手房買賣法律風(fēng)險(xiǎn)防范ppt課件

1、二手房買賣法律風(fēng)險(xiǎn)防備二手房買賣法律風(fēng)險(xiǎn)防備法務(wù)部法務(wù)部 邱煜邱煜三峽買賣網(wǎng) sxmaimai/ wenku1內(nèi)容提要內(nèi)容提要二手房買賣風(fēng)險(xiǎn)概述二手房買賣買賣流程二手房買賣典型問題二手房買賣風(fēng)險(xiǎn)概述二手房買賣風(fēng)險(xiǎn)概述階段性同類型集中型二手房買賣風(fēng)險(xiǎn)概述二手房買賣風(fēng)險(xiǎn)概述買賣標(biāo)的大程序較復(fù)雜對(duì)國家政策敏感買賣雙方不專業(yè)二手房買賣買賣流程二手房買賣買賣流程1.賣方掛牌買方看房二手房買賣買賣流程二手房買賣買賣流程2.簽署居間協(xié)議支付買房定金二手房買賣買賣流程二手房買賣買賣流程3.簽署二手房買賣買賣流程二手房買賣買賣流程4.買房付款或懇求貸款二手房買賣買賣流程二手房買賣買賣流程5.辦理過戶領(lǐng)取權(quán)證二手

2、房買賣買賣流程二手房買賣買賣流程6.銀行放款房屋交接支付傭金二手房買賣典型問題二手房買賣典型問題1. 未經(jīng)房屋共有人的贊同，賣方出賣房屋能否有效？ 宋某和李某是夫妻，雙方登記結(jié)婚后，宋某看到樓市比股市好，就用本人炒股得來的錢買了套房子，而名字只登記了宋一人。后來，宋、李兩人出現(xiàn)感情不和，要鬧離婚，宋某想到了轉(zhuǎn)移財(cái)富，就瞞著李某把房子賣給了張某。離婚訴訟中，李某在清查宋某財(cái)富時(shí)發(fā)現(xiàn)那套房子曾經(jīng)過戶給了張某，李某以為，這房子是和宋結(jié)婚后買的，雖然本人沒出過錢，但仍屬于夫妻共同財(cái)富，宋某出賣房子未經(jīng)其贊同是無效的。遂主張宋某和張某買賣房屋的行為無效，張某應(yīng)返還房屋。二手房買賣典型問題二手房買賣典型問

3、題2. 賣方“跳價(jià)、撤單，該當(dāng)承當(dāng)怎樣的責(zé)任？ 2021年7月，郭某經(jīng)過中原地產(chǎn)向葉某求購位于嘉定江橋的一套公寓房，雙方及中原地產(chǎn)共同簽署了一份，商定房價(jià)是107萬元；協(xié)議簽署后7天內(nèi)簽署。第二天，郭某就給了葉某5萬元定金。但嗣后，葉某以種種托詞不與郭某簽署買賣合同。在中原地產(chǎn)的組織下，雙方又進(jìn)展了多次磋商，同年8月，葉某提出要以118萬元的價(jià)錢轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)，遭到了郭某的回絕。為此，郭某向法院起訴，要求葉某返還10萬元，并賠償一樣地段、一樣規(guī)格、一樣質(zhì)量的房屋差價(jià)。經(jīng)法院委托上海城市房地產(chǎn)公司評(píng)價(jià)，2021年8月，系爭房屋市場價(jià)為121萬元。葉某那么以為，雙方未簽署正式合同，本人不算違約。二手房

4、買賣典型問題二手房買賣典型問題3. 買賣雙方為逃稅，聯(lián)手做低房價(jià)，簽署“陰陽合同該如何處置？普通住宅非普通住宅契稅買方支付初次購買，房價(jià)的1%；二次購買，房價(jià)的1.5%3%營業(yè)稅及附加賣方支付賣方買入已滿2年，免征；賣方買入未滿2年，此次賣出與上次買入差額部分的5.55%賣方買入已滿2年，此次賣出與上次買入差額部分的5.55%；賣方買入未滿2年，房價(jià)的5.55%個(gè)人所得稅賣方支付房價(jià)的1%或差價(jià)的20%；假設(shè)個(gè)人轉(zhuǎn)讓2年以上家庭獨(dú)終身活住房的，免征房價(jià)的2%或差價(jià)的20%；假設(shè)個(gè)人轉(zhuǎn)讓2年以上家庭獨(dú)終身活住房的，免征二手房買賣典型問題二手房買賣典型問題3. 買賣雙方為逃稅，聯(lián)手做低房價(jià)，簽署“

5、陰陽合同該如何處置？ 富某經(jīng)過志遠(yuǎn)房產(chǎn)向陳某購買位于銅川路的一個(gè)商鋪，陳某提出房款到手價(jià)為105萬元，富某表示贊同。經(jīng)與陳某進(jìn)一步協(xié)商，雙方最終簽署的中房屋價(jià)款為65萬元，另40萬元經(jīng)過簽署予以支付。協(xié)議簽署后，富某只交付了65萬元，對(duì)于那份40萬元的，其以為是無效的，故不予履行。無法，陳某只得起訴富某，要求富某繼續(xù)履行，向其支付40萬元。二手房買賣典型問題二手房買賣典型問題4. 貸款出現(xiàn)妨礙，買方應(yīng)如何維護(hù)本人？ 小張、小王夫妻倆為結(jié)婚向唐某購買位于寶山一二八留念路的一套房子，房屋總價(jià)為萬元。雙方在買賣合同中商定，于2021年9月30日前共同向買賣中心懇求過戶；買方除支付50萬元首付款外，余

6、款88萬元經(jīng)過銀行貸款支付，如貸款審核未經(jīng)過或經(jīng)過額度缺乏，買方應(yīng)在送件即辦理過戶手續(xù)前補(bǔ)足房款；如買方不按合同商定支付房款，逾期超越7日的，賣方有權(quán)解除合同；買方在貸款審核經(jīng)過后7日內(nèi)與賣方一同懇求過戶。由于小張、小王任務(wù)都不穩(wěn)定，收入又偏低，其分別于2021年8月10日和9月5日向農(nóng)行、工行懇求的貸款均未獲批，直至10月9日，才經(jīng)過上海銀行懇求到78萬元。而此時(shí)房價(jià)飛漲，10月8日，唐某就向小夫妻 倆發(fā)去律師函，要求解約。雙方為此涉訟。二手房買賣典型問題二手房買賣典型問題5. 如何認(rèn)定“跳單行為和“跳單責(zé)任？ “中介公司帶委托人看房后的個(gè)月內(nèi)，委托人或委托人的近親屬、關(guān)系人與賣方私下成交或

7、利用中介公司信息、時(shí)機(jī)另行委托他人居間成交的，即構(gòu)成違約，該當(dāng)支付相當(dāng)于傭金數(shù)額的違約金。二手房買賣典型問題二手房買賣典型問題5. 如何認(rèn)定“跳單行為和“跳單責(zé)任？ 2021年9月，李某將本人的一套住房分別放在中原地產(chǎn)、漢宇地產(chǎn)以及立好信掛牌出賣，均未委托獨(dú)家代理。漢宇地產(chǎn)于10月22日帶陶某去看了房，立好信于11月23日帶陶某的妻子去看了房，中原地產(chǎn)那么于11月27日帶陶某看了房，并簽署了。載明：陶某情愿委托中原地產(chǎn)居間求購房屋，傭金為房屋實(shí)踐成交價(jià)的1%；中原地產(chǎn)帶陶某看房后六個(gè)月，陶某與賣方私下成交或利用中原地產(chǎn)的信息、時(shí)機(jī)另行委托他人居間成交的，即構(gòu)成違約，應(yīng)支付相當(dāng)于傭金數(shù)額的違約金。continue二手房買賣典型問題二手房買賣典型問題5. 如何認(rèn)定“跳單行為和“跳單責(zé)任？ 看房時(shí)，中原地產(chǎn)報(bào)價(jià)為165萬元，陶某以為價(jià)錢太高，就再未與其聯(lián)絡(luò)。幾天后，漢宇地產(chǎn)與陶某聯(lián)絡(luò)，報(bào)價(jià)為145萬元，并積極與李某協(xié)商價(jià)錢。2021年12月，在漢宇地產(chǎn)的居間下，陶某與李某以萬元的價(jià)錢成了交。陶某按1%的費(fèi)率交納了1