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認(rèn)證信息

認(rèn)證類(lèi)型：個(gè)人認(rèn)證

認(rèn)證主體：劉**（實(shí)名認(rèn)證）

IP屬地：天津

IP屬地：天津 上傳時(shí)間：2022-02-07 格式：DOC 頁(yè)數(shù)：16 大小：360.50KB 積分：28 舉報(bào) 版權(quán)申訴

1、. 購(gòu)物中心 如何計(jì)算購(gòu)物中心及商業(yè)物業(yè)共用水電費(fèi)分?jǐn)?復(fù)制鏈接 北京物發(fā)表于 2014-8-2 06:15:15|只看該作者業(yè)人購(gòu)物中心一般由購(gòu)物、美食、文化、休閑、娛樂(lè)等多種業(yè)態(tài)構(gòu)成，由于經(jīng)營(yíng)主體不一，消費(fèi)層次各異，營(yíng)業(yè)時(shí)間不同，顧客群體變化大，加上商家所處的區(qū)域位置、樓層高低以及享用的公共設(shè)備設(shè)施的類(lèi)型和數(shù)量又各有千秋，因此計(jì)算不同業(yè)態(tài)、不同商家的共用水電費(fèi)，不是一件簡(jiǎn)單的事。特別是由于購(gòu)物中心的體量大，少則上十萬(wàn)平米，多則高達(dá)六、七十萬(wàn)平米，每年產(chǎn)生的共用水電費(fèi)往往高達(dá)數(shù)百萬(wàn)元至數(shù)千萬(wàn)元不等，因此，對(duì)于該項(xiàng)不菲的支出， 向誰(shuí)收？怎么收？無(wú)論對(duì)商家還是對(duì)物業(yè)公司，都是一個(gè)不可回避的嚴(yán)峻問(wèn)

2、題。筆者根據(jù)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)（虛擬項(xiàng)目）的物業(yè)管理實(shí)踐，對(duì)購(gòu)物中心中不同業(yè)態(tài)共用水電費(fèi)的計(jì)算和分?jǐn)倖?wèn)題，通過(guò)蜂巢物業(yè)網(wǎng)在此做一探討。一、計(jì)算共用水電費(fèi)應(yīng)考慮的因素對(duì)于不同的業(yè)態(tài)，計(jì)算共用水電費(fèi)，主要應(yīng)考慮以下因素：.（一）營(yíng)業(yè)時(shí)間由于業(yè)態(tài)不同，各商家營(yíng)業(yè)時(shí)間不一，其對(duì)共用水電享用的程度和應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)也不同。如購(gòu)物類(lèi)，其營(yíng)業(yè)時(shí)間通常在 9:0022:00; 美食類(lèi)，營(yíng)業(yè)時(shí)間大都在 11:0014:00 和 17:0020:00; 休閑娛樂(lè)業(yè)的營(yíng)業(yè)高峰往往在每天的 20:00 后；而健身業(yè)又集中在每日早、晚兩個(gè)時(shí)間段。加上在各個(gè)不同的時(shí)間里，由于消費(fèi)群體起了變化，公共設(shè)施開(kāi)啟的范圍和數(shù)量也有所不同，因此不

3、同業(yè)態(tài)在不同的營(yíng)業(yè)時(shí)間里對(duì)共用水電費(fèi)的消耗是不同的，這是計(jì)算共用水電費(fèi)時(shí)首先應(yīng)當(dāng)考慮到的因素。（二）區(qū)域位置以萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)為例，“百姓人家家常菜館”位于萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)東樓，原設(shè)計(jì)中未考慮電梯，與廣場(chǎng)主樓中的眾多公用設(shè)備相關(guān)不大；“歡樂(lè)年代 KTV ”位于萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)五樓，顧客消費(fèi)主要通過(guò)其門(mén)前專(zhuān)用觀光梯直達(dá)五樓，與其他樓層不直接相通；“時(shí)代百貨”位于廣場(chǎng)主樓一至四層，其占用廣場(chǎng)的主要部位，垂直交通涉及到二十部扶梯，也是中央空調(diào)的主要輻射區(qū)域；而富春大酒店，.巴黎咖啡，天元金店，大德生藥店等均為臨街商鋪，顧客進(jìn)出無(wú)須經(jīng)由萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，也無(wú)須乘用電梯。因此，區(qū)域位置不同，樓層高低不一，應(yīng)分?jǐn)偟墓灿盟娰M(fèi)也應(yīng)有區(qū)別。

4、（三）設(shè)施數(shù)量不同的業(yè)態(tài)，由于經(jīng)營(yíng)的品種和所處的位置不同，顧客經(jīng)由的公共部位的面積和享用的公共設(shè)備的數(shù)量也區(qū)別較大，因此商家為此所應(yīng)承擔(dān)的共用水電費(fèi)也應(yīng)不同。（四）設(shè)備功率公共設(shè)備的耗電量多少與設(shè)備使用的時(shí)間和頻率有關(guān)，也與設(shè)備功率大小成正比，因此在討論不同業(yè)態(tài)應(yīng)承擔(dān)的共用水電費(fèi)時(shí)，應(yīng)按不同業(yè)態(tài)所涉及到的不同設(shè)備和功率大小，逐一分類(lèi)計(jì)算。（五）電價(jià)差異由于不同業(yè)態(tài)營(yíng)業(yè)時(shí)間跨度較大，如娛樂(lè)休閑類(lèi)，其經(jīng)營(yíng)的高峰時(shí)間往往在夜間，而白天高峰時(shí)期和夜間低谷時(shí)期的電價(jià)是不同的；同時(shí)對(duì)于用電類(lèi)型而言，設(shè)備所用的動(dòng)力電價(jià)低于公共部位的照明電價(jià)，其對(duì)共用電費(fèi)也產(chǎn)生一定影響。.共用水電費(fèi)由進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的不同業(yè)態(tài)和所有

5、商戶(hù)共同分?jǐn)偂７謹(jǐn)偘磧蓚€(gè)層次：一次分?jǐn)偸菍⒄麄€(gè)廣場(chǎng)的公共設(shè)備機(jī)房、消防通道、消防系統(tǒng)等整體用電、變壓器和線路的電能損耗、用于廣場(chǎng)整體形象的夜間亮化用電、以及洗廁用水、保潔用水、消防用水等，根據(jù)各商家的面積大小，按比例進(jìn)行分?jǐn)?；二次分?jǐn)偸窃谝淮畏謹(jǐn)偟幕A(chǔ)上，在考慮上述五項(xiàng)的因素后，計(jì)算商家各自應(yīng)攤的共用水電費(fèi)，將兩次計(jì)算結(jié)果疊加，即為各業(yè)態(tài)及各商家各自應(yīng)承擔(dān)的共用水電費(fèi)。二、共用水電費(fèi)計(jì)算步驟由于購(gòu)物中心的體量大，情況復(fù)雜，需考慮的因素也較多，在計(jì)算之前，先要做好資料收集和數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)工作。在開(kāi)業(yè)之前，根據(jù)工程和設(shè)計(jì)施工資料，弄清所有設(shè)備設(shè)施的詳細(xì)數(shù)據(jù)，并對(duì)購(gòu)物中心內(nèi)不同業(yè)態(tài)，不同商家入駐的樓層，營(yíng)

6、業(yè)時(shí)間等逐一摸底，按一定程序進(jìn)行共用水電費(fèi)的初步計(jì)算，并將此結(jié)果作為商家進(jìn)場(chǎng)前共用水電費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的原始依據(jù)。在購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)后，經(jīng)過(guò)一年四個(gè)季節(jié)的運(yùn)作，對(duì)原先的計(jì)算結(jié)果進(jìn)行實(shí)際修正，并將之作為后期正式的收費(fèi)依據(jù)。.計(jì)算主要分為以下幾個(gè)步驟：步驟一：不同業(yè)態(tài)和商家的營(yíng)業(yè)時(shí)間統(tǒng)計(jì)通過(guò)對(duì)不同樓層，不同業(yè)態(tài)和商家入駐情況的摸底，將各家的營(yíng)業(yè)時(shí)間按一天24 小時(shí)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，在圖中還同時(shí)標(biāo)出每個(gè)業(yè)態(tài)或商家的經(jīng)營(yíng)面積，以便在計(jì)算中使用，如圖1 所示：圖 1：不同業(yè)態(tài)營(yíng)業(yè)時(shí)間示意圖說(shuō)明：圖 1 為示意圖，圖中對(duì)幾個(gè)大業(yè)態(tài)用粗線條進(jìn)行示意，在實(shí)際計(jì)算中，每個(gè)業(yè)態(tài)又是由多個(gè)商家所組成，每家的營(yíng)業(yè)時(shí)間又不相同。以萬(wàn)達(dá)廣

7、場(chǎng)為例，僅餐飲業(yè)，就有多種情況，如圖 2所示：圖 2：餐飲業(yè)不同商家營(yíng)業(yè)時(shí)間一覽圖在圖 2 中，富春大酒店因有早茶品種，故上午6 00900要營(yíng)業(yè)；“百姓人家”是常規(guī)型大酒店，每日營(yíng)業(yè)高峰集中在中午和晚間；寶寶熊快餐店是24 小時(shí)營(yíng)業(yè)店；而巴黎春天茶社營(yíng)業(yè)時(shí)間是上午 9 時(shí)至凌晨 2 時(shí)。對(duì)于其他業(yè)態(tài)，也有類(lèi)似情況，均需分類(lèi)計(jì)算。.步驟二：不同時(shí)段用電量計(jì)算由于業(yè)態(tài)多，商家多，購(gòu)物中心內(nèi)每天 24 小時(shí)都在用電，既有高峰，又有低谷，既有照明用電，又有動(dòng)力用電，不同時(shí)段的用電量區(qū)別較大。根據(jù)廣場(chǎng)內(nèi)各商家的營(yíng)業(yè)時(shí)間和公共設(shè)備設(shè)施的功率大小和使用時(shí)間的長(zhǎng)短，計(jì)算出每日24 小時(shí)不同時(shí)段的共用電量，見(jiàn)

8、圖3：根據(jù)不同時(shí)段用電的計(jì)算結(jié)果，將圖 3 與圖 1 中相應(yīng)不同時(shí)段的業(yè)態(tài)和商家一一對(duì)應(yīng)，并根據(jù)在各個(gè)不同時(shí)段各商家經(jīng)營(yíng)面積之和，得出在該時(shí)段下各業(yè)態(tài)和商家應(yīng)攤的共用電費(fèi)。步驟三：一次分?jǐn)傠娰M(fèi)的計(jì)算對(duì)于所有的進(jìn)場(chǎng)業(yè)主和商家，無(wú)論其營(yíng)業(yè)時(shí)間是白天還是晚上，均根據(jù)面積大小按比例進(jìn)行一次分?jǐn)傠娰M(fèi)的計(jì)算，計(jì)算所得的該項(xiàng)電費(fèi)除以總的經(jīng)營(yíng)面積后，得到一次分?jǐn)傠娰M(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)F1（元 /m2 ）。步驟四：不同時(shí)段下各業(yè)態(tài)分別承擔(dān)的共用電費(fèi)計(jì)算根據(jù)上述步驟一至步驟三計(jì)算，可得出在不同時(shí)段下，各個(gè)不同業(yè)態(tài)或商家各自應(yīng)承擔(dān)的共.用電費(fèi)。例如：欲計(jì)算 10 00 1200 時(shí)段下各商家應(yīng)分?jǐn)偟墓灿秒娰M(fèi)，則先由圖 1

9、得出該時(shí)段下正在營(yíng)業(yè)的業(yè)態(tài)或商家的經(jīng)營(yíng)面積，此間的經(jīng)營(yíng)面積分別為： 購(gòu)物業(yè) S1（m2 ），餐飲業(yè) S2（m2 ），休閑業(yè)（無(wú)），娛樂(lè)業(yè) S4（m2 ），其他業(yè) S5（m2 ）。再由圖 3 得出此時(shí)段的照明用電和動(dòng)力用電，繼而可得出此時(shí)段的共用電費(fèi) F1。此間餐飲業(yè)因 1100 開(kāi)始營(yíng)業(yè)，故只承擔(dān) 1/2 費(fèi)用，休閑業(yè)未營(yíng)業(yè)， 故不承擔(dān)此間費(fèi)用。 由此可得出 10 00 1200 期間各業(yè)態(tài)分別應(yīng)承擔(dān)的共用電費(fèi)為：購(gòu)物（m'10+m'11），餐飲（n'11 ）， 休閑（無(wú)），娛樂(lè)（u'10 + u'11），其他（v'10 +v'11）。由

10、于各業(yè)態(tài)面積不同， 故 m'11 n'11 u'11 v'11, 又由于各時(shí)間段用電量不一，因此 m'10 m'11， u'10u'11,v'10v'11 。由此可得出不同業(yè)態(tài)在不同時(shí)段下應(yīng)分?jǐn)偟墓灿秒娰M(fèi)，在考慮了一次分?jǐn)偧捌渌蛩睾螅贸霾煌瑫r(shí)段下各業(yè)態(tài)應(yīng)承擔(dān)的共用電費(fèi)初次計(jì)算結(jié)果，見(jiàn)表1:表 1：不同時(shí)段下各業(yè)態(tài)應(yīng)承擔(dān)的共用電費(fèi)初次計(jì)算結(jié)果步驟五：區(qū)域位置影響系數(shù)的擬定各業(yè)態(tài)和商家因在購(gòu)物中心內(nèi)經(jīng)營(yíng)的區(qū)域位置不同，對(duì)共用設(shè)備和共用電費(fèi)享用程度不同，故對(duì)共用電費(fèi)應(yīng)承擔(dān)的繳納義務(wù)也應(yīng)有所區(qū)別。如果將購(gòu)物中.心內(nèi)不同

11、區(qū)域和位置的加權(quán)平均影響視為 k0=1 ，則可對(duì)購(gòu)物中心內(nèi)不同區(qū)域和位置的商家，視其具體情況，用不同的影響系數(shù)，對(duì)之作出不同的區(qū)分。例如，在萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，對(duì)于臨街的門(mén)面房，其室內(nèi)僅兩層且無(wú)共用電梯，也無(wú)需經(jīng)過(guò)廣場(chǎng)內(nèi)的電梯或公共設(shè)備才能進(jìn)入其商鋪的，享用的公共設(shè)施甚少，取其影響系數(shù) k1 0.8 k0 ；對(duì)于部分僅使用升降梯，基本不使用電扶梯，且位于非中心區(qū)域的商家，如萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的“皇朝會(huì)所”、“百姓人家家常菜館”等，取k2 =0.9k0；對(duì)于使用升降梯和電扶梯，但處于非中心區(qū)域和樓層的商家，取k3 =1.1k0；對(duì)于升降梯與扶梯并用，且處于廣場(chǎng)內(nèi)的主要樓層和中心區(qū)域的商家，如“時(shí)代百貨”等，則取k4

12、 =1.2k0 ；對(duì)于某個(gè)業(yè)態(tài)而言，由于其可能擁有多個(gè)商家（如萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)內(nèi)餐飲業(yè)共有四家），而各個(gè)商家所處的樓層和位置又不一樣的，故即使是同一個(gè)業(yè)態(tài)，其擁有的影響系數(shù)也是不同的，此處用f（mi,ni,ri,ui,vi），表示不同業(yè)態(tài)中，影響系數(shù)相同的商家各自應(yīng)承擔(dān)的共用電費(fèi)，由表1 直接查得。下標(biāo) i 表示具有相同影響系數(shù)下，商家在不同時(shí)段應(yīng)承擔(dān)的共用電費(fèi)（下標(biāo)j, l, g 同理）。設(shè)共用電費(fèi)總額為F（元），則影響系數(shù)k0 可由下式確定：.k0F=k1f （ mi,ni,ri,ui,vi）+k2f（mj,nj,rj,uj,vj）+ k3f（ml,nl,rl,ul,vl） +k4f（ mg,ng

13、,rg,ug,vg）k0=k1f （mi,ni,ri,ui,vi） +k2f （mj,nj,rj,uj,vj）+ k3f （ml,nl,rl,ul,vl） +k4f（mg,ng,rg,ug,vg）/F由于 k0 與 k1 k4 之間比例關(guān)系已確定， 故由（1）式可直接得出k0 值，同時(shí)也確定了 k1 k4 值。需說(shuō)明的是由于各類(lèi)購(gòu)物中心的建筑風(fēng)格和內(nèi)部結(jié)構(gòu)不同，公共設(shè)備數(shù)量和配置也不同，影響較顯著的設(shè)施，除電梯外，還有空調(diào)、通風(fēng)、照明等多種因素，故需要綜合考慮各種情況后，方可比較實(shí)際地得出各類(lèi)不同購(gòu)物中心的位置影響系數(shù)。步驟六：共用水費(fèi)的計(jì)算購(gòu)物中心內(nèi)公共用水的地方很多，無(wú)論是清洗外墻，環(huán)境綠

14、化，還是日常保潔，場(chǎng)地沖洗等，都需用水。由于與公共用電相比，公共用水的用量和發(fā)生的費(fèi)用相對(duì)較少，故可根據(jù)入駐購(gòu)物中心的所有商家的經(jīng)營(yíng)面積大小，按比例共同分?jǐn)傇擁?xiàng)費(fèi)用。由此可直接得出每月共用水費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) W （元 /m2 ）。.三、共用水電費(fèi)計(jì)算實(shí)例以萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)百姓人家餐館為例，根據(jù)步驟五，因其位于廣場(chǎng)東樓， 故取影響系數(shù)K2 0.9K0 ，餐飲業(yè)的另外三家，因位置相同，影響系數(shù)均取K1=0.8K0 。（一）營(yíng)業(yè)時(shí)間計(jì)算由圖 2 可知，百姓人家的營(yíng)業(yè)時(shí)間為：ta 3h （11:00 14:00 ）， tb 4h （17:00 21:00 ）（二）營(yíng)業(yè)面積計(jì)算由圖 2 知，百姓人家營(yíng)業(yè)面積S2=5

15、,600m2，餐飲業(yè)的其他三家營(yíng)業(yè)面積合計(jì)為S1=3,800m2。（三）未計(jì)及區(qū)域位置影響的共用電費(fèi)計(jì)算由步驟四及表 1 可知，餐飲業(yè)在其營(yíng)業(yè)期間，不同時(shí)間下的共用電費(fèi)分別是n11 （下標(biāo)表示11:00 期間，下同）、 n12 、 n13 、n17 、n18 、n19 、n20 （注意其各不相同）。（四）共用電費(fèi)修正計(jì)算.考慮區(qū)域位置影響系數(shù)后，用 F11 表示 11:00 時(shí)餐飲業(yè)的單位面積共用電費(fèi)（元 /m2 ），故：F11 （K1S1 K2S2 ） n11F11=n11/（k1s1+k2s2 ），同理可得 F12 ，F(xiàn)13 ，F(xiàn)17,F18,F19,F20 。百姓人家餐館每天的共用電費(fèi)收

16、費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（F）為： FF11 F12 F13 F17 F18 F19 F20 （元 /m2 ）。（五）共用水電費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)百姓人家每月的共用水電費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為A（元 /m2月），則：A=F 30 （d ）+W所以百姓人家餐館每月應(yīng)交納的共用水電費(fèi)P（元）為： PA S2四、幾點(diǎn)探討（一）對(duì)購(gòu)物中心和大型商業(yè)物業(yè)而言，共用水電費(fèi)是商家為確保正常營(yíng)銷(xiāo)所必須付出的代價(jià)，是銷(xiāo)售成本中的一項(xiàng)正常支出，故購(gòu)物中心內(nèi)的共用水電費(fèi)應(yīng)由進(jìn)場(chǎng)的商家共同承擔(dān)。由于購(gòu)物中心體量大，業(yè)態(tài)多，共用水電費(fèi)亦較巨，合理分?jǐn)傇擁?xiàng)費(fèi)用，涉及到眾商家的共同利益，也是物業(yè)公司不可推卸的一項(xiàng)重要財(cái)務(wù)管理工作。.（二）根據(jù)商家運(yùn)行特點(diǎn)，按不同業(yè)態(tài)，不同商家不同的營(yíng)業(yè)時(shí)間分?jǐn)偣灿盟娰M(fèi)，是本文的指導(dǎo)思想。同時(shí)，涉及購(gòu)物中心整體形象