我國各線城市房?jī)r(jià)影響因素分析-論文_圖文

1、 表 解釋變量 一線城市樓價(jià)影 響因素回 結(jié)果 模型 木 模型 模型 模型 術(shù) 模型 （ ） （ ） （ ） （ ） （ ） （ ） （ ） （ ） （ ） （ ） （ ） （ ） （ ） （ ） （ ） （ ） （ 一 ） 曰。 （ 木 ） 術(shù) （ ） 豐 （ ） （ ） 串 （ ） （ ） （ ） （ ） 檢驗(yàn) 檢 驗(yàn) 觀 測(cè) 值 說明： （ ） 括號(hào) 中的數(shù) 字為參 數(shù)估計(jì)量 檢 驗(yàn)值 ；（ ） 表 示通過 顯著性水平為 的 檢驗(yàn) 。 從表 看 出模 型 的擬合程度 效果 最好 ，因此得到一線城 市樓價(jià) 影響 因素 的回歸方 程： （ ） （ ） （ ） （ ） （ ） （ ） ： 表

2、解釋變量 二線城 市樓價(jià) 影響 因素 回歸結(jié)果 模型 模型 模型 模型 （ ） 模型 （ ） （ ） （ ） 術(shù) （ ） （ ） （ ） （ ） （ （ 一 ） 一 （ 一 ） 一 （ 一 ） （ 一 ） 一 （ ） （ ） （ ） （ ） 木 術(shù) 木 （ ） （ ） （ ） （ ） （ ） （ ） （ ） 檢驗(yàn) 檢 驗(yàn) 觀測(cè)值 回歸方 法 說 明： （ ） 括號(hào) 中的數(shù) 字為參數(shù)估計(jì) 量 檢驗(yàn) 值 ；（ ） 表示通過顯著性水平 為的 檢驗(yàn)。 從表 看 出模型 的擬合程度效果最好，因此得到二線城市樓價(jià)影響因素的回歸方程 ： （ ） （ ） （ 一 ） （ ） （ ） （ ） （ ） （ ） 一

3、 （ ） （ 一 ） 表 解釋變量 三線城 市樓價(jià) 影響因素回歸結(jié)果 模型 模型 模型 術(shù) 模型 模型 （ ） （ ） （ ） （ ） （ ） （ ） （ ） （ ） （ ） （ ） （ 一 ） （ ） 一 （ 一 ） （ ） 一 水 （ 一 ） （ ） 一 ） （ 一 ） （ ） （ ） ， （ ） （ ） （ ） （ ） （ ） （ ） 檢驗(yàn) 檢 驗(yàn) 觀測(cè)值 回歸 方 法 說明： （ ） 括號(hào) 中的數(shù)字為參數(shù)估計(jì) 量 檢驗(yàn)值 ；（ ） 表 示通過顯著性水平 為的 檢驗(yàn) 。 從表 看 出模 型的擬合程度效果最好 ， 因此得到 三線城 市樓價(jià)影響 因素 的回歸方 程： （ ） （ ） （ 一

4、） 一 （ ） （ ） （ ） （ ） （ ） 從 回歸結(jié)果看 ， 模型擬合程度 比較理 想。 在 以下對(duì)估 計(jì)結(jié)果的分析和經(jīng)濟(jì)解釋 中， 筆者將 實(shí)證結(jié)果與假 說進(jìn)行 對(duì)比。 從 回歸結(jié)果 上看 ： 供給方變量 ： 對(duì)于一線城市 ， 土地價(jià)格 上升 ， 房地產(chǎn)價(jià)格 上升 ； 對(duì) 于二 線城 市， 土地價(jià)格上升 ， 房地 產(chǎn)價(jià)格 上升 ； 對(duì)于三線城市 ， 土地價(jià)格 變量未通 過檢驗(yàn) ， 說 明土地價(jià) 格對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影 響不顯著 。一二線城 市 回歸結(jié)果對(duì) 提供足 夠 支持 ， 但三線城 市 回歸結(jié)果 與 相違 背。 需求方 因素： 對(duì)于一線城 市， 人均 與房?jī)r(jià)呈正相關(guān)變動(dòng) ， 并且影響非常

5、顯著 ， 但購房者預(yù)期對(duì)房?jī)r(jià)影 響則不 顯著 ； 對(duì)于二線城 市， 人均 與房?jī)r(jià)關(guān) 系不顯著 ， 但是 購房者預(yù)期 與房?jī)r(jià)呈正相關(guān) 變動(dòng)， 而且關(guān) 系密切 ； 對(duì)于 三線城市 ， 人均 與房?jī)r(jià)呈正 相關(guān)變動(dòng) ， 但是影響較 小， 購房者預(yù) 期 與房?jī)r(jià) 呈正相 關(guān)變動(dòng) ， 影響較大。綜上所述 ，回 歸結(jié)果支持 。 地 方政府變量 ： 一線城 市與三線城 市地方政府 財(cái)政收入 占 比重對(duì)房?jī)r(jià)影響 不顯著 ； 二線城 市地 方政府 財(cái)政收入 占 比重與房?jī)r(jià)呈正相 關(guān)關(guān)系 ， 但是 影響較小。 因此 ， 回歸結(jié)果未 能支持 。 貨 幣政 策變量 ： 人 民幣實(shí)際匯率對(duì)一線城市房?jī)r(jià)影響并不 顯著 ； 人

6、 民幣實(shí) 際匯率 與二 線城 市房?jī)r(jià) 呈 負(fù)相關(guān)關(guān) 系 ， 而影 響較小 ； 人 民幣實(shí) 際匯率 與三線城 市房?jī)r(jià)也 呈負(fù) 相關(guān)關(guān)系 ， 但 影響較大。 綜上所述 ，回歸結(jié)果未 能支持 。 （ 三） 回歸結(jié)果 的進(jìn)一步解釋 從上 面對(duì) 于 回歸結(jié)果 的報(bào)告 中可 以看 出，雖然 一二線城市供 給方成本 因素對(duì)房?jī)r(jià) 的影 響在 統(tǒng)計(jì) 意義上可 以通過顯著 性檢驗(yàn) ，但 從經(jīng)濟(jì) 意義上來看 影響較 小 ， 一線城 市 土地價(jià)格 上升 導(dǎo)致 房屋價(jià)格 上漲 ， 二線城 市土地價(jià) 格上 升 ， 導(dǎo)致 房屋價(jià)格 上漲 ， 三線城 市土地價(jià)格對(duì) 房?jī)r(jià)影響不 顯著 。 這表 明 由于房地產(chǎn)行 業(yè)的利潤(rùn)率較

7、高 ，而且在 許多地方 由于需求 因素或者政府 干預(yù)所帶來 的扭 曲，房地產(chǎn)行 業(yè)的定價(jià)并 非成本定價(jià) ， 從而價(jià)格 的變動(dòng)在很 大程度 上并未反映成本 的變 動(dòng)。 從需 求方 因素來 看 ，一線和 三線城 市人均 對(duì) 一線和 三線城 市房地產(chǎn)價(jià)格 的影 響從經(jīng)濟(jì) 意義和統(tǒng)計(jì) 意義上都較 為顯著 ，這表 明收入 約束依然是 目前 一線和 三線城 市 房地產(chǎn)需 求的瓶 頸 ， 收入 的增長(zhǎng)會(huì) 明顯帶來房地 產(chǎn)需求 的增加 ，從 而推 動(dòng)房?jī)r(jià) 的上漲。 對(duì)于二 線城 市 ， 人均 與房?jī)r(jià) 并無 明顯關(guān)聯(lián) ， 表 明在 二線城市 ， 收入對(duì)房地 產(chǎn)需求約 束不大。另外 ， 引入購房者預(yù)期是本 文的一

8、個(gè)創(chuàng)新之處 。 過去 的學(xué)者認(rèn) 為 中國 目前的 自 有住房率較低 ，對(duì)房 屋存 在 剛性 需求 ， 因此房地 產(chǎn)價(jià)格預(yù)期對(duì)房地 產(chǎn)價(jià)格影響不大 。 但 是根據(jù) 實(shí)證分 析結(jié)果 發(fā)現(xiàn)在 二三 線城 市 ， 購房 者預(yù)期對(duì) 房地產(chǎn) 價(jià)格有 重要影 響 ， 這 表 明二三線城市購房者對(duì) 改善 性住 房等需求增加。 從地 方政府 因素來看 ， 一線和 三線城 市政府 財(cái)政 收入 占城 市 比重對(duì)房?jī)r(jià) 影響 不大 ， 說 明深化人 民幣二次 匯改后 ， 一線和三線城市對(duì)房地產(chǎn) 市場(chǎng) 干預(yù)減少 ，政府財(cái)政 收入構(gòu)成 轉(zhuǎn)變。 但二 線城 市政府 財(cái)政收入 占城 市 比重與二線城 市房?jī)r(jià)呈 正相關(guān) ， 這

9、表 明由于存在著切 身的利益關(guān) 系，多重驅(qū)動(dòng)下 的二線城 市地 方政府努力 防止房?jī)r(jià) 下滑， 從而為房地 產(chǎn)供應(yīng) 商提 供各方 面 的支持 ，包括 實(shí)際 的政策支持 和 口頭 支持 ，對(duì)二線城 市房地產(chǎn)泡沫形成具有較 大推 動(dòng)作 用。 從貨 幣政策 因素來看 ， 回 歸結(jié)果 與 相悖 ， 這說 明在深 化人 民幣二次 匯改后 ， 一 線城 市 由于 “ 限購令 ” 及政府 管制等原 因， 國際熱錢難 以 自由進(jìn) 出房地 產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行逐利 ， 而在二三 線城 市的房地 產(chǎn)市場(chǎng)存在較 多國際投機(jī)者 的資金 ， 在人 民幣實(shí)際匯率上升時(shí) ， 國 際投機(jī)者 大量銷售房 產(chǎn) ， 套現(xiàn) 資金 ， 導(dǎo)致房地產(chǎn)

10、供 給增加 ， 房?jī)r(jià) 下降；而人 民幣實(shí)際 匯率下 降 時(shí)，由于近年來 中國發(fā) 展勢(shì) 頭強(qiáng)盛 ， 再加 上近期 “ 一帶一路” ， 亞投行 等戰(zhàn)略 部署 ， 國際投機(jī)者對(duì)人 民幣持 長(zhǎng)期增值 的預(yù)期 ， 而房地產(chǎn)作 為長(zhǎng) 期保 值 的投資 品， 是國 際投機(jī)者 重要投 資選擇 ，因此投機(jī) 者追 加資金 加入二 三線房地 產(chǎn)市場(chǎng) ，導(dǎo)致二 三線房 價(jià) 上升 五、 結(jié) 論 和 政 策建 議 （ 一） 結(jié)論 通過 以上 回歸結(jié)果 同理論假說 的對(duì)比，筆者得 出以下主要結(jié)論。 土地價(jià)格 對(duì)房?jī)r(jià) 的影響在 經(jīng)濟(jì)意義上 不顯著 。 這表 明房?jī)r(jià) 的決定 因素 主要不在 供 給方，至少不在供 給成本方面 ，

11、 這 可以部 分驗(yàn)證房地產(chǎn)行業(yè)存在較大 的利潤(rùn) 空間。 在 一線和 三線城 市需求 因素 中的人均 對(duì)房?jī)r(jià) 的影響較 為顯著。 這 表 明一三 線城 市房?jī)r(jià) 的一個(gè)重要推動(dòng) 因素是人 均收入 水平 的增長(zhǎng)。 但是對(duì)于二線城市 ，由于人均 相對(duì) 三線城 市較高 ， 而房?jī)r(jià)相對(duì) 于一線城市較低 ，因此人均 收入水 平并未成 為制 約 二 線城 市投資者對(duì)房地產(chǎn) 的需求。此外，與過 去學(xué)者 認(rèn)為 中國房地產(chǎn)存在 剛需， 房?jī)r(jià) 的 預(yù) 期對(duì) 房?jī)r(jià)影 響不大 的觀 點(diǎn)不 同， 筆者發(fā)現(xiàn)在 二三線城 市，需求 因素 中的投 資者預(yù)期 對(duì)房?jī)r(jià)影響 比較顯著 。 在一線和 三線城 市 ， 地 方政府對(duì)房地產(chǎn)價(jià)

12、格 影響不 顯著 ， 這說 明一三線城 市地 方政府 改革 已取得明顯進(jìn)步 ， “ 土地財(cái)政” 現(xiàn)象減少 ； 而在 二線城 市， 地 方政府仍對(duì)房地 產(chǎn)價(jià)格有一定 影響。 人 民幣實(shí)際匯率 與二三線城 市房?jī)r(jià) 呈負(fù)相關(guān)。結(jié)果表 明二三線城 市房地產(chǎn) 市場(chǎng) 中存在 大量國際投機(jī)者 的資金 ， 匯率的變動(dòng)將影 響國際投資者對(duì) 二三線城 市房地產(chǎn) 市 場(chǎng) 的投 資 決 策 。 （ 二） 政策建議 二線城市地方政府減少 對(duì)房地產(chǎn) 市場(chǎng) 干預(yù)。 分稅 制改革直接賦 予 了地 方政府新 加稅種 的權(quán)利 ， 而在財(cái)政支 出不斷增加的壓力下，地方政府 的創(chuàng) 收動(dòng)力可想 而知。 而和 房產(chǎn)有關(guān) 的各種稅 費(fèi)明顯

13、成為許 多地方政府 的主要 收入 來源 ，這就很 難保證地方政府 在貫徹 中央關(guān)于房?jī)r(jià)調(diào)控政策 時(shí)能夠落實(shí)到位。 經(jīng)過 多年努力 ， 一線城 市和 三線城市地 方政府 改革取得成效 ， 稅 收結(jié)構(gòu) 改變， 但是 二線城 市地 方政府對(duì) 房地 產(chǎn)市場(chǎng) 干預(yù)仍 舊 較大 ， 只有繼續(xù) 弱化二線城市地方政府和 房地產(chǎn) 市場(chǎng) 的聯(lián) 系 ，中央政府 的政策調(diào) 控 目 標(biāo)和渠 道才能統(tǒng)一， 取得真正 的實(shí)效。 一線和 三線城 市地 方政府增加經(jīng)濟(jì)適用房 等面 向中低收入 階層 類型的住 房供應(yīng) 量。 收入水平是制約一線和 三線城市 中低收入 階層住房需求的瓶頸， 提高他們 的收入水 平會(huì)帶來 由于 剛性居

14、住 需求導(dǎo)致的住房實(shí) 際需求 的增加 ，在統(tǒng) 一市場(chǎng) 的前提下會(huì)進(jìn) 一 步推動(dòng) 目前 已經(jīng)存在 泡沫的房地產(chǎn)價(jià)格 的上揚(yáng)。而經(jīng)濟(jì)適用房等福利性住房 的供應(yīng) ， 等 于變相增加 了中低 收入 階層的補(bǔ)貼 ，提高 了他們 的收入 ，從 而為抑制 市場(chǎng)價(jià) 格 的上漲 提供可能。 二三線城市政府加 強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)交 易的管理。作為一個(gè)城 市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展基礎(chǔ) ， 房 地產(chǎn)行 業(yè)的健康 發(fā)展能 帶動(dòng)相 關(guān)產(chǎn)業(yè) 的蓬勃發(fā)展 ， 有利 于城 市的經(jīng)濟(jì)繁 榮和進(jìn) 一步增 強(qiáng)城 市競(jìng)爭(zhēng)力。 但 國外投機(jī)資金常常 以合 法和 非法渠道進(jìn)入二三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng) ， 參 與房地產(chǎn) 市場(chǎng)炒作 ， 不 斷抬 高房地產(chǎn)價(jià)格 ， 增

15、 加政府宏 觀調(diào)控 的難度 和金 融管理 的風(fēng) 險(xiǎn)。 二三線城 市政府應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)房地 產(chǎn)市場(chǎng) 交易的管理 ， 如 出臺(tái)二手房 交易限制 以及繼 續(xù)完善購 房實(shí)名制 等措 施 ； 利用大數(shù)據(jù)分 析對(duì)房地 產(chǎn)項(xiàng) 目下跨境 資本 的結(jié)構(gòu) 、 數(shù)量和 動(dòng) 向進(jìn)行數(shù)據(jù)搜集 、 統(tǒng)計(jì) 、 監(jiān) 測(cè)和分 析 ， 預(yù)測(cè)跨境 資本 的意 圖和動(dòng) 向， 防止大量 國際熱 錢進(jìn) 出， 造成二三線城 市房地 產(chǎn)市場(chǎng)崩 盤。 二三線城市政府合理 引導(dǎo)公眾對(duì) 房?jī)r(jià)預(yù) 期。 從本 文實(shí)證 結(jié)果可知投資者預(yù)期對(duì) 二 三線城 市房?jī)r(jià)影 響顯著 ， 正確 引導(dǎo)公 眾對(duì)房?jī)r(jià) 的理性預(yù) 期 ， 將 對(duì) 當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn) 市場(chǎng) 的 健康 發(fā)展發(fā)揮