舊村改造經驗典型項目簡介

1、舊村改造經驗典型項目簡介五里頭村位于牟平城西，該村在5年的時刻里完成了從舊村改造一房地產開發(fā)一公司化運營的“三級跳式”變革轉型，成為我區(qū)舊村改造的典型。一、五里頭村的差不多概況五里頭位于牟平經濟開發(fā)區(qū)境內。截止2007年6月,全村總人口510戶1230人。全村占地L8平方公里。其中房地產開發(fā)占地218畝，集體公益性用地128畝。村中建有大型市場4處，集體經濟以房地產業(yè)為主，商貿物流等第三產業(yè)為輔。全村集體經濟總收入2.2億元。其中第一產業(yè)收入1.9億元，占總收入的86.4%；第二產業(yè)收入2100萬元,占總收入的9.2%；第三產業(yè)收入900萬元，占總收入的4.1%。二、五里頭舊村改造的要緊做法和

2、措施(-)連片開發(fā)、集中安置。五里頭村處在牟平城的西出口上，隨著牟平都市開發(fā)的大規(guī)模、高層次、整體快速推進，實施舊村改造已成為大勢所趨。村委按照區(qū)政府確定的“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一出讓、綜合開發(fā)、配套建設”的舊城改造方針，從2003年開始建設“東華苑小區(qū)”，用于村民安置和房地產開發(fā)。小區(qū)規(guī)劃占地約445畝(內含已建成的西苑小區(qū)和集慶村、新華村的集體土地102畝)，由村里開發(fā)建設的343畝具體分兩塊進行：一塊是通過招、拍、掛方式出讓218畝，進行安置房建設和房產開發(fā)；另一塊是預留集體公益性用地128畝，用于進展集體經濟，為失地農民提供可靠的經濟保證。1、高起點規(guī)劃設計。聘請?zhí)旖虼髮W按照“功能齊全、規(guī)模適

3、度、布局合理”的要求，進行了2003-2006年舊村改造總體設計。2、多渠道融資。采取“村集體扛一塊（3000萬元）、村民集一塊（2000萬元）、誠信品牌招一塊（6000萬元）”的籌資方式，共籌得開發(fā)啟動資金1億多元。3、依法拆遷、公平運作。聘請房產評估機構對全村5.8萬行的舊房，進行了房產評估，隨后明細到戶、張榜公布。在建設、房管部門的指導下，村里制定了房屋拆遷補償安置方法和拆遷協(xié)議等拆遷方案和操作細則。拆遷方案和方法都通過黨員大會和村民大會的集體表決。村里與被拆遷戶簽訂拆遷協(xié)議書，并經現(xiàn)場公證后生效，確保了整個拆遷工作依法快速推進。具體采取產權調換和貨幣補償兩種方式進行安置補償。4、集中建

4、設、分期安置。投資8000萬元，分3期建成了總建筑面積6.63萬nf的村民安置樓，用于舊村拆遷后村民的分期、分批安置。2003年1期安置120戶；2004年2期安置130戶；2005年3期安置370戶，3年時刻舊村拆遷、村民安置全部到位。5、合理利用集體公益用地。在整體開發(fā)過程中，五里頭村預留了128畝集體公益性用地，要緊用做以下3部分:一是用于人口增加和適齡青年結婚建房。五里頭村在舊村改造、房產開發(fā)時已充分考慮到以后人口增長等因素對土地、住房的需求,在安 11):房建設上預留了一定“提早量”，用于滿足如適齡青年結婚用房等以后需求。二是五里頭村劃出了部分集體土地，建設了一定數(shù)量的門市房、標準廠

5、房和市場,用于招商引資，進展壯大集體經濟，解決失地農民的生活保證來源。三是利用40畝集體土地建設配套設施，投資500萬元建起小學和幼兒園；投資1000萬元建起“音樂廣場”、“風景湖”、網(wǎng)球場等文娛場所和設施；投資100萬元改造了小區(qū)監(jiān)控室、醫(yī)療室；修建了“華苑路”等交通主干道。（二）進軍房地產市場、做大做強集體經濟。在3年舊村改造過程中，五里頭村逐步從農民手中收回土地400畝，存量土地已達310畝，在短時刻內積存了大量的土地資源。在通過幾番考察論證之后，五里頭村第一對剩余存量建設用地進行了招、拍、掛，共出讓土地14.8萬而。由于此前五里頭村（東華置業(yè)）已取得房地產開發(fā)資質，因此優(yōu)先得到土地開發(fā)

6、使用權。投資1億元建設商品樓37棟，開發(fā)面積約14萬行。其中2006年一期建筑面積12.87萬行；2007年二期建筑面積8.9萬世。由于正值全國房地產市場的興盛時期，五里頭村的商品房在2006年-2008年間，共售出700多套，有4成以上被外地住戶購買。近幾年，通過投身房地產開發(fā)市場，五里頭村已獲利5000萬元。（三）資產量化公司運營、進展循環(huán)經濟。隨著房地產市場的興盛發(fā)達，五里頭村的集體經濟不斷壯大，一方面是集體資本不斷累積，“家底”越來越厚；但另一方面是失地農民不斷增多，潛在的矛盾和問題日益明顯。同時，由于村里對土地征用、房產開發(fā)所得并沒有向有些地點那樣簡單的一次性分配到戶、至IJ人，而是

7、全部聚攏到村集體手中，因此如何分配集體資產收益也成為人們關注的焦點和輿論的重點。為實現(xiàn)集體經濟的再次騰飛，發(fā)揮資產的集聚效應，同時也為解決資產分配、再就業(yè)等敏銳問題，最終五里頭村選擇了一種既能讓村民看到、享受到應得利益，充分調動創(chuàng)業(yè)積極性，又幸免了集體資產被分解，喪失進展后勁的新型循環(huán)經濟進展模式一“資產量化、公司運營”。將村集體的全部資產以股份的形式全部量化到每個村民，然后集合股本，按照“產權明晰、治理科學、村企分開”的現(xiàn)代企業(yè)制度改制組建置業(yè)公司，公司對資本進行集約化經營，公司經營產生的資本收益按期、按股分配到全體股民。第一他們將村集體的凈資產5470.61萬元轉化為總股本，然后將總股本作

8、為注冊資本，組建成立了“煙臺市東華置業(yè)有限責任公司”，實行公司化經營。公司成立以來，積極調整優(yōu)化產業(yè)結構，努力培養(yǎng)新經濟增長點，從以房地產開發(fā)為主逐步轉變?yōu)榇罅ε囵B(yǎng)商貿物流、服務業(yè)等第三產業(yè)，逐步形成多業(yè)并舉、齊頭并進的良好進展格局。通過公司運作，累計有半數(shù)的失地農民實現(xiàn)了再就業(yè)，同時企業(yè)還統(tǒng)一為工人辦理了“三金”保證，解除了他們的后顧之憂。公司化運營以來，“東華置業(yè)”已實現(xiàn)利潤500萬元。2007年1月，公司拿出400萬元進行進行了首次分紅。共有1160人分得紅利，最高收益7600元，最低也達到1500元?！百Y產量化、公司運營”的循環(huán)經濟進展模式帶來的變革是全方位的。農民變成了產業(yè)工人；村民

9、變成了股民；傳統(tǒng)農村經濟組織變?yōu)楝F(xiàn)代化企業(yè)；分散經營變?yōu)榧s化經營；企業(yè)做大做強了；經濟進展后勁更足了；城鄉(xiāng)差距也越來越小了。（四）物質與精神同構、和諧與文明共融。近幾年，東華置業(yè)在進展集體經濟的同時，把更多的資金和精力投入到集體公益事業(yè)中，以此實現(xiàn)了“老有所養(yǎng)、少有所教、弱有所助、貧有所濟”的共同富裕目標。一是從1992年開始，對年滿60歲的村民發(fā)放生活補助金，至2006年每人/每年最高可領到3000元的補助。另外還有數(shù)量不等的米、面、菜、油及液化氣等價值700元的實物供應。二是在新房分配方案中充分照管“老、弱、病、殘”的弱勢群體。村里規(guī)定一樓分配給65歲以上老人和殘疾人，以便于他們進出。三是對搬遷戶一次性免去暖氣入網(wǎng)費，50%的天然氣入網(wǎng)費。近幾年共免除入網(wǎng)費220萬元，免除取暖費28萬元，發(fā)放天然氣補貼64萬元。四是投資500萬元建起“東華苑小學和“東華苑幼兒園”，配備了近百萬元的教學設備。2007年招收學生150名。五是投資1000萬元建起了“音樂廣場”、“風景湖”、網(wǎng)球場等文娛場所和設施，豐富了村民的文化生活。六是投資100萬元改造了小區(qū)監(jiān)控室、醫(yī)療室，為村民提供公共安全和衛(wèi)生保證