住宅房產(chǎn)策劃流程

1、住宅房產(chǎn)策劃流程住宅房產(chǎn)策劃流程xx 住宅房產(chǎn)策劃流程一、初步接洽階段1、首次與開發(fā)商溝通，展示公司價(jià)值，明確合作意向。項(xiàng) 目資料前期收集。負(fù)責(zé)部門：業(yè)務(wù)部、策劃部報(bào)告名稱： xxx 項(xiàng)目立案報(bào)告中心內(nèi)容：項(xiàng)目所在城市房產(chǎn)市場現(xiàn)狀初步調(diào)研 總?cè)丝?，城市人口，城市發(fā)展方向， 房產(chǎn)供應(yīng)量， 銷售狀況， 價(jià)格水平，主力戶型，建筑風(fēng)格，付款方式，重點(diǎn)項(xiàng)目項(xiàng)目基礎(chǔ)資料a、項(xiàng)目名稱，開發(fā)商，投資商，建筑設(shè)計(jì)商，園林設(shè)計(jì)商， 營銷策劃商，建筑商，物業(yè)管理商，總占地面積，總建筑面積， 總棟數(shù)， 總套數(shù)， 住宅建筑面積， 商業(yè)建筑面積， 配套設(shè)施面積， 開發(fā)周期，容積率，綠化率，停車位b、項(xiàng)目地段，街區(qū)功能，自

2、然景觀，政治歷史文化人文要 素，周邊主要建筑物，學(xué)校、醫(yī)院、商業(yè)、娛樂、交通等周邊配 套，水、電、氣、暖、排污等市政配套，中長期規(guī)劃1 C、建筑形態(tài)，建筑立面，建筑風(fēng)格，建筑選材，樓間距d、房源表，價(jià)格表，銷控表，付款方案，優(yōu)惠方案，置業(yè)計(jì)劃書，配套費(fèi)用，稅費(fèi)e、主力戶型，戶型配比，戶型功能劃分，戶型特色，樣板間，暢銷戶型，滯銷戶型f 、建筑工期，內(nèi)部認(rèn)購時(shí)間，開盤時(shí)間，銷售走勢，月度銷售額g、園林設(shè)計(jì)方案，園林造價(jià)h、內(nèi)部配套，物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)i 、前期推廣方案，推廣主題，廣告，印刷品，公關(guān)促銷活 動，樓盤包裝 vi ，售樓部功能布局k、總規(guī)劃圖、建筑平面布局圖、鳥瞰圖、單體立面圖、園

3、林效果圖、戶型圖、裝修效果圖、 logo開發(fā)商訪談開發(fā)商業(yè)績，項(xiàng)目簡介，規(guī)劃要點(diǎn)，開發(fā)成本，預(yù)期利潤， 預(yù)期價(jià)格，銷售周期，項(xiàng)目定位，項(xiàng)目優(yōu)劣勢，目標(biāo)客戶，消費(fèi) 理念，購買理由，銷售障礙，競爭對手，合作方式，預(yù)期付費(fèi)動力公司簡介，服務(wù)內(nèi)容，標(biāo)準(zhǔn)合同，競爭對手情況2、項(xiàng)目評審，營銷思路，初步定位，規(guī)劃設(shè)計(jì)建設(shè)性意見 負(fù)責(zé)部門：策劃部2 報(bào)告名稱：項(xiàng)目營銷思路建設(shè)性意見中心內(nèi)容： 評估項(xiàng)目立案的可能性。 項(xiàng)目資源條件整合及判斷，優(yōu)勢、難點(diǎn)、突破口、可行性。 形成初步營銷思路和項(xiàng)目關(guān)鍵操作點(diǎn)。針對項(xiàng)目提出建設(shè)性意見。 （定位、規(guī)劃布局、立面、園林、 戶型及配比、價(jià)格。 ）擬訂合同草案。3、正式洽談合

4、同合作意向簽定。 負(fù)責(zé)部門：業(yè)務(wù)部。收取費(fèi)用。4、組建項(xiàng)目專案組，設(shè)立駐外辦，制定工作計(jì)劃進(jìn)度表。 負(fù)責(zé)部門：業(yè)務(wù)部、策劃部二、前期策劃階段1、全面市場調(diào)研 負(fù)責(zé)部門：策劃部、駐外辦a、宏觀社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)研（城市總規(guī)、地理指標(biāo)、人口指 標(biāo)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、城市發(fā)展變遷及趨勢、城市歷史與文化、政策金 融環(huán)境）b、房地產(chǎn)市場調(diào)研（房地產(chǎn)發(fā)展史、近兩年年度開發(fā)量、近兩年年度銷售量、政府土地出讓計(jì)劃、價(jià)格走勢、 開發(fā)熱點(diǎn)地區(qū)、開發(fā)成本）C、房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研（見附件 1）d、房地產(chǎn)需求調(diào)研（購買欲望、戶型、價(jià)格、地段、配套、項(xiàng)目知名度、項(xiàng)目美譽(yù)度、本項(xiàng)目認(rèn)知。見附件1）e、合作項(xiàng)目的補(bǔ)充調(diào)研。f 、媒體環(huán)境調(diào)研

5、（媒體價(jià)格、媒體效果評估）2、形成市場調(diào)研報(bào)告負(fù)責(zé)部門：策劃部、駐外辦a、城市宏觀環(huán)境綜述b、房地產(chǎn)市場環(huán)境綜述C 、各項(xiàng)目市場調(diào)研資料及簡評d、房產(chǎn)開發(fā)總量分析e、房產(chǎn)消費(fèi)總量分析（集團(tuán)購買與個體購買的比例，異地 置業(yè)的比例）f 、消費(fèi)者分析g、暢銷樓盤分析h、滯銷樓盤分析3、項(xiàng)目概況負(fù)責(zé)部門：策劃部、駐外辦a、項(xiàng)目名稱，開發(fā)商，投資商，建筑設(shè)計(jì)商，園林設(shè)計(jì)商，營銷策劃商，建筑商，物業(yè)管理商，總占地面積，總建筑面積， 總棟數(shù)， 總套數(shù)，住宅建筑面積， 商業(yè)建筑面積， 配套設(shè)施面積， 開發(fā)周期，容積率，綠化率，停車位b、項(xiàng)目地段，街區(qū)功能，政治歷史文化人文要素，自然景觀，環(huán)境污染源，周邊主要建

6、筑物c、學(xué)校、醫(yī)院、商業(yè)、娛樂、交通等周邊配套，水、電、氣、暖、排污等市政配套，中長期規(guī)劃4、項(xiàng)目地塊內(nèi)在條件整合及價(jià)值分析負(fù)責(zé)部門：策劃部a、項(xiàng)目土地性質(zhì)分析地理位置，地質(zhì)地貌狀況， 土地面積及紅線圖， 土地規(guī)劃使 用性質(zhì)，七通一平現(xiàn)狀，綜合分析b、項(xiàng)目用地周邊環(huán)境分析項(xiàng)目地段，街區(qū)功能，政治歷史文化人文要素，自然景觀， 環(huán)境污染源，周邊主要建筑物c、項(xiàng)目用地周邊配套分析 學(xué)校、醫(yī)院、商業(yè)、娛樂、交通等周邊配套，水、電、氣、暖、排污等市政配套，中長期規(guī)劃d、swot 分析s優(yōu)勢因素，w劣勢因素，0機(jī)會因素，t威脅因素5 5、項(xiàng)目初步市場定位負(fù)責(zé)部門：策劃部a、類比競爭樓盤分析（地段、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)

7、、建筑面積、容積 率、綠化率、主力戶型及配比、價(jià)格、配套、園林、物業(yè)、工程 狀況、銷售狀況、主力客戶群、推廣主題、品牌形象）b、項(xiàng)目初步市場定位（規(guī)劃布局、建筑風(fēng)格、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、物業(yè)檔次、生活主張、容積率、容積率、綠化率、主力戶型及配 比、價(jià)格區(qū)間）c、投入產(chǎn)出經(jīng)濟(jì)指標(biāo)模擬（成本模擬、收入模擬、利潤模 擬、關(guān)鍵贏利點(diǎn)、風(fēng)險(xiǎn)評估）d、針對性市場調(diào)研報(bào)告（客戶群、消費(fèi)觀念、價(jià)格水平、推廣渠道和方式、市場缺口等，或根據(jù)創(chuàng)意找市場依據(jù)）6、項(xiàng)目市場定位負(fù)責(zé)部門：策劃部a、競爭策略定位b、客戶群定位c、產(chǎn)品定位d、價(jià)格定位e、戶型定位f 、品牌定位g、社區(qū)文化定位h、物業(yè)管理定位i 、小區(qū)配套定位j 、規(guī)

8、劃、建筑風(fēng)格、園林定位7、項(xiàng)目總體規(guī)劃 負(fù)責(zé)部門：設(shè)計(jì)院a、開發(fā)商初步規(guī)劃和設(shè)想b、總體平面規(guī)劃及說明c、功能分區(qū)說明d、道路系統(tǒng)布局e、綠化系統(tǒng)布局f 、園林規(guī)劃設(shè)計(jì)g、公建與配套系統(tǒng)h、建筑立面色彩與風(fēng)格i 、主力戶型及配比j 、分期開發(fā)思路及工期8、經(jīng)濟(jì)可行性分析報(bào)告 負(fù)責(zé)部門：策劃部 綜合成本（地價(jià)、造價(jià)、管理、財(cái)務(wù)、資金、推廣、銷售、 稅金）；收益率與銷售價(jià)格分析9、初步營銷框架 負(fù)責(zé)部門：策劃部、設(shè)計(jì)部報(bào)告名稱：xxx項(xiàng)目初步營銷策劃中心內(nèi)容： 確定案名、 推廣主題、 銷售周期、 營銷階段劃分10、規(guī)劃園林設(shè)計(jì)方案跟蹤 負(fù)責(zé)部門：策劃部11、項(xiàng)目視覺識別系統(tǒng)核心 負(fù)責(zé)部門：策劃部、

9、設(shè)計(jì)部a、名稱（項(xiàng)目名、道路名、建筑名，組團(tuán)名）b、標(biāo)志c、標(biāo)準(zhǔn)色d、標(biāo)準(zhǔn)字體e、推廣主題詞三、營銷策劃階段 負(fù)責(zé)部門：策劃部、設(shè)計(jì)部、銷售部 報(bào)告名稱：xxx項(xiàng)目營銷策劃案1、賣點(diǎn)整合a、生活概念、客戶群b、規(guī)劃、園林C、地段、戶型、價(jià)格、內(nèi)部配套、物業(yè)d、項(xiàng)目地段，街區(qū)功能，自然景觀，政治歷史文化人文要 素，周邊主要建筑物，學(xué)校、醫(yī)院、商業(yè)、娛樂、交通等周邊配 套，水、電、氣、暖、排污等市政配套，中長期規(guī)劃e、建筑形態(tài)，建筑立面，建筑風(fēng)格，建筑選材，樓間距2、項(xiàng)目研討會（主題、價(jià)值提升、廣告創(chuàng)意、借鑒案例、 銷售）3、營銷推廣階段劃分及實(shí)施要點(diǎn)4、銷售計(jì)劃及實(shí)施要點(diǎn)（銷售額、階段銷售房源、

10、銷售控 制、價(jià)格調(diào)整、重要時(shí)間點(diǎn)）5、廣告策略（推廣主題、階段廣告表現(xiàn)內(nèi)容、創(chuàng)意表現(xiàn)）6、系列廣告創(chuàng)作（報(bào)紙、電視、廣播、短信、戶外、印刷 品）7、促銷策略8、公關(guān)策略9、媒體策略10、推廣預(yù)算11、營銷推廣計(jì)劃四、項(xiàng)目 vi 延展及運(yùn)用1、工地環(huán)境包裝視覺建筑物主體 工地圍墻 主路網(wǎng)及參觀路線 環(huán)境綠化2、營銷中心包裝設(shè)計(jì) 營銷中心室內(nèi)外展示設(shè)計(jì) 營銷中心功能分區(qū)提示 營銷中心大門橫眉設(shè)計(jì) 營銷中心形象墻設(shè)計(jì) 臺面設(shè)計(jì) 展板設(shè)計(jì) 營銷中心導(dǎo)視牌 銷售人員服裝設(shè)計(jì)提示 銷售用品系列設(shè)計(jì) 示范單位導(dǎo)視牌 示范單位樣板房說明牌3、公司及物業(yè)管理系統(tǒng)包裝設(shè)計(jì) 辦公功能導(dǎo)視系統(tǒng)設(shè)計(jì) 物業(yè)管理導(dǎo)視系統(tǒng)設(shè)計(jì)五、銷售組織負(fù)責(zé)部門：銷售部 第一部分、銷售組織與培訓(xùn)1、銷售人員的招聘與培訓(xùn)2、銷售組織架構(gòu)3、銷售場地及道具準(zhǔn)備 第二部分、人員崗位職責(zé) 第三部分、銷售政策與考評 第四部