張江總部辦公案例研究項(xiàng)目研究ppt課件

1、張江板塊總部型辦公市場格局張江板塊總部型辦公市場格局張江集電港張江集電港世和商務(wù)中心世和商務(wù)中心展想廣場展想廣場矽岸國際矽岸國際張江大廈張江大廈張江創(chuàng)新園張江創(chuàng)新園惠生中心惠生中心蓮花研創(chuàng)廣場蓮花研創(chuàng)廣場科研用地科研用地辦公用地辦公用地目前區(qū)域內(nèi)主要在租目前區(qū)域內(nèi)主要在租/ /在售的總部型辦公市在售的總部型辦公市場分布格局：場分布格局：科研性質(zhì)用地項(xiàng)目：張江集電港、世和商務(wù)科研性質(zhì)用地項(xiàng)目：張江集電港、世和商務(wù)中心、張江創(chuàng)新園、惠生中心、蓮花研創(chuàng)廣中心、張江創(chuàng)新園、惠生中心、蓮花研創(chuàng)廣場場辦公性質(zhì)用地項(xiàng)目：張江大廈、展想廣場、辦公性質(zhì)用地項(xiàng)目：張江大廈、展想廣場、矽岸國際、張江集電港一期矽岸國

2、際、張江集電港一期科研用地性質(zhì)總部型辦公市場科研用地性質(zhì)總部型辦公市場項(xiàng)目基本概況項(xiàng)目基本概況用地性質(zhì)用地性質(zhì)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱 建筑年代建筑年代開發(fā)商開發(fā)商 占地面積占地面積( (萬萬) ) 總建筑面積總建筑面積( (萬萬) ) 層數(shù)層數(shù)單層面積單層面積( () ) 目前狀態(tài)目前狀態(tài)租金租金( (元元/ / /天天) ) 科研用地張江集電港2019年上海張江集成電路產(chǎn)業(yè)區(qū)開發(fā)有限公司3752503F多層、6-10F小高層多層500-1600小高層1500-2400出租為主一期2.0-2.6二期2.5-3.0四期3.0-3.2張江創(chuàng)新園 2019年上海張江高科技園區(qū)開發(fā)股份有限公司59.5 3-

3、5F、10-11F530-1717出租為主3.5-4.0世和商務(wù)中心2009年上海嘉頻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司5104F多層、13F小高層多層250-500已全部售罄并出租完畢惠生中心2019年惠生集團(tuán)小高層2100-2300出租為主毛坯3.5，裝修4，最低權(quán)限為毛坯3.0蓮花研創(chuàng)廣場上海張江（集團(tuán)）有限公司4-5F2000-2300銷售為主，少量可租3.6-3.7張江集電港為大型總部辦公項(xiàng)目，總建面達(dá)250萬方，包含3層的獨(dú)棟型總部辦公、小高層辦公，當(dāng)前以出租為主，不同期數(shù)產(chǎn)品因建筑年代、產(chǎn)品差異，租金差異大；單棟面積在1500-5000。張江創(chuàng)新園、世和商務(wù)中心總建面均在10萬方左右，目前均已售

4、罄，其中張江創(chuàng)新園單棟面積在1800-3000左右，世和商務(wù)中心單棟面積在1000-2000左右；惠生中心、蓮花研創(chuàng)廣場為新建項(xiàng)目，以多層總部辦公為主，單層面積2000-2300，單棟面積在8000-9000左右，標(biāo)的較大；銷售情況分析銷售情況分析當(dāng)前蓮花研創(chuàng)廣場暫無成交數(shù)據(jù)，張江創(chuàng)新園、張江集電港總部辦公產(chǎn)品均含有小獨(dú)棟多層、小高層兩種形態(tài)；小獨(dú)棟多層：張江創(chuàng)新園總體量僅24221，年去化量最多僅10513，參考性不大，整體成交價(jià)格逐年上漲；張江集電港二期由于開發(fā)年代較早，近期去化量最高為2019年36833，整體價(jià)格逐年上漲至2019年達(dá)26018元/；小高層：張江創(chuàng)新園共3棟小高層，12

5、年去化2棟，去化量56840，集電港一期12年成交1棟房源，由于小高層單棟體量大標(biāo)的高，整體單價(jià)實(shí)現(xiàn)度不高，最高為張江創(chuàng)新園2019年18706元/；物業(yè)類型物業(yè)類型項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱年份年份成交棟數(shù)成交棟數(shù)成交面積（）成交面積（）單棟面積（）單棟面積（）棟均面積（）棟均面積（） 成交均價(jià)（元成交均價(jià)（元/ /） 小獨(dú)棟多層張江創(chuàng)新園2019年4105131190-4032262813784137842019年356941193-2911189814506145062019年280143182-483140071762517625張江集電港二期2019年1636833368331600-2700

6、230220893208932019年370591600-2800235324256242562019年11629162916292601826018小高層張江創(chuàng)新園2019年1（9層） 974797479747187062019年2（11層） 568405684015640-412002842016766集電港一期2019年1（10層）19178191781917814000總部型辦公檔次分類總部型辦公檔次分類張江集電港張江集電港（規(guī)模大、獨(dú)棟辦公為主，運(yùn)營成熟）（規(guī)模大、獨(dú)棟辦公為主，運(yùn)營成熟）惠生中心、蓮花研創(chuàng)廣場惠生中心、蓮花研創(chuàng)廣場（客戶入駐情況一般，運(yùn)營不理想）（客戶入駐情況一般，

7、運(yùn)營不理想）張江創(chuàng)新園、世和商務(wù)中心張江創(chuàng)新園、世和商務(wù)中心（一定規(guī)模獨(dú)棟辦公，運(yùn)營較為（一定規(guī)模獨(dú)棟辦公，運(yùn)營較為成熟）成熟）高端高端中高端中高端中端中端質(zhì)量：大盤規(guī)劃，質(zhì)量、產(chǎn)品力較好，檔次質(zhì)量：大盤規(guī)劃，質(zhì)量、產(chǎn)品力較好，檔次較高較高配套：自身配套完善配套：自身配套完善運(yùn)營：速度較快，價(jià)格實(shí)現(xiàn)較高，目前已運(yùn)運(yùn)營：速度較快，價(jià)格實(shí)現(xiàn)較高，目前已運(yùn)營成熟營成熟質(zhì)量：建筑品質(zhì)、產(chǎn)品力打造較高質(zhì)量：建筑品質(zhì)、產(chǎn)品力打造較高配套：新建項(xiàng)目，配套一般配套：新建項(xiàng)目，配套一般運(yùn)營：蓮花標(biāo)的大，無成交；整體運(yùn)營及運(yùn)營：蓮花標(biāo)的大，無成交；整體運(yùn)營及客戶入駐情況不理想客戶入駐情況不理想質(zhì)量：建筑品質(zhì)一般，

8、檔次較低質(zhì)量：建筑品質(zhì)一般，檔次較低配套：有一定配套設(shè)施配套：有一定配套設(shè)施運(yùn)營：客戶出租及入駐情況良好，運(yùn)營較運(yùn)營：客戶出租及入駐情況良好，運(yùn)營較為成熟為成熟重點(diǎn)研究案例：張江集電港、張江創(chuàng)新園獨(dú)棟辦公、客戶入駐率高、運(yùn)營重點(diǎn)研究案例：張江集電港、張江創(chuàng)新園獨(dú)棟辦公、客戶入駐率高、運(yùn)營較成熟）較成熟）總部型辦公參考案例總部型辦公參考案例張江集電港張江集電港張江高科技園區(qū)產(chǎn)業(yè)基地園區(qū)之一，規(guī)劃面積達(dá)張江高科技園區(qū)產(chǎn)業(yè)基地園區(qū)之一，規(guī)劃面積達(dá)3.753.75平方公里，科研用地性質(zhì)為主，各項(xiàng)配套設(shè)平方公里，科研用地性質(zhì)為主，各項(xiàng)配套設(shè)施完善施完善p占地面積：規(guī)劃面積約占地面積：規(guī)劃面積約3.753

9、.75平方公里平方公里p分區(qū)分期：共分為分區(qū)分期：共分為A A、B B區(qū)，區(qū)，A A區(qū)包含集電港一期、二期科技領(lǐng)袖區(qū)包含集電港一期、二期科技領(lǐng)袖之都、三期天之驕子人才公寓、集電港四期四期西塊建設(shè)中），之都、三期天之驕子人才公寓、集電港四期四期西塊建設(shè)中），B B區(qū)建設(shè)中區(qū)建設(shè)中p用地性質(zhì)：一期有部分辦公用地、其他均為科研用地用地性質(zhì)：一期有部分辦公用地、其他均為科研用地p自身配套：龍東商務(wù)酒店、會展中心、銀行、郵局、醫(yī)院、便利自身配套：龍東商務(wù)酒店、會展中心、銀行、郵局、醫(yī)院、便利店、餐飲、便利店兼具的社區(qū)服務(wù)中心、影視廳、酒吧、網(wǎng)吧、游店、餐飲、便利店兼具的社區(qū)服務(wù)中心、影視廳、酒吧、網(wǎng)吧、

10、游泳健身館及餐飲等休閑娛樂場所等泳健身館及餐飲等休閑娛樂場所等p交通配套：二號線、園區(qū)高峰線直達(dá)車、有軌電車、公交車、公交通配套：二號線、園區(qū)高峰線直達(dá)車、有軌電車、公交車、公共自行車租賃共自行車租賃p租金：一期租金：一期2.0-2.62.0-2.6元元/ / /天，二期天，二期2.5-3.02.5-3.0元元/ / /天，四期天，四期3.0-3.0-3.23.2元元/ / /天天集電港三期天之集電港三期天之驕子人才公寓）驕子人才公寓）科技領(lǐng)袖之都科技領(lǐng)袖之都A A區(qū)規(guī)劃圖區(qū)規(guī)劃圖集電港四期集電港四期西塊西塊總部型辦公參考案例總部型辦公參考案例張江集電港一期張江集電港一期一期規(guī)劃為一期規(guī)劃為8

11、 8棟棟6-106-10層小高層，除層小高層，除2 2棟辦公性質(zhì)純辦公樓外，其他均為科研用地性質(zhì)，立面用材以棟辦公性質(zhì)純辦公樓外，其他均為科研用地性質(zhì)，立面用材以石材為主石材為主張江集電港一期規(guī)劃圖，總共規(guī)劃8棟小高層建筑，6-10層，其中1#、4#樓為辦公性質(zhì)，其他為科研用地性質(zhì)，6#為兩層食堂，9、10、11#總部辦公均只有一家大型企業(yè)入駐。地上車位+地下車位，滿足客戶停車需求。91110一期立面用材：石材+玻璃幕墻；6-10層為主；單層面積700-2000；總部型辦公參考案例總部型辦公參考案例張江集電港一期張江集電港一期由于一期開發(fā)年份較早，整體成交價(jià)格較低，同期辦公性質(zhì)產(chǎn)品較科研性質(zhì)產(chǎn)

12、品溢價(jià)約由于一期開發(fā)年份較早，整體成交價(jià)格較低，同期辦公性質(zhì)產(chǎn)品較科研性質(zhì)產(chǎn)品溢價(jià)約20%20%；當(dāng)；當(dāng)前租金水平在前租金水平在2.0-2.62.0-2.6元元/ / /天天集電港一期由于開發(fā)年份較早，供求主要集中在集電港一期由于開發(fā)年份較早，供求主要集中在2019-20192019-2019年，辦公性質(zhì)產(chǎn)品成交均價(jià)年，辦公性質(zhì)產(chǎn)品成交均價(jià)5500-60005500-6000元元/ /，科研性質(zhì)產(chǎn)品成交均價(jià)，科研性質(zhì)產(chǎn)品成交均價(jià)4500-50004500-5000元元/ /；同期辦公性質(zhì)產(chǎn)品較科研性質(zhì)產(chǎn)品溢價(jià)約；同期辦公性質(zhì)產(chǎn)品較科研性質(zhì)產(chǎn)品溢價(jià)約20%20%；20192019年成交年成交1

13、1棟棟1010層樓房，單層面積約層樓房，單層面積約2000 2000 ，總成交面積，總成交面積1917819178，成交均價(jià)，成交均價(jià)1400014000元元/ /；租金情況：基本滿租，當(dāng)前對外出租房源不多，租金租金情況：基本滿租，當(dāng)前對外出租房源不多，租金2.0-2.62.0-2.6元元/ / /天。天?？偛啃娃k公參考案例總部型辦公參考案例張江集電港一期張江集電港一期一期共有約一期共有約7373家企業(yè)入駐，基本為小型企業(yè)，占比達(dá)家企業(yè)入駐，基本為小型企業(yè)，占比達(dá)81%81%一期共有約一期共有約7373家企業(yè)入駐，基本為小型企業(yè)，占比家企業(yè)入駐，基本為小型企業(yè)，占比81%81%，大、中型企業(yè)分

14、，大、中型企業(yè)分別僅占比別僅占比4%4%、15%15%。企業(yè)規(guī)模分類企業(yè)規(guī)模分類數(shù)量數(shù)量大型企業(yè)3中型企業(yè)11小型企業(yè)59總部型辦公參考案例總部型辦公參考案例張江集電港一期張江集電港一期大型企業(yè)全部為整棟購買后自用，使用面積一般在大型企業(yè)全部為整棟購買后自用，使用面積一般在20000-2200020000-22000一期大型企業(yè)僅一期大型企業(yè)僅3 3家，均為整棟購買家，均為整棟購買10-1110-11層小高層自用，使用面積在層小高層自用，使用面積在20000-2200020000-22000之間；之間；當(dāng)前當(dāng)前3 3家大型企業(yè)均屬于不同行業(yè)，分別是制造業(yè)、信息軟件類、科學(xué)研究；家大型企業(yè)均屬于

15、不同行業(yè)，分別是制造業(yè)、信息軟件類、科學(xué)研究；大型企大型企業(yè)分析業(yè)分析使用面積使用面積企業(yè)名稱企業(yè)名稱行業(yè)分類行業(yè)分類9#9#斯奈德電氣斯奈德電氣高新技術(shù)制造業(yè)高新技術(shù)制造業(yè)10#10#印孚瑟斯印孚瑟斯（軟件）（軟件）信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)11#11#美敦力美敦力（醫(yī)療科技）（醫(yī)療科技）科學(xué)研究、技術(shù)服務(wù)和地質(zhì)勘查科學(xué)研究、技術(shù)服務(wù)和地質(zhì)勘查總部型辦公參考案例總部型辦公參考案例張江集電港一期張江集電港一期中型企業(yè)基本為整層或半層，使用面積一般在中型企業(yè)基本為整層或半層，使用面積一般在1000-24001000-2400；行業(yè)為科學(xué)研究類、建筑業(yè)為主，；行業(yè)為科

16、學(xué)研究類、建筑業(yè)為主，其次為高新技術(shù)制造業(yè)其次為高新技術(shù)制造業(yè)中型企業(yè)共中型企業(yè)共1111家，基本為租賃使用，使用面積在家，基本為租賃使用，使用面積在1000-24001000-2400之間；之間；行業(yè)以科學(xué)研究類、建筑業(yè)為主，占比分別達(dá)行業(yè)以科學(xué)研究類、建筑業(yè)為主，占比分別達(dá)36%36%、27%27%，其次為制造業(yè)，占比，其次為制造業(yè)，占比18%18%；中型企中型企業(yè)分析業(yè)分析使用面積企業(yè)名稱行業(yè)分類1層路橋華東工程有限公司建筑業(yè)建筑業(yè)1層上海富春建業(yè)科技股份有限公司建筑業(yè)建筑業(yè)1層上海矽感信息科技有限公司高新技術(shù)制造業(yè)高新技術(shù)制造業(yè)1層國家射頻識別產(chǎn)業(yè)化（上海）基地科學(xué)研究、技術(shù)服務(wù)和地質(zhì)

17、勘查科學(xué)研究、技術(shù)服務(wù)和地質(zhì)勘查半層比亞迪精密制造有限公司上海分公司高新技術(shù)制造業(yè)高新技術(shù)制造業(yè)半層中外建華誠城市建設(shè)有限公司建筑業(yè)建筑業(yè)半層德信無線通訊科技（上海）有限公司信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)半層亞申科技研發(fā)中心（上海）有限公司科學(xué)研究、技術(shù)服務(wù)和地質(zhì)勘查科學(xué)研究、技術(shù)服務(wù)和地質(zhì)勘查半層上海愛培克電子科技有限公司科學(xué)研究、技術(shù)服務(wù)和地質(zhì)勘查科學(xué)研究、技術(shù)服務(wù)和地質(zhì)勘查半層中冶東方工程技術(shù)有限公司上海分公司科學(xué)研究、技術(shù)服務(wù)和地質(zhì)勘查科學(xué)研究、技術(shù)服務(wù)和地質(zhì)勘查半層上海張江創(chuàng)新學(xué)院教育教育總部型辦公參考案例總部型辦公參考案例張江集電港一期張江集電港一期小型企

18、業(yè)使用面積一般在小型企業(yè)使用面積一般在400-800400-800；行業(yè)為制造業(yè)、科學(xué)研究、信息軟件類為主，另外有部分；行業(yè)為制造業(yè)、科學(xué)研究、信息軟件類為主，另外有部分小型貿(mào)易企業(yè)小型貿(mào)易企業(yè)一期小型企業(yè)共一期小型企業(yè)共5959家，基本為租賃使用，使用面積在家，基本為租賃使用，使用面積在400-800400-800之間；之間；行業(yè)以制造業(yè)、批發(fā)和零售為主，占比分別為行業(yè)以制造業(yè)、批發(fā)和零售為主，占比分別為37%37%、19%19%，其次為科學(xué)研究、信息軟件類，其次為科學(xué)研究、信息軟件類，均占比均占比17%17%；小型企小型企業(yè)分析業(yè)分析總部型辦公參考案例總部型辦公參考案例張江集電港二期張江集

19、電港二期張江集電港二期科技領(lǐng)袖之都規(guī)劃圖，沿張東路分為東西區(qū)，總共80多棟單體建筑西區(qū)西區(qū)東區(qū)東區(qū)立面用材：鋁板+玻璃幕墻，局部為石材；基本為3層建筑；層高3米；單棟建筑面積1500-5000，單層面積500-1600；地上車位+地下車位，滿足客戶停車需求二期科技領(lǐng)袖之都規(guī)劃為二期科技領(lǐng)袖之都規(guī)劃為8080余棟獨(dú)棟多層獨(dú)棟型辦公，科研用地性質(zhì)，鋁板余棟獨(dú)棟多層獨(dú)棟型辦公，科研用地性質(zhì)，鋁板+ +玻璃幕墻為主，單玻璃幕墻為主，單棟建筑面積棟建筑面積1500-5000 1500-5000 ，單層面積，單層面積500-1600500-1600總部型辦公參考案例總部型辦公參考案例張江集電港二期張江集電

20、港二期近三年主力成交集中在近三年主力成交集中在20192019年，單棟主力面積在年，單棟主力面積在1600-28001600-2800左右，年均去化規(guī)模約在左右，年均去化規(guī)模約在1.51.5萬方；萬方；整體成交均價(jià)呈上漲趨勢，當(dāng)前租金整體成交均價(jià)呈上漲趨勢，當(dāng)前租金2.5-3.02.5-3.0元元/ / /天天科技領(lǐng)袖之都總部辦公樓基本為企業(yè)買下自用為主，成交集中在科技領(lǐng)袖之都總部辦公樓基本為企業(yè)買下自用為主，成交集中在2019-20192019-2019年，年，20192019年至今共成交年至今共成交2020棟獨(dú)棟獨(dú)棟辦公，成交面積棟辦公，成交面積4552145521，單棟面積，單棟面積16

21、00-28001600-2800，年均去化量約在，年均去化量約在1.51.5萬方；萬方；成交均價(jià)整體呈上漲趨勢，成交均價(jià)整體呈上漲趨勢，1212年均價(jià)年均價(jià)2425624256元元/ /，20192019年達(dá)年達(dá)2601826018元元/ /；租金情況：目前基本滿租，當(dāng)前對外出租房源不多，租金租金情況：目前基本滿租，當(dāng)前對外出租房源不多，租金2.5-3.02.5-3.0元元/ / /天；天；年份年份成交棟數(shù)成交棟數(shù)成交面積（）成交面積（）單棟面積（）單棟面積（）棟均面積（）棟均面積（）成交均價(jià)成交均價(jià)（元（元/ /）20192019年年161636833368331600-27001600-2

22、70023022302208932089320192019年年3 3705970591600-28001600-280023532353242562425620192019年年1 11629162916291629162916292601826018合計(jì)合計(jì)202045521455211600-28001600-280022762276- -近近3 3年集電港二期成交情況年集電港二期成交情況總部型辦公參考案例總部型辦公參考案例張江集電港二期張江集電港二期二期共有約二期共有約6262家企業(yè)入駐，以中型企業(yè)為主，占比為家企業(yè)入駐，以中型企業(yè)為主，占比為60%60%二期共有約二期共有約6262家企業(yè)

23、入駐，以中型企業(yè)為主，占比家企業(yè)入駐，以中型企業(yè)為主，占比60%60%，大型、小型企業(yè)分別占比，大型、小型企業(yè)分別占比18%18%、22%22%。企業(yè)規(guī)模分類企業(yè)規(guī)模分類數(shù)量數(shù)量大型企業(yè)11中型企業(yè)37小型企業(yè)14總部型辦公參考案例總部型辦公參考案例張江集電港二期張江集電港二期大型企業(yè)基本為購買后自用，使用面積基本在大型企業(yè)基本為購買后自用，使用面積基本在2 2棟樓以上，面積棟樓以上，面積30003000以上；行業(yè)以高新技術(shù)制以上；行業(yè)以高新技術(shù)制造業(yè)為主，其次為金融業(yè)造業(yè)為主，其次為金融業(yè)大型企業(yè)共大型企業(yè)共1111家，基本為購買自用，一般使用基本需要家，基本為購買自用，一般使用基本需要2

24、2棟樓，使用面積一般在棟樓，使用面積一般在30003000以上；以上；行業(yè)以高新技術(shù)制造業(yè)為主，占比達(dá)行業(yè)以高新技術(shù)制造業(yè)為主，占比達(dá)37%37%，其次為金融業(yè)，占比達(dá)，其次為金融業(yè)，占比達(dá)27%27%，其他為信息軟件、科學(xué)研，其他為信息軟件、科學(xué)研究類；究類；企業(yè)名稱企業(yè)名稱使用面積使用面積行業(yè)分類行業(yè)分類超威半導(dǎo)體（上海）有限公司（AMD)4棟樓高新技術(shù)制造業(yè)高新技術(shù)制造業(yè)應(yīng)用材料（中國）有限公司2棟樓高新技術(shù)制造業(yè)高新技術(shù)制造業(yè)上海耀皮玻璃集團(tuán)股份有限公司2棟樓高新技術(shù)制造業(yè)高新技術(shù)制造業(yè)上海恩艾儀器有限公司2棟樓高新技術(shù)制造業(yè)高新技術(shù)制造業(yè)上證所網(wǎng)絡(luò)信息有限公司2棟樓信息傳輸、計(jì)算機(jī)服

25、務(wù)和軟件業(yè)信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)中國外匯交易中心10棟樓金融業(yè)金融業(yè)上海普蘭投資有限公司2棟樓金融業(yè)金融業(yè)上海通泰投資有限公司2棟樓金融業(yè)金融業(yè)上海張江（集團(tuán)）有限公司5棟樓房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)前程無憂4棟樓租賃和商務(wù)服務(wù)租賃和商務(wù)服務(wù)上海集成電路技術(shù)與產(chǎn)業(yè)促進(jìn)中心（ICC）2棟樓科學(xué)研究、技術(shù)服務(wù)和地質(zhì)勘查科學(xué)研究、技術(shù)服務(wù)和地質(zhì)勘查大型企大型企業(yè)分析業(yè)分析總部型辦公參考案例總部型辦公參考案例張江集電港二期張江集電港二期中型企業(yè)基本為購買后自用，使用面積一般在中型企業(yè)基本為購買后自用，使用面積一般在1600-28001600-2800；行業(yè)以高新技術(shù)制造業(yè)、能源電力；行業(yè)以高新技術(shù)制造業(yè)、

26、能源電力類為主，其次為科學(xué)研究、信息軟件類類為主，其次為科學(xué)研究、信息軟件類中型企業(yè)共中型企業(yè)共3737家，基本為購買自用，使用面積一般在家，基本為購買自用，使用面積一般在1600-28001600-2800之間；之間；行業(yè)以高新技術(shù)制造業(yè)、能源電力類為主，占比分別行業(yè)以高新技術(shù)制造業(yè)、能源電力類為主，占比分別31%31%、22%22%，其次為科學(xué)研究、信息軟件類，其次為科學(xué)研究、信息軟件類，占比均為占比均為14%14%，其他為金融類等；，其他為金融類等；中型企中型企業(yè)分析業(yè)分析企業(yè)名稱賽普銳思半導(dǎo)體技術(shù)（上海）有限公司上海恒動力科技有限公司中國人壽保險(xiǎn)股份有限公司矽光光電科技（上海）有限公司

27、新奧能源服務(wù)（上海）有限公司中國銀聯(lián)股份有限公司上海弘軒工業(yè)投資有限公司上海新佑能源科技有限公司上海通泰投資有限公司沃特世科技（上海）有限公司西蒙電氣（中國）有限公司優(yōu)利（上海）信息技術(shù)有限公司上海柏寧科技發(fā)展有限公司益科博能源科技（上海）有限公司威靈研發(fā)中心格特拉克亞太傳達(dá)系統(tǒng)技術(shù)（上海）有限公司上海步科電氣有限公司夏普高科技研發(fā)（上海）有限公司上海聚星儀器有限公司浙江豐惠建設(shè)集團(tuán)有限公司廣匯汽車服務(wù)股份公司達(dá)能亞太（上海）管理有限公司伍爾特國際貿(mào)易（上海）有限公司 凱晟汽車系統(tǒng)（上海）有限公司江蘇東洋之花化妝品股份有限公司博安思通科技（上海）有限公司上海瑞寧門診部有限公司上海三浪車輛部件有

28、限公司印孚瑟斯技術(shù)（上海）有限公司上海雅昌文化發(fā)展有限公司圣景微電子（上海）有限公司泰豪科技股份有限公司上海分公司上海雅昌彩色印刷有限公司中江能源回收（上海）有限公司上海海豐信息技術(shù)有限公司鉅泉光電科技（上海）股份有限公司路克博信息系統(tǒng)科技（上海）有限公司總部型辦公參考案例總部型辦公參考案例張江集電港二期張江集電港二期小型企業(yè)多為租賃使用，一棟分兩戶居多，使用面積一般在小型企業(yè)多為租賃使用，一棟分兩戶居多，使用面積一般在10001000以內(nèi)；行業(yè)以信息軟件類為主，以內(nèi)；行業(yè)以信息軟件類為主，其次為科學(xué)研究類、高新技術(shù)制造其次為科學(xué)研究類、高新技術(shù)制造小型企業(yè)基本為租賃使用，使用面積一般在小型企

29、業(yè)基本為租賃使用，使用面積一般在10001000以內(nèi)；以內(nèi)；行業(yè)以信息軟件類為主，占比達(dá)行業(yè)以信息軟件類為主，占比達(dá)43%43%，其次為科學(xué)研究、高新技術(shù)制造業(yè)，占比分別為，其次為科學(xué)研究、高新技術(shù)制造業(yè)，占比分別為22%22%、21%21%；小型企小型企業(yè)分析業(yè)分析企業(yè)名稱坤遠(yuǎn)電子（上海）有限公司埃爾集團(tuán)營銷總部上海聯(lián)合水泥有限公司上海銘創(chuàng)軟件技術(shù)有限公司上海申博智能識別技術(shù)有限公司上海希碩信息科技有限公司上海銘創(chuàng)軟件技術(shù)有限公司上海華申泰格軟件有限公司上海華普嘉盛信息技術(shù)有限公司上海張江浩成創(chuàng)業(yè)投資有限公司燕梭金融信息技術(shù)（上海）有限公司上海坤銳電子科技有限公司上海海鼎無線射頻系統(tǒng)有限公司

30、紐豹智能識別技術(shù)（上海）有限公司總部型辦公參考案例總部型辦公參考案例張江集電港三期張江集電港三期三期為天之驕子人才公寓，規(guī)劃三期為天之驕子人才公寓，規(guī)劃1212棟小高層棟小高層/ /高層人才公寓樓，立面色彩艷麗；另設(shè)置高層人才公寓樓，立面色彩艷麗；另設(shè)置5 5棟商業(yè)配棟商業(yè)配套樓房，滿足居住者日常商業(yè)需求套樓房，滿足居住者日常商業(yè)需求張江集電港三期天之驕子人才規(guī)劃圖，總共17棟小高層、高層建筑，其中人才公寓樓12棟，商業(yè)配套樓房5棟。設(shè)置5棟商業(yè)配套樓，滿足居住者日常商業(yè)需求；三期立面用材：涂料為主；外立面色彩艷麗、容易吸引眼球；小高層6-14、高層18-25層為主；主力設(shè)置65左右戶型，月租

31、金在2000-2500元/左右；總部型辦公參考案例總部型辦公參考案例張江集電港四期張江集電港四期張江集電港四期東塊規(guī)劃圖，總共3棟9-11層小高層建筑，均為科研用地性質(zhì)，包含一棟綜合展覽中心和2棟辦公樓，當(dāng)前處于招租中，當(dāng)前租金3.0-3.2元/天四期立面用材：鋁板+玻璃幕墻，局部石材；9-11層小高層為主；1號樓標(biāo)準(zhǔn)層面積約2436、2號樓標(biāo)準(zhǔn)層面積約2000；標(biāo)準(zhǔn)層凈高2.7m；四期西側(cè)地塊當(dāng)前處于打樁階段；預(yù)計(jì)2019年底竣工；四期東塊規(guī)劃為四期東塊規(guī)劃為3 3棟棟9-119-11層小高層建筑，科研用地性質(zhì)，鋁板層小高層建筑，科研用地性質(zhì)，鋁板+ +玻璃幕墻為主，當(dāng)前對外招租中，玻璃幕墻

32、為主，當(dāng)前對外招租中，租金租金3.0-3.23.0-3.2元元/ / /天天張江集電港案例總結(jié)張江集電港案例總結(jié)小高層單體由于單棟體量較大，除少量大型企業(yè)整棟購買自用外，其他基本為小企業(yè)租賃使用；小高層單體由于單棟體量較大，除少量大型企業(yè)整棟購買自用外，其他基本為小企業(yè)租賃使用；由于全部為小高層單體，除大型企業(yè)使用三棟外，其余基本為小型企業(yè)租賃使用，租金在由于全部為小高層單體，除大型企業(yè)使用三棟外，其余基本為小型企業(yè)租賃使用，租金在2-2.62-2.6元元/ / /天；天；使用面積來看，大型企業(yè)單棟單體約在使用面積來看，大型企業(yè)單棟單體約在2000020000左右，中型企業(yè)一般在左右，中型企業(yè)

33、一般在1000-24001000-2400左右，小型企業(yè)使用面積左右，小型企業(yè)使用面積一般在一般在400-800400-800；行業(yè)特征來看，差異不明顯，主要集中在高新技術(shù)制造業(yè)、信息軟件類，科學(xué)研究類等，主要在企業(yè)規(guī)模的行業(yè)特征來看，差異不明顯，主要集中在高新技術(shù)制造業(yè)、信息軟件類，科學(xué)研究類等，主要在企業(yè)規(guī)模的差異。差異。集電港一集電港一期期集電港二集電港二期期基本為企業(yè)整棟購買自用，中型企業(yè)占絕對比例，少量小型企業(yè)為租賃使用；比例來看，中型企業(yè)占約基本為企業(yè)整棟購買自用，中型企業(yè)占絕對比例，少量小型企業(yè)為租賃使用；比例來看，中型企業(yè)占約6 6成；成；使用面積來看，大型企業(yè)一般需使用面積來

34、看，大型企業(yè)一般需2 2棟以上，面積棟以上，面積30003000以上，中型企業(yè)單棟使用面積在以上，中型企業(yè)單棟使用面積在1600-28001600-2800，小型企，小型企業(yè)使用面積一般業(yè)使用面積一般10001000以內(nèi)；以內(nèi)；行業(yè)特征來看，大型企業(yè)以高新技術(shù)制造和金融服務(wù)業(yè)為主；中型企業(yè)以高新技術(shù)制造業(yè)、能源電力類為主，行業(yè)特征來看，大型企業(yè)以高新技術(shù)制造和金融服務(wù)業(yè)為主；中型企業(yè)以高新技術(shù)制造業(yè)、能源電力類為主，小型企業(yè)以信息軟件類、科學(xué)研究和高新制造為主；小型企業(yè)以信息軟件類、科學(xué)研究和高新制造為主；張江創(chuàng)新園位于張江創(chuàng)新園位于2 2號線張江高科站，總建面號線張江高科站，總建面9.59.

35、5萬方，萬方，9 9棟棟3-53-5層多層獨(dú)棟層多層獨(dú)棟+3+3棟棟10-1110-11層小高層組成，層小高層組成，單層面積在單層面積在530-1717530-1717左右左右區(qū)縣板塊區(qū)縣板塊浦東新區(qū)張江板塊項(xiàng)目地址項(xiàng)目地址浦東新區(qū)科苑路399號物業(yè)類別物業(yè)類別寫字樓、板樓用地性質(zhì)用地性質(zhì)科研用地物業(yè)費(fèi)物業(yè)費(fèi)9-15.5元/月/平方米占地面積占地面積50000平方米建筑面積建筑面積95000平方米建筑年代建筑年代2019年車位車位 地下475個，地上216個租金水平租金水平3.5-4元/天/平米 總部型辦公參考案例總部型辦公參考案例張江創(chuàng)新園張江創(chuàng)新園 張江創(chuàng)新園位于張江高科技園區(qū)，臨近地鐵張

36、江創(chuàng)新園位于張江高科技園區(qū)，臨近地鐵2 2號線張江高科站，交通便捷，周邊配套齊全；號線張江高科站，交通便捷，周邊配套齊全；獨(dú)棟每幢面積獨(dú)棟每幢面積1200-30001200-3000平方米左右，單層面積在平方米左右，單層面積在530-1717530-1717平方米左右，其空間可以自由分割組合；平方米左右，其空間可以自由分割組合； 張江創(chuàng)新園是為高科技創(chuàng)新型企業(yè)量身定做的辦公基地，景觀打造較好，內(nèi)部配套完善張江創(chuàng)新園是為高科技創(chuàng)新型企業(yè)量身定做的辦公基地，景觀打造較好，內(nèi)部配套完善其人性化設(shè)計(jì)理念，無論在園區(qū)內(nèi)部還是外部都彰顯的淋漓盡致。在其人性化設(shè)計(jì)理念，無論在園區(qū)內(nèi)部還是外部都彰顯的淋漓盡致

37、。在1111號樓和號樓和1010號樓底層均設(shè)有咖啡廳和便利店，號樓底層均設(shè)有咖啡廳和便利店，1111號樓號樓2-42-4層員工食堂。層員工食堂。張江創(chuàng)新園一個專為高科技創(chuàng)新型企業(yè)量身定做的別墅型辦公總部基地。人性化構(gòu)建車行系統(tǒng)，人流車流各行其道，并用連廊張江創(chuàng)新園一個專為高科技創(chuàng)新型企業(yè)量身定做的別墅型辦公總部基地。人性化構(gòu)建車行系統(tǒng)，人流車流各行其道，并用連廊連接各幢建筑。連接各幢建筑?？偛啃娃k公參考案例總部型辦公參考案例張江創(chuàng)新園張江創(chuàng)新園總部型辦公參考案例總部型辦公參考案例張江創(chuàng)新園張江創(chuàng)新園20192019年年-2019-2019年底年底1212棟樓全部售完，年去化規(guī)模在棟樓全部售完，

38、年去化規(guī)模在1.81.8萬方，獨(dú)棟單棟面積集中在萬方，獨(dú)棟單棟面積集中在1200-30001200-3000不等，均價(jià)水平不等，均價(jià)水平17000-1900017000-19000元元/ /；當(dāng)前基本處于滿租，少量層面對外出租主要集中在；當(dāng)前基本處于滿租，少量層面對外出租主要集中在1111號樓），租金號樓），租金3.5-43.5-4元元/ / /天天 1212棟樓均為整棟出售，當(dāng)前全部售罄，棟樓均為整棟出售，當(dāng)前全部售罄，5 5年去化約年去化約9 9萬方，年均去化約萬方，年均去化約1.81.8萬方，平均售價(jià)約萬方，平均售價(jià)約17000-1800017000-18000元元/ /；當(dāng)前基本處于滿

39、租，只有當(dāng)前基本處于滿租，只有1111棟樓當(dāng)前有少量層面對外出租，租金水平在棟樓當(dāng)前有少量層面對外出租，租金水平在3.5-43.5-4元元/ / /天。天。產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型年份年份成交棟數(shù)成交棟數(shù)成交面積（）成交面積（）單棟面積（）單棟面積（）棟均面積（）棟均面積（） 成交均價(jià)（元成交均價(jià)（元/ /）獨(dú)棟辦公2019年4（多層）105131190-40322628137842019年3（多層）56941193-29111898145062019年2（多層）80143182-4831400717625小高層辦公2019年1（9層）974797479747187062019年2（11層）56840

40、15640/412002842016766合計(jì)12908001190-41200756716562 總部型辦公參考案例總部型辦公參考案例張江創(chuàng)新園張江創(chuàng)新園張江創(chuàng)新園當(dāng)前共有約張江創(chuàng)新園當(dāng)前共有約1818家企業(yè)入駐，以中型和小型企業(yè)為主，分別占比家企業(yè)入駐，以中型和小型企業(yè)為主，分別占比45%45%、33%33%，大型企業(yè)，大型企業(yè)占比占比22%22%。當(dāng)前共有當(dāng)前共有1818家企業(yè)入駐，以中型和小型企業(yè)為主，占比分別達(dá)家企業(yè)入駐，以中型和小型企業(yè)為主，占比分別達(dá)45%45%、33%33%企業(yè)規(guī)模分類企業(yè)規(guī)模分類數(shù)量數(shù)量大型企業(yè)4中型企業(yè)8小型企業(yè)6大型企業(yè)全部以整棟購買自用，使用面積基本在大

41、型企業(yè)全部以整棟購買自用，使用面積基本在50005000以上，企業(yè)類型為信息軟件類、科學(xué)研究以上，企業(yè)類型為信息軟件類、科學(xué)研究類類總部型辦公參考案例總部型辦公參考案例張江創(chuàng)新園張江創(chuàng)新園大型企業(yè)僅大型企業(yè)僅4 4家，全部以整棟購買入駐自用，使用面積基本在家，全部以整棟購買入駐自用，使用面積基本在50005000以上，少量使用面積以上，少量使用面積達(dá)達(dá)4000040000 ；企業(yè)類型為信息軟件類、科學(xué)研究類；企業(yè)類型為信息軟件類、科學(xué)研究類；使用產(chǎn)品使用產(chǎn)品樓棟數(shù)樓棟數(shù)公司名稱公司名稱使用面使用面積（）積（）分類分類小高層1棟樓IBM41200 信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)

42、和軟件業(yè)小獨(dú)棟多層3棟樓美滿電子科技10645 信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)1棟樓（HQ）上海華勤通信技術(shù)公司5300 科學(xué)研究、技術(shù)服務(wù)科學(xué)研究、技術(shù)服務(wù)1棟樓（NVIDIA）英偉達(dá)半導(dǎo)體科技有限公司4831 科學(xué)研究、技術(shù)服務(wù)科學(xué)研究、技術(shù)服務(wù)大型企大型企業(yè)分析業(yè)分析由于小獨(dú)棟數(shù)量較少，部分中型企業(yè)選擇小高層整層租賃使用，使用面積在由于小獨(dú)棟數(shù)量較少，部分中型企業(yè)選擇小高層整層租賃使用，使用面積在1000-21001000-2100，企業(yè)，企業(yè)類型以信息軟件類為主，其次為科學(xué)研究、金融業(yè)類型以信息軟件類為主，其次為科學(xué)研究、金融業(yè)產(chǎn)品產(chǎn)品樓層數(shù)樓層數(shù)公司名稱公司

43、名稱使用面積使用面積分類分類小獨(dú)棟單體1棟樓（小獨(dú)棟多層）河圖工程股份有限公司1589 科學(xué)研究、技術(shù)服務(wù)科學(xué)研究、技術(shù)服務(wù)1棟樓（小獨(dú)棟多層）震坤行1193 供應(yīng)商供應(yīng)商小高層2層粱江通信2128信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)1層赟融電子技術(shù)1064 信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)1層明波通信1064 信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)1層湘鋼貿(mào)易1064 批發(fā)零售批發(fā)零售1層惠天然投資控股集團(tuán)1064 金融業(yè)金融業(yè)1層華勤通訊1064 信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)中型企業(yè)共中型企業(yè)共8 8

44、家，多為整層租賃使用，使用面積家，多為整層租賃使用，使用面積1000-21001000-2100之間；之間；企業(yè)類型主要為信息軟件類為主，占比達(dá)企業(yè)類型主要為信息軟件類為主，占比達(dá)40%40%，其次為科學(xué)研究、金融業(yè)等；，其次為科學(xué)研究、金融業(yè)等；中型企中型企業(yè)分析業(yè)分析總部型辦公參考案例總部型辦公參考案例張江創(chuàng)新園張江創(chuàng)新園小型企業(yè)基本為租賃小單體單層面積進(jìn)行辦公，使用面積一般小型企業(yè)基本為租賃小單體單層面積進(jìn)行辦公，使用面積一般500-600500-600；企業(yè)類型基本為信息；企業(yè)類型基本為信息軟件類，少量為金融業(yè)、科學(xué)研究類軟件類，少量為金融業(yè)、科學(xué)研究類產(chǎn)品產(chǎn)品樓層數(shù)樓層數(shù)公司名稱公司

45、名稱建筑面積建筑面積分類分類獨(dú)棟辦公1層?xùn)|昊測試600 科學(xué)研究、技術(shù)服務(wù)1層綠芯半導(dǎo)體系統(tǒng)科技600 信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)1層（Teambition）上海匯翼信息科技有限公司530 信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)1層聚熵智能530 信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)1層智游啦530 信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)1層戈壁企業(yè)530 金融業(yè)小型企業(yè)共小型企業(yè)共6 6家，使用面積家，使用面積500-600500-600，由于需求面積較小，基本選擇租賃小獨(dú)棟單層面積進(jìn)行辦公；，由于需求面積較小，基本選擇租賃小獨(dú)棟單層面積進(jìn)行辦公；企業(yè)類型主要為信息軟件類，占比達(dá)企業(yè)類型主要為信息軟件類，占比達(dá)67%

46、67%，其次為金融業(yè)、科學(xué)研究類。，其次為金融業(yè)、科學(xué)研究類。小型企小型企業(yè)分析業(yè)分析總部型辦公參考案例總部型辦公參考案例張江創(chuàng)新園張江創(chuàng)新園張江創(chuàng)新園案例總結(jié)張江創(chuàng)新園案例總結(jié)科研用地性質(zhì)，已全部銷售完畢，年去化規(guī)模在科研用地性質(zhì)，已全部銷售完畢，年去化規(guī)模在1.81.8萬方左右，小高層單體萬方左右，小高層單體+ +小獨(dú)棟單體組合；小獨(dú)棟單體組合；除少部分為大型企業(yè)整棟使用外，中小型企業(yè)基本為租賃使用；比例來看，中型企業(yè)占約除少部分為大型企業(yè)整棟使用外，中小型企業(yè)基本為租賃使用；比例來看，中型企業(yè)占約50%50%；使用面積來看，大型企業(yè)使用面積基本在使用面積來看，大型企業(yè)使用面積基本在500

47、05000以上，中型企業(yè)多為整層租賃使用，使用面積以上，中型企業(yè)多為整層租賃使用，使用面積在在1000-24001000-2400左右；小型企業(yè)使用面積一般在左右；小型企業(yè)使用面積一般在500-600500-600；行業(yè)特征來看，行業(yè)差異不大，主要以信息技術(shù)和科研為主，主要在于企業(yè)規(guī)模的差異。行業(yè)特征來看，行業(yè)差異不大，主要以信息技術(shù)和科研為主，主要在于企業(yè)規(guī)模的差異。總部型辦公案例借鑒點(diǎn)總部型辦公案例借鑒點(diǎn)p產(chǎn)品組合產(chǎn)品組合基本為小獨(dú)棟單體基本為小獨(dú)棟單體+ +小高層單體形式來做，且以小高層單體形式來做，且以小獨(dú)棟單體形式為主；小獨(dú)棟單體形式為主；p租售特征租售特征以張江集電港為代表的項(xiàng)目，

48、采用以銷售為主體，以張江集電港為代表的項(xiàng)目，采用以銷售為主體，租售并舉模式操作，靈活性較強(qiáng)；年去化規(guī)模在租售并舉模式操作，靈活性較強(qiáng)；年去化規(guī)模在1.5-1.81.5-1.8萬方左右，萬方左右，同期銷售的科研性質(zhì)產(chǎn)品較純辦公產(chǎn)品價(jià)格低約同期銷售的科研性質(zhì)產(chǎn)品較純辦公產(chǎn)品價(jià)格低約20%20%。p企業(yè)類型企業(yè)類型中型企業(yè)約占中型企業(yè)約占5-65-6成，占據(jù)絕對主力，余下大型成，占據(jù)絕對主力，余下大型企業(yè)和小型企業(yè)各約一半；企業(yè)和小型企業(yè)各約一半；p使用面積使用面積中型企業(yè)基本為一棟獨(dú)棟單體使用為主，面積集中型企業(yè)基本為一棟獨(dú)棟單體使用為主，面積集中在中在1000-28001000-2800左右；大

49、型企業(yè)為大單體或多棟獨(dú)棟單體結(jié)合，左右；大型企業(yè)為大單體或多棟獨(dú)棟單體結(jié)合，面積一般在面積一般在30003000以上；小型企業(yè)多為分割租賃使用面積一般在以上；小型企業(yè)多為分割租賃使用面積一般在400-800400-800左右；左右；p行業(yè)特征行業(yè)特征入駐企業(yè)多集中在信息軟件、科學(xué)研究、高新技入駐企業(yè)多集中在信息軟件、科學(xué)研究、高新技術(shù)制造等行業(yè)為主，行業(yè)差異不大，多為企業(yè)規(guī)模大小的差異；術(shù)制造等行業(yè)為主，行業(yè)差異不大，多為企業(yè)規(guī)模大小的差異；純辦公用地性質(zhì)總部型辦公市場純辦公用地性質(zhì)總部型辦公市場項(xiàng)目基本概況項(xiàng)目基本概況用地性質(zhì)用地性質(zhì)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱 建筑年代建筑年代品質(zhì)品質(zhì)開發(fā)商開發(fā)商 占

50、地面積占地面積( () ) 總建筑面總建筑面積積( () ) 層數(shù)層數(shù) 單層面積單層面積( () ) 開間面積開間面積（）（）目前狀態(tài)目前狀態(tài)租金租金( (元元/ / /天天) ) 辦公用地張家集電港一期2019年普通上海張江集成電路產(chǎn)業(yè)區(qū)開發(fā)有限公司7.0萬12F1500-170060-800出租為主2.8-3.0張江大廈2019年甲級張江高科技園區(qū)開發(fā)股份有限公司2.1萬4.7萬18F1800-2000960、1040 銷售為主4.5-5.5展想廣場2019年甲級展想電子科技有限公司5.2萬20F2741145-712出租4.5-6矽岸國際2019年普通張江股份有限公司3.4萬7.6萬3、

51、9、11F 1100-1400 300-1400出租2.8-3.2項(xiàng)目周邊主力在售/在租的純辦公性質(zhì)項(xiàng)目有4個，張江大廈、展想廣場均為5A甲級辦公樓，建筑面積在5萬方左右，單層面積1800-2800 ，當(dāng)前主力租金水平4.5-6元/天；張江集電港一期有2棟辦公性質(zhì)寫字樓，單層面積1500-1700，當(dāng)前以出租為主，租金2.8-3.0；矽岸國際為新建辦公樓，包含多層、小高層產(chǎn)品，單層面積1100-1400，當(dāng)前以出租為主，租金2.8-3.2元/天；純辦公性質(zhì)檔次分類純辦公性質(zhì)檔次分類張江大廈、展想廣場張江大廈、展想廣場張江集電港一期、矽岸國際張江集電港一期、矽岸國際高端高端中端中端地段：靠近地鐵

52、站，交通便利地段：靠近地鐵站，交通便利質(zhì)量：甲級品質(zhì)、產(chǎn)品力出眾，檔次高端質(zhì)量：甲級品質(zhì)、產(chǎn)品力出眾，檔次高端地段：區(qū)位較偏、距地鐵站有一定距離地段：區(qū)位較偏、距地鐵站有一定距離質(zhì)量：建筑品質(zhì)、產(chǎn)品力打造一般質(zhì)量：建筑品質(zhì)、產(chǎn)品力打造一般純辦公參考案例純辦公參考案例張江集電港一期張江集電港一期1#1#一期一期1#1#樓為辦公用地性質(zhì)辦公樓，整體產(chǎn)品打造較好，單層面積樓為辦公用地性質(zhì)辦公樓，整體產(chǎn)品打造較好，單層面積1500-17001500-1700開發(fā)商開發(fā)商上海張江集成電路產(chǎn)業(yè)區(qū)開發(fā)有限公司項(xiàng)目地址項(xiàng)目地址龍東大道3000號張江集電港1號樓物業(yè)類別物業(yè)類別小高層辦公樓立面用材立面用材石材+

53、玻璃幕墻樓層樓層12層建筑面積建筑面積2.1萬單層面積單層面積1500-1700開間面積開間面積60-500層高層高層高4.2m，凈高2.8m租金水平租金水平2.8-3.0元/天周邊配套周邊配套龍東商務(wù)酒店、農(nóng)行張江集電港支行、工行集電園支行、港式茶餐廳、迦拿咖啡等純辦公參考案例純辦公參考案例張江集電港一期張江集電港一期1#1#一期辦公性質(zhì)辦公樓入駐企業(yè)均為小企業(yè)，使用面積一般在一期辦公性質(zhì)辦公樓入駐企業(yè)均為小企業(yè)，使用面積一般在120-800120-800，已全部出租完畢；行業(yè)，已全部出租完畢；行業(yè)以制造業(yè)、信息軟件類為主，其次為商務(wù)服務(wù)、科學(xué)研究類以制造業(yè)、信息軟件類為主，其次為商務(wù)服務(wù)、

54、科學(xué)研究類一期一期1#1#辦公性質(zhì)辦公樓入駐企業(yè)均為小企業(yè)，無中大型企業(yè)，使用面積一般在辦公性質(zhì)辦公樓入駐企業(yè)均為小企業(yè)，無中大型企業(yè)，使用面積一般在120-800120-800之間；之間；當(dāng)前共入駐當(dāng)前共入駐5050家企業(yè)，行業(yè)以制造業(yè)、信息軟件類為主，占比分別達(dá)家企業(yè)，行業(yè)以制造業(yè)、信息軟件類為主，占比分別達(dá)38%38%、28%28%，其次為商務(wù)服務(wù)、，其次為商務(wù)服務(wù)、科學(xué)研究，占比分別為科學(xué)研究，占比分別為12%12%、8%8%，其他為建筑業(yè)、金融業(yè)等；，其他為建筑業(yè)、金融業(yè)等；張江大廈為張江科技園區(qū)內(nèi)第一座張江大廈為張江科技園區(qū)內(nèi)第一座5A5A智能現(xiàn)代化商務(wù)大樓，總建面約智能現(xiàn)代化商務(wù)

55、大樓，總建面約4.74.7萬方，由萬方，由A A、B B區(qū)域組成，區(qū)域組成，單層面積在單層面積在1800-20001800-2000左右左右純辦公案例研究純辦公案例研究張江大廈張江大廈建筑年代建筑年代2019年立面立面玻璃幕墻總建面總建面47690，其中辦公面積42690樓層樓層地上18層大堂大堂層高5m，面積約400左右大堂、電梯廳大堂、電梯廳材質(zhì)材質(zhì)大理石地面，鋁板墻面，石膏板天花電梯配置電梯配置4部客梯、1部貨梯電梯品牌電梯品牌OTIS標(biāo)準(zhǔn)層面積標(biāo)準(zhǔn)層面積（）（）1800-2000開間面積開間面積（）（）960/1040層高層高/ /凈高凈高層高4.2米，凈高米得房率得房率80%中央空調(diào)

56、中央空調(diào)半集中式中央空調(diào)車位車位地上71個，地下127個品質(zhì)品質(zhì)5A甲級租金水平租金水平（元（元/ / /天）天）5-6物業(yè)管理公司物業(yè)管理公司仲量聯(lián)行物業(yè)費(fèi)物業(yè)費(fèi)23.5元/月張江大廈具有張江大廈具有“中國硅谷美稱的張江高科技園區(qū)第一座中國硅谷美稱的張江高科技園區(qū)第一座5A5A甲級智能化甲級智能化現(xiàn)代商務(wù)大樓，并成為張江園區(qū)內(nèi)的標(biāo)志性建筑?，F(xiàn)代商務(wù)大樓，并成為張江園區(qū)內(nèi)的標(biāo)志性建筑。大廈辦公樓為大廈辦公樓為4-184-18層，層，1-31-3層為商務(wù)配套裙房。層為商務(wù)配套裙房。由著名的德國由著名的德國ASASP P建筑設(shè)計(jì)公司精心設(shè)計(jì)，采用雙層玻璃幕墻，大廈內(nèi)部還配備智能化系統(tǒng)建筑設(shè)計(jì)公司精

57、心設(shè)計(jì)，采用雙層玻璃幕墻，大廈內(nèi)部還配備智能化系統(tǒng)大廈由著名的德國大廈由著名的德國ASASP P建筑設(shè)計(jì)公司精心設(shè)計(jì)，秉承人與自然和諧統(tǒng)一的現(xiàn)代設(shè)計(jì)理念。建筑設(shè)計(jì)公司精心設(shè)計(jì)，秉承人與自然和諧統(tǒng)一的現(xiàn)代設(shè)計(jì)理念。大廈在建筑設(shè)計(jì)上，在國內(nèi)首次采用了獨(dú)一無二的可呼吸、自由開啟的雙層玻璃幕墻，雙層玻璃幕墻之間的間距達(dá)大廈在建筑設(shè)計(jì)上，在國內(nèi)首次采用了獨(dú)一無二的可呼吸、自由開啟的雙層玻璃幕墻，雙層玻璃幕墻之間的間距達(dá)6060厘米。大廈內(nèi)厘米。大廈內(nèi)部還配備了完備的國際尖端智能化系統(tǒng)。部還配備了完備的國際尖端智能化系統(tǒng)。張江大廈占地面積大，建筑覆蓋率低，綠化率高，環(huán)境十分幽雅。大廈是目前張江高科技園區(qū)內(nèi)

58、的第一高樓，較適宜觀景。張江大廈占地面積大，建筑覆蓋率低，綠化率高，環(huán)境十分幽雅。大廈是目前張江高科技園區(qū)內(nèi)的第一高樓，較適宜觀景。純辦公案例研究純辦公案例研究張江大廈張江大廈從從20092009年至年至20192019年有年有1212層面半層成交，單層分成層面半層成交，單層分成A A、B B兩套進(jìn)行銷售，目前成交均價(jià)為兩套進(jìn)行銷售，目前成交均價(jià)為2518525185元元/ /，租金水平約，租金水平約4.5-5.54.5-5.5元元/ / /天天 年份年份成交套數(shù)成交套數(shù)成交面積（）成交面積（）單套面積（）單套面積（）成交均價(jià)（元成交均價(jià)（元/ /）2009年11208120824170201

59、9年1111014960-104025185合計(jì)1212222960-120825085純辦公參考案例純辦公參考案例張江大廈張江大廈當(dāng)前區(qū)域內(nèi)辦公樓基本以出租為主，目前僅張江大廈一個純辦公項(xiàng)目在售；張江大廈13年至今成交11套房源，成交量11014，成交均價(jià)25185元/；目前辦公租金均價(jià)水平在4.5-5.5元/天。當(dāng)前共有約當(dāng)前共有約1010家企業(yè)入駐，以大型和中型企業(yè)為主，分別占家企業(yè)入駐，以大型和中型企業(yè)為主，分別占比比40%40%、60%60%；當(dāng)前共有當(dāng)前共有1010家企業(yè)入駐，以大型和中型企業(yè)為主，占比分別家企業(yè)入駐，以大型和中型企業(yè)為主，占比分別40%40%、60%60%；目前企

60、業(yè)入駐率約；目前企業(yè)入駐率約5 5成成企業(yè)規(guī)模分類企業(yè)規(guī)模分類數(shù)量數(shù)量大型企業(yè)4中型企業(yè)6純辦公案例研究純辦公案例研究張江大廈張江大廈大型企業(yè)使用樓層在大型企業(yè)使用樓層在1 1層半以上，面積在層半以上，面積在3000-50003000-5000 之間，行業(yè)以信息軟件類為主之間，行業(yè)以信息軟件類為主 張江大廈當(dāng)前入駐大型企業(yè)有張江大廈當(dāng)前入駐大型企業(yè)有4 4家，家， 使用樓層使用樓層1 1層半以上，面積在層半以上，面積在3000-50003000-5000 之間；之間；企業(yè)類型以信息軟件類為主，占比達(dá)企業(yè)類型以信息軟件類為主，占比達(dá)75%75%，其次為房地產(chǎn)業(yè)；，其次為房地產(chǎn)業(yè)；使用樓層使用樓層