房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人理論與實(shí)務(wù)

1、（房地產(chǎn)管理）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人理論與實(shí)務(wù)20XX年XX月（2） 經(jīng)紀(jì)人的特征經(jīng)紀(jì)人具有與其他行業(yè)不同的特性，其主要特征有：1 、經(jīng)紀(jì)人提供的是智力、精力與體力相結(jié)合的綜合性專業(yè)勞動(dòng)服務(wù)。2、經(jīng)紀(jì)人以信息為資本，不占有買賣的商品，無(wú)須支付貸款，也無(wú)須承擔(dān)商品交易的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任。3、開放性與適應(yīng)性。開放性是指經(jīng)紀(jì)人的行為具有較大的自由度；適應(yīng)性是指經(jīng)紀(jì)人的行為要能適應(yīng)各種環(huán)境、不同業(yè)務(wù)和不同客戶的需要。4、經(jīng)紀(jì)人可以是公民也可以是經(jīng)濟(jì)組織。5、經(jīng)紀(jì)人根據(jù)不同情況可以分為幾種類型：按職業(yè)特點(diǎn)可分為專業(yè)經(jīng)紀(jì)人和兼職經(jīng)紀(jì)人；按行業(yè)不同可以分為若干不同經(jīng)紀(jì)人；按素質(zhì)可分為一般經(jīng)紀(jì)人和專家型經(jīng)紀(jì)人。（3） 經(jīng)紀(jì)

2、人在中介服務(wù)活動(dòng)中不同服務(wù)的區(qū)別經(jīng)紀(jì)人在從事中介服務(wù)活動(dòng)中的居間服務(wù)、代理服務(wù)、咨詢服務(wù)等，都有其共同之處，但由于各自從事的具體業(yè)務(wù)關(guān)系不同，并且根據(jù)不同業(yè)務(wù)簽訂不同的合同，其法律關(guān)系、權(quán)利和義務(wù)也不所不同。1 、代理服務(wù)與居間服務(wù)根據(jù)民法通則第64條，“代理人包括委托代理，法定代理和指定代理”。委托代理人按照被代理人的委托行使代理權(quán)，從事中介服務(wù)活動(dòng)的代理人一般為委托代理人。我國(guó)一些經(jīng)紀(jì)管理規(guī)定，將代理人也列入經(jīng)紀(jì)活動(dòng)經(jīng)營(yíng)范圍，但代理人與經(jīng)紀(jì)人在法律關(guān)系上有明顯區(qū)別，根據(jù)委托代理合同與經(jīng)紀(jì)（居間）合同的法律關(guān)系，對(duì)委托代理人與（居間）人的主要特征進(jìn)行區(qū)別比較。（1）代理人以委托人的名義，在委

3、托人授權(quán)范圍內(nèi)進(jìn)行代理活動(dòng)，由此產(chǎn)生的法律后果由委托人承擔(dān)；而經(jīng)紀(jì)（居間）人則是處于獨(dú)立地位，以自己的名義來(lái)從事經(jīng)紀(jì)活動(dòng)，其法律后果由自己承擔(dān)。（2）代理人在交易活動(dòng)中，代表委托人（買方或賣方）與第三人（買方或賣方）發(fā)生直接買賣關(guān)系，而經(jīng)紀(jì)（居間）人在其經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中，必須由買賣雙方發(fā)生直接關(guān)系，進(jìn)行交易。（3）代理人在交易活動(dòng)中向第三人地理表達(dá)自己的意志，有一定權(quán)利控制商品的價(jià)格及銷售條件等，并可代理委托人簽訂交易合同；而經(jīng)紀(jì)（居間）人則向交易雙方表達(dá)的是買賣雙方的意志，無(wú)權(quán)控制商品價(jià)格及銷售條件，也無(wú)資格簽訂交易合同。（4）代理人只行使委托人委托的權(quán)利和義務(wù)，對(duì)第三人不具有任何權(quán)利和義務(wù)；而經(jīng)

4、紀(jì)（居間）人則獨(dú)立對(duì)當(dāng)事人雙方負(fù)有同等權(quán)利與義務(wù)，但無(wú)權(quán)替交易雙方的任何一方行使權(quán)利。（5）代理人的服務(wù)范圍較經(jīng)紀(jì)人要窄，代理人同委托人之間是一種較固定的、連續(xù)性的關(guān)系，代理人只能為一定的委托人進(jìn)媒介行為，而不能為其他人進(jìn)行；經(jīng)紀(jì)（居間）人則同交易雙方之間沒(méi)有固定的連續(xù)性關(guān)系，可以根據(jù)自己的意志為其他人從事中介服務(wù)活動(dòng)。（6）代理人只能向委托人索取報(bào)酬，在獲取服務(wù)報(bào)酬上，有較大的彈性，代理人可以與委托人商量，根據(jù)代理完成量的程度及結(jié)果決定報(bào)酬數(shù)額，經(jīng)紀(jì)（居間）人則可同時(shí)向交易雙方或任何一方索取報(bào)酬，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一般按政府有關(guān)規(guī)定或行業(yè)慣例收取，有一定的限度，并且交易完成后才能收取報(bào)酬，否則只能收取

5、成本費(fèi)。2、咨詢服務(wù)與經(jīng)紀(jì)（居間）服務(wù)中介服務(wù)活動(dòng)包括咨詢服務(wù)和經(jīng)紀(jì)（居間）服務(wù)。咨詢服務(wù)的內(nèi)容包括政策、法規(guī)、信息咨詢、市場(chǎng)調(diào)查、市場(chǎng)預(yù)測(cè)、投資分析、可行性研究、項(xiàng)目策劃、營(yíng)銷策劃等活動(dòng)，專業(yè)性要求較高，經(jīng)紀(jì)（居間）服務(wù)中也包含有一定的咨詢服務(wù)內(nèi)容，但經(jīng)紀(jì)（居間）活動(dòng)中不包括咨詢服務(wù)活動(dòng)。在我國(guó)的一些經(jīng)紀(jì)人管理規(guī)定中，將咨詢服務(wù)也列入經(jīng)紀(jì)活動(dòng)，但實(shí)質(zhì)上有一定的區(qū)別。根據(jù)委托咨詢合同與經(jīng)紀(jì)（居間）合同的法律關(guān)系，對(duì)兩者進(jìn)行區(qū)別比較：（1）咨詢委托人在法律關(guān)系上只涉及委托人，直接獨(dú)立對(duì)委托人先使自己的權(quán)利和義務(wù)，不存在交易中的第三人；而經(jīng)紀(jì)（居間）人或代理人都會(huì)涉及到第三人。（2）咨詢委托人在其

6、經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，向委托人直接提供自己的勞動(dòng)產(chǎn)品；而經(jīng)紀(jì)（居間）人在其經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中則是去促成買賣雙方完成交易而提供居間服務(wù)。（3）咨詢委托人向委托人收取的是咨詢服務(wù)費(fèi)；而經(jīng)紀(jì)（居間）人收取是中介費(fèi)。咨詢委托人根據(jù)合同向委托人提供真實(shí)可靠的信息，或回答正確的咨詢意見，或提供咨詢報(bào)告書后，無(wú)論這些信息、意見或報(bào)告結(jié)論對(duì)委托人是否適用，都不影響委托人取得報(bào)酬；雖然經(jīng)紀(jì)（居間）人也給交易雙方提供信息或估價(jià)等咨詢服務(wù)，但如果只是為促成交易而提供一般性市場(chǎng)信息，要等到交易雙方訂約成功后，經(jīng)紀(jì)（居間）合同才告成立為依據(jù)，經(jīng)紀(jì)（居間）人才能取得傭金。否則只能收取成本費(fèi)。二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人（一）房地產(chǎn)中介服務(wù)狹義的房地產(chǎn)

7、中介服務(wù)，是指在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，以提供房地產(chǎn)供需咨詢、協(xié)助供需雙方公平交易、促進(jìn)房地產(chǎn)交易形成為目的而進(jìn)行房地產(chǎn)租售的經(jīng)紀(jì)活動(dòng)、委托代理精力或價(jià)格評(píng)估等。廣義的房地產(chǎn)中介服務(wù)，則覆蓋房地產(chǎn)投資、經(jīng)營(yíng)管理、流通消費(fèi)的各個(gè)環(huán)節(jié)和各個(gè)方面，為房地產(chǎn)的生產(chǎn)、流通、消費(fèi)提供多元化的中介服務(wù)。房地產(chǎn)中介服務(wù)，包括房地產(chǎn)咨詢、策劃、廣告、測(cè)量、會(huì)計(jì)、經(jīng)紀(jì)、估價(jià)、金融、保險(xiǎn)、信托、律師、仲裁、投資監(jiān)理、貸款監(jiān)理、工程監(jiān)理、物業(yè)管理等。房地產(chǎn)中介服務(wù)與房地產(chǎn)開發(fā)、交易活動(dòng)同屬于房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的范疇，都是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過(guò)程中不可缺少的環(huán)節(jié)。但是，我國(guó)房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)開展較晚，現(xiàn)階段也只是剛剛起步。根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法

8、的規(guī)定，目前我國(guó)房地產(chǎn)中介服務(wù)主要表現(xiàn)為房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和房地產(chǎn)估價(jià)三種形式，顯然這是對(duì)房地產(chǎn)中介服務(wù)作了狹義的理解。（二）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人概念深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)管理?xiàng)l例中，明確“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，是指依照本條例取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證書并領(lǐng)取執(zhí)業(yè)證書，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的專業(yè)人員?！保?） 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)特點(diǎn)由于房地產(chǎn)屬于特殊的超高檔商品，使房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)具有區(qū)別于其他經(jīng)紀(jì)行業(yè)的特點(diǎn)：1 、政策性強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)受政策影響比較大。政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)采取相關(guān)的政策與措施，并通過(guò)制訂一系列法律、法規(guī)影響和控制房地產(chǎn)業(yè)，以保證房地產(chǎn)業(yè)健康、直轄市發(fā)展，為人民安居樂(lè)業(yè)以及國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供物質(zhì)的相關(guān)的保障。政

9、府對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的管理也有相應(yīng)的規(guī)定。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人要有較強(qiáng)的政策意識(shí)，時(shí)刻關(guān)注各種政策的變化，以便順應(yīng)形勢(shì)，進(jìn)行相關(guān)的調(diào)整。2、專業(yè)性強(qiáng)由于房地產(chǎn)涉及面廣，相關(guān)法律性、經(jīng)濟(jì)性、使用性、技術(shù)性都要高于一般商品，凡從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的經(jīng)紀(jì)人要求具有一定專業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)和較強(qiáng)的能力。3、地域性強(qiáng)由于房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，其地域的固定性已決定了房地產(chǎn)交易方式不同于其他商品，一般來(lái)說(shuō)，無(wú)論是買方還是賣方，都與其交易物所在地域有著一定的聯(lián)系，而經(jīng)紀(jì)人也只以在本地從事經(jīng)紀(jì)活動(dòng)，國(guó)內(nèi)各省市睥經(jīng)紀(jì)人管理規(guī)定都明確規(guī)定，在當(dāng)?shù)厣陥?bào)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格的公民必須是具有當(dāng)?shù)爻Ｗ艨诘木用瘛?、標(biāo)的物價(jià)值高不動(dòng)產(chǎn)的交易，除零散

10、租賃以外，每一筆交易的成交額都是巨款，而從事房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)紀(jì)人，其傭金收入也相對(duì)較高。5、從業(yè)人員人員職業(yè)道德要求高房地產(chǎn)不但是高檔商品，而且社會(huì)涉及面廣，影響大，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的職業(yè)道德品質(zhì)高低直接影響到其行業(yè)以及經(jīng)紀(jì)人的發(fā)展，因此從事房地產(chǎn)的經(jīng)紀(jì)人要具有良好的職業(yè)道德。6、工作時(shí)間彈性大由于房地產(chǎn)交易雙方有很多是個(gè)人買賣，往往選擇業(yè)余時(shí)間洽談業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人也要相應(yīng)的將就客戶的時(shí)間。7、成交難度大由于房地產(chǎn)是超高檔商品，同時(shí)購(gòu)房地產(chǎn)對(duì)于中國(guó)的大多數(shù)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，是人生中的一件大事，有不少的人也許一生只有這么一次，而且所購(gòu)買的房屋可能永遠(yuǎn)會(huì)伴隨消費(fèi)者一生。因此消費(fèi)者在選擇房屋、價(jià)格、購(gòu)買備件等

11、方面需要反復(fù)慎重的比較和考慮，再加上目前國(guó)內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者和消費(fèi)者對(duì)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的認(rèn)識(shí)不足，受傳統(tǒng)觀念影響較深，商品經(jīng)濟(jì)意識(shí)淡薄，經(jīng)常發(fā)生買賣雙方見面后，拋棄經(jīng)紀(jì)人而直接成交的現(xiàn)象。這就需要房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人既要有耐性說(shuō)服客戶，又要注意保護(hù)自己的合法權(quán)益。8、受宏觀因素、區(qū)域因素、市場(chǎng)因素影響較大由于房地產(chǎn)交易涉及金額大，其市場(chǎng)的供需變化受政治性、政策性、經(jīng)濟(jì)性等宏觀因素的影響較大。如某地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)一旦受到政府形勢(shì)的影響，或中央地方某些政策的影響以及當(dāng)?shù)厣鐣?huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況也將伴隨這些變化出現(xiàn)階段性的興衰，一般來(lái)說(shuō)商品經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)的地區(qū)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度越快，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)越活

12、躍。9、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)大，淘汰率高由于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資金投入低，傭金收入高，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的人員和機(jī)構(gòu)在市場(chǎng)成熟的地區(qū)也相應(yīng)增多，而導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)激烈。由于專長(zhǎng)性強(qiáng)，操作難度大，從業(yè)人員人員及機(jī)構(gòu)的淘汰率比較高。（4） 目前我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的類型由于各省市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展水平不同，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人類型的劃分也有不同，但一般來(lái)說(shuō)大致劃分如下：1 、按職業(yè)劃分房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人按職業(yè)劃分，有專業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和兼職房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。這兩種經(jīng)紀(jì)人只要服務(wù)于政府批準(zhǔn)成立的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)機(jī)構(gòu)，或經(jīng)當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)部門批準(zhǔn)允許成立持照經(jīng)營(yíng)的，都是合法的，否則為非法經(jīng)營(yíng)。深圳市只允許經(jīng)紀(jì)人在一家經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)，不能兼職和跨機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)。2、按素質(zhì)劃分

13、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人按素質(zhì)劃分，可分為一般房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，專家型房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。前者主要從事二級(jí)市場(chǎng)和三級(jí)市場(chǎng)的房地產(chǎn)買賣、租賃以及市場(chǎng)信息咨詢；專家型經(jīng)紀(jì)人由于具備較高文化水平、專業(yè)水準(zhǔn)和豐富的市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，可以充當(dāng)專業(yè)顧問(wèn)，其專業(yè)活動(dòng)可以貫穿整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)。一般來(lái)說(shuō)，主要從事房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)的市場(chǎng)研究、投資分析、決策建議、土地轉(zhuǎn)讓、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓、合作開發(fā)、項(xiàng)目策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)建議、項(xiàng)目融資、營(yíng)銷策劃、工程代理、銷售代理、三級(jí)市場(chǎng)的房地產(chǎn)整盤收購(gòu)，轉(zhuǎn)讓租賃、項(xiàng)目改造等方面的咨詢和經(jīng)紀(jì)活動(dòng)。（五）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人作用隨著商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，生產(chǎn)社會(huì)化和社會(huì)分工專業(yè)化的程度越來(lái)越高，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)作為一個(gè)專業(yè)性較強(qiáng)的行業(yè)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)流通的動(dòng)作中起到了較為重要的作用。1、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)流通房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人把涉及面較廣的繁雜事務(wù)集中到專門的工作中來(lái)完成，對(duì)房地產(chǎn)交易雙方來(lái)說(shuō)，省時(shí)省事，便于促成交易。另一方面由于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人運(yùn)用其專業(yè)手段提高了市場(chǎng)交易動(dòng)作的效率，加速了市場(chǎng)流通和資金周轉(zhuǎn)，促進(jìn)了市場(chǎng)的繁榮。2、傳播房地產(chǎn)知識(shí)和政策法規(guī)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的交往中，必然不斷運(yùn)用自己的專業(yè)知識(shí)向交易雙方傳播有關(guān)的房地產(chǎn)知識(shí)和政策、法規(guī)以及相關(guān)的法律知識(shí)，從而有效地規(guī)范和培育了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。3、傳遞房地產(chǎn)市場(chǎng)信息房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在動(dòng)作過(guò)程中，隨時(shí)不斷收集、處理、反饋和