房屋面積測算暫行辦法

1、房屋建筑面積計算規(guī)定一、層高及凈高的計算應按下列規(guī)定執(zhí)行：1 層高取上下相鄰樓層樓（地）板結構面之間的垂直距離；凈高取樓（地）面至上部樓 板底面之間的垂直距離。結構面可包含厚 度不大于 0.02m的結構找平面層（ 圖 ）。2 同一樓層外墻以內的建筑空間中，當結構梁、反梁、墊層等形成的局部 高度不足夠 2.20m的部分，其層高應取所在樓層的層高值；當局部凈高度不足 2.10m 的部分，其凈高值應取所在樓層的凈高值（ 圖 ）。二、特殊房屋的面積計算應按下列規(guī)定執(zhí)行：1 建筑物內由非規(guī)則（傾斜、弧形） 等非垂直墻體構成， 應按層高在 2.20m 以上計算建 筑面積；當不具備條件直接測量層高時， 可按

2、其室內凈高在 2.10m 以上部位的水平投影面積 計算。2 當建筑墻體向內傾斜時， 應按其室內凈高在 2.10m 以上的水平投影部位計算； 當建筑 墻體向外傾斜時，按底板墻體外圍水平投影面積計算。3 坡屋頂、拱形建筑，應按層高在 2.20m 以上部分面積計算；當不具備條件直接測量層 高時，可按其室內凈高在 2.10m以上部分水平投影面積計算（ 圖）。4 多排柱的車棚、貨棚、站臺、加油站、收費站等 , 若柱為內傾斜柱，應以柱距離地面 2.10m處的連線水平投影面積計算；柱為外傾斜柱，則應以柱最底端外側連線水平投影面積 計算（ ）。三、凸窗、落地窗的計算應符合以下規(guī)定：1 凸窗窗臺與地面 0.30

3、m 且凈高 2.10m 的，按落地窗計算建筑面積；凸窗窗臺與地面 0.30m 時，按凸窗，不論高度不計算建筑面積；凸窗凈高2.10m 且凸窗進深 1.00m時，凸窗計算建筑面積，否則不計算建筑面積；凈高 2.10m 的落地窗，不論進深，計算 建筑面積（圖 ）。2 陽臺內的凸窗或花池，當凸窗不計算建筑面積時，所占用的陽臺或花池空間應計入陽 臺建筑面積（圖 ）。四、采光井、管道（井）的計算應符合以下規(guī)定：1 管道（井）應包含：通風、垃圾、排煙、上下水管、暖氣、通訊或電纜等。2 房屋內的各類管道（井），應按自然層數(shù)計算建筑面積。3 位于建筑物主體以外的管道（井），不計算建筑面積。4 地下室或半地下室

4、所使用的采光井，不計算建筑面積。5 地下室或半地下室其主體以內的管道（井），在地下部分按其通過的地下室或半地 下室的層數(shù)計算建筑面積，并計入地下室或半地下室共有建筑面積。6 當管道（井）位于地面建筑物內部時，應計入地上功能區(qū)或層共有建筑面積。7 借助四面建筑圍成，中間設置有蓋的采光井，當為多戶共有的， 不計算建筑面積； 獨 戶（別墅、自建房）專用時，應計算建筑面積。五、室內樓（電）梯面積的計算應符合以下規(guī)定：1 位于建筑外墻或主體結構以外，與建筑物主體相通且有二面以上圍護墻體的樓（ 電 ）梯，為室內樓梯。位于建筑外墻或主體結構以內的樓梯，均視為室內樓梯。2 室內樓梯無論其本身如何設置梯間， 均

5、按建筑物自然層 （不論自然層的高度） 數(shù)計算 建筑面積。3 穿越夾層（或非自然層）的樓（電）梯間，夾層（或非自然層）不使用（不開門）的， 其位于夾層（或非自然層）的樓（電）梯間，不計算建筑面積。4 與建筑物不相連的獨立樓（電）梯，按其出入層數(shù)，計算建筑面積（圖）。5 共享空間內的自動扶梯、旋轉樓梯，按所經(jīng)層次計算建筑面積，當上下自動扶梯之間 有間隔時，其間隔 0.30m 時，不論頂蓋高度，按一層計算建筑面積；當間隔0.30m 時，其間隔計入樓梯部分，按樓梯間規(guī)定計算建筑面積。6 當?shù)讓?（ 商場、辦公樓等 ） 內部設置自動扶梯無回轉公共過道時，應按上層回轉空間部 分，計算建筑面積（圖 ）。7

6、復式建筑的室內樓梯，按自然層數(shù)計算建筑面積；通往躍層，假層（閣樓） 、夾層等 的樓梯預留孔，若設計為樓梯專用通道時，樓梯預留孔應計算建筑面積。8 在建造樓梯（旋轉式）中形成的凈空，其面積5.00 時，應按建筑物上空計算建筑面積；面積 5.00 時，應按自然層計算建筑面積。9 錯層式建筑的室內樓梯，應選上一層的自然層數(shù)計算建筑面積（圖）。六、幕墻、墻體的面積計算應符合以下規(guī)定：1 當主墻面外又有幕墻時，應視為裝飾性幕墻，不計算建筑面積。2 圍護性幕墻按以下情況計算面積（圖 ）：1）當樓面底板外邊緣至幕墻外邊緣距離 0.40m 時，以該距離為外墻厚度，取中線， 其一半作套內半墻，一半為共有半墻；2

7、）當樓面底板至幕墻外邊緣距離 0.40m時，樓板外邊緣至幕墻內邊緣的空間應按建 筑物上空計算。3）當下方有梁，幕墻安放于梁體之上的圍護性幕墻，取梁厚作為本層外墻厚度。4）當上下均由玻璃和其他材料框架構成圍護性玻璃幕墻時，以材料框架的厚度作為本 層外墻。3 樓層內既有主墻又有幕墻的計算，應按以下規(guī)定執(zhí)行（圖4.2.8-2 ）：1）圍護性幕墻，按幕墻外圍水平投影計算。2）裝飾性幕墻，不計算建筑面積。3）當整墻面有主墻又有幕墻時，當主墻總長，超過整墻面長度的2/3 時，可取主墻及延伸線為本層外墻；否則，主墻部分和幕墻應分段取值，并相應計算外墻的墻體面積。4）全幕墻中的零星墻體 1/3 墻面時，可取幕

8、墻為外墻；否則按主墻和幕墻分段取值， 并相應計算外墻的墻體面積。4 外墻、共有墻中含有柱或其他承重支撐體時取與柱相連的各墻的墻中線向柱中心延長交匯，按劃分后的柱體的相應位置分別計入所屬的半墻體面積（圖 ）。5 建筑物上空處的外墻不計算建筑面積。詳見圖 4.2.8-46 商場、 商鋪局部以防火卷簾、 鋼化玻璃等直接落地作為共有墻或外墻的， 墻體厚度取 主墻體或圍護構架的厚度作為外墻厚度計算面積。7 當外墻體由上下兩部分組成， 而上下兩部分墻體厚度不同時， 取下部勒腳以上的墻體 厚度計算面積。七、室外臺階、樓梯、車道的面積計算應符合以下規(guī)定：1 有永久性頂蓋的室外樓梯，按全部建筑面積計算；當房屋頂

9、層上蓋高度 2.20m 時， 頂層應視為無樓梯，不計算建筑面積。2 室外樓梯其頂層無永久性頂蓋或頂蓋不能完全遮蓋樓梯時， 室外樓梯應視為無頂蓋樓 梯，應按樓梯各層水平投影面積的一半計算。3 室外臺階（坡道）不計算建筑面積，但若下方空間設計加以利用的，其利用部分，按 其凈高 2.10m的部分，計算建筑面積。八、門廊、門斗、雨蓬的計算應按以下規(guī)定執(zhí)行：1 無柱的門廊、雨蓬不計算建筑面積（ ）。2 單柱、多柱門廊、雨蓬的計算，應按以下規(guī)定執(zhí)行（圖）：1）進深 1.00m 的門廊、雨蓬不計算建筑面積；2）單柱凸出的門廊、雨蓬按其柱或圍護結構的外圍水平投影面積一半計算；3）多柱凸出的門廊、雨蓬按其柱或圍

10、護結構的外圍水平投影面積計算。3 門斗、門廊（凹）的計算，應按以下規(guī)定執(zhí)行（圖 ）1）無柱、單柱、多柱的門斗、門廊進深 1.00m 的不計算建筑面積；2）無柱、獨立柱進深 1.00m的門斗、門廊按其上蓋水平投影面積的一半計算；無柱、 單柱進深 2.10m或多柱的門斗、門廊，按其柱或圍護結構的外圍水平投影面積計算。4 復合式的門廊、雨蓬的計算，應按以下規(guī)定執(zhí)行（圖）：1）無柱的復合式門廊、雨蓬，凸出部分不計算建筑面積；當凹入進深2.10m 時 , 按其凹入部分的上蓋水平投影面積計算； 當凹入進深 2.10m 時 , 應按其上蓋水平投影面積的 一半計算。2）獨立柱的復合式門廊、雨蓬，當凹入進深2.

11、10m時, 凹入部分按其上蓋的水平投影面積計算；凸出部分按其柱或圍護結構外圍水平投影面積的一半計算；當凹入進深 2.10m 時, 復合式門廊、雨蓬應按其柱或圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。3）多柱的復合式門廊、雨蓬，應按其柱或圍護結構的外圍水平投影面積計算。共有建筑面積的分攤與計算一、 幢的確定應符合以下規(guī)定：1 底下裙房，裙房上部為多幢塔樓的建筑， 合并為一幢，裙房上部的多幢塔樓， 應作為 不同功能區(qū)計算分攤系數(shù)。2 地下（含半地下室地上部分1.50m ）為大型車庫互相連通，地上不相通或幢與 幢之間以連廊相銜接的，地上各幢按多幢計算。3 地上（含半地下室地上部分1.50m）大型車庫或架空

12、層，上部為多幢獨立的房屋，按多幢計算。二、 特殊情形房屋的幢可按以下規(guī)定執(zhí)行：1 由裙樓和多座塔樓組成的幢建筑，當裙樓及各塔樓之間有互不相通的伸縮縫 或隔墻作為明顯界線，且相互間無共有設施設備的，可將裙樓及其相應的塔樓作為 一幢。2 當?shù)孛孳噹欤ê芸諏?、半地下室地上部?.50m ）層以上各幢的共有部位相互獨立或塔樓間以連廊相銜接時，其車庫層上的塔樓，可分別作為多幢。3 當連接多座塔樓的大型裙樓，塔樓以下為多功能用途（圖）時，地下是車庫及設備，地上裙樓亦為商業(yè)與停車場混合。當商業(yè)或其它功能的共有建筑空間無 相互沖突時，可按圖 所示，進行共有建筑面積分攤。4 結構和功能不同或高差較大的毗連房屋

13、，有伸縮縫隔斷或無相關共有共用設施 設備沖突時，可各自按單幢計算。5 房屋建成后改建、擴建并形成整體的，應在滿足房屋登記條件下，作為一幢。否則， 改建、擴建部分應單獨計算。三、共有建筑面積的劃分與確認應符合以下規(guī)定：1 應以當?shù)刂鞴懿块T核準、備案的建筑施工圖為依據(jù)，按本規(guī)程要求，在參照幢內各功 能使用狀況、共有部位的性質和服務范圍的基礎上，進行確認和申報。2 當建筑施工圖中有公共建筑空間范圍界定、界限不清，或標注的功能名稱、服務范圍 不明確等情況時，應由設計單位和建設單位以書面形式共同確認并蓋章后作為依據(jù)。3 房產(chǎn)測繪單位應根據(jù)申報材料進行核對、實地勘測，丈量計算，編寫測算成果報告。4 竣工測

14、繪、現(xiàn)狀測繪、變更測繪時，房產(chǎn)測繪人員應對房屋的共有部分和實際功能使 用狀況進行勘測核對；當實地對照出入較大時，以竣工測繪核定的實際使用功能為準。四、共有建筑面積的分類應符合以下規(guī)定：1 應分攤的共有建筑面積應符合以下規(guī)定：1）符合法定或相關權利人合法協(xié)議約定的應分攤的共有部分；2）建筑物內共有的核心筒、樓梯間、電梯間（井）、觀光井（梯） 、提物井、室外樓梯等垂直移動空間及各種管道井、垃圾井道；3）建筑物內共有的公共門廳、大廳、過（走）道、走廊、檐廊、內外廊、門廊、門斗、 入口大堂（前室） 、疏散通道等平行移動空間；4）幢共有的變（配）電室、消防控制室、大樓監(jiān)控室、水泵房、設備間、值班警衛(wèi)室5

15、）突出屋面有圍護結構的水箱間、電梯機房、樓梯間、風機房、設備間等；6）幢各套與共有建筑空間之間分隔墻的墻體一半面積，以及外墻（包括山墻）水平投 影面積的一半。2 不應分攤的共有建筑面積應符合以下規(guī)定：1）符合法定或相關權利人合法協(xié)議約定的不分攤的共有部分；2）建筑物底層、頂層或裙樓頂層，用于公共通行、停車、綠化、休閑使用的公共空間；3）建筑物屋面設置的人防報警（控制）室等公共建筑空間；4）建筑物內，層高 2.20m 以上的消防避難層 （ 區(qū)） 、結構轉換層；5）建筑物地下用于人防、公共停車位等；6）為多幢建筑服務的消防通道，共有房屋等；7）為他幢建筑所有權人的生活與利用不可缺少的共有部分。五、

16、共有建筑面積分攤的一般原則應符合以下規(guī)定：1 共有建筑面積的分攤， 應按幢為單位， 幢內的共有建筑面積在幢內分攤； 非本幢的共 有建筑面積，不在本幢分攤；幢內的共有建筑面積，不列入他幢分攤； 地下部分的共有面積 列入地下分攤；地上部分的共有面積列入地上分攤。2 產(chǎn)權各方有合法權屬分割文件或協(xié)議的， 按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行； 無產(chǎn)權分割文件或 協(xié)議的，按本規(guī)程相關條款執(zhí)行。3 一般成套房屋住宅樓的共有建筑面積分攤， 應按其幢各套內的相關建筑面積比例進行 分攤。4 幢為獨立產(chǎn)權時，其建筑面積可按各層墻外圍水平投影面積之和計算，可不 劃分幢共有建筑面積。5 已列為不分攤共有面積的，不參與幢內其他共有建

17、筑面積的分攤。6 幢內一般不宜設定專有面積。當確需列為層、單元、室（戶）專有建筑面積時，可采 用協(xié)議確定，計入相應的套內建筑面積且參與幢共有建筑面積的分攤。7 經(jīng)共有建筑面積分攤計算后，各室 （戶）的建筑面積之和， 應等于相應幢、 功能區(qū)、 層的建筑面積。8 幢共有建筑面積分攤后， 不劃分各產(chǎn)權人在共有部位中的權界； 共有建筑面積一經(jīng)分 攤，任何人不得擅自侵犯或改變原使用功能。六、特殊共有建筑面積分攤應按以下規(guī)定執(zhí)行。1 地下室共有建筑面積的分攤，應按以下規(guī)定執(zhí)行：1）涉及地下室部分的共有建筑面積，應列入地下室功能區(qū)或層分攤。2）當?shù)叵率夜δ軈^(qū)或層內局部為商業(yè)、辦公等用途（合法）時，其商業(yè)或辦

18、公 等區(qū)域內的共有建筑面積，應根據(jù)不同功能區(qū)域，按照本規(guī)程地上建筑相關條款進 行分攤。3）當?shù)叵峦＼噲鲋袡C動（非）車位，有合法手續(xù)，準予出售并可擁有獨立產(chǎn)權時， 其機（非）動車位的面積，可按各停車位實際占有面積（明確界線）計算，或按本規(guī)程相關 規(guī)定，計算各機動車位的建筑面積。4）通往地下室的車（坡）道，應計入地下共有面積。當坡道下方無利用或車道 下方直接為地下二層建筑空間服務的，其車道對應的地面上空，應計入下一層的共 有面積；當車道地下一層下方為利用空間的，其利用空間凈高 2.10m 部分 , 應計入 地下建筑面積（圖 ）。5）地面上僅為地下室設置的樓梯間應作為地下室共有建筑面積；地下車庫的升

19、降機房，應作為地下室不分攤共有建筑面積。3 走廊（檐廊） 、通廊、過道的分攤，應按以下規(guī)定執(zhí)行：1）當首層的各套（戶）均向走廊（檐廊）開門時，走廊（檐廊）列為首層各商鋪的應 分攤共有面積。其他情形首層的走廊（檐廊） ，應依據(jù)與幢或功能區(qū)的水平、垂直通道的連 通情況，列為幢或功能區(qū)應分攤共有建筑面積。2）當首層柱廊、檐廊作為公共道路街巷通行（無人行道且兩端不封閉）的，不 計算建筑面積。3）二層以上共有的內、外走廊，一般情況下，應作為本層應分攤的共有面積。4）當屋頂（或裙房頂層）銜接房屋與房屋之間的走廊，當裙樓連成一體，且不能將塔樓和相應裙樓劃分成多幢的， 應列為分攤共有面積； 兩幢獨立建筑物之間

20、的架空通廊， 應列 為不分攤共有建筑面積。5）原設計為整體商場，后分割成若干商鋪或鋪位的，本層分割后所形成的過道面積， 應由本層或相關套（室）進行分攤。4 門廊、門斗、雨蓬（有柱）的分攤，應按以下規(guī)定執(zhí)行：1）為獨立戶（室）設置的門廊、門斗、雨蓬，計入戶（室）的套內建筑面積。2）公共大門口或樓梯口設置的門廊、門斗、雨蓬，應列為應分攤共有面積。5 門廳、大堂、中庭的分攤，應按以下規(guī)定執(zhí)行：1）戶（室）獨立使用的門廳、大堂、中庭，應計入該戶（室）的套內建筑面積； 公共門廳、大堂、中庭，應按其服務范圍，列為幢或相應功能區(qū)的共有面積。2）酒店設置在大堂內所形成的獨立使用空間，包括酒店的接待室、行李間、

21、工 作室等，應計入酒店建筑面積；大堂為酒店、辦公、住宅等服務的公共過道、休息 場所等，應按其服務范圍，應列入幢或相應功能區(qū)的共有面積。3）大堂內屬經(jīng)營性的咖啡廳、茶室、商店等，應列為戶（室）建筑面積，參與 共有建筑面積的分攤。6 采光井、通風井、煙道的分攤，應按以下規(guī)定執(zhí)行：1）地下室、半地下室或地面上為地下室、半地下室使用的采光井，不計算建筑面積。2）地下室與地上部分 1.50m 的半地下室，其使用的通風井、煙道，應列為地下室共 有面積。3）地上部分 1.50m 的半地下室，其使用的通風井、煙道，應列為地面部分的共有面 積。4）在核心筒結構內的通風、煙（管）道井，應與核心筒一體作為應分攤共有

22、面積，其 分攤方式與核心筒一致。5）房屋層內多戶共有的通風、煙（管）道井等，應作為功能區(qū)或層的共有面積。7 架空層、車庫（大型）層的分攤，應按以下規(guī)定執(zhí)行：1）架空層、車庫（大型）層的共有建筑面積無合法文件（協(xié)議）或特殊約定的，應列 為架空層或車庫（大型）層內應分攤共有面積；2）當架空層、車庫（大型）層中，局部為其他用途時，該部分應納入其他功能區(qū)，按 本規(guī)程相應條款規(guī)定執(zhí)行；3）整層架空時架空層內的核心筒及門廳計入架空層共有面積；局部架空時，架空部分 單獨計算，不參與幢共有面積的分攤。8 管理用房、會所等用房的分攤，應按以下規(guī)定執(zhí)行：1）幢、層內由物業(yè)管理存放工具，作為儲藏、更衣、倉庫等無設計

23、用途的房屋，應作 為分戶（室 ）面積，并參與幢共有面積的分攤。2）幢內設置的會所、儲蓄所、娛樂活動室、健身房、閱覽室、托兒所、老人活動中心 等，以及居委會、派出所使用的房屋，應作為分戶面積，參與共有面積的分攤。9 幢內設置的設備間、值班警衛(wèi)室、消防控制室，供警衛(wèi)、保安值班使用、休息， 為本幢服務的，列為幢共有面積；為多幢服務的，列為不分攤共有面積。10 公共陽臺的分攤，應按以下規(guī)定執(zhí)行：1）在建筑物底層、頂層架空設置的用于公共綠化、休閑的建筑空間，應列為不分攤共 有面積；2）在建筑物某功能區(qū)內逐層設置與公共通道相通的公共陽臺，符合計算建筑面積的， 應列為功能區(qū)或層共有面積；3）在建筑物某功能區(qū)

24、內隔層設置的不規(guī)則公共陽臺（花園），符合計算建筑面積的， 應列為功能區(qū)的共有面積。11 避難層的分攤，應按以下規(guī)定執(zhí)行：整層為避難的， 列為不分攤共有面積；當局部區(qū)域為避難的， 避難部分單獨計算， 不參 與幢共有面積的分攤。12 多功能綜合樓的分攤，應按以下規(guī)定執(zhí)行： 1）房屋內的核心筒和樓（電）梯間是幢內的共有設施，根據(jù)管理需要，局部功能 區(qū)或局部樓層不開門（停機）的，不影響共有面積的分攤（包括住宅樓中12 層復式房）；2）地上多功能綜合樓內，通往各功能區(qū)的核心筒（垂直通道）部分，應按功能區(qū)分隔， 納入各功能區(qū)共有面積； 當核心筒（垂直通道）局部功能區(qū)或局部層次不使用時， 應列為地 上部分各

25、功能區(qū)共有面積；當?shù)叵虏糠譃槎喙δ軙r，可參照執(zhí)行；3）裙樓屋頂?shù)臉?（電） 梯間，應列為裙樓的共有面積；塔樓屋頂?shù)臉牵姡?梯間，應列為裙樓與塔樓的共有面積；4）連接核心筒的前室部分，應作為核心筒的共有部分，與核心筒分攤一致；5）首層的大廳（大堂）及其公共出入口，首層功能開門（使用的），應作為該功能區(qū)共有面積；其他情形，應根據(jù)實際確定，由功能區(qū)或層進行分攤；6）商業(yè)、辦公內，其樓梯、自動扶梯（垂直通道） ，功能區(qū)各層均有時，列為功能區(qū)共 有面積；否則，樓梯間、自動扶梯列為層共有建筑面積；7）當功能區(qū)或層內使用功能各異（如裙樓中局部層內有商業(yè)、超市或會所；一層臨街 商鋪局部有辦公或住宅；綜合商場首層的內外商鋪等） ，應先劃定功能區(qū)（或層內）不同的 使用功能區(qū)域，然后，確定功能區(qū)（或層內）應分攤的共有面積，并按本規(guī)程相應條款的 規(guī)定執(zhí)行；8）高層建筑中設置的高、低區(qū)電梯，高、低區(qū)電梯之間在某一層可以互通的樓梯間應 作為幢共有面積，計入核心筒（或電梯間）內，根據(jù)實際確定，由功能區(qū)或層進行分攤。13 其