XX國際商鋪銷售執(zhí)行方案

1、風氣國際商鋪銷售執(zhí)行方案第一局部：工程商業(yè)經營規(guī)劃一、整體商業(yè)定位鑒于樓盤的本身情況和惠州市的開展現狀，我司建議將風氣國際商業(yè)定位為中檔偏高商業(yè)物業(yè)。由于惠州本地人群的購置和消費水平尚不成熟，惠州商業(yè)工程缺乏有力的購置力支撐。如果定位為高檔商 業(yè)風險較大。因此，我司認為定位為中檔偏高商業(yè)物業(yè)比擬容易實現，有助于工程整體方案的實施，加快 資金的回籠。同時這也是適合惠州實際情況的。我們并不能以價格來劃分物業(yè)檔次，而是針對目前市場競 爭劇烈的現狀，以近似于中檔產品的價格入市，但是在產品設計、營銷包裝及物業(yè)管理上是以中、高檔形 象入市，突岀特色，目的是提高產品的綜合性價比，給客戶以物有所值之感，迅速占

2、有市場。同時，工程 采取群眾化的經營定位。一個商場要在經營上取得成功，并非一定要走特色化經營路線。群眾化的經營定 位與特色化的經營定位本身并無孰優(yōu)孰劣之分，而要視乎商場所處的經營環(huán)境來定。采用群眾化的經營定 位，往往可以取得較為穩(wěn)定的收益，經營風險相對小很多。二、主題概念提煉由于風氣國際整個工程在籌劃時已引入了“城市客廳"、“綠色商務"、“城市休閑廣場"的概念，因此 對商鋪的定位可延續(xù)原有的理念。主題一：“城市客廳"-人氣風氣國際不僅將成為風氣國際業(yè)主的第二客廳，依據其超前的運營管理水準和開發(fā)商獨具匠心的開發(fā)思路,將成為惠州市的“城市客廳"，成

3、為人們休閑購物心之所向的地方。工程所處的麥科特大道，是惠州現代 城市建立景觀最具代表性的區(qū)域之一，無論是現狀，還是遠景規(guī)劃，都是廣州當之無愧的“城市客廳"， 并成為展示惠州新形象的一個窗口。風氣國際商業(yè)工程的啟動無疑將帶動本片區(qū)甚至整個城市建立和經濟 開展，成為人們新的生活聚集地。主題二：“城市休閑生活廣場"-氣氛4 3 0 0平方米的城市園林休閑空間擁有商業(yè)廣場、疊級樹池、春主題雕塑、玉柱噴泉疊水、望秋亭、水 景墻、秋主題雕塑、景觀柱燈、特色風格雕塑、休閑廣場等，景觀豐富，彰顯沉著與安康。同時商鋪的功能定位為購物休閑一體化的商業(yè)中心，將生活與休閑完美結合，突顯現代城市人們

4、的生活方 式。主題二：核心區(qū)的時尚中心-活力 風氣國際地處惠州市CBD核心，北接麥地路，西接麥興路，東接數碼廣場，周邊大型購物中心、酒店林 立，共同構筑了風氣國際的黃金格局，風氣國際將成為麥科特大道上最為活潑的因素。三、商業(yè)功能定位風氣國際商鋪應打造成包容時尚、文化、休閑、娛樂、購物等綜合功能的休閑生活廣場，以此來滿足惠州 市中產階級休閑文化需求，從而到達滿足自由、放松、交流、時尚和購物等多種生活目的。隨著人們消費水平的提高，單純的購物效勞已難以滿足顧客的需要，利用雙休日和節(jié)假日進展休閑、娛樂 型購物消費已成為一種趨勢，因此，我們可以在主營零售業(yè)的根底上引入娛樂、休閑及其他效勞行業(yè)以方 便顧客

5、，帶旺商場。我司建議的功能如下：功能 內容百貨珠寶、眼鏡、服裝、飾品、鞋帽、主題性專賣、家居、皮裝、電子超市日常生活用品餐飲 冷飲、咖啡店、酒吧、茶藝館娛樂小型影視廳、卡拉 0K、歌舞廳、游戲機、保齡球休閑 書店、音樂城、文化廊、水族館效勞美容美發(fā)、桑拿、洗衣店、攝影沖印、健身、足療保健修理 家電維修商務商務效勞中心、銀行、證券、基金對于零售業(yè)，我們的要求是中高檔的零售企業(yè)和知名品牌。餐飲以簡潔式、休閑式為主，主要是為了實現 商場的購物人群的便利，但為保持環(huán)境清潔，拒絕有廚房的餐飲行業(yè)。四、商鋪布局及銷售方式建議方法一：規(guī)定業(yè)態(tài)分布1布局方式對各樓層分別確定其用途，按擬訂的用途招商和銷售。業(yè)態(tài)

6、分布表樓層 業(yè)態(tài)一樓眼鏡、珠寶、皮裝、電子專賣二樓主題性專賣店三樓主題性專賣店四-六樓 外資企業(yè)、證券、銀行辦公 家居市場 娛樂城、休閑中心2特點以上布局中限定的商鋪投資者投資規(guī)模都比擬大，經營面積要求也將比擬高。這樣便于提升風氣國際商業(yè) 地位和形象，防止因經營戶較多而岀現的無序和混亂。由于風氣國際的樓盤素質較好，地理位置也非常優(yōu) 越，采用這種著力招進主力店的做法容易實現。而且，采用這種方式招商銷售速度快，能縮短銷售期。但這種經營格局和商鋪銷售規(guī)劃可能岀現有局部大型的投資者不愿購置商鋪產權的問題。我們將對此采取 的措施是，在完成招商后繼續(xù)擬訂銷售方案，最終將產權轉移岀去。方法二：分割式銷售分割

7、式銷售，是在商鋪銷售前對商鋪進展有針對性的合理、有效的分割，對分割后的單元進展招商和銷售。具體分割方式另行擬訂1商鋪分割的原那么1主題的原那么商鋪的分割，必須遵循主題的原那么。即結合商鋪推廣的主題功能來進展分割。不同性質的商業(yè)種類，對 分割有不同的要求，這是前提。因此商業(yè)工程的商業(yè)主題定位是必須考慮的內容。例如，如果工程將來的定位是以服裝、音像業(yè)為主，那么那些進深與開間之比大于4: 1的商鋪銷售不會有太大困難，因為經營服裝、音像業(yè)不需要太寬的門面，而商鋪的后部又可以用來存貨。2人性化的原那么商鋪的分割，必須遵循人性化的原那么。也就是說，分割岀的商鋪，要符合業(yè)主經營、使用的要求。分割 岀的道路，

8、要符合消費者的購物習慣、購物心理和走路習慣。這句話包含兩層意思：第一，所有人性化所 要求的人流通路設計必須要有；第二，所有不符合人性化所要求的人流通路設計必須去除。這兩點對于商 鋪的銷售有非常重要的意義。商業(yè)場所內部的步行系統(tǒng)設計是用以調節(jié)和分配人流量的重要和有效手段。如果按人性化所要求的人流通 路沒有，必然會影響局部商鋪的人流量，給銷售和經營帶來困難。而如果不符合人性化所要求的人流通路 的存在，又會造成面積上的極大浪費，因為通路的唯一作用就是用來走路，不會產生經濟上的效益。3科學利用的原那么商鋪的分割，必須遵循科學利用的原那么。即在滿足消防要求的前提下，盡可能的充分利用有效空間面積，所有可有

9、可無的空余面積都應該利用起來作為商鋪，盡量減少和壓縮輔助功能區(qū)的面積。這是提高使用率,降低公攤比例的唯一有效途徑。2特點分割后將產生較多小單元，銷售和招商速度相對較慢。零星尾盤銷售會有一定難度。另外分割后經營者自 行經營可能會岀現經營上的無序，商業(yè)品質可能岀現下降，不利于塑造良好的商業(yè)形象和商業(yè)氣氛的形成,有悖于中高檔商業(yè)物業(yè)的總體定位。建議：根據上述分析，我司建議風氣國際商鋪采用方式一招商和銷售。五、工程商業(yè)營運規(guī)劃一工程商業(yè)營運規(guī)劃原那么1、符合整個商業(yè)街戰(zhàn)略定位的原那么，集購物、娛樂、休閑、餐飲四大功能于一體，商品的布局必須從滿 足以上功能需求的角度出發(fā)；2、適應不同商品經營業(yè)態(tài)格局的原

10、那么，超市、服裝等適合單層、分區(qū)經營，可規(guī)劃于中間商鋪，形成 上下分層、同層分區(qū)的經營形態(tài)；3、尊重市場需求和選擇的原那么，經營布局的規(guī)劃必須為招商效勞，最終格局取決于招商的結果；4、合理有效使用空間的原那么，首先做到合理的空間分割；5、經濟效益原那么，應充分考慮商戶的經營利益，達成商戶與市場經營者雙贏的局面；6、關聯性原那么，不同的商品適合不同的經營組合，如餐飲和娛樂休閑可形成互補、互促經營，服飾和 日用百貨可形成互補、互促經營，這些關聯性商品可在同一功能區(qū)經營；7、大客戶和知名品牌優(yōu)先原那么，大客戶和知名品牌對提升市場品牌，帶動中小商戶的進駐，以及帶動消 費起著至關重要的作用，對這類客戶要

11、優(yōu)先考慮；8充分考慮經營戶愿望和要求的原那么，考慮了經營戶愿望和要求，才能充分吸引經營戶進駐，并提高經 營戶的經營激情，從而促進市場快速形成；9、方便顧客消費的原那么，商品布局及業(yè)態(tài)分布方面，表達了生活和休閑的原那么，先購物、后休閑、再 去餐飲娛樂，符合人消費的習慣；10、視覺形象原那么，整個經營布局應充分考慮商品陳列的視覺沖擊力和形象同意。二工程商業(yè)營運規(guī)劃1、統(tǒng)一招商-除經營戶購置的，用于自營的商鋪外，為統(tǒng)一形象，盡快繁榮市場，對剩余商鋪采用統(tǒng)一招商的原那么。-市場的招商采用品牌聯營、資本聯營、招商引資和租賃等展開，其中大商戶和品牌商戶可采用以上多種 方式展開。2、“岀租過度，最終岀售&q

12、uot;的收益模式-對于有投資樓盤意向且能承受購置產權的商戶，將產權轉移，由購置者自行經營或岀租給他人經營。3、整和市場-整和市場功能，集購物、娛樂、休閑、餐飲四大功能于一體；-整和市場空間，進展合理商品布局；-整和招商，因有局部商鋪可能需要先租再售，該局部商鋪進展統(tǒng)一招商；-整和推廣，防止單兵作戰(zhàn)，整個市場有經營方進展統(tǒng)一的廣告、促消推廣；4、合理回報-保證市場和經營戶合理的收益，實現雙贏；-完善商業(yè)物業(yè)的管理和效勞功能，提升市場軟環(huán)境的競爭力；-通過市場整體機能的完善，帶動該片區(qū)土地及租賃價格的提升，使市場經營者和物業(yè)所有者均能獲得良 好的回報；-通過市場經營業(yè)績的提升，促進存量盤的銷售；

13、第二局部：招商及銷售策略一、工程整體營銷策略營銷工作面對的是市場中各種要素的組合，而各種影響市場的因素都是變動的，特別是房地產市場。因此，房地產營銷活動必然是動態(tài)的。只有動態(tài)的營銷才能保證房地產營銷的效果。風氣國際商鋪的營銷采用“機動營銷策略"。所謂機動的房地產營銷策略，就是要根據市場中各種要素的變化，不斷地調整營銷思路， 改良營銷措施，使營銷活動動態(tài)地適應房地產市場變化。機動即根據情況靈活多變，包括銷售模式、通路、價格、付款方式等靈活運用操作。銷售模式是指以租代 售、租售結合、網上銷售、展銷等方式靈活運用，以及延長內部認購、包裝等手段；通路那么是指自行銷 售、銷售外包和尾盤（包括滯

14、銷樓盤）進入二三級市場流通等方式；價格是指優(yōu)惠價、震撼價、裝修價等能 滿足不同消費需求的價格形式；付款那么包括一次性付款、按揭貸款、分期付款、建筑期付款、延期付款 等方式的靈活運用和組合。機動營銷策略的核心是掌握市場中各種因素的變化，而要掌握各種因素的變化就要進展調研。影響市 場的各種因素主要有：消費者的構成及心態(tài)、經銷商的配合及支持、競爭產品的實力及動態(tài)、行政政策的 法規(guī)及控制、宏觀經濟的現狀及開展、自身隊伍的穩(wěn)定及優(yōu)化等等。因此調研的類別主要有：消費者調查、 經銷商調查、競爭產品及企業(yè)調查、行政政策調查、宏觀經濟調查、員工隊伍調查等。只有深入的調查，科學的研究，才能透徹地掌握市場，為科學合

15、理的營銷策略提供依據。在深入調查、 科學研究的根底之上制定的營銷策略才可能是正確的策略。不斷地調研，不斷地調整營銷思路，這樣的動 態(tài)營銷可以使企業(yè)永遠立于不敗之地。二、工程招商銷售總策略1、在商鋪銷售前做好商鋪招商工作。以銷售為主，招商為輔。如商戶可以購置商鋪那么將商鋪產權轉讓； 如商戶只能承受只租不買的形式，可在商鋪岀租給商戶后在尋找商鋪買主。2、工程主要為自營型商鋪， 將商鋪一定年限的產權完全轉移給投資人，由投資人自行決定自行經營還是岀 租給他人經營；3、由于有局部投資者可能不會選擇買下商鋪，如某些連鎖超市。為了加快開展商的資金回籠，可先將商鋪 先租給投資者經營一定年限，然后再將其產權轉移

16、給有購置意向的客戶；4、對商鋪進展業(yè)態(tài)布局進展初步規(guī)劃，根據規(guī)劃業(yè)態(tài)，針對性地尋找投資商戶進展招商。5、 目標商戶定位為全國或深圳知名商家和連鎖企業(yè)。但商鋪買家除這些知名商家企業(yè)外，也可以為其他有 購置能力的任何目標群。三、商業(yè)氣氛營造-強勢廣告支持，形成強大的宣傳攻勢，讓全市人民都來此消費。-成立演藝中心，周未進展大型文藝演岀，吸引市民前來觀光消費。-全方位貼心物管效勞，給經營者一個輕松的經營環(huán)境，購物者一個享樂的購物天堂。-定期促銷推介，形成滾滾人流，帶來巨大消費。-娛樂局部以KTV、電玩、熱舞及影城為主，通過動感的造型，夸大的色彩及尺度大大加強商業(yè)氣氛，對 商業(yè)環(huán)境也起到相當的補充與完善

17、。四、價格策略及租金預估1、影響價格制定的因素影響房地產價格制定的因素有很多，細分為上百種。我司認為有：國家主要有以下幾方面：宏觀因素：國家宏觀政策、未來房地產價格的走勢等。本錢因素：土地本錢、前期費用、建安本錢、各項規(guī)費等。區(qū)域因素：區(qū)位極差、區(qū)位聲譽度、區(qū)域配套、交通通達度、商業(yè)繁華程度、臨街狀況等個別因素：內部配套、園林景觀、建筑外部特色、戶型構造、新舊程度、市場承受能力等其他因素：開展商的合理利潤、本區(qū)域內競爭性樓盤的價格走勢、開展商的品牌、合作伙伴的品牌等。2、本工程定價依據及影響因素綜合考慮工程所處的市場情況及工程本身的情況，定價主要采用市場比擬法。主要考慮的因素應為：區(qū)域因素主要

18、有：區(qū)位級差、交通通達度、繁華程度、區(qū)域配套等個別因素主要有：內部配套、市場承受能力等3、價格整體策略開盤前分別制訂不同樓層、不同位置商鋪的價格。在大概三個月的銷售期內，銷售價格不作調整 4、核心均價確實定租金差樓層 面積m2建議均價（元/m2）總售價 基準租金（元/m2*月）實際租金（元/m2*月）額（元/m2*月）一樓1797.232300041336290二樓1946.721100021413920三樓2228.45800017827600四樓2254.65600013527900五樓2254.6540009018600六樓2089.8640008359440合計12571.561114

19、83750平均平均5、付款方式方式 折扣 時間 金額一次性付款 95折 付足定金時簽署認購書 簽署認購書后7天內付首期并簽署？房地產買賣合同？簽署? 房地產買賣合同？后10天內付完余款定金20000首付40%含定金尾款60%銀行按揭付款 方式 99折 付足定金時簽署認購書 2 簽署認購書后7天內付首期并簽署？房地產買賣 合同？ 3.簽署？房地產買賣合同？后15天內向銀行申請按揭定金20000首付40%含定金 余款60%五、目標商戶及客戶設定與選擇1、目標商戶群"本地集團與企業(yè)"全國性或地區(qū)級連鎖店V品牌店、專賣店、主題店2、目標購置人群"本地集團與企業(yè)"

20、全國性或地區(qū)級連鎖店V品牌店、專賣店、主題店"本地個體私營業(yè)主V有投資意向的本地人3、目標商戶確定原那么V購置優(yōu)先，如不愿購置那么可考慮商鋪租賃；V先大戶、后小戶；先品牌商戶、后一般商戶的原那么第三局部：銷售實施方案一、工程招商目標1、第一目標主力店第一目標主力店是我們市場經營和招商的主體，該目標商戶招商和經營的成功與否，將從根本上決定商業(yè)街招商和經營的成敗。第一目標主力店以百貨、休閑、娛樂、效勞行業(yè)為經營主體；2、第二目標主力店第二目標主力店是商業(yè)街提升人氣，完善商品構造，促進商場由單一的僅以日用消費和休閑為主體的物業(yè) 向集購物、餐飲、娛樂、休閑為一體的商業(yè)物業(yè)過渡，使之成為惠州市

21、新興商圈中的主導。第二目標主力店以民特商品包括地毯、手工藝品、藥材等、經營服裝、鞋帽箱包、布料藝、針紡 織品、化裝飾品、影樓、醫(yī)藥、文化辦公用品、五金日雜以及家電、音像制品等為主。3、第三目標主力店第三目標主力店作為商業(yè)街商業(yè)構造和效勞機能的完善效勞。同時也是商業(yè)街的公共效勞機構。第三目標主力店主要包括金融機構、電信、郵政、移動通訊等集團客戶。二、招商與銷售流程1、目標商戶群確實定；2、對商鋪鋪位進展規(guī)劃，制定合理的分割方案；3、針對目標商群和客戶群進展工程推廣，擴大工程知名度，提升影響力；4、雙方洽談，達成購置或租賃意向；5、投資者到實地選擇商鋪位置，并簽訂買賣或租賃協議；6、投資者按規(guī)定交

22、納購房款或交納租金和效勞費；7、對已經簽定租賃協議的商鋪進銷售；8開展商對商場進展最后的裝修和設施配套，為投資者的進入創(chuàng)造良好的商業(yè)硬環(huán)境；9、在招商過程已經根本完畢時，選擇適宜的開業(yè)時間，歡送投資者進場經營。三、商鋪推廣方案一推廣主題建議基于目前整體市場、區(qū)域市場和工程本身的狀況，本工程產品應向強品牌、高檔次開展，在產品設計、形 象包裝、營銷推廣、物業(yè)管理等方面進展全面升級，經我司反復推敲，我司將工程推廣主題定位為：“您的財富源泉-風氣國際"二推廣方式及渠道建議1、推廣總原那么先招商后銷售，招商不是純粹的招商，那就存在一個造勢的問題，在全市場上建立租售兩旺的信息。在短 時間內通過小

23、眾傳播和媒體抄做成為樓市熱點，引起社會輿論，提高知名度，促進物業(yè)銷售。2、推廣方茶道(55791062) 14:41:132、推廣方式方式一：營銷中心現場展示營銷中心關于商鋪的各方面資料和裝備應較為齊備，從所見、所聞全方位讓買家了解信息。另售樓處可以 在原售樓處的根底上做相應的調整，以適合商鋪的租售。方式二：特色營銷活動A、開盤前1讓先消費者得到“看得見"價值的“在，預期價格購置高品質商鋪從而成為義務推銷員。媒體鋪墊、報道、宣傳；平面廣告強勢宣傳適時制造氣氛。2軟性新聞繕稿是該階段一個重要的傳媒曝光形式，通過新聞繕稿傳達本工程之根本資料，讓人們逐步深入認識了解本工程。在該階段不要過太

24、急于將工程的賣點全盤托岀，以免喪失工程的神秘感。3媒體廣告B、銷售期小局部以競價拍賣的形式進展炒作建議促銷主題活動：商鋪競價拍賣會四、招商及銷售費用估算1、裝修費用2、硬件投入3、商場公共設施及廣場投入4、推廣費用五、招商及銷售進度安排工程銷售期定為，銷售率預期為80%。在開盤前我們將完畢所有樓盤的招商，對于商鋪的銷售我司進展如下的進度安排: 營銷階段銷售時間 銷售進度招商200495-2004.10.17/前期2004.10.28-2004-11.18 45%中期2004.11.19-2004-.12.31 25%后期2005.1.1-2005.2.1810%茶道(55791062) 14:

25、45:44北京某商業(yè)工程市調工作方案書.doc茶道(55791062) 14:46:04目 錄一、工程背景3二、研究思路3三、研究內容5四、研究方案6五、工程流程圖7六、研究成果7七、研究期限7八、費用預算7茶道(55791062) 14:46:33一、工程背景中海開展北京是香港上市公司 -中國海外集團旗下之全資子公司，成立于 1997年6月，注冊資本3000萬美元。目前主要從事房地產開發(fā)經營、建筑工程總承包、物業(yè)管理等業(yè)務。中海開展北京作為中 海地產開拓首都北京房地產市場的排頭兵，致力于走專業(yè)化與規(guī)?；_展的道路，力爭“開發(fā)一個，成功 一個"?！爸泻Ｑ艌@"、“中海紫金苑&

26、quot;、“中海馥園"等工程已成為北京中高檔精品樓盤的典范。目前 正在建立和即將建立的工程還有“中海凱旋"、“中海廣場"、“中海楓漣山莊"、“中海天地"、“中海高爾夫花園"、“中海海洋公園、海洋花園"等工程。小紅門工程位于北京市朝陽區(qū)小紅門地區(qū)，工程用地西至成壽寺路，北至關家坑街，東至龍爪樹路，南至規(guī)劃南四環(huán)綠化帶。 規(guī)劃用地總面積為 87.16公頃，其中建立用地64.38公頃。地上規(guī)劃總建筑面積 136萬 平方米，其中住宅110萬平方米，公建26萬平方米。其中一期已獲批準規(guī)劃建筑面積53萬平方米。工程商業(yè)總面積24萬平方

27、米，其中一期12萬平方米。目前規(guī)劃為 2-6層、沿街的獨立商業(yè)樓。本次調研 主要針對小紅門工程一期 12萬平方米的商業(yè)。本次調研的主要內容包括：-本工程輻射區(qū)域內商業(yè)工程研究；-本工程商業(yè)投資者、經營者、消費者研究；-本工程商業(yè)目標客戶群定位包括投資者、經營者、最終消費者；本工程商業(yè)總體市場定位業(yè)態(tài)、檔次、價格/租金等；二、研究思路一、研究范圍根據本工程所處位置以及地塊特征，本次研究調研界定的四至范圍如下：1. 東至京津塘高速；2. 南至南四環(huán)；3. 西至南中軸延長線木樨園橋至大紅門橋及延長線；4. 北至南三環(huán)；二、研究思路商業(yè)工程根據分布和位置的不同主要分為以下類別：1. 社區(qū)型商業(yè)：典型的

28、是各類住宅區(qū)的底商，包括各種所謂“社區(qū)商業(yè)街"，其主導的消費群體是社區(qū) 業(yè)主以及周邊工程的業(yè)主；從建筑形式上看，有底商、獨立的商業(yè)街等；其特點是強調便利性；單店的規(guī) 模比擬??；業(yè)態(tài)的選擇有一定的范圍限制；2. 商務型商業(yè)：主要是分布在商務中心區(qū)，或者說是寫字樓比擬密集的區(qū)域，主要的消費群體是在寫字樓里面工作的office群體；主要包括購物中心、各類專業(yè)主題場所如餐飲、休閑、娛樂等；目前該類 型商業(yè)向兩個相反的方向演化：其一是向shoppingmall等巨無霸方向演化；另外是向更加專業(yè)的大規(guī)模單一主題商業(yè)演化；3. 專業(yè)交易集散市場：專業(yè)交易集散市場包括農幅產品交易市場、服裝批發(fā)市場、

29、花卉交易市場、家具 家居建材五金交易市場等；4. 基于“產業(yè)價值鏈"的商業(yè)地產，該商業(yè)形態(tài)可以看成是“專業(yè)交易集散市場"的高級狀態(tài)，其核心 理念是構建“單一產業(yè)完整價值鏈的綜合交易場所"；根據本工程所處地塊位置以及周邊目前狀況以及未來規(guī)劃來看，不適宜定位成“商務型商業(yè)"，結合本次 調研的要求，本次研究將分如下兩個層次展開：第一層次：本工程輻射范圍內商業(yè)工程研究，主要側重了解相關工程的根本信息、運營模式、目前運營狀 況、存在的問題，為本工程提供可以借鑒意見與建議；針對相關工程的研究，主要采用深度訪談的方式， 訪問相關工程主管運營的負責人；第二層次：本工程輻

30、射范圍內相關產業(yè)的經營者、消費者，以及商鋪投資者；針對投資者和經營商戶的研 究是重中之重，他們對本工程的判斷根本上可以反映市場的真實需求，研究內容包括對本工程所處地段的 認可程度、對攤位數量/面積的需求意向、對價格/租金的承受能力、經營業(yè)態(tài)的選擇；由于本工程周邊根本上不存在商務寫字樓，所以消費主要還是依賴工程輻射范圍內的居民包括 已經入住的居民區(qū)和在建/新建的居民區(qū)；針對消費者的研究主要探詢的是本工程輻射商圈的問題，換而 言之，本商業(yè)工程將輻射多大范圍內的消費者，當然不同業(yè)態(tài)不同規(guī)模輻射的半徑存在較大的差異，同時 根據目前商圈范圍內商品供應總量以及居民消費能力的比照，可以明確商業(yè)是否存在時機與

31、空間，還是已 經飽和；另外針對消費者的研究可以為今后經營者的商品經營提供一定的參考意義；從而指導工程的總體 定位；三、調查對象本次調查的研究對象包括 4類群體：1. 本次研究范圍內的主要商業(yè)工程具體運營者，或者相關負責人；2. 本次研究范圍內專業(yè)商鋪投資者投資用戶；3. 本次研究范圍內各種商業(yè)工程具體經營者租賃用戶；4. 本次研究范圍內各種商業(yè)的具體消費者最終消費用戶，包括單位用戶和家庭人用戶；四、調查方法 從研究方法上看，采針對第一類用戶的研究主要采用定性深度訪談的方式；針對第二和第三類用戶主要采用定性深度訪談和定量問卷面訪相結合的方式進展；針對最終用戶的，采用定量問卷面訪的方式進展。三、研

32、究內容針對上述不同研究對象，研究內容如下：T針對研究區(qū)域內相關商業(yè)工程側重了解“業(yè)態(tài)形式、建筑規(guī)模、經營狀態(tài)、管理方式、租金水平"等內容a. 工程根本信息：具體位置最終提交具體的位置分布圖、工程名稱、建筑面積、內部總體布局及功能業(yè)態(tài)組合、業(yè)態(tài)分區(qū)、總攤位數量、單位面積分布、開業(yè)時間、建筑檔次、外立面材料及顏色、層高、裝修情況、電梯、空調、物業(yè)管理效勞；b. 經營模式：定制化開發(fā)、開發(fā)后持有經營、開發(fā)后整售最終用戶、機構投資人、開發(fā)并進入穩(wěn)定經營期后帶租約整售、進展物業(yè)證券化 /引入信托基金、售后回租、專業(yè)運營商參股、融資租賃；c. 銷售價格、租金、物業(yè)管理費；d. 工程客戶構造分析：

33、投資客戶來源及構造；租賃客戶來源及構造；e. 工程優(yōu)勢劣勢分析，面臨的壓力，未來開展前景；T針對商鋪投資客戶a. 投資客戶投資價值模式：投資類型、投資方向、投資經歷、投資能力、區(qū)域投資狀況分析、對投資回 報的要求、投資商鋪的主要考慮因素：位置、工程定位、價格、物業(yè)管理及效勞、區(qū)域環(huán)境及潛力、工程 品牌、工程特色等；b. 投資客戶對商鋪的具體需求：需求的商鋪數量、樓層、單位面積大小、價格承受能力單價/總價、配套、物業(yè)管理、對層高/面寬的要求、電梯、車位需求；c. 對本工程的承受程度：對位置的承受程度、對擬開發(fā)產品的承受程度、對價格的承受程度、本工程的 優(yōu)勢及劣勢；d. 了解商業(yè)工程的信息途徑；e. 投資用戶特征分析：地域來源、年齡、投資能力、教育程度、商業(yè)投資經歷；T針對商鋪租賃客戶經營者a. 商鋪租賃客戶租賃決策模式：投資商鋪的主要考慮因素：位置、工程定位、租金水平、配套、物業(yè)管 理及效勞、區(qū)域環(huán)境及潛力、工程品牌、工程特色等；b. 商鋪租賃客戶