中海格林威治城項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)運(yùn)作報(bào)告

1、中?！靖窳滞纬恰宽?xiàng)目商業(yè)物業(yè)運(yùn)作報(bào)告中?！靖窳滞纬恰渴且粋€(gè)集商業(yè)、住宅、商務(wù)公寓為一體的復(fù)合性地產(chǎn)項(xiàng)目，因商業(yè)部分先期推出，在商業(yè)部分運(yùn)作時(shí)要充分體現(xiàn)其項(xiàng)目的整體規(guī)模和文化優(yōu)勢。商業(yè)地產(chǎn)成功運(yùn)作，體現(xiàn)在兩個(gè)大的方面：一是商業(yè)物業(yè)的成功銷售；二是商業(yè)持續(xù)旺場經(jīng)營。商業(yè)物業(yè)的成功銷售保證發(fā)展商開發(fā)利益，商業(yè)持續(xù)旺場經(jīng)營利于項(xiàng)目的品牌塑造和物業(yè)的升值，對后續(xù)物業(yè)的銷售也有相當(dāng)?shù)拇龠M(jìn)作用。要達(dá)到上述目的，商業(yè)物業(yè)的運(yùn)作必須從四個(gè)方面銷售、招商、商管、物管入手，形成系統(tǒng)的運(yùn)作思路。商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)作流程及關(guān)系示意：成功銷售促進(jìn)招商條件支持管理模式支持 銷 售 商業(yè)經(jīng)營管理、物業(yè)管理 成果支持商業(yè)項(xiàng)目 后

2、續(xù)物業(yè)銷售、品牌塑造促進(jìn) 招 商 根據(jù)雙方前期交流成果，以下從銷售、招商、商管、物管闡述。一、銷售板塊1、 物業(yè)經(jīng)營定位明確物業(yè)租售情況 14、15、171F臨街商業(yè)預(yù)留部分保留單位，作為其2F承租商家的門廳，此部分商業(yè)暫不發(fā)售； 14、15、17暫不作留存資產(chǎn)位置上的考慮，根據(jù)實(shí)際招商情況再行定奪；2、 銷售模式針對投資者制定不同的銷售模式以迎合不同的投資心里。投資自營的直接采用自然銷售模式；有的投資者對租金的要求比較理性，相對更看重收益的長期和穩(wěn)定性，物業(yè)的升值空間，則采用帶租約銷售，不承諾回報(bào)，通過招商引進(jìn)品牌主力店實(shí)現(xiàn)銷售；有的投資者看重投資保障，則采用包租的形式銷售；針對經(jīng)營商家，有

3、意向購買但前期資金壓力較大的，采取租轉(zhuǎn)售形式，待經(jīng)營旺場后再行購買。 14、15、17以及16、18的1F非主力店位置所屬商業(yè)按擬定的銷售價(jià)格采用自然銷售，不帶任何租約，業(yè)主可委托商旅公司招商； 為了保障整個(gè)項(xiàng)目的規(guī)模檔次，秩序化經(jīng)營，有效避免后期雜亂經(jīng)營狀況，按照商業(yè)規(guī)劃的業(yè)態(tài)呈現(xiàn)良好的商業(yè)形象，14、15外街主力點(diǎn)所屬物業(yè)必須采用帶租約銷售。無論是投資自營還是委托租賃都必須符合預(yù)定的商業(yè)規(guī)劃。在不承諾租金回報(bào)和租金補(bǔ)貼保障措施情況下，招商必須要先行，在招商成功后再行銷售，否則業(yè)權(quán)分散后無法有效管理。 上述2F、3F大部分商業(yè)均采用先租后帶租約銷售的形式，不貼補(bǔ)租金，轉(zhuǎn)嫁租約，不提供任何承諾

4、保障，以品牌經(jīng)營，長期穩(wěn)定收益推廣賣點(diǎn)；帶租約銷售能為商家預(yù)先解決投資后，經(jīng)營市場的風(fēng)險(xiǎn)，對物業(yè)的保值、增值有一定的好處，有效地在商業(yè)業(yè)態(tài)分布上進(jìn)行引導(dǎo)，一定程度上規(guī)避商業(yè)步行街容易形成地?zé)o序經(jīng)營和惡性競爭現(xiàn)象地出現(xiàn)。 根據(jù)實(shí)際銷售和招商情況，對于少部分2F、3F主力店位置（約2000平米），在招商和銷售均不利的情況下，建議采取包租的方式銷售。具體做法：中海物業(yè)管理商業(yè)經(jīng)營管理部與業(yè)主建立委托經(jīng)營租賃關(guān)系。物管公司商管部按雙方約定租金標(biāo)準(zhǔn)和支付方式向業(yè)主承付租金，租金標(biāo)準(zhǔn)以售價(jià)為參考依據(jù)制定，保障12年15年可收回投資，物管公司商管部補(bǔ)貼租金與投資回報(bào)的差價(jià)。商管部對返租的物業(yè)具有經(jīng)營處置權(quán)和

5、使用權(quán)以及因經(jīng)營而獲取收益的權(quán)利。商管公司約定一個(gè)市場培育期，市場培育期一般規(guī)定在23年。在培育期內(nèi)，對外招租的商家給予租金上的優(yōu)惠，商家享受此優(yōu)惠，必須服從商管公司的統(tǒng)一管理。商管部對經(jīng)營業(yè)態(tài)、檔次、規(guī)模、服務(wù)質(zhì)量、品牌作限定。 采用此模式，可以利用中海品牌為投資者提供有效的投資保障措施，對物業(yè)銷售起到促進(jìn)作用。同時(shí)通過商管部對商家品牌、經(jīng)營業(yè)態(tài)、檔次、規(guī)模、服務(wù)質(zhì)量作限定，對整個(gè)商業(yè)步行街的經(jīng)營起到引導(dǎo)和推動作用。 凡在銷售前招商成功的物業(yè)，可根據(jù)商家意愿簽定租轉(zhuǎn)售協(xié)議（最長不超過兩年期），同時(shí)為降低經(jīng)營商家投資購買門檻，制定兩套租金標(biāo)準(zhǔn)，給予商家在前期投入上的資金支持。例某個(gè)商家租賃的區(qū)

6、域租金標(biāo)準(zhǔn)為40/M2元，簽定租轉(zhuǎn)售協(xié)議，租金可降低至35/M2元，兩年租金轉(zhuǎn)為首付，反之，在約定期限內(nèi)未購買，租金標(biāo)準(zhǔn)為45元/M2，須補(bǔ)足租金。對前期商家前期入駐經(jīng)營是有一定促進(jìn)作用。 農(nóng)貿(mào)市場運(yùn)作見后面。3、 銷售價(jià)格 價(jià)格表（略）； 目前制定的價(jià)格表僅根據(jù)圖紙制定，建議相關(guān)人員到現(xiàn)場查看實(shí)物形態(tài)，現(xiàn)狀與圖紙有一定出入，以便修正目前的價(jià)格體系，使之更加合理。 1F商業(yè)售價(jià)可參照周邊物業(yè)制定，不考慮售價(jià)與投資回報(bào)年限問題。但2F、3F在制定售價(jià)時(shí)一定要基本保證投資者租金收益在1215年以內(nèi)收回投資，建議在核定2F、3F招商租金時(shí)不超過40元/M2； 1與16之間的修建的物業(yè)建議取消，打通培

7、根走廊與臨河廣場、小區(qū)人流動線，15內(nèi)街、16商業(yè)售價(jià)將有大幅提升。4、銷售控制基本原則：年內(nèi)將培根走廊商業(yè)物業(yè)全部發(fā)售，輔以小戶型發(fā)售。農(nóng)貿(mào)市場延遲到明年3月，高層住宅及商務(wù)公寓力爭年底發(fā)售。整個(gè)項(xiàng)目形象支撐重點(diǎn)在文化優(yōu)勢“培根文化”上，雖有運(yùn)動休閑、餐飲主題商業(yè)，但無法支撐整個(gè)項(xiàng)目商業(yè)特色。因此對外項(xiàng)目各棟商業(yè)統(tǒng)稱為培根走廊。培根走廊（非主力店）物業(yè)特征分類表面積區(qū)間總價(jià)區(qū)間區(qū)位優(yōu)劣及客戶認(rèn)可度價(jià)格拔高可能性招商重要性14、15棟一樓外街60100萬左右高高低14、15棟一樓內(nèi)街20404050萬低高高16棟一樓60100萬低高高16棟二樓45、1004080萬低高高17棟外街60110萬

8、一般低低17棟內(nèi)街303050萬低低低18棟40803050萬低一般一般根據(jù)上表，培根走廊商業(yè)發(fā)售搭配原則：就培根走廊體量和業(yè)態(tài)規(guī)劃而言，建議推廣批次為兩批次：發(fā)售原則如下 首批次發(fā)售單位面積、總價(jià)要合理搭配，照顧多種客戶需要；面積以30M260M2為主； 內(nèi)街商鋪目前不被客戶所看好，但培根概念成型后，內(nèi)街反而有價(jià)格拔高的可能。所以14、15棟內(nèi)街、16棟、18棟作為培根吧世界所囊括的單位，在發(fā)售時(shí)必須給予投資者足夠的經(jīng)營信心，其客戶認(rèn)可度改觀，建議二批次發(fā)售； 同質(zhì)性強(qiáng)的單位（棟與棟之間）避免同批次推出，如17棟一樓與14、15內(nèi)街、16棟在總價(jià)、區(qū)位優(yōu)劣勢等方面同質(zhì)性很強(qiáng)，同發(fā)售勢必有抵觸

9、。建議首先推售17棟； 二批次發(fā)售的主力店商業(yè)由于投資總額大，投資、置業(yè)談判的時(shí)間長、難度較大，需要積累一定客戶資源進(jìn)行組合投資推售和做商家租轉(zhuǎn)售工作，因此項(xiàng)目開盤即應(yīng)部分發(fā)售。 培根走廊推售（非主力店）發(fā)售計(jì)劃：第一批次第二批次發(fā)售時(shí)間2004年9月25日2004年10月23日發(fā)售范圍14、15棟一樓臨街商鋪； 17一樓14、15棟內(nèi)街、16棟、18棟及一批次保留單位體量2243.29左右；46套4773.785左右；63套保留單位保留141（57）、151（57）備注保留單位為二、三樓主力店預(yù)留鋪面作迎賓大廳和通道而預(yù)留16棟未達(dá)到預(yù)售資格，但為了保證培根吧統(tǒng)一發(fā)售、統(tǒng)一開業(yè)。擬以客戶申請

10、認(rèn)購的形式發(fā)售； 培根走廊主力店推售計(jì)劃占據(jù)項(xiàng)目商業(yè)大半體量的主力店發(fā)售將是商業(yè)發(fā)售中最大的難點(diǎn)。主力店順利經(jīng)營對商業(yè)口岸的營造無疑幫助很大。就目前情況看來，我們對主力店招商及發(fā)售確定以下原則： 2004年9月25日開始出售14、15棟二、三樓、17棟二樓主力店，招商及招商優(yōu)惠以利于銷售為重點(diǎn)； 2004年發(fā)售的主力店，其發(fā)售價(jià)格需保證與招商意向租金大致相吻合，利于發(fā)售； 2004年10月23日16、18棟二樓主力店開始發(fā)售。 前期封盤 14、17外街1F保留商業(yè)，保留單位為二、三樓主力店預(yù)留鋪面作迎賓大廳和通道而預(yù)留，若主力店商家選擇租賃一樓鋪面，則一樓鋪面帶租約銷售； 151F外街商業(yè)如在

11、9月25日招商未果的前提下，建議予以封盤，招商成功后推售。5、 銷售渠道 客戶推介獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃銷售上一定明確告知客戶，介紹客戶有一定的獎(jiǎng)勵(lì)，以利益驅(qū)動擴(kuò)大投資群體； 異地銷售利用中海在其它城市的銷售網(wǎng)點(diǎn)，展開銷售和投資宣傳； 網(wǎng)上發(fā)布信息（不能僅局限于公司網(wǎng)站，考慮公眾網(wǎng)）； 招商過程中作銷售推介。6、 銷售工具準(zhǔn)備 商業(yè)樓書制作要求樓書目標(biāo)客戶：主要針對意向較為明確的投資者和經(jīng)營者（集吸引買家和租賃者于一體的綜合性樓書）；樓書內(nèi)容框架：項(xiàng)目理念、項(xiàng)目概況、項(xiàng)目區(qū)位、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目商業(yè)定位、商業(yè)規(guī)劃、商業(yè)管理、投資前景、中海品牌內(nèi)容提要：（1） 項(xiàng)目理念：培根文化深層次提煉，格林威治城的生活描

12、繪（商業(yè)意境）；（2） 項(xiàng)目概況：商業(yè)項(xiàng)目的效果圖（培根走廊、臨江商業(yè)）、項(xiàng)目概述、經(jīng)濟(jì) 指標(biāo)；（3） 項(xiàng)目區(qū)位：項(xiàng)目地理位置（區(qū)位平面圖）、附近商圈簡介；（4） 項(xiàng)目環(huán)境：側(cè)重介紹成都外灘規(guī)劃、延河人文、自然景觀、發(fā)展前景；（5） 建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)：物業(yè)設(shè)計(jì)理念以及產(chǎn)品亮點(diǎn)、甚至是細(xì)節(jié)介紹（建筑設(shè)計(jì)效果圖、廣場景觀意境圖、局部透視圖）；（6） 項(xiàng)目商業(yè)定位：商業(yè)定位描述和相對應(yīng)的商業(yè)氛圍圖片；（7） 商業(yè)規(guī)劃：各街區(qū)商業(yè)規(guī)劃介紹，重點(diǎn)放在“培根走廊”酒吧區(qū)和餐飲娛樂主力店和臨江高尚商業(yè)部分（商業(yè)規(guī)劃平面圖）；（8） 投資前景：投資前景分析（物業(yè)增值方面，也可從成都高校商圈租金收益增漲、租金對比入

13、手）；（9） 商業(yè)管理：中海公司商管部專業(yè)打理，給予投資經(jīng)營以信心保障；（10） 中海品牌：中海公司品牌、形象、實(shí)力展示。 銷售現(xiàn)場包裝、氛圍營造（1） 銷售展板內(nèi)容要求 商業(yè)經(jīng)營氛圍，經(jīng)營環(huán)境效果圖； 商業(yè)經(jīng)營特色、不同業(yè)態(tài)經(jīng)營場景展示圖； 建筑外觀、物業(yè)形態(tài)效果展示圖； 商管價(jià)值、服務(wù)品質(zhì)； 根據(jù)不同經(jīng)營業(yè)種制作商業(yè)物業(yè)內(nèi)部裝飾裝修效果圖； 投資保障、收益分析等（2） 彩色掛旗 部分更新銷售現(xiàn)場室內(nèi)懸掛彩旗及內(nèi)容，營造喜慶熱烈的現(xiàn)場氛圍，帶動銷售現(xiàn)場火暴氣氛。建議更新的彩旗的色澤以鮮艷為主。 在銷售現(xiàn)場外可以沿整個(gè)銷售現(xiàn)場輪廓及外部綠化植物設(shè)立彩旗、彩條將銷售現(xiàn)場的整體氣氛烘托，使抵達(dá)現(xiàn)場

14、位置的到訪客戶還未進(jìn)入銷售現(xiàn)場內(nèi)部就能感受到濃郁的喜慶氣氛。（3）空飄通過在銷售現(xiàn)場外部設(shè)立1015個(gè)大型空飄氣球及空飄氣球下的廣告條幅，配合其他渲染氣氛的道具將現(xiàn)場氛圍進(jìn)一步提升；同時(shí)可以指示未了解項(xiàng)目確切地址有是第一次抵達(dá)現(xiàn)場的客戶快速識別現(xiàn)場具體地理位置。（4）銷售現(xiàn)場整體引導(dǎo)系統(tǒng)由于開盤期間客戶到場數(shù)量大，置業(yè)顧問可能無法同時(shí)接待所有的到場客戶，銷售現(xiàn)場整體引導(dǎo)系統(tǒng)將從停車項(xiàng)目資料取閱項(xiàng)目展板瀏覽洽談客戶休息區(qū)（洗手間等）等整體引導(dǎo)到場客戶自行參觀了解項(xiàng)目及等候置業(yè)顧問的接待。（5）鮮花、氣球設(shè)置沙盤上方可考慮懸掛球，更新部分銷售現(xiàn)場內(nèi)所有鮮花及植物并按現(xiàn)場功能分區(qū)設(shè)置不同的擺放形式，

15、以便于客戶區(qū)分。 工地現(xiàn)場包裝（1）工地現(xiàn)場平整 由于在銷售現(xiàn)場內(nèi)可以看到工地現(xiàn)場的情況，因此為給客戶以良好的第一印象，工地現(xiàn)場需要進(jìn)行全面的建筑垃圾清理及物料堆放的整理，同時(shí)應(yīng)保持工地現(xiàn)場的整潔。（2）地現(xiàn)場商家到場參觀線路設(shè)置與項(xiàng)目銷售同期開展的租賃招商工作中，商家客戶將會到達(dá)工地現(xiàn)場進(jìn)行實(shí)地考察，所以務(wù)必請規(guī)劃一條適合銷售租賃工作開展的，工地現(xiàn)場參觀路線。（3）外圍在施工項(xiàng)目包裝項(xiàng)目的14、15.、17幢等已基本斷水封頂，同時(shí)又地處項(xiàng)目外圍，因此需要對其進(jìn)行外部的清理，保持整潔，并可在其外部設(shè)立廣告條幅提示現(xiàn)場具體位置，展示項(xiàng)目特點(diǎn)。 銷售上涉及的協(xié)議文本資料銷售合同及補(bǔ)充協(xié)議、委托招商

16、協(xié)議、租賃協(xié)議、委托經(jīng)營管理協(xié)議、前期物管協(xié)議（含物業(yè)、商業(yè)、裝修管理等內(nèi)容）、租轉(zhuǎn)售協(xié)議、排號認(rèn)購協(xié)議 開盤前的銷售培訓(xùn)以本報(bào)告作為綱要，對各個(gè)板塊、操作流程進(jìn)行培訓(xùn)，時(shí)間在本月10號左右。7、 銷售現(xiàn)場操作流程 自然銷售模式投資商旅公司招商部 簽署委托招商協(xié)議委托事宜協(xié)商一致自營簽署銷售合同及補(bǔ)充協(xié)議 物管公司 簽署委托經(jīng)營管理協(xié)議與物管公司簽署物管協(xié)議（含商業(yè)、物業(yè)、裝飾裝修管理） 帶租約銷售模式 協(xié)助商旅公司招商形成租約 獨(dú)立投資 與商家簽署租賃合同，租約主體變更組合投資簽署銷售合同及補(bǔ)充協(xié)議 與商家簽署租賃合同，租約主體變更 物管協(xié)議 與物管公司簽署委托經(jīng)營管理協(xié)議、物管協(xié)議 包租銷

17、售模式商旅公司招商形成租約 商家 租賃協(xié)議簽署銷售合同及補(bǔ)充協(xié)議 物業(yè)公司商管部簽署委托經(jīng)營管理協(xié)議 租轉(zhuǎn)售模式商旅公司招商形成租約 中海公司招商 簽署租轉(zhuǎn)售協(xié)議 商 家8、 開盤銷售排號認(rèn)購安排 9月18日開始排好，并預(yù)定房號，交認(rèn)購金12萬，簽定排號認(rèn)購書； 9月24日銷售確認(rèn)，發(fā)出要約邀請，作好時(shí)間安排； 9月25日認(rèn)購轉(zhuǎn)定單，未到現(xiàn)場或未下單，視為放棄認(rèn)購權(quán)的退還認(rèn)購金。9、 開盤銷售促銷活動建議第一批次發(fā)售的商業(yè)體量不大，只要抓住現(xiàn)有意向性客戶和通過廣告前來的零散客戶，就可以消化第一批次待售商業(yè)。中海公司是一個(gè)成熟的品牌，不需要大量的公關(guān)活動來樹立品牌和口碑。加之目前大量的地產(chǎn)項(xiàng)目開

18、盤過多流于形式，大多搞一些歌舞表演，而觀看者大多是周圍居民和工地民工，這些人不是目標(biāo)客戶群體。項(xiàng)目現(xiàn)場條件所限，故不建議基于上述原因，建議在現(xiàn)場不搞大規(guī)模交互型慶典活動。前期通過媒體宣傳基本上能達(dá)到造勢目的。銷售策劃工作的重點(diǎn)應(yīng)放在現(xiàn)場包裝以及人員服務(wù)質(zhì)量上，保證開盤當(dāng)日前來銷售接待中心客戶得到比較滿意的服務(wù)。賣場氛圍濃厚，有一個(gè)良好交流、溝通環(huán)境。10、開盤人員服務(wù)要求建議置業(yè)顧問及招商人員加深對項(xiàng)目的熟悉及了解，作到面對客戶的問題能對答如流，如發(fā)生不能回答的問題應(yīng)及時(shí)應(yīng)變，不要讓客戶產(chǎn)生疑慮。由于本時(shí)期內(nèi)到場的客戶數(shù)量龐大，一定要堅(jiān)持良好的積極的工作態(tài)度，不要有任何不滿的情緒在客戶面前流露

19、。安保人員安保人員是客戶到場后第一撥接待客戶的中海員工，其表現(xiàn)的好壞決定了客戶的第一直觀印象，并且還傳遞了以后項(xiàng)目的安保管理水平的潛在意識。所以安保人員的相關(guān)業(yè)務(wù)培訓(xùn)也要提高，同時(shí)能夠在客戶提出簡單項(xiàng)目問題時(shí)能及時(shí)給客戶以回復(fù)或指引客戶向誰咨詢了解。保潔人員到場客戶的數(shù)量大且到場時(shí)間不確定，不管客戶什么時(shí)候到場都會看到銷售現(xiàn)場的整體情況，同時(shí)會聯(lián)想到入伙后的物管業(yè)務(wù)水平，所以保潔工作必須強(qiáng)化，始終保持現(xiàn)場的整潔。并且在保潔工作的同時(shí)要注意禮貌用語及文明工作方式。施工人員施工人員的著裝、舉止等方面也需要嚴(yán)格規(guī)定及控制，讓客戶能充分感受的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的源自過程的嚴(yán)格把控。其他人員其他人員無論從著裝、言

20、行、舉止等各個(gè)方面都要嚴(yán)格要求，給予客戶最好的表現(xiàn)。11、銷優(yōu)惠措施（略）如折扣、現(xiàn)金抵扣、禮品禮卷、免物管費(fèi)、免產(chǎn)權(quán)稅費(fèi)、送車位使用權(quán)等，具體由中海公司制定。二、招商板塊1、商業(yè)經(jīng)營原則針對中海項(xiàng)目，在確定商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃時(shí)，考慮了以下幾個(gè)方面的因素： 商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃要體現(xiàn)“中?！逼放坪晚?xiàng)目品質(zhì) 要充分考慮主力店商家的區(qū)域規(guī)劃，在物業(yè)硬件上滿足所規(guī)劃業(yè)態(tài)的場地使用要求；使主力商家的店面形象和經(jīng)營檔次與建筑本身比較切合； 在商業(yè)的檔次定位上即要符合市場，同時(shí)也要具有一定的實(shí)力、品位和知名度； 嚴(yán)格限制有視覺污染、噪音污染、環(huán)境污染以及與其它規(guī)劃區(qū)不和諧的業(yè)態(tài)進(jìn)駐。 商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃要符合項(xiàng)目的整體定位和

21、商業(yè)定位：項(xiàng)目定位：以娛樂、餐飲、休閑為特色的目的性消費(fèi)、體驗(yàn)式商業(yè)步行街該項(xiàng)目定位包含了以下三個(gè)層面：業(yè)態(tài)定位、目標(biāo)消費(fèi)群定位和產(chǎn)品定位。 業(yè)態(tài)定位：娛樂、餐飲、休閑是【中海格林威治城】三大主營業(yè)態(tài)，娛樂主要體現(xiàn)“培根走廊”酒吧文化；餐飲、休閑主要集中該項(xiàng)目的商業(yè)步行街的主力店區(qū)域（二、三樓）以及250M臨河的商務(wù)公寓。三大主營業(yè)態(tài)的規(guī)劃面積占【中海格林威治城】商業(yè)項(xiàng)目總建筑面積的80%； 目標(biāo)消費(fèi)群定位：目的性消費(fèi)是指該項(xiàng)目的主要消費(fèi)人群既不是周邊的社區(qū)人口，也不是四川大學(xué)的學(xué)生，更不是路人，而是通過項(xiàng)目的特色吸引川大20%的高消費(fèi)群體，并輻射全成都有一定消費(fèi)實(shí)力、有校園、培根情節(jié)的中高消

22、費(fèi)群； 產(chǎn)品定位：【中海格林威治城】的產(chǎn)品定位是體驗(yàn)式的商業(yè)步行街。體驗(yàn)式商業(yè)步行街為消費(fèi)者提供的不僅僅是單純的購物和普通消費(fèi)，而是在購物和消費(fèi)中得到享受和身心的愉悅。它需要通過步行街的景觀、配套、人性化的設(shè)施以及商業(yè)規(guī)劃來實(shí)現(xiàn)；【中海格林威治城】的物業(yè)是開放型、圍合循環(huán)式的商業(yè)步行街，這就與普通的社區(qū)商業(yè)和傳統(tǒng)底商嚴(yán)格、準(zhǔn)確地區(qū)分開來。 規(guī)劃要以市場為依據(jù)、加強(qiáng)引導(dǎo)、兼顧靈活性 商業(yè)規(guī)劃必需要以市場為準(zhǔn)繩，而不是一相情愿的主觀臆斷，否則商業(yè)規(guī)劃將成為一紙空文，難以落實(shí)；另外，市場引導(dǎo)和商家引導(dǎo)也是非常重要的，特別是對于【中海格林威治城】特色樓盤；在招商過程中，既要嚴(yán)格商業(yè)規(guī)劃執(zhí)行，同時(shí)兼顧靈

23、活性，在與整體規(guī)劃沒有沖突的情況下，合理把握。如果一味的堅(jiān)持原來的商業(yè)規(guī)劃，終將通過殘酷的市場競爭和自然淘汰使理想化的規(guī)劃走樣； 嚴(yán)格限制有視覺污染、噪音污染、環(huán)境污染以及與其它規(guī)劃區(qū)不和諧的業(yè)態(tài)進(jìn)駐。 商業(yè)規(guī)劃要充分體現(xiàn)“培根走廊”文化精髓，規(guī)劃中突出重點(diǎn)和靚點(diǎn)“培根走廊”具有深厚的酒吧文化底蘊(yùn)，是【中海格林威治城】商業(yè)項(xiàng)目的精髓所在，因此在商業(yè)規(guī)劃中，無論是從規(guī)劃區(qū)域位置還是整體規(guī)模上都要得以體現(xiàn)。同時(shí)，餐飲、休閑主力店也是該項(xiàng)目的重點(diǎn)和靚點(diǎn)。 商業(yè)規(guī)劃要為項(xiàng)目的包裝、推廣、炒作服務(wù)，要有新意商業(yè)規(guī)劃不僅僅要為【中海格林威治城】項(xiàng)目的招商、經(jīng)營服務(wù)，同時(shí)也要為項(xiàng)目的包裝、推廣、炒作服務(wù)。因

24、此在規(guī)劃中，既要尊重市場，也不要墨守成規(guī)，照搬套用。要做出項(xiàng)目的特色，就需要?jiǎng)?chuàng)新。 商業(yè)規(guī)劃要考慮工程進(jìn)度不同步，物業(yè)交付和經(jīng)營時(shí)間不一致對商業(yè)規(guī)劃的影響根據(jù)中海公司的項(xiàng)目開發(fā)步驟和進(jìn)度，【中海格林威治城】分成三期先后開發(fā)，這給商業(yè)步行街的氛圍營造和整體開業(yè)時(shí)間以及后期的經(jīng)營都帶來了一些影響。因此我們在商業(yè)規(guī)劃中一定要考慮該因素，以便我們在一期工程交付，商家入場經(jīng)營時(shí)，業(yè)態(tài)組合、搭配出現(xiàn)問題。2、商業(yè)經(jīng)營定位 培根走廊格調(diào)吧世界（動吧類）規(guī)劃區(qū)域： 14#樓（1F內(nèi)街）、15#樓（1F內(nèi)街），16#（1F、2F）、7#（1F3F）業(yè)態(tài)內(nèi)容：特色酒吧、跳舞吧、DISCO吧、MUSIC吧、KTV歌

25、城；規(guī)劃理由：（1）“培根走廊”吧文化區(qū)是【中海格林威治城】商業(yè)步行街的主陣地，需要足夠的規(guī)模支撐，該區(qū)域的建筑、經(jīng)營面積達(dá)三千多平米，具備打造酒吧風(fēng)情街的物業(yè)體量。（2）14#、15#、16#樓都是純商業(yè)物業(yè)，不會形成噪音擾民糾紛，具體業(yè)態(tài)方面主要以動感吧類為主（3）14#樓（1F內(nèi)街）、15#樓（1F內(nèi)街），16#形成一個(gè)圍合式的步行街區(qū)，別致的景觀和延伸經(jīng)營都有利于形成濃郁的商業(yè)氛圍。（4）因?yàn)椴叫薪值墓こ探桓逗烷_業(yè)時(shí)間不一致，要充分考慮前期酒吧的入場經(jīng)營，所以將14#樓（1F內(nèi)街）、15#樓（1F內(nèi)街）首期交付的物業(yè)規(guī)劃為吧街。 培根走廊格調(diào)吧世界（靜吧類）規(guī)劃區(qū)域：8#樓（1F、2F

26、）業(yè)態(tài)內(nèi)容：網(wǎng)吧、水吧、清吧、陶吧、玩具吧、書吧、咖啡吧等；規(guī)劃理由：（1） 安靜類的吧區(qū)應(yīng)該與動感吧區(qū)自然分開設(shè)置，避免業(yè)態(tài)的互相干擾；（2） 8#樓上是小戶型公寓，考慮行業(yè)政策因素，不能設(shè)置餐飲行業(yè)和噪音污染行業(yè)； 品牌餐飲、休閑店；規(guī)劃區(qū)域：14#（ 2F、3F）、15#（ 2F、3F）、17#（ 2F）；業(yè)態(tài)內(nèi)容：中餐酒樓、火鍋、特色餐飲、茶摟、康體保健等；規(guī)劃理由： （1） 該物業(yè)的面積、配套設(shè)施、樓層等硬件方面都非常適合餐飲、休閑業(yè)態(tài)經(jīng)營；（2） 14#、15#、17#樓都是純商業(yè)物業(yè)，餐飲業(yè)和休閑業(yè)沒有政策性的行業(yè)經(jīng)營限制。 高尚休閑商務(wù)會所規(guī)劃區(qū)域：1#、9#、11#、13#的

27、1F3F；業(yè)態(tài)內(nèi)容：SPA美容健身房、西餐咖啡館、商務(wù)會館；規(guī)劃理由：（1）這幾幢商業(yè)物業(yè)都處于景色宜人的府南河畔，建筑設(shè)計(jì)別具一格，具備高檔商業(yè)入駐的硬件、環(huán)境方面的條件；（2）這幾幢商業(yè)物業(yè)都將整體出租，要求入場的經(jīng)營商家具備實(shí)力、規(guī)模和格調(diào)，規(guī)劃中業(yè)態(tài)具備了這些要素；（3）若條件許可，也可考慮高檔酒樓。 時(shí)尚運(yùn)動旅游特色區(qū)規(guī)劃區(qū)域：14#樓（1F外街）、15#樓（1F外街）；業(yè)態(tài)內(nèi)容：旅游服務(wù)、戶外、登山、野營用品、運(yùn)動器材、運(yùn)動服飾、時(shí)尚精品店等；規(guī)劃理由：（1）根據(jù)市場經(jīng)驗(yàn)，外街底層一般都設(shè)置為零售業(yè)態(tài)，14#樓、15#樓所處的區(qū)位較好，因此所規(guī)劃的業(yè)態(tài)應(yīng)具備特色和檔次；（2）為了體

28、現(xiàn)項(xiàng)目的品質(zhì)，并為推廣、炒作提供素材，規(guī)劃中應(yīng)有創(chuàng)新，旅游、體驗(yàn)式運(yùn)動區(qū)就是不錯(cuò)而且貼近市場的創(chuàng)意。 固定性消費(fèi)零售服務(wù)區(qū)（社區(qū)型）規(guī)劃區(qū)域：17#（1F外街）業(yè)態(tài)內(nèi)容：小百貨、干洗店、沖印店、鮮花店、發(fā)廊、家居用品店、金融網(wǎng)點(diǎn)、移動、電信網(wǎng)點(diǎn)等；規(guī)劃理由：（1） 該項(xiàng)目周邊住宅云集，具有堅(jiān)實(shí)的社區(qū)型消費(fèi)基礎(chǔ)；（2） 該規(guī)劃區(qū)域所在商業(yè)步行街的位置相對略差一些，且靠近農(nóng)貿(mào)市場，與小環(huán)境較為切合。 固定性消費(fèi)零售服務(wù)區(qū)（校園經(jīng)濟(jì)型）規(guī)劃區(qū)域：17#（1F內(nèi)街）業(yè)態(tài)內(nèi)容：休閑服飾、禮品、音像店、飾品店、書店、眼鏡連鎖店、圖書音像租賃店等規(guī)劃理由： 校園經(jīng)濟(jì)雖然不是該項(xiàng)目的主題，但臨近四川大學(xué)和川音

29、，數(shù)萬師生也足以支撐600余平方米校園經(jīng)濟(jì)型固定性消費(fèi)零售服務(wù)區(qū)。 社區(qū)超市規(guī)劃區(qū)域：18#（1F）業(yè)態(tài)內(nèi)容：知名賣場的便利店、紅旗超市、互惠超市規(guī)劃理由：該商業(yè)用房的面積和區(qū)位比較適合一個(gè)社區(qū)型便民超市，超市的經(jīng)營內(nèi)容與農(nóng)貿(mào)市場的業(yè)態(tài)不相沖突,主要以日用品、副食品為主。 娛樂主力店規(guī)劃區(qū)域：7#（1F3F）、16#樓（2F）業(yè)態(tài)內(nèi)容：特色、主題酒吧、KTV歌城規(guī)劃理由：（1） 7#樓、16#樓處于“培根走廊”的格調(diào)吧區(qū)，符合規(guī)劃的總體布局；（2） 該物業(yè)的經(jīng)營面積以及硬件設(shè)施能夠滿足娛樂主力店的經(jīng)營需要。 農(nóng)貿(mào)市場（略）3、業(yè)態(tài)規(guī)劃的引導(dǎo)與界定（1）引導(dǎo)性經(jīng)營定位主要為促進(jìn)銷售，結(jié)合項(xiàng)目特質(zhì)

30、對投資者及自營者描繪經(jīng)營思路，但對小業(yè)主經(jīng)營范圍不做強(qiáng)制性規(guī)定 14、15棟外街規(guī)劃定位為“時(shí)尚、運(yùn)動、旅游”特色區(qū)； 外街底層為零售商業(yè)，為銷售說辭而言，其規(guī)劃業(yè)態(tài)應(yīng)具備特色和檔次； 7棟的1樓定位為固定性社區(qū)消費(fèi)服務(wù)區(qū)； 臨河商業(yè)定位為高檔休閑商務(wù)會所，主要經(jīng)營高檔西餐、咖啡、俱樂部、商務(wù)中心等業(yè)態(tài)。（2）半強(qiáng)制性經(jīng)營定位先行銷售，但為了項(xiàng)目品牌樹立及后繼住宅的發(fā)售，對部分商業(yè)做半強(qiáng)制性業(yè)態(tài)定位，以業(yè)主公約形式對小業(yè)主進(jìn)行約束 14棟、15棟內(nèi)街和16棟定位為格調(diào)吧世界；（3）強(qiáng)制性經(jīng)營定位為營造商業(yè)口岸，部分主力店先行租賃，待商業(yè)氛圍形成后再行發(fā)售； 14棟、15棟的2、3層定位為品牌娛

31、樂、餐飲主力店； 17棟2樓定位為餐飲、休閑娛樂主力店。4、商業(yè)規(guī)劃中主力店設(shè)置為配合開發(fā)商對項(xiàng)目一期的銷售和整體商業(yè)氛圍的營造以及業(yè)態(tài)的引導(dǎo)，主力店及主力點(diǎn)在商業(yè)區(qū)域中作用顯得尤為重要。為有效引進(jìn)需求商業(yè)，特制定以下策略和原則，以指導(dǎo)雙方工作。（1）設(shè)置原則 區(qū)域原則：根據(jù)項(xiàng)目整體開發(fā)進(jìn)度，將在商業(yè)項(xiàng)目的三個(gè)開發(fā)周期里分設(shè)各主力店和主力點(diǎn)，本次以一期開發(fā)區(qū)域進(jìn)行設(shè)定； 價(jià)格原則：核心主力店的租金價(jià)格具有區(qū)域市場環(huán)境內(nèi)的絕對沖擊力，并對該項(xiàng)目其它區(qū)域的租金價(jià)格具有參考性和引導(dǎo)性； 業(yè)態(tài)設(shè)定原則：符合對項(xiàng)目定位和業(yè)態(tài)規(guī)劃統(tǒng)一要求，具備一定社會知名度和美譽(yù)度； 物業(yè)原則：主力店的商業(yè)使用面積應(yīng)大于

32、300 m2，開發(fā)商將根據(jù)其實(shí)際經(jīng)營需求，對物業(yè)條件采用“量身設(shè)置”的方式，進(jìn)行貼身化服務(wù)。其物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)將低于其它區(qū)域物業(yè)。（2）區(qū)位確定主力店區(qū)位及面積區(qū)位商鋪編號單層面積()招商面積（）A1區(qū)T 142F、3F10302060A1區(qū)T 152F、3F12502500A1區(qū)T172F14001400B區(qū)T 7#1F、2F、3F6001800C區(qū)T 12F、3F860（2F） 、750（3F）1610C區(qū)T 9、11#、13#T 9（1F：450 、2F：360 、3F：110）T 11#（1F：800、2F：570、3F：140）T 13#（1F：385 、2F：270 、3F：184.9

33、）3269.9主力點(diǎn)區(qū)位及面積區(qū)位商鋪位置主力招商建筑面積（）備注A1區(qū)T141F 200以上A1區(qū)T151F西側(cè)，圓形建筑運(yùn)動休閑精品店，在銷售中注意業(yè)態(tài)限制A1區(qū)T171F東側(cè)，圓形建筑在銷售中注意業(yè)態(tài)限制A2區(qū)T18#1F320先招商，便利超市B區(qū)T16#1F300以上酒吧主力店（3）主力店業(yè)態(tài)范圍區(qū)位商鋪編號商業(yè)劃分原則業(yè)態(tài)范圍A1區(qū)T 142F、3F以樓層橫向分割，12個(gè)商家:新派餐飲、火鍋、康體休閑A1區(qū)T 152F、3F以樓層橫向分割，12個(gè)商家特色中餐、料理、茶坊A1區(qū)T172F1個(gè)商家休閑、娛樂業(yè)態(tài)B區(qū)T7#整體考慮，1個(gè)商家特色酒吧、咖啡C區(qū)T12F、3F前期先行招商，在1

34、F預(yù)留大廳，與2F、3F整合租賃西式快餐C區(qū)T9、11#、13#整體考慮，每幢1個(gè)商家高尚休閑商務(wù)會所（4）租金價(jià)格建議區(qū)位性質(zhì)樓層第一年租金建議（元/月）A1區(qū)主力店142F35403F30主力店152F35403F30主力店172F30注：主力商家若對租金、物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)等特殊要求，則再另行商議解決。5、招商執(zhí)行計(jì)劃商業(yè)項(xiàng)目推售計(jì)劃、初步擬訂的商業(yè)定位和商業(yè)規(guī)劃以及近期定向招商反饋信息，我公司對前期的招商策略作了適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，并制訂了8月25日9月25日的招商工作執(zhí)行計(jì)劃： (1) 招商對象 成都知名“餐飲、娛樂、休閑”品牌為目標(biāo)主力商家； 以運(yùn)動、旅游以及知名連鎖品牌為次主力店目標(biāo)商家。(2)

35、招商區(qū)域 “培根走廊”商業(yè)步行街面積較大的整體租賃商業(yè)單位，主要集中在14#、15#、16#、17#、1#、7#的二樓和三樓； “培根走廊”商業(yè)步行街14#、15#、17#的底樓外街商鋪。(3) 招商方式 通過“置信商業(yè)聯(lián)盟”的資源優(yōu)勢，以定向拜訪招商為主； 銷售中心現(xiàn)場辦公招商為輔（購買者和投資經(jīng)營者）； 活動招商（執(zhí)行方案另列）； 媒體宣傳、招商推廣的配合。6、商對銷售的支持、配合（1）在【中海格林威治城】開盤以前，招商工作取得階段性成果，力爭簽訂5份意向租賃合同；（2）在租賃區(qū)域中，從易入難，首先從一期項(xiàng)目（14#、15#、17#）底層外街商業(yè)單位的招商中實(shí)施突破； （3）在9月25日前

36、，按照商業(yè)規(guī)劃，力爭休閑、旅游、運(yùn)動區(qū)主力店招商成功，形成租約，為該區(qū)域銷售創(chuàng)造條件；（4）以下是招商工作一些進(jìn)展情況，在銷售物業(yè)時(shí)，可介紹下列商家準(zhǔn)備入場經(jīng)營：前期意向租賃商家反饋信息表業(yè)態(tài)分類商家名稱租賃區(qū)域租賃面積租金標(biāo)準(zhǔn)（報(bào)價(jià)）其它條件（初談）娛樂半打酒吧7號樓1F500 平方米50元/M98酒吧1號樓2、3F1500平方米商家趨向于購買，報(bào)價(jià)為7500元/休閑藍(lán)色海岸（有水休閑）獨(dú)立區(qū)域5000平方米面積較大，量身建設(shè)格調(diào)茶坊9號樓或11號樓1000平方米45元/地面車位的保障淑媛會18號樓2F1000平方米50元/餐飲滿庭芳13號樓800m-900平方米60元/老房子17號500平

37、方米加盟商15002000平方米40元/尚未落實(shí)加盟品牌體育運(yùn)動中天白麗14號樓、15#號樓1F500-1000平方米55元/中天白麗14號樓、15#號樓1F500-1000平方米55元/勁浪體育14號樓1F或15#號樓1F或1F通2F8001200平方米購買、租賃皆可其它杏林藥房14號樓1F200平方米100元/可以考慮購買國美音像17號樓1F100200平方米7、銷售上關(guān)于招商的統(tǒng)一說辭 項(xiàng)目的商業(yè)板塊的招商工作統(tǒng)一由成都置信集團(tuán)下屬的四川置信商業(yè)旅業(yè)地產(chǎn)有限公司運(yùn)作； 業(yè)主購買商業(yè)物業(yè)以后，可以自營，可以自己招租，也可以委托置信商旅公司代理招商，中海公司不向業(yè)主承諾投資租金回報(bào)； 如果業(yè)

38、主委托置信商旅公司代理招商，業(yè)主需與商旅公司簽訂委托招商代理協(xié)議，租賃意向達(dá)成后，由業(yè)主與租賃商家簽訂房屋的租賃合同，業(yè)主需支付商旅公司一個(gè)月的房租作為代理傭金； 無論業(yè)主自營，自己招租還是委托招商，經(jīng)營者簽訂租賃協(xié)議前，業(yè)主或商旅公司需向中海物管公司的商管部上報(bào)審批，做好商家的登記、備案。商家須服從項(xiàng)目整體的業(yè)態(tài)規(guī)劃，遵守物業(yè)管理制度和統(tǒng)一的商業(yè)管理。對于投資自營的客戶，其經(jīng)營業(yè)種也必須符合項(xiàng)目整體的業(yè)態(tài)規(guī)劃。 如果業(yè)主自己招租，必須采用中海公司統(tǒng)一制作的租賃合同，以規(guī)范管理和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。若有其它約定可以簽訂補(bǔ)充條款或補(bǔ)充協(xié)議； 經(jīng)營者（租戶）除了與業(yè)主簽訂租賃合同外，還需要與中海物業(yè)管理公司

39、簽訂物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議和二次裝修協(xié)議。如果涉及二次轉(zhuǎn)租問題，業(yè)主可以委托中海物業(yè)管理公司下屬的商管部代理招商（建議一個(gè)月的租金作為代理傭金），也可以自行招租； 銷售人員針對投資自營客戶導(dǎo)致的業(yè)權(quán)分散問題，應(yīng)從產(chǎn)品的硬件、設(shè)施設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)上引導(dǎo)客戶，其適合的經(jīng)營的業(yè)態(tài)和整體規(guī)劃上進(jìn)行解說。8、下階段招商工作重點(diǎn)9月份從下列商家入手，全面展開招商工作：本階段新拓展目標(biāo)商家拜訪表業(yè)態(tài)分類商家名稱招租區(qū)域引導(dǎo)業(yè)態(tài)分類商家名稱招租區(qū) 域引導(dǎo)業(yè)態(tài)分類商家名稱招租區(qū)域引導(dǎo)火 鍋 類食圣連鎖14#15#17#的2F、3F連鎖店文軒連鎖17#樓1F娛 樂類空瓶子培根酒吧區(qū)三只耳14#15#17#的2F、3F時(shí)代新華1

40、7#樓1F音樂房子培根酒吧區(qū)孔亮14#15#17#的2F、3F寶島眼鏡17#樓1F蘭桂坊培根酒吧區(qū)秦媽火鍋14#15#17#的2F、3F精視力眼鏡17#樓1F回歸培根酒吧區(qū)魏火鍋14#15#17#的2F、3F老鳳祥眼鏡17#樓1F鑫工場培根酒吧區(qū)子耳朵14#15#17#的2F、3F超市賣場便利店18#樓1F怡都培根酒吧區(qū)中中餐類味道江湖14#15#17#的2F、3F紅旗連鎖18#樓1F錢柜歌城培根酒吧區(qū)味漫江湖14#15#17#的2F、3F互惠超市18#樓1F金耳朵培根酒吧區(qū)老房子14#15#17#的2F、3F咖 啡 休 閑仙蹤林培根吧區(qū)故事村培根酒吧區(qū)陶然居14#15#17#的2F、3F上島

41、咖啡培根吧區(qū)星光燦爛培根酒吧區(qū)巴谷園14#15#17#的2F、3F咖啡地帶培根吧區(qū)阿倫故事培根酒吧區(qū)獅子樓14#15#17#的2F、3F歐洲房子培根吧區(qū)新視聽培根酒吧區(qū)（說明：上表是我部在該階段內(nèi)必須要完成定向招商的目標(biāo)客戶名單，其它商家的拜訪工作則根據(jù)實(shí)際情況靈活安排。）9、招商政策 裝修優(yōu)惠期主要根據(jù)租賃面積和商家品牌確定優(yōu)惠時(shí)間，租賃面積在1000 m2以下，裝修免租期：兩個(gè)月；租賃面積在1000 m2以上，裝修免租期：三個(gè)月。依照不同的樓棟，給出不同的優(yōu)惠期，據(jù)實(shí)考慮，并非每個(gè)商家都必須給出優(yōu)惠。 物業(yè)管理費(fèi)以樓層分別計(jì)算物業(yè)管理費(fèi)：一樓：6元/平方米；二樓：4元/平方米；三樓：3元/

42、平方米； 2樓的3元/平方米和三樓的3元/平方米作為跟主力商家談判的砝碼和底線； 停車位以及停車費(fèi)按照甲乙雙方簽訂的合同并參照同類物業(yè)條件的標(biāo)準(zhǔn)，其主力店商家停車位及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如下：停車位： 租賃面積小于500 m2，每戶提供1-2個(gè)免費(fèi)停車位； 租賃面積在500 m21000 m2，每戶提供2-4個(gè)免費(fèi)停車位； 租賃面積大于 1000m2（含1000m2），每戶提供2-4個(gè)免費(fèi)停車位；停車費(fèi)：收費(fèi)原則建議采用發(fā)牌記取，月末結(jié)算的方式，根據(jù)停車數(shù)量多少向商家收費(fèi)。地面停車費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)：2元/次，地下停車費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)：3元/次（2小時(shí)），每增加一小時(shí)則增加收費(fèi)一元（過夜另計(jì)）?？偟氖召M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是按政府物價(jià)部門

43、規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和市場實(shí)際情況收?。?商業(yè)各區(qū)域準(zhǔn)確的交付時(shí)間 A1區(qū)14#、15#、17#樓于2004年12底交付； A2區(qū)18#、19#樓暫定為2005年六月底交付； B區(qū)16#樓暫定為2005年六月底交付； B區(qū)1#、7樓的1-3F暫定為2006年中旬交付； 臨河商業(yè)（9#、11#、13#）因高層住宅的施工，要在2006年10月底交付； 對外招商的租金標(biāo)準(zhǔn)（1） 1F商業(yè)單位（14#、15#、17#外街）業(yè)主委托商旅公司代為招商，商旅公司原則上在以下租金標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)接受業(yè)主委托，超過此標(biāo)準(zhǔn)，商旅公司有權(quán)不接受委托，有業(yè)主自行招商或者按業(yè)態(tài)規(guī)劃引導(dǎo)其投資自營。委托招商租金標(biāo)準(zhǔn) （最高價(jià)） 單位：元/M

44、214#樓外街商鋪編號1#2#3#4#5#6#7#8#9#10#11#租金標(biāo)準(zhǔn)707070707070707575757515#樓外街商鋪編號1#2#3#4#5#6#7#8#9#10#11#12#租金標(biāo)準(zhǔn)75757575757575808080808517#樓外街商鋪編號1#2#3#4#5#6#7#8#9#10#11#12#13#14#15#16#租金標(biāo)準(zhǔn)80707070706565656565606060606565 （2） 中海經(jīng)營銷售部、商旅公司招商人員在對外與商家首輪談判租金報(bào)價(jià)均按下表執(zhí)行，避免在招商執(zhí)行過程中標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一。2F、3F對外招商租金統(tǒng)一報(bào)價(jià)一覽表區(qū)位幢號樓層面積租金統(tǒng)一報(bào)

45、價(jià)租金底價(jià)遞增時(shí)間遞增比例9月25日前9月25日后A區(qū)14號2F1097.2460元/m270元/m240元/m2租賃期第三年開始53F1279.2150元/m260元/m230元/m2租賃期第三年開始515號2F1317.0160元/m270元/m240元/m2租賃期第三年開始53F1180.6250元/m260元/m230元/m2租賃期第三年開始517號2F1375.27m260元/m270元/m240元/m2租賃期第三年開始5B區(qū)1號2F860m270元/m280元/m250元/m2租賃期第三年開始53F750m260元/m270元/m240元/m2租賃期第三年開始57號1F600m27

46、5元/m285元/m250元/m2租賃期第三年開始52F600m260元/m270元/m240元/m2租賃期第三年開始516號2F1100m260元/m270元/m230元/m2租賃期第三年開始518號2F60元/m270元/m230元/m2租賃期第三年開始59號1-3F920m270元/m280元/m260元/m2租賃期第三年開始511號1-3F1510m270元/m280元/m260元/m2租賃期第三年開始513號1-3F839.9m270元/m280元/m260元/m2租賃期第三年開始5說明：根據(jù)雙方簽署的合同，2F、3F委托招商的低價(jià)30元/m2，上表中所列租金低價(jià)僅作為我公司招商工作

47、開展的期望值，希望通過與商家的溝通、談判，在上述租金低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)以上招商成功，不排除最終招商租金達(dá)不到此標(biāo)準(zhǔn)的可能，因此所列租金不能作為物業(yè)銷售價(jià)格制定的依據(jù)和約束商旅公司招商的條件。10、招商活動【招商見面會】活動時(shí)間：時(shí)間暫定為2004年9月活動地點(diǎn)：索菲特萬達(dá)酒店宴會廳活動形式: 簡約確具有品位的互動式自助酒會帶動整個(gè)活動開展； 用簡單而不失優(yōu)雅的布置在活動現(xiàn)場營造出一個(gè)輕松、愉悅的環(huán)境； 通過格調(diào)高雅的小提琴樂隊(duì)的現(xiàn)場演繹世界名曲，給與會者以高品位的感受。開展目的: 選擇入駐商家，強(qiáng)化商家對項(xiàng)目的歸屬感； 收集商家意見，準(zhǔn)備和調(diào)整招商策略； 推動商家的簽約工作開展； 強(qiáng)化投資意向客戶對項(xiàng)目

48、的信心； 為商家和投資客戶架設(shè)信息橋梁。準(zhǔn)備工作：（詳見活動方案）活動內(nèi)容： 小提琴樂隊(duì)演奏； 項(xiàng)目介紹，3D演示； 互動小游戲（中海項(xiàng)目有獎(jiǎng)問答； 經(jīng)濟(jì)專家談成都的“外灘經(jīng)濟(jì)”； 活動參與商家加盟招商信息發(fā)布（商家與投資者互動）； 招商人員與商家開始1對1互動； 自助酒會； 商家現(xiàn)場考察。【商業(yè)聯(lián)盟活動】預(yù)計(jì)在10月中旬，活動方案（略）其它活動根據(jù)實(shí)際招商情況另議11、物業(yè)交付使用標(biāo)準(zhǔn) 按照中海公司2004年7月30日提供的“中海格林威治城14.15.16.17.18.19棟商鋪交付標(biāo)準(zhǔn)”執(zhí)行； 1.7棟及臨江9.11.13棟商業(yè)交付標(biāo)準(zhǔn)在招商過程中由甲方書面明確。12、招商執(zhí)行流程 中海經(jīng)

49、營銷售部銷售物業(yè) 業(yè)主委托 商旅公司招商 形成租約 中海公司委托 商旅公司招商 形成租約 中海經(jīng)營銷售部銷售物業(yè)支持 商旅公司招商 形成租約 中海公司銷售物業(yè) 物業(yè)管理公司簽署委托經(jīng)營協(xié)議三、商業(yè)管理板塊1、商業(yè)經(jīng)營管理模式 由中海公司成立物業(yè)公司下屬商業(yè)管理部進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營管理，四川置信商業(yè)旅業(yè)公司作為商管顧問。商業(yè)管理負(fù)責(zé)步行街商業(yè)經(jīng)營秩序，塑造、維護(hù)品牌以及服務(wù)質(zhì)量等。通過商管部統(tǒng)一業(yè)態(tài)規(guī)劃、統(tǒng)一經(jīng)營管理、統(tǒng)一活動促銷，制定商家經(jīng)營公約規(guī)范商家的經(jīng)營行為。商管部作為公約的執(zhí)行監(jiān)督方，對商家經(jīng)營行為進(jìn)行約束。從而保證整個(gè)商業(yè)步行街持續(xù)旺場經(jīng)營，維護(hù)、塑造項(xiàng)目品牌，最終達(dá)到物業(yè)升值的目的。商業(yè)

50、經(jīng)營管理提供服務(wù)范圍大致如下： 在前期介入即對業(yè)主進(jìn)行引導(dǎo)，宣傳并利用商業(yè)聯(lián)盟的網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢對入場商戶、品牌進(jìn)行選擇，確保入場經(jīng)營者的層次； 制定步行街的業(yè)態(tài)分布規(guī)劃，使之有序、合理，避免相互干擾，由業(yè)權(quán)分散而導(dǎo)致的市場無序競爭； 對步行街的店招、廣告等進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃和管理，即形象維護(hù)； 對商品入場的時(shí)間、卸貨場地等進(jìn)行規(guī)劃，并對商戶提供必要的協(xié)助； 簽訂業(yè)主公約，對經(jīng)營規(guī)范進(jìn)行約定，明確門前衛(wèi)生及道路使用規(guī)則等，避免日后導(dǎo)致相鄰權(quán)侵害； 規(guī)范道路停車，確保公共交通秩序； 商場開業(yè)后的廣告、活動促銷，為持續(xù)旺場經(jīng)營提供有力保證； 商場開業(yè)后的租務(wù)管理，接受業(yè)主委托，開展二次招商，及時(shí)彌補(bǔ)因商家退場而形成地市場真空； 商場開業(yè)后的投訴管理，保證整個(gè)項(xiàng)目經(jīng)營的服務(wù)質(zhì)量，有效地形成品牌效應(yīng)； 嚴(yán)格消防監(jiān)督，避免火災(zāi)隱患；另：針對包租的銷售模式，中海物業(yè)管理商業(yè)經(jīng)營管理部還可以接受業(yè)主委托經(jīng)營，與業(yè)主建立委托經(jīng)營租賃關(guān)系。中海物業(yè)管理商業(yè)經(jīng)營管理部自行或