房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告范本

1、.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告項(xiàng) 目 名 稱：長沙市寧鄉(xiāng)縣玉潭鎮(zhèn)新康路 （兆基君城） 25 棟 707 室房地產(chǎn)評(píng)估 .委托方： 估價(jià)方： xxxxxxxx估 價(jià) 人員： xxxxxx估價(jià)作業(yè)日期： 二 0 一七年5 月 10 日估價(jià)報(bào)告編號(hào)： X 房估字 XX 第 XX 號(hào)精選文檔.目錄1.致委托方函32.估價(jià)師聲 明33.估 價(jià) 的 假 設(shè) 和 限 制 條 件54.房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告7一 、 委 托 方7二 、 估 價(jià) 方7三 、 估 價(jià) 對(duì) 象 概 況7四、估價(jià)目的8五 、 估 價(jià) 時(shí) 點(diǎn)8六、價(jià)值定義8七、估價(jià)依據(jù)8八 、 估 價(jià) 原 則9九 、 估 價(jià) 方 法9十 、 估 價(jià) 結(jié) 果10十 一 、

2、 估 價(jià) 人 員10十 二 、 估 價(jià) 作 業(yè) 日 期11十 三 、 估 價(jià) 報(bào) 告 應(yīng) 用 有 效 期115 房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告12一 、 個(gè) 別 因 素 分 析12二 、 區(qū) 域 因 素 分 析12三 、 市 場 背 景 分 析12地理位置和行政區(qū)劃12經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r13房地產(chǎn)市場分析14四 、 最 高 最 佳 使 用 分 析14五 、 估 價(jià) 方 法 選 用14六 、 估 價(jià) 測 算 過 程15七 、 估 價(jià) 結(jié) 果 確 定196 附 件20精選文檔.致委托方函：受您的委托，我公司于 2017 年 5月 10日對(duì)于長沙市寧鄉(xiāng)縣玉潭鎮(zhèn)新康 路（ 兆基君城 ） 25 棟 707 室， 建

3、筑 面積 為 86.1 m 2，房 屋所 有權(quán)證證號(hào)為湘（2017）寧鄉(xiāng)縣不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第 0004764 號(hào)的房地產(chǎn)進(jìn)行價(jià)格評(píng)估，為確定房屋出售時(shí)該房屋的市場價(jià)值提供參考依據(jù)。根據(jù)國家現(xiàn)行有關(guān)法律、法規(guī)和政策條例及委托方提供的各種資料，遵循依法、公正、科學(xué)、準(zhǔn)確和適度的原則，經(jīng)估價(jià)人員實(shí)地收集資料、分析計(jì)算，并與估價(jià)時(shí)點(diǎn)長沙市寧鄉(xiāng)縣類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格水平相比較后，確定委估房地產(chǎn)于估價(jià)時(shí)點(diǎn) 2017 年 5 月 10 日的價(jià)格及單價(jià)為：房地產(chǎn)價(jià)格及單價(jià)小寫大寫總價(jià)3100240 元叁佰壹拾萬零貳佰肆拾元單價(jià)5424 元 /m2伍仟肆佰貳拾肆元每平方米法定代表人：XXXXX二 0一七年 5月 10日

4、精選文檔.估價(jià)師聲明我們鄭重聲明：一、我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。二、本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。三、我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。四、我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。五、我們已對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘。估 價(jià)員劉凱對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘。六、沒有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供重要的專業(yè)幫助。七 、本估價(jià)報(bào)告得出的估價(jià)結(jié)果，僅供委托方擬抵押估價(jià)對(duì)象提供價(jià)格參考，不得用于

5、驗(yàn)資證明、拆遷補(bǔ)償、房地產(chǎn)交易等其他用途。未經(jīng)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員的同意， 估價(jià)報(bào)告不得向委托方及上級(jí)機(jī)關(guān)以外的單位及個(gè)人提供，凡因委托人使用估價(jià)報(bào)告不當(dāng)而引起的后果， 評(píng)估機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員不承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。八、本公司和簽字估價(jià)師保留對(duì)本評(píng)估報(bào)告的最終修改和解釋權(quán)。九、本報(bào)告應(yīng)用有效期為報(bào)告出具之日起一年，如果使用本估價(jià)報(bào)告的時(shí)間超過了報(bào)告應(yīng)用的有效期，我們對(duì)此結(jié)果造成的損失不承擔(dān)責(zé)任。在已說明的評(píng)估假設(shè)和限制條件之外， 引用本評(píng)估結(jié)果而引起的法律后果，不屬于本公司和簽字估價(jià)師的責(zé)任范圍。注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：注冊(cè)證號(hào)： XXXXXX精選文檔.二 0一七年 5月 10日估價(jià)的假設(shè)和限制條件一、本項(xiàng)估價(jià)的

6、假設(shè)條件1 、 本報(bào)告基于公開市場假設(shè)，即：（ 1）市場為公開的市場，賣方愿意出售并有合理的時(shí)間讓買賣雙方協(xié)商議價(jià)；（ 2）議價(jià)期間房地產(chǎn)市場基本保持穩(wěn)定；（ 3）買賣雙方不因任何特殊利益抬高或降低房地產(chǎn)真實(shí)價(jià)格。2、本報(bào)告以委托方提供的房屋權(quán)屬證書等資料真實(shí)合法有效，估價(jià)對(duì)象無司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)查封等禁止轉(zhuǎn)讓、抵押情形，房地產(chǎn)權(quán)屬無糾紛，出讓土地使用權(quán)符合法定的轉(zhuǎn)讓條件等為假設(shè)前提， 即以估價(jià)對(duì)象擁有合法產(chǎn)權(quán)、屬于合法使用、可以在公開市場上自由轉(zhuǎn)讓為假設(shè)前提。3.本報(bào)告在評(píng)估過程中，假設(shè)委估房地產(chǎn)為商業(yè)用途，在未來剩余使用年限內(nèi)不改變房地產(chǎn)用途。4.假設(shè)委估房地產(chǎn)現(xiàn)狀滿足所采用的城市規(guī)劃、用

7、途管制和限制條件，另有說明的除外。二、本項(xiàng)估價(jià)的限制條件1.本次評(píng)估的產(chǎn)權(quán)依據(jù)和估價(jià)對(duì)象的建筑面積均由委托方提供。委托方對(duì)所提供的資料真實(shí)性、合法性負(fù)責(zé)。 如提供資料不真實(shí)而造成評(píng)估值失實(shí)，評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。2.本評(píng)估報(bào)告結(jié)果是為委托方提供的專業(yè)化估價(jià)意見，這個(gè)意見本身無強(qiáng)制執(zhí)行的效力，估價(jià)師只對(duì)結(jié)果本身合乎規(guī)范要求負(fù)責(zé)，而不對(duì)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓定價(jià)的決策負(fù)責(zé)。3 本次評(píng)估結(jié)論為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的抵押價(jià)值。估價(jià)時(shí)點(diǎn)后，隨著時(shí)間的推移精選文檔.及房地產(chǎn)市場情況發(fā)生變化， 本結(jié)論須做相應(yīng)調(diào)整； 且在估價(jià)報(bào)告有效期內(nèi)估價(jià)對(duì)象的質(zhì)量及價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化， 并對(duì)估價(jià)對(duì)象產(chǎn)生明顯影響時(shí)， 不能直接使用本估價(jià)

8、報(bào)告。4本次評(píng)估未考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生重大變化以及遇到自然力和其他不可抗力對(duì)估價(jià)結(jié)論的影響。5.實(shí)地查勘時(shí)，對(duì)房屋僅進(jìn)行一般性察看，并未進(jìn)行結(jié)構(gòu)性測試，不可能確定其內(nèi)部缺損。6.本報(bào)告中的建筑面積按房屋所有權(quán)證存根所載數(shù)據(jù)計(jì)。7. 本評(píng)估報(bào)告結(jié)果僅為本次評(píng)估目的提供價(jià)值參考，不得用于其他目的。未經(jīng)本評(píng)估單位同意，評(píng)估報(bào)告的全部或任何一部分內(nèi)容不得使用其他與本次項(xiàng)目無關(guān)的任何公開文件、通告或報(bào)告中，也不得以任何形式公開發(fā)表。8.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告?zhèn)洳榫幪?hào)：X 房地估 X 字XX 第 X 號(hào)。房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、委托方單位名稱：法定代表人：單位住址：聯(lián)系電話：二、估價(jià)方機(jī) 構(gòu)名稱： xxxxxx

9、xxx精選文檔.單 位住址： xxxxxxxxxx法定代表人：估價(jià)資格：聯(lián) 系電話： xxxxxxxxx三、估價(jià)對(duì)象概況1.建筑物狀況長沙市寧鄉(xiāng)縣玉潭鎮(zhèn)新康路（兆基君城）位于長沙市寧鄉(xiāng)縣玉潭鎮(zhèn)新康路，于二零一五年建成，總體結(jié)構(gòu)高 18 層，為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)一等。委 估建筑物位于第七層，有公用電梯和樓梯通七樓。建 筑物情況為毛坯狀態(tài)。2.委估對(duì)象利用現(xiàn)狀委估房地產(chǎn)現(xiàn)為毛坯空置狀態(tài)。3.周圍環(huán)境估價(jià)對(duì)象位于長沙市寧鄉(xiāng)縣玉潭鎮(zhèn)，處于新康路西段，北面正對(duì)寧鄉(xiāng)縣文體中心、二環(huán)路，南有寧鄉(xiāng)縣人民醫(yī)院，東與春城北路相接，西與寧鄉(xiāng)縣第十三中學(xué)相鄰。東 行 500 米為花明北路人人樂商圈，環(huán)境好，地段好，綠化面

10、積高，交通方便。區(qū) 域內(nèi)具備各種休閑娛樂場所，作為住宅用途區(qū)位價(jià)值有很大潛力。權(quán)益狀況估價(jià)對(duì)象位于長沙市寧鄉(xiāng)縣玉潭鎮(zhèn)新康路（兆基君城）七樓，房屋房屋所有權(quán)證湘（2017）寧鄉(xiāng)縣不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第 0004764 號(hào)，權(quán)屬李湘華所有。由于資料方面的原因，他項(xiàng)權(quán)利是否受限無法核實(shí)。四、估價(jià)目的為確定房地產(chǎn)抵押提供價(jià)格參考依據(jù)。五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)二 0一七年 5月 10日精選文檔.六、價(jià)值定義本報(bào)告提供的價(jià)格是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)期日、在本報(bào)告的全部限制條件下、武漢市房地產(chǎn)市場自由開放、完全競爭狀態(tài)下的公開市場價(jià)值。所 謂公開市場價(jià)值是在公開市場最可能形成的價(jià)格；采用公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，要求評(píng)估的客觀合理價(jià)值應(yīng)是公開市

11、場價(jià)值。委估房地產(chǎn)的價(jià)格定義為：建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，用途為住宅，土 地性 質(zhì)為 國有 建 設(shè)用 地。 本次評(píng)估結(jié)果為包括土地使用權(quán)價(jià)值在內(nèi)的房地產(chǎn)在現(xiàn)狀條件下持續(xù)使用的公開市場價(jià)值。七、估價(jià)依據(jù)1、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法；2、中華人民共和國土地管理法；3、房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范 （ GB/T50291-1999 ）；4、中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例；5、中華人民共和國城市房屋權(quán)屬登記管理辦法；6、委托方提供的待估房地產(chǎn)房屋所有權(quán)證；7、湖南省人民政府、武漢市市人民政府頒布的有關(guān)政策、規(guī)定、實(shí)施辦法、通知等法規(guī)文件；8、估價(jià)委托書；9、估價(jià)人員實(shí)地勘察獲取的資料及市場調(diào)查收集的資料。八、

12、估價(jià)原則1、獨(dú)立、客觀、公正原則。2、合法原則：以估價(jià)對(duì)象的合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分為估價(jià)前提。3、最高最佳使用原則：以估價(jià)對(duì)象在合法使用前提下，各種可能使用方式中，能獲得最大收益的使用方式估價(jià)。4、替代原則：估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。精選文檔.5、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則：估價(jià)結(jié)果是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格。九、估價(jià)方法根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范 ，通常的房地產(chǎn)估價(jià)方法有比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法、成本法等幾種。1、有條件選用比較法進(jìn)行估價(jià)的，應(yīng)以市場比較法作為主要估價(jià)方法。首先遵循比較法可比實(shí)例的選取原則，根據(jù)估價(jià)人員掌握的房地產(chǎn)交易市場資料，在估價(jià)對(duì)象同一供求圈內(nèi)選擇

13、三個(gè)與估價(jià)對(duì)象用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)相同或類似的近期交易實(shí)例作為可比實(shí)例，對(duì)影響價(jià)格的各項(xiàng)因素及其影響程度進(jìn)行分析，建立估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例的價(jià)格可比基礎(chǔ)，并分別進(jìn)行交易情況修正、交易日期修正、房地產(chǎn)狀況修正，求取估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的比準(zhǔn)價(jià)格。2、收益性房地產(chǎn)的估價(jià)，應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價(jià)方法，由于估價(jià)對(duì)象具有客觀收益，因此可用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率，將其未來各年的凈收益折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上，計(jì)算出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)收益價(jià)格。3、假設(shè)開發(fā)法是預(yù)測估價(jià)對(duì)象未來開發(fā)完成后的價(jià)值，然后減去續(xù)建的未來開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤等來求取估價(jià)對(duì)象的方法。4、成本法是以房地產(chǎn)價(jià)格各個(gè)構(gòu)成部分的累加為基礎(chǔ)，來求取房地產(chǎn)價(jià)值的方

14、法， 其本質(zhì)是以房地產(chǎn)的重新開發(fā)建設(shè)成本為導(dǎo)向求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范并結(jié)合估價(jià)對(duì)象實(shí)際情況，評(píng)估人員認(rèn)為在估價(jià)對(duì)象同一供求圈內(nèi)近期內(nèi)房地產(chǎn)交易較為活躍， 因此選用市場比較法進(jìn)行評(píng)估；估價(jià)對(duì)象同一供求圈內(nèi)有出租案例，可考慮采用收益法進(jìn)行評(píng)估。最后結(jié)合客觀市場情況，綜合考慮以上估價(jià)方法的計(jì)算結(jié)果，運(yùn)用數(shù)理統(tǒng)計(jì)分析的有關(guān)方法，確定估價(jià)對(duì)象的估價(jià)結(jié)果。十、估價(jià)結(jié)果估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，采用市場法和收益法， 通過對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的分析和測算，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)與對(duì)影響精選文檔.房地產(chǎn)市場價(jià)格因素進(jìn)行分析，確定在估價(jià)對(duì)象在市場上有足夠的買方和賣方時(shí)，并且進(jìn)入市場無

15、阻礙的條件下，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2017 年 5 月 10 日包含土地使用權(quán)價(jià)值在內(nèi)的委估房地產(chǎn)市場價(jià)格為人民幣。詳細(xì)評(píng)估結(jié)果見 房地產(chǎn)抵押評(píng)估結(jié)果一覽表。房地產(chǎn)價(jià)格及單價(jià)小寫大寫總價(jià)3100240 元叁佰壹拾萬零貳佰肆拾元單價(jià)5424 元 /m2伍 仟肆 佰貳拾肆 元每 平方 米十一、估價(jià)人員注 冊(cè)房 地產(chǎn) 估 價(jià)師 ： xxxx注 冊(cè)證 號(hào)： xxxxxxxxx二 O 一七年五月十日十二、估價(jià)作業(yè)日期二 O一七年 5月 10日十 三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期本估價(jià)報(bào)告有效期為壹年，即從 2017 年 5 月 10 日至 2018 年 5月 9 日精選文檔.xxxxxxxxx法定代表人：二 O一七年 5

16、月 10日精選文檔.房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告一、個(gè)別因素分析1.建筑物狀況兆基君城位于長沙市寧鄉(xiāng)縣玉潭鎮(zhèn)新康路，于二零一五年建成，總體結(jié)構(gòu)高 18 層，為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。委 估建筑物位于第七層，有公用電梯和樓梯通七樓。建筑物毛坯狀態(tài)。2.委估對(duì)象利用現(xiàn)狀委估房地產(chǎn)現(xiàn)為毛坯空置。二、區(qū)域因素分析估價(jià)對(duì)象位于長沙市寧鄉(xiāng)縣玉潭鎮(zhèn)，處于新康路西段，北面正對(duì)寧鄉(xiāng)縣文體中心、二環(huán)路，南有寧鄉(xiāng)縣人民醫(yī)院，東與春城北路相接，西與寧鄉(xiāng)縣第十三中學(xué)相鄰。東 行 500 米為花明北路人人樂商圈，環(huán)境好，地段好，綠化面積高，交通方便。區(qū)域內(nèi)具備各種休閑娛樂場所，作為住宅用途區(qū)位價(jià)值有很大潛力。三、市場背景分析 地理位置和行

17、政區(qū)劃寧鄉(xiāng)地處湘東偏北的洞庭湖南緣地區(qū)，地理上界于東經(jīng)111 ° 53 -112 ° 46 ，北緯27 ° 55 -28 ° 29 ，東鄰?fù)?，南接湘潭、湘鄉(xiāng)，西與漣源、安化交界，北與益陽、桃江毗連。東西最大跨度88 公里，南北縱長69公里。寧鄉(xiāng)縣現(xiàn)轄菁華鋪、喻家坳、沙田 、溈山4 個(gè)鄉(xiāng)，大屯營、道 林、花明樓、東湖塘、夏鐸鋪、壩塘、資福、灰湯、流沙河、青山橋、龍?zhí)铩⑾镒涌?、黃材、老糧倉、煤炭壩、雙鳧鋪、橫市、大成橋、回龍鋪、雙江口、金洲21個(gè)鎮(zhèn)，玉潭、城郊、白馬橋、歷經(jīng)鋪4 個(gè)街道，總面積2906 千米，總?cè)丝?44精選文檔.萬人。縣人民政府駐地不變（

18、金州大道5 段）。另管理1 個(gè)國 家級(jí)經(jīng) 濟(jì)開發(fā) 區(qū)（湖南寧鄉(xiāng)經(jīng) 濟(jì)開 發(fā)區(qū) ）、一個(gè)省 級(jí)經(jīng)濟(jì)開 發(fā)區(qū)（寧鄉(xiāng)高新技 術(shù)開發(fā)區(qū)） 。 經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r2013 年寧鄉(xiāng)縣實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（ GDP ）835.05 億元，比上年增長 14.1%。其中第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值90.73億元，增長4.4%；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值578.02 億元，增長 16.6%；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 166.3 億元，增長 10.3%。按常住人口計(jì)算，人均 GDP 達(dá) 69797 元?？h域經(jīng)濟(jì)基本競爭力前移 5 位，位居全國百強(qiáng)第 56 位，中部第 3 位。寧鄉(xiāng)縣 三次 產(chǎn)業(yè) 結(jié)構(gòu)由上 年的11.6:68.5:19.9調(diào) 整

19、為 10.9:69.2:19.9 。 工業(yè)增加值占 GDP 的比重為 62.7%，比上年提高 1 個(gè)百分點(diǎn)。第一、二、三次產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率為3.3%、82.1%、14.6%，分別拉動(dòng) GDP增長0.5、 11.6、 2.0 個(gè)百分點(diǎn) 。2015 年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP ）1002.17 億元，比上年增長 12.1%。其中第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值109.72億元，增長4.9%；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值675.55 億元，增長 12.7%；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 216.90 億元，增長 13.0%。按常住人口計(jì)算，人均 GDP 達(dá) 81680 元。估價(jià)對(duì)象所在光谷片區(qū)作為武漢經(jīng)濟(jì)發(fā)展極的定位信息高科技

20、基地，在發(fā)展產(chǎn)、學(xué)、研的同時(shí)，全方位一體化地協(xié)調(diào)發(fā)展。規(guī)劃目標(biāo)為滿足人的生活、工作、文化、教育、娛樂、購物、休閑等綜合性城市功能需求。開發(fā)商實(shí)力強(qiáng)、品牌大，萬科城市花園、劍橋春天 、巴黎豪庭、藍(lán)域國際等樓盤開發(fā)氣勢如虹。 房地產(chǎn)市場分析光谷區(qū)域內(nèi)高校和大專院校、科研機(jī)構(gòu)眾多，人流量極大，特別是學(xué)生、家長等等消費(fèi)群體是旅館穩(wěn)定的消費(fèi)源。精選文檔.四、最高最佳使用分析估價(jià)對(duì)象位于長沙市寧鄉(xiāng)縣玉潭鎮(zhèn)新康路（兆基君城），大廈本身登記為商務(wù)用途，旁邊為關(guān)山口公交車車站，環(huán)境好，地段好，繁華程度高，交通方便，人流量大，區(qū)位價(jià)值有很大潛力。根據(jù)最高最佳使用原則和合法原則的分析，保持現(xiàn)狀是最佳用途。五、估價(jià)方

21、法選用估價(jià)人員在實(shí)地勘察的基礎(chǔ)上，對(duì)委托方提供的各種資料進(jìn)行了認(rèn)真分析，根據(jù)估價(jià)期日委估房地產(chǎn)用途、估價(jià)目的、資料狀況和武漢市房地產(chǎn)市場的實(shí)際情況，決定采用市場法和收益法來測算委估房地產(chǎn)的價(jià)格。市 場法：首先遵循比較法可比實(shí)例的選取原則， 根據(jù)估價(jià)人員掌握的房地產(chǎn)交易市場資料，在估價(jià)對(duì)象同一供求圈內(nèi)選擇三個(gè)與估價(jià)對(duì)象用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)相同或類似的近期交易實(shí)例作為可比實(shí)例，對(duì)影響價(jià)格的各項(xiàng)因素及其影響程度進(jìn)行分析，建立估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例的價(jià)格可比基礎(chǔ)，并分別進(jìn)行交易情況修正、交易日期修正、房地產(chǎn)狀況修正，求取估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的比準(zhǔn)價(jià)格。收益法：就是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來的正常收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本

22、化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法 。六、估價(jià)測算過程1、選擇估價(jià)方法。該 房地產(chǎn)是出租的旅館，為收益性房地產(chǎn)，用收益法估價(jià)，選用收益法中的報(bào)酬資本化法。2、搜集資料。通過調(diào)查，搜集的有關(guān)資料和情況如下：（ 1）收入按房間和相應(yīng)的價(jià)格計(jì)。可供入住的房間：單人間：100 元×161600 元雙人間：120 元×101200 元三人間：135 元×5675 元（ 2）入住率為 60%（ 3）酒店?duì)I業(yè)成本：根據(jù)市場調(diào)查，一般酒店房間耗用、折舊精選文檔.和相關(guān)人員的工資占毛收入 40%（ 4）維修費(fèi)：按房屋重置價(jià)的 1.5%2%（ 5

23、）管理費(fèi)：對(duì)出租房屋進(jìn)行的必要管理所需費(fèi)用，一般按年收入的2% 5%。（6）保險(xiǎn)費(fèi)：按房屋重置價(jià)或房屋現(xiàn)值以保險(xiǎn)費(fèi)率，我國的保險(xiǎn)費(fèi)在 0.15% 0.2% 。（ 7）稅金：依據(jù)待估地所在城鎮(zhèn)房屋出租時(shí)應(yīng)繳納的有關(guān)稅費(fèi)文件、規(guī)定確定，一般有房產(chǎn)稅（按年收入的 12%計(jì)）、營業(yè)稅（按年收入的 3%）、城市維護(hù)建設(shè)稅 7%、教育費(fèi)附加 3%等。（ 8）設(shè)該房屋收益年限為有限年，不計(jì)算房屋折舊費(fèi)3.測算年有效毛收入：年 有效 毛收 入 = （ 1600+1200+675） × 60% × 30× 12=750600元4、測算年運(yùn)營費(fèi)用維修費(fèi)：按建筑物重置價(jià)的 1.5計(jì)算，

24、武漢市房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定鋼筋 混凝土結(jié) 構(gòu)一等 房屋重 置價(jià) 格為 1150 元 / m2 ：年 維修 費(fèi) 1150 × 571.58 × 1.5 9859.8 元管理費(fèi)：取年收入的 3，則：管 理費(fèi) 750600 ×3 22518 元保險(xiǎn)費(fèi)按房屋重置價(jià)乘以保險(xiǎn)費(fèi)率 2，則：保 險(xiǎn)費(fèi) 1150 × 571.58 × 2 1314.6 元稅費(fèi)：房屋出租應(yīng)納稅金房產(chǎn)稅（按年收入的 12%計(jì)）、營業(yè)稅（按年收入的 3%），其余稅費(fèi)按年收入的 3%計(jì)算則：750600 ×（ 12%+3%+3%） =135108 元上述、總費(fèi)用（年運(yùn)營費(fèi)用）

25、合計(jì)為 168800.4 元5.計(jì)算年凈收益年 凈收 益 750600 750600 × 40%-168800.4 281559.6 元6.確定報(bào)酬率（用累加法）項(xiàng)目數(shù)值精選文檔.無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率4.0%投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償3.0%管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償0.1%缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償1.5%易于獲得融資的好處-0.5%所得稅抵扣的好處-0.5%報(bào) 酬率7.6%6.計(jì)算房地產(chǎn)的價(jià)格委估對(duì)象建筑物土地使用年限為 50年，至今已使用 9年，剩余使用年限為 41年，所以估價(jià)對(duì)象收益年限為 41年。因 此收益價(jià)格 =281559.6/7.6% × 1 1/ （ 1 7.6 ） 41=3520886 元房 地產(chǎn) 單

26、價(jià) =3520885.8÷ 571.58=6160 元 /m 2估價(jià)結(jié)果如下：房地產(chǎn)價(jià)格及單價(jià)小 寫大 寫總格3520886 元叁佰伍拾貳萬零捌佰仈拾陸元單價(jià)6160 元 /m2陸仟壹佰陸拾元每平方米xxxxxxxxxxxxxxxxxx二 0一七年 5月 10日市場比較法測算估價(jià)對(duì)象價(jià)格具體思路：在近期房地產(chǎn)市場中選擇與估價(jià)對(duì)象處于同一供求范圍內(nèi)，精選文檔.具有較強(qiáng)相關(guān)線、替代性的房地產(chǎn)交易實(shí)例，根據(jù)估價(jià)對(duì)象和可比實(shí)例的狀況，對(duì)區(qū)域因素、個(gè)別因素、時(shí)間因素和交易情況等影響房地產(chǎn)市場價(jià)格的因素進(jìn)行分析比較和修正，評(píng)估出估價(jià)對(duì)象的市場價(jià)格。采用市場比法一般選取同一供需圈內(nèi)，近似委估房地產(chǎn)檔次市場價(jià)格進(jìn)行比較，根據(jù)估價(jià)人員對(duì)武漢市房地產(chǎn)市場的了解，分別選取如下可比實(shí) 例：1.確定比較因素比較案例委估房產(chǎn)聯(lián)峰大廈第 15關(guān)