房地產估價報告范本

1、.房地產估價報告項 目 名 稱：長沙市寧鄉(xiāng)縣玉潭鎮(zhèn)新康路 （兆基君城） 25 棟 707 室房地產評估 .委托方： 估價方： xxxxxxxx估 價 人員： xxxxxx估價作業(yè)日期： 二 0 一七年5 月 10 日估價報告編號： X 房估字 XX 第 XX 號精選文檔.目錄1.致委托方函32.估價師聲 明33.估 價 的 假 設 和 限 制 條 件54.房地產估價結果報告7一 、 委 托 方7二 、 估 價 方7三 、 估 價 對 象 概 況7四、估價目的8五 、 估 價 時 點8六、價值定義8七、估價依據8八 、 估 價 原 則9九 、 估 價 方 法9十 、 估 價 結 果10十 一 、

2、 估 價 人 員10十 二 、 估 價 作 業(yè) 日 期11十 三 、 估 價 報 告 應 用 有 效 期115 房地產估價技術報告12一 、 個 別 因 素 分 析12二 、 區(qū) 域 因 素 分 析12三 、 市 場 背 景 分 析12地理位置和行政區(qū)劃12經濟和社會發(fā)展狀況13房地產市場分析14四 、 最 高 最 佳 使 用 分 析14五 、 估 價 方 法 選 用14六 、 估 價 測 算 過 程15七 、 估 價 結 果 確 定196 附 件20精選文檔.致委托方函：受您的委托，我公司于 2017 年 5月 10日對于長沙市寧鄉(xiāng)縣玉潭鎮(zhèn)新康 路（ 兆基君城 ） 25 棟 707 室， 建

3、筑 面積 為 86.1 m 2，房 屋所 有權證證號為湘（2017）寧鄉(xiāng)縣不動產權第 0004764 號的房地產進行價格評估，為確定房屋出售時該房屋的市場價值提供參考依據。根據國家現行有關法律、法規(guī)和政策條例及委托方提供的各種資料，遵循依法、公正、科學、準確和適度的原則，經估價人員實地收集資料、分析計算，并與估價時點長沙市寧鄉(xiāng)縣類似房地產的市場價格水平相比較后，確定委估房地產于估價時點 2017 年 5 月 10 日的價格及單價為：房地產價格及單價小寫大寫總價3100240 元叁佰壹拾萬零貳佰肆拾元單價5424 元 /m2伍仟肆佰貳拾肆元每平方米法定代表人：XXXXX二 0一七年 5月 10日

4、精選文檔.估價師聲明我們鄭重聲明：一、我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。二、本估價報告中的分析、意見和結論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結論，但受到本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。三、我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關系，也與有關當事人沒有個人利害關系或偏見。四、我們依照中華人民共和國國家標準房地產估價規(guī)范進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。五、我們已對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘。估 價員劉凱對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘。六、沒有人對本估價報告提供重要的專業(yè)幫助。七 、本估價報告得出的估價結果，僅供委托方擬抵押估價對象提供價格參考，不得用于

5、驗資證明、拆遷補償、房地產交易等其他用途。未經估價機構和估價人員的同意， 估價報告不得向委托方及上級機關以外的單位及個人提供，凡因委托人使用估價報告不當而引起的后果， 評估機構和估價人員不承擔相應責任。八、本公司和簽字估價師保留對本評估報告的最終修改和解釋權。九、本報告應用有效期為報告出具之日起一年，如果使用本估價報告的時間超過了報告應用的有效期，我們對此結果造成的損失不承擔責任。在已說明的評估假設和限制條件之外， 引用本評估結果而引起的法律后果，不屬于本公司和簽字估價師的責任范圍。注冊房地產估價師：注冊證號： XXXXXX精選文檔.二 0一七年 5月 10日估價的假設和限制條件一、本項估價的

6、假設條件1 、 本報告基于公開市場假設，即：（ 1）市場為公開的市場，賣方愿意出售并有合理的時間讓買賣雙方協(xié)商議價；（ 2）議價期間房地產市場基本保持穩(wěn)定；（ 3）買賣雙方不因任何特殊利益抬高或降低房地產真實價格。2、本報告以委托方提供的房屋權屬證書等資料真實合法有效，估價對象無司法機關、行政機關查封等禁止轉讓、抵押情形，房地產權屬無糾紛，出讓土地使用權符合法定的轉讓條件等為假設前提， 即以估價對象擁有合法產權、屬于合法使用、可以在公開市場上自由轉讓為假設前提。3.本報告在評估過程中，假設委估房地產為商業(yè)用途，在未來剩余使用年限內不改變房地產用途。4.假設委估房地產現狀滿足所采用的城市規(guī)劃、用

7、途管制和限制條件，另有說明的除外。二、本項估價的限制條件1.本次評估的產權依據和估價對象的建筑面積均由委托方提供。委托方對所提供的資料真實性、合法性負責。 如提供資料不真實而造成評估值失實，評估機構和評估人員不承擔相應的責任。2.本評估報告結果是為委托方提供的專業(yè)化估價意見，這個意見本身無強制執(zhí)行的效力，估價師只對結果本身合乎規(guī)范要求負責，而不對資產轉讓定價的決策負責。3 本次評估結論為估價時點的抵押價值。估價時點后，隨著時間的推移精選文檔.及房地產市場情況發(fā)生變化， 本結論須做相應調整； 且在估價報告有效期內估價對象的質量及價格標準發(fā)生變化， 并對估價對象產生明顯影響時， 不能直接使用本估價

8、報告。4本次評估未考慮國家宏觀經濟政策發(fā)生重大變化以及遇到自然力和其他不可抗力對估價結論的影響。5.實地查勘時，對房屋僅進行一般性察看，并未進行結構性測試，不可能確定其內部缺損。6.本報告中的建筑面積按房屋所有權證存根所載數據計。7. 本評估報告結果僅為本次評估目的提供價值參考，不得用于其他目的。未經本評估單位同意，評估報告的全部或任何一部分內容不得使用其他與本次項目無關的任何公開文件、通告或報告中，也不得以任何形式公開發(fā)表。8.房地產估價報告?zhèn)洳榫幪枺篨 房地估 X 字XX 第 X 號。房地產估價結果報告一、委托方單位名稱：法定代表人：單位住址：聯系電話：二、估價方機 構名稱： xxxxxx

9、xxx精選文檔.單 位住址： xxxxxxxxxx法定代表人：估價資格：聯 系電話： xxxxxxxxx三、估價對象概況1.建筑物狀況長沙市寧鄉(xiāng)縣玉潭鎮(zhèn)新康路（兆基君城）位于長沙市寧鄉(xiāng)縣玉潭鎮(zhèn)新康路，于二零一五年建成，總體結構高 18 層，為鋼筋混凝土結構一等。委 估建筑物位于第七層，有公用電梯和樓梯通七樓。建 筑物情況為毛坯狀態(tài)。2.委估對象利用現狀委估房地產現為毛坯空置狀態(tài)。3.周圍環(huán)境估價對象位于長沙市寧鄉(xiāng)縣玉潭鎮(zhèn)，處于新康路西段，北面正對寧鄉(xiāng)縣文體中心、二環(huán)路，南有寧鄉(xiāng)縣人民醫(yī)院，東與春城北路相接，西與寧鄉(xiāng)縣第十三中學相鄰。東 行 500 米為花明北路人人樂商圈，環(huán)境好，地段好，綠化面

10、積高，交通方便。區(qū) 域內具備各種休閑娛樂場所，作為住宅用途區(qū)位價值有很大潛力。權益狀況估價對象位于長沙市寧鄉(xiāng)縣玉潭鎮(zhèn)新康路（兆基君城）七樓，房屋房屋所有權證湘（2017）寧鄉(xiāng)縣不動產權第 0004764 號，權屬李湘華所有。由于資料方面的原因，他項權利是否受限無法核實。四、估價目的為確定房地產抵押提供價格參考依據。五、估價時點二 0一七年 5月 10日精選文檔.六、價值定義本報告提供的價格是估價對象在估價期日、在本報告的全部限制條件下、武漢市房地產市場自由開放、完全競爭狀態(tài)下的公開市場價值。所 謂公開市場價值是在公開市場最可能形成的價格；采用公開市場價值標準時，要求評估的客觀合理價值應是公開市

11、場價值。委估房地產的價格定義為：建筑物為鋼筋混凝土結構，用途為住宅，土 地性 質為 國有 建 設用 地。 本次評估結果為包括土地使用權價值在內的房地產在現狀條件下持續(xù)使用的公開市場價值。七、估價依據1、中華人民共和國城市房地產管理法；2、中華人民共和國土地管理法；3、房地產估價規(guī)范 （ GB/T50291-1999 ）；4、中華人民共和國土地管理法實施條例；5、中華人民共和國城市房屋權屬登記管理辦法；6、委托方提供的待估房地產房屋所有權證；7、湖南省人民政府、武漢市市人民政府頒布的有關政策、規(guī)定、實施辦法、通知等法規(guī)文件；8、估價委托書；9、估價人員實地勘察獲取的資料及市場調查收集的資料。八、

12、估價原則1、獨立、客觀、公正原則。2、合法原則：以估價對象的合法產權、合法使用、合法處分為估價前提。3、最高最佳使用原則：以估價對象在合法使用前提下，各種可能使用方式中，能獲得最大收益的使用方式估價。4、替代原則：估價結果不得明顯偏離類似房地產在同等條件下的正常價格。精選文檔.5、估價時點原則：估價結果是估價對象在估價時點的客觀合理價格。九、估價方法根據房地產估價規(guī)范 ，通常的房地產估價方法有比較法、收益法、假設開發(fā)法、成本法等幾種。1、有條件選用比較法進行估價的，應以市場比較法作為主要估價方法。首先遵循比較法可比實例的選取原則，根據估價人員掌握的房地產交易市場資料，在估價對象同一供求圈內選擇

13、三個與估價對象用途、規(guī)模、檔次、建筑結構相同或類似的近期交易實例作為可比實例，對影響價格的各項因素及其影響程度進行分析，建立估價對象與可比實例的價格可比基礎，并分別進行交易情況修正、交易日期修正、房地產狀況修正，求取估價對象房地產的比準價格。2、收益性房地產的估價，應選用收益法作為其中的一種估價方法，由于估價對象具有客觀收益，因此可用適當的報酬率，將其未來各年的凈收益折算到估價時點上，計算出估價對象房地產收益價格。3、假設開發(fā)法是預測估價對象未來開發(fā)完成后的價值，然后減去續(xù)建的未來開發(fā)成本、稅費和利潤等來求取估價對象的方法。4、成本法是以房地產價格各個構成部分的累加為基礎，來求取房地產價值的方

14、法， 其本質是以房地產的重新開發(fā)建設成本為導向求取估價對象的價值。根據房地產估價規(guī)范并結合估價對象實際情況，評估人員認為在估價對象同一供求圈內近期內房地產交易較為活躍， 因此選用市場比較法進行評估；估價對象同一供求圈內有出租案例，可考慮采用收益法進行評估。最后結合客觀市場情況，綜合考慮以上估價方法的計算結果，運用數理統(tǒng)計分析的有關方法，確定估價對象的估價結果。十、估價結果估價人員根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，采用市場法和收益法， 通過對影響房地產價格因素的分析和測算，結合估價經驗與對影響精選文檔.房地產市場價格因素進行分析，確定在估價對象在市場上有足夠的買方和賣方時，并且進入市場無

15、阻礙的條件下，在估價時點2017 年 5 月 10 日包含土地使用權價值在內的委估房地產市場價格為人民幣。詳細評估結果見 房地產抵押評估結果一覽表。房地產價格及單價小寫大寫總價3100240 元叁佰壹拾萬零貳佰肆拾元單價5424 元 /m2伍 仟肆 佰貳拾肆 元每 平方 米十一、估價人員注 冊房 地產 估 價師 ： xxxx注 冊證 號： xxxxxxxxx二 O 一七年五月十日十二、估價作業(yè)日期二 O一七年 5月 10日十 三、估價報告應用的有效期本估價報告有效期為壹年，即從 2017 年 5 月 10 日至 2018 年 5月 9 日精選文檔.xxxxxxxxx法定代表人：二 O一七年 5

16、月 10日精選文檔.房地產估價技術報告一、個別因素分析1.建筑物狀況兆基君城位于長沙市寧鄉(xiāng)縣玉潭鎮(zhèn)新康路，于二零一五年建成，總體結構高 18 層，為鋼筋混凝土結構。委 估建筑物位于第七層，有公用電梯和樓梯通七樓。建筑物毛坯狀態(tài)。2.委估對象利用現狀委估房地產現為毛坯空置。二、區(qū)域因素分析估價對象位于長沙市寧鄉(xiāng)縣玉潭鎮(zhèn)，處于新康路西段，北面正對寧鄉(xiāng)縣文體中心、二環(huán)路，南有寧鄉(xiāng)縣人民醫(yī)院，東與春城北路相接，西與寧鄉(xiāng)縣第十三中學相鄰。東 行 500 米為花明北路人人樂商圈，環(huán)境好，地段好，綠化面積高，交通方便。區(qū)域內具備各種休閑娛樂場所，作為住宅用途區(qū)位價值有很大潛力。三、市場背景分析 地理位置和行

17、政區(qū)劃寧鄉(xiāng)地處湘東偏北的洞庭湖南緣地區(qū)，地理上界于東經111 ° 53 -112 ° 46 ，北緯27 ° 55 -28 ° 29 ，東鄰望城，南接湘潭、湘鄉(xiāng)，西與漣源、安化交界，北與益陽、桃江毗連。東西最大跨度88 公里，南北縱長69公里。寧鄉(xiāng)縣現轄菁華鋪、喻家坳、沙田 、溈山4 個鄉(xiāng)，大屯營、道 林、花明樓、東湖塘、夏鐸鋪、壩塘、資福、灰湯、流沙河、青山橋、龍?zhí)铩⑾镒涌?、黃材、老糧倉、煤炭壩、雙鳧鋪、橫市、大成橋、回龍鋪、雙江口、金洲21個鎮(zhèn)，玉潭、城郊、白馬橋、歷經鋪4 個街道，總面積2906 千米，總人口144精選文檔.萬人。縣人民政府駐地不變（

18、金州大道5 段）。另管理1 個國 家級經 濟開發(fā) 區(qū)（湖南寧鄉(xiāng)經 濟開 發(fā)區(qū) ）、一個省 級經濟開 發(fā)區(qū)（寧鄉(xiāng)高新技 術開發(fā)區(qū)） 。 經濟和社會發(fā)展狀況2013 年寧鄉(xiāng)縣實現地區(qū)生產總值（ GDP ）835.05 億元，比上年增長 14.1%。其中第一產業(yè)實現增加值90.73億元，增長4.4%；第二產業(yè)實現增加值578.02 億元，增長 16.6%；第三產業(yè)實現增加值 166.3 億元，增長 10.3%。按常住人口計算，人均 GDP 達 69797 元?？h域經濟基本競爭力前移 5 位，位居全國百強第 56 位，中部第 3 位。寧鄉(xiāng)縣 三次 產業(yè) 結構由上 年的11.6:68.5:19.9調 整

19、為 10.9:69.2:19.9 。 工業(yè)增加值占 GDP 的比重為 62.7%，比上年提高 1 個百分點。第一、二、三次產業(yè)對經濟增長的貢獻率為3.3%、82.1%、14.6%，分別拉動 GDP增長0.5、 11.6、 2.0 個百分點 。2015 年實現地區(qū)生產總值（GDP ）1002.17 億元，比上年增長 12.1%。其中第一產業(yè)實現增加值109.72億元，增長4.9%；第二產業(yè)實現增加值675.55 億元，增長 12.7%；第三產業(yè)實現增加值 216.90 億元，增長 13.0%。按常住人口計算，人均 GDP 達 81680 元。估價對象所在光谷片區(qū)作為武漢經濟發(fā)展極的定位信息高科技

20、基地，在發(fā)展產、學、研的同時，全方位一體化地協(xié)調發(fā)展。規(guī)劃目標為滿足人的生活、工作、文化、教育、娛樂、購物、休閑等綜合性城市功能需求。開發(fā)商實力強、品牌大，萬科城市花園、劍橋春天 、巴黎豪庭、藍域國際等樓盤開發(fā)氣勢如虹。 房地產市場分析光谷區(qū)域內高校和大專院校、科研機構眾多，人流量極大，特別是學生、家長等等消費群體是旅館穩(wěn)定的消費源。精選文檔.四、最高最佳使用分析估價對象位于長沙市寧鄉(xiāng)縣玉潭鎮(zhèn)新康路（兆基君城），大廈本身登記為商務用途，旁邊為關山口公交車車站，環(huán)境好，地段好，繁華程度高，交通方便，人流量大，區(qū)位價值有很大潛力。根據最高最佳使用原則和合法原則的分析，保持現狀是最佳用途。五、估價方

21、法選用估價人員在實地勘察的基礎上，對委托方提供的各種資料進行了認真分析，根據估價期日委估房地產用途、估價目的、資料狀況和武漢市房地產市場的實際情況，決定采用市場法和收益法來測算委估房地產的價格。市 場法：首先遵循比較法可比實例的選取原則， 根據估價人員掌握的房地產交易市場資料，在估價對象同一供求圈內選擇三個與估價對象用途、規(guī)模、檔次、建筑結構相同或類似的近期交易實例作為可比實例，對影響價格的各項因素及其影響程度進行分析，建立估價對象與可比實例的價格可比基礎，并分別進行交易情況修正、交易日期修正、房地產狀況修正，求取估價對象房地產的比準價格。收益法：就是預計估價對象未來的正常收益，選用適當的資本

22、化率將其折現到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法 。六、估價測算過程1、選擇估價方法。該 房地產是出租的旅館，為收益性房地產，用收益法估價，選用收益法中的報酬資本化法。2、搜集資料。通過調查，搜集的有關資料和情況如下：（ 1）收入按房間和相應的價格計?？晒┤胱〉姆块g：單人間：100 元×161600 元雙人間：120 元×101200 元三人間：135 元×5675 元（ 2）入住率為 60%（ 3）酒店營業(yè)成本：根據市場調查，一般酒店房間耗用、折舊精選文檔.和相關人員的工資占毛收入 40%（ 4）維修費：按房屋重置價的 1.5%2%（ 5

23、）管理費：對出租房屋進行的必要管理所需費用，一般按年收入的2% 5%。（6）保險費：按房屋重置價或房屋現值以保險費率，我國的保險費在 0.15% 0.2% 。（ 7）稅金：依據待估地所在城鎮(zhèn)房屋出租時應繳納的有關稅費文件、規(guī)定確定，一般有房產稅（按年收入的 12%計）、營業(yè)稅（按年收入的 3%）、城市維護建設稅 7%、教育費附加 3%等。（ 8）設該房屋收益年限為有限年，不計算房屋折舊費3.測算年有效毛收入：年 有效 毛收 入 = （ 1600+1200+675） × 60% × 30× 12=750600元4、測算年運營費用維修費：按建筑物重置價的 1.5計算，

24、武漢市房屋重置價格標準規(guī)定鋼筋 混凝土結 構一等 房屋重 置價 格為 1150 元 / m2 ：年 維修 費 1150 × 571.58 × 1.5 9859.8 元管理費：取年收入的 3，則：管 理費 750600 ×3 22518 元保險費按房屋重置價乘以保險費率 2，則：保 險費 1150 × 571.58 × 2 1314.6 元稅費：房屋出租應納稅金房產稅（按年收入的 12%計）、營業(yè)稅（按年收入的 3%），其余稅費按年收入的 3%計算則：750600 ×（ 12%+3%+3%） =135108 元上述、總費用（年運營費用）

25、合計為 168800.4 元5.計算年凈收益年 凈收 益 750600 750600 × 40%-168800.4 281559.6 元6.確定報酬率（用累加法）項目數值精選文檔.無風險報酬率4.0%投資風險補償3.0%管理負擔補償0.1%缺乏流動性補償1.5%易于獲得融資的好處-0.5%所得稅抵扣的好處-0.5%報 酬率7.6%6.計算房地產的價格委估對象建筑物土地使用年限為 50年，至今已使用 9年，剩余使用年限為 41年，所以估價對象收益年限為 41年。因 此收益價格 =281559.6/7.6% × 1 1/ （ 1 7.6 ） 41=3520886 元房 地產 單

26、價 =3520885.8÷ 571.58=6160 元 /m 2估價結果如下：房地產價格及單價小 寫大 寫總格3520886 元叁佰伍拾貳萬零捌佰仈拾陸元單價6160 元 /m2陸仟壹佰陸拾元每平方米xxxxxxxxxxxxxxxxxx二 0一七年 5月 10日市場比較法測算估價對象價格具體思路：在近期房地產市場中選擇與估價對象處于同一供求范圍內，精選文檔.具有較強相關線、替代性的房地產交易實例，根據估價對象和可比實例的狀況，對區(qū)域因素、個別因素、時間因素和交易情況等影響房地產市場價格的因素進行分析比較和修正，評估出估價對象的市場價格。采用市場比法一般選取同一供需圈內，近似委估房地產檔次市場價格進行比較，根據估價人員對武漢市房地產市場的了解，分別選取如下可比實 例：1.確定比較因素比較案例委估房產聯峰大廈第 15關