寫(xiě)字樓等級(jí)的劃分標(biāo)準(zhǔn)是什么

1、寫(xiě)字樓等級(jí)的劃分標(biāo)準(zhǔn)是什么 ?伴隨信息革命、 知識(shí)革命和經(jīng)濟(jì)全球化的浪潮, 大量外資企業(yè)涌入, 加之本土企業(yè)的不斷成 長(zhǎng)壯大,對(duì)寫(xiě)字樓的需求不斷增大,辦公型物業(yè)從火爆、迷茫、逐步走向成熟,對(duì)于辦公物 業(yè)的等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)更是紛繁混亂, “ 甲級(jí) ” 、 “ 5A ”“ 第四代 ” 等字眼迷花人眼,本文旨在從理性 角度解釋不同評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)的含義。一、 “ 甲級(jí) ” 、 “ 5A ”“ 第四代 ” 是不同角度界定辦公物業(yè)等級(jí)三個(gè)概念基本代表了評(píng)定寫(xiě)字樓等級(jí)的基本方向, “ 甲級(jí) ” 從綜合品質(zhì)角度出發(fā)評(píng)定寫(xiě)字樓的 等級(jí); “ 5A ” 是從硬件配置角度評(píng)定; 而 “ 第四代 ” 則是從寫(xiě)字樓發(fā)展角度出發(fā)指

2、定標(biāo)準(zhǔn), 三個(gè) 角評(píng)定方法各有特點(diǎn),消費(fèi)人群不清晰各個(gè)評(píng)定方法,從而造成概念的混亂。二、 “ 甲級(jí) ” 標(biāo)準(zhǔn)不不是最高級(jí)別“ 甲級(jí)寫(xiě)字樓 ” 是一種通行叫法,是外資發(fā)展商開(kāi)發(fā)涉外寫(xiě)字樓過(guò)程中,逐步引進(jìn)并流行 起來(lái)的詞匯,將寫(xiě)字樓按照其綜合質(zhì)素不同,可以劃分為甲、乙、丙等幾個(gè)等級(jí),就中國(guó)的 辦公樓市場(chǎng)而言,一般分為高檔物業(yè) (甲級(jí)寫(xiě)字樓 、中檔物業(yè) (乙級(jí)寫(xiě)字樓 、低檔物業(yè) (丙級(jí) 寫(xiě)字樓 。而高檔物業(yè)又可細(xì)分為兩個(gè)部分:頂級(jí)和甲級(jí)寫(xiě)字樓。頂級(jí)寫(xiě)字樓與國(guó)際寫(xiě)字樓 標(biāo)準(zhǔn)相符, 甲級(jí)是按照本地市場(chǎng)現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)劃分的。 所謂甲級(jí)寫(xiě)字樓主要是參照了四星級(jí)酒店 或五星級(jí)酒店的評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn), 是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的一種習(xí)慣

3、稱(chēng)謂。 由于寫(xiě)字樓物業(yè)在不同的市場(chǎng)各 不相同, 寫(xiě)字樓的分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)通常是基于每個(gè)市場(chǎng)上的相對(duì)質(zhì)量, 如在一些小城市還沒(méi)有頂級(jí) 寫(xiě)字樓與國(guó)際寫(xiě)字樓。對(duì)于超大城市 (如北京、上海、深圳 在辦公物業(yè)劃分時(shí)除要一般考慮樓宇品質(zhì)外,還要充 分考慮城市交通和城市規(guī)劃 (CBD布局 的因素, 具體來(lái)說(shuō)物業(yè)等級(jí)和等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)可作如下的劃 分和界定:1、頂級(jí)物業(yè) (國(guó)際寫(xiě)字樓 (1樓宇品質(zhì):建筑物的物理狀況和品質(zhì)均是一流,建筑質(zhì)量達(dá)到或超過(guò)有關(guān)建筑條例或 規(guī)范的要求;建筑物具有靈活的平面布局和高使用率,達(dá)到 70%的使用率;樓層面積大, 大堂和走道寬敞,從墊高地板到懸掛頂棚的凈高度不少于 2.6米。 裝飾標(biāo)準(zhǔn):外立面

4、采用高檔次的國(guó)際化外裝修如大理石外墻和玻璃幕墻, 采用進(jìn)口高標(biāo) 準(zhǔn)的大理石、鋁板、 玻璃幕墻等材料;有寬敞的大理石大堂和走廊;公共部分的地面應(yīng)為大 理石、花崗巖、高級(jí)地磚或鋪高級(jí)地毯,墻面應(yīng)為大理石或高級(jí)墻紙或高級(jí)漆,應(yīng)有吊頂, 電梯間應(yīng)為不銹鋼、大理石;衛(wèi)生間安置進(jìn)口名牌潔具,如科馬、科勒、美標(biāo)、 T0T0等等。 配套設(shè)施:應(yīng)有配套商務(wù)、生活設(shè)施,如會(huì)議室、郵局、銀行、票務(wù)中心、員工餐廳等, 專(zhuān)用地上、地下停車(chē)場(chǎng),停車(chē)位充足,滿(mǎn)足日常生活的商店,適合商務(wù)會(huì)餐的飯店,賓館, 午間放松或娛樂(lè)設(shè)施,其它如公園、運(yùn)動(dòng)設(shè)施和圖書(shū)館。 電梯系統(tǒng):良好的電梯系統(tǒng), 電梯設(shè)施先進(jìn)并對(duì)乘客和商品進(jìn)行分區(qū), 一

5、般每 4000平方 米一部電梯,平均候梯時(shí)間 30秒左右。 設(shè)備標(biāo)準(zhǔn):應(yīng)有名牌中央空調(diào),中央空調(diào)系統(tǒng)高效;有樓宇自控;有安全報(bào)警;有綜合 布線。(2建筑規(guī)模:超過(guò) 50000平方米。(3客戶(hù)進(jìn)駐:國(guó)外知名公司的租戶(hù)組合;知名的跨國(guó)、國(guó)內(nèi)外大公司、財(cái)團(tuán)。(4物業(yè)服務(wù):由經(jīng)驗(yàn)豐富且一流的知名品牌公司管理,配備實(shí)用的計(jì)算機(jī)物業(yè)管理軟件, 實(shí)現(xiàn)辦公物業(yè)管理計(jì)算機(jī)化, 建立辦公管理信息系統(tǒng), 并辦公物業(yè)各系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)連通和統(tǒng)一的 管理, 24小時(shí)的維護(hù)維修及保安服務(wù)。(5交通便利:位于重要地段,極佳的可接近性,臨近兩條以上的主干道。有多種交通工 具和地鐵直達(dá)。(6所屬區(qū)位:位于主要商務(wù)區(qū)的核心區(qū)。(7智能化

6、:3A 5A(8開(kāi)發(fā)商的背景:經(jīng)驗(yàn)豐富并且資金雄厚。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的早期年份具有財(cái)務(wù)彈性,并且 具有大規(guī)模房地產(chǎn)投資的豐富經(jīng)驗(yàn), 這些開(kāi)發(fā)商或是海外公司如來(lái)自美國(guó)、 馬來(lái)西亞、 香港、 韓國(guó),或者有海外經(jīng)營(yíng)成功經(jīng)驗(yàn)的優(yōu)質(zhì)國(guó)有企業(yè)。2、高檔物業(yè) (甲級(jí)寫(xiě)字樓 (1樓宇品質(zhì):建筑物的物理狀況優(yōu)良,建筑質(zhì)量達(dá)到或超過(guò)有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求; 其收益能力能與新建成的辦公樓建筑媲美。 裝飾標(biāo)準(zhǔn):外立面采用大理石、高級(jí)面磚、鋁板、玻璃幕墻等材料;有大堂,大堂地面 應(yīng)為大理石、花崗巖、天然石材等,墻面應(yīng)為大理石、花崗巖、或高級(jí)墻紙等材料,應(yīng)有吊 頂,柱應(yīng)包大理石、不銹鋼等材料;公共部分的地面應(yīng)為大理石、花崗巖

7、、高級(jí)地磚或鋪高 級(jí)地毯,墻面應(yīng)為高級(jí)墻紙或高級(jí)漆 (如立邦漆等 ,應(yīng)有吊頂,電梯間應(yīng)有不銹鋼、大理石 或木門(mén)套;衛(wèi)生間安置進(jìn)口名牌潔具,如科馬、科勒、美標(biāo)、 TOT0等等。 配套設(shè)施:應(yīng)有配套商務(wù)、生活設(shè)施,如會(huì)議室、郵局、銀行、票務(wù)中心、員工餐廳等, 專(zhuān)用地上、地下停車(chē)場(chǎng),停車(chē)位充足。 設(shè)備標(biāo)準(zhǔn):應(yīng)有名牌中央空調(diào);有樓宇自控;有安全報(bào)警;有綜合布線。(2建筑規(guī)模:1 5萬(wàn)平米。(3客戶(hù)進(jìn)駐:有知名的國(guó)內(nèi)外大公司,客戶(hù)大多是進(jìn)行研發(fā)、技術(shù)服務(wù)、電子商務(wù)或知 名品牌代理等方面的業(yè)務(wù)。(4物業(yè)服務(wù):由經(jīng)驗(yàn)豐富的知名公司管理,完善的物業(yè)管理服務(wù)包括 24小時(shí)的維護(hù)維修 及保安服務(wù)。(5交通便利:有

8、多種交通工具直達(dá)。(6所屬區(qū)位:位于主要商務(wù)區(qū)或副都心區(qū)。(7智能化:3A 及 3A 以上。3、中檔物業(yè) (乙級(jí)寫(xiě)字樓 (1樓宇品質(zhì):建筑物的物理狀況良好,建筑質(zhì)量達(dá)到有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求;但建 筑物的功能不是最先進(jìn) (有功能陳舊因素影響 ,有自然磨損存在,收益能力低于新落成的同 類(lèi)建筑物。 裝飾標(biāo)準(zhǔn):外立面采用面磚或瓷磚;有大堂,大堂地面為地磚,墻面為瓷磚或高級(jí)漆, 有吊頂; 公共部分的地面為地磚或鋪中檔地毯, 墻面刷白; 衛(wèi)生間采用合資或國(guó)產(chǎn)中高檔潔 具等。 配套設(shè)施:有專(zhuān)用地上、地下停車(chē)場(chǎng)。 設(shè)備標(biāo)準(zhǔn):有中央空調(diào)系統(tǒng);無(wú)樓宇自控;有安全報(bào)警;無(wú)綜合布線。(2建筑規(guī)模:無(wú)限制。(3客戶(hù)

9、進(jìn)駐:客戶(hù)多為國(guó)內(nèi)的中小公司,從事銷(xiāo)售代理、產(chǎn)品研發(fā)。(4物業(yè)服務(wù):有物業(yè)公司服務(wù)。(5交通便利:有交通線路到達(dá),交通較方便。(6所屬區(qū)位:副都心或較好的城區(qū)位置。4、低檔物業(yè) (丙級(jí)寫(xiě)字樓 (1樓宇品質(zhì):物業(yè)已使用的年限較長(zhǎng),建筑物在某些方面不能滿(mǎn)足新的建筑條例或規(guī)范 的要求;建筑物存在較明顯的物理磨損和功能陳舊,但仍能滿(mǎn)足較低收入承租人的需求。 裝飾標(biāo)準(zhǔn):外立面采用涂料;無(wú)大堂;公共部分的地面為普通地磚或水磨石;衛(wèi)生間采 用普通國(guó)產(chǎn)潔具。 配套設(shè)施:無(wú)。 設(shè)備標(biāo)準(zhǔn):分體空調(diào);無(wú)樓宇自控;無(wú)安全報(bào)警;無(wú)綜合布線。(2規(guī)模:無(wú)限制。(3客戶(hù)進(jìn)駐:客戶(hù)基本是小型私企,從事簡(jiǎn)單的銷(xiāo)售業(yè)務(wù)。(4物業(yè)

10、服務(wù):可有一般性的物業(yè)服務(wù)如衛(wèi)生、收發(fā)、值班。(5交通便利:有交通線路到達(dá)。(6所屬區(qū)位:一般城區(qū)位置。三、狹義 “ 5A ” 與廣義 “ 5A ” 的評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)“ 5A ” 標(biāo)準(zhǔn)是目前較流行的評(píng)定方式,但 “ 5A ” 概念有兩種評(píng)定方式,一是狹義的針對(duì)智能化 硬件方面,包括 OA (辦公智能化 、 BA (樓宇自動(dòng)化 、 CA (通訊傳輸智能化 、 FA (消 防智能化 、 SA (安保智能化 ;二是廣義的指綜合 “ A ” 級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn),包括:(1樓宇品牌標(biāo)準(zhǔn):A 級(jí)寫(xiě)字樓是一個(gè)城市創(chuàng)造文化與財(cái)富的特定空間, 寫(xiě)字樓的品牌形成, 需要產(chǎn)品的差異化特 征、商務(wù)文化特征、服務(wù)經(jīng)營(yíng)理念、地域標(biāo)志性

11、物業(yè)和城市歷史記憶。從一定意義上說(shuō),處于 " 生產(chǎn)鏈條最高級(jí) " 的寫(xiě)字樓的發(fā)展脈絡(luò),折射出了一個(gè)城市的發(fā)展歷程和特性。因此,成 為城市商務(wù)區(qū)地標(biāo)性建筑的寫(xiě)字樓, 其品牌要與城市有極大的關(guān)聯(lián)性, 對(duì)城市的未來(lái)發(fā)展具 備重要的價(jià)值。 因此,具備較大的區(qū)域影響力、能與城市品牌和諧統(tǒng)一的寫(xiě)字樓品牌將評(píng) 定為樓宇品牌標(biāo)準(zhǔn) A 級(jí)。(2地理位置標(biāo)準(zhǔn):A 級(jí)地理位置是投資和購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓的關(guān)鍵要素之一。 只有區(qū)位在城市現(xiàn)有或潛在商務(wù)區(qū)、 地段 良好、具有較高投資價(jià)值的寫(xiě)字樓才能獲得地理位置標(biāo)準(zhǔn) A 級(jí)。(3客戶(hù)層次標(biāo)準(zhǔn):A 級(jí)客戶(hù)層次指的是入駐寫(xiě)字樓的業(yè)主或租戶(hù)層次。大多數(shù)寫(xiě)字樓客戶(hù)都有擇

12、鄰而居的心理, 因此一個(gè)寫(xiě)字樓的客戶(hù)層次通常是趨同的。 同時(shí), 客戶(hù)層次的高低也直接影響了新的業(yè)主或 租戶(hù)的投資決策,因?yàn)檩^高的客戶(hù)層次對(duì)他們的公司形象有較好的提升作用。 。(4服務(wù)品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn):A 級(jí)服務(wù)品質(zhì)一方面體現(xiàn)在高效的物業(yè)管理上, 另一方面體現(xiàn)在對(duì)入住企業(yè)的專(zhuān)業(yè)化商務(wù)服務(wù) 上。兩者俱佳,將認(rèn)為其具備服務(wù)品質(zhì) A 級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。(5硬件設(shè)施標(biāo)準(zhǔn):A 級(jí)主要考核建筑設(shè)計(jì)和建筑功能的創(chuàng)新。 以及其所用的建筑技術(shù)、 標(biāo)準(zhǔn)層高、標(biāo)準(zhǔn)承重、弱 電系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng),以及電梯、智能等。在上述方面如果有兩項(xiàng)以上不能達(dá)到優(yōu)良,則不能 獲得硬件設(shè)施標(biāo)準(zhǔn) A 級(jí)。四、根據(jù)發(fā)展軌跡制定寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn)中國(guó)的寫(xiě)字樓發(fā)展經(jīng)歷四個(gè)階

13、段,第一代寫(xiě)字樓一般是指計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的行政辦公樓, 只能滿(mǎn)足于基本辦公功能。 深圳第一 代寫(xiě)字樓是 80年代以深圳速度名貫全國(guó)的國(guó)貿(mào)大廈為代表,以及零散分布羅湖不同區(qū)域的 寫(xiě)字樓,如:房地產(chǎn)大廈、聯(lián)興大廈、深業(yè)大廈、晶都金融中心等。第二代寫(xiě)字樓指的是外企進(jìn)入中國(guó), 改革開(kāi)放后獲得開(kāi)發(fā)建設(shè)的寫(xiě)字樓。 這批寫(xiě)字樓除了滿(mǎn) 足功能需求之外, 內(nèi)部空間開(kāi)始針對(duì)客戶(hù)靈活分割, 智能化水準(zhǔn)有所提升。 深圳第二代寫(xiě)字 樓以出現(xiàn)于 90年代初的深圳電子科技大廈、中銀大廈為代表。第三代寫(xiě)字樓在第二代的基礎(chǔ)上開(kāi)始考慮以客戶(hù)的貼身需求為導(dǎo)向,加入綠色環(huán)保辦公理 念,提高舒適度,大大提高了智能化的水平。深圳第三代寫(xiě)字

14、樓以 20世紀(jì)末的地王大廈、 賽格廣場(chǎng)和江蘇大廈為典型代表。隨著中國(guó)的入世, 經(jīng)濟(jì)全球化的到來(lái), 第三代寫(xiě)字樓已經(jīng)不能完全滿(mǎn)足國(guó)際化商務(wù)辦 公的需要, 在這種前提下,第四代寫(xiě)字樓的出現(xiàn)就順理成章了。所謂第四代寫(xiě)字樓,即在第 三代的功能基礎(chǔ)上, 強(qiáng)調(diào)以客戶(hù)需求為中心, 旨在提供低成本、高效率的商務(wù)平臺(tái),提倡人 性化的溝通與交流, 注重辦公空間對(duì)企業(yè)文化和員工素質(zhì)的培養(yǎng)和提高, 引導(dǎo)智能化, 強(qiáng)化 綠色環(huán)保辦公理念,從而達(dá)到國(guó)際化商務(wù)社區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)。和前三代寫(xiě)字樓相比,第四代寫(xiě)字樓具有以下幾個(gè)特點(diǎn):一、 目標(biāo)客戶(hù)明確。 第四代寫(xiě)字樓瞄準(zhǔn)各類(lèi)跨國(guó)企業(yè)和外資企業(yè)以及有實(shí)力的國(guó)內(nèi)大中型企 業(yè),在最大程度上滿(mǎn)

15、足使用者對(duì)辦公舒適性和提升工作效率及效益的要求。二、景觀要求更高。國(guó)際上許多知名 CBD 或知名寫(xiě)字樓都是建在優(yōu)美的自然景觀附近。除 了自然景觀, 寫(xiě)字樓內(nèi)的綠色景觀也越來(lái)越受歡迎, 有共享交流功能的樓內(nèi)中庭式花園將成 為日后寫(xiě)字樓發(fā)展的一種趨勢(shì)。三、更多商務(wù)空間。 隨著網(wǎng)絡(luò)的普及,資源的共享成為提升工作效率的重要議題。 故而辦公 環(huán)境的規(guī)劃將突破傳統(tǒng)的 “ 辦公室+公共走廊 ” 的空間模式, 從封閉及注重個(gè)人隱私逐漸走向 開(kāi)放和互動(dòng)。第四代寫(xiě)字樓更大程度地提供給大家商務(wù)共享空間,使辦公空間趨于模糊化, 在倡導(dǎo)交流溝通的基礎(chǔ)上提高工作效率,將工作融入休閑中,打造全新的辦公方式。四、 提倡綠色環(huán)保。 第四代寫(xiě)字樓不僅注重外部的環(huán)境景觀, 在內(nèi)部的辦公空間中也廣泛引 入立體綠色景觀, 形成健康環(huán)