房地產(chǎn)開發(fā)報建工作流程培訓

1、房地產(chǎn)開發(fā)報建工作流程房地產(chǎn)開發(fā)報建工作流程發(fā)展管理部發(fā)展管理部2011年年3月月流流 程程 圖圖第二部分第二部分目錄目錄開開 發(fā)發(fā) 準準 備備第一部分第一部分第 2 頁開開 發(fā)發(fā) 流流 程程第三部分第三部分總總 結(jié)結(jié)第四部分第四部分開發(fā)準備開發(fā)準備第 3 頁 吉林市中海宏洋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司一、注冊公司取得一、注冊公司取得營業(yè)執(zhí)照營業(yè)執(zhí)照二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得 資質(zhì)證書資質(zhì)證書 新成立公司當年取得暫定資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)分為一、二、三、四級資質(zhì)和暫定資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)分為一、二、三、四級資質(zhì)和暫定資質(zhì)。其中一級資質(zhì)由建設

2、部審批，二級及以下資質(zhì)由省、質(zhì)。其中一級資質(zhì)由建設部審批，二級及以下資質(zhì)由省、自治區(qū)、直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門審批。自治區(qū)、直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門審批。 根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定，未取得房地產(chǎn)開根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定，未取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級證書的企業(yè)，不得從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務。發(fā)資質(zhì)等級證書的企業(yè)，不得從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書是進行房地產(chǎn)開發(fā)建設的基房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書是進行房地產(chǎn)開發(fā)建設的基本條件。本條件。第 4 頁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一級資質(zhì)申報條件 注冊資本不低于注冊資本不低于50005000萬元；萬元； 從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營從事房地產(chǎn)

3、開發(fā)經(jīng)營5 5年以上；年以上； 近近3 3年房屋建筑面積累計竣工年房屋建筑面積累計竣工3030萬平方米以上，或者累計完成與此相萬平方米以上，或者累計完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額； 連續(xù)連續(xù)5 5年建筑工程質(zhì)量合格率達年建筑工程質(zhì)量合格率達100100； 上一年房屋建筑施工面積上一年房屋建筑施工面積1515萬平方米以上，或者完成與此相當?shù)姆咳f平方米以上，或者完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；地產(chǎn)開發(fā)投資額； 有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務、房地產(chǎn)及有關經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務、房地產(chǎn)及有關經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于少于4040人，其中具有中級以上職稱的管理人

4、員不少于人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于2020人，持有資人，持有資格證書的專職會計人員不少于格證書的專職會計人員不少于4 4人：人： 工程技術、財務、統(tǒng)計等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱；工程技術、財務、統(tǒng)計等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱； 具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實行了住宅質(zhì)量保證書具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實行了住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度；和住宅使用說明書制度； 未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。第 5 頁流流 程程 圖圖第二部分第二部分目錄目錄開開 發(fā)發(fā) 準準 備備 第一部分第一部分第 6 頁開開 發(fā)發(fā) 流流 程程第

5、三部分第三部分總總 結(jié)結(jié)第四部分第四部分第 7 頁資質(zhì)證書資質(zhì)證書國有土地使用證國有土地使用證建設用地規(guī)劃許建設用地規(guī)劃許可證可證建設用地批準書建設用地批準書建設工程規(guī)劃許建設工程規(guī)劃許可證可證建筑工程施工許建筑工程施工許可證可證商品房（預）銷商品房（預）銷售許可證售許可證產(chǎn)權證產(chǎn)權證竣工備案證竣工備案證建設項目投資計建設項目投資計劃劃環(huán)保批復環(huán)保批復建筑節(jié)能審查意建筑節(jié)能審查意見見人防審批書人防審批書施工報建施工報建招投標管理招投標管理勘察設計管勘察設計管建設監(jiān)理管建設監(jiān)理管交易中心交易中心質(zhì)量監(jiān)督管質(zhì)量監(jiān)督管安全監(jiān)督管安全監(jiān)督管造價管理造價管理雙拖欠雙拖欠執(zhí)法監(jiān)察執(zhí)法監(jiān)察一次性繳費一次性繳

6、費防雷驗收防雷驗收環(huán)保驗收環(huán)保驗收三表檢測三表檢測室內(nèi)環(huán)境檢測室內(nèi)環(huán)境檢測規(guī)劃驗收規(guī)劃驗收消防驗收消防驗收節(jié)能驗收節(jié)能驗收安全驗收安全驗收正式電驗收正式電驗收燃氣驗收燃氣驗收吉林市報批報建流程圖吉林市報批報建流程圖-1吉林市報批報建流程圖吉林市報批報建流程圖-2第 8 頁第 9 頁第 10 頁流流 程程 圖圖第二部分第二部分目錄目錄開開 發(fā)發(fā) 準準 備備第一部分第一部分第 11 頁開開 發(fā)發(fā) 流流 程程第三部分第三部分總總 結(jié)結(jié)第四部分第四部分第 12 頁1.市場條件判斷2.項目位置選擇1.確定開發(fā)方案2.編制可行性研究報告1.1.辦理辦理建設用地規(guī)劃許可證建設用地規(guī)劃許可證2.2.領取領取國

7、有土地使用證國有土地使用證1.1.領取領取建設工程規(guī)劃許可證建設工程規(guī)劃許可證（副本）（副本） 選選 址址立立 項項取得土地取得土地規(guī)劃設計規(guī)劃設計開工建設開工建設竣工驗收竣工驗收2.2.領取領取建設工程施工許可證建設工程施工許可證1.招標:尋找施工單位3.開工建設開發(fā)流程開發(fā)流程開盤銷售開盤銷售1.1.領取領取商品房銷售許可證商品房銷售許可證2.2.住宅質(zhì)量保證書住宅質(zhì)量保證書1.住宅使用說明書3.竣工備案表第 13 頁五證齊備五證齊備一一辦理程序辦理程序二二竣工備案竣工備案三三開發(fā)流程開發(fā)流程性性 第 14 頁建建設設用用地地規(guī)規(guī)劃劃許許可可證證一、一、“五證五證”齊備齊備商商品品房房銷銷

8、售售許許可可證證建建筑筑工工程程施施工工許許可可證證建建設設工工程程規(guī)規(guī)劃劃許許可可證證國國有有土土地地使使用用證證一一二二三三四四五五開發(fā)流程開發(fā)流程建設用地規(guī)劃許可證建設用地規(guī)劃許可證是建設單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認建設項目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證，是建設單位用地的法律憑證。國有土地使用證國有土地使用證是證明土地使用者(單位或個人)使用國有土地的法律憑證，受法律保護。開發(fā)流程開發(fā)流程第 15 頁選選 址址立立 項項取得土地取得土地規(guī)劃設計規(guī)劃設計開工建設開工建設竣工驗收竣工驗收 規(guī)劃局建設項目選址意見書 國土局土地掛牌拍賣手續(xù) 地震局建設工

9、程抗震設防要求審批 環(huán)保局建設項目環(huán)境保護審批 其他相關部門（水利、交通、人防、供排水、文保、氣象等相關意見）申報材料：1、機構(gòu)代碼證副本、代碼（首次申報）；2、申請表；3、意向性批文、項目建議書或選址申請；4、現(xiàn)勢原件地形圖2份；5、其它相關材料；申報材料：提供計委、規(guī)劃、土地部門相關審批材料申報材料：1、機構(gòu)代碼證副本、代碼（首次申報）；2、申請表；3、項目有效批準文件；4、選址意見書復印 件（含附圖）；5、已批總平面方案；6、現(xiàn)勢原件地形圖3份；7、其它相關材料；開發(fā)商開發(fā)商選址、立項國土局國有土地使用證國有土地使用證計委項目建議書，可研報告規(guī)劃局建設用地規(guī)劃許可建設用地規(guī)劃許可證證開發(fā)

10、流程開發(fā)流程第 16 頁建設工程規(guī)劃許可證建設工程規(guī)劃許可證是有關建設工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，是建設單位建設工程的法律憑證，是建設活動中接受監(jiān)督檢查時的法定依據(jù)。沒有此證的建設單位，其工程建筑是違章建筑，不能領取房地產(chǎn)權屬證件。建筑工程施工許可證建筑工程施工許可證(建筑工程開工證)是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開工的批準文件，是建設單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權屬登記的主要依據(jù)之一。開發(fā)流程開發(fā)流程第 17 頁選選 址址立立 項項取得土地取得土地規(guī)劃設計規(guī)劃設計開工建設開工建設竣工驗收竣工驗收氣象局防雷工程設計審批人防辦人防工程建設項目技術審批其他相關部門（水利、交通、供

11、排水、文化環(huán)保、消防等相關意見）規(guī)劃局建設用地規(guī)建設用地規(guī)劃許可證劃許可證規(guī)劃局建設工程設計方案評審計委初步設計方案建設局施工圖設計審查規(guī)劃局建設工程規(guī)劃許可證建設工程規(guī)劃許可證建設局建設工程施建設工程施工許可證工許可證開發(fā)流程開發(fā)流程第 18 頁建設局建筑工程施工許可證建筑工程施工許可證計委開工報告審批房管局商品房預銷售許可證商品房預銷售許可證商品房銷售商品房銷售( (預售預售) )許可證許可證是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準文件。開發(fā)流程開發(fā)流程選選 址址立立 項項取得土地取得土地規(guī)劃設計規(guī)劃設計開工建設開工建設開盤銷售開盤銷售竣工驗收竣工驗收第 19

12、頁開發(fā)流程開發(fā)流程竣工備案證竣工備案證建設局建設局建筑工程施工建筑工程施工許可證許可證測繪公司測繪公司出具出具測測繪報告繪報告房管局房管局商品房預銷售商品房預銷售許可證許可證取得取得竣工備案證竣工備案證選選 址址立立 項項取得土地取得土地規(guī)劃設計規(guī)劃設計開工建設開工建設竣工驗收竣工驗收開盤銷售開盤銷售第 20 頁第 21 頁五證齊備五證齊備一一辦理程序辦理程序二二竣工備案竣工備案三三開發(fā)流程開發(fā)流程 立 項開工建設規(guī)劃設計取得土地開盤銷售人目的事提交文件開發(fā)商尋找可以投資的地塊1.市場條件判斷2.地塊位置尋找投資分析報告n 本階段,如果需要尋找合作伙伴,則需要簽定合作意向,協(xié)議及合同書n 市場

13、前期判斷只是宏觀方面的粗略判斷,僅從所在區(qū)域的市場供求與潛力進行判斷開發(fā)流程開發(fā)流程二、辦理程序二、辦理程序第 22 頁竣工驗收開工建設規(guī)劃設計取得土地選 址人目的事向政府提交文件開發(fā)商取得項目開發(fā)經(jīng)營權1.投資分析2.編制項目建議書3.編制可行性研究報告4.進行項目方案概念設計項目建議書可行性研究報告開發(fā)流程開發(fā)流程開盤銷售第 23 頁竣工驗收立 項開工建設規(guī)劃設計選 址人目的事向政府提交文件開發(fā)商取得土地開發(fā)與使用權1.取得建設用地規(guī)劃許可證2.取得國有土地使用證1.建設用地規(guī)劃許可證規(guī)定提交文件2.國有土地使用證規(guī)定提交文件開發(fā)流程開發(fā)流程開盤銷售竣工驗收第 24 頁辦理建設用地規(guī)劃許可

14、證:需準備文件如下：立項批復建設項目規(guī)劃審批表市政府征地批復用地釘樁成果按規(guī)劃意見書要求取得的有關協(xié)議及批復文件1.審定設計方案通知書立 項開工建設規(guī)劃設計選 址辦理國有土地使用證:需準備文件如下：立項批復辦理土地出讓手續(xù)申請審定設計方案通知書土地評估報告原件出讓合同附圖，一式五份，附圖為：釘樁圖或?qū)徲嬙O計方案通知書附圖，原土地方國有土地使用證附圖（加蓋雙方公章）建設用地規(guī)劃許可證及釘樁成果通知單建筑面積與用途說明書加蓋工商部門備案章的營業(yè)執(zhí)照復印件建設用地批準書或原用地單位的國有土地使用證、房屋所有權證、國有土地權屬來源證明文件（原件）與原用地方簽定的土地使用權及地上物補償協(xié)議、聯(lián)建協(xié)議及相

15、關文件1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書等開發(fā)流程開發(fā)流程開盤銷售竣工驗收第 25 頁立 項開工建設取得土地選 址人目的事向政府提交文件開發(fā)商項目方案滿足市場需要和政府要求1.項目方案設計2.項目方案審批3領取建設工程規(guī)劃許可證項目設計方案辦理建設工程規(guī)劃許可證:需準備文件如下：消防、人防、交通、供電、給水、市政、燃氣電力等部門意見建設項目規(guī)劃審批報表審定設計方案建筑工程施工設計圖紙工程檔案登記證明1.按審定設計方案要求取得的協(xié)議通知書開發(fā)流程開發(fā)流程開盤銷售竣工驗收第 26 頁立 項規(guī)劃設計取得土地選 址人目的事向政府提交文件開發(fā)商找到符合條件施工隊,開發(fā)建設1.施工隊招標2.領取建筑工程施工許可證

16、項目設計方案開發(fā)流程開發(fā)流程開盤銷售竣工驗收第 27 頁立 項開工建設規(guī)劃設計取得土地選 址人目的事向政府提交文件開發(fā)商銷售回款開始銷售之前取得的所有證開發(fā)流程開發(fā)流程竣工驗收第 28 頁上一步上一步: :建委工程處 同意開工，辦理 開工許可證施工單位進場開始施工，小區(qū)紅線內(nèi)市政報裝上下水、道路、煤氣、電、委托設計、施工辦理 立 項開工建設規(guī)劃設計取得土地選 址人目的事向政府提交文件開發(fā)商完成建造,交付驗收，業(yè)主入戶1.建設項目2.工程驗收之前取得的所有證全部工程竣工四方驗收、檢驗單簽字蓋章憑驗收通知書入庫房屋確定房屋管理形式房屋驗收出庫分配及辦理、辦理 運用“房地產(chǎn)物業(yè)管理系統(tǒng)”，進入物業(yè)管

17、理階段開盤銷售第 29 頁第 30 頁五證齊備五證齊備一一辦理程序辦理程序二二竣工備案竣工備案三三開發(fā)流程開發(fā)流程 開發(fā)流程開發(fā)流程第 31 頁 防雷裝置竣工驗收委托書防雷裝置竣工驗收委托書 室內(nèi)環(huán)境空氣污染檢測報告室內(nèi)環(huán)境空氣污染檢測報告 建筑工程強制檢定計量器具驗收報告單建筑工程強制檢定計量器具驗收報告單 又稱三表檢測報又稱三表檢測報告單。包括水表，電表，燃氣表。告單。包括水表，電表，燃氣表。三、竣工備案三、竣工備案開發(fā)流程開發(fā)流程第 32 頁 建設工程竣工規(guī)劃驗收合格通知書建設工程竣工規(guī)劃驗收合格通知書 又稱規(guī)劃驗收。又稱規(guī)劃驗收。 建設項目竣工環(huán)境保護驗收報告表建設項目竣工環(huán)境保護驗收

18、報告表 節(jié)能驗收，是在整個工程竣工驗收過程中時間跨度最長的一節(jié)能驗收，是在整個工程竣工驗收過程中時間跨度最長的一項工作。包括墻體材料、外保溫系統(tǒng)、塑鋼窗等多項指標。項工作。包括墻體材料、外保溫系統(tǒng)、塑鋼窗等多項指標。 安全防范工程驗收表安全防范工程驗收表 城建檔案移交、驗收單城建檔案移交、驗收單 三、竣工備案三、竣工備案開發(fā)流程開發(fā)流程第 33 頁 竣工備案證施工單位、監(jiān)理單位需提前準備好各項資料，竣工備案證施工單位、監(jiān)理單位需提前準備好各項資料，報送市質(zhì)監(jiān)站各區(qū)監(jiān)督科審查后由科內(nèi)形成質(zhì)量監(jiān)督報告、報送市質(zhì)監(jiān)站各區(qū)監(jiān)督科審查后由科內(nèi)形成質(zhì)量監(jiān)督報告、經(jīng)市質(zhì)監(jiān)站備案科審查后移交城建檔案館存檔經(jīng)市質(zhì)監(jiān)站備案科審查后移交城建檔案館存檔 供電報驗供電報驗 由于正式用電驗收手續(xù)煩瑣，驗收時間較長，故由于正式用電驗收手續(xù)煩瑣，驗收時間較長，故客戶資料需核對的準確性尤為關鍵，以免錄入客戶資料時出客戶資料需核對的準確性尤為關鍵，以免錄入客戶資料時出現(xiàn)不必要的麻煩?，F(xiàn)不必要的麻煩。 熱力、燃氣、供水三項報驗。熱力、燃氣、供水三項報驗。 產(chǎn)權備案產(chǎn)權備案 測繪公司出測繪報告，報送測繪審查科測繪公司出測繪報告，報送測繪審查科 ，領取備，領取備案證明。案證明。 三、竣工備案三、竣工備案流流 程程 圖圖第二部分第二部分目錄目錄開開 發(fā)發(fā) 準