房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研實(shí)習(xí)報(bào)告

1、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告學(xué)生姓名：王 婷學(xué) 籍 號(hào)：1009451104班 級(jí)：1041專 業(yè)：房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理指導(dǎo)教師：崔琦 姜勇日 期：2013年01月06日目 錄第一部分 房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查11.1 當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀環(huán)境分析11.1.1 國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)為房地產(chǎn)業(yè)提供了強(qiáng)勁動(dòng)力11.1.2 人口環(huán)境決定房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在容量依然巨大21.1.3 城市化進(jìn)程推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展21.1.4 通脹壓力巨大，房地產(chǎn)市場(chǎng)依然是最佳投資渠道31.1.5 城市發(fā)展對(duì)土地財(cái)政的依賴有增無(wú)減31.2 房地產(chǎn)中觀環(huán)境41.2.2 項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研（二道區(qū)）5第二部分 微觀環(huán)境72.1 位置優(yōu)勢(shì)72.2 產(chǎn)品

2、優(yōu)勢(shì)72.3 規(guī)劃優(yōu)勢(shì)73.1 商品房總體情況83.2 商品住宅市場(chǎng)93.2.1 整體商品住宅市場(chǎng)情況93.2.2 二道區(qū)商品住宅市場(chǎng)情況10第四部分 房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)查114.1 土地供應(yīng)狀況124.1.1 長(zhǎng)春市土地供應(yīng)狀況124.1.2 二道區(qū)土地供應(yīng)狀況12第五部分 市場(chǎng)調(diào)研125.1 區(qū)域范圍125.2 區(qū)域背景135.3 調(diào)查目的135.4 調(diào)查方法145.5 時(shí)間安排14第六部分 消費(fèi)者調(diào)查問(wèn)卷156.1 設(shè)計(jì)問(wèn)卷156.2 分析問(wèn)卷1820 / 22文檔可自由編輯打印第一部分 房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查 1.1 當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀環(huán)境分析在房?jī)r(jià)過(guò)快上漲、社會(huì)資源過(guò)度向房地產(chǎn)行業(yè)集中的背

3、景下，為了保持宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，政府出臺(tái)了一系列針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策。2011年1月26日出臺(tái)的新國(guó)八條為全年的市場(chǎng)調(diào)控確定了基調(diào)，本輪調(diào)控除了繼續(xù)提高存款準(zhǔn)備金率和加息收緊市場(chǎng)流動(dòng)性、嚴(yán)格信貸政策外，還新增了限價(jià)、限購(gòu)和房產(chǎn)稅等行政和稅收手段以抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求。系列調(diào)控政策的疊加，將會(huì)在短期內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生波動(dòng)影響。但是，萬(wàn)變不離其宗，任何行業(yè)都要遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，包括房地產(chǎn)市場(chǎng)。知名房地產(chǎn)企業(yè)2011年半年報(bào)均顯示：中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)依然保持平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢(shì)，本輪房地產(chǎn)調(diào)控的根本目的是促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，目前的房地產(chǎn)調(diào)控，不會(huì)改變行業(yè)中長(zhǎng)期向好的發(fā)展趨勢(shì)。1

4、.1.1 國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)為房地產(chǎn)業(yè)提供了強(qiáng)勁動(dòng)力中國(guó)經(jīng)濟(jì)連續(xù)多年保持快速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)必然帶來(lái)城市發(fā)展、住房擴(kuò)大、投資增加和流動(dòng)性過(guò)剩。中國(guó)居民的平均收入幾乎每4年就會(huì)提升一倍，人們購(gòu)房和投資的能力也隨之增加，而對(duì)改變住房的量與質(zhì)最為迫切的中產(chǎn)階級(jí)的家庭數(shù)量更呈崛起之勢(shì)。國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定快速的發(fā)展，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了強(qiáng)勁動(dòng)力。高盛預(yù)計(jì)中國(guó)2011年和2012年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)分別為9.4%和9.2%，根據(jù)房地產(chǎn)發(fā)展速度和GDP增速的關(guān)系可以看出房地產(chǎn)行業(yè)將依然保持高速發(fā)展。1.1.2 人口環(huán)境決定房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在容量依然巨大城鎮(zhèn)人口數(shù)量、人口分布、人口流動(dòng)等自然屬性，直接影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的潛

5、在容量。根據(jù)2011年發(fā)布的全國(guó)第六次人口普查結(jié)果，中國(guó)大陸人口總數(shù)達(dá)13.397億人，十年間增加7390萬(wàn)人；城鎮(zhèn)人口占49.68%，十年間上升13.46個(gè)百分點(diǎn)；中國(guó)大陸流動(dòng)人口為2.6億人，十年間增加1.17億人。 中國(guó)大陸人口呈現(xiàn)出人口基數(shù)大、城鎮(zhèn)人口比重上升、流動(dòng)人口大量增加的發(fā)展趨勢(shì)。隨著中國(guó)城鎮(zhèn)人口規(guī)模的不斷增長(zhǎng)、流動(dòng)性人口大量增加，人均居住面積需求的不斷提升，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求將進(jìn)一步增加，房市場(chǎng)的潛在容量依然巨大。1.1.3 城市化進(jìn)程推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展在世界城市化發(fā)展史研究領(lǐng)域，美國(guó)城市地理學(xué)家納瑟姆提出了著名的“納瑟姆曲線”。納瑟姆曲線表明城市化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在著內(nèi)在

6、聯(lián)系：城市化發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)推動(dòng)，當(dāng)城市化率達(dá)到30%時(shí)，房地產(chǎn)投資開(kāi)始加速增長(zhǎng)，當(dāng)城市化率達(dá)到 50%時(shí)，房地產(chǎn)投資將達(dá)到峰值，其后一直到城市化率達(dá)到70%時(shí)都將保持這種高增長(zhǎng)率。2010 年中國(guó)城市化率達(dá)到 47.5%，預(yù)計(jì)2050 年前后將達(dá)到 70%左右，因此房地產(chǎn)業(yè)將會(huì)持續(xù) 30-40年的繁榮。1.1.4 通脹壓力巨大，房地產(chǎn)市場(chǎng)依然是最佳投資渠道隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、較快回升，我國(guó)出現(xiàn)了通脹預(yù)期加大、通脹壓力上升等問(wèn)題。美國(guó)等主要經(jīng)濟(jì)體持續(xù)實(shí)施量化寬松的貨幣政策，又使國(guó)際流動(dòng)性溢出效應(yīng)更加明顯，進(jìn)一步加劇了輸入性通脹壓力。2011年7月全國(guó)CPI同比漲6.4%，創(chuàng)三年來(lái)新高。當(dāng)前我國(guó)通

7、脹壓力仍然較大，由于缺少更好的投資渠道，財(cái)富向資產(chǎn)投資轉(zhuǎn)移，房地產(chǎn)市場(chǎng)依然是最佳投資渠道。1.1.5 城市發(fā)展對(duì)土地財(cái)政的依賴有增無(wú)減2010年國(guó)有土地出讓收入2.9萬(wàn)億元，占全國(guó)財(cái)政收入的35%。與此同時(shí)，全國(guó)省市縣三級(jí)政府的負(fù)債總額已達(dá)到10.7萬(wàn)億元，其中超過(guò)三分之一的債務(wù)要靠土地出讓金來(lái)還。中西部欠發(fā)達(dá)城市、沿海還沒(méi)有形成產(chǎn)業(yè)支撐的開(kāi)發(fā)區(qū)，由于沒(méi)有相關(guān)產(chǎn)業(yè)作為支撐，土地財(cái)政必然成為政府收入主要來(lái)源，對(duì)土地財(cái)政更加依賴。中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速增長(zhǎng)、城市化進(jìn)程的穩(wěn)步推進(jìn)、通脹壓力、人民幣升值預(yù)期等因素，仍將支持中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在未來(lái)較長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)保持較快的增長(zhǎng)。同時(shí)，我們又必須看到房地產(chǎn)行業(yè)確實(shí)

8、存在著不少問(wèn)題，諸如地價(jià)過(guò)高、房?jī)r(jià)過(guò)高、投資過(guò)熱、調(diào)控效果欠佳、一刀切政策以及弱勢(shì)群體意見(jiàn)大等等?；谝陨蠈?duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景和政府房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控指導(dǎo)思想的認(rèn)識(shí)，我們對(duì)2011年及未來(lái)幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)始終保持謹(jǐn)慎樂(lè)觀。樂(lè)觀是對(duì)行業(yè)的發(fā)展前景所產(chǎn)生的，謹(jǐn)慎是我們要理性的對(duì)待當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策，迎接挑戰(zhàn)，把握機(jī)遇。1.2 房地產(chǎn)中觀環(huán)境長(zhǎng)春市是吉林省省會(huì)，全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化和交通中心，中國(guó)最大的汽車工業(yè)城市，中國(guó)建成區(qū)面積和建成區(qū)人口第九大城市，幅員面積20604平方公里，現(xiàn)轄6個(gè)城區(qū)和3個(gè)市和農(nóng)安縣，總?cè)丝?51萬(wàn)。1800年正式設(shè)治，1932年被確定為偽滿洲國(guó)的國(guó)都，1948年解放，1994

9、年經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)為副省級(jí)城市。2011年長(zhǎng)春全市GDP實(shí)現(xiàn)4040億元，增長(zhǎng)15.2%；全口徑財(cái)政收入實(shí)現(xiàn)800億元，增長(zhǎng)42%，地方財(cái)政收入實(shí)現(xiàn)283億元，增長(zhǎng)56.5%；規(guī)上工業(yè)總產(chǎn)值實(shí)現(xiàn)7000億元，增長(zhǎng)23%；固定資產(chǎn)投資按新口徑累計(jì)完成2450億元，同比增長(zhǎng)30%；城市居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入分別達(dá)到20400元和7400元，分別增長(zhǎng)14%和12%。主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增幅繼續(xù)位居15個(gè)副省級(jí)城市前列。房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)“黃金十年”兩位數(shù)的高速發(fā)展，到達(dá)一個(gè)高峰期。自2011年開(kāi)始，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控，進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整，“國(guó)八條”、限購(gòu)、限價(jià)、限貸政策陸續(xù)出臺(tái)，年內(nèi)三次加息、六次上調(diào)存款

10、準(zhǔn)備金率，堪稱史上最嚴(yán)厲的組合拳。同時(shí)，國(guó)家提出加大保障性住房建設(shè)力度，解決住房困難家庭住房問(wèn)題。2011年，遏制投機(jī)投資性購(gòu)房需求和大力建設(shè)保障性住房成為這一年房地產(chǎn)市場(chǎng)的主題。全市套數(shù)987201493面積(m2)13531.437488.3801833.694133.7675.6南關(guān)區(qū)套數(shù)22170230面積(m2)3438.82652.050394.99391.760寬城區(qū)套數(shù)17170000面積(m2)1481.991481.990000朝陽(yáng)區(qū)套數(shù)1440910面積(m2)4718.6353.3401306.493058.770二道區(qū)套數(shù)34270232面積(m2)2680.5220

11、9.02086.28332.0353.17綠園區(qū)套數(shù)1170121面積(m2)1211.54791.98045.93351.222.431.2.2 項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研（二道區(qū)）（1）地理位置二道區(qū)位于長(zhǎng)春市區(qū)東部。東與永吉縣萬(wàn)昌鎮(zhèn)相連，南與凈月旅游開(kāi)發(fā)區(qū)接壤，西靠伊通河，北與寬城區(qū)、九臺(tái)市東湖鎮(zhèn)銜接?？偯娣e965平方千米（原有面積465.11平方千米）?？?cè)丝?9萬(wàn)人（2006年）。 建成區(qū)呈不規(guī)則的多邊形狀，地勢(shì)略顯東高西低，微呈傾斜。地理坐標(biāo)為東經(jīng)125°2124125°2712，北緯43°5006 43°5736之間。東四鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）處于長(zhǎng)白山脈西部

12、余脈地區(qū)，東高西低，其中，四家鄉(xiāng)、勸農(nóng)山鎮(zhèn)、泉眼鎮(zhèn)的東部屬于山嶺重丘區(qū)，泉眼鎮(zhèn)西部、英俊鎮(zhèn)屬于平原微丘區(qū)。水資源比較豐富，主要有霧開(kāi)河、雙陽(yáng)河、飲馬河以及石頭口門水庫(kù)。（2）區(qū)域經(jīng)濟(jì)物流集中區(qū)完成了6條道路和十里堡區(qū)域1平方公里的熱、水、電等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。“大市場(chǎng)群”概念得到市委、市政府充分肯定，規(guī)劃、選址已經(jīng)確定。東北亞國(guó)際采購(gòu)中心A區(qū)正式營(yíng)業(yè)、B區(qū)和石陶集散中心已開(kāi)工建設(shè)。工業(yè)集中區(qū)完成了總長(zhǎng)6.9公里的“三橫兩縱”道路建設(shè)及4.8平方公里的土地平整，省送變電、中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)園、嘉路喜廢油再提煉等35個(gè)千萬(wàn)元以上項(xiàng)目動(dòng)工建設(shè)。蓮花山生態(tài)旅游度假區(qū)經(jīng)省政府批準(zhǔn)成立，組建了管委會(huì)并啟動(dòng)了總體規(guī)劃

13、編制工作，完成了蓮花山水土流失綜合防治項(xiàng)目設(shè)計(jì)，并與香港新濠國(guó)際投資集團(tuán)合作，投資一億美元，做大做強(qiáng)滑雪、娛樂(lè)等項(xiàng)目。中心商貿(mào)區(qū)的建東商廈、萬(wàn)盛商城、鴻石國(guó)際、太古廣場(chǎng)等項(xiàng)目均開(kāi)工建設(shè)，商業(yè)氛圍日趨濃厚。 （3）產(chǎn)品分析 項(xiàng)目總占地面積（萬(wàn)平）總建筑面積（萬(wàn)平）容積率產(chǎn)品形式面積區(qū)間（平米）價(jià)格（元/平）御景名都12453.8高層38-855600宜家觀瀾20.4121.7高層50-1105300香水灣6121.99高層53-1225800吳中家天下25501.88高層82-1035660太古廣場(chǎng)3103.2小高層精裝公寓40-60平米，商鋪5-200平米30000紅星國(guó)際廣場(chǎng)6.25354.

14、5高層38-115待定主力面積集中在80-100之間，三房產(chǎn)品主力面積集中在120-140左右。（4）總結(jié)板塊內(nèi)項(xiàng)目以品牌開(kāi)發(fā)商為主，區(qū)域具有良好的居住環(huán)境和便捷的交通路網(wǎng)，目前生活配套匱乏。市府板塊是區(qū)域重點(diǎn)發(fā)展板塊，以低密產(chǎn)品為主，品質(zhì)及價(jià)格相對(duì)較高，價(jià)格高、去化少，供應(yīng)多是板塊主要特性。第二部分 微觀環(huán)境2.1 位置優(yōu)勢(shì) 二道區(qū)位于長(zhǎng)春市東部，東與永吉縣萬(wàn)昌鎮(zhèn)相連，南與凈月旅游開(kāi)發(fā)區(qū)接壤，西靠伊通河，北與寬城區(qū)、九臺(tái)市東湖鎮(zhèn)銜接。幅員面積452平方公里，含2個(gè)省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)（蓮花山生態(tài)旅游度假區(qū)、長(zhǎng)春國(guó)際物流經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)），6街、3鎮(zhèn)、1鄉(xiāng)，總?cè)丝?0.2萬(wàn)。區(qū)內(nèi)土質(zhì)肥沃，自然資源豐富，有金、

15、鐵、煤、稀土、石材、礦泉水等多種資源，有耕地面積14375公頃、山林面積9360公頃，有2萬(wàn)公頃荒山和100公頃淡水養(yǎng)殖面積。區(qū)內(nèi)交通便利，哈大高速、102國(guó)道、長(zhǎng)吉南線、長(zhǎng)吉北線、長(zhǎng)營(yíng)、長(zhǎng)哈、雙九等公路均經(jīng)過(guò)二道，是長(zhǎng)春市向北延伸和向省內(nèi)周邊城市地區(qū)輻射的出入口。2.2 產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)完成棚戶區(qū)拆遷面積76萬(wàn)平方米，改造開(kāi)發(fā)占地面積116萬(wàn)平方米，建筑面積130.7萬(wàn)平方米，建設(shè)回遷房 53.5萬(wàn)平方米，年末可安置回遷居民6800戶，實(shí)現(xiàn)100%當(dāng)期回遷。完成了長(zhǎng)吉北線出城口、遠(yuǎn)達(dá)大街北段及78條段巷道和城中村道路的改造建設(shè)，實(shí)施了公平路供熱明管高架線落地工程。新建、改造綠地34塊，新增綠化面積9

16、7.6萬(wàn)平方米，綠化覆蓋率達(dá)到40.4%，提前完成“十一五”規(guī)劃的綠化任務(wù)。啟動(dòng)了吉林大路標(biāo)準(zhǔn)化街路建設(shè)，對(duì)臨街18棟老樓進(jìn)行了粉刷、裝飾。加強(qiáng)環(huán)衛(wèi)保潔隊(duì)伍建設(shè)，實(shí)施了大小保合并，實(shí)現(xiàn)了主要街路機(jī)械化清掃和除塵。新設(shè)便民環(huán)保公廁25座。開(kāi)展了市容市貌、五小行業(yè)和廢品收購(gòu)站的專項(xiàng)集中清理整頓，升值潛力無(wú)限。2.3 規(guī)劃優(yōu)勢(shì)近年來(lái)，二道區(qū)結(jié)合地域優(yōu)勢(shì)，注重依托資源，在服務(wù)文化產(chǎn)業(yè)過(guò)程中，積極融入,全程策劃，有力地推動(dòng)了二道區(qū)文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。目前，二道區(qū)生態(tài)文化旅游產(chǎn)業(yè)已經(jīng)初具特色，以薩滿歡樂(lè)園為龍頭的長(zhǎng)春東部休閑旅游區(qū)已得到了市場(chǎng)的認(rèn)可，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展已初現(xiàn)端倪，以林田遠(yuǎn)達(dá)形集團(tuán)為代表的標(biāo)識(shí)產(chǎn)業(yè)已經(jīng)

17、得到了跨國(guó)集團(tuán)的認(rèn)定，以古塵集團(tuán)為代表的藝術(shù)已經(jīng)邁入新階段。如何發(fā)展文化事業(yè)，隨著文化體制改革的日益深入，二道區(qū)創(chuàng)新思路，一手全力抓好公益性文化事業(yè)，一手調(diào)動(dòng)各方資源發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)?！叭绾畏?wù)文化產(chǎn)業(yè)，如何結(jié)合區(qū)域文化特色促進(jìn)文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展，對(duì)我們來(lái)說(shuō)是一個(gè)新課題?！倍绤^(qū)委宣傳部副部長(zhǎng)何豐諾說(shuō)，在實(shí)踐中，二道區(qū)通過(guò)不斷摸索，逐漸認(rèn)識(shí)到，形象是生產(chǎn)力，而形象的樹(shù)立要靠文化的注入才能彰顯特色，因此只有找到服務(wù)文化點(diǎn)，政府部門才想、指方向、樹(shù)形象的作用，為文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供助力。第三部分 長(zhǎng)春市二道區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析3.1 商品房總體情況 2011年，長(zhǎng)春市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資高位運(yùn)行，商品房施工量、開(kāi)工量呈現(xiàn)

18、增長(zhǎng)勢(shì)頭。房屋交易量持續(xù)萎縮，交易額增幅回落，體現(xiàn)了國(guó)家宏觀調(diào)控政策對(duì)市場(chǎng)的作用，取得了預(yù)期效果。由于長(zhǎng)春市處于二三線城市，基數(shù)低、泡沫少，自住比例高，剛性需求占主力，房?jī)r(jià)始終在合理水平，受調(diào)控的影響將遠(yuǎn)小于一線主要城市。雖然受到一定沖擊，總體看，還是保持了平穩(wěn)健康發(fā)展勢(shì)頭。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額持續(xù)增長(zhǎng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成666.4億元，同比增長(zhǎng)22.8%，其中：住宅開(kāi)發(fā)投資472.7億元，同比增長(zhǎng)16.8%。進(jìn)入2012年，長(zhǎng)春市繼續(xù)執(zhí)行限購(gòu)政策，但從數(shù)據(jù)走向和市場(chǎng)態(tài)勢(shì)來(lái)看，均價(jià)大幅度下降幾率較小，房?jī)r(jià)漲跌主要從土地價(jià)格、建安成本和需求客戶決定，而長(zhǎng)春作為三線城市，剛性購(gòu)房者占主流地位，城市軌道

19、交通、商業(yè)地產(chǎn)、醫(yī)院學(xué)校等配套設(shè)施均在快速發(fā)展期，城市未來(lái)仍存在較大的發(fā)展?jié)摿Α?.2 商品住宅市場(chǎng)3.2.1 整體商品住宅市場(chǎng)情況2011年整體商品住宅市場(chǎng)供求比為1.0.85。2011年長(zhǎng)春市商品住宅新增供應(yīng)為525.77萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)45%，新增供應(yīng)套數(shù)5.3萬(wàn)套。成交面積為449.2萬(wàn)平方米，同比下降0.1%，成交套數(shù)4.6萬(wàn)套；銷售金額為301.42億元，同比上升12%，成交均價(jià)6710元/平方米，同比上升12.2%。進(jìn)入2012年，長(zhǎng)春市繼續(xù)執(zhí)行限購(gòu)政策，但從數(shù)據(jù)走向和市場(chǎng)態(tài)勢(shì)來(lái)看，均價(jià)大幅度下降幾率較小，房?jī)r(jià)漲跌主要從土地價(jià)格、建安成本和需求客戶決定，而長(zhǎng)春作為三線城市，剛性

20、購(gòu)房者占主流地位，城市軌道交通、商業(yè)地產(chǎn)、醫(yī)院學(xué)校等配套設(shè)施均在快速發(fā)展期，城市未來(lái)仍存在較大的發(fā)展?jié)摿Α?.2.2 二道區(qū)商品住宅市場(chǎng)情況二道區(qū)位于長(zhǎng)春市區(qū)東部。東與永吉縣萬(wàn)昌鎮(zhèn)相連，南與凈月旅游開(kāi)發(fā)區(qū)接壤，西靠伊通河，北與寬城區(qū)、九臺(tái)市東湖鎮(zhèn)銜接。總面積965平方千米（原有面積465.11平方千米）。總?cè)丝?9萬(wàn)人（2006年）。建成區(qū)呈不規(guī)則的多邊形狀，地勢(shì)略顯東高西低，微呈傾斜。地理坐標(biāo)為東經(jīng)125°2124125°2712，北緯43°5006 43°5736之間。東四鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）處于長(zhǎng)白山脈西部余脈地區(qū)，東高西低，其中，四家鄉(xiāng)、勸農(nóng)山鎮(zhèn)、泉眼鎮(zhèn)的東

21、部屬于山嶺重丘區(qū)，泉眼鎮(zhèn)西部、英俊鎮(zhèn)屬于平原微丘區(qū)。水資源比較豐富，主要有霧開(kāi)河、雙陽(yáng)河、飲馬河以及石頭口門水庫(kù)。近年來(lái)，受政府規(guī)劃影響，開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆楦邼q，區(qū)域開(kāi)發(fā)量逐年增多。在2011年二道區(qū)土地成交量已占長(zhǎng)春市的近一半。隨著區(qū)域土地成交量增大的同時(shí)，價(jià)格也開(kāi)始增長(zhǎng)，11年樓面價(jià)達(dá)到了1330元/，已經(jīng)超過(guò)了長(zhǎng)春市的樓面均價(jià)，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)壓力大。從歷年成交結(jié)構(gòu)上看，區(qū)域供求量增長(zhǎng)較快，本區(qū)域是一個(gè)剛需型的板塊。第四部分 房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)查截至2011年12月底，全市經(jīng)營(yíng)性土地供應(yīng)量同比大幅上升，共推出國(guó)有經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地137幅，195宗，用地總面積1161.45萬(wàn)，其中商住用地1115.50萬(wàn)，商

22、業(yè)用地44.65萬(wàn)，住宅用地1.30萬(wàn)；工業(yè)用地供應(yīng)量同比有所下降，推出工業(yè)用地144宗，面積911.71萬(wàn)?？偝山唤?jīng)營(yíng)性土地103幅，148宗，844.04萬(wàn)，其中商住用地812.36萬(wàn)，商業(yè)用地30.38萬(wàn)，住宅用地1.30萬(wàn)；總成交工業(yè)用地121宗，面積786.27萬(wàn)。表4-1長(zhǎng)春市2011年1-12月土地市場(chǎng)總覽土地類型供應(yīng)成交供應(yīng)面積（萬(wàn)）供應(yīng)幅數(shù)（幅）可建面積（萬(wàn)）成交面積（萬(wàn)）成交幅數(shù)（幅）可建面積（萬(wàn)）成交總額（萬(wàn)元）土地均價(jià)（元/）樓面地價(jià)（元/）經(jīng)營(yíng)性土地總量1161.451372642.02844.041031879.6228081261住宅用地1.3012.611.30

23、12.61453934821741商住用地1115.501112457.38812.36841759.9027751281商業(yè)用地44.6525182.0430.3818117.121115653672953工業(yè)用地911.71139786.271173019553844.1 土地供應(yīng)狀況4.1.1 長(zhǎng)春市土地供應(yīng)狀況2011年1-12月長(zhǎng)春市公告經(jīng)營(yíng)性土地總量為1161.45萬(wàn)，同比上升18.9%。其中商住類土地供應(yīng)量為1115.50萬(wàn)，商業(yè)類土地供應(yīng)量為44.65萬(wàn)，住宅類土地供應(yīng)量為1.30萬(wàn)。從下面圖中可以看出，2011年長(zhǎng)春市經(jīng)營(yíng)性土地供應(yīng)量最多，主要集中在5月和11月。4.1.2

24、二道區(qū)土地供應(yīng)狀況截止到12月26日為止，長(zhǎng)春地區(qū)在售住宅項(xiàng)目共195個(gè)，二道區(qū)本月交易套數(shù)為34套，交易面積達(dá)2680.5。近一個(gè)月內(nèi)，共有8個(gè)項(xiàng)目的銷售價(jià)格出現(xiàn)上漲，8個(gè)項(xiàng)目的銷售價(jià)格出現(xiàn)下跌，另有179個(gè)項(xiàng)目的銷售價(jià)格與之前持平。所有在售住宅項(xiàng)目的銷售均價(jià)為7038元/平方米，近半年來(lái)持平。第五部分 市場(chǎng)調(diào)研5.1 區(qū)域范圍 長(zhǎng)春市二道區(qū)，我組初步計(jì)劃調(diào)研房地產(chǎn)樓盤主要有：1.長(zhǎng)春利普頓集團(tuán)有限公司的太古廣場(chǎng)2.紅星地產(chǎn)的紅星國(guó)際廣場(chǎng)3.吉林省天匯房地產(chǎn)有限責(zé)任公司的藍(lán)色港灣4.長(zhǎng)春市豪爵房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司的萬(wàn)晟愛(ài)琴海5.長(zhǎng)春寶雍閣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司的金色8里城6.嘉苑地產(chǎn)的香水

25、灣7.長(zhǎng)春萬(wàn)通實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司的上東城市之光8.長(zhǎng)春廣田房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的保利百合香灣9.長(zhǎng)春市英俊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的宜家觀瀾10.長(zhǎng)春萬(wàn)科京誠(chéng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的萬(wàn)科藍(lán)山11.吉林省嘉元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的嘉元十方界12.吉林省中順?lè)康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的中順和苑13.長(zhǎng)春科宏房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的蔚藍(lán)國(guó)際14.漢森房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的開(kāi)發(fā)漢森金爍廣場(chǎng)15.魯輝開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司的魯輝國(guó)際城5.2 區(qū)域背景1.現(xiàn)狀：二道區(qū)結(jié)合地域優(yōu)勢(shì)，注重依托資源，在服務(wù)文化產(chǎn)業(yè)過(guò)程中，積極融入，全程策劃。目前，二道區(qū)生態(tài)文化旅游產(chǎn)業(yè)已經(jīng)初具特色，以薩滿歡樂(lè)園為龍頭的長(zhǎng)春東部休閑旅游區(qū)已得到了市場(chǎng)的認(rèn)可，創(chuàng)意產(chǎn)

26、業(yè)發(fā)展已初現(xiàn)端倪，以林田遠(yuǎn)達(dá)形集團(tuán)為代表的標(biāo)識(shí)產(chǎn)業(yè)已經(jīng)得到了跨國(guó)集團(tuán)的認(rèn)定，以古塵集團(tuán)為代表的藝術(shù)已經(jīng)邁入新階段。如何發(fā)展文化事業(yè)，隨著文化體制改革的日益深入，二道區(qū)創(chuàng)新思路，一手全力抓好公益性文化事業(yè)，一手調(diào)動(dòng)各方資源發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)。2.未來(lái)經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展：二道區(qū)正處于邊緣城區(qū)向中心城區(qū)轉(zhuǎn)變的起點(diǎn)，未來(lái)五年，二道區(qū)將用“一業(yè)三區(qū)”戰(zhàn)略引領(lǐng)新的征程，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)由多業(yè)并舉向一業(yè)強(qiáng)區(qū)轉(zhuǎn)型，將發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)作為全區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主旋律。未來(lái)五年，二道區(qū)的發(fā)展定位是“建設(shè)新二道，服務(wù)長(zhǎng)東北，輻射長(zhǎng)吉圖 ”，力爭(zhēng)把二道區(qū)從過(guò)去的邊緣城區(qū)發(fā)展為現(xiàn)代化的中心城區(qū)。5.3 調(diào)查目的1.通過(guò)本次調(diào)研實(shí)習(xí)深入領(lǐng)會(huì)房地

27、產(chǎn)調(diào)查的重要作用和意義；2.通過(guò)本次調(diào)研實(shí)習(xí)使我對(duì)房地產(chǎn)的認(rèn)識(shí)更加了解，豐富專業(yè)知識(shí)；3.通過(guò)本次調(diào)研實(shí)習(xí)了解二道區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，了解二道區(qū)在長(zhǎng)春經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位；4.通過(guò)本次調(diào)研實(shí)習(xí)了解調(diào)研問(wèn)卷的設(shè)計(jì)及運(yùn)用；5.通過(guò)本次調(diào)研實(shí)習(xí)掌握關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)踐操作技巧。5.4 調(diào)查方法1.實(shí)地踩盤詢問(wèn)；2.上網(wǎng)、報(bào)刊及書(shū)籍信息收集；3.詢問(wèn)老師及相關(guān)人士。5.5 時(shí)間安排房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研時(shí)間安排（細(xì)化）姓名時(shí)間工作內(nèi)容備注王婷、周肖肖、金宇建、孟登、楊榮澤12月25日設(shè)計(jì)調(diào)研問(wèn)卷；通過(guò)上網(wǎng)、報(bào)刊的查詢了解二道區(qū)房地產(chǎn)的相關(guān)信息；編寫日記并上交。王婷、周肖肖、金宇建、孟登、楊榮澤12月26日進(jìn)一步設(shè)計(jì)調(diào)

28、研問(wèn)卷；小組對(duì)整理的信息進(jìn)行討論、整理、篩選；編寫日記并上交。王婷、周肖肖、金宇建12月27日8:30出發(fā)，對(duì)二道區(qū)的天匯房地產(chǎn)有限責(zé)任公司的藍(lán)色港灣進(jìn)行實(shí)地調(diào)查；整理收集的信息，小組討論；編寫日記并上交。王婷、周肖肖、金宇建12月28日8:30出發(fā)，對(duì)二道區(qū)的豪爵房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司的萬(wàn)晟愛(ài)琴海進(jìn)行實(shí)地調(diào)查；整理收集的信息小組討論；編寫日記并上交。王婷、周肖肖、金宇建12月29日8:30出發(fā)，對(duì)二道區(qū)的寶雍閣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司的金色8里城進(jìn)行實(shí)地調(diào)查；整理收集的信息小組討論；編寫日記并上交。王婷、周肖肖、金宇建12月30日8:30出發(fā)，對(duì)二道區(qū)的嘉苑地產(chǎn)的香水灣進(jìn)行實(shí)地調(diào)查；整理收集的

29、信息小組討論；編寫日記并上交。王婷、周肖肖、金宇建12月31日8:30出發(fā)，對(duì)二道區(qū)的萬(wàn)通實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司上東城市之光進(jìn)行實(shí)地調(diào)查；整理收集的信息小組討論；編寫日記并上交。王婷、周肖肖、金宇建、孟登、楊榮澤1月4日利用網(wǎng)絡(luò)及辦公軟件補(bǔ)充數(shù)據(jù)圖表制作及錄入，形成匯報(bào)用PPT；編寫日記并上交。王婷、周肖肖、金宇建、孟登、楊榮澤1月5日利用網(wǎng)絡(luò)及辦公軟件補(bǔ)充數(shù)據(jù)圖表制作及錄入，形成匯報(bào)用PPT；編寫日記并上交。王婷、周肖肖、金宇建、孟登、楊榮澤1月6日撰寫調(diào)研工作總結(jié)、座談交流成果提交；編寫日記并上交。第六部分 消費(fèi)者調(diào)查問(wèn)卷6.1 設(shè)計(jì)問(wèn)卷房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查問(wèn)卷 您好！ 我是長(zhǎng)春工程學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理

30、專業(yè)的學(xué)生，為了更好地了解我市居民購(gòu)買樓盤市場(chǎng)需求的真實(shí)意向，我們特組織了本次調(diào)查，希望能得到您的支持與幫助。此次調(diào)查將對(duì)您的回答給予保密，僅作為在校學(xué)習(xí)的參考資料。對(duì)您的幫助與支持表示衷心的感謝！對(duì)您的稱謂： （先生/女士） 一次審核二次審核錄入人員訪問(wèn)開(kāi)始時(shí)間訪問(wèn)結(jié)束時(shí)間訪問(wèn)使用時(shí)間訪問(wèn)人員顧客條件1. 請(qǐng)問(wèn)您近期是否有在二道區(qū)購(gòu)房的需求？ 是（1） 否（2）2. 您預(yù)計(jì)多長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)購(gòu)房？ 一年內(nèi)(1) 一年至兩年(2) 兩年至三年(3) 三年以上(4)3. 在購(gòu)房時(shí)，您家里由誰(shuí)來(lái)作決定？ 我做主(1) 家里其他人做主(2) 與家人共同商量，我起主導(dǎo)作用(3)4. 您購(gòu)買住房能承受的最高單價(jià)

31、是 _元/。 問(wèn)卷內(nèi)容1.您購(gòu)房的主要目的是？ 改善居住環(huán)境（1） 原來(lái)的房子拆遷（2） 從異地搬到本地（3） 準(zhǔn)備結(jié)婚 /子女準(zhǔn)備結(jié)婚（4） 想與孩子/父母分開(kāi)住（5） 方便家人上班/上學(xué)（6） 投資(7) 其他： 2.您購(gòu)買住房考慮的主要因素是？（選出前五） 開(kāi)發(fā)商品牌(1) 地理位置(2) 周邊配套(3) 戶型結(jié)構(gòu)（4） 周邊環(huán)境（5） 交通狀況（6） 升值潛力（7） 內(nèi)部配套（8） 物管管理（9） 產(chǎn)品價(jià)格（10）3.您希望有哪些配套設(shè)施？（選出前三） 健身場(chǎng)所（1） 醫(yī)療機(jī)構(gòu)（2） 銀行郵局（3） 學(xué)校（4） 美容美發(fā)（5） 休閑會(huì)所（6） 超市（7） 其他 4.您打算購(gòu)買房屋的樓層

32、數(shù)？ 4層以下低層（低層）（1） 6層以下（多層）（2） 711層（小高層）（3） 11層以上（高層）（4） 別墅（5） 5.您若購(gòu)買商品房，您打算買多大建筑面積（）？ 60以下（1） 6080（2） 80100（3） 100120（4） 120以上（5）6.您在選購(gòu)住房時(shí)，對(duì)戶型的要求是哪種？ 一室一廳（1） 二室一廳（2） 二室二廳（3） 三室一廳（4） 三室二廳（5） 其他： 7.按目前市場(chǎng)情況，您能接受該區(qū)域的房?jī)r(jià)總價(jià)范圍在： 萬(wàn)元。 40以下（1） 4060（2） 60-80（3） 80-100（4） 100以上（5）8.您買房將會(huì)采用以下何種付款方式？ 一次性付款（1） 分期付款（

33、2） 按揭貸款（3） 住房公積金貸款（4） 9. 您是否有車？ 是（1） 否（2）10.若無(wú)車，將在幾年內(nèi)購(gòu)車？ 一年內(nèi)（1） 一至二年（2） 二年至三年（3） 三年以上（4） 11.購(gòu)房同時(shí)是否購(gòu)買車庫(kù)或車位？ 是（1） 否（2）12.購(gòu)買車庫(kù)能承受的價(jià)格（萬(wàn)元）？ 1020（1） 20-30（2） 30以上（3） 13.您能承受的物業(yè)管理費(fèi)用價(jià)格為? 0.8元/以下（1） 0.8-1元/（2） 1-1.5元/（3） 大于1.5元/（3）個(gè)人信息1.您獲取房源的最主要的渠道是： 。 電視（1） 報(bào)紙雜志（2） 路牌廣告（3） 親朋好友介紹（4） 房展會(huì)（4） 網(wǎng)絡(luò)（5） 傳單（6）2.請(qǐng)問(wèn)您

34、的年齡范圍： 。 25歲以下（1） 25-35歲（2） 35-45歲（3） 45-55歲（4） 55歲以上（5）3.請(qǐng)問(wèn)您的文化程度是： 。 碩士及以上（1） 大學(xué)本科（2） 大專（3） 大專以下（4）4.請(qǐng)問(wèn)您的工作單位是： 。 政府機(jī)關(guān)（1） 事業(yè)單位（2） 企業(yè)（3） 個(gè)體（4） 其他 5.請(qǐng)問(wèn)您的職業(yè)是： 。 機(jī)關(guān)/事業(yè)干部（1） 中高層企業(yè)管理人員（2） 老板（3） 專業(yè)技術(shù)人員（4） 普通員工（5） 其他 6.請(qǐng)問(wèn)目前與您的家庭結(jié)構(gòu)： 。 單身（1） 夫婦倆（2） 夫婦倆與小孩（3） 與父母及小孩（4） 其他 7.請(qǐng)問(wèn)您的家庭月收入范圍： 。 3000元以下（1） 3000-400

35、0元（2） 4000-5000元（3） 5000-7000元（4） 7000-10000元（5） 10000元以上（6）為保證資料來(lái)源，請(qǐng)您留下您的聯(lián)系電話 ，我們保證絕對(duì)保密。6.2 分析問(wèn)卷1. 顧客條件 設(shè)置本部分的主要作用：尋找目標(biāo)客戶。從1）買房位置2）買房時(shí)間3）買房地位4）承受價(jià)格四個(gè)方面進(jìn)行目標(biāo)客戶的篩選。2. 問(wèn)卷內(nèi)容 設(shè)置本部分的主要作用：對(duì)目標(biāo)客戶的購(gòu)房信息進(jìn)行全面的了解。在客戶條件部分排除非目標(biāo)客戶的同時(shí)，本部分的設(shè)置也在驗(yàn)證目標(biāo)客戶所闡述的是否真實(shí)可靠。“2.您購(gòu)買住房考慮的主要因素是？（選出前五）”本題的設(shè)置在于了解問(wèn)卷公司在銷售過(guò)程中對(duì)目標(biāo)客戶的著重介紹部分，以及

36、未來(lái)規(guī)劃的介紹?！?.您若購(gòu)買商品房，您打算買多大建筑面積（）？”與“6.您在選購(gòu)住房時(shí)，對(duì)戶型的要求是哪種？”“7.按目前市場(chǎng)情況，您能接受該區(qū)域的房?jī)r(jià)總價(jià)范圍在： 萬(wàn)元?！比}的設(shè)置一是了解客戶的購(gòu)房需求因素，同時(shí)也在于了解客戶所提供的信息是否真實(shí)。三題的設(shè)置是相呼應(yīng)的，偏差不得太大。3. 個(gè)人信息 設(shè)置本部分的主要作用：對(duì)目標(biāo)客戶的個(gè)人信息組進(jìn)一步的了解。同時(shí)也在驗(yàn)證其購(gòu)房信息是否真實(shí)可靠。驗(yàn)證其潛在需求是否能轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)需求。在此同時(shí)也能讓問(wèn)卷公司對(duì)客戶購(gòu)房信息來(lái)源有進(jìn)一步了解，有效的使用信息媒介，方便信息傳播階段的資源以及途徑的應(yīng)用，有效的節(jié)省傳播費(fèi)用?！?.您獲取房源的最主要的渠道是

37、？”本題的設(shè)置主要是了解客戶的信息渠道，方便問(wèn)卷公司廣告的投放方式。“7.請(qǐng)問(wèn)您的家庭月收入范圍？”本題的設(shè)置主要了解客戶的付款方式，驗(yàn)證其前面所回答的真實(shí)性。與前面多個(gè)問(wèn)題相呼應(yīng)。4.問(wèn)卷設(shè)計(jì)說(shuō)明1）我組在設(shè)計(jì)問(wèn)卷的同時(shí)考慮到問(wèn)卷的真實(shí)性以及準(zhǔn)確性，在設(shè)計(jì)問(wèn)題時(shí)，部分問(wèn)題具有關(guān)聯(lián)性；以及在問(wèn)卷開(kāi)頭設(shè)置訪問(wèn)開(kāi)始時(shí)間、訪問(wèn)結(jié)束時(shí)間、訪問(wèn)使用時(shí)間這三項(xiàng)來(lái)在一定程度上防止訪問(wèn)人的作假。2）為方便整理信息及錄入，在各個(gè)答案的右下角標(biāo)有下標(biāo)，但考慮到整張問(wèn)卷的美觀，打印時(shí)下標(biāo)隱形打印，錄入時(shí)在問(wèn)卷鋪濾紙顯現(xiàn)下標(biāo)，提高錄入效率。3）為能在發(fā)現(xiàn)問(wèn)題時(shí)及時(shí)糾正錯(cuò)誤，在問(wèn)卷開(kāi)頭填寫訪問(wèn)人和錄入人，以有效地做到追蹤糾正。 第七部分 心得體會(huì) 為期兩天的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查實(shí)習(xí)終于結(jié)束了，關(guān)于二道區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)我組做了充分的市場(chǎng)調(diào)查。時(shí)間在有意義的事情面前總是短暫的。但我們的匆匆忙忙，辛辛苦苦都是值得的。這次的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研真的是一次很鍛煉人的經(jīng)歷。通過(guò)這次實(shí)習(xí)，我初步了解到了房地產(chǎn)市場(chǎng)的一些相關(guān)知識(shí)。在踩盤的過(guò)程中，逐步的學(xué)會(huì)了我們應(yīng)該問(wèn)些什么、怎么與人溝通、同事