四川藍光地產(chǎn)coco系列產(chǎn)品線研究講訴

1、四川藍光地產(chǎn)四川藍光地產(chǎn)coco系列產(chǎn)品線研究系列產(chǎn)品線研究2014年11月18日PART 1 藍光BRC企業(yè)背景分析企業(yè)背景企業(yè)背景企業(yè)概況藍光集團產(chǎn)業(yè)構成和駿地產(chǎn)（BRC）嘉寶公司美尚食品物業(yè)管理飲品研發(fā)、生產(chǎn)、銷售文化旅游產(chǎn)業(yè)商業(yè)運營房產(chǎn)經(jīng)濟戰(zhàn)略發(fā)展核心主體最重要的利潤中心品牌形象著力培育的利潤中心穩(wěn)定的現(xiàn)金流利潤來源中心品牌度的提升 四川藍光實業(yè)有限公司（藍光集團）成立于1990年，其產(chǎn)業(yè)結構現(xiàn)由四大板塊構成：房地產(chǎn)開發(fā)板塊、資產(chǎn)管理板塊、綠色健康飲品板塊和生物藥業(yè)板塊。板塊間的相互作用為集團房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展提供了保障，也為開發(fā)奠定了雄厚的資金基礎。和駿實業(yè)和駿投資和駿咨詢住宅發(fā)展為

2、主商業(yè)開發(fā)為輔藍光文旅顧問咨詢營銷代理成立于1996年成立于2000年迪康藥業(yè)成立于2001年醫(yī)藥研發(fā)、生產(chǎn)、銷售穩(wěn)定的現(xiàn)金流利潤來源中心企業(yè)背景企業(yè)背景藍光地產(chǎn)企業(yè)組織架構 藍光和駿實業(yè)股份有限公司（藍光地產(chǎn)集團）是藍光實業(yè)下屬控股公司，成立于1998年5月，主要負責住宅開發(fā)，包含和駿實業(yè)、和駿投資、和駿咨詢、藍光文旅，下屬項目子公司共計15家。2013年，藍光地產(chǎn)集團銷售業(yè)績突飛猛進，銷售面積全國排名第27位，銷售合同金額全國排名第35位。同時，經(jīng)權威部門認證，藍光地產(chǎn)集團綜合實力位居中國房地產(chǎn)業(yè)百強排名第28位。藍光和駿地產(chǎn)（BRC業(yè)務板塊）和駿實業(yè)和駿投資和駿咨詢藍光文旅藍光文旅是獨立

3、的地產(chǎn)業(yè)務板塊，是藍光品牌高端化的起點。和駿咨詢主要負責所有與藍光和駿開發(fā)項目相關的土地、建安、材料等招投標工作房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)背景企業(yè)背景藍光地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展歷程1、1990年，藍光實業(yè)成立，92年首個商業(yè)項目建成。2、2000-2004年，開發(fā)商業(yè)項目近20個，總面積達70萬，單個項目體量均在20畝左右，利于消化。 企業(yè)發(fā)展第一階段（1990-2004年） 企業(yè)發(fā)展第二階段 （2004-2008年）企業(yè)發(fā)展第三階段（2008年-至今）起步發(fā)展期投身小型商業(yè)資本累積產(chǎn)品線擴張進軍高端市場產(chǎn)品多元化發(fā)展1、 2010年推出公館1881、云鼎等高端項目。2、2010年藍光文旅成立，全面啟動高端旅游產(chǎn)業(yè)

4、，都江堰動漫城、金堂“大觀嶺”度假項目地塊均處于待動工狀態(tài)?？焖侔l(fā)展期正式涉足住宅開發(fā)標準化制、薄利多銷1、2005-2007年，開發(fā)諾丁山、雍錦灣、凱麗濱江等住宅項目，銷售額超60億元。2、2006年，藍光換標BRC。3、截止2008年8月，成功推出了20余個住宅樓盤。各階段主力產(chǎn)品1990-2004：社區(qū)商業(yè)、專業(yè)市場2000-至今 ：物業(yè)管理、不動產(chǎn)經(jīng)濟2004-2008：高密度住宅地產(chǎn)2008-至今：高端住宅、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)2009-至今 ：多元化產(chǎn)品、綜合項目企業(yè)發(fā)展第四階段（2009年-至今）領土擴張理念化、精細化面向全國布局1、 2009年，藍光攜手云南白藥開發(fā)昆明項目，同時進軍重慶、

5、自貢。2、2010年，北京拿地，計劃作為第二總部；同時在四川綿陽拿下近47畝住宅用地。3、2011年，在浙江嘉興、四川遂寧拿地。4、推出藍光CRM人居工程十大保障體系。多角度運作自2009年起進行產(chǎn)品精細化研究，注重企業(yè)文化經(jīng)營。2010年戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變，系列營銷動作面向全國展開，從硬件設施到軟件服務均以體現(xiàn)其高端價值為主。由商業(yè)地產(chǎn)起步，以傳統(tǒng)休閑生活廣場定位，采取小體量控制資金總量及資金鏈，迅速回收資金。單一的商業(yè)產(chǎn)品線住宅持續(xù)采取相對低價策略，實現(xiàn)項目的快速運轉(zhuǎn)，“標準化復制、薄利多銷、拿面積適中口岸好的地”。中高端住宅密集開發(fā)高端資源整合“藍光文旅”是一種全新的政企合作模式，所持項目業(yè)態(tài)復雜

6、、重資產(chǎn)特征明顯、資金占用率高。經(jīng)歷20余年的發(fā)展，藍光和駿已形成以住宅開發(fā)為主，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)為輔，逐步涉足旅游地產(chǎn)等多元化發(fā)展的產(chǎn)品開發(fā)思路。同時，公司亦形成立足成、渝、昆為核心的西南經(jīng)濟圈，覆蓋華北、華東、華中的戰(zhàn)略布局。企業(yè)背景企業(yè)背景藍光地產(chǎn)全國戰(zhàn)略布局藍光企業(yè)擴張路線成都片區(qū)-成都主城區(qū)川渝片區(qū)-成都、重慶、南充綿陽京滇片區(qū)-成都、自貢、峨眉山市、北京、昆明 1990年-2008年 2009年 2010年 2012年 藍光地產(chǎn)的擴張戰(zhàn)略：充分發(fā)揮土地價值，以穩(wěn)健精耕細作的開發(fā)模式，立足四川，發(fā)展西南（重慶、昆明），并向北京、長三角等區(qū)域延伸。業(yè)務覆蓋“以成都、重慶、昆明為核心的西南區(qū)

7、域”、“以北京、天津為中心的環(huán)渤海區(qū)域”、“以上海、杭州為中心的長三角區(qū)域”、“以武漢、長沙為中心的長江中游區(qū)域”、“以西安、太原為中心的黃河中游區(qū)域”等五大區(qū)域，共計30余個大中城市。重慶北京四川昆明藍光發(fā)展戰(zhàn)略圖：武漢長沙杭州青島長江中游-武漢、長沙、青島、蘇州等 2013年長三角-杭州企業(yè)背景企業(yè)背景藍光地產(chǎn)組織架構成都各項目部香江國際項目部貢山壹好項目部綿陽項目部峨秀湖項目部頤明園項目部十里藍山項目部北京項目項目部圣菲項目部都江堰項目部觀嶺項目部項目部股東大會董事會董事長品牌及CRM委員會人力資源委員會戰(zhàn)略投資委員會財務委員會總裁成本控制專委會產(chǎn)品技術專委會招標投標專委會預算管理專委會

8、質(zhì)量安全專委會總裁助理策劃中心產(chǎn)品策劃部營銷管理部品牌媒介部CRM部副總裁成都分公司常務副總裁創(chuàng)意技術中心創(chuàng)意管理部精裝修管部理總工辦安全質(zhì)監(jiān)部總裁助理南充公司自貢公司綿陽公司副總裁峨眉文旅公司招標采購中心招標管理部集中采購部供應商服務部副總裁總裁助理昆明公司重慶公司總裁助理綜合管理中心人力資源部企業(yè)管理部信息管理部總裁辦公室觀嶺公司北京公司財務管理中心首席財務官資本運營部資金管理部公司業(yè)務部會計管理部預算管理部計劃管理部成本管理部杭州辦事處審計法務中心監(jiān)察審計部法律事務部監(jiān)事會主席公司最高權利、決策機構公司高管層公司一級中心公司虛擬組織監(jiān)事會行政關系董事會虛擬中心副總裁（董事會秘書）投資發(fā)展

9、中心143 +115l龐大的后臺管理：造成人利資源的浪費。l樹狀的組織結構：造成業(yè)務流程過長。l各個部門職能平行：造成企業(yè)無主力部門，像（萬科：企業(yè)的主力部門為營銷部門；中海的主力部門為工程部）。u職能中心配備完善：職能中心配備完善，在支撐總公司運營的同時還滿足外拓市場的需求。l財務管理中心總控財務：財務管理中心總控財務避免外部招標項目的重大失誤。l總部集權分公司執(zhí)行制度：總部集權，分公司執(zhí)行制度，能使總部意志及時下發(fā)至分公司。l建立專屬的文化部門展示對內(nèi)對外形象：設立專門的文化部門，對內(nèi)是利用藍光學院對員工實行物質(zhì)和精神激勵，降低流失率；對外樹立良好統(tǒng)一企業(yè)形象。優(yōu)勢分析：劣勢分析：企業(yè)背景

10、企業(yè)背景藍光地產(chǎn)組織架構輔助的基礎平臺核心業(yè)務操作平臺l 明源地產(chǎn)ERP系統(tǒng)（CRM）l 明源成本管理系統(tǒng)l 用友U870財務管理系統(tǒng)l 宏景世紀人力資源系統(tǒng)（HR）l 藍光供應鏈信息系統(tǒng)l 企業(yè)信息門戶系統(tǒng)（EIP）l 藍光集團單點登陸系統(tǒng)（SSO）l 藍光集團活動目錄（AD）l 藍光集團電子公文審批系統(tǒng)（OA）l 藍光BRC網(wǎng)站藍光集團會議視頻系統(tǒng)充分發(fā)揮內(nèi)外部資源的有效利用公司建立了一系列的信息平臺，滿足日常業(yè)務運作的需要： 目前公司的預算管理尚未通過信息平臺實現(xiàn)，預算的編制、執(zhí)行、分析與考核還似乎通過手工方式來實現(xiàn)。目前公司的信息管理中心負責信息化規(guī)劃、IT管控機制、流程規(guī)范和相關應用

11、系統(tǒng)的實施組織、日常維護和持續(xù)改進工作。企業(yè)背景企業(yè)背景藍光地產(chǎn)企業(yè)信息平臺 藍光企業(yè)通過報刊（藍光視界），藍光公益事業(yè)，以及各種活動，來擴大品牌影響力，以CRM系統(tǒng)運營和服務模式，挖掘客戶需求，獲得更多客戶的認可。企業(yè)文化特征客戶滿意是藍光的第一目標，尊重和關心員工的個人利益。34用心建筑生活。1發(fā)展愿景立志成為世界級的城市運營商。2為客戶提供高品質(zhì)的產(chǎn)品和服務；用穩(wěn)健和創(chuàng)新推動企業(yè)不斷發(fā)展從而為所有利益相關方創(chuàng)造持續(xù)的價值。企業(yè)使命核心理念企業(yè)宗旨企業(yè)文化BRc含義 BBlue（藍色）表達了尊重生命的人本精神 RReal estate（地產(chǎn)）表達藍光成為世界級房地產(chǎn)開發(fā)商的理想愿景 CCu

12、stomer（客戶）一切以客戶為尊文化主線：企業(yè)以人為本、用創(chuàng)新推動發(fā)展、以客戶價值為導向的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)企業(yè)背景企業(yè)背景藍光地產(chǎn)企業(yè)文化 藍光地產(chǎn)以“尊重和關心員工個人利益”為核心理念，集團建立藍光培訓學院緊密圍繞公司戰(zhàn)略，以培養(yǎng)藍光人才為己任，努力實現(xiàn)企業(yè)和員工的共同成長、共同發(fā)展，加強員工價值與企業(yè)價值的提升，形成具有自身特色的人才培養(yǎng)模式。 發(fā)掘和培育有管理潛質(zhì)的員工，為學員量身定制培訓課程，全方位的彌補管理知識、領導藝術、人力資源管理等知識和技能，為公司培養(yǎng)、儲備更多的優(yōu)秀管理人員。 面對全體員工開放，以傳播思想、開闊視野為基本原則，引入行業(yè)一流專家進行講座、互動，促進員工對新思想、

13、新材料、新技術、新形勢的了解，提升員工隊伍綜合素質(zhì)，關注員工身心健康、調(diào)試工作狀態(tài)，目前已形成先進管理思想、名企案例、員工健康等系列課程。 為拓展視野、增進交流，學習并引入海外先進理念，每年派遣員工參加海外參觀、學習，提升相關人員業(yè)務能力和視野。123 發(fā)掘和培養(yǎng)內(nèi)部中、基層管理干部和新任干部，提升管理素質(zhì)和文化認同度，培育職業(yè)精神和職業(yè)技能，建設管理人才梯隊，提升經(jīng)理人綜合管理能力。 通過體驗、授課、傳幫帶以及發(fā)放標準教材等方式，促進新員工融入藍光文化氛圍，促進員工職業(yè)素質(zhì)的提升和職業(yè)精神的培育。 學習多樣化，豐富和開闊員工視野，同時也是提高企業(yè)發(fā)展的路徑之一。企業(yè)背景企業(yè)背景藍光地產(chǎn)企業(yè)文

14、化PART 2 產(chǎn)品線研究產(chǎn)品開發(fā)區(qū)域及階段特征城市的選擇上藍光BRC以大成都作為重點，輻射四川二線城市投資，除此之外，逐漸開始在國內(nèi)一些經(jīng)濟繁榮重點城市投資布局。藍光進駐城市情況進駐省份進駐城市北京北京重慶重慶云南昆明四川成都、綿陽、自貢、遂寧、南充、峨眉山浙江杭州、蘇州、無錫山東青島湖南長沙湖北武漢產(chǎn)品線分析產(chǎn)品線分析產(chǎn)品發(fā)展史時間開發(fā)區(qū)域物業(yè)類型項目階段特征19932000成都商業(yè)/辦公/步行街藍光大廈、世紀電腦城、羅馬假日廣場等藍光從成都起步，產(chǎn)品以商業(yè)、辦公為主。20012003成都商業(yè)/商住樓/專業(yè)市場玉林生活廣場、金荷花、藍色加勒比、金色夏威夷、海棠月色等開始嘗試專業(yè)市場開發(fā)模式

15、，并且首次開發(fā)商住項目，以小戶型產(chǎn)品為主。20042005成都綜合體/商住樓/住宅/商業(yè)春江花月、香檳廣場、郁金香廣場、君悅領地 等首次開發(fā)城市綜合體、住宅、主題商業(yè)項目。20062008成都小高層/高層/別墅凱麗系列、富麗系列、雍錦灣、香碧歌莊園、紫檀山、觀嶺國際集中開發(fā)住宅項目，并且研發(fā)出了凱麗系和富麗系兩類產(chǎn)品，首次開發(fā)高爾夫別墅項目。2009成都/南充/重慶/綿陽電梯/別墅花滿庭、十里藍山、香江國際等藍光進駐南充、重慶等城市，產(chǎn)品以電梯為主，少量別墅產(chǎn)品。2010成都/自貢/峨眉山市/北京/昆明高層/精裝房/度假社區(qū)北京云鼎、公館1881、貢山一號、SOFA社區(qū)、峨秀湖等藍光入駐自貢、

16、北京、峨眉山市、昆明等城市，產(chǎn)品以精裝電梯為主，并且首次開發(fā)度假型社區(qū)和音樂主題社區(qū)。2011成都/遂寧/嘉興高層遂寧項目、嘉興項目等藍光地產(chǎn)在西南地區(qū)率先啟動綠色建筑戰(zhàn)略，倡導綠色住宅理念。2012-今成都/武漢/蘇州/長沙高層武漢Coco時代，Coco蜜城，Coco金沙等Coco系列開始發(fā)力，入駐武漢、青島、長沙、蘇州等地，主打高端電梯小戶型 2009年以前，公司開發(fā)區(qū)域主要集中在大成都范圍，物業(yè)類型從以商業(yè)開發(fā)為主逐步轉(zhuǎn)化為以住宅開發(fā)為主；09年后，開始向省內(nèi)二三線城市（南充、自貢等）及沿海發(fā)達地區(qū)進行戰(zhàn)略布局；從住宅產(chǎn)品線看，藍光BRC于2010年開始起涉足高端、精裝產(chǎn)品線研發(fā)，同時，

17、藍光BRC亦從2010年起進入旅游地產(chǎn)的開發(fā)領域。產(chǎn)品開發(fā)區(qū)域及建筑類型產(chǎn)品線分析產(chǎn)品線分析產(chǎn)品發(fā)展史產(chǎn)品線發(fā)展時序2001-2003年2004-2005年2006-2008年2009年商業(yè)、商住商業(yè)、辦公1993-2000年君悅領地 藍光大廈、羅馬假日廣場藍色加勒比、玉林生活廣場藍光的產(chǎn)品線主要分化于2006年之后，由先前的商業(yè)或商住開發(fā)轉(zhuǎn)變?yōu)榧冏≌约皠e墅開發(fā)，從09年開始走向川內(nèi)二級城市以及經(jīng)濟發(fā)達區(qū)域。2010年開始住宅產(chǎn)品線轉(zhuǎn)向高端或度假產(chǎn)品市場。2010年2011年綜合體、商業(yè)、商住、住宅香檳廣場春江花月郁金香廣場住宅富麗系凱麗系香瑞湖紫檀山皇后國際圣菲TOWN香碧歌莊園雍錦灣花滿

18、庭進駐二級城市和外省市高端及度假項目公館1881峨秀湖遂寧項目嘉興項目產(chǎn)品線分析產(chǎn)品線分析產(chǎn)品發(fā)展史藍光BRC成功開出了凱麗系、富麗系、別墅系、商業(yè)系等多條產(chǎn)品系列。藍光BRC一直堅持用心建筑生活的開發(fā)理念產(chǎn)品線分析產(chǎn)品線分析產(chǎn)品發(fā)展史產(chǎn)品住宅建筑類型產(chǎn)品線綜述藍光從93年開始開發(fā)商業(yè)辦公，后續(xù)逐漸開發(fā)了專業(yè)市場、鄰里型商業(yè)中心、主題餐飲商業(yè)街、綜合體等業(yè)態(tài)的商業(yè)項目到2008年開發(fā)總部基地辦公；2010年重點打造峨秀湖國際度假區(qū)旅游地產(chǎn)商業(yè)，積累了商業(yè)開發(fā)的各種成功經(jīng)驗。代表項目金荷花、香檳廣場、玉林生活廣場、IBP總部基地、峨秀湖峨眉院子等項目峨眉院子玉林生活廣場金荷花IBP總部基地商業(yè)產(chǎn)

19、品線產(chǎn)品線分析產(chǎn)品線分析產(chǎn)品線細分產(chǎn)品線綜述藍光電梯產(chǎn)品線研發(fā)始于2002年，以商住小戶型產(chǎn)品為主發(fā)展到后面的普通電梯以及高端電梯產(chǎn)品第一階段電梯屬商住性質(zhì)產(chǎn)品，且為小高層，代表項目為藍色加勒比、金色夏威夷等；第二階段以富麗錦城、花城、凱麗濱江、凱麗香江等高層電梯為代表，創(chuàng)造了可變空間這一設計，引起了眾多開發(fā)商效仿；第三階段以SOFA社區(qū)、云鼎、公館1881精裝高層為代表項目，從此走上了高端精裝房時代。代表項目藍色加勒比、郁金香廣場（第一階段）、富麗錦城、凱麗香江（第二階段）、公館1881、云鼎（第三階段）金色夏威夷公館1881凱麗香江富麗錦城電梯產(chǎn)品線產(chǎn)品線分析產(chǎn)品線分析產(chǎn)品線細分別墅產(chǎn)品線

20、產(chǎn)品線綜述藍光別墅產(chǎn)品線研發(fā)起步較晚，始于2006年，首次嘗試別墅疊拼產(chǎn)品，其別墅產(chǎn)品可分為三個階段第一階段別墅屬川西民居建筑元素，且為疊拼產(chǎn)品，代表項目為雍錦灣、紫檀山；第二階段以香碧歌莊園、香瑞湖等聯(lián)排別墅為代表，引進了法式莊園風情及南加州風格；第三階段以觀嶺國際社區(qū)高爾夫景觀全別墅產(chǎn)品線為代表，強調(diào)“讓生活回歸自然”的理念，在規(guī)劃和設計上注重打造更生態(tài)舒適的居住環(huán)境。代表項目雍錦灣、紫檀山（第一階段）、香碧歌莊園、香瑞湖（第二階段）、觀嶺國際社區(qū)（高爾夫別墅）雍錦灣觀嶺國際香碧歌莊園產(chǎn)品線分析產(chǎn)品線分析產(chǎn)品線細分電梯產(chǎn)品線衍生作品：COCO系列產(chǎn)品線分析產(chǎn)品線分析p 在coco系列之前，

21、藍光成都在售項目主要包括高端電梯、公寓，普通住宅，別墅，以及總部辦公，總體涵蓋面較廣，但銷售均不溫不火。pcoco系是藍光地產(chǎn)研發(fā)的一款專門針對青年置業(yè)者的城市中心區(qū)域住宅產(chǎn)品，以及極具成都特色的休閑式街區(qū)商業(yè)產(chǎn)品。pCoco系列客戶定位很明確，就是針對比較年輕的購房群體，他們當中絕大多數(shù)購房者就是那些既想要舒適居住環(huán)境又不愿蝸居一隅的城市青年人群。成都Coco金沙成都Coco國際成都Coco時代產(chǎn)品線分析產(chǎn)品線分析昆明Coco蜜城蘇州Coco蜜園武漢Coco時代重慶Coco時代青島Coco蜜城長沙Coco蜜城無錫Coco蜜園p coco系列自2012年問世以來，迅速復制擴張，先后布局重慶、武

22、漢、長沙、青島、無錫、蘇州等多個城市，已成為藍光標桿之作，也為藍光地產(chǎn)快速完成了全國化布局，但是由于各個地域的不同，Coco產(chǎn)品在各個地區(qū)的表現(xiàn)也有所差異。COCO系列產(chǎn)品線分析產(chǎn)品線分析COCO系列【戶型分析戶型分析】p 藍光coco系列將廚房和衛(wèi)生間面積分別控制在5.5平米左右和3.2-3.6平米之間；客廳和主臥面積和該戶型面積大小成正相關，會根據(jù)戶型大小有所變化，但基本都在10平米以上，滿足基本使用功能；而其他次臥會有明顯縮緊，一般控制在6平米以內(nèi)。p Coco系列戶型緊湊但強調(diào)功能的齊全，主要缺點是廚房開間較小，不足6平米的小次臥作為一般臥室稍顯小巧，但可滿足作為書房或是兒童房功能使用

23、。成都產(chǎn)品線分析產(chǎn)品線分析COCO系列【戶型賞析戶型賞析】D1D1戶型：建筑面積約戶型：建筑面積約6969，實得面積，實得面積約約7878，得房率，得房率113%113%，三室兩廳一衛(wèi)，三室兩廳一衛(wèi)D2D2戶型：建筑面積約戶型：建筑面積約6868，實得面積，實得面積約約7676，得房率，得房率112%112%，三室兩廳一衛(wèi)，三室兩廳一衛(wèi)房間房間尺寸尺寸面積（）面積（）廚房1700*32005.44衛(wèi)生間1800*18003.24客廳3400*350011.9主臥3100*350010.85次臥3500*28009.8書房2400*24005.76贈送陽臺+飄窗約9房間房間尺寸尺寸面積（）面積（

24、）廚房1800*30005.4衛(wèi)生間1800*18003.24客廳3800*400015.2主臥4000*310012.4次臥2200*28006.16書房2400*24005.76贈送陽臺+飄窗約8成都產(chǎn)品線分析產(chǎn)品線分析COCO系列【戶型賞析戶型賞析】4 4室室2 2廳廳3 3衛(wèi)，建面約衛(wèi)，建面約6969平米，實得約平米，實得約150150平米平米房間房間尺寸尺寸面積（平米）面積（平米）客廳3500*530018.6廚房4500*19008.6主臥7100*530030次臥12400*32007.7次臥23000*360010.8贈送飄窗+陽臺+臥室+儲藏室+書房80成都產(chǎn)品線分析產(chǎn)品線分

25、析COCO系列【戶型賞析戶型賞析】長沙p 藍光coco系列在長沙及重慶市場戶型贈送面積相對成都及重慶較少，建筑風格融合了當?shù)匚幕?，相對差異較大，同時，因各城市相關建筑規(guī)定差異，部分城市可建造純北向住宅，同時陽臺贈送空間較大，可形成較高的得房率。產(chǎn)品線分析產(chǎn)品線分析COCO系列【盈利分析盈利分析】樓面地價樓面地價建面均價建面均價實面均價實面均價4250元/平米9300元/平米（惠后）8500元/平米備注：數(shù)據(jù)依據(jù)于coco時代4、5號樓p區(qū)域樓盤除目前九龍倉外，其他項目價差空間（主力價格樓面地價主力價格樓面地價）均在5000元/平米以上，并且大部分項目是在70009000元/平米之間。p 藍光項

26、目以5050元/平米的低價差空間運作，單位面積盈利能力低于區(qū)域其他項目，但是在項目快銷的情況下，可以快速回籠資金，降低時間成本，提高資金利用率。項目名稱主力價格樓面地價價差空間招商東城國際1150031558345協(xié)信中心930035005800萬科鉆石廣場1190030608840世茂玉錦灣1060038436757九龍倉御園960048374763和信融錦云灣1120040267174保利康橋1480073007500采用采用“薄利多銷薄利多銷”策略，快速回籠資金，提高資本利用率策略，快速回籠資金，提高資本利用率藍光coco時代價差空間為5050元【以成都以成都藍光藍光CocoCoco時代

27、為例時代為例】注：以上價格為2012年售價產(chǎn)品線分析產(chǎn)品線分析COCO系列【樣板間及展示區(qū)展示樣板間及展示區(qū)展示】CocoCoco系列示范區(qū)面積規(guī)模不大，都是小巧精致、東線合理，樣板間具有系列示范區(qū)面積規(guī)模不大，都是小巧精致、東線合理，樣板間具有生活氣息，易使客戶產(chǎn)生情感共鳴。生活氣息，易使客戶產(chǎn)生情感共鳴。產(chǎn)品線分析產(chǎn)品線分析COCO系列【CocoCoco紅街紅街】CocoCoco紅街為紅街為CocoCoco系列商業(yè)配套，一般為住宅底商，共二層，二樓以系列商業(yè)配套，一般為住宅底商，共二層，二樓以連連廊形式連接各個樓宇廊形式連接各個樓宇。體量一般為。體量一般為3 3萬，戶型面積從萬，戶型面積從

28、20-40020-400不等，滿不等，滿足投資客及品牌商家運營等不同需求。足投資客及品牌商家運營等不同需求。業(yè)態(tài)定位：普通住宅升級之作，業(yè)態(tài)定位：普通住宅升級之作，新型鄰里中心新型鄰里中心。零售業(yè)態(tài)零售業(yè)態(tài)合約鋪合約鋪自持超市自持超市指定區(qū)域商鋪（一般為較大面積商鋪）指定經(jīng)營業(yè)態(tài)，由開發(fā)商統(tǒng)一運營招商，提升紅街品質(zhì)，業(yè)主享受協(xié)定收益返點。紅街核心，由開發(fā)商自持約1萬地下超市，提升紅街品質(zhì)。購買后可自由經(jīng)營，無硬性業(yè)態(tài)要求，快速回現(xiàn)，減輕開發(fā)商壓力。（一般為小面積商鋪）PART 3 總結與啟示客戶客戶產(chǎn)品產(chǎn)品市場市場土地位置土地位置位于相對比較成熟的區(qū)域，有一定的房地產(chǎn)市場開發(fā)基礎，地塊較小財務

29、指標財務指標土地單價高，總價低要求現(xiàn)金流，開發(fā)速度快，實現(xiàn)快速走量容積率指標容積率指標2.4FAR 4.5產(chǎn)品形式產(chǎn)品形式高層為主，面積在50-90之間周邊環(huán)境周邊環(huán)境居住密度相對較高配套較為豐富、商業(yè)配套、教育配套等較為完善客戶對板塊認可度較高交通配套交通配套交通便捷，位于城區(qū)主干道COCOCOCO系列總結系列總結客戶客戶產(chǎn)品產(chǎn)品市場市場主要客群主要客群剛需客群家庭生命周期家庭生命周期自由青年，小太陽之家家庭支付能力家庭支付能力具有一定經(jīng)濟實力家庭購房動機家庭購房動機生活基本需求，房屋功能改善類別類別簡稱簡稱客戶特征客戶特征對產(chǎn)品要求對產(chǎn)品要求類1自由青年參加工作不久的單身青年或青年夫妻，無

30、子女，家庭成員學歷較高。要求時尚、追求新科技、新媒體。 希望小區(qū)有較好的健身場所，臨近大型運動場所、娛樂休閑場所；要求較好的戶型和喜歡的建筑風格。類2小太陽家庭2434歲青年夫妻，家庭成員學歷較高。事業(yè)進入一定積累階段，收入相對較高，通常以普通職員和一般管理者為主；因為小孩年齡較小，一定程度上成為了家庭的中心。各種閑暇消費較類1大為縮減，外出購物、市內(nèi)旅游等家庭休閑方式逐漸凸現(xiàn)出來，而電子影像、健身等個人休閑方式漸淡化比較看重教育配套，比較關注幼兒園、小學；注重日常生活的商業(yè)配套，注重公交便利，考慮工作便利性，同時也有私家車交通需求。會選擇城市中心或城郊地段，小孩娛樂場地也是他們期望得到的配套。以兩房與緊湊三房為主，價格要求會便宜一些。COCOCOCO系列總結系列總結客戶客戶產(chǎn)品產(chǎn)品市場市場概述：概述：Coco系列選址在位于相對比較成熟的區(qū)域，有一定的房地產(chǎn)市場開發(fā)基礎，地塊較??；周邊居住環(huán)境良好，配套完善，容積率在2.4-4.5區(qū)間，土地價格較高，規(guī)模適中，是城市價值導向的中高端社區(qū)。總體原則總體原則1.用足容積率；2.最大化贈送面積，注重產(chǎn)品功能性和靈動性；3.短、平、快的銷售策略，薄利多銷，實現(xiàn)資金快周轉(zhuǎn)；物業(yè)形態(tài)物業(yè)形態(tài)高層為主，配以住宅底商，二樓以連廊形式連接樓宇，形成開放式商業(yè)街建筑立面