龍崗寶安房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)比分析報(bào)告

1、2005年龍崗、寶安房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)比分析報(bào)告 根據(jù)國(guó)土局最新的資料，我們結(jié)合2004年的市場(chǎng)情況，并以深圳為參照對(duì)象，對(duì)2005年龍崗、寶安房地產(chǎn)市場(chǎng)做出簡(jiǎn)要對(duì)比分析，從中歸納龍崗、寶安房地產(chǎn)發(fā)展的對(duì)比特征，以及近兩年的發(fā)展規(guī)律。 一、商品房批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)、面積對(duì)比分析1、商品房批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)、面積對(duì)比從批準(zhǔn)預(yù)售情況統(tǒng)計(jì)來看，龍崗區(qū)2005年共批準(zhǔn)預(yù)售商品房套數(shù)23500套，占全市的24.5%，比2004年批準(zhǔn)預(yù)售的28603套下降了17.8% ；寶安區(qū)共批準(zhǔn)預(yù)售商品房套數(shù)29087套，占全市的30.3%，比2004年批準(zhǔn)預(yù)售的20068套上升了44.9% ；深圳共批準(zhǔn)預(yù)售商品房套數(shù)95908套，比

2、2004年批準(zhǔn)預(yù)售的108107套下降了11.3%。從批準(zhǔn)預(yù)售面積統(tǒng)計(jì)來看，龍崗區(qū)2005年共批準(zhǔn)預(yù)售商品房面積204.1萬平方米，占全市的22.8%，比2004年批準(zhǔn)預(yù)售的216.6萬平方米下降了5.8% ；寶安區(qū)共批準(zhǔn)預(yù)售商品房面積285.7平方米，占全市的31.9%，比2004年批準(zhǔn)預(yù)售的198.7萬平方米上升了43.8% ；深圳共批準(zhǔn)預(yù)售商品房面積894.3萬平方米，比2004年批準(zhǔn)預(yù)售的956萬平方米下降了6.5%。龍崗、寶安商品房批準(zhǔn)預(yù)售占全市的比例一半以上，關(guān)外仍是深圳房地產(chǎn)發(fā)展的重頭戲，2005年龍崗商品房批準(zhǔn)預(yù)售比2004年略有下降，而寶安則大幅上升，整個(gè)深圳則略有下降。2、

3、商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)、面積對(duì)比從商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)看，龍崗區(qū)2005年商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)17995，占全市的22.9%，與2004年的17667套基本持平；寶安區(qū)商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)24952，占全市的31.8%，比2004年的16782套增長(zhǎng)了48.7%；深圳共批準(zhǔn)預(yù)售住宅套數(shù)78412套，比2004年批準(zhǔn)預(yù)售的88143套下降了11%。 從商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積看，龍崗區(qū)2005年商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積171.84萬平方米，占全市的24.1%，比2004年的163萬平方米增長(zhǎng)了5.4%；寶安區(qū)商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積240.38萬平方米，占全市的33.8%，比2004年的173.35萬平方米增

4、長(zhǎng)了38.7%；深圳共批準(zhǔn)預(yù)售住宅面積711.58萬平方米，比2004年批準(zhǔn)預(yù)售的799.19萬平方米減少了11%。在住宅方面，2005年龍崗、寶安批準(zhǔn)預(yù)售占了深圳大半江山，兩者批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)占了54.7%，批準(zhǔn)預(yù)售面積占了57.9%，龍崗比上年略有上升，寶安則大幅上升，整個(gè)深圳則略有下降。3、商鋪批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)、面積對(duì)比從商鋪批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)看，龍崗區(qū)2005年商鋪批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)2399套，占全市的35.5%，比2004年的9174套減少了73.9%；寶安區(qū)商鋪批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)3330套，占全市的49.3%，比2004年的3078套增長(zhǎng)8.2%；深圳共批準(zhǔn)預(yù)售商鋪套數(shù)6752套，比2004年批準(zhǔn)預(yù)售的14

5、954套減少了54.8%。從商鋪批準(zhǔn)預(yù)售面積看，龍崗區(qū)2005年商鋪批準(zhǔn)預(yù)售面積15.34萬平方米，占全市的31.9%，比2004年的32.23萬平方米減少了52.4 %；寶安區(qū)商鋪批準(zhǔn)預(yù)售面積20.12，占全市的41.9%，比2004年的18.64萬平方米增長(zhǎng)了7.9%；深圳共批準(zhǔn)預(yù)售商鋪面積48.02萬平方米 ，比2004年批準(zhǔn)預(yù)售的78.08萬平方米減少了38.5%。在商鋪批準(zhǔn)預(yù)售方面，龍崗、深圳呈現(xiàn)出大幅下降趨勢(shì)，而深圳的大幅下降與龍崗的大幅下降有直接關(guān)系，2005年龍崗商鋪批準(zhǔn)預(yù)售面積比上年減少一半以上，批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)甚至減少七層，寶安相對(duì)平穩(wěn)，略有增長(zhǎng)。4、辦公樓批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)、面積對(duì)

6、比從辦公樓批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)看，龍崗區(qū)2005年辦公樓批準(zhǔn)預(yù)售153套，占全市的6.7%，而2004年龍崗區(qū)辦公樓僅批準(zhǔn)預(yù)售10套 ；寶安區(qū)2005年辦公樓沒有批準(zhǔn)預(yù)售項(xiàng)目，2004年僅批準(zhǔn)預(yù)售11套；深圳共批準(zhǔn)預(yù)售辦公樓2279套，比2004年批準(zhǔn)預(yù)售的1342套增長(zhǎng)了69.8%。從辦公樓批準(zhǔn)預(yù)售面積看，龍崗區(qū)2005年辦公樓批準(zhǔn)預(yù)售面積15077.33平方米，僅占全市的3.8%，比2004年批準(zhǔn)預(yù)售13228.97平方米增長(zhǎng)了14%；寶安區(qū)2005年辦公樓沒有批準(zhǔn)預(yù)售項(xiàng)目，2004年僅批準(zhǔn)預(yù)售3094.35平方米；深圳共批準(zhǔn)預(yù)售辦公樓400174.89平方米，比2004年批準(zhǔn)預(yù)售的300971.

7、55平方米增長(zhǎng)了33 %。辦公樓方面，龍崗、寶安在全市的比重都不高，龍崗2005年僅批準(zhǔn)預(yù)售約1.5萬平方米面積，寶安則為0，深圳批準(zhǔn)預(yù)售辦公樓約40萬平方米，比上年提高3層。5、龍崗、寶安批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)、面積對(duì)比圖2005年龍崗、寶安批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)對(duì)比圖2005年龍崗、寶安批準(zhǔn)預(yù)售面積對(duì)比圖 二、商品住宅銷售情況對(duì)比分析1、銷售套數(shù)對(duì)比 2005年龍崗區(qū)商品住宅共銷售19375套，其中144平米以下17749套，占了絕大部分比例，144平米以上僅1626套。寶安區(qū)共銷售26827套，其中144平米以下23933套，占了絕大部分比例，144平米以上僅有2894套。深圳共銷售100024套，其中14

8、4平米以下88632套，占了絕大部分比例，144平米以上有11392套。2005年龍崗區(qū)商品住宅銷售套數(shù)占深圳市的19.4%，144平米以下住宅套數(shù)對(duì)比，龍崗區(qū)占深圳市的20%，144平米以上住宅套數(shù)對(duì)比，龍崗區(qū)占深圳市的14.3%。寶安區(qū)商品住宅銷售套數(shù)占深圳市的26.8%，144平米以下住宅套數(shù)對(duì)比，寶安區(qū)占深圳市的27%，144平米以上住宅套數(shù)對(duì)比，寶安區(qū)占深圳市的25.4%。與寶安相比，寶安銷售套數(shù)明顯高于龍崗，龍崗在銷售總套數(shù)、144平米以下套數(shù)、144平米以上套數(shù)上分別僅有寶安的72.2%、74.2%、56.2%。而與2004年相比，龍崗區(qū)銷售套數(shù)比2004年的15120套增長(zhǎng)了2

9、8.1%，144平米以下套數(shù)比上年的14468套增長(zhǎng)了22.7%，144平米以上套數(shù)比上年的652套增長(zhǎng)了149%。寶安區(qū)銷售套數(shù)比2004年的16835套增長(zhǎng)了59.4%，144平米以下套數(shù)比上年的15088套增長(zhǎng)了58.6%，144平米以上套數(shù)比上年的1747套增長(zhǎng)了65.7%。寶安增幅明顯高于龍崗，龍崗則在144平米以上套數(shù)翻倍增長(zhǎng)，強(qiáng)于寶安。深圳銷售總套數(shù)比2004年的87655套增長(zhǎng)了14.1%，144平米以下套數(shù)比上年的79109套增長(zhǎng)了12%，144平米以上套數(shù)比上年的8546套增長(zhǎng)了33.3%。2、銷售面積對(duì)比 2005年龍崗區(qū)商品住宅共銷售182.5萬平米，其中144平米以下

10、153萬平米，144平米以上僅29.5萬平米。寶安區(qū)共銷售266.2萬平米，其中144平米以下216.2萬平米，144平米以上僅有50萬平米。深圳共銷售901.1萬平米，其中144平米以下690.6萬平米， 144平米以上有210.6萬平米。2005年龍崗區(qū)商品住宅銷售面積占深圳市的20.3%，144平米以下住宅面積對(duì)比，龍崗區(qū)占深圳市的22.2%，144平米以上住宅面積對(duì)比，龍崗區(qū)占深圳市的14%。寶安區(qū)商品住宅銷售面積占深圳市的29.5%，144平米以下住宅面積對(duì)比，寶安區(qū)占深圳市的31.3%，144平米以上住宅面積對(duì)比，寶安區(qū)占深圳市的23.7%。與寶安相比，寶安銷售面積明顯高于龍崗，龍

11、崗在銷售總面積、144平米以下面積、144平米以上面積上分別僅有寶安的68.6%、70.8%、59%。而與2004年相比，龍崗區(qū)銷售面積比2004年的137.6萬平米增長(zhǎng)了32.6%，144平米以下面積比上年的124.9萬平米增長(zhǎng)了22.5%，144平米以上面積比上年的12.7萬平米增長(zhǎng)了132.3%。寶安區(qū)銷售面積比2004年的167.8萬平米增長(zhǎng)了58.6%，144平米以下面積比上年的137.7萬平米增長(zhǎng)了57%，144平米以上面積比上年的30.1萬平米增長(zhǎng)了66%。深圳銷售總面積比2004年的802.6萬平米增長(zhǎng)了12.3%，144平米以下面積比上年的644.7萬平米增長(zhǎng)了7.1%，14

12、4平米以上套數(shù)比上年的8546套增長(zhǎng)了3.3%。3、銷售均價(jià)對(duì)比按建筑面積均價(jià)分析，2005年龍崗區(qū)住宅均價(jià)5288元/平米，其中144平米以下的均價(jià)4851元/平米，144平米以上的均價(jià)7554元/平米。寶安區(qū)2005年住宅均價(jià)5386元/平米，其中144平米以下的均價(jià)5071元/平米，144平米以上的均價(jià)6748元/平米。深圳2005年住宅均價(jià)7040元/平米，其中144平米以下的均價(jià)6197元/平米，144平米以上的均價(jià)9806元/平米。2005年住宅均價(jià)變化最大的莫過于全市房?jī)r(jià)的大幅上升，全市均價(jià)已突破7000元/平米大關(guān)，144平米以上面積則達(dá)到9806元/平米。2005年是深圳豪宅

13、比較集中釋放的一年，住宅價(jià)格有明顯的上揚(yáng)。龍崗區(qū)與寶安區(qū)住宅均價(jià)接近，但龍崗在144平米以上的住宅均價(jià)超過寶安800元，明顯高于寶安。與2004年對(duì)比，龍崗區(qū)住宅均價(jià)比上年的4153元/平米增長(zhǎng)了27.3%，144平米以下均價(jià)比上年的3892元/平米增長(zhǎng)了24.6%，144平米以上均價(jià)比上年的6715元/平米增長(zhǎng)了12.5%。寶安區(qū)住宅均價(jià)比上年的4190元/平米增長(zhǎng)了28.5%，144平米以下均價(jià)比上年的4008元/平米增長(zhǎng)了26.5%，144平米以上均價(jià)比上年的5022元/平米增長(zhǎng)了34.3%，增幅迅速。深圳住宅均價(jià)比上年的5998元/平米增長(zhǎng)了17.4%，144平米以下均價(jià)比上年的556

14、0/平米增長(zhǎng)了11.5%，144平米以上均價(jià)比上年的7783/平米增長(zhǎng)了26%。4.銷售金額對(duì)比5、銷售平均面積對(duì)比從銷售平均面積看，龍崗、寶安近兩年比較接近，變化不大，2005年龍崗住宅平均面積為94平米，144平米以下平均為86平米，144平米以上平均為181平米。寶安住宅平均面積為99平米，144平米以下平均為90平米，144平米以上平均為173平米。2004年龍崗住宅平均面積為91平米，144平米以下平均為86平米，144平米以上平均為195平米。寶安住宅平均面積為99.7平米，144平米以下平均為91平米，144平米以上平均為173平米。三、龍崗、寶安、深圳不同價(jià)位住宅比較1、龍崗表

15、中可以看出，2005年龍崗住宅價(jià)位在4000元到6000元之間的比例明顯偏高，其均價(jià)為4851元/平米，平均面積為90平米，其套數(shù)占12627套，占龍崗總套數(shù)的65.17%，其建筑面積在114萬平米，占龍崗總建筑面積的62.45%，其銷售金額為55.3億元，占龍崗總銷售金額的57.33%。而龍崗住宅價(jià)位在10000元以上的住宅比例不高,其均價(jià)為15649元/平米，平均面積為157平米，其套數(shù)占399套，占龍崗總套數(shù)的2.06%，其建筑面積在6.3萬平米，占龍崗總建筑面積的3.43%，其銷售金額為9.79億元，占龍崗住宅總銷售金額的10.15%。除此之外，龍崗住宅價(jià)位在6000元到8000元的有

16、1518套，價(jià)位在8000元至10000元的有492套，它們的比例不高，而價(jià)位在4000元以下的住宅有4339套，占龍崗總套數(shù)的22.4%。2、寶安表中可以看出,2005年寶安住宅價(jià)位在4000元到6000元之間的比例偏高,其均價(jià)為5071元/平米，高出龍崗，平均面積為95平米,其套數(shù)占20015套,占寶安總套數(shù)的74.6%，其建筑面積在191萬平米，占寶安總建筑面積的71.82%，其銷售金額為96.98億元，占寶安總銷售金額的67.63%。而寶安住宅價(jià)位在10000元以上的住宅比例不高,其均價(jià)為20739元/平米，平均面積為169平米，其套數(shù)占183套，占寶安總套數(shù)的0.68%，其建筑面積在

17、3.1萬平米，占寶安總建筑面積的1.2%，其銷售金額為6.4億元，占寶安住宅總銷售金額的4.48%。除此之外，寶安住宅價(jià)位在4000元以下的有2935套，占寶安總套數(shù)的10.9%，6000元到8000元的有3525套，占寶安總套數(shù)的13.1%，價(jià)位在8000元至10000元的僅有169套，比例最低。3、深圳 表中可以看出,2005年深圳住宅價(jià)位在4000元到6000元之間的比例最高,其均價(jià)為5053元/平米，平均面積為92平米，其套數(shù)占39779套，占深圳總套數(shù)的39.77%，其建筑面積在365萬平米，占深圳總建筑面積的40.5%，其銷售金額為184.5億元，占深圳總銷售金額的29.08%。而

18、深圳住宅價(jià)位在10000元以上的住宅比例不高,其均價(jià)為14462元/平米，平均面積為119平米，套數(shù)8409套，占深圳總套數(shù)的8.4%，其建筑面積在99.9萬平米，占深圳總建筑面積的11.08%，其銷售金額為144.4億元，占深圳住宅總銷售金額的22.77%。從中看出價(jià)位10000元以上的住宅總套數(shù)比例低，但總金額很高，這是推動(dòng)深圳樓市價(jià)格迅速上漲的主要原因。均價(jià)在6000元到8000元之間的深圳住宅也有相當(dāng)比例，其均價(jià)為6945元/平米，平均面積為87平米，其套數(shù)占26812套，占深圳總套數(shù)的26.8%，其建筑面積在232.5萬平米，占深圳總建筑面積的25.8%，其銷售金額為144.4億元，占深圳總銷售金額的25.4 %。除此之外，深圳住宅價(jià)位在8000元至10000元的僅有16954套，占深圳總套數(shù)的16.95%，價(jià)位在4000元以下的有8070套，占深圳總套數(shù)的8.06%，比例最低。四、2005年龍崗、寶安發(fā)展特征從2005年市場(chǎng)動(dòng)態(tài)來看，龍崗、寶安房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出以下發(fā)展特征：1、房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，龍崗區(qū)比上年增長(zhǎng)了27.3%，寶安區(qū)比上年增長(zhǎng)了28.5%，深圳比上年增長(zhǎng)了17.4%，龍崗、寶安漲幅超過深圳，漲幅較大。