū)；門頭 溝、房山區(qū)、通州區(qū)和大興、順義、懷柔、平谷、密云、昌平、延 慶十個區(qū)縣為遠(yuǎn)郊區(qū)。18個區(qū)縣總稱為某市或全市。(2) 自然環(huán)境 地質(zhì)地貌綜述某地處華北大平原西北邊緣，是平原與高

37、原、山地的交接地帶。西部山地從拒馬河至南口一帶總稱西山，屬太行山脈；北部山地統(tǒng)稱軍都山，屬古老的燕山山脈。山勢陡峭，山峰一般在海拔1000- 1500米。與山交接的山地一般在海拔 100- 500米，主要為低 山丘陵。東南部為平原，平坦開闊，與黃淮海平原連成片，海拔平 均在20 - 60米之間。 氣候、水文某市地處中緯度，屬溫帶大陸性季風(fēng)氣候。其特點(diǎn)是：春季干 旱多風(fēng)，夏季高溫多雨，秋季天高氣爽，冬季寒冷干燥。某市是我國東部沿海少雨區(qū)之一，多年平均降水量640毫米左右。降水的年內(nèi)、年際間不平均，集中于 7、8月份。 河流全市貫穿5條大河，3條主要河流是：永定河，長174公里；潮白 河，長90公

38、里；北運(yùn)河，長101公里，此外還有大清河、薊運(yùn)河兩大 水系。(3) 某市經(jīng)濟(jì)狀況某是我國的首都，是全國的政治、文化中心。隨著對外開放和 改革的不斷深入，城市產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整日趨合理，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)日趨優(yōu) 化，為突出首都的形象，九十年代以來，重點(diǎn)發(fā)展了旅游、商貿(mào)、 高科技、金融、房地產(chǎn)等行業(yè)，并在近郊和遠(yuǎn)郊區(qū)縣建設(shè)了若干個 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)或工業(yè)開發(fā)區(qū)，吸引外來投資，發(fā)展某經(jīng)濟(jì)。近幾年，某市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢良好，城市建設(shè)方面成果顯著，房地產(chǎn)業(yè)也得到了大力發(fā)展。新經(jīng)濟(jì)、入世、奧運(yùn)等題材為某房地產(chǎn) 市場帶來了新的契機(jī)。金融商務(wù)業(yè)、旅游業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，刺 激了整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也將帶動房地產(chǎn)市場的活躍。隨著國家宏觀

39、 經(jīng)濟(jì)政策的調(diào)整和整個經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度的回升，房地產(chǎn)市場將繼續(xù)保 持平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢。四、最高最佳使用分析由于房地產(chǎn)具有用途的多樣性，不同的利用方式能為權(quán)利人帶 來不同的收益量，且房地產(chǎn)權(quán)利人都期望從其占有的房地產(chǎn)上獲取 更多的收益，并以能滿足這一目的為確定房地產(chǎn)利用方式的依據(jù)。 所以，房地產(chǎn)價(jià)格是以其效用作最有效發(fā)揮為前提的。根據(jù)估價(jià)對 象實(shí)際利用狀況及本次評估目的，綜合（辦公）用途為最有效利用 方式。五、估價(jià)方法選用根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范（以下簡稱規(guī)范），通行的房地產(chǎn) 評估方法主要有市場比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地 價(jià)修正法等。估價(jià)方法的選擇應(yīng)按照規(guī)范，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場 發(fā)育情況并結(jié)

40、合估價(jià)對象的具體特點(diǎn)及估價(jià)目的等，選擇適當(dāng)?shù)墓纼r(jià) 方法。根據(jù)委托方提供的有關(guān)資料以及受托方掌握的市場資料，在遵守 有關(guān)法律法規(guī)、政策、符合評估的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上經(jīng)過評估人員的 實(shí)地勘察和認(rèn)真分析，認(rèn)為：房屋建筑物可采用成本法進(jìn)行評估； 鑒于估價(jià)對象為已建成物業(yè)，可產(chǎn)生預(yù)期收益，且房地產(chǎn)租賃市場 活躍，租金水平容易確定，符合收益法的應(yīng)用條件及適用范圍，可 采用收益法進(jìn)行評估；鑒于估價(jià)對象所處區(qū)域有充足的同類型的 市場交易實(shí)例，可采用市場比較法進(jìn)行評估。六、估價(jià)測算過程（一）成本法測算房屋建筑物價(jià)值本次委估房屋建筑物評估過程見技表-1:技表-1房屋建筑物估價(jià)過程一覽表序號房屋 用途建筑 年代房屋

41、結(jié)構(gòu)建筑面積 （平方米）建安 單價(jià)紅線內(nèi) 市政建造 成本不可預(yù) 見費(fèi)專業(yè)人 士費(fèi)房屋 單價(jià)管理 費(fèi)用投資 利息開發(fā) 利潤重置單價(jià)房屋重置 總價(jià)成新率%房屋現(xiàn)值 單價(jià)房屋現(xiàn)值 總價(jià)1辦公2006鋼混61872.114500585508522561059207104801776888654,979.5697861953,327.572停車場2006鋼混8895.4823002992599115312302636324590845424,040.339744063,919.35合計(jì)70767.59834059,019.898,08957,246.92房屋建筑物測算過程中價(jià)值確定如下：1、建造成本 建

42、安費(fèi)用：根據(jù)現(xiàn)行某市建設(shè)工程預(yù)算定額（2004）及相關(guān)價(jià)格信息，結(jié)合其結(jié)構(gòu)、裝修情況取值?；旌辖Y(jié)構(gòu)辦公用途為 4500元/平方米，停車場為2300元/平方米。 紅線內(nèi)市政：取建安費(fèi)用的13% 建造成本：為前二項(xiàng)之和。2 、不可預(yù)見費(fèi)：取建安費(fèi)用的5%3 、專業(yè)人士費(fèi)：建造成本的 12%4、管理費(fèi)用：主要是指開發(fā)建設(shè)過程中管理人員工資、辦公費(fèi)用等項(xiàng)目支出，綜合考慮該項(xiàng)目的具體情況，取前三項(xiàng)的12%5、投資利息：根據(jù)待估對象的規(guī)模、項(xiàng)目的特點(diǎn)，確定委估房 屋建筑物開發(fā)周期為3年，投資利息率按2008年12月23日調(diào)整利 率后中國人民銀行公布的1-3年期貸款利息率5.4%計(jì)，建設(shè)開發(fā)費(fèi) 為分期均勻投

43、入，貝心投資利息二（1+2+3）x 1/2 X建設(shè)開發(fā)周期X貸款利息率6、投資利潤投資利潤按前1、2、3項(xiàng)之和的30%f。7、房屋重臵價(jià)格：房屋重臵價(jià)格=1+2+3+4+5+6&綜合成新率：根據(jù)建筑物耐用年限的標(biāo)準(zhǔn)、估價(jià)對象的實(shí)際 裝修情況、內(nèi)部設(shè)備配套情況、設(shè)備可利用狀況，確定其綜合成新 率。9、房屋建筑物評估價(jià)格：評估值二重臵價(jià)格X成新率（二）辦公用途房地產(chǎn)價(jià)值測算A、收益法測算房地產(chǎn)價(jià)格收益法是在求取估價(jià)對象房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，運(yùn)用適當(dāng)?shù)倪€原利 率，將預(yù)期的估價(jià)對象房地產(chǎn)未來各期的正常純收益折算到估價(jià)時(shí) 點(diǎn)上的現(xiàn)值，求其之和來確定估價(jià)對象房地產(chǎn)價(jià)格的一種方法。1、房地產(chǎn)年總收益委估房

44、地產(chǎn)位于某區(qū)北四環(huán)路，該區(qū)域范圍內(nèi)辦公用房較多，通過對估價(jià)對象所在地區(qū)房地產(chǎn)市場的調(diào)查，目前，該地區(qū)同類型 物業(yè)的租金水平約為元/平方米.日.建筑面積。估價(jià)對象知名度高，地理位臵好，交通便捷，且基本為著名企業(yè)入駐，因此 確定其日租金如技表-1 ;估價(jià)對象基本無空臵房，但從謹(jǐn)慎原則考 慮，確定其空臵率為5%估價(jià)對象辦公收益建筑面積合計(jì)61872.11平方米，估價(jià)對象的年收益計(jì)算公式為(詳見技表-2 ):年收益二日租金X建筑面積x 12X 30X (1-5%)技表-2序號部位建筑面積(M2)租金(元 /日M2空置 率年收益 (萬兀)1-12800.22115%1053.44211553.00175

45、%902.91322766.18135%1229.84433698.5885%1011.93543328.575%796.8465-1847725.6375%11425.52合計(jì)61872.1116420.482、房地產(chǎn)年總費(fèi)用房地產(chǎn)經(jīng)營費(fèi)用包括管理費(fèi)、房屋維修費(fèi)、有關(guān)稅費(fèi)(房產(chǎn)稅和 營業(yè)稅)及保險(xiǎn)費(fèi)，測算過程如下：(1) 管理費(fèi)主要指物業(yè)費(fèi)用、人員工資、垃圾清運(yùn)費(fèi)及低值易耗品費(fèi)等，按 年總收益的5%+,即為821.02萬元。(2) 房產(chǎn)稅按年總收益的12附算，即為1970.46萬元。(3) 營業(yè)稅及附加按年總收益的5.5%計(jì)算，即903.13萬元。(4) 房屋維修費(fèi)取房屋重臵價(jià)的 3%委估房

46、地產(chǎn)辦公部分房屋收益建筑面積為 61872.11平方米，根據(jù)房產(chǎn)的結(jié)構(gòu)及裝修情況和某市建筑工程定 額，待估房地產(chǎn)的房屋重臵單價(jià)為8886元/平方米，總重臵成本為54979.56萬元，故房屋維修費(fèi)為1649.39萬元。(5) 保險(xiǎn)費(fèi)保險(xiǎn)費(fèi)取房屋重臵價(jià)的1.5%。，即82.47萬元。(6) 年總費(fèi)用合計(jì)年總費(fèi)用二(1) + (2) + (3) + (4) + (5)=821.02+1970.46+903.13+1649.39+82.47=5426.47( 萬元)3、房地產(chǎn)年純收益年純收益二年總收益-年總費(fèi)用= 10994.01 萬元4、房地產(chǎn)還原率根據(jù)目前的房地產(chǎn)市場整體水平和銀行存貸款利率水平，

47、綜合考 慮無風(fēng)險(xiǎn)利率和風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值，確定房地產(chǎn)還原率取7%5、房地產(chǎn)尚可使用年限根據(jù)委托方提供的國有土地使用證【京海國用(2004出)第 1833號】，估價(jià)對象土地使用權(quán)為出讓性質(zhì)，綜合(辦公)用途， 出讓年限至2051年3月19日止，自本評估基準(zhǔn)日起剩余使用年限為 42年，故待估房地產(chǎn)尚可使用年限為 42年。6 、房地產(chǎn)價(jià)格P二A/RX 1-1/（1+R） n= 10994.01 - 7%< 1-1 - （1+7%）42= 147896.34（萬元）因此，房地產(chǎn)總價(jià)：147896.34萬元樓面單價(jià)：23904元/平方米B、市場比較法測算房地產(chǎn)價(jià)格在求取估價(jià)對象房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，根據(jù)替代原則，

48、將待估房地產(chǎn)與 較近時(shí)期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)實(shí)例加以比較對照，并依 據(jù)后者已知的價(jià)格，參照該房地產(chǎn)的交易情況、估價(jià)期日、區(qū)域以 及個別因素等差別，修正得出估價(jià)對象在評估期日房地產(chǎn)價(jià)格的一 種方法。1 、選擇交易案例根據(jù)替代原則，選取近期交易的、同一供需圈內(nèi)鄰近地區(qū)的三 個綜合項(xiàng)目案例進(jìn)行比較。見技表-3:技表-3比較案例基本情況表案例 編號案例名稱房屋座落土地 用途交易日期使用 年期地價(jià) 級別交易價(jià)格2 （元 /M ）A中關(guān)村E世界某區(qū)中關(guān)村大街11號:綜合2007.0644三級18000B西海國際中心某區(qū)蘇州橋東北角綜合2009.0446三級24000C國際財(cái)經(jīng)中心某區(qū)西三環(huán)北路89

49、號綜合2006.1244三級180002、比較因素的選擇根據(jù)估價(jià)對象與交易案例實(shí)際情況，選用影響地價(jià)的比較因素，主要包括：土地級別、交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個別 因素等。3、因素條件說明表 （技表-4 ）技表-4比較因素條件說明表待估宗地 .內(nèi)、與案例 比較因素 容、估價(jià)對象實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C項(xiàng)目名稱某國際大廈中關(guān)村E世界西海國際中心財(cái)經(jīng)國際中心地理位臵北四環(huán)路58號中關(guān)村大街11號蘇州橋東北角西三環(huán)北路89號土地用途綜合綜合綜合綜合土地級別三級三級三級三級土地剩余使用年限42444644交易情況正常正常正常正常交易日期2009.042007.062009.042006.12單位價(jià)格（元

50、/M2）待估180002400018000區(qū) 域 因 素交通條件位于西北四環(huán)路南 側(cè)，交通便捷位于中關(guān)村大街， 交通便捷位于西北三環(huán) 路，交通便捷位于西三環(huán)中 路，交通便捷距市中心距離15公里15公里12公里10公里辦公聚集度以商業(yè)、辦公為主, 辦公聚集度高以商業(yè)、辦公為 主,辦公聚集度咼以辦公為主,辦公聚集度較咼以商業(yè)、辦公為 主,辦公聚集度咼環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度位于某區(qū)，環(huán)境條 件較好位于某區(qū)，環(huán)境條 件較好位于某區(qū)，環(huán) 境條件較好位于某區(qū)，環(huán)境 條件較好基礎(chǔ)設(shè)施完善度七通一平七通一平七通一平七通一平公用配套設(shè)施完 備度較完善較完善較完善較完善個 別 因 素物業(yè)狀況甲級甲級甲級甲級知名度高較高一

51、般較高裝修檔次高檔毛坯毛坯毛坯臨街狀況一面臨街一面臨街一面臨街一面臨街建成年代20062007200920064、編制比較因素條件指數(shù)表（技表-5 ）技表-5比較因素條件指數(shù)表Y丁一估價(jià)對象 、內(nèi)'與案例比較因素容估價(jià)對象實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C單位價(jià)格（元/M2）待估180002400018000土地用途100100100100土地級別100100100100土地使用年限100104108104交易情況100100100100交易日期106103106100區(qū) 域 因 素交通條件100100100100距市中心距離100100101102辦公聚集度100100100100環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度10

52、0100100100基礎(chǔ)設(shè)施完善度100100100100公用配套設(shè)施完備度100100100100個 別 因 素物業(yè)狀況100100100100知名度100989698裝修檔次100808080臨街狀況100100100100建成年代100101102100對于因素條件指數(shù)取值的說明：計(jì)算中以估價(jià)對象為基準(zhǔn)，其他比較案例與其相比較。根據(jù)本公 司估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)，考察分析相關(guān)的資料后，做如下取值。（1 土地用途：估價(jià)對象與三個比較案例用途均為綜合，取因 素指數(shù)100，不作修正。（2）土地級別：以估價(jià)對象為基準(zhǔn)，每相差1個級別，指數(shù)修正5%（3）土地使用年限：以估價(jià)對象為基準(zhǔn)，每相差1年，指數(shù)修正2%(4) 交易情況：估價(jià)對象與三個比較案例交易情況均屬正常， 取因素指數(shù)100，不作修正。(5) 期日地價(jià)指數(shù)：比較案例 C為2006年成交，以其因素指數(shù) 100作為基準(zhǔn)，確定估價(jià)對象、比較案例 A、比較案例B因素指數(shù)分別 取 106、103、106。(6) 交通條件：交通條件是影響地價(jià)的重要因素，根據(jù)距干線 的遠(yuǎn)近、道路暢通情況將交通條件便捷、較便捷、一般、較差、不 便捷五個等級，每個等級相差在2%。(7) 距市中心距離：以估價(jià)對象為基準(zhǔn)，確定比較案例A、比 較案例B比較案例C因素指數(shù)分別取100、101、102。(8) 辦公聚集度：根據(jù)實(shí)際情況分為高、較高、一般、較低、 低五