房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)高周轉(zhuǎn)并不是一味壓縮工期(共3頁)

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)高周轉(zhuǎn)并不是一味壓縮工期雖然很多房地產(chǎn)企業(yè)都在推行高周轉(zhuǎn)，但理解和做法卻不一樣。高周轉(zhuǎn)并非冒質(zhì)量風(fēng)險壓縮工期，而是通過將定位、設(shè)計、報批報建和招標(biāo)采購等工作前置來實(shí)現(xiàn)快速開發(fā)，同時還需從人才、資金、管理等方面著手，全面保障高周轉(zhuǎn)的有效落實(shí)。高周轉(zhuǎn)并非追求項(xiàng)目開發(fā)從拿地到交房整體的“快”，而是以“預(yù)售”為界，前段求快，側(cè)重高周轉(zhuǎn)，后段以質(zhì)量為先，側(cè)重高品質(zhì)；通過采取“分段聚焦、分時聚焦”的策略，實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn)與高品質(zhì)的平衡。在過往房地產(chǎn)企業(yè)管理咨詢過程中，經(jīng)常會遇到相類似問題：究竟什么時間開工窗口最最佳？項(xiàng)目工期如何推算并能保障按時交房？在擬定的計劃工期，氣候

2、差異對計劃工程工期的影響時間如何界定？什么是有效工期有效工期是不間斷作業(yè)條件下，不考慮各分部工程穿插，按正常工序間歇、檢查、點(diǎn)評、檢驗(yàn)及驗(yàn)收工作條件下的工期，是評判日歷工期是否合理的關(guān)鍵指標(biāo)之一。例如，正負(fù)零以下工程的有效工期是指建筑工程正負(fù)零以下的所有工作內(nèi)容，包含平整場地、基坑支護(hù)及降水、基礎(chǔ)工程、地下室至正負(fù)零部分的工作，含工序間歇、檢查、點(diǎn)評、檢驗(yàn)及驗(yàn)收工作。各業(yè)態(tài)有效工期期量一覽表分析（項(xiàng)目開工至交房）業(yè)態(tài)正負(fù)零以前（天）主體結(jié)構(gòu)（天）裝飾裝修（天）施工流水工期（天）市政工程（天）園林綠化（天）有效工期（天）別墅1207580606090485天（16月）洋房120120903060

3、90510天（17月）小高層120180100-6090550天（18月）高層120270120-6090660天（22月）備注：1) 別墅：指正負(fù)零以上3層及3層以下低層建筑物。2) 洋房：指正負(fù)零以上大于3層，小于等于7層的多層建筑物。3) 小高層：指正負(fù)零以上大于7層，小于等于18層的建筑物。4) 高層：指正負(fù)零以上大于18層，但小于100米的建筑物。無效工期無效工期是指指天氣、溫度、降雨、節(jié)假日等強(qiáng)制影響因素導(dǎo)致無法正常施工的日歷天數(shù)。無效工期是輔助有效工期評判日歷工期是否合理的輔助指標(biāo)。河南區(qū)域因春節(jié)與冬歇期重合，不再考慮春節(jié)的影響；同時本地的高溫對景觀種植影響非常大，在參考工期排期

4、時考慮了該因素對景觀作業(yè)的影響。無效工期主要指因地理特征不同，氣候差異對日歷工期的影響，與業(yè)態(tài)無關(guān)。項(xiàng)目所在區(qū)域冬歇期（月）雨季（月）高溫（月）春節(jié)（月）河南區(qū)域3220什么時間是最佳開工窗口最佳工窗口期是指參考工期中最優(yōu)開工時點(diǎn)，一般情況下只是一年中的某幾個月，如在最佳開工窗口期開工，正常條件下，不需采取額外措施就可以順利交付。在條件許可的情況下，建議在最佳開工窗口期開工。最佳開工期需要考慮以下因素：1）開工時點(diǎn)對土方作業(yè)無重大影響；2）各主要分部工程作業(yè)期相對有較好條件；3）景觀作業(yè)期與最佳喬木種植期基本匹配，例如河南區(qū)域的落葉喬木最佳種植期在11月至次年3月底之前等；4）交房時段的氣候有利于實(shí)現(xiàn)較好的景觀效果；5）工期相對合理。最佳開工窗口期及對應(yīng)合理日歷工期、交房月份一覽表業(yè) 態(tài)黃金開工窗口期合理日歷工期（月）交房月份別墅9月2610月10月2510月洋房