農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)策劃方案

1、農(nóng) 貿(mào) 市 場(chǎng)策劃方案一.項(xiàng)目評(píng)價(jià)項(xiàng)目位置項(xiàng)目位置： 地處城市核心區(qū)域，兩面臨街，商業(yè)價(jià)值不言而喻。周邊環(huán)境周邊環(huán)境： 地處中心成熟商業(yè)核心區(qū)域，人氣、商氣鼎盛。紅星路大片區(qū)成熟的居住區(qū)域，配套的酒店、餐飲、娛樂業(yè)發(fā)達(dá)。 地理位置優(yōu)越，交通條件發(fā)達(dá)，公交線路、車站眾多。二.大環(huán)境分析 1.1.政府宏觀計(jì)劃政府宏觀計(jì)劃: : 經(jīng)過二十多年的改革開放和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，政府對(duì)城區(qū)進(jìn)行了大面積的改造，城鄉(xiāng)居民生活水平迅速提高，消費(fèi)觀念和方式發(fā)生深刻變化，人們對(duì)食品安全的要求越來越嚴(yán)格。同時(shí)，城市農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，特別是在大中城市市民生活中扮演重要角色的城市農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)開始暴露出諸多弊端。在超市消費(fèi)異軍突起的形勢(shì)下，

2、原有城市農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)再也無法守株待兔。隨著成都市舊城改造的腳步加快，市政府有關(guān)部門將大力推進(jìn)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的配建工程建設(shè)。二環(huán)路內(nèi)的占道菜市將有計(jì)劃的全部拆除，并按“拆一建一”的大致要求，二環(huán)路內(nèi)將修建80至100個(gè)永久性農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)（不包括大棚市場(chǎng)）。成都將掀起一場(chǎng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)建設(shè)“革命”，這些農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)大都處于黃金口岸內(nèi)。2.2.農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)正經(jīng)歷著三個(gè)轉(zhuǎn)變農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)正經(jīng)歷著三個(gè)轉(zhuǎn)變: :地 點(diǎn)從室外到室內(nèi)的遷徙；形 態(tài)從簡(jiǎn)陋到精致的蛻變；經(jīng)營(yíng)管理者從街道辦事處到民營(yíng)企業(yè)的交接。3.3.農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)超市化趨勢(shì)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)超市化趨勢(shì) 所謂農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)超市化，是指通過政府政策的鼓勵(lì)支持，引導(dǎo)大型流通企業(yè)或農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)，對(duì)不適

3、應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市建設(shè)和居民消費(fèi)要求的原城市農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，按照超市的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、經(jīng)營(yíng)理念對(duì)城市農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)進(jìn)行生鮮超市化改造，使其成為經(jīng)營(yíng)主體組織化、經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、經(jīng)營(yíng)方式超市化及服務(wù)規(guī)范化，以經(jīng)營(yíng)生鮮農(nóng)副產(chǎn)品為主的超市。4.4.農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的投資優(yōu)勢(shì)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的投資優(yōu)勢(shì) 近幾年商業(yè)形態(tài)同質(zhì)化嚴(yán)重，導(dǎo)致許多商家經(jīng)營(yíng)慘淡。作為農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)則不一樣，首先這里是已形成了人氣、商氣，是極有實(shí)際需求的成熟的市場(chǎng)，同時(shí)政府“菜籃子”工程的實(shí)施，違章占道經(jīng)營(yíng)的取締，無疑是投資農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的有力保證，商家的經(jīng)營(yíng)自然有利可圖。鑒于獨(dú)占性、快速成長(zhǎng)性和投資風(fēng)險(xiǎn)小的因素國(guó)內(nèi)不少城市的室內(nèi)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)已悄悄成為中小投資客的新寵。 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)超市化

4、是舊城改造和整頓市容的產(chǎn)物，由于此類項(xiàng)目符合城市規(guī)劃和政府政策導(dǎo)向，且涉及“菜籃子”工程，所以收益穩(wěn)定，基本沒有投資經(jīng)營(yíng)的壓力。三、定位分析根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查顯示結(jié)果：經(jīng)營(yíng)情況良好的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，基本全是成熟居住社區(qū)的配套設(shè)施，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)這一配套產(chǎn)業(yè)的商業(yè)價(jià)值，必須依托強(qiáng)大的居住人群得以實(shí)現(xiàn)。項(xiàng)目的居住人群消費(fèi)需求和消費(fèi)實(shí)力，決定了將來農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)情況和商業(yè)價(jià)值。由此可見項(xiàng)目的需求分析就顯得非常必要，只有通過詳細(xì)的調(diào)查了解農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律、科學(xué)的分析區(qū)域農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的真實(shí)需求后，才能合理的制定項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃，項(xiàng)目年的經(jīng)營(yíng)權(quán)銷售才有可能找到為市場(chǎng)所接受的推廣方式。項(xiàng)目地處市中心區(qū)域，受中央商務(wù)區(qū)的影響，未來

5、時(shí)期內(nèi)，區(qū)域內(nèi)居住人群將以居家人群演化為以商務(wù)活動(dòng)為主的商務(wù)人群，當(dāng)商務(wù)功能人群最大化時(shí)，項(xiàng)目就有可能失去終端消費(fèi)人群。如何規(guī)避和適應(yīng)的必然擴(kuò)張對(duì)項(xiàng)目帶來的壓力和風(fēng)險(xiǎn)。將是保證項(xiàng)目長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)和實(shí)商業(yè)保值、增值的關(guān)鍵。 成都居住區(qū)域的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)基本仍然以傳統(tǒng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)為主（大棚蔬菜攤位圍合門市臨街商鋪），在形式上建立了一定的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，但因業(yè)態(tài)的規(guī)劃隨意、產(chǎn)品設(shè)計(jì)的缺陷，和后期經(jīng)營(yíng)的管理不夠?qū)I(yè)，導(dǎo)致部分位置相對(duì)較差的區(qū)域經(jīng)營(yíng)困難，投資者和經(jīng)營(yíng)者都深受其累，和真正意義上的“農(nóng)貿(mào)超市”的經(jīng)營(yíng)環(huán)境還有很大距離； 現(xiàn)在成都市的新型農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)還沒有形成規(guī)模和影響，受城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的壓力，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)換代升級(jí)成為必然，市

6、場(chǎng)期待出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)主體組織化、經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、經(jīng)營(yíng)方式超市化及服務(wù)規(guī)范化的新型農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。關(guān)鍵詞：立體：在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上導(dǎo)入百貨經(jīng)營(yíng)的理念，優(yōu)化人 流動(dòng)線、提升立體交通品質(zhì)，建立完善的立體經(jīng)營(yíng)環(huán)境，最大化項(xiàng)目?jī)r(jià)值。超市：在業(yè)態(tài)規(guī)劃上導(dǎo)入超市的管理模式，利用農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的先天優(yōu)勢(shì)，規(guī)范經(jīng)營(yíng)、提升服務(wù)品質(zhì)，保證經(jīng)營(yíng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和項(xiàng)目的增值。三項(xiàng)要求：建立一種新的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)環(huán)境：健康、方便、舒適。功能上必須滿足立體概念的實(shí)現(xiàn)，營(yíng)造立體的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，提升項(xiàng)目的整體價(jià)值。布置上應(yīng)保證對(duì)業(yè)態(tài)的適應(yīng)性和兼容性，保證未來經(jīng)營(yíng)的可持續(xù)性。 產(chǎn)品的分析是為定位作支撐的具體指標(biāo)，新的“立體農(nóng)貿(mào)超市”必然應(yīng)該建立起一套新的產(chǎn)品功能標(biāo)準(zhǔn)

7、。產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議項(xiàng)目單層建筑面積均在以下，業(yè)態(tài)的規(guī)劃很難做到傳統(tǒng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的多品種、大容量，應(yīng)該建立單層主題業(yè)態(tài)，用專業(yè)、精細(xì)的業(yè)態(tài)優(yōu)勢(shì)消除面積不足的影響。普通的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)由于硬件和消費(fèi)習(xí)慣的限制，經(jīng)營(yíng)很難延伸到三層以上，而農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)三層以上的其他業(yè)態(tài)又無法與之相互銜接，反而因?yàn)檗r(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)影響其他業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)，建筑設(shè)計(jì)必須規(guī)避業(yè)態(tài)之間的消極影響，建立不同業(yè)態(tài)的專用交通系統(tǒng)，有效解決不同需求人流的沖突。建立高效率、舒適性的立體交通系統(tǒng)，有效解決二層以上人氣不足的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)瓶頸，在主要通道設(shè)置電動(dòng)扶梯引導(dǎo)人流，提升項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)力，最大化項(xiàng)目整體價(jià)值。項(xiàng)目的整體建筑功能設(shè)計(jì)，不但要滿足農(nóng)貿(mào)

8、市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)需求，還應(yīng)該考慮對(duì)其他經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的兼容性和適用性，預(yù)留未來項(xiàng)目的調(diào)整空間。 業(yè)態(tài)的規(guī)劃直接影響經(jīng)營(yíng)的成敗，也間接影響項(xiàng)目銷售的成敗，業(yè)態(tài)的規(guī)劃必須保證經(jīng)營(yíng)的成功，要建立在可實(shí)施、可操作、可持續(xù)之上； 根據(jù)調(diào)查顯示：成都市現(xiàn)有的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)在業(yè)態(tài)上沒有嚴(yán)格的要求，在大框架之后就很隨意，不注重項(xiàng)目的整體環(huán)境塑造，業(yè)態(tài)之間往往沒有可銜接性，也使市場(chǎng)業(yè)態(tài)之間出現(xiàn)了斷裂，出現(xiàn)位置較好的攤位經(jīng)營(yíng)良好，較差的則沒有經(jīng)營(yíng)起來的可能。 所以，業(yè)態(tài)規(guī)劃必須以市場(chǎng)需求為依據(jù)，業(yè)態(tài)規(guī)劃時(shí)要把握以下兩點(diǎn)： 市場(chǎng)產(chǎn)品銷售額與租金的關(guān)系。 市場(chǎng)消費(fèi)需求與產(chǎn)品供給關(guān)系。 規(guī)劃應(yīng)注重業(yè)態(tài)之間的銜接和互補(bǔ)，最大化利用人流提高

9、項(xiàng)目整體經(jīng)營(yíng)環(huán)境，最小化區(qū)域內(nèi)的業(yè)態(tài)失衡和競(jìng)爭(zhēng)，保證項(xiàng)目的整體價(jià)值最大化?？蛻羯鷳B(tài)鏈：客戶生態(tài)鏈：終端消費(fèi)群體終端消費(fèi)群體項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)商家項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)商家項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)權(quán)業(yè)主項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)權(quán)業(yè)主終端消費(fèi)群體：終端消費(fèi)群體：項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)的居住人群項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)的居住人群項(xiàng)目區(qū)域輻射半徑內(nèi)的消費(fèi)人群項(xiàng)目區(qū)域輻射半徑內(nèi)的消費(fèi)人群項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)涉及的餐飲商業(yè)體項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)涉及的餐飲商業(yè)體項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)商家：項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)商家：即將拆除的南糠市農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、義學(xué)路市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)商家；即將拆除的南糠市農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、義學(xué)路市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)商家；專業(yè)投資農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的成都經(jīng)營(yíng)者；專業(yè)投資農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的成都經(jīng)營(yíng)者；泛成都市區(qū)域內(nèi)的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者；泛成都市區(qū)域內(nèi)的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者；經(jīng)

10、營(yíng)權(quán)業(yè)主：經(jīng)營(yíng)權(quán)業(yè)主：專業(yè)投資農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的成都投資者；專業(yè)投資農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的成都投資者；泛成都市區(qū)域內(nèi)的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)投資者；泛成都市區(qū)域內(nèi)的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)投資者；成都市區(qū)域房產(chǎn)中小投資者；成都市區(qū)域房產(chǎn)中小投資者； 關(guān)于農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)權(quán)投資現(xiàn)在基本被市場(chǎng)接受，并且農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)投資已經(jīng)成為了一項(xiàng)回報(bào)穩(wěn)定，相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)極小的投資，同其他房地產(chǎn)投資相比農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)投資有著先天的優(yōu)勢(shì)。 新型的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，正在創(chuàng)造房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)開發(fā)和銷售奇跡，因其具有穩(wěn)定的投資回報(bào)，近來已為建立了投資意識(shí)的成都市民們看好，并培養(yǎng)了一大批農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)投資群體。 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)都處在居住比較成熟的社區(qū)，口岸價(jià)值已經(jīng)得到公認(rèn)。周邊人員多，固定的消費(fèi)群體多，而

11、且這個(gè)群體一般不會(huì)變，是比較忠實(shí)的消費(fèi)者，這樣對(duì)投資者來說，有比較可靠的投資回報(bào)，當(dāng)然愿意買。價(jià)格定律：商業(yè)房地產(chǎn)，租金決定銷售價(jià)格； 投資回報(bào)計(jì)算以一個(gè)蔬菜攤位來做計(jì)算演示：總投資55500元月租金收益：370元年租金收益：4440元30年經(jīng)營(yíng)權(quán)總收益：133200元除去投資成本后年回報(bào)：4.67%很明顯,30年經(jīng)營(yíng)權(quán)投資相對(duì)產(chǎn)權(quán)投資回報(bào)過低； 所以，價(jià)格的確定應(yīng)該根據(jù)非產(chǎn)權(quán)的投資模式為指導(dǎo)，所以，價(jià)格的確定應(yīng)該根據(jù)非產(chǎn)權(quán)的投資模式為指導(dǎo)，要充分考慮產(chǎn)權(quán)與非產(chǎn)權(quán)的區(qū)別，只有如此制定出來的價(jià)要充分考慮產(chǎn)權(quán)與非產(chǎn)權(quán)的區(qū)別，只有如此制定出來的價(jià)格才能對(duì)投資者具有吸引力，才能被市場(chǎng)所接受，得到投格才

12、能對(duì)投資者具有吸引力，才能被市場(chǎng)所接受，得到投資者的認(rèn)可才能順利的完成銷售，實(shí)現(xiàn)快速的資金回收。資者的認(rèn)可才能順利的完成銷售，實(shí)現(xiàn)快速的資金回收。項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)及機(jī)會(huì)點(diǎn)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)及機(jī)會(huì)點(diǎn) ：項(xiàng)目項(xiàng)目定位定位分析分析。商業(yè)價(jià)值商業(yè)價(jià)值優(yōu)勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)分析。商業(yè)核心商業(yè)核心區(qū)位區(qū)位，人氣、商氣鼎盛。，人氣、商氣鼎盛。商業(yè)商業(yè)配套的酒店、餐飲配套的酒店、餐飲、娛樂業(yè)發(fā)達(dá)。娛樂業(yè)發(fā)達(dá)。地理位置優(yōu)越，交通條件發(fā)達(dá)，公交線、車站眾多，項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，交通條件發(fā)達(dá)，公交線、車站眾多，項(xiàng)目消費(fèi)人群輻射半徑巨大。消費(fèi)人群輻射半徑巨大。借勢(shì)：借勢(shì)： 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的升級(jí)是舊城改造和市容整農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的升級(jí)是舊城改造和市容整頓的產(chǎn)物，

13、由于項(xiàng)目符合城市規(guī)劃和政府頓的產(chǎn)物，由于項(xiàng)目符合城市規(guī)劃和政府政策導(dǎo)向，且涉及政策導(dǎo)向，且涉及“菜籃子菜籃子”工程，所以工程，所以收益穩(wěn)定，投資當(dāng)然有保障。收益穩(wěn)定，投資當(dāng)然有保障。項(xiàng)目劣勢(shì)及威脅點(diǎn)：項(xiàng)目劣勢(shì)及威脅點(diǎn)：項(xiàng)目附近項(xiàng)目附近農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，影響項(xiàng)目前期招商。，影響項(xiàng)目前期招商。項(xiàng)目附近的居家人群多為事業(yè)單位或企業(yè)單位項(xiàng)目附近的居家人群多為事業(yè)單位或企業(yè)單位人員，缺乏消費(fèi)積極性且消費(fèi)力度有限。人員，缺乏消費(fèi)積極性且消費(fèi)力度有限。農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)權(quán)投資回報(bào)相對(duì)產(chǎn)權(quán)投資回報(bào)較農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)權(quán)投資回報(bào)相對(duì)產(chǎn)權(quán)投資回報(bào)較底，經(jīng)營(yíng)權(quán)投資對(duì)投資者吸引不大。底，經(jīng)營(yíng)權(quán)投資對(duì)投資者吸引不大。項(xiàng)目地

14、處商務(wù)中心區(qū)域，周邊人群多以商務(wù)活項(xiàng)目地處商務(wù)中心區(qū)域，周邊人群多以商務(wù)活動(dòng)為主，缺乏目標(biāo)消費(fèi)人群。動(dòng)為主，缺乏目標(biāo)消費(fèi)人群。未來隨著中央商務(wù)區(qū)的擴(kuò)張，項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)的居未來隨著中央商務(wù)區(qū)的擴(kuò)張，項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)的居住人群將由居家型演化為商務(wù)型，當(dāng)商務(wù)人群最住人群將由居家型演化為商務(wù)型，當(dāng)商務(wù)人群最大化時(shí)，項(xiàng)目有可能失去終端消費(fèi)群體。大化時(shí)，項(xiàng)目有可能失去終端消費(fèi)群體。完善項(xiàng)目的需求分析，通過詳細(xì)的調(diào)查總結(jié)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律完善項(xiàng)目的需求分析，通過詳細(xì)的調(diào)查總結(jié)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律、科學(xué)的分析項(xiàng)目所處區(qū)域農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的真實(shí)需求，合理的制定項(xiàng)目產(chǎn)品科學(xué)的分析項(xiàng)目所處區(qū)域農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的真實(shí)需求，合理的制定項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃，為項(xiàng)目年的經(jīng)營(yíng)權(quán)銷售找到市場(chǎng)所接受的推廣方式。規(guī)劃，為項(xiàng)目年的經(jīng)營(yíng)權(quán)銷售找到市場(chǎng)所接受的推廣方式。優(yōu)化項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)、人流動(dòng)線設(shè)計(jì)、立體交通設(shè)計(jì)，致力打造成都新優(yōu)化項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)、人流動(dòng)線設(shè)計(jì)、立體交通設(shè)計(jì)，致力打造成都新型農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)典范，最大化項(xiàng)目整體商業(yè)價(jià)值。型農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)典范，最大化項(xiàng)目整體商業(yè)價(jià)值。梳理租金與業(yè)態(tài)梳理租金與業(yè)態(tài)、消費(fèi)需求與產(chǎn)品供給的關(guān)系，根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查和分析