假村項(xiàng)目策劃書(shū)

1、陽(yáng)江樂(lè)逍遙度假村開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目管科2班第二小組組員：梁宏發(fā) 梁旭健 梁宇宏 胡欣 劉澤森 江錦銳 何燕春 連敏洲指導(dǎo)老師：廖諾第一章 總 論1.1 項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱：陽(yáng)江樂(lè)逍遙度假村開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目項(xiàng)建設(shè)開(kāi)發(fā)公司：八一旅游文化有限公司1.1.3項(xiàng)目總投資規(guī)模：1.1.4項(xiàng)目擬建地址：廣東省陽(yáng)江市1.1.5項(xiàng)目建設(shè)期限：5年項(xiàng)目建設(shè)性質(zhì)：新建1.2 項(xiàng)目背景陽(yáng)江市地處廣東省西南沿海，緊鄰珠三角，扼粵西要沖土地總面積7955.3平方公里，擁有豐富的水力資源、海產(chǎn)資源。交通便利，陸路距廣州247公里，距湛江230公里，距珠海160公里，水路距香港143海里，距澳門(mén)129海里，通過(guò)公路、鐵路、水路、航空都可

2、以到達(dá)陽(yáng)江。陽(yáng)江擁有獨(dú)特的自然景觀，悠久的歷史和多資多彩的地方風(fēng)情。其旅游資源以自然風(fēng)光為主，以規(guī)模大、數(shù)量多、質(zhì)量好、景觀美的優(yōu)質(zhì)濱海沙灘為代表，加上陽(yáng)春旖旎的喀斯特峰林、溶洞風(fēng)光，以及豐富而優(yōu)質(zhì)的溫泉群、高山瀑布和森林湖泊，構(gòu)成了品種齊全、品位很高、空間組合良好的山海風(fēng)光旅游資源。依山傍水的環(huán)境，遠(yuǎn)離都市且距離適中，便利的交通，優(yōu)美的風(fēng)景，繁榮的經(jīng)濟(jì)，使陽(yáng)江具有很大的開(kāi)發(fā)潛力，很適合在此建設(shè)度假村。1.3 項(xiàng)目建設(shè)的必要性和經(jīng)濟(jì)意義1. 3.1項(xiàng)目建設(shè)的必要性旅游業(yè)是21世紀(jì)的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，也是目前中國(guó)第三產(chǎn)業(yè)中最具活力的行業(yè)。旅游業(yè)社會(huì)化程度高、綜合性強(qiáng)，是經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和人民生活質(zhì)量提高的重

3、要標(biāo)志。旅游業(yè)的發(fā)展在經(jīng)濟(jì)建設(shè)、政治建設(shè)、文化建設(shè)、社會(huì)建設(shè)等方面發(fā)揮著越來(lái)越重要的作用。旅游業(yè)是第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，是促進(jìn)服務(wù)業(yè)加快發(fā)展的重點(diǎn)領(lǐng)域。作為需求潛力大的新興產(chǎn)業(yè)，旅游業(yè)具有傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的雙重特征，加快發(fā)展旅游業(yè)，對(duì)于促進(jìn)陽(yáng)江現(xiàn)代化城市建設(shè)、構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)具有重要意義。因此，陽(yáng)江旅游業(yè)的發(fā)展：.1有利于提升陽(yáng)江服務(wù)業(yè)發(fā)展水平，調(diào)整優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。旅游業(yè)是綜合性強(qiáng)、關(guān)聯(lián)度高的產(chǎn)業(yè)，其作為第三產(chǎn)業(yè)的重要部門(mén)，涉及“行、游、住、食、購(gòu)、娛”眾多消費(fèi)行業(yè)，是現(xiàn)化服務(wù)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)。加快發(fā)展旅游業(yè)，有利于發(fā)揮旅游業(yè)的帶動(dòng)效應(yīng)，進(jìn)一步提高第三產(chǎn)業(yè)在三產(chǎn)中的比重，同時(shí)也可以促進(jìn)服

4、務(wù)業(yè)的優(yōu)化升級(jí)，進(jìn)一步鞏固和提高陽(yáng)江承接長(zhǎng)三角產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的橋頭堡地位，增強(qiáng)陽(yáng)江新興城市的集聚功能。 有利于提高陽(yáng)江旅游業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。當(dāng)今時(shí)代，城市旅游業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)雖然只是城市綜合實(shí)力競(jìng)爭(zhēng)的一個(gè)方面，但其往往關(guān)系到城市品牌知名度的提升。旅游作為通過(guò)民間交往促進(jìn)文化交流、文明傳播的重要渠道，對(duì)促進(jìn)城市軟實(shí)力的提升，具有獨(dú)特的作用。有利于創(chuàng)造更多的就業(yè)崗位，促進(jìn)就業(yè)。據(jù)世界旅游組織統(tǒng)計(jì)，旅游行業(yè)每增加一個(gè)直接從業(yè)人員，就會(huì)給社會(huì)增加3到5個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)。每創(chuàng)造1元的收入，可間接創(chuàng)造7元的社會(huì)財(cái)富。加快發(fā)展旅游業(yè)，有利于開(kāi)辟新的就業(yè)渠道，擴(kuò)大就業(yè)容量，創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會(huì)，實(shí)現(xiàn)旅游增長(zhǎng)與就業(yè)增長(zhǎng)同步，解決新增勞

5、動(dòng)力和富余勞動(dòng)力不斷增多問(wèn)題。.4有利于推進(jìn)陽(yáng)江新興城市建設(shè)。綜觀世界各國(guó)各個(gè)現(xiàn)代化大中小城市建設(shè)的成功經(jīng)驗(yàn)，它們都具有一些規(guī)律性的普遍特點(diǎn)：一是這些城市都具有全方位開(kāi)放的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制和外向型經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局。同時(shí)，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，城市服務(wù)功能健全，服務(wù)水平高效優(yōu)質(zhì)。二是這些城市的商務(wù)、會(huì)展功能十分完善，各種服務(wù)設(shè)施非常完備。三是這些城市還具備旅游城市的特性，即旅游形象鮮明，具有豐富的、高品位的旅游資源；在城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)布局上，旅游業(yè)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)；具有高效優(yōu)質(zhì)的服務(wù)設(shè)施和綜合服務(wù)能力，能滿足不同國(guó)家旅游者不同愛(ài)好、習(xí)俗和消費(fèi)層次的需求；具有良好的國(guó)際旅游社會(huì)環(huán)境。因此，加快旅游業(yè)發(fā)展，有利于更

6、好地促進(jìn)旅游與商務(wù)、會(huì)展會(huì)務(wù)的有機(jī)結(jié)合，進(jìn)一步促進(jìn)陽(yáng)江各種服務(wù)設(shè)施的建設(shè)，提升綜合服務(wù)水平，推進(jìn)現(xiàn)代化城市建設(shè)。項(xiàng)目建設(shè)的經(jīng)濟(jì)意義.1本項(xiàng)目將提升旅游總收入在全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中所占的比重。陽(yáng)江人文自然資源深厚，交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，發(fā)展旅游業(yè)具有良好的條件。未來(lái)五年，陽(yáng)江只有充分發(fā)揮旅游資源優(yōu)勢(shì)，進(jìn)一步奠定旅游發(fā)展基礎(chǔ)、全面提升產(chǎn)業(yè)素質(zhì)，才能努力實(shí)現(xiàn)旅游業(yè)的跨越式發(fā)展，將旅游業(yè)培育成陽(yáng)江縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要支柱產(chǎn)業(yè)，將陽(yáng)江市建設(shè)成為旅游大縣，并向旅游強(qiáng)縣推進(jìn)，建成全省乃至全國(guó)著名旅游目的地。因此，本項(xiàng)目的實(shí)施其重要意義在于：.2本項(xiàng)目有利于推動(dòng)陽(yáng)江經(jīng)濟(jì)發(fā)展與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整優(yōu)化。旅游產(chǎn)業(yè)不僅能帶來(lái)直接的經(jīng)濟(jì)收

7、入，更由于它強(qiáng)大的帶動(dòng)效應(yīng)，直接拉動(dòng)一地經(jīng)濟(jì)發(fā)展；旅游業(yè)作為服務(wù)經(jīng)濟(jì)，對(duì)提高一地服務(wù)產(chǎn)業(yè)的總量，優(yōu)化國(guó)民經(jīng)濟(jì)一、二、三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，有著舉足輕重的作用。根據(jù)日本野村綜合研究所的測(cè)算，在工業(yè)發(fā)達(dá)國(guó)家，旅游消費(fèi)支出每增加一個(gè)單位，工業(yè)產(chǎn)值可擴(kuò)大2.71倍，投資擴(kuò)大0.25倍，而在發(fā)展中國(guó)家則相對(duì)更高一些，分別可擴(kuò)大3.7倍、0.9倍。因此，以旅游帶動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，以此來(lái)增加第三產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的份額就有著非同一般的意義。.3本項(xiàng)目有利于推動(dòng)陽(yáng)江社會(huì)全面發(fā)展。旅游是一項(xiàng)勞動(dòng)密集型惠民產(chǎn)業(yè)，它為社會(huì)提供新的就業(yè)崗位。該項(xiàng)目建成運(yùn)營(yíng)后，陽(yáng)江市將得到較豐厚的經(jīng)濟(jì)收入。.4本項(xiàng)目將推動(dòng)陽(yáng)江文化建設(shè)。文化建設(shè)包括

8、傳統(tǒng)文化的傳承、現(xiàn)代文化的培育，旅游產(chǎn)業(yè)正是承擔(dān)了這樣的使命，它使祠山文化通過(guò)旅游產(chǎn)品形式傳承下來(lái)，也使現(xiàn)代文明因旅游而在陽(yáng)江得到培育與發(fā)揚(yáng)。.5本項(xiàng)目將為樹(shù)立陽(yáng)江良好城市形象增添異彩。旅游是塑造形象、傳播形象的最佳平臺(tái)與途徑。一方面，因?yàn)槁糜味ㄔO(shè)了一批旅游景區(qū)點(diǎn)、旅游接待設(shè)施，有了良好的生態(tài)環(huán)境、衛(wèi)生環(huán)境，從而具備了一流的形象基礎(chǔ)；另一方面，現(xiàn)代旅游是大眾旅游，大眾旅游的口耳相傳是實(shí)現(xiàn)一地形象遠(yuǎn)播的最佳途徑。而因旅游而發(fā)展起來(lái)的良好城市形象，又為陽(yáng)江招商引資營(yíng)造了優(yōu)越的環(huán)境資源。第二章 旅游業(yè)市場(chǎng)發(fā)展預(yù)測(cè)2.1 中國(guó)旅游業(yè)發(fā)展前景展望在新世紀(jì)新階段，黨中央、國(guó)務(wù)院把擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)消費(fèi)確立為

9、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的長(zhǎng)期戰(zhàn)略方針和基本立足點(diǎn)。旅游業(yè)是第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，是世界上發(fā)展最快的新興產(chǎn)業(yè)之一，被譽(yù)為“朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)”。國(guó)務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)提出，要圍繞小康社會(huì)建設(shè)目標(biāo)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)的要求，大力發(fā)展旅游、文化、體育和休閑娛樂(lè)等面向民生的服務(wù)業(yè)。中國(guó)的旅游市場(chǎng)將持續(xù)增長(zhǎng)，到2015年，我國(guó)入境過(guò)夜旅游者將達(dá)到1億人次，國(guó)內(nèi)旅游將達(dá)到28億人次，人均出游2次，出境旅游將達(dá)到1億人次，三大市場(chǎng)游客總量達(dá)30億人次，中國(guó)將成為世界上第一大旅游接待國(guó)、第四大旅游客源國(guó)和世界上最大的國(guó)內(nèi)旅游市場(chǎng)。中國(guó)旅游促進(jìn)更大需求，旅游發(fā)展對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施和相關(guān)設(shè)施的需求將明顯增長(zhǎng)，對(duì)相關(guān)行業(yè)的依托

10、和促進(jìn)作用也更為明顯。初步預(yù)測(cè)，到2015年，中國(guó)乘坐飛機(jī)的乘客將達(dá)到4.5億人次左右，需要新增飛機(jī)約1800架、新增航班約630萬(wàn)架次；乘坐鐵路的游客將達(dá)25億人次左右，需新增客運(yùn)車(chē)輛約5萬(wàn)輛；全國(guó)將新增私家車(chē)約4000萬(wàn)輛；將新增客運(yùn)船舶約1萬(wàn)艘；將新增各類(lèi)住宿設(shè)施約20萬(wàn)家。旅游功能進(jìn)一步發(fā)揮，今后一段時(shí)期，旅游發(fā)展對(duì)全面建設(shè)小康社會(huì)的貢獻(xiàn)將更為明顯。到2015年，全國(guó)旅游業(yè)增加值可達(dá)2萬(wàn)億元左右，約占GDP的4.8%，約占服務(wù)業(yè)增加值的11%，旅游業(yè)對(duì)GDP增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率可達(dá)1個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)服務(wù)業(yè)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率可達(dá)2個(gè)百分點(diǎn)，旅游業(yè)可以為經(jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)揮積極作用；到2015年，旅游就業(yè)總量將達(dá)1

11、億人左右，旅游業(yè)對(duì)社會(huì)就業(yè)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率可達(dá)2個(gè)百分點(diǎn)，旅游業(yè)可以為社會(huì)就業(yè)發(fā)揮積極作用；到2015年，農(nóng)村地區(qū)的旅游收入將占全國(guó)旅游總收入的三分之一，旅游業(yè)可以為新農(nóng)村建設(shè)和區(qū)域發(fā)展發(fā)揮積極作用；到2015年，中外旅游交流人數(shù)將達(dá)到2億多人次，海峽兩岸及香港、澳門(mén)旅游交流人數(shù)將超過(guò)1億人次，旅游業(yè)可以為國(guó)家總體外交和對(duì)臺(tái)港澳工作發(fā)揮積極作用；到2015年，中國(guó)公民出境旅游將達(dá)1億人次，境外旅游花費(fèi)可達(dá)1000億美元以上，相當(dāng)于減少我國(guó)國(guó)際貿(mào)易順差1000億美元，旅游業(yè)將發(fā)揮平衡國(guó)際貿(mào)易、緩解貿(mào)易磨擦的潤(rùn)滑劑作用。 提高生活質(zhì)量是全面建設(shè)小康社會(huì)的必然要求，也是世界經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的必然結(jié)果。旅游

12、集中體現(xiàn)了人們對(duì)生活質(zhì)量各個(gè)方面的要求，旅游消費(fèi)成為持續(xù)性的需求，這就使旅游業(yè)具有比較強(qiáng)的持續(xù)發(fā)展能力和抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。旅游發(fā)展不是簡(jiǎn)單地適應(yīng)需求，而是滿足現(xiàn)實(shí)需求、引發(fā)潛在需求和創(chuàng)造新的需求的綜合體現(xiàn)。這是管理和服務(wù)水平不斷提高的過(guò)程，也是綜合效益不斷顯現(xiàn)的過(guò)程。在內(nèi)需啟動(dòng)、消費(fèi)升級(jí)以及國(guó)民收入不斷提高的背景下，中國(guó)旅游業(yè)正步入黃金發(fā)展期。根據(jù)規(guī)劃，“十二五”時(shí)期，中國(guó)政府將多策并舉，把旅游業(yè)培育成國(guó)民經(jīng)濟(jì)的戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)。國(guó)內(nèi)旅游行業(yè)政策環(huán)境持續(xù)改善，行業(yè)也將迎來(lái)一個(gè)嶄新的發(fā)展階段。2.2 陽(yáng)江旅游業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀陽(yáng)江是中國(guó)優(yōu)秀旅游城市，旅游資源得天獨(dú)厚，市內(nèi)自然景觀秀麗，旅游名勝遍布，旅游承載

13、能力不斷增強(qiáng)，日臻完善的基礎(chǔ)設(shè)施和優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)，使陽(yáng)江旅游品牌更加響亮，美譽(yù)度、知名度大幅提升，日益成為國(guó)內(nèi)外旅游度假的勝地。陽(yáng)江政府對(duì)陽(yáng)江的旅游業(yè)非常重視，大力支持陽(yáng)江的旅游項(xiàng)目，意在把陽(yáng)江建設(shè)成為國(guó)際休閑旅游度假勝地，打響“陽(yáng)江旅游”品牌，充分發(fā)揮規(guī)劃在推動(dòng)國(guó)際休閑旅游度假勝地建設(shè)中的基礎(chǔ)性和引領(lǐng)作用，規(guī)劃先行，有序開(kāi)發(fā)，編制了陽(yáng)江市“十二五”旅游業(yè)發(fā)展規(guī)劃綱要，明確了把陽(yáng)江市建設(shè)成為國(guó)際休閑旅游度假勝地的戰(zhàn)略定位，打造“浪漫銀灘、宋船古韻、溫泉之鄉(xiāng)、水墨陽(yáng)江、休閑綠城”五大旅游品牌，推介“濱海休閑度假之旅”、“南粵精品文化之旅”和“南國(guó)藥膳之旅”精品線路，對(duì)接“珠三角”，融入粵西旅游一

14、體化發(fā)展格局的戰(zhàn)略重點(diǎn)。我市還根據(jù)旅游景觀的特色、空間分布、區(qū)域組合和接待設(shè)施結(jié)構(gòu)等，按“一個(gè)龍頭，一條風(fēng)景帶，兩個(gè)中心，五大旅游組團(tuán)和若干旅游路線”進(jìn)行規(guī)劃布局，即以海陵島為龍頭；漠陽(yáng)江為風(fēng)景帶；以江城區(qū)為旅游組織主中心，春城為副中心，以南部海陵島濱海旅游組團(tuán)、北部陽(yáng)春巖溶地貌旅游組團(tuán)、西北部陽(yáng)春八甲生態(tài)旅游組團(tuán)、東部陽(yáng)東山海泉湖旅游組團(tuán)、西部陽(yáng)西山海風(fēng)光旅游組團(tuán)為五大旅游組團(tuán)；自旅游中心向五大旅游組團(tuán)輻射開(kāi)發(fā)特色旅游路線。 多手段、全方位的宣傳營(yíng)銷(xiāo)，使陽(yáng)江市贏得了中國(guó)優(yōu)秀旅游城市、大角灣國(guó)家AAAA 級(jí)旅游景區(qū)、春灣凌霄巖國(guó)家地質(zhì)公園、海陵島“中國(guó)十大最美海島”、國(guó)家海洋公園、陽(yáng)西縣中國(guó)蠔

15、鄉(xiāng)等一批“國(guó)字號(hào)”旅游品牌。新建位于海陵島保存“南海I號(hào)”的廣東海上絲綢博物館，是具有國(guó)際影響力的旅游文化“名片”。旅游項(xiàng)目建設(shè)為我市旅游業(yè)快速發(fā)展提供了強(qiáng)大的動(dòng)力支持。2011年，陽(yáng)江接待游客總?cè)藬?shù)達(dá)到了899萬(wàn)人次，旅游總收入達(dá)66.3億元，全市接待游客、旅游總收入分別同比增長(zhǎng)18.0%和42.1%。分別是“十一五”游客總量和旅游總收入的30.5%和41.3%。海陵區(qū)今年頭4個(gè)月接待國(guó)內(nèi)外游客47萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)49%，旅游總收入約30670萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)86%?！拔逡弧逼陂g，該區(qū)接待國(guó)內(nèi)外游客19.7萬(wàn)人，同比增長(zhǎng)26.2%，旅游總收入1.21億元，同比增長(zhǎng)35.2%，創(chuàng)歷年最好紀(jì)錄。2

16、012年一季度，全市接待游客、旅游總收入分別同比增長(zhǎng)18.0%和42.1%。2.3 陽(yáng)江旅游業(yè)市場(chǎng)及發(fā)展前景預(yù)測(cè)2.2.1陽(yáng)江旅游業(yè)市場(chǎng)隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和農(nóng)村城市化的推進(jìn)，在看慣了名山大川和現(xiàn)代都市，回歸自然界的青山綠水的特色觀光旅游，將必然成為廣大游客的青睞選擇。陽(yáng)江旅游名勝遍布，旅游承載能力不斷增強(qiáng)，基礎(chǔ)設(shè)施日臻完善，市政府重視發(fā)展旅游業(yè)，堅(jiān)持旅游旺市的方針，把旅游列為經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)來(lái)發(fā)展，目前已形成能提供“食、住、行、游、購(gòu)、娛”服務(wù)的旅游環(huán)境。便捷的交通、完善齊全的設(shè)施以及周到的服務(wù)，豐富的旅游資源，使得陽(yáng)江的旅游市場(chǎng)發(fā)展空間很大，未來(lái)一段時(shí)間的市場(chǎng)需求也很可觀。2.2.2 陽(yáng)江旅游業(yè)

17、發(fā)展前景預(yù)測(cè)陽(yáng)江旅游產(chǎn)業(yè)漸入佳境， 2011年，陽(yáng)江接待游客總?cè)藬?shù)達(dá)到了899萬(wàn)人次，旅游總收入達(dá)66.3億元，分別是“十一五”游客總量和旅游總收入的30.5%和41.3%。2012年一季度，全市接待游客、旅游總收入又分別同比增長(zhǎng)18.0%和42.1%。從以上數(shù)字可看出，旅游業(yè)作為一種新興產(chǎn)業(yè)，在旅游資源豐富的陽(yáng)江的發(fā)展前景是非常樂(lè)觀的。第三章 項(xiàng)目擬建地址3.1 項(xiàng)目建址現(xiàn)狀陽(yáng)江市位于廣東省西南沿海，屬于亞熱帶季風(fēng)氣候，年平均氣溫22，長(zhǎng)夏無(wú)冬，陽(yáng)光充沛，氣候條件十分適宜旅游。陽(yáng)江市有眾多獨(dú)具特色的旅游資源，在陽(yáng)春境內(nèi)，峰林溶洞風(fēng)景資源非常豐富，千奇百怪、瑰麗壯觀。國(guó)內(nèi)和香港多家影視制作公司

18、以這些風(fēng)景為外景拍成了30多部影視片。陽(yáng)江各地旅游項(xiàng)目建設(shè)，也是一浪高過(guò)一浪。海陵島試驗(yàn)區(qū)近年建成或在建的重點(diǎn)項(xiàng)目多達(dá)27個(gè)，總投資370億元。由央企廣東保利集團(tuán)建設(shè)的保利銀灘項(xiàng)目，總投資達(dá)80億元，包括4家五星級(jí)酒店、多個(gè)休閑度假公寓群、一個(gè)大型生態(tài)體育公園以及十里銀灘海濱泳場(chǎng)等設(shè)施?？偼顿Y80億元的廣東敏捷集團(tuán)雪流灣高級(jí)旅游度假區(qū)項(xiàng)目正強(qiáng)力推進(jìn)。廣州恒大集團(tuán)投資100億元的御景灣項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)。在陽(yáng)西縣，有一個(gè)總投資250億元月亮灣旅游度假區(qū)項(xiàng)目正在緊張地建設(shè)中，這項(xiàng)耗資巨大，集海濱、海島風(fēng)情觀光、大型水上樂(lè)園、生態(tài)體育主題公園（含高爾夫球場(chǎng)）、游艇俱樂(lè)部、航空俱樂(lè)部、馬術(shù)俱樂(lè)部、七星級(jí)酒店

19、、豪華度假別墅、豪華商業(yè)街、溫泉度假會(huì)所多功能一體的旅游項(xiàng)目建成后，將成為中外游客理想的旅游度假勝地。3.2 建址條件陽(yáng)江市位于廣東省西南沿海，漠陽(yáng)江下游，緊鄰珠三角，扼粵西要沖。陸路距廣州247千米，距湛江230千米，距珠海160千米。水路距香港143海里，距澳門(mén)129海里。陽(yáng)江市位于廣東省西南沿海，屬于亞熱帶季風(fēng)氣候，年平均氣溫22，長(zhǎng)夏無(wú)冬，陽(yáng)光充沛，氣候條件十分適宜旅游。陽(yáng)江市有眾多獨(dú)具特色的旅游資源，在陽(yáng)春境內(nèi)，峰林溶洞風(fēng)景資源非常豐富，千奇百怪、瑰麗壯觀。陽(yáng)江旅游資源豐富，交通便利。2011年，陽(yáng)江GDP總量達(dá)779億元，同比增長(zhǎng)達(dá)16%，高出全省平均水平16個(gè)百分點(diǎn)，增幅首次名列

20、全省第一，工業(yè)GDP達(dá)到1100億。人均生產(chǎn)總值達(dá)32190元，在粵東西北地區(qū)率先突破5000美元“大關(guān)”，同比增長(zhǎng)12.9%。此外，陽(yáng)江固定資產(chǎn)投資總額400.9億元，同比增長(zhǎng)40.4%，增幅居全省第三位；社會(huì)消費(fèi)品零售總額440.1億元，同比增長(zhǎng)18.3%，增幅居全省第五位。依山傍水的環(huán)境，遠(yuǎn)離都市且距離適中，便利的交通，優(yōu)美的風(fēng)景，繁榮的經(jīng)濟(jì)，使陽(yáng)江具有很大的開(kāi)發(fā)潛力，很適合在此建設(shè)度假村。第四章 項(xiàng)目擬建內(nèi)容本項(xiàng)目主要擬建內(nèi)容是：度假村行政樓、賓客接待中心、高級(jí)住宅區(qū)、餐飲娛樂(lè)中心（包括餐飲服務(wù)中心、桑拿洗浴中心、KTV，集中于一棟樓）、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、生態(tài)休閑園區(qū)、馬術(shù)俱樂(lè)部、溫泉園區(qū)、高爾

21、夫球練習(xí)場(chǎng)、度假村道路、職工宿舍、配備建筑（停車(chē)場(chǎng)）等。4.1度假村行政樓度假村行政樓建設(shè)于度假村大門(mén)附近，主要作為度假村綜合管理功能的集中中心，其包括度假村行政管理、對(duì)外業(yè)務(wù)管理、人員調(diào)度中心、安保中心等。行政樓主要由單體建筑和室外輔助工程組成，占地面積為25*20=500平方米，大樓共5層，總建筑面積為500*5=2500平方米4.2賓客接待中心賓客接待中心是樂(lè)逍遙假村項(xiàng)目有效經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)。作為樂(lè)逍遙度假村項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)中的一個(gè)重要部門(mén),其主要的工作任務(wù)是為賓客提供一個(gè)舒適、安靜、優(yōu)雅、安全的住宿環(huán)境,并針對(duì)賓客的習(xí)慣和特點(diǎn)做好細(xì)致、便捷、周到、熱誠(chéng)的對(duì)客接待服務(wù)。 客房接待中心主要由單體建筑和室

22、外輔助工程組成，占地面積3000，建筑公8層，總建筑面積24000。4.3 高級(jí)住宅園區(qū)高級(jí)住宅園區(qū)主要是以單棟別墅建筑為主，此園區(qū)主要針對(duì)一些高消費(fèi)水平的客人，為一部分高消費(fèi)水平的顧客提供單獨(dú)優(yōu)雅的度假住宿環(huán)境，還可以為親子團(tuán)旅客提供一個(gè)方便、集中、溫暖的度假休息住宅。高級(jí)住宅園區(qū)主要有45棟單體別墅和室外輔助工程構(gòu)成，園區(qū)總占地面積為250*100=25000平方米，單棟別墅占地面積為10*12=120平方米，單棟（3層）別墅建筑面積為120*3=360平方米.4.4 餐飲娛樂(lè)中心餐椅娛樂(lè)中心，一個(gè)現(xiàn)代化的休閑中心，是通過(guò)即時(shí)或預(yù)約制作加工、商業(yè)銷(xiāo)售和服務(wù)性勞動(dòng)等，向游客消費(fèi)者提供食品和消

23、費(fèi)場(chǎng)所及設(shè)施的服務(wù)活動(dòng)中心，擬設(shè)餐飲中心、KTV、桑拿浴足療養(yǎng)中心。餐飲娛樂(lè)中心主要由單體建筑和室外輔助工程組成，占地面積50*20=1000平方米，單棟建筑工7層，總建筑面積為1000*7=7000平方米，其中1樓為餐飲娛樂(lè)中心接待區(qū)，2-3樓設(shè)置為餐飲區(qū)，4樓為桑拿浴足療養(yǎng)中心，5-6樓為KTV，7樓為大樓管理中心。4.5 生態(tài)休閑園區(qū)生態(tài)休閑園區(qū)，以綠色為主題，以生態(tài)園林景觀為主方向，為旅客提供休閑享受，戶外拓展，燒烤娛樂(lè)等服務(wù)，擬設(shè)自摘果園，化外拓展區(qū)，燒烤區(qū)、釣魚(yú)區(qū)等。生態(tài)休閑園區(qū)主要由單體建筑和園區(qū)輔助工程組成，整個(gè)園區(qū)占地總面積170*160=27200平方米，其中園區(qū)接待中心為

24、單體建筑，占地面積為10*10=100平方米，共3層，總建筑面積為100*3=300平方米，其他輔助工程均以生態(tài)園林景觀為主方向設(shè)計(jì)建設(shè)。4.6 溫泉區(qū)溫泉區(qū)，一個(gè)以咸水礦溫泉為主題的溫泉園區(qū)，園區(qū)設(shè)置各種不同類(lèi)型的溫泉池，未旅客提供多種選擇，讓旅客可以享受到各種各樣的溫泉服務(wù)。溫泉區(qū)主要由單體建筑和溫泉主體工程以及輔助工程組成，整個(gè)園區(qū)總占地面積為120*90=10800平方米，其中溫泉園區(qū)接待中心為單體建筑，主要提供淡水浴，更衣，以及接待等服務(wù)，建筑占地面積50*20=1000平方米，共3層，總建筑面積為100*3=3000平方米。4.7 馬術(shù)俱樂(lè)部馬術(shù)俱樂(lè)部區(qū)，提供的是時(shí)尚和貴族化的休閑

25、運(yùn)動(dòng)，該區(qū)的消費(fèi)定位高，適合收入較高的人群娛樂(lè)。主要以臨時(shí)消費(fèi)和會(huì)員制度經(jīng)驗(yàn)，可以為旅客提供馬術(shù)教導(dǎo)員、大量的馬匹，而且可以為旅客寄養(yǎng)馬匹。在馬術(shù)俱樂(lè)部區(qū)，你不但可以放松身心，還可以享受著貴族般的生活。該俱樂(lè)部是小規(guī)模圍建馬場(chǎng)，主要由單體建筑和馬場(chǎng)工程組成，總占地面積為300*200=60000平方米，其中單體建筑為區(qū)接待中心，占地面積為20*15=300平方米 ，3層，總建筑面積為300*2=900平方米，區(qū)內(nèi)剩余地方還有一個(gè)小型的飼養(yǎng)馬場(chǎng)50*40=2000平方米，還有室內(nèi)馬場(chǎng)（障礙場(chǎng)1000*80=8000平方米，軟沙練習(xí)場(chǎng)100*80=8000平方米，硬地練習(xí)場(chǎng)100*80=8000平

26、方米）、其余幾乎都是以草地為形式的放牧馬場(chǎng)，面積200*100=32900平方米，一個(gè)馬匹游泳池40*20=800平方米，其余少量通道。4.8 運(yùn)動(dòng)場(chǎng)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)，一個(gè)擁有現(xiàn)代化體育運(yùn)動(dòng)服務(wù)的區(qū)域，為旅客提供競(jìng)技休閑的選擇，擬設(shè)籃球場(chǎng)，羽毛球場(chǎng)，足球場(chǎng)，網(wǎng)球場(chǎng)以及露天游泳池。運(yùn)動(dòng)場(chǎng)區(qū)主要由單體建筑和園區(qū)輔助工程組成，總占地面積為200*150=30000平方米，其中單體建筑為運(yùn)功場(chǎng)管理中心，占地面積20*20,=400，共2層，總建筑面積為400*2=400平方米，其中廠區(qū)內(nèi) 足球場(chǎng)為標(biāo)準(zhǔn)七人制足球場(chǎng)地，其他場(chǎng)地均按標(biāo)準(zhǔn)場(chǎng)地設(shè)計(jì)建設(shè)。4.9 職工宿舍職工宿舍，為度假村大部分員工提供生活住宿服務(wù)。職工

27、宿舍主要由單體建筑和輔助工程組成，單體建筑占地面積為20*60=1200平方米，共 5層，總建筑面積為1200*5=6000平方米。4.10 高爾夫練習(xí)場(chǎng)高爾夫運(yùn)動(dòng)是一種綠色、健康的運(yùn)動(dòng)，風(fēng)靡全球。而高爾夫練習(xí)場(chǎng)主要是專(zhuān)供初學(xué)人員和高爾夫愛(ài)好者練習(xí)的場(chǎng)所。在我們度假村的高爾夫場(chǎng)所里：有球衣室、專(zhuān)賣(mài)店、停車(chē)場(chǎng)、教練水平高、設(shè)備精良，環(huán)境好、裝潢豪華等高爾夫練習(xí)場(chǎng)區(qū)主要有賓客接待處（包含有專(zhuān)賣(mài)店、球衣室、教練房、洗球房、存包房、小型休息房、洗澡房等）、停車(chē)場(chǎng)、高爾夫場(chǎng)地（100個(gè)打位），一共有50025平方米左右。其單體建筑賓客接待處20*40=800平方米，3層，800*3=2400平方米，其余

28、的主要為為高爾夫練習(xí)區(qū)域。4.11 供電房供電房，為度假村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，為度假村提供高低壓電。供電房主要由單體建筑和室外輔助工程組成，單體建筑占地面積20*15=300米，共1層，總建筑面積為300*1=300平方米。4.12 每個(gè)區(qū)域的相關(guān)配備建筑相關(guān)配備建筑，就是每個(gè)地區(qū)、整個(gè)度假村所附帶的不可缺少的工程建筑，如停車(chē)場(chǎng)、超市、道路、綠化帶等等，都是必須建的建筑，并能給予方便。占地面積一共為75500平方米。第五章 項(xiàng)目擬建設(shè)規(guī)模本度假村項(xiàng)目總面積為299825平方米，約450畝，具體規(guī)劃如下表：序號(hào)工程名稱占地規(guī)模建筑面積1行政大樓25*20=500500*5=25002賓客接待中心100

29、*30=30003000*8=240003高級(jí)住宅區(qū)250*100=25000單元占地面積：12*10=120單元建筑面積：120*3=360，45棟 4餐飲娛樂(lè)中心50*20=10001000*7=70005生態(tài)園區(qū)170*160=272005.1生態(tài)園區(qū)接待處10*10=100100*3=3006溫泉區(qū)120*90=108006.1溫泉區(qū)接待處50*20=10001000*3=30007馬術(shù)俱樂(lè)部300*200=60000600007.1俱樂(lè)部接待處20*15=300300*3=9008運(yùn)動(dòng)場(chǎng)200*150=30000300008.1運(yùn)動(dòng)場(chǎng)接待處20*20=400400*2=8009職工宿

30、舍20*60=12001200*5=600010高爾夫練習(xí)場(chǎng)500255002510.1賓客接待處20*40=800800*3=240011供電房20*15=300300*1=30012每個(gè)區(qū)相關(guān)建筑（停車(chē)場(chǎng)、道路、綠化地區(qū)、商店等） 7550075500項(xiàng)目工程規(guī)模表格第六章 消防安保建設(shè)6.1消防建設(shè)本項(xiàng)目位于廣東省陽(yáng)江市陽(yáng)西縣，是休閑旅游綜合性項(xiàng)目，按照表8-1耐火等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，度假村建筑耐火等級(jí)為二級(jí)；耐火等級(jí)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)一級(jí)耐火等級(jí)建筑鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)或磚墻與鋼混凝土結(jié)構(gòu)組成的混合結(jié)構(gòu)；二級(jí)耐火等級(jí)建筑鋼結(jié)構(gòu)屋架、鋼筋混凝土柱或磚墻組成的混合結(jié)構(gòu)；三級(jí)耐火等級(jí)建筑木屋頂和磚墻組成的磚木結(jié)構(gòu)；四

31、級(jí)耐火等級(jí)建筑木屋頂、難燃燒體墻壁組成的可燃結(jié)構(gòu)；消防耐火等級(jí)建筑建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)表項(xiàng)目占地面積約450畝，建設(shè)總面積面積299825平方米，按照規(guī)范要求，項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)所有建筑，周邊道路均納入消防設(shè)計(jì)范圍。在總平面布置中考慮到消防通道，以便發(fā)生火災(zāi)時(shí)消防車(chē)可深入現(xiàn)場(chǎng)。對(duì)各建筑物的間距按防火規(guī)范要求設(shè)置。建筑內(nèi)，設(shè)安全出口，消防通道等。建筑物結(jié)構(gòu)類(lèi)別為鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，主體構(gòu)件為現(xiàn)澆鋼筋混凝土柱、樓板、屋面板、樓梯、建筑物耐火等級(jí)為二級(jí)。建筑平面中設(shè)置多處出口，作為疏散出口，與區(qū)內(nèi)各建筑有機(jī)聯(lián)系。各建筑內(nèi)設(shè)置的安全出入口，其疏散距離、數(shù)量和寬度應(yīng)滿足防火規(guī)范要求。建筑物裝修材料均為阻燃材料。本項(xiàng)目的消防

32、給水一般與生產(chǎn)、生活給水管合并，采用合流給水系統(tǒng)。依據(jù)有關(guān)規(guī)范及現(xiàn)場(chǎng)條件，采用臨時(shí)高壓消防系統(tǒng)。 依據(jù)有關(guān)規(guī)范及現(xiàn)場(chǎng)條件，本項(xiàng)目采用如下圖所示給水消防圖：整個(gè)度假村設(shè)立全場(chǎng)火災(zāi)集中報(bào)警系統(tǒng)，根據(jù)不同場(chǎng)合分別采用自動(dòng)報(bào)警及手動(dòng)報(bào)警，并建立消防監(jiān)控制度。6.2安保配置樂(lè)逍遙度假村座落于陽(yáng)江市陽(yáng)西縣,總規(guī)劃建設(shè)面積299825平方米，項(xiàng)目安保建設(shè)主要涉及到該度假村的各個(gè)入口的閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)以及保安人員配置方案。項(xiàng)目采用雅居樂(lè)集團(tuán)提供開(kāi)發(fā)的監(jiān)控系統(tǒng)，由項(xiàng)目小組從雅居樂(lè)集團(tuán)抽取安保方向技術(shù)人員，完善安保方案建設(shè)，按照高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量、高效率的基本思想，同時(shí)按照“成熟、先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)、安全、實(shí)用”的技

33、術(shù)路線去建設(shè)安保系統(tǒng)。度假村完整的安保系統(tǒng)建設(shè)工作計(jì)劃在項(xiàng)目驗(yàn)收（2016年10月）之前交付并投入使用。其中初步的安保方案在項(xiàng)目設(shè)備進(jìn)場(chǎng)（2013年4月）之前完成并投入使用，具體完善的方案將與項(xiàng)目建設(shè)總體進(jìn)度同步完成。第七章 組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置7.1 組織機(jī)構(gòu) 本項(xiàng)目承辦單位為八一旅游文化開(kāi)發(fā)有限公司，該公司實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，建立完善的組織機(jī)構(gòu)和健全的規(guī)章制度，本項(xiàng)目建設(shè)投產(chǎn)后由八一旅游綜合開(kāi)發(fā)有限公司現(xiàn)有機(jī)構(gòu)管理。組織機(jī)構(gòu)詳見(jiàn)管理機(jī)構(gòu)圖。 公司管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置，由公司根據(jù)度假村經(jīng)營(yíng)管理工作需要適時(shí)調(diào)整、增減。公司管理機(jī)構(gòu)圖如下圖所示：董事會(huì)總經(jīng)理副總經(jīng)理副總經(jīng)理休閑娛樂(lè)中心行

34、政部安保部餐飲部辦公室財(cái)務(wù)部客房部歌舞廳療養(yǎng)中心健身娛樂(lè)項(xiàng)目策劃項(xiàng)目組織旅游組織接待大廳各樓層清潔衛(wèi)生服務(wù)質(zhì)量用品配備防疫醫(yī)療服務(wù)會(huì)計(jì)統(tǒng)計(jì)出納財(cái)稅環(huán)衛(wèi)水電通訊設(shè)備維修基建職工食堂節(jié)能環(huán)保安全生產(chǎn)綠化會(huì)議接待文秘檔案資料匯總?cè)耸鹿芾硗馐侣?lián)絡(luò)內(nèi)部協(xié)調(diào)打印接待員工培訓(xùn)信息中心中西餐飲中西餐廳特色餐飲餐飲策劃原料采購(gòu)安全保衛(wèi)消防防盜門(mén)衛(wèi)保安大隊(duì)監(jiān)控中心管理機(jī)構(gòu)圖7.2 人力資源配置7.2.1生產(chǎn)作業(yè)班次: 三班制7.2.2年工作日：年工作日360天，每班工作8小時(shí)。7.2.3 勞動(dòng)定員: 本項(xiàng)目勞動(dòng)定員500人。旅游淡、旺季節(jié)，度假村可視營(yíng)運(yùn)實(shí)際需要臨時(shí)增減員工若干人。7.2.4員工來(lái)源及招聘方案：本

35、項(xiàng)目員工實(shí)行全員聘用制。管理人員應(yīng)具有相應(yīng)大、中專(zhuān)以上文化水平及專(zhuān)業(yè)知識(shí)，骨干由八一旅游文化開(kāi)發(fā)有限公司在現(xiàn)有員工中選派，其余通過(guò)縣人才交流中心在畢業(yè)生人才庫(kù)中招聘?？头坎糠?wù)員在旅游學(xué)校應(yīng)屆畢業(yè)生中招聘。2/3招聘人員送往廣州星級(jí)賓館實(shí)習(xí)6個(gè)月。全體員工上崗前需經(jīng)過(guò)不少于一星期安全培訓(xùn)。第八章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度8.1 項(xiàng)目建設(shè)期本項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)間為6年，項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)發(fā)期最初一年（即2011年）為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)調(diào)研期，為度假村開(kāi)發(fā)建設(shè)提供可行性以及資金保證；項(xiàng)目工程部分建設(shè)期擬定為5年（2012年-2016年），項(xiàng)目工程部分啟動(dòng)建設(shè)最初兩年為項(xiàng)目工程準(zhǔn)備階段，部分子項(xiàng)目邊建設(shè)邊完善各種配套設(shè)施建設(shè)以

36、及人力資源配置。項(xiàng)目采取滾動(dòng)式開(kāi)發(fā)建設(shè)的形式，在建設(shè)中發(fā)展，在發(fā)展中完善。8.2 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)期第一年（2011年）為項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的編制及報(bào)批，以及度假村開(kāi)發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益預(yù)測(cè)、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)狀況調(diào)研、資金初步籌措計(jì)劃等，預(yù)計(jì)需時(shí)12個(gè)月；項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)期第二年（2012年）開(kāi)始為項(xiàng)目工程部分建設(shè)期以及相關(guān)配套設(shè)施服務(wù)完善期，具體計(jì)劃進(jìn)度如下表所示：項(xiàng)目工程部分實(shí)施計(jì)劃表以上實(shí)施計(jì)劃中，大部分工序都是穿插進(jìn)行的，具體進(jìn)度均以各個(gè)子項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃為準(zhǔn)。工程實(shí)施計(jì)劃的第四年（2015年）開(kāi)始同步完善度假村相關(guān)配套設(shè)施服務(wù)以及人力資源配置，預(yù)期在工程項(xiàng)目完成時(shí)，同時(shí)交付驗(yàn)收。第九章 投資估

37、算及資金籌措9.1 投資估算依據(jù)建筑工程費(fèi)用：參考類(lèi)似工程造價(jià),建筑土建工程按照市場(chǎng)均價(jià)（2000元/平方米），裝修費(fèi)用均以中等星級(jí)裝修標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格（1800元/平方米）。工藝設(shè)備費(fèi)用：定型設(shè)備價(jià)格根據(jù)生產(chǎn)廠家提供的產(chǎn)品樣本和設(shè)備出廠價(jià)及市場(chǎng)詢價(jià)，未知市場(chǎng)價(jià)格的設(shè)備均以對(duì)應(yīng)費(fèi)用的5%抽取估算，其中安裝費(fèi)用以對(duì)應(yīng)費(fèi)用的5%抽取估算。其他費(fèi)用：按有關(guān)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算，抽取相關(guān)費(fèi)用的9%。流動(dòng)資金：參考類(lèi)似項(xiàng)目估算。鋪底流動(dòng)資金按全額流動(dòng)資金的30%估算。9.2 項(xiàng)目建設(shè)投資估算本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)總投資人民幣6.4億元。為估算方便起見(jiàn)，以下計(jì)算單位均為人民幣（注:項(xiàng)目分項(xiàng)投資費(fèi)用以工程設(shè)計(jì)或?qū)嶋H發(fā)生的投資費(fèi)用為

38、準(zhǔn)）。其中2011年為項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)發(fā)調(diào)研以及準(zhǔn)備期間，預(yù)計(jì)投資130萬(wàn)元；2012-2016年期間為項(xiàng)目工程部分建設(shè)期以及配套設(shè)施完善期，投資估算為6.387億元，具體各項(xiàng)工程子項(xiàng)目投資下表所示；樂(lè)逍遙度假村項(xiàng)目工程部分投資估算表9.3 資金來(lái)源與籌措本項(xiàng)目由八一旅游文化集團(tuán)負(fù)責(zé)建設(shè)開(kāi)發(fā)，總投資約6.4億元，我方與雅居樂(lè)集團(tuán)按相關(guān)比例籌措，即：建設(shè)開(kāi)發(fā)方：八一旅游文化集團(tuán)出資60%，3.84億元；投資方：雅居樂(lè)集團(tuán)出資40%，2.56億元；序號(hào)渠道 金額投資條件1開(kāi)發(fā)建設(shè)方資金3.84億元無(wú)2投資方注入資金2.56億元每年分紅40%利潤(rùn)3國(guó)內(nèi)銀行及信托基金貸款0無(wú) 表13-3資金投資籌措表9.4

39、 資金使用計(jì)劃本項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)發(fā)期限為6年，前期（2011年）投資由八一集團(tuán)單方預(yù)支出資，估算總值為1300000元；固定資產(chǎn)投資共6.387億元，（2012年-2016年）分年分批投入，第一年約占5%，第二年至第三年各年約占20%，第四年約占40%，第五年約占15%（見(jiàn)附表11-4項(xiàng)目資金使用計(jì)劃表）。根據(jù)本工程施工體量大，施工周期長(zhǎng)，資金需求量大的特點(diǎn)，為保證工程按期完成，必須有足夠的資金保障。根據(jù)資金管理有關(guān)制度，結(jié)合本工程的實(shí)際情況，制訂該項(xiàng)目資金管理辦法。本項(xiàng)目資金計(jì)劃均以各個(gè)子項(xiàng)目實(shí)際投資為準(zhǔn)，投資冗余均向預(yù)備費(fèi)用注入儲(chǔ)存。第十章 經(jīng)濟(jì)效益分析10.1 項(xiàng)目分析參照依據(jù)10.2.1 成

40、本估算（估算值用四舍五入法，下同）(1) 客房經(jīng)營(yíng)成本按該項(xiàng)營(yíng)業(yè)收入的12%估算。 (2) 餐飲服務(wù)的經(jīng)營(yíng)成本按該項(xiàng)營(yíng)業(yè)收入的48.5%估算。 (3) 休閑娛樂(lè)營(yíng)業(yè)直接成本按該類(lèi)營(yíng)業(yè)收入的23.6%估算。(4)桑拿洗浴營(yíng)業(yè)直接成本按該類(lèi)營(yíng)業(yè)收入的15%估算(5)康復(fù)療養(yǎng)營(yíng)業(yè)直接成本按該類(lèi)營(yíng)業(yè)收入的25.2%估算(6)生態(tài)園區(qū)營(yíng)業(yè)直接成本按該類(lèi)營(yíng)業(yè)收入的10.2%估算 （7）溫泉區(qū)營(yíng)業(yè)直接成本按該類(lèi)營(yíng)業(yè)收入的24.5%估算 （8）馬術(shù)俱樂(lè)部營(yíng)業(yè)直接成本按該類(lèi)營(yíng)業(yè)收入的50.2%估算 （9）高爾夫球場(chǎng)區(qū)營(yíng)業(yè)直接成本按該類(lèi)營(yíng)業(yè)收入的38.8%估算 （10）其他費(fèi)用估算按營(yíng)業(yè)總收入的3.5%估算“其他

41、費(fèi)用”，包括辦公費(fèi)、職工培訓(xùn)費(fèi)、職工制裝費(fèi)、廣告推銷(xiāo)費(fèi)用以及差旅交際等費(fèi)、管理費(fèi)用和不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用等。（11）人員工資及附加定員800人,其中管理人員年均工資48000元/人,一般職工年均工資24000元/人。按工資總額的40.0%計(jì)取社保醫(yī)保失保和福利費(fèi)用。10.2.2本項(xiàng)目建成后，主要有以下幾類(lèi)營(yíng)業(yè)收入：（1）賓客接待中心和高級(jí)住宅區(qū)營(yíng)業(yè)收入：10053萬(wàn)元考慮到市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)因素和市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng)因素，客房的入住率按70%估算賓客接待中心： 表12-1 客房營(yíng)業(yè)收入表序號(hào)客房名稱客房間（套）入住率（%）價(jià)格(元/天)客房年收入(萬(wàn)元)1標(biāo)準(zhǔn)套房2507068042842豪華套房3010808163

42、別墅套房2016808474商務(wù)會(huì)議服務(wù)收入500合 計(jì)3006447高級(jí)住宅區(qū)：3180元/天45棟360天/年70%=3606萬(wàn)元（2）餐飲娛樂(lè)中心營(yíng)業(yè)收入：9447萬(wàn)元 餐飲營(yíng)業(yè)收入：早餐：600位/天就餐率70%20元/位360天/年=302萬(wàn)元中晚餐：600位/天就餐率70%100元/位360天/年=1512萬(wàn)元 娛樂(lè)營(yíng)業(yè)收入（包括：KTV、酒吧和桑拿浴足療養(yǎng)中心）：KTV、酒吧：1000萬(wàn)桑拿：350位/天100元/位360天/年=1260萬(wàn)元沐?。?50位/天100元/位360天/年=1980萬(wàn)元其中：接受按摩健身服務(wù)率按70%估計(jì)，即 550位/天50元/位360天/年70%=

43、693萬(wàn)元足?。?50位/天100元/位360天/年=1260萬(wàn)元康復(fù)療養(yǎng)：400位/天100元/位360天/年=1440萬(wàn)元（3）生態(tài)園區(qū)營(yíng)業(yè)收入：450萬(wàn)元 戶外拓展：100萬(wàn)元 燒烤：150萬(wàn)元 釣魚(yú)：100萬(wàn)元 自摘果園：100萬(wàn)元（4）溫泉區(qū)營(yíng)業(yè)收入：900萬(wàn)元 500位/天200元/位90天（冬季）=900萬(wàn)元 （5）馬術(shù)俱樂(lè)部營(yíng)業(yè)收入：500萬(wàn)元（6）高爾夫球場(chǎng)營(yíng)業(yè)收入：1000萬(wàn)元（7）其他收益：500萬(wàn)元按以上方法估算后，項(xiàng)目達(dá)產(chǎn)后年?duì)I業(yè)收入合計(jì)為22850萬(wàn)元 10.2.3營(yíng)業(yè)稅金及附加估算a.營(yíng)業(yè)稅: 營(yíng)業(yè)稅稅率按5%。b.城鄉(xiāng)建設(shè)維護(hù)稅:以營(yíng)業(yè)稅額為基數(shù),取5%。c.教

44、育費(fèi)附加:以營(yíng)業(yè)稅額為基數(shù),取4%。d.水利基金：以營(yíng)業(yè)總收入為基數(shù),取0.6。計(jì)算得營(yíng)業(yè)稅金及附加費(fèi)：1259萬(wàn)元10.2.4利潤(rùn)計(jì)算所得稅:所得稅稅率按25%；計(jì)提公益金按稅后利潤(rùn)的10%。 應(yīng)繳納所得稅=22850-（17468+1259） 25%=1030萬(wàn)元 項(xiàng)目利潤(rùn)=22850-（17468+1259） （1-25%）=3092萬(wàn)元 計(jì)提公益=309210%=309萬(wàn)元10.2.5盈虧平衡分析：根據(jù)正常年?duì)I業(yè)收入、固定成本、可變成本、營(yíng)業(yè)稅金及附加,求得用生產(chǎn)能力表示的盈虧平衡點(diǎn)為50.2%。即：生產(chǎn)能力盈虧平衡點(diǎn)（%）=年固定總成本（年銷(xiāo)售總收入年可變總成本年?duì)I業(yè)稅金及附加） 1

45、0.2.6敏感性分析： 根據(jù)慣例，在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行效益分析時(shí)，有必要對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)效果的敏感性進(jìn)行分析，即當(dāng)經(jīng)營(yíng)成本提高10%和經(jīng)營(yíng)收入降低10%的經(jīng)濟(jì)狀況。當(dāng)成本提高10%時(shí)，則 總成本為：17468萬(wàn)元（1+ 10%）=19214萬(wàn)元；當(dāng)經(jīng)營(yíng)收入降低10%時(shí)，則總收入為：22850萬(wàn)元（1-10%）=20565萬(wàn)元，此時(shí)利潤(rùn)為20565-19214=1350萬(wàn)元，敏感系數(shù)為：135019214=7% 10.2.7投資效益分析投資回收期21.13（年）投資利潤(rùn)率9.4%第十一章 結(jié)論與建議11.1 結(jié) 論本項(xiàng)目由八一旅游文化集團(tuán)有限公司負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)建設(shè)，由項(xiàng)目提出，到項(xiàng)目交付投產(chǎn)使用，中間包括項(xiàng)目可行調(diào)

46、研，前期準(zhǔn)備，設(shè)計(jì)策劃，融資計(jì)劃，建設(shè)開(kāi)發(fā)，完善配置等步驟，均由八一旅游 文化集團(tuán)有限公司樂(lè)逍遙度假村項(xiàng)目小組負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)建設(shè)所有工作；度假村按所選星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和地方特色建筑風(fēng)格建設(shè)和裝修，貫徹科學(xué)發(fā)展觀和可持續(xù)發(fā)展的理念，注重人與環(huán)境和諧，營(yíng)造綠色環(huán)保生態(tài)休閑旅游勝地。本度假村項(xiàng)目建設(shè)符合陽(yáng)江旅游總體規(guī)劃要求，將緩解陽(yáng)江市陽(yáng)西縣目前旅游產(chǎn)業(yè)投入嚴(yán)重不足、旅游設(shè)施建設(shè)相對(duì)滯后的矛盾。項(xiàng)目效益評(píng)價(jià)表明，本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益較好，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較小。本項(xiàng)目實(shí)施為當(dāng)?shù)芈糜螛I(yè)增添新的亮點(diǎn)，對(duì)提供更多的就業(yè)崗位，延伸和壯大陽(yáng)江市陽(yáng)西縣產(chǎn)業(yè)鏈，調(diào)整提高優(yōu)化旅游產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，進(jìn)而推動(dòng)縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，具有十分重要的意義。11.2 建 議八一旅游文化集團(tuán)有限公司為實(shí)施本項(xiàng)目做了大量準(zhǔn)備工作，建議政府主管部門(mén)和相關(guān)單位給予支持，使該項(xiàng)目按計(jì)劃組織實(shí)施。為使投資能在短期內(nèi)很快收回，項(xiàng)目單位采取以下措施：一是減少固定資產(chǎn)投資，提高項(xiàng)目收益；二是在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)計(jì)劃的基礎(chǔ)上，盡量縮短項(xiàng)目建設(shè)工期，促使建設(shè)項(xiàng)目盡快竣工投產(chǎn)；三是提高服務(wù)質(zhì)量，擴(kuò)大市場(chǎng)占有率，增加度假村休閑旅游收入；四是加強(qiáng)運(yùn)營(yíng)管理，降低經(jīng)營(yíng)成