房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本核算及分配

1、頁眉.一、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的對象但隨著房地產(chǎn)市場向縱深發(fā)展，一個項目是綜合的，按其居住功能分可能有普通住宅、公寓樓、寫字樓、商業(yè)用房或可單獨出售的配套設(shè)施等建構(gòu)筑物，按其建筑的性質(zhì)可能有普通多層、小高層、高層、別墅或裙樓等等，按其是否裝修還可以分為毛坯房、粗裝修房或精裝修房等，總之開發(fā)產(chǎn)品是復(fù)雜多樣。于是，在實際業(yè)務(wù)操作中有的以小區(qū)為核算對象、有的以分批開發(fā)的項目為核算對象、有以工程發(fā)包標(biāo)段為核算對象、有的以能否單獨編制概算或施工圖預(yù)算的單項開發(fā)項目為成本核算對象、有的甚至提出以房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程內(nèi)容和工期進度作為主要依據(jù)來確定成本歸集對象，我們不能去武斷地評價哪一種方法正確與否，但有一點

2、是明確的，那就是這些方法所核算出的單位面積的成本是不合理的，不能真正保證收入與成本配比。還有可能出現(xiàn)人為地調(diào)節(jié)利潤的情況，從而使會計信息的真實可靠性大打折扣。筆者認為房地產(chǎn)業(yè)成本歸集的對象無論項目的開發(fā)是單一還是復(fù)雜多樣，均應(yīng)以政府批準(zhǔn)立項的單個項目為核算對象，不管是該項目是否與其他項目的名稱、地塊以及其他配套設(shè)施是否相聯(lián)系，因為一個項目無論是立項審批還是規(guī)劃審批，一般是獨立于其他項目的作為一個整體考慮的，在項目的建筑密度、容積率、綠化履蓋率、人防設(shè)計要求、配套設(shè)施的建設(shè)都是單獨要求的 .所以在項目分批分期開發(fā)時如果簡單地按批次、按標(biāo)段或按建筑類別都不能合理而準(zhǔn)確地反映出開發(fā)產(chǎn)品的成本。于此有

3、一檢驗成本核算準(zhǔn)確合理的方法，那就是在同一個立項項目中的同類開發(fā)產(chǎn)品的成本相當(dāng)，在銷售價格平穩(wěn)再剔除其他價格調(diào)整因素的情況下，同類的開發(fā)產(chǎn)品的銷售毛利是不會有很大的波動的。所以考慮成本核算對象時應(yīng)該以政府批準(zhǔn)立項的項目為單位，只有按照規(guī)劃的要求將所有應(yīng)該實施及配套的工程項目建設(shè)完成后才能算是整個項目的成本歸集完畢，否則，即使提前按照工程預(yù)算將相關(guān)的成本預(yù)提計入開發(fā)總成本也會有誤差。二、房地產(chǎn)企業(yè)成本歸集與其他行業(yè)的成本核算一樣，在確定了成本核算對象后，就是客觀選擇確定成本的結(jié)構(gòu)。在開發(fā)成本一級科目下設(shè)置“土地成本、前期費用、建筑安裝成本、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費、財務(wù)費用”等二級

4、明細核算，再在二級明細科目下設(shè)三級明細，對各個二級科目進行細化。由于房地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)模大、生產(chǎn)周期長，往往成片分期開發(fā)，而且建筑產(chǎn)品是非標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品，因此在設(shè)立三級成本明細時，對同一小區(qū)內(nèi)的各工程項目應(yīng)該分類進行核算，可以借助于工程或前期部門所編制的項目預(yù)算，盡可能與項目規(guī)劃、預(yù)算的項目內(nèi)容一致，或者說以上內(nèi)容都能在所設(shè)置的三級明細成本中合理地歸集，同時對于成片、分批開發(fā)的相近的開發(fā)產(chǎn)品可以行當(dāng)合并，如甲小區(qū)小高層、甲小區(qū)普通多層等，對于受益對象較多或是整個立項項目都需要承擔(dān)的公共成本，在核算時要做詳細的記載，以便于今后的分步分配計算。1 / 4頁眉.合理歸集完全部開發(fā)成本后，最關(guān)鍵工作就是成本的分配

5、了。在此前，我們要討論一下單位成本的對象問題，以往大家都是計算出全部開發(fā)產(chǎn)品的單位建筑面積或可售面積成本，(即直接用總成本除以總的建筑面積或可售面積 )，進而根據(jù)各產(chǎn)品對象的面積乘以單位面積成本就計算出單個開發(fā)產(chǎn)品的銷售成本了，有些企業(yè)甚至不設(shè)置“開發(fā)產(chǎn)品”科目或是開發(fā)產(chǎn)品科目不設(shè)置明細戶，當(dāng)然，這對于一些規(guī)模小、開發(fā)產(chǎn)品較為單一的項目來說這樣分配是不會影響成本的真實性及合理性的，但對于一個大型綜合開發(fā)項目來說有些成本內(nèi)容未必就合理了，而且這么做也使得成本的二、三級明細核算失去意義。所以筆者認為開發(fā)企業(yè)的成本核算也應(yīng)借鑒一些制造企業(yè)的產(chǎn)品的核算方法，比如品種法、分批法甚至是分步法等等確定開發(fā)產(chǎn)

6、品的類別，進行小類歸總，借助于現(xiàn)代計算機技術(shù)，對各成本明細費用進行準(zhǔn)確的分配，從而計算出可售單個開發(fā)產(chǎn)品的成本，真實客觀地反映企業(yè)的經(jīng)營成果。下面就成本項目一一進行說明。三、成本項目分配( 一)土地成本的分配土地成本包括土地出讓金、動拆遷補償費、土地權(quán)證費、契稅、土地使用稅、土地閑置費等。如果開發(fā)項目中開發(fā)產(chǎn)品單一，那就可以用房管測繪部門所確定的可售總面積或建筑規(guī)劃部門確定的總面積去與土地開發(fā)總成本對比，得到單位面積成本，進而根據(jù)單一的開發(fā)產(chǎn)品的面積計算出其土地開發(fā)成本。如果是綜合項目土地用途不一樣，出讓價格也不一樣，那就必須根據(jù)宗地受讓的用途分類計價，將商業(yè)用地、辦公用地、住宅用地、可售配套

7、設(shè)施用地的成本分開計算其相應(yīng)的成本在住宅成本的計算分配時如果還有不同類別的開發(fā)產(chǎn)品，比如普通多層住宅、小高層、高層住宅及單體別墅或連體別墅，它們的土地成本就包括兩部分，即根據(jù)單體占地面積直接計算的土地成本及基礎(chǔ)設(shè)施的土地成本的分?jǐn)傊汀? 二)前期費用的分配前期費用包括勘察費、規(guī)劃方案設(shè)計費、可行性研究費、環(huán)評費、施工圖設(shè)計費、招標(biāo)費、政府收取的各項規(guī)費、“五通一平費用”等為項目施工前所做的一切準(zhǔn)備而發(fā)生的成本費用。前期費用在開發(fā)產(chǎn)品的成本中所占比例相對來說較低，可以根據(jù)總費用與總面積直接計算分配。如果其中單項費用很高的話，也可將公攤部分和單體分開計算，總之，根據(jù)重要性原則進行會計處理。( 三

8、)建筑安裝成本的分配建筑安裝成本包括土建工程、水電安裝工程、室內(nèi)外裝修工程、設(shè)備及工器具購置等所發(fā)生的費用。這部分成本在某個單一產(chǎn)品成本中所占的比重是很大的，但是相對于其他成本項目來而言，其分配對象較為明確，可直接按單體分配到單一產(chǎn)品對象，也可以借鑒工業(yè)企業(yè)的成本核算方法，對同一類別的開發(fā)產(chǎn)2 / 4頁眉.品進行分類匯總，比如同結(jié)構(gòu)相同造價相近、裝修標(biāo)準(zhǔn)或檔次相同等等?？傊潜阌谟嬎悖苷鎸崪?zhǔn)確地反映開發(fā)產(chǎn)品的計價成本。( 四)基礎(chǔ)設(shè)施費的分配基礎(chǔ)設(shè)施費包括排污排洪費、供電費、供氣費、供水費、通訊費、有線電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)、照明費、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、消防設(shè)施、道路橋梁涵洞、綠化景觀等其他基礎(chǔ)性工程費用，它

9、的分配相對于其他費用而言，要簡單明了，可采用按可售面積、工程造價比等方法進行分配 ,這樣對客觀公允地反映企業(yè)的經(jīng)營成果是沒有影響的。( 五)公共配套設(shè)施費的分配公共配套設(shè)施包括教育設(shè)施費、醫(yī)療設(shè)施費、商業(yè)設(shè)施費、地區(qū)市政設(shè)施建設(shè)費、物業(yè)管理配套服務(wù)設(shè)施費、大型人防工程等配套工程的成本費用。這部分成本的分配要根據(jù)受益對象進行，這些配套工程大部分是為了完善項目的功能或是為了提高項目的服務(wù)品質(zhì)而建設(shè)的，大致可分為可單獨有償轉(zhuǎn)讓或不能有償轉(zhuǎn)讓的大型配套項目，而可以有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施在財務(wù)上應(yīng)該視同開發(fā)產(chǎn)品進行核算，這里所指的是不能有償轉(zhuǎn)讓的設(shè)施。公共配套設(shè)施的成本只需歸集其建造成本，不需要分?jǐn)偼恋氐认?/p>

10、關(guān)的其他成本。分配方法與基礎(chǔ)設(shè)施費的相同。( 六)開發(fā)間接費和財務(wù)費用的分配有些企業(yè)的項目公司將開發(fā)間接費一些應(yīng)該計入期間費用的管理費用計人開發(fā)間接費，這對成本的核算和真實地反映經(jīng)營成果是有影響的。關(guān)于借款費用會計準(zhǔn)則中所講的是“固定資產(chǎn)達到預(yù)定可使用狀態(tài)時應(yīng)停止借款費用的資本化”：而以前的股份企業(yè)會計制度中講的是“開發(fā)產(chǎn)品銷售前計入開發(fā)成本或開發(fā)產(chǎn)品成本”，也就是開發(fā)產(chǎn)品開始銷售后就應(yīng)該將借款費用計入期間費用了;而現(xiàn)行稅法則規(guī)定“借款費用如屬于成本對象完工前發(fā)生的應(yīng)按其實際發(fā)生的費用配比計入成本對象中： 如屬于成本對象完工后發(fā)生的應(yīng)作為財務(wù)費用直接在稅前扣除”這三者看上去不一致，但是稅法的規(guī)定顯