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文檔簡(jiǎn)介
1、南京市房地產(chǎn)板塊和片區(qū)劃分說明根據(jù)目前南京建設(shè)的狀況與房地產(chǎn)開發(fā)特點(diǎn),將南京城區(qū)分為城東、城南、城中、城北、仙西、河西、江寧、江北八個(gè)板塊,具體板塊及其片區(qū)劃分如下所下表:附表:南京市房地產(chǎn)板塊片區(qū)劃分說明板塊行政區(qū)城東含玄武區(qū)、白下區(qū)的東部,棲霞、秦淮的小部分區(qū)域。東至繞城公路,南至中和橋路,西至大明路、明城墻,北至龍?bào)绰贰庢?zhèn)公路。城南含雨花臺(tái)區(qū)、秦淮區(qū)的東南部,以及白下區(qū)桐橋的小部分區(qū)域,與江寧區(qū)接壤。東至中和橋路,南至江寧地界,西至鳳臺(tái)南路,北至中華門段明城墻。城中覆蓋了玄武區(qū)、下關(guān)區(qū)、秦淮區(qū)、鼓樓區(qū)和白下區(qū),以及新街口、湖南路商圈和建寧路中央門地段,位于南京市規(guī)劃主城區(qū)的中片。城北含
2、棲霞區(qū),另外含下關(guān)區(qū)的北部區(qū)域。城北板塊位于建寧路龍?bào)绰穼庢?zhèn)公路以北。仙林包含棲霞區(qū)、江寧區(qū)的部分區(qū)域。東至七鄉(xiāng)河,南至江寧地界,西至繞城公路,北至寧鎮(zhèn)公路。河西位于老城區(qū)西側(cè),外秦淮河和鳳臺(tái)南路以西,新秦淮河以北,長(zhǎng)江以東。江寧外秦淮河以南,含江寧區(qū)全部江北長(zhǎng)江以北,含浦口區(qū)、六合區(qū)一、城中板塊關(guān)鍵字:房荒來襲,需求火爆城中樓盤有獨(dú)特的地段優(yōu)勢(shì),抗跌性很高,而高端豪宅一直是較好的投資產(chǎn)品。進(jìn)入6月特別是7月以來,隨著改善型需求和投資型需求的涌入,南京樓市被一再熱炒。在通貨膨脹預(yù)期增加的背景下,城中高檔物業(yè)成為資金的避風(fēng)港,投資性需求的進(jìn)入進(jìn)一步推動(dòng)高檔住宅成交量的上升。目前城中已處于供應(yīng)高峰
3、末期,存量消化殆盡,漲價(jià)風(fēng)潮再次蔓延。 1、供應(yīng)、銷售情況 數(shù)據(jù)顯示,2009年6月26日-7月25日,城中板塊上市量為1.80萬平方米,與去年同期的零上市形成鮮明對(duì)比。銷售量本月達(dá)到6.35萬平方米,為2008年至今最高水平。 表1-1: 2009年7月城中板塊商品住宅供應(yīng)、銷售情況上市銷售面積同比(%)比例(%)面積同比(%)比例(%)(萬m2)(萬m2)全市46.37-35.0910098.46183.75100江南八區(qū)23.45-17.6950.5741.56197.9242.21城中1.80/3.886.35183.486.45數(shù)據(jù)來源:易居CRIC2008系統(tǒng)數(shù)據(jù)來源:易居CRIC
4、2008系統(tǒng) 2、供銷對(duì)比情況本月單月供銷比為0.28。本月推出的長(zhǎng)江路九號(hào)二期,與上一期開盤時(shí)間間隔近兩年,蓄水也近一年,為數(shù)不多的117套房源尚未公開亮相已經(jīng)消化過半。數(shù)據(jù)來源:易居CRIC2008系統(tǒng)7月份城中板塊累計(jì)供銷比為0.95,與上月持平。2005年之前出讓的土地因拆遷周期加長(zhǎng)和打擊囤地政策使得城中近兩年出現(xiàn)供應(yīng)高峰,而2005年之后土地出讓劇減則帶來后市供應(yīng)的斷檔。當(dāng)前城中已處于供應(yīng)高峰末期,存量消化殆盡注:至09年7月為2004年4月至09年7月的累計(jì)數(shù)據(jù) 數(shù)據(jù)來源:易居CRIC2008系統(tǒng)3、價(jià)格走勢(shì)城中多個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)進(jìn)入階段性“清盤”階段,譬如觀城、凱潤(rùn)金城、融寓、金陵尚府
5、、金鼎灣等樓盤,或整個(gè)項(xiàng)目接近尾聲,或一個(gè)銷售節(jié)點(diǎn)結(jié)束,而價(jià)格卻依然堅(jiān)挺上漲。09年7月份城中板塊商品房成交均價(jià)16576元/平方米,比上月大漲接近2000元,目前城中新街口一帶的樓盤已紛紛突破2萬大關(guān)。隨著拆遷成本上升和供應(yīng)稀缺溢價(jià),地價(jià)和房?jī)r(jià)將進(jìn)一步上升。數(shù)據(jù)來源:易居CRIC2008系統(tǒng)4、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分析120-144戶型產(chǎn)品一枝獨(dú)秀從市場(chǎng)成交情況來看,120-144戶型產(chǎn)品本月共成交158套,是本月成交絕對(duì)主力。其中金陵尚府成交73套,長(zhǎng)江路九號(hào)、金鼎灣各成交37和29套。市場(chǎng)中對(duì)面積的需求呈現(xiàn)出向中大戶型轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)。 數(shù)據(jù)來源:易居CRIC2008系統(tǒng)1200016000元平方米為主力
6、價(jià)格段本月成交房源價(jià)格主要集中在1200016000元/平方米區(qū)間,共成交403套,占城中總房源數(shù)的53.81%。在1200014000元/平米價(jià)格段的成交房源集中在中海凱旋門和金陵尚府,本月各成交89和47套。1400016000元/平方米這一價(jià)格段的房源成交突出的為中華廣場(chǎng)、金陵尚府和京隆國際公寓,本月各成交40、39、23套。數(shù)據(jù)來源:易居CRIC2008系統(tǒng) 5、銷售排行榜表1-2:城中7月銷售面積排行榜排名項(xiàng)目名稱本月銷售面積(m2)本月銷售套數(shù)(套)本月銷售均價(jià)金陵尚府13413.710314124長(zhǎng)江路九號(hào)街區(qū)10272.56925410金鼎灣花園7527.56019071中海凱
7、旋門7232.716312271萬豪中心公寓4727.88312244金陵尚府在前期取得不錯(cuò)銷售業(yè)績(jī)的情況下,7月加推部分房源,并再次因本身的區(qū)位資源優(yōu)勢(shì)及市場(chǎng)相對(duì)“房荒”,獲得改善需求追捧,沖上城中銷售面積第一名,目前項(xiàng)目已進(jìn)入尾盤階段。長(zhǎng)江路九號(hào)自面世以來以其地理位置的稀缺性,加之良好的市場(chǎng)運(yùn)作獲得市場(chǎng)認(rèn)可,本月117套的推盤量配合當(dāng)前改善型需求的入場(chǎng),低調(diào)亮相即消化過半。凱潤(rùn)金城等延續(xù)之前熱銷勢(shì)頭,成績(jī)與上月持平。中海凱旋門新推出最后一棟保留房源,借持續(xù)小規(guī)模的活動(dòng)營(yíng)銷聚集人氣,再次取得本月銷售套數(shù)第一名的好成績(jī)。6、新增上市樓盤本月長(zhǎng)江路九號(hào)推出117套房源,全都是134300平方米的
8、大戶型,而且是毛坯房。本次開盤新推房源銷售價(jià)格2.3萬2.7萬元/平方米,均價(jià)達(dá)2.5萬元/平方米。與2007年的首次開盤均價(jià)1.8萬元/平方米相比,二期房?jī)r(jià)漲了7000元/平方米,創(chuàng)下南京單個(gè)樓盤史上最大漲幅,并刷新南京普通住宅新高。從成交看,當(dāng)月新增推案的成交率為56.41%,新增房源銷售勢(shì)頭明顯高于周邊樓盤。 表3-3 城中板塊7月新上市樓盤項(xiàng)目名稱推案套數(shù)推案面積銷售報(bào)價(jià)(均價(jià))長(zhǎng)江路九號(hào)11717994.326000數(shù)據(jù)來源:易居CRIC2008系統(tǒng)二、城東板塊 關(guān)鍵字:供減求增進(jìn)入7月,城東板塊的供應(yīng)量有所下降,銷售量有所上升,上市面積下滑主要是位于紫金山腳下的紫園在本月推出一批房
9、源的新增面積較上月有所下將所致,成交量的上漲主要還是依靠主力樓盤成交的拉動(dòng)。1、供應(yīng)、銷售情況進(jìn)進(jìn)入7月,城東板塊的供應(yīng)量較6月份有所下降,銷售量有所上升,上市面積下滑主要是本月推出一批房源的面積較少,供應(yīng)量?jī)H為4375平方米,本月,成交進(jìn)一步放量,特別是一些老盤子成交量比較大。 表2-1:2009年7月城東板塊商品房住宅供應(yīng)、銷售情況上市銷售面積同比(%)比例(%)面積同比(%)比例(%)(萬m2)(萬m2)全市46.37-35.0910098.46183.75100江南八區(qū)23.45-17.6950.5741.56197.9242.21城東0.4453.60.94.3227.54.4數(shù)據(jù)來
10、源:易居CRIC2008系統(tǒng)本月數(shù)據(jù)顯示,城東板塊的上市量為0.43萬平方米,與去年同期上市量基本持平,但與6月份相比下滑比較明顯。數(shù)據(jù)來源:易居CRIC2008系統(tǒng)2、供銷對(duì)比情況本月,板塊的新增面積為4375平方米,供銷比為0.102,雖然紫園在本月新推一批房源,但上市面積較上月有一定得減少,同時(shí),板塊主力樓盤成交量的加大,直接導(dǎo)致本月板塊的供銷比與上月相比有下降。 數(shù)據(jù)來源:易居CRIC2008系統(tǒng)本月累計(jì)供銷比為1.11,從曲線中可以看出。年后板塊的供銷比(除6月份以外)一路下滑, 主要是城東新項(xiàng)目樓盤寥寥無幾,成交量只能依靠老盤子的拉動(dòng)。注:至09年4月為2004年4月至09年7的累
11、計(jì)數(shù)據(jù) 數(shù)據(jù)來源:易居CRIC2008系統(tǒng)3、價(jià)格走勢(shì)本月城東板塊市場(chǎng)成交均價(jià)為11403元/平方米,銷售主力樓盤為天泓山莊、鐘山南苑、鐘鼎山莊等主力樓盤,原因是價(jià)格比較合理,符合購房者的心理價(jià)位,同時(shí)作為新盤的無庶(6月開盤)、鐘山花園城(5月新推一批房源)成交量是十分明顯,預(yù)測(cè)下月新盤的成交量會(huì)有所突破。數(shù)據(jù)來源:易居CRIC2008系統(tǒng)4、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分析本月城東銷售的主力面積分布仍然在110-120平方米,主要是鐘山南苑和鴻意新城成交量主要集中在這面積段,從板塊成交的戶型可以看出,中小型戶型比較暢銷,受購房者的追捧。 數(shù)據(jù)來源:易居CRIC2008系統(tǒng)本月銷售價(jià)位主要集中在9000-100
12、00元/平方米,主要集中在天泓山莊和鐘山南苑等樓盤,其中鐘山南苑主要是成交中小戶型的面積,而天泓山莊單套成交面積主要在220平方米左右,由于成交量較多,使得價(jià)格主要集中在這一區(qū)間。數(shù)據(jù)來源:易居CRIC2008系統(tǒng)5、銷售排行榜 表2-2:城東7月銷售面積排行榜排名項(xiàng)目名稱銷售面積(m2)本月銷售均價(jià)本月銷售套數(shù)(套)鐘山南苑197669267175 鐘鼎山莊12266 1422283天泓山莊1988104729數(shù)據(jù)來源:易居CRIC2008系統(tǒng)6、上市樓盤表2-3:城東7月上市樓盤排名項(xiàng)目名稱上市面積(m2)本月上市套數(shù)(套)紫園437529數(shù)據(jù)來源:易居CRIC2008系統(tǒng) 三、城南板塊關(guān)
13、鍵字:供應(yīng)再度為零,成交、價(jià)格同步回落7月,城南板塊供應(yīng)量再度為零,是板塊今年來第四次0供應(yīng),板塊新增房源緊缺的矛盾加劇。7月,城南板塊共銷售4.26,環(huán)比下降了28%。成交均價(jià)9141元/平方米,環(huán)比下降了9.8%。板塊整體成交均價(jià)受個(gè)案影響滑落明顯。 1、供應(yīng)、銷售情況 表3-1: 2009年7月城南板塊商品住宅供應(yīng)、銷售情況上市銷售面積同比(%)比例(%)面積同比(%)比例(%)(萬m2)(萬m2)全市46.37-35.0910098.46183.75100江南八區(qū)23.45-17.6950.5741.56197.9242.21城南0004.262224.3數(shù)據(jù)來源:易居CRIC2008
14、系統(tǒng)7月,板塊商品住宅新增供應(yīng)為0,板塊1-7月僅有2.8萬平方米的新增房源推向市場(chǎng)。連板塊去年同期供應(yīng)量的10%都不到。隨著板塊內(nèi)原有市場(chǎng)存量的逐步消化,城南板塊已經(jīng)出現(xiàn)新增房源青黃不接的現(xiàn)象。數(shù)據(jù)來源:易居CRIC2008系統(tǒng)7月,城南板塊商品住宅成交4.26萬平方米,環(huán)比下降了28%,成交縮水近三分之一,但依然比去年同期上升了222.7%。板塊的在售樓盤雖然基本取消了相關(guān)的優(yōu)惠措施,大部分樓盤的化速度依然高于去年同期,主要是目前在售樓盤以老盤居多,大部分樓盤前期已經(jīng)交付入住,已經(jīng)形成了良好的生活氛圍 。 閱城國際等樓盤又是準(zhǔn)現(xiàn)房銷售,對(duì)有意在寧南置業(yè)的購房群體有一定的吸引力。 2、供銷對(duì)
15、比情況6月城南板塊商品住宅的供銷比為0,供應(yīng)量的緊缺直接導(dǎo)致單月供需比的持續(xù)走低,板塊短期內(nèi)已經(jīng)呈現(xiàn)新增房源供不應(yīng)求的局面。數(shù)據(jù)來源:易居CRIC2008系統(tǒng)7月,城南板塊的累計(jì)供銷比1.03,從2008年12月以來已經(jīng)持續(xù)7個(gè)月下跌。供應(yīng)量的萎縮以及市場(chǎng)存量的迅速消化,板塊的累計(jì)供需比呈現(xiàn)持續(xù)下滑的現(xiàn)象。注:至09年7月為2004年4月至09年7月的累計(jì)數(shù)據(jù) 數(shù)據(jù)來源:易居CRIC2008系統(tǒng)3、價(jià)格走勢(shì)7月,城南板塊成交均價(jià)9141元/平方米,環(huán)比下降了9.8%。隨著板塊內(nèi)雅居樂花園一期、亞東國際公寓、君悅湖濱花園等高價(jià)樓盤在售房源接近尾聲,板塊的成交均價(jià)也呈現(xiàn)回落的態(tài)勢(shì)。本月位于板塊西南
16、片的板橋B地塊項(xiàng)目,成交量本月集中鑒證,4073元/平方米的成交均價(jià),是板塊7月成交均價(jià)下滑的主要原因。數(shù)據(jù)來源:易居CRIC2008系統(tǒng)4、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分析 80-90平方米經(jīng)濟(jì)型兩房、120-140平方米舒適型三房是板塊熱銷戶型從市場(chǎng)成交情況來看,7月成交面積段集中在80-90、90-100、120-140平方米這三個(gè)面積段,占了整個(gè)板塊成交量的59%。目前板塊,80-90經(jīng)濟(jì)型兩房、120-140平方米舒適型三房,分別受到首次置業(yè)和改善型購房者的青睞。80-90平方米成交量主要來自君悅湖濱花園5月份推出的80.55平方米的兩房,以及時(shí)光澔韻前期推出的83平方米的兩房。南師大幼兒園的啟動(dòng)對(duì)時(shí)光
17、澔韻的三期的銷售起到了一定的推動(dòng)作用。90-100平方米的成交量主要出自,板橋B地塊項(xiàng)目,前期成交量的集中鑒證。120-144平方米的成交量主要出自閱城國際花園的126-139平方米的三房。145平方米以上的房源則主要來自一期尾房銷售的雅居樂花園。 數(shù)據(jù)來源:易居CRIC2008系統(tǒng)成交價(jià)格相對(duì)分散,單價(jià)超過8000元/平方米是板塊成交的主力。7月,城南板塊商品住宅成交價(jià)格相對(duì)分散, 從成交分布看,8000元/平方米以上的成交量占了整體成交量的70%,這是目前板塊樓盤的供應(yīng)格局決定的。除了板橋區(qū)域成交單價(jià)在5000元/平方米以下外(已經(jīng)售罄),目前板塊在售樓盤的主力單價(jià)每平方米在8000-14
18、000元之間。板塊的價(jià)格分布的格局是由東向西,由北向南,價(jià)格從高到低分布。數(shù)據(jù)來源:易居CRIC2008系統(tǒng) 5、銷售排行榜 雅居樂花園憑借現(xiàn)房銷售和延續(xù)的營(yíng)銷活動(dòng),將一期的存量房快速消化。本月主要以銷售156平方米以上的大面積房源為主,成交68套,持續(xù)三個(gè)月為例板塊成交量的榜首。 準(zhǔn)現(xiàn)房銷售,并處于收官階段的閱城國際本月也取得了不俗的銷售成績(jī)。表3-2:城南7月銷售面積排行榜排名項(xiàng)目名稱銷售面積(m2)本月銷售套數(shù)(套)本月銷售均價(jià)雅居樂花園11893.16813427閱城國際花園二期8142619104板橋B地塊80228540736、新增上市樓盤本月城南板塊無新增上市樓盤。四、城北板塊關(guān)
19、鍵詞:本月城北板塊供應(yīng)量大幅上升,成交量再創(chuàng)新高,達(dá)10.42萬平方米。1、供應(yīng)、銷售情況 進(jìn)入7月城北板塊的供應(yīng)量出現(xiàn)小幅上升,銷售量則繼續(xù)保持上揚(yáng)態(tài)勢(shì),并又創(chuàng)新高,達(dá)10.42萬平方米。本月上市量為5.43萬平方米,環(huán)比上月的1.66萬平方米升幅高達(dá)227.1%;而在銷售方面本月高達(dá)到10.42萬平方米,占全市總銷售量10.58%,環(huán)比6月的銷售量繼續(xù)上揚(yáng)。表4-1: 2009年7月城北板塊商品住宅供應(yīng)、銷售情況數(shù)上市銷售面積同比(%)比例(%)面積同比(%)比例(%)(萬m2)(萬m2)全市46.37-35.110098.46184100江南八區(qū)23.25-18.450.1441.561
20、9842.21城北5.43-56.9711.7110.42572.2510.58數(shù)據(jù)來源:易居CRIC2008系統(tǒng)本月城北板塊上市量大增,主要來自大地雅特花園和北崮戎院等,上市量為5.43萬平米,環(huán)比上月的1.66萬平米,有較大幅度上升。主要原因由于上半年購房市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖,城北板塊多數(shù)樓盤都紛紛上市。值得關(guān)注的是本月板塊成交量高達(dá)10.42萬平米又創(chuàng)新高,同比上升了572.25%,環(huán)比上月上升了4.9%。數(shù)據(jù)來源:易居CRIC2008系統(tǒng) 2、供銷對(duì)比情況09年7月城北板塊的單月供銷比為0.521,與09年6月份單月供銷比0.167相比大幅上升,這是因?yàn)殡m然成交市場(chǎng)順應(yīng)6月份狀態(tài)穩(wěn)步上升,但是供應(yīng)
21、量較6月份卻出現(xiàn)大幅上漲所致。 數(shù)據(jù)來源:易居CRIC2008系統(tǒng)縱觀上半年,城北板塊的銷售狀況一直平穩(wěn)上升,截至2009年7月累計(jì)供銷比為1.14,和上月相比有所下滑。注:至09年7月為2004年4月至09年6月的累計(jì)數(shù)據(jù) 數(shù)據(jù)來源:易居CRIC2008系統(tǒng)3、價(jià)格走勢(shì)本月銷售單價(jià)沒有較大的波動(dòng),仍然穩(wěn)定在8000-9000的區(qū)位,均價(jià)8530元/平方米。世茂外灘新城和頤和家園依靠較大的成交總量及較高的銷售價(jià)格在一定程度上提升了區(qū)域單價(jià)的幅度。數(shù)據(jù)來源:易居CRIC2008系統(tǒng)4、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分析城北板塊09年7月份商品住宅供應(yīng)量為5.43萬平方米,上市主力面積段為120-144平米和100-1
22、10平米以及110-120平米產(chǎn)品。本月主要銷量還是集中在幾個(gè)傳統(tǒng)熱銷面積段,其中120-144平方米面積段銷量約4.37萬平方米主要來自盧龍山莊、江雁依山郡花園等大盤;而80-90平米面積段有1.02萬的平方米成交;而100-110平方米面積段也有0.98萬平方米成交。 數(shù)據(jù)來源:易居CRIC2008系統(tǒng)本月城北板塊區(qū)域銷售主力段為7000-8000元/平方米,主要來自江雁依山郡花園,有303套;而156套8000-9000元/平方米價(jià)格段的樓盤仍然占據(jù)區(qū)域的重要位置。 數(shù)據(jù)來源:易居CRIC2008系統(tǒng)5、銷售排行榜表4-2:城北7月銷售面積排行榜排名項(xiàng)目名稱銷售面積(m2)本月銷售套數(shù)(
23、套)本月銷售均價(jià)江雁依山郡花園1775214173002世茂外灘新城16205.49312449.843盧龍山莊15591.811584054上城風(fēng)景花園6789.55074405頤和家園6404.24895547月份,城北板塊銷售排行第一為江雁依山郡花園項(xiàng)目,成交量為1.77萬平米,該項(xiàng)目多層房源在售,主力戶型120-140平米的三房,均價(jià)7500元/平米。6、新增上市樓盤表4-3 本月新增上市樓盤項(xiàng)目名稱推案套數(shù)推案面積銷售報(bào)價(jià)北崮戎院10211208.39000-10000大地雅特花園19423872.88000-9000鋒尚國際公寓408998.325000頤和家園7210245900
24、0-13000數(shù)據(jù)來源:易居CRIC2008系統(tǒng)五、河西板塊關(guān)鍵字:上市量和成交量紛紛下滑,樓市從“價(jià)平量穩(wěn)”階段步入“價(jià)升量跌”階段。1、供應(yīng)、銷售情況河西板塊09年7月商品住宅的上市量為14.97萬平米,環(huán)比09年6月份的2.64萬平米的供應(yīng)量,環(huán)比增幅高達(dá)467%;從成交量方面分析,本月的成交量為13.14萬平米,與09年6月份12.23萬平米的成交量相比,環(huán)比增幅為7.4%。目前大的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)出現(xiàn)好轉(zhuǎn),房地產(chǎn)市場(chǎng)也隨著出現(xiàn)回暖,處于恢復(fù)性的增長(zhǎng)階段。 表5-1:2009年7月河西板塊商品房住宅供應(yīng)、銷售情況上市銷售面積同比(%)比例(%)面積同比(%)比例(%)(萬m2)(萬m2)全市4
25、6.37-35.0910098.46183.75100江南八區(qū)23.45-17.6950.5741.56197.9242.21河西14.9738.2332.2813.1480.4913.34 數(shù)據(jù)來源:易居CRIC2008系統(tǒng)從08年7月與09年7月商品住宅的供銷對(duì)比中可以發(fā)現(xiàn),房市在經(jīng)過08年12月-09年2月份的市場(chǎng)低迷后開始進(jìn)入回暖階段,隨著供應(yīng)量持續(xù)的下滑,市場(chǎng)出現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象,進(jìn)入本月,市場(chǎng)開始放量,即進(jìn)入恢復(fù)性的增長(zhǎng)階段。數(shù)據(jù)來源:易居CRIC2008系統(tǒng) 2、供銷對(duì)比情況從08年7月與09年7月商品住宅的單月供銷比中可以發(fā)現(xiàn), 09年4月-09年6月的供銷比基本在低位運(yùn)行,這主
26、要是由于市場(chǎng)回暖以后河西在售多數(shù)樓盤已進(jìn)入尾聲,剩余存量有限;進(jìn)入7月供銷比開始回升,市場(chǎng)開始出現(xiàn)新盤供應(yīng)。 數(shù)據(jù)來源:易居CRIC2008系統(tǒng)從08年11月-09年2月與09年3月-09年6月的累計(jì)供銷比走勢(shì)基本一致來看,現(xiàn)階段河西多數(shù)在售樓盤處于尾聲,而新盤選擇靜觀其變,推遲上市時(shí)間;進(jìn)入7月,走勢(shì)開始回升,除了部分在售樓盤的繼續(xù)放量外,市場(chǎng)開始出現(xiàn)新盤供應(yīng)。注:至09年7月為2004年4月至09年7月的累計(jì)數(shù)據(jù) 數(shù)據(jù)來源:易居CRIC2008系統(tǒng)3、價(jià)格走勢(shì)09年7月份河西板塊的成交價(jià)格上升較快,主要是由于近期市場(chǎng)供應(yīng)量嚴(yán)重不足,市場(chǎng)出現(xiàn)供小于求的現(xiàn)象,在一定程度上刺激了房?jī)r(jià)的上漲,另外
27、方面,本月部分高端樓盤金地名京、仁恒江灣城的熱銷也在一定程度上拉升了板塊的房?jī)r(jià)。 數(shù)據(jù)來源:易居CRIC2008系統(tǒng)4、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分析從面積段供銷來看,本月的新增上市量戶型分布較均勻,其中80-90平米與120-144平米這二個(gè)面積段偏高,供應(yīng)結(jié)構(gòu)相對(duì)較穩(wěn)定。本月成交量主要集中于120-144平米這個(gè)面積段,占比37%,主要來自融僑中央花園、仁恒江灣城、宋都美域等項(xiàng)目;其他面積段成交較均勻。另外,本月小戶型60-80平米面積段供銷差距較大,主要因?yàn)榇嗣娣e段多為一室戶型,產(chǎn)品性價(jià)比較低。數(shù)據(jù)來源:易居CRIC2008系統(tǒng)09年7月份河西板塊成交量主要分布在900010000和14000-16000
28、元/平米的二個(gè)價(jià)格區(qū)間;900010000元/平米的成交量主要來自宋都美域、融僑中央花園、金基匯錦等項(xiàng)目。14000-16000元/平米的成交量主要來自仁恒江灣城、金地名京等高端項(xiàng)目。 數(shù)據(jù)來源:易居CRIC2008系統(tǒng)5、銷售排行榜09年7月份的銷售排行前五位分別為融僑中央花園、宋都美域、仁恒江灣城、金地名京和金基匯錦花園這五個(gè)項(xiàng)目。其中熱銷需要重點(diǎn)關(guān)注的樓盤仁恒江灣城,于7月18日正式開盤,首批推出其01、02、05、07號(hào)樓共642套房源,在經(jīng)歷了13號(hào)晚間1000多人驚心動(dòng)魄地?fù)尫浚?6日上午3000多人爭(zhēng)先恐后地取號(hào),17日下午提心吊膽地?fù)u號(hào),18日下午塵埃落地的選房,共有近600號(hào)
29、購房者終于訂到了河西仁恒江灣城的房子,目前訂購金額達(dá)10億以上,折后均價(jià)15000元/平米,138平米以上的大戶型已售空,剩下一部分89平方米以下的小戶型。價(jià)格為15000元到18000元每平米。 項(xiàng)目第一次開盤具體優(yōu)惠措施: 1.付款方式優(yōu)惠:一次性付款(要求簽訂認(rèn)購協(xié)議之日起15日內(nèi)付清全款)有2%的優(yōu)惠;按揭貸款(要求簽訂認(rèn)購協(xié)議之日起45日內(nèi)全款到賬)有1%的優(yōu)惠;2.除以上優(yōu)惠外,開盤之日起七日內(nèi)購房的還有如下優(yōu)惠:預(yù)售建筑面積160平方米及以上的,享受百分之二(2%)優(yōu)惠;預(yù)售建筑面積160平方米以下的,享受百分之一(1%)優(yōu)惠;3.仁恒老業(yè)主無論采取何種方式付款、無論所購房屋面積
30、,均可再享受1%的優(yōu)惠;4.開盤之日起七日內(nèi)按要求簽約、付款的業(yè)主,無論是排隊(duì)領(lǐng)取選房順序號(hào)的還是通過搖號(hào)中簽購房的,還是在搖號(hào)選房結(jié)束后購房的,無論何種付款方式、無論所購房屋面積、無論是否老業(yè)主,均享受總價(jià)6萬元優(yōu)惠。從江灣城此次開盤熱銷的場(chǎng)面可以看出南京高端市場(chǎng)的需求依舊如此火爆。 表5-2: 7月河西板塊銷售面積排行榜排名項(xiàng)目名稱銷售面積本月銷售本月銷售(m2)套數(shù)(套)均價(jià)1融僑中央花園22827 191 97072宋都美域15391 134 9767.4883仁恒江灣城15023 111 152444金地名京13712 107 144845金基匯錦花園12838 138 9980數(shù)據(jù)
31、來源:易居CRIC2008系統(tǒng)6、新增上市樓盤7月份新增上市樓盤中仁恒江灣城、沁園村屬于新盤供應(yīng),但成交差別較大,品牌開發(fā)商、強(qiáng)有力的高端產(chǎn)品、市場(chǎng)的機(jī)遇等使江灣城此次開盤驚動(dòng)了整個(gè)南京城,銷售異?;鸨?。金地名京、朗詩國際街區(qū)、天水濱江花園基本處于尾盤階段,其前期良好的市場(chǎng)認(rèn)可度給本次開盤奠定了有力的基礎(chǔ)。表5-3:本月河西板塊新增上市樓盤項(xiàng)目名稱推案套數(shù)推案面積銷售報(bào)價(jià)仁恒江灣城64282149.115244金地名京11010309.214484朗詩國際街區(qū)394678.314954萬達(dá)廣場(chǎng)22419260.49512天水濱江花園12010948.59620沁園村18822332.51330
32、0數(shù)據(jù)來源:易居CRIC2008系統(tǒng)六、仙林板塊關(guān)鍵字:仙林板塊本月上市量為0.61萬平方米,銷售環(huán)比下滑。1、供應(yīng)、銷售情況本月仙林板塊上市量為0.61萬平方米來自紫金上林苑項(xiàng)目;而板塊內(nèi)銷售量為3.1萬平方米,同比增幅高達(dá)868%。但環(huán)比上月成交4.04萬平方米有所下降,主要是定銷房學(xué)仕風(fēng)華苑,以及棲園、亞東城銷售量的減少所致。 表6-1:2009年7月仙林板塊商品房住宅供應(yīng)、銷售情況上市銷售面積同比(%)比例(%)面積同比(%)比例(%)(萬m2)(萬m2)全市46.37-35.110098.46184100江南八區(qū)23.25-18.450.1441.5619842.21仙林0.61-3
33、5.11.33.18683.15 數(shù)據(jù)來源:易居CRIC2008系統(tǒng)進(jìn)入7月,整體樓市依然保持回暖態(tài)勢(shì),本月板塊商品住宅成交3.1萬平方米,同比去年上升了868%。與上月相比下降23%,主要是板塊供應(yīng)量較少所致。數(shù)據(jù)來源:易居CRIC2008系統(tǒng) 2、供銷對(duì)比情況本月單月供銷比0.2。仙林板塊供應(yīng)量的緊缺直接導(dǎo)致單月供需比的持續(xù)走低,板塊呈現(xiàn)新增房源供不應(yīng)求的局面。數(shù)據(jù)來源:易居CRIC2008系統(tǒng)截止09年7月仙林板塊的累積供銷比為1.016,較上月下滑了0.02個(gè)點(diǎn),這也是連續(xù)8個(gè)月的下降。隨著樓市回暖趨穩(wěn),成交量放大,在沒有新盤入市的情況下,累積供銷比有進(jìn)一步下滑的可能。注:至09年7月
34、為2004年4月至09年6月的累計(jì)數(shù)據(jù) 數(shù)據(jù)來源:易居CRIC2008系統(tǒng)3、價(jià)格走勢(shì)7月,仙林板塊成交均價(jià)7917.05元/平方米,與上月板塊的實(shí)際成交均價(jià)7873元/平方米基本持平,稍有上升。 數(shù)據(jù)來源:易居CRIC2008系統(tǒng) 4、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分析從仙林板塊本月的成交面積的分布看120-144、110-120、100-110平方米這幾個(gè)面積段是7月成交的主力。由此可見隨著市場(chǎng)的持續(xù)走好,市場(chǎng)上改善居住型以及有投資意向需求的客戶比例逐漸大了起來,同時(shí)也促使了成交均價(jià)在一定幅度上的提升。 數(shù)據(jù)來源:易居CRIC2008系統(tǒng)本月仙林板塊區(qū)域銷售主力段為7000-8000元/平方米,也是區(qū)域內(nèi)多數(shù)樓
35、盤價(jià)格的區(qū)間;而66套8000-9000元/平方米價(jià)格段的主要來自東方天郡花園項(xiàng)目;9000元/平方米價(jià)格段以上的數(shù)量與上月基本持平,主要來自紫金上林苑項(xiàng)目。 數(shù)據(jù)來源:易居CRIC2008系統(tǒng)5、銷售排行榜 表6-2:仙林6月銷售面積排行榜排名項(xiàng)目名稱銷售面積(m2)本月銷售套數(shù)(套)本月銷售均價(jià)1鐘山晶典苑11416.610271182紫金上林苑54093897303東方天郡花園4986.64684804亞東城3639.13976995翠屏紫氣鐘山2771.2327670數(shù)據(jù)來源:易居CRIC2008系統(tǒng)6、新增上市樓盤表6-3 本月新增上市樓盤項(xiàng)目名稱推案套數(shù)推案面積銷售報(bào)價(jià)紫金上林苑6
36、108.1409500-10500數(shù)據(jù)來源:易居CRIC2008系統(tǒng)七、江寧板塊 7月份江寧板塊樓市回放: 供銷量:7月份,江寧板塊由于零供應(yīng),同時(shí)銷售端延續(xù)6月份熱銷局面,區(qū)域市場(chǎng)表現(xiàn)為供不應(yīng)求的狀態(tài),“房荒”局面再現(xiàn)市場(chǎng)。商品房成交價(jià)格受供銷關(guān)系影響,本月價(jià)攀升態(tài)勢(shì)顯著。供應(yīng)、銷售情況7月份,江寧板塊新增商品住宅上市量出現(xiàn)尷尬的零數(shù)據(jù)。施工進(jìn)度的緩慢導(dǎo)致本月無樓盤供應(yīng)入市。7月份,江寧板塊成交量為23.85萬平米,環(huán)比6月份的25.10萬平米基本持平。雖然無新增房源入市,但是區(qū)域板塊市場(chǎng)行情依舊保持平穩(wěn)。表7-1 2009年7月 商品房住宅供應(yīng)、銷售情況指標(biāo)上市銷售面積(萬平方米)同比(%
37、)比例(%)面積(萬平方米)同比(%)比例(%)全市46.37-35.0910098.46183.75100江南八區(qū)23.45-17.6950.5741.56197.9242.21江寧0/023.8579.0524.22數(shù)據(jù)來源:易居CRIC2008系統(tǒng)09年7月份,江寧區(qū)域市場(chǎng)已經(jīng)連續(xù)幾個(gè)月保持高位運(yùn)行態(tài)勢(shì),加之本月零供應(yīng)的情況,目前板塊內(nèi)待售房源不多,個(gè)別樓盤已經(jīng)出現(xiàn)無房可售的局面。 數(shù)據(jù)來源:易居CRIC2008系統(tǒng) 2、供銷對(duì)比情況由于本月板塊出現(xiàn)零供應(yīng)的尷尬局面,單月供銷比為0.同時(shí)7月份市場(chǎng)保持高位運(yùn)行,整體市場(chǎng)的累計(jì)供銷比已經(jīng)降到1.06的歷史低位。數(shù)據(jù)來源:易居CRIC2008
38、系統(tǒng)注:至09年7月?lián)?004年4月至09年7月的累計(jì)數(shù)據(jù) 數(shù)據(jù)來源:易居CRIC2008系統(tǒng)3、價(jià)格走勢(shì)7月份,江寧板塊成交均價(jià)環(huán)比上月呈現(xiàn)較大的上漲幅度,成交均價(jià)突破6000元/平米。成交均價(jià)的顯著上漲具有一定的偶然性,其一、本月板塊商品住宅成交依然主要集中在幾個(gè)中高檔樓盤上,例如百家湖花園、左鄰右里、托樂嘉花園等項(xiàng)目,因此成交價(jià)格的得以沖擊歷史高位;其二,供不應(yīng)求的市場(chǎng)格局也極大程度的影響成交價(jià)格的運(yùn)行。數(shù)據(jù)來源:易居CRIC2008系統(tǒng)4、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分析7月份江寧板塊從成交量分布分析,成交主力面積段為120-144平米產(chǎn)品,主要來自拖樂嘉花園、百家湖國際花園、恒大綠洲等項(xiàng)目,而60平米
39、以下平米這個(gè)面積段的產(chǎn)品,主要來自南方花園和東郊小鎮(zhèn)等項(xiàng)目。數(shù)據(jù)來源:易居CRIC2008系統(tǒng)江寧板塊成交價(jià)格保持穩(wěn)步上升狀態(tài),主力價(jià)格段以5000-6000元/平方米,主要是由于板塊內(nèi)青山灣花園和恒大綠洲花園、等中檔樓盤的穩(wěn)定成交;但是可以發(fā)現(xiàn),本月6000-7000元/平米的價(jià)格區(qū)間成交量出現(xiàn)上漲,根據(jù)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)所得分析:南方花園、托樂嘉花園等中高端樓盤的熱銷所致;本月7000元/平米以上的成交量也顯著上漲,成交量來自同曦國際廣場(chǎng)、百家湖國際花園等項(xiàng)目。數(shù)據(jù)來源:易居CRIC2008系統(tǒng)6、銷售排行榜7月份,江寧板塊銷售冠軍為百家湖區(qū)域的百家湖東花園項(xiàng)目,296套成交量,合計(jì)成交面積高達(dá)3.
40、16萬平米,成交均價(jià)為7589元/平米。其次為恒大綠洲項(xiàng)目,成交量高達(dá)2.94萬平米,成交均價(jià)為5171元/平米,項(xiàng)目以低價(jià)跑贏市場(chǎng)。此外,岔路口優(yōu)越的地理位置,完善的配套,規(guī)劃利好驅(qū)動(dòng)之下,左鄰右里項(xiàng)目也也不錯(cuò)表現(xiàn)。青山灣依舊以低價(jià)吸引購房者的眼球,本月成交量為147套。排列第五的為拖樂嘉項(xiàng)目,經(jīng)過近5年時(shí)間的發(fā)展,目前將軍山區(qū)域已經(jīng)成為南京高檔住宅的聚集區(qū),隨著拖樂嘉項(xiàng)目商業(yè)街區(qū)的運(yùn)營(yíng),區(qū)域發(fā)展再次躍升到一個(gè)更加成熟的層面,因此項(xiàng)目在熱銷同時(shí)猶能維持6006元/平米的高價(jià)。表7-2 江寧板塊6月銷售面積排行榜排名項(xiàng)目名稱銷售面積(m2)本月銷售套數(shù)(套)本月銷售均價(jià)百家湖東花園31570.
41、52967589恒大綠洲花園29436.61945171左鄰右里20100.32216731青山灣花園17436.31475206托樂嘉街區(qū)13028.9946113數(shù)據(jù)來源:易居CRIC2008系統(tǒng)7、新增上市樓盤本月江寧板塊無新增樓盤上市八、江北板塊關(guān)鍵字:供應(yīng)量激增,成交量略有萎縮,房?jī)r(jià)漲幅創(chuàng)近年最高7月江北板塊共有11家樓盤新推房源,市場(chǎng)新增供應(yīng)量21.36萬平方米,上市量環(huán)比增長(zhǎng)111.90%,市場(chǎng)供應(yīng)量激增。江北樓市“熱度”不減,但與上月相比略有下降。7月共成交30.86萬平方米,環(huán)比下降6.03%,同比增長(zhǎng)172.56%。 持續(xù)火熱的樓市,使得江北開發(fā)商信心十足,不僅加大了推房力度,而且房?jī)r(jià)也有較大幅度增長(zhǎng)。7月,江北成交均價(jià)4196元/
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