寫字樓營銷技巧

1、寫字樓的營銷技巧寫字樓的營銷技巧一、寫字樓客戶分類一、寫字樓客戶分類與住宅類產(chǎn)品一樣，寫字樓客戶也分為兩類：自用型客戶和投資型客戶。1.自用型客戶分析自用型客戶分析市場上寫字樓普遍存在車位不充足的情況，據(jù)調(diào)查了解，車位充足與否，已成為客戶購買和衡量未來寫字樓素質(zhì)高低的重要因素。部分高端商務(wù)客戶在濟(jì)南很難找到相應(yīng)的辦公場所，市場存在大量購買整棟、整層辦公空間的需求（如：中潤世紀(jì)廣整層以上去化量占所有已售房源3/4，現(xiàn)在在售的1號樓也以整層或多層銷售為主）。其中大中型客戶群主要包括一下四類其中大中型客戶群主要包括一下四類：(1)政府機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)制出來的大集團(tuán)以及將要轉(zhuǎn)制的大集團(tuán)(2)國內(nèi)外的金融機(jī)構(gòu)，包

2、括各級銀行、保險(xiǎn)、證券、期貨及其他非銀行金融性機(jī)構(gòu)(3)大型股份制公司及外省市集團(tuán)，包括上市公司(4)國內(nèi)外大型的專業(yè)公司，如服務(wù)咨詢行業(yè)、廣告行業(yè)、IT行業(yè)、通訊行業(yè)等2.投資型客戶分析投資型客戶分析針對投資客戶對購買的寫字樓產(chǎn)品不同的處理方式和受益方式，我們將投資客戶分為純投資型客戶和兼顧型投資客戶。(1)純投資型客戶純投資型客戶該類客戶將購買的寫字樓完全出租，以獲得租金收入為主。這類客戶可分為兩種：一種是有足夠空余資金的個體，包括外商、港澳臺客戶及省內(nèi)外個體老板，一般購買的面積較小，他們在升值未得的情況下，投資以獲得租金收入；另一種是國內(nèi)外的專業(yè)投資機(jī)構(gòu)和投資基金，他們可能會整層或多層購

3、買，他們購置物業(yè)，主要是為了長期持有經(jīng)營。(2)兼顧型投資客戶兼顧型投資客戶這類投資客戶購買的主要目的其實(shí)還是自用，但是在購買時有前瞻性的判斷，為企業(yè)留下了充裕的空間，富余的那部分對外出租；另一部分在自用之余，購買物業(yè)作長期投資。二、寫字樓客戶主要考慮的細(xì)節(jié)二、寫字樓客戶主要考慮的細(xì)節(jié)與住宅類產(chǎn)品一樣，寫字樓客戶也分為兩類：自用型和投資型。但由于寫字樓產(chǎn)品是作為辦公場所出現(xiàn)的，客戶在購買時候也更多的考慮到了商務(wù)功能?？偨Y(jié)一下，客戶在購買時主要考慮一下幾點(diǎn)：1.地段優(yōu)勢：地段優(yōu)勢：與住宅產(chǎn)品一樣，好的地段往往是最大的賣點(diǎn)。因?yàn)楹玫牡囟螞Q定了好的交通狀況、完善的配套設(shè)施等。相對于住宅產(chǎn)品而言，寫字

4、樓更加倚重地段的優(yōu)勢。不論是投資租用型業(yè)主或自用型業(yè)主，都是想買一個良好的增值前景，因此，在選擇中應(yīng)與寫字樓所在的區(qū)域環(huán)境在政策、技術(shù)創(chuàng)新、人才、商貿(mào)、人氣等方面的獨(dú)特優(yōu)勢相結(jié)合，關(guān)注該區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施和其他配套設(shè)施的建設(shè)及今后的發(fā)展，并了解相毗鄰的周邊都有哪些國內(nèi)外知名企業(yè)加入。同時，因?yàn)榉慨a(chǎn)的增值主要來源于土地的增值，而城市的主中心區(qū)及商貿(mào)繁榮區(qū)土地的稀缺性更強(qiáng)，增值的空間更大。這些區(qū)域的人流、物流、信息流、資金流匯聚，商機(jī)勃發(fā)，區(qū)位資源優(yōu)勢得天獨(dú)厚。因此，是否位于城市的主中心區(qū)，是衡量一幢寫字樓的檔次和是否具有投資價值的首選要素。聯(lián)合大廈：商字商圈聯(lián)合大廈：商字商圈 交通條件交通條件 行政區(qū)

5、行政區(qū) 富人區(qū)富人區(qū) 發(fā)展核心發(fā)展核心 地產(chǎn)價值地產(chǎn)價值2.寫字樓的檔次：寫字樓的檔次：隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和各企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的不斷增強(qiáng)，客戶對寫字樓的要求越來越高，寫字樓已經(jīng)成為企業(yè)身份的表征。特別是給人第一直觀印象的外立面，作為建筑語言，不但是企業(yè)形象和實(shí)力的表現(xiàn)，還擔(dān)任代表所在城市商務(wù)區(qū)標(biāo)志性建筑的重要角色，更成了客戶選擇寫字樓的重要參數(shù)。租戶選擇寫字樓辦公的首要目的，就是為了提升企業(yè)形象，知名企業(yè)和實(shí)力企業(yè)都將寫字樓的檔次形象放在僅次于區(qū)位的主要因素之一。值得一提的是，如果投資那些獨(dú)立式寫字間或商務(wù)公寓時，應(yīng)將該目標(biāo)租戶的業(yè)態(tài)和經(jīng)營形式作為重點(diǎn)考慮，因?yàn)樵S多中小型或成長型企業(yè)一般規(guī)模不大，

6、所需的寫字間面積也不多，但是舒適、方便、夠檔次依然是其首選。聯(lián)合大廈：建筑形象聯(lián)合大廈：建筑形象 城市地標(biāo)城市地標(biāo) 體量規(guī)模體量規(guī)模 純寫字樓純寫字樓3.品質(zhì)直接關(guān)系使用性：品質(zhì)直接關(guān)系使用性：如果用生產(chǎn)效率來衡量寫字樓設(shè)計(jì)是否合理：那么好的寫字樓并不只是顯示其外立面如何的風(fēng)光，而是看能不能激發(fā)員工靈感，更好地進(jìn)行創(chuàng)造財(cái)富。不論是投資型業(yè)主還是自用型業(yè)主，寫字樓的品質(zhì)至關(guān)重要，它包含了很多方面的內(nèi)容：如建筑立面、建筑品質(zhì)、辦公區(qū)的文化環(huán)境的營造等，如交通的便利程度，能否四通八達(dá)，空調(diào)系統(tǒng)、供暖系統(tǒng)、供水情況、車位設(shè)計(jì)是否合理、結(jié)構(gòu)布局是否適用、采光通風(fēng)是否良好等等，都需要逐一比較、現(xiàn)場觀察、實(shí)

7、地感受。所以，寫字樓投資者的新“金礦”就是瞄準(zhǔn)種種利好的因素投入資金，長期獲利。聯(lián)合大廈：立面材質(zhì)聯(lián)合大廈：立面材質(zhì) 建筑品質(zhì)建筑品質(zhì) 電梯電梯 車位車位 面積面積 采光采光 衛(wèi)生間衛(wèi)生間 公共裝修公共裝修聯(lián)合大廈的聯(lián)合大廈的“0123”: 0純商務(wù)，無住戶；純商務(wù)，無住戶；1最大進(jìn)深最大進(jìn)深12米，采光好；米，采光好；2單層單層2100多平米，適于大公司使用；多平米，適于大公司使用；3標(biāo)準(zhǔn)層層高最少標(biāo)準(zhǔn)層層高最少3.6米，舒適氣派。米，舒適氣派。4.智能自動化：智能自動化：隨著社會的發(fā)展和人們辦公環(huán)境的改善，辦公智能化、自動化逐漸成為寫字樓產(chǎn)品必不可少的因素。5A系統(tǒng)：OA-樓宇信息管理系統(tǒng)

8、； FA-自動消防報(bào)警系統(tǒng)；SA-安全防范系統(tǒng)；CA-通訊自動化系統(tǒng)；BA-樓宇自動控制系統(tǒng)；甚至PA-停車管理系統(tǒng)已經(jīng)成為衡量一個寫字樓檔次的標(biāo)準(zhǔn)。聯(lián)合聯(lián)合大廈：基本達(dá)到大廈：基本達(dá)到5A標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)5.投資回報(bào)率：投資回報(bào)率：無論是自用型客戶還是投資型客戶，投資回報(bào)率都是一個相當(dāng)重要的參考因子。一般來說，寫字樓的投資回報(bào)率在10%左右，如果該區(qū)域?qū)懽謽堑耐顿Y回報(bào)率能接近甚至高于這個數(shù)值，那無疑會吸引眾多投資者的目光。置業(yè)門檻的高低決定了投入的大小，是否能通過銀行按揭購買，是否只需首付，后續(xù)通過“以租養(yǎng)貸”的方式來供樓，也就是“以小博大”，讓租用的企業(yè)為你供樓，幾年后就可凈享長達(dá)幾十年的高額租金

9、回報(bào)。聯(lián)合大廈：聯(lián)合大廈：10%年回報(bào)，輕松置業(yè)，以租養(yǎng)樓年回報(bào)，輕松置業(yè)，以租養(yǎng)樓三、寫字樓營銷三、寫字樓營銷技巧技巧1.寫字樓營銷環(huán)節(jié)分析寫字樓營銷環(huán)節(jié)分析寫字樓不同于住宅，一般為框架結(jié)構(gòu)，沒有承重墻影響，空間可以較隨意的組合和分割，以滿足企業(yè)客戶對辦公面積的不同要求。寫字樓的銷售也會十分靈活，完全根據(jù)客戶的要求，靈活分割產(chǎn)品，進(jìn)行單套、整層甚至多層的房間組合銷售。由于寫字樓營銷的特殊性，我們先對寫字樓營銷的各個環(huán)節(jié)特征進(jìn)行了系統(tǒng)分析：(1)形象差異化是寫字樓營銷的終點(diǎn)形象差異化是寫字樓營銷的終點(diǎn)在對寫字樓產(chǎn)品的營銷策略中，寫字樓的營銷一定要走差異化道路，但是要做到差異化卻很難。對此我們認(rèn)

10、為差異化可以從四個方面入手，即：產(chǎn)品差異化、建筑差異化、理念差異化、形象差異化。所謂產(chǎn)品差異化即指硬件的差異化，例如地段、檔次、景觀、大堂、智能化程度、電梯、空調(diào)等。所謂建筑差異化一般指層高、采光方面的差異。比如現(xiàn)在有的寫字樓的層高已經(jīng)做到了 3.7米，凈高可以達(dá)到 2.7米；為了改善采光條件，有的寫字樓窗戶的寬度已經(jīng)擴(kuò)大到了2.7米等等。這樣的差異化使寫字樓的辦公條件變得更加舒適。理念差異化就是提出一些新穎的概念，比如寫字樓的生態(tài)概念，還有的項(xiàng)目提出“以立方米計(jì)算辦公空間”的概念等。而形象差異化則是差異化策略的最高境界，是寫字樓營銷的終點(diǎn)。它是由區(qū)域形象聚變、企業(yè)形象聚變、人才聚變、配套聚變

11、等一系列變化帶來的產(chǎn)業(yè)鏈聚變。因此，隨著整體營銷水平的提高，前面幾項(xiàng)差異化都已經(jīng)很難做到了，而且在這幾方面也很難與競爭對手形成根本的差異，因此市場最終的競爭將落在形象差異化上。(2)客戶定位應(yīng)遵循四項(xiàng)原則客戶定位應(yīng)遵循四項(xiàng)原則在寫字樓項(xiàng)目的客戶定位上，一定要遵循以下四項(xiàng)原則，即：政府政策引導(dǎo)原則、經(jīng)濟(jì)趨勢發(fā)展原則、地區(qū)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)原則、行業(yè)習(xí)慣特征原則。上世紀(jì)90年代，證券和IT業(yè)曾經(jīng)在經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷，于是這些行業(yè)在那個階段也是寫字樓產(chǎn)品消費(fèi)的主力軍。進(jìn)入 21世紀(jì)后，中介、物流、服務(wù)業(yè)成了寫字樓消費(fèi)的主力。而 2004年，貿(mào)易、展覽業(yè)以及外地客戶的比例又在大幅增長。因此可以說，以上四個原則會極

12、大影響寫字樓的客戶定位。而客戶定位的重要作用，也可總結(jié)為以下三點(diǎn)：a.指導(dǎo)前期產(chǎn)品設(shè)計(jì)。b.對擁有一定資源客戶資源的項(xiàng)目具有非常重要的指導(dǎo)作用。c.指導(dǎo)銷售控制。其中銷售控制是寫字樓銷售中最重要的操盤技巧，是最核心的銷售策略，是能否均衡和百分之百銷售的關(guān)鍵。(3)商業(yè)與寫字樓關(guān)系的六項(xiàng)原則商業(yè)與寫字樓關(guān)系的六項(xiàng)原則在寫字樓項(xiàng)目的商業(yè)部分與寫字樓的關(guān)系問題上，應(yīng)盡量遵循以下六項(xiàng)原則：a.產(chǎn)品設(shè)計(jì)上要相對獨(dú)立，分隔人流；b.商業(yè)定位選擇中高檔業(yè)態(tài)；c.商業(yè)與寫字樓配套互相支持；d.小體量商業(yè)不走傳統(tǒng)經(jīng)營業(yè)態(tài)；e.商業(yè)辦公化(例如盡量招進(jìn)銀行、證券等單位)f.商業(yè)與寫字樓銷售應(yīng)分步進(jìn)行，切忌同時重點(diǎn)

13、銷售。(4)價格策略三點(diǎn)價格策略三點(diǎn)考慮考慮寫字樓的定價原則：a.要考慮付款方式對銷售均價實(shí)現(xiàn)的影響。b.要考慮展示面與朝向?qū)r格的影響。c.要在定價時預(yù)留足夠的折扣空間。(5)主動出擊是最重要的營銷手段主動出擊是最重要的營銷手段從我公司多年寫字樓營銷服務(wù)的經(jīng)驗(yàn)得出，客戶資源行銷和外銷是重要的寫字樓營銷手段。寫字樓營銷不同于住宅，一定要采取主動出擊的方法，否則在營銷中可能就要多花費(fèi)幾倍的費(fèi)用和時間。2.寫字樓營銷特征分析寫字樓營銷特征分析在房地產(chǎn)行業(yè)，由于產(chǎn)品特性和客戶特性的不同，住宅銷售和寫字樓銷售有著非常大的差別。住宅銷售是一種產(chǎn)品化的銷售，潛在客戶和成交客戶數(shù)量相對多，整個營銷過程更強(qiáng)調(diào)

14、營銷策劃定位的重要，項(xiàng)目定位準(zhǔn)確，只要進(jìn)行規(guī)范的銷售組織管理，將營銷廣告活動與銷售現(xiàn)場配合好，就可以保證項(xiàng)目銷售業(yè)績。而寫字樓銷售則強(qiáng)調(diào)個性化銷售，或者說是關(guān)系營銷或組織營銷，由于潛在客戶和目標(biāo)客戶數(shù)量相對少，整個銷售過程更強(qiáng)調(diào)對每一單的銷售進(jìn)程管理，強(qiáng)調(diào)對每個意向客戶決策關(guān)系網(wǎng)的分析和公關(guān)，更強(qiáng)調(diào)一種團(tuán)隊(duì)協(xié)作銷售。寫字樓銷售從客戶到手段等多方面的不同，都對銷售管理軟件提出了更高的要求。寫字樓與住宅銷售的差別表現(xiàn)在以下幾個方面：寫字樓強(qiáng)調(diào)是大客戶寫字樓強(qiáng)調(diào)是大客戶銷售銷售(1)對公司客戶的關(guān)鍵信息采集的支持對公司客戶的關(guān)鍵信息采集的支持公司客戶購房不同于個人購房，客戶購買時需要考慮的問題是不同

15、的，很大程度上和客戶自身企業(yè)的一些個性化特點(diǎn)相關(guān)。因此，銷售人員在收集公司客戶的信息時，一定要注意了解例如：“客戶的人員數(shù)量，客戶對辦公面積需求的情況”等關(guān)鍵客戶數(shù)據(jù)，一個好的銷售團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)該能很好的完成信息采集工作，能注意到那些是客戶的關(guān)鍵業(yè)務(wù)信息，并以此來判斷企業(yè)客戶需求，有效組織銷售策略。(2)大客戶營銷更注重潛在客戶線索的管理與跟蹤大客戶營銷更注重潛在客戶線索的管理與跟蹤由于寫字摟銷售的目標(biāo)客戶數(shù)量相對有限，因此更強(qiáng)調(diào)對每一條銷售線索的管理與跟蹤。每一條有效的客戶線索都應(yīng)該及時記錄，使銷售管理人員能夠?qū)崟r掌握最新的信息，及時作出業(yè)務(wù)判斷和指導(dǎo)，促進(jìn)業(yè)務(wù)員的具體銷售工作?？蛻舻膩黼?、來訪、我

16、們對客戶拜訪、客戶與我們的談判等企業(yè)所有人員與客戶的所有接觸過程等都應(yīng)該記錄下來，最終形成一個企業(yè)和客戶交互的完整歷史，業(yè)務(wù)相關(guān)的每個人都應(yīng)及時了解到客戶發(fā)展的最新情況。銷售經(jīng)理還可以給每個業(yè)務(wù)員做出業(yè)務(wù)分析，和給出業(yè)務(wù)指導(dǎo)，同時也是企業(yè)對銷售人員進(jìn)行績效考評的一個依據(jù)。(3)大客戶營銷強(qiáng)調(diào)客戶決策人的公關(guān)管理大客戶營銷強(qiáng)調(diào)客戶決策人的公關(guān)管理一個企業(yè)的購房或租房行為，關(guān)系到企業(yè)的一個長期計(jì)劃，是一個復(fù)雜的集體決策的過程。最初可能由企業(yè)的一個文員來根據(jù)企業(yè)的既定要求尋找樓盤，開始與我們聯(lián)系。待有初步意向后，可能是企業(yè)的行政主管和我們接觸，了解更詳細(xì)的情況。隨后，企業(yè)的各級領(lǐng)導(dǎo)都可能在不同階段和

17、我們交流，甚至企業(yè)的各個部門也會向我們表達(dá)他們的部門特殊要求。直到最后客戶公司的總經(jīng)理、董事長等決策人物出面考察和談判。此后，還可能有企業(yè)的律師、財(cái)務(wù)總監(jiān)等再進(jìn)行談判?？傊粋€銷售過程中，我們可能會接觸到企業(yè)方方面面很多人。因此對于公司客戶，我們不僅要關(guān)心公司詳細(xì)的資料，而且要了解和掌握客戶企業(yè)的所有聯(lián)系人的信息，特別是要通過調(diào)查和分析客戶之間的職位關(guān)系，以判斷他們在購房行為中所起的角色作用，分析決策的關(guān)鍵人物。(4)大客戶營銷強(qiáng)調(diào)銷售團(tuán)隊(duì)的組織與協(xié)調(diào)大客戶營銷強(qiáng)調(diào)銷售團(tuán)隊(duì)的組織與協(xié)調(diào)由于辦公樓的購買對于大多數(shù)企業(yè)而言是一件事關(guān)企業(yè)發(fā)展的大事，投入也大，購買行為是十分理性和謹(jǐn)慎的，對于產(chǎn)品需

18、要全方位的深入了解。對于配套設(shè)備越來越高的技術(shù)智能化寫字樓項(xiàng)目，銷售人員個體的力量就有些力不從心，通過針對具體客戶特點(diǎn)而組成對應(yīng)的專門銷售小組，是寫字樓銷售中的一種有效團(tuán)隊(duì)合作機(jī)制。小組中包括負(fù)責(zé)的業(yè)務(wù)員，并有市場、工程等相關(guān)部門人員參加或支持，甚至公司領(lǐng)導(dǎo)配合參與具體業(yè)務(wù)的公關(guān)。針對寫字樓客戶的團(tuán)隊(duì)公關(guān)，也是企業(yè)實(shí)力、規(guī)范化服務(wù)的體現(xiàn)，會增強(qiáng)客戶對發(fā)展商的信賴感，提高談判的成功率。(5)大客戶營銷需要實(shí)現(xiàn)移動銷售大客戶營銷需要實(shí)現(xiàn)移動銷售由于寫字樓客戶大多為企業(yè)客戶，因此，寫字樓銷售的工作除了坐銷外，也包括大量的上門銷售，和參加各種大型活動來創(chuàng)造更多的銷售機(jī)會。(6)大客戶營銷更注重客戶服務(wù)大客戶營銷更注重客戶服務(wù)大客戶銷售中的關(guān)系營銷關(guān)注保持與顧客的關(guān)系，特別高度重視顧客服務(wù)，強(qiáng)調(diào)履行高度的顧客承諾和顧客聯(lián)系。這種服務(wù)一般從銷售進(jìn)程的開始一直到售后，都很重要。例如：銷售過程中，為促使客戶成交，銷售人員需要根據(jù)目標(biāo)客戶的具體情況，提出針對性投資分析報(bào)告投資分析報(bào)告，幫助