上實(shí)城開集團(tuán)-燕郊項(xiàng)目初判與產(chǎn)品定位投標(biāo)報(bào)告

1、謹(jǐn)呈：上實(shí)城開集團(tuán)國際化生活打造燕郊明天！燕郊項(xiàng)目初判與產(chǎn)品定位投標(biāo)報(bào)告前期關(guān)鍵結(jié)論回顧。項(xiàng)目面臨難點(diǎn)：1，地段：城市陌生區(qū)，非熱點(diǎn)開發(fā)板塊；2，產(chǎn)權(quán)：50年產(chǎn)權(quán)，商業(yè)立項(xiàng)；3，大型綜合體：商業(yè)比重偏大；4，市場：在售項(xiàng)目多依賴價(jià)格驅(qū)動(dòng)，如何實(shí)現(xiàn)平臺(tái)價(jià)值突破；思考路徑：1，通過區(qū)域價(jià)值挖掘及市場調(diào)查分析，進(jìn)行項(xiàng)目定位及產(chǎn)品建議。2，改變傳統(tǒng)開發(fā)模式，站在都市化的角度，實(shí)現(xiàn)與北京生活方式的對(duì)接。3，前瞻性打造，契合客戶精神需求。前期溝通存疑。希望傾聽客戶的聲音，通過訪談了解客戶的真實(shí)想法和真實(shí)需求。客戶對(duì)區(qū)域的認(rèn)識(shí)?？蛻魧?duì)項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)。住宅與商業(yè)如何定位客戶的住宅需求。客戶的商業(yè)需求。從而實(shí)現(xiàn)無縫

2、對(duì)接？本階段工作重點(diǎn)。本階段主要進(jìn)行區(qū)域深度調(diào)研，重點(diǎn)通過客戶訪談及真實(shí)有效的問卷調(diào)查來解決開發(fā)商核心關(guān)注問題。訪談對(duì)象包括業(yè)內(nèi)人士、本地客戶、外地客戶等，職業(yè)涉及各個(gè)層面。深度訪談業(yè)內(nèi)深訪2組訪談客戶共計(jì)客戶深訪19組41組，深訪訪談形式21組，街訪20組，有效街頭攔訪街頭問卷20組，其問卷30組。中有效問卷13組本期核心解決問題。本報(bào)告通過大量客戶訪談和問卷調(diào)查，了解目標(biāo)客戶的真實(shí)想法和真實(shí)需求，并經(jīng)過公司領(lǐng)導(dǎo)及項(xiàng)目組成員的反復(fù)論證，進(jìn)而解決本項(xiàng)目的開發(fā)模式和產(chǎn)品定位問題。本期匯報(bào)內(nèi)容。區(qū)域認(rèn)識(shí)項(xiàng)目分析客戶解讀項(xiàng)目定位物業(yè)建議價(jià)格建議世聯(lián)服務(wù)區(qū)域認(rèn)識(shí)。l世聯(lián)東部案例展示l世聯(lián)對(duì)東部區(qū)域的理

3、解燕郊之于北京、之于通州，是什么？世聯(lián)見證東部區(qū)域成長歷程嘉德燕郊望東京湖灣板塊天洋城燕京航城中建紅杉溪谷燕郊板塊公園5號(hào)8哩島金融街園中園東貿(mào)國際CBD板塊通州板塊通州新城運(yùn)河核心區(qū)華業(yè)東方玫瑰本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。WORLD UNION世聯(lián)燕郊項(xiàng)目展示A望京三元橋朝陽公園燕郊鎮(zhèn)CBD燕京航城：天洋城：嘉德燕郊項(xiàng)目物業(yè)建議：l總建筑面積：114萬；l總建筑面積：183萬；?商業(yè)街：占地4000左右，風(fēng)情化的商l類型/棟數(shù)：40棟，1633層；l類型/棟數(shù)：44棟，18-35層，板樓，業(yè)街，包含音樂噴泉廣場、餐飲區(qū)、酒l容積率：吧街等；21></a>.99；共13200套，三期

4、共19棟，約80萬l產(chǎn)品：2梯3戶或4戶，?園林示范區(qū)：占地10000左右，包含39-134平l容積率：2.97；米；園林景觀、水系和簡單的運(yùn)動(dòng)場地；l產(chǎn)品：50-60 一居，70-90 兩?住宅：洋房2.8萬平米，高層10.2萬平l價(jià)格：目前報(bào)價(jià)均價(jià)8000元/；居，110-120 三居；米；l交房標(biāo)準(zhǔn)：精裝修；l價(jià)格：均價(jià)9500-11000元/，毛坯l物業(yè)：世邦魏理仕/1.4元-月。l物業(yè)：天融物業(yè)1.4元/月。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。WORLD UNION世聯(lián)燕郊項(xiàng)目展示東貿(mào)國際CBD東超大規(guī)模城市建筑綜合體地處北京東郊燕郊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的旅游度假區(qū)核心，位于東長安街的延長線上，西距CBD國貿(mào)

5、中心25公里，北距首都國際機(jī)場及新國際展覽中心25公里?？偨ㄖ娣e：69.75萬；套數(shù)/棟數(shù)：6394套, 27-33層；容積率：3.69；產(chǎn)品：一二期住宅零居44-46 ，一居63-66 ，二居86-90 ，三居100-120 ，三期酒店式公寓40-80；配套：五星級(jí)酒店、甲級(jí)寫字樓、3萬購物中心、1000 雙語幼兒園、3000 會(huì)所、3萬園林景觀；東貿(mào)國際占位CBD，打造國貿(mào)東段地標(biāo)性城市綜合體,成功引領(lǐng)燕郊住宅市場！城市化路線，細(xì)節(jié)處理打造高端品質(zhì)，跳出燕郊現(xiàn)有市場水平本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。WORLD UNION世聯(lián)通州項(xiàng)目展示華業(yè)東方玫瑰：建筑類型：住宅板樓、塔樓、板塔結(jié)合建筑面積：10

6、10000平方米戶型及面積：一居40-50平米二居80平米容積率：3.5綠化率：35土地年限：70年東方玫瑰：主流居住大盤，承接CBD擠壓客群及區(qū)域內(nèi)首改客群8哩島：占地面積：11.6萬平米建筑面積：14.6萬平米綠化率：42% 容積率：1.6產(chǎn)品：別墅160-377平方米；89平米二居；136平米三居8哩島：生態(tài)宜居社區(qū)，面向東部改善升級(jí)客戶中建.紅杉溪谷：占地面積：萬平米建筑面積：115000萬平米綠化率：30% 預(yù)計(jì)開盤時(shí)間：2011年5月土地年限：70年產(chǎn)品：聯(lián)排；疊拼本中報(bào)告是建嚴(yán)格保·密的。紅杉溪谷：通州新城運(yùn)河CBD，首智別墅典范WORLD UNION世聯(lián)通州項(xiàng)目展示金

7、融街園中園：通州首個(gè)商務(wù)綜合體打造，標(biāo)志通州邁進(jìn)國際新城的開始。項(xiàng)目參數(shù)：總建面25.1萬平米，其中公寓部分6.3萬平米，商業(yè)4萬平米；辦公14.8萬平米；本項(xiàng)目打造將進(jìn)一步提升區(qū)域的整體形象，成為區(qū)域價(jià)值提升的有力支撐。華業(yè)通州核心區(qū)項(xiàng)目：通州新城核心腹地，打造通州未來國際化城市地標(biāo)。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。WORLD UNION世聯(lián)望京項(xiàng)目展示東湖灣突破望京，站位城市中心豪宅圈！地理位置：位于東北四環(huán)外，京承高速以東總建筑面積：約63萬平米配套：30000平米獨(dú)立式國際商街，雙會(huì)所設(shè)計(jì)，陳經(jīng)倫中學(xué)、雙語幼兒園的高端配套，使本項(xiàng)目具備豪宅條件產(chǎn)品戶型：高層板樓，兩梯2戶，層高3米，主力戶型為16

8、0-220平米三居及四居產(chǎn)品定位：成為北京城市高品質(zhì)大宅典范東湖灣實(shí)現(xiàn)豪宅站位因素分析:北京城市化發(fā)展進(jìn)程的促進(jìn)。軌道交通帶來的全市覆蓋能力。CBD的輻射。改善需求下的高性價(jià)比產(chǎn)品。城市豪宅的市場站位。產(chǎn)品自身體系豪宅標(biāo)準(zhǔn)打造。高品質(zhì)社區(qū)打造，快速建立泛東北四環(huán)高端住宅新標(biāo)桿！本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。WORLD UNION區(qū)域認(rèn)識(shí)。l世聯(lián)東部案例展示l世聯(lián)對(duì)東部區(qū)域的理解燕郊之于北京、之于通州，是什么？城市背景北京的超級(jí)大城市化背景北京城市總體規(guī)劃(2004年2020年)將北京城市發(fā)展目標(biāo)確定為：國家首都、世界城市、文化名城和宜居城市。全球城市（Global city），又稱世界級(jí)城市，指在社會(huì)、

9、經(jīng)濟(jì)、文化或政治層面直接影響全球事務(wù)的城市。倫敦、紐約、巴黎和東京傳統(tǒng)上被認(rèn)為北京2020年地鐵規(guī)劃線路是四大世界級(jí)城市。規(guī)模：未來城市人口將達(dá)3000萬，成為超級(jí)大城市；截至2007年末，全市常住人口1633萬人，其中戶籍人口1213.3萬人，居住半年以上的外來人口419.7萬人。北京市統(tǒng)計(jì)局2009軌道交通：2020年，北京地鐵總長將超過紐約，居世界之首截止目前，北京地鐵總長度200公里；到2020年，19條線路，總長度達(dá)561.5公里，將超過紐約居世界之首；本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。WORLD UNION通州歷程依托交通驅(qū)動(dòng)、配套補(bǔ)建、新城規(guī)劃，通州逐步由“睡城”向現(xiàn)代化國際新城邁進(jìn)通州發(fā)展路

10、徑：交通驅(qū)動(dòng)配套補(bǔ)建配套完善10年發(fā)展，通州新城開始向“都市化”時(shí)代邁進(jìn)！本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。WORLD UNION通州發(fā)展通州未來將成就北京副中心，下一個(gè)CBD所在地，當(dāng)前正處于國際化發(fā)展階段北京多中心規(guī)劃，未來通州之于北京正如陸家嘴之于上海！本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。WORLD UNION燕郊?xì)v程依托與北京的城市距離及交通驅(qū)動(dòng)，燕郊快速發(fā)展，但燕郊的地理位置決定了燕郊城市發(fā)展受制于通州隨著通州國際化進(jìn)程的加快，燕郊與通州的關(guān)聯(lián)度越來越強(qiáng)。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。WORLD UNION燕郊發(fā)展北京世界城市的打造及通州新城的規(guī)劃促使燕郊未來發(fā)展將由城市化向都市化轉(zhuǎn)變燕郊當(dāng)前正處于都市化發(fā)展的初始階段，規(guī)

11、劃利好帶來城市升級(jí)。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。WORLD UNION望京崛起城市外擴(kuò)帶來區(qū)域升級(jí)促使望京逐步“被豪宅”，望京未來將成為高端居住區(qū)望京區(qū)域發(fā)展軌跡政府建設(shè)望京新城，北苑25000/順義緩解城市核心壓力20000元/平米左右剛需住宅興起，望京起步客戶擠壓望京地鐵線設(shè)立，交通30000-35000/驅(qū)動(dòng)，快速發(fā)展高端客戶世界500強(qiáng)由CBD遷擠壓入，產(chǎn)業(yè)形成朝陽公園40000-50000/通州商業(yè)集中進(jìn)駐，配套跟進(jìn)，區(qū)域逐步成熟C朝青D20000-25000/B高端客30000剛需客客戶戶擠壓35000元戶擠壓/城市外擴(kuò)，區(qū)域升級(jí)，成就高端居住區(qū)城市外擴(kuò)帶來區(qū)域升級(jí)，燕郊未來發(fā)展面臨“被國

12、際化”。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。WORLD UNION剛需客戶擠壓區(qū)域小結(jié)。世聯(lián)深耕東部區(qū)域，見證東部區(qū)域發(fā)展歷程。?隨著北京多中心規(guī)劃，通州未來將成就北京副中心，當(dāng)前正處于國際化發(fā)展進(jìn)程中。?燕郊與通州特殊的地理位置關(guān)系決定了燕郊未來發(fā)展將受制于通州，隨著區(qū)域規(guī)劃的逐步落實(shí)，燕郊與通州的關(guān)聯(lián)度越來越強(qiáng)。?燕郊未來發(fā)展將由城市化向都市化方向轉(zhuǎn)變，由于城市外擴(kuò)所帶來的區(qū)域升級(jí)，燕郊將面臨“被國際化”的發(fā)展局面。項(xiàng)目分析。l城市層面l本體層面l市場層面l案例借鑒本項(xiàng)目所面臨的機(jī)會(huì)點(diǎn)在哪？城市發(fā)展燕郊城市升級(jí)主要向北和向南兩個(gè)方向發(fā)展，南部具備重新定義燕郊城市新核心的市場機(jī)會(huì)格局劃分：燕郊當(dāng)前發(fā)展鑫興美

13、食城立麗香酒樓主要集中在北部的老城區(qū)燕郊開發(fā)區(qū)實(shí)驗(yàn)中學(xué)興達(dá)超市及第102國道沿線，南部尚處北部一餃子館完美超市創(chuàng)業(yè)店于待開發(fā)區(qū)域。世紀(jì)華聯(lián)超市馮家府小學(xué)未來發(fā)展：萬家福超市老海城林超區(qū)燕郊船業(yè)大廈市京都北醫(yī)院南曹莊村小學(xué)燕郊升級(jí)主要向北和向南兩個(gè)方向發(fā)展。燕郊開發(fā)區(qū)醫(yī)院京東中美醫(yī)院向福成購物廣場河北科技學(xué)百姓人家飯莊北部屬于傳統(tǒng)老城區(qū)，未來發(fā)展則是在老城區(qū)改善升級(jí)的肯德基院會(huì)議中心郵政儲(chǔ)蓄基礎(chǔ)上不斷外延，屬于傳統(tǒng)區(qū)交通管理燕郊公園干部學(xué)院仁和堂中醫(yī)門診域的延續(xù)；新世紀(jì)商城華冶綜合門診京客隆百佳友誼超市南部屬于待開發(fā)區(qū)域，面臨沙家館飯店農(nóng)業(yè)銀行河北省農(nóng)村信用社老四川家常菜城市發(fā)展契機(jī)，具備重新定

14、義亞飛汽車美容中心燕郊城市新核心的機(jī)會(huì)。燕郊人民醫(yī)院鑫東購物中心華北科技學(xué)院南校區(qū)燕郊中心小學(xué)幼兒園藍(lán)龍綠色生態(tài)園“燕郊北城南城向相對(duì)發(fā)展成熟，配套較為完善，可開發(fā)空間有限，未來的南地鐵軌道交通有可能設(shè)在燕郊南城，南城的發(fā)展前景還是很大的。南部訪自燕郊政府人員本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。WORLD UNION城市發(fā)展燕郊當(dāng)前的交通、配套、生活環(huán)境亟待改善，城市未來發(fā)展將與客戶需求相對(duì)位，與北京生活方式相對(duì)接燕郊：市縣級(jí)生活方式交通擁擠、配套低端、高密度社區(qū)客戶：北京都市化生活燕郊中學(xué)后海930車站VS奧特萊斯高密度住宅沃爾瑪燕郊的升級(jí)關(guān)鍵在于交通、配套、生活環(huán)境的改善本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。WORLD U

15、NION客戶眼中的燕郊訪談對(duì)象客戶語錄：辛先生：“燕郊是離北京市三環(huán)最近的遠(yuǎn)郊，而且交通相當(dāng)便利。北京的東南西北四個(gè)面只有燕郊有三條路在半個(gè)小時(shí)之內(nèi)可直通燕郊。這個(gè)位置離東貿(mào)很近，如果開發(fā)的好的話，堅(jiān)信會(huì)很有潛力”楊警官：“位置行，離迎賓路很近，據(jù)分析輕軌也將修在鐵路南邊”高先生：“我覺得燕郊南城發(fā)展很快，未來主要的發(fā)展趨勢在南邊，燕郊北邊給人的感覺很荒，不是一個(gè)特別適合居住的地方。”王琳：“燕郊南邊的放量少,如果項(xiàng)目品質(zhì)做的比較好的話，肯定沒問題。102國道以南1公里處以及迎賓路沿線屬于燕郊的老核心區(qū)，配套比較齊全，項(xiàng)目離這兒也不遠(yuǎn)?！币?guī)劃利好促使燕郊城市進(jìn)入快速發(fā)展階段，但當(dāng)前燕郊城市發(fā)展

16、主要集中在102國道以北，綜合配套設(shè)施及城市化生活方式滯后，還屬于發(fā)展中的睡城。南城作為老燕郊的城市核心，具備地段及交通優(yōu)勢，未來發(fā)展前景廣闊。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。WORLD UNION城市小結(jié)l依托交通驅(qū)動(dòng)及城市擠壓，燕郊區(qū)域房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，城市化進(jìn)程加快，但綜合配套設(shè)施及城市化生活方式滯后，燕郊缺少真正的城市核心。l隨著大北京經(jīng)濟(jì)圈規(guī)劃利好，燕郊面臨城市的快速升級(jí)，南城作為燕郊未來發(fā)展的重要一極，有機(jī)會(huì)成就燕郊城市新核心。l燕郊基礎(chǔ)生活配套亟待改善，城市未來發(fā)展將與北京生活方式相對(duì)接。燕郊當(dāng)前正處于城市化向都市化方向發(fā)展的初級(jí)階段。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。WORLD UNION項(xiàng)目分析。l

17、城市層面l本體層面l市場層面l案例借鑒本項(xiàng)目所面臨的機(jī)會(huì)點(diǎn)在哪？區(qū)位交通位于燕郊南部，城市發(fā)展?jié)摿^(qū)，緊鄰城市主干道，道路通達(dá)性好地理位置：地處河北燕郊開發(fā)區(qū)的南區(qū)，迎賓北路東側(cè)；距102國道約1公里。距大秦鐵路線約500米。G地段現(xiàn)狀：102項(xiàng)目周邊為村莊、農(nóng)田及個(gè)別樓盤。京哈高速京哈高速連通京津冀，迎賓路貫穿燕郊南北，項(xiàng)目進(jìn)入性良好燕郊站京哈高速以北是燕郊老城區(qū)，G102兩大秦鐵路冶金路側(cè)為售樓處一條街交通狀況：本項(xiàng)目公路：從北京：走京哈高速路，過收費(fèi)站延迎賓南路102國道東行，迎賓路交匯口向南800米即到，過路費(fèi)15元。從天津：走京津塘高速，經(jīng)南六環(huán)上京關(guān)于大秦線哈高速，至迎賓路向南即到

18、。公交：?純住宅性項(xiàng)目客戶對(duì)鐵路的影響有一定程度的抗性，大秦沿線的維多利亞項(xiàng)目銷售已受到影響。930專線?本項(xiàng)目距大秦線約0.5公里，且北側(cè)半壁店村形成區(qū)隔，一定鐵路：程度上削弱了鐵路干擾對(duì)項(xiàng)目的影響。大秦鐵路線燕郊站。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。WORLD UNION迎賓路周邊環(huán)境項(xiàng)目周邊多為大片農(nóng)田和村莊，無城市居住氛圍北區(qū)新銳時(shí)代G102大秦鐵路城美·維多利亞半壁店村代劉莊村四街村項(xiàng)目地塊未開發(fā)土地綠地未開發(fā)土地南區(qū)多為未開發(fā)用地，只有維多利亞、新銳時(shí)代等個(gè)盤在G102南側(cè)。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。WORLD UNION項(xiàng)目四至商業(yè)立項(xiàng)，大體量綜合體項(xiàng)目，現(xiàn)狀農(nóng)田，地塊方正平整地塊基本情況

19、東北角：半壁北：冶金路，雙向2店村委會(huì)車道，道路另一側(cè)用地性質(zhì)：綜合用地（以商業(yè)為主，為半壁村村房地塊內(nèi)電線桿50年產(chǎn)權(quán)）；用地面積：333333平方米（合500畝）規(guī)劃控制指標(biāo)京哈高速容積率大秦鐵路東：鄉(xiāng)間土路，路另一側(cè)為村房2.0建筑密度20%綠地率35%建筑高度和功能要求：建筑高度以30-冶金路50米為主（占總建筑面積的70%以上），地標(biāo)性建筑最高不得超過70米。具體要求南：土路，與另一地塊分界線，有成排成樹沿迎賓南路（地塊西側(cè)）建設(shè)配套商務(wù)辦公樓、酒店、展示中心；迎賓地塊中部建設(shè)為商業(yè)交易中心：建南筑面積路20萬平方米；地塊東部建設(shè)倉儲(chǔ)中心及生活配套設(shè)施，公寓面積5萬平方米，可類別建筑

20、面積建筑高度西：迎賓南路西南角：地規(guī)劃設(shè)計(jì)為住宅產(chǎn)品；商務(wù)辦公樓5萬平方米50米塊土堆SOHO30萬平方米，可規(guī)劃設(shè)計(jì)酒店5萬平方米50米為住宅產(chǎn)品。展示中心1.5萬平方米/本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。WORLD UNION世聯(lián)對(duì)本項(xiàng)目價(jià)值的理解項(xiàng)目屬性：城市發(fā)展?jié)摿^(qū)大體量商業(yè)綜合體項(xiàng)目本體質(zhì)素優(yōu)勢折損因素地段：燕郊南城，城市發(fā)展?jié)摿^(qū)?新城開發(fā)，周邊配套匱乏；交通：緊鄰主干道，道路通達(dá)性好?大秦鐵路，天然屏障；?公寓50年產(chǎn)權(quán)；體量：66萬平米，規(guī)模開發(fā)優(yōu)勢產(chǎn)權(quán)：50年產(chǎn)權(quán)城市綜合體，大體量商業(yè)配套，提升整個(gè)區(qū)域價(jià)值判斷：本項(xiàng)目作為66萬體量的大型商業(yè)綜合體，具備與北京生活方式相對(duì)接的基本條件，有

21、機(jī)會(huì)成為燕郊城市新核心。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。WORLD UNION項(xiàng)目分析。l城市層面l本體層面l市場層面l案例借鑒本項(xiàng)目所面臨的機(jī)會(huì)點(diǎn)在哪？板塊劃分隨著城市發(fā)展，燕郊住宅市場逐漸呈現(xiàn)板塊格局，當(dāng)前住宅項(xiàng)目主要集中在燕順路、迎賓路及G102沿線西部低密景觀居住區(qū)：燕順路沿線，高價(jià)值板迎賓路塊，在售項(xiàng)目較為高端；市場平臺(tái)：住宅800011000元/平米，別墅7002200萬元；代表項(xiàng)目：星河185華堂高爾夫莊園、納丹堡。8200元/平燕京航城美林灣右堤路天8洋20城0元/平西部低密景800觀0元/平老城區(qū)主流居住區(qū)：上上城第三季7800元/平迎賓路沿線，老城區(qū)，配居住區(qū)7600元/平老城區(qū)主流居

22、神威住北路納丹堡華堂高爾夫莊園9000元/平夏威夷北岸區(qū)套齊權(quán)，居住氛圍好，市場認(rèn)知度高，市場供應(yīng)集6906元/平東外環(huán)路700萬元/套2200萬元/套中；市場價(jià)格平臺(tái)7000燕南園10000元/平米；代表項(xiàng)燕順路7800元/平目：天洋城、燕南園、燕東杉國際京航城。11000元/平意華東貿(mào)國際102國道沿線居住區(qū)：9000元/平現(xiàn)代幸福城交通利好，承接京東擠壓4300元/平102國道型剛需首置客戶，市場價(jià)10城2美維國多利道亞沿線居住區(qū)格43009000元/平7800鳳 元凰/國平際米；代表項(xiàng)目：東貿(mào)國際、7500元/平維多利亞。南迎賓區(qū)南路南區(qū)：G102以南，居住性用地放量少，市場幾乎無供應(yīng)

23、本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。WORLD UNION項(xiàng)目盤點(diǎn)在售項(xiàng)目均為70年產(chǎn)權(quán)的純居住用地開發(fā)，主要面向京東擠壓客戶及地緣性客戶區(qū)域在售項(xiàng)目盤點(diǎn)項(xiàng)目名稱總建面（萬）容積率產(chǎn)品類型產(chǎn)權(quán)主力戶型項(xiàng)目賣點(diǎn)定位意華東貿(mào)國際品質(zhì)、環(huán)境、位置、新一代超大規(guī)模703.69住宅、公寓70年、50年40120平多功能會(huì)所建筑綜合體城美·維多利亞16.73.8住宅、公寓、商住樓70年45-110平位置、戶型精品高檔公寓鳳凰國際8.52.99住宅70年-96平位置、價(jià)格投資、居住、度57假燕京航城運(yùn)動(dòng)公園；精裝；1142.99住宅70年40-130平板樓全精裝生態(tài)社區(qū)天洋城大盤規(guī)模；園林；中國溫哥華軌跡1802

24、.97住宅70年50-200平商街配套社區(qū)燕南園交通、園林、周邊百萬平米新古典372.9住宅70年50-140平配套主義建筑大宅星河185251.98住宅70年環(huán)境資源、濕地高品質(zhì)高舒適度60-126平的公園名盤上上城第三季百萬平米生活陣36.82.9住宅70年180-300平品牌、客戶認(rèn)知地納丹堡教育配套產(chǎn)品品902.75住宅70年37-143平質(zhì)燕郊的星河灣美林灣住宅、花園洋房、景501.97觀公寓70年資源+配套美景家園，風(fēng)景100-195平中的家各項(xiàng)目物業(yè)類型、社區(qū)規(guī)劃及項(xiàng)目賣點(diǎn)相似度高，區(qū)域內(nèi)同質(zhì)化競爭嚴(yán)重。本項(xiàng)目將挑戰(zhàn)燕郊傳統(tǒng)開發(fā)模式，必須通過產(chǎn)品差異化獲取市場機(jī)會(huì)。本報(bào)告是嚴(yán)格保

25、密的。WORLD UNION競品分析本項(xiàng)目預(yù)計(jì)2011年6月入市，市場主流在售項(xiàng)目較多，且后續(xù)存量充足，本項(xiàng)目面臨激烈的競爭環(huán)境主流競品盤點(diǎn)2010年2011年2012年燕京航城當(dāng)前余量694套，剩余面積約54807平米，面積區(qū)間38133平米一到三居后期剩余4、5期西星部低密河燕南園當(dāng)前余量742套，剩余面積約58005平米，面積集中在51-163平米的一到四居后續(xù)約940套左右房源上市185天洋城燕京航線天洋城當(dāng)前剩余763套，剩余面積約68634平米，面積集中在53-120平米稍微一到三居剩余北期9棟住宅樓及南期2棟燕南老園城區(qū)星河185當(dāng)前剩余569套普宅，剩余面積約約50049平米，

26、面積60-126平米一到三居；剩27套LOFT，剩余面積2683.8平米，面積集中在85-100平米主流一期剩余競1518套左右品房源維多利亞當(dāng)前剩余343套，剩余面積約27663平米，面積集中在70115平米的一到三居二期為商住公寓東貿(mào)國際線鳳凰國際當(dāng)前剩余138套，剩余面積約10758平米，面積集中在57-96的一到兩居G102沿東貿(mào)國際前兩期售罄，三期預(yù)計(jì)12月開盤剩余800套，四期LOFT還在規(guī)劃中維多利亞上上城三期當(dāng)前剩余98套，剩余面積約8758平米，面積集中在57-96的一到兩居本項(xiàng)目11年6月入市，與老城區(qū)板塊和G102板塊項(xiàng)目均有競爭圖例：在售存量后期推出本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。

27、WORLD UNION競品分析意華·東貿(mào)國際CBD東超大規(guī)模高品質(zhì)建筑綜合體，燕郊城市地標(biāo)項(xiàng)目參數(shù)項(xiàng)目規(guī)劃及銷售情況總建筑面積：69.75萬；套數(shù)/棟數(shù)：6394套, 27-33一期、二期住宅已經(jīng)全部售層；磬；容積率：3.69；產(chǎn)品：一二期住宅零居44-46 四期兩棟板樓，分為酒店和，一居63-66 ，二居86-寫字樓，目前規(guī)劃未定；90 ，三居100-120 ，三四期酒店式公寓40-80；項(xiàng)目三期為兩棟塔樓，酒店期一期、二期配套：五星級(jí)酒店、甲級(jí)寫字式公寓，共樓、3萬購物中心、1000 800套左右，四雙語幼兒園、3000 會(huì)所、3梯18戶，40-80，將于12萬園林景觀；月份推出

28、，價(jià)格未定；三期走城市化路線，細(xì)節(jié)處理打造高端品質(zhì)，項(xiàng)目整體塑造已超越燕郊現(xiàn)有市場水平外立面會(huì)所電梯間本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。WORLD UNION競品分析天洋城城北大規(guī)模居住項(xiàng)目，社區(qū)品質(zhì)較好，園林規(guī)劃突出，后續(xù)供應(yīng)量巨大5l總建筑面積：183萬；46l類型/棟數(shù)：44棟，18-35層，板樓，共13200套，三期共193北區(qū)售完部分72482121259棟，約80萬；l容積率：2.97；1014182226403511151941l開盤時(shí)間：預(yù)計(jì)2010年5月；1636l產(chǎn)品：50-60 一居，70-90 兩居，110-120 三居；124217374313二期售罄l價(jià)格：目前報(bào)價(jià)均價(jià)9500-

29、11000元/，毛坯交房；313844l物管公司/物業(yè)費(fèi)：天融物業(yè)1.4元/月。283239762775929337374產(chǎn)品三期共4000余套。其中74#與76#：53平米、61平米的一居占20%，88平米、85平米、91平米的兩居占60%。109平米、119平米的三居占20% 。73#、28#：一居、兩居、三居比例為1：3：1。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。WORLD UNION競品分析燕京航城全精裝生態(tài)大盤，明星代言，社區(qū)品質(zhì)一般，價(jià)值實(shí)現(xiàn)較低基本情況l總建筑面積：114萬；l類型/棟數(shù)：40棟，1633層；l容積率：2.99；l產(chǎn)品：2梯3戶或4戶，39-134平米；l價(jià)格：目前報(bào)價(jià)均價(jià)8000

30、元/；l交房標(biāo)準(zhǔn)：精裝修；l物管公司/物業(yè)費(fèi)：世邦魏理仕/1.4元-月?，F(xiàn)售情況一期已售罄。l三期共售5棟，分別為：2梯6戶，33層共198套，73、79、28、29、31、33、34。開盤當(dāng)天推出87兩居各66套；4棟樓，28#樓以沒有獲得預(yù)售二期整體產(chǎn)品面積在55160，一許可證為由暫停推售。主力戶型為二居產(chǎn)品，目前全部期l三期戶型面積：一居70售罄；二平米期79平米占5%；二三期為26-33層板樓，2梯3戶或4居68平米四91平米占70%；三居三期六98平米戶，39-134戶型現(xiàn)接受排號(hào)，目前報(bào)價(jià)8000元/；期期134平米占25% 。l小戶型39平米已無可售后續(xù)四至六期約70萬體量，推

31、五房源，所剩房源中售時(shí)間待定，產(chǎn)品與二、三期相期100平米至134平米戶型居同38本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。多。WORLD UNION競品分析星河185潮白河畔中等體量宜居項(xiàng)目，純歐式園林風(fēng)格，樓間距較寬B6B7A7CB5A6B4A5B3A4B2A3B1A2在售A1項(xiàng)目定位：“私屬的純歐式全溪境美宅”會(huì)所基本情況：位置：東燕郊開發(fā)區(qū)燕順路930總站西側(cè)建筑面積：25萬平方米容積率：1.98綠化率：40%產(chǎn)品：樓間距80-100米，層高2.9米現(xiàn)售產(chǎn)品情況：五期一共3000余套。一棟臨近潮白河，一棟緊鄰會(huì)所。五期戶型面積：一居56-61平米占30%；二居78平米85平米占50%本外報(bào)立告是面嚴(yán)效格果保

32、密的。三室兩廳一衛(wèi)三居120平米占2W0%O。RLD UNION競品分析燕南園城市核心地段主流居住社區(qū)，高性價(jià)比路線北區(qū)三期三期共5棟。一居500套，二居600套，三居500套，戶型面積50-1402523本次開盤26二期九棟位于一期西北部，共約250027套，一居50-70平米占20%，二居79-8328二期售完平米占60%，三居115平米占20%；目前一期已售完還余4套，報(bào)價(jià)8500元/平米.一期已經(jīng)全部售磬，南區(qū)已入住基本情況：位置：東燕郊102國道北側(cè)占地面積：37萬平方米建筑面積：100萬平方米現(xiàn)售產(chǎn)品情況：三期為5棟。一居500套二居700-800套三居200-300套27#、28

33、#，為12層板樓，共計(jì)400套源，外立面其中住宅380套，底商20套。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。WORLD UNION競品分析城美維多利亞北側(cè)緊鄰102國道，南側(cè)距離京秦鐵路300米，噪音影響項(xiàng)目價(jià)值實(shí)現(xiàn)基本情況：位置：燕郊三河市燕郊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)102國道南占地面積：1.9萬平方米建筑面積：17萬平方米產(chǎn)品：75-78平米一居。76-99平米兩居，101-115平米三居報(bào)價(jià)：8500-9000元/平米容積率：3.8綠化率：37%開發(fā)商：三河城美房地產(chǎn)開發(fā)有限公司本外報(bào)立告是面嚴(yán)效格果保密的。樣板間WORLD UNION點(diǎn)對(duì)點(diǎn)分析區(qū)在售面積區(qū)域項(xiàng)目名稱物業(yè)類別間（平米）戶型配比近期成交均容積價(jià)（元率

34、綠化率項(xiàng)目賣點(diǎn)/平米）西部板樓、一居：兩居：三居1.9840%片星河185板塔結(jié)561207477環(huán)境資源、濕地區(qū)合3：5：2板樓、一居：兩居：三大盤規(guī)模；園林；商街配2.9730%老天洋城塔板結(jié)53119居8125套城合1：3：1區(qū)一居：兩居：三主燕京航城板樓居2.9935%運(yùn)動(dòng)公園；精裝；板樓701136625流1：14：5居住板樓、區(qū)燕南園塔樓、一居：兩居：三居2.935%交通、園林、周邊配套板塔結(jié)531547693合5：8：3102維多利亞塔樓708090以下占50%75783.837%位置、戶型國道沿零居：一居：兩線東貿(mào)國際塔樓居環(huán)境、位置、多功35品質(zhì)、9590003.6933.1

35、5%能會(huì)所1：1：1市場主流在售項(xiàng)目容積率多為3.0左右，經(jīng)濟(jì)型兩居市場認(rèn)可度較高；本項(xiàng)目容積率在2.0以下，具備優(yōu)勢。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。WORLD UNION點(diǎn)對(duì)點(diǎn)分析項(xiàng)目層級(jí)項(xiàng)目名稱層高樓間距(米）（米）裝修標(biāo)準(zhǔn)外立面建筑風(fēng)格園林品質(zhì)內(nèi)部配套停車情況西部一園、一帶、高端星河休閑主題公園地上地下都有1852.980100毛坯高級(jí)外墻涂料歐式一組團(tuán)片區(qū)商業(yè)街具體情況未定四季溫哥華25萬平米商街、幼天洋城高級(jí)外墻磚和新古典主義風(fēng)情景觀，2.880毛坯噴涂真石漆建筑風(fēng)格原生樹移植兒園、會(huì)所、寫字全地下車位，比例1：樓1老城區(qū)主燕京航城精裝修500運(yùn)動(dòng)休閑公流居2.980100元涂料現(xiàn)代簡約的/平

36、設(shè)計(jì)風(fēng)格園商街，會(huì)所地上車位1：1.8住區(qū)首、二層外墻燕南園會(huì)所、底商、2.880毛坯磚，三層以上新古典主義涂料建筑成樹移植獨(dú)立商業(yè)地下車庫維多利亞公共部分現(xiàn)代簡約的全地下停車位3.380精裝修噴砂設(shè)計(jì)風(fēng)格無商場比例1：1102國道全地庫,1:0.2,環(huán)氧沿線東貿(mào)國際公共部分一期磚二期漆現(xiàn)代簡約的成樹移植，會(huì)所、寫字樓、酒地坪2148個(gè)，地面2.980100精裝三期玻璃幕設(shè)計(jì)風(fēng)格坡地景觀、水景貫穿店、幼兒園、商業(yè)297個(gè)，地下1851個(gè)市場主流在售項(xiàng)目層高多為2.8和2.9米，多為毛坯，部分項(xiàng)目公共部分為精裝修，但品質(zhì)一般。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。WORLD UNION市場小結(jié)l燕郊在售項(xiàng)目均為7

37、0年純住宅用地開發(fā)，本項(xiàng)目將挑戰(zhàn)燕郊傳統(tǒng)開發(fā)模式，存在一定的市場風(fēng)險(xiǎn)。l本項(xiàng)目入市時(shí)，市場主流在售項(xiàng)目較多，且后續(xù)存在充足，本項(xiàng)目面臨激烈的競爭環(huán)境。l目前市場主流項(xiàng)目產(chǎn)品品質(zhì)一般，本項(xiàng)目具備產(chǎn)品發(fā)力的市場機(jī)會(huì)。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。WORLD UNION項(xiàng)目分析。l城市層面l本體層面l市場層面l案例借鑒本項(xiàng)目所面臨的機(jī)會(huì)點(diǎn)在哪？案例借鑒朝陽大悅城都市時(shí)尚綜合體，商業(yè)公寓兩用社區(qū)，公建立面，和諧統(tǒng)一基本信息：l占地面積：84610平米l總建筑面積：40萬平米，其中購物中心23萬平米，高檔公寓7萬平米；l樓層：B1-F11共12層；l停車位：3000個(gè)；商公l租金:18元/天/平方米，開業(yè)前簽約率

38、已達(dá)80%。業(yè)寓大悅城，一個(gè)商業(yè)的崛起，體現(xiàn)一個(gè)區(qū)域的活力，新城市中心逐步形成。朝陽大悅城致力倡導(dǎo)“快樂生活”的消費(fèi)理念，以豐富的業(yè)態(tài)品類和溫馨的服務(wù)融入人們的生活，帶來品質(zhì)時(shí)尚生活的感受。朝青商圈項(xiàng)目定位：超級(jí)家庭生活?yuàn)蕵焚徫镏行谋緢?bào)告是嚴(yán)格保密的。WORLD UNION案例借鑒朝陽大悅城集購物、餐飲、娛樂、文化、教育、休閑等六大主題于一體的大型購物中心日本永旺集團(tuán)世界500強(qiáng)永旺集團(tuán)是日本最大的零售集團(tuán)。永旺朝北大悅城店將通過現(xiàn)代化得裝飾和陳列，力求將其包裝成獨(dú)特的日式購物場所，同時(shí)AEON擬引入眾多日本本土品牌，以物超所值的價(jià)格為顧客提供日常生活需要的各種商品。AEON超市面積近1000

39、0平米，為周邊居民提供新鮮和富有特色的食品，方便社區(qū)居民生活。金逸國際影院-震撼視聽感受藍(lán)天城職業(yè)體驗(yàn)樂園-感知萬千世界金逸影院按照國際影院最高標(biāo)精心設(shè)計(jì)的職業(yè)體驗(yàn)樂園是朝陽大悅城的亮點(diǎn)項(xiàng)目，模擬準(zhǔn)，影院采用89層跨層設(shè)的70多個(gè)職業(yè)涵蓋了真實(shí)社會(huì)生活的方方面面，街道、醫(yī)計(jì)，面積達(dá)4500平方米，擁有院、超市、學(xué)校、機(jī)場等設(shè)施無所不包，儼然一座小型的8個(gè)豪華電影廳，總座位數(shù)超現(xiàn)實(shí)社會(huì)。感受各種真實(shí)的職業(yè)體驗(yàn)，為家人打開了一扇過1000多個(gè)。通向社會(huì)的大門，在增加他們閱歷與見識(shí)的同時(shí)，也為將來的成長及職業(yè)選擇做了充分準(zhǔn)備。冠軍空中滑冰場-冰舞絢麗世界符合國際標(biāo)準(zhǔn)的冠軍滑冰場，可以舉行花樣滑冰、速

40、滑、冰球等各種冰上項(xiàng)目，世界冠軍及國家級(jí)教練員組成了高水平優(yōu)秀教練員團(tuán)隊(duì)。豐富多樣業(yè)態(tài)模式，滿足家庭休閑需求。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。WORLD UNION案例借鑒朝陽大悅城時(shí)尚、潮流、國際、活力中心，代表了都市化生活方式，與年輕人生活方式相對(duì)位家庭生活舒適體驗(yàn):讓您在購物中輕松輕松休閑暢快娛樂:打破傳統(tǒng)購物模體驗(yàn)全方位的異國風(fēng)情！式，引入各類娛樂項(xiàng)目.實(shí)用藝術(shù)靈性景觀:朝陽大悅城精心打服飾由型品味由心:朝陽大悅城匯集眾造的室內(nèi)景觀帶給你美妙的消費(fèi)體驗(yàn).多國際時(shí)尚服飾品牌.本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。WORLD UNION案例借鑒朝陽大悅城多樣園林、酒店式物業(yè)，承接住宅與商業(yè)l針對(duì)于大悅公寓的設(shè)計(jì)特點(diǎn)l3

41、5%的較高綠化率，為住宅區(qū)和客群的分析，凱萊物業(yè)為提供不同于商業(yè)區(qū)的公園氛圍；大悅公寓量身定做了l其中包括上百類的成熟樹種移“Familycare”的星級(jí)服植；務(wù)，服務(wù)中以體現(xiàn)公寓和商l另有雕塑、水景等園林小品；業(yè)之間有機(jī)關(guān)系為核心理l用燈帶、庭院燈、燈柱等設(shè)念，以人性化的全方位服務(wù)施，點(diǎn)綴、隔離商住區(qū)域?yàn)榻K端表現(xiàn)，具體為以下幾個(gè)方面：l酒店式“一站式服務(wù)前臺(tái)”l酒店式禮賓崗服務(wù)l酒店式客房服務(wù)l物業(yè)資產(chǎn)管理服務(wù)（房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)服務(wù)）l民水、民電（民電正在辦理商業(yè)住宅中）外接秒表插卡式服務(wù)l豪華溫泉會(huì)所本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。WORLD UNION案例啟示l一個(gè)商業(yè)的崛起，代表了一個(gè)區(qū)域的活力中心

42、，往往成為新城市中心的載體。l大悅城時(shí)尚、潮流、國際化的市場定位與北京國際化生活方式相對(duì)位，滿足區(qū)域客戶的需求。本項(xiàng)目66萬商業(yè)綜合體有機(jī)會(huì)成就燕郊新城市核心，引領(lǐng)燕郊國際化生活方式。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。WORLD UNION客戶解讀。l本次客戶來源及客戶需求是建立在大量的實(shí)地市場調(diào)研及區(qū)域客戶訪談的基礎(chǔ)之上。l通過訪談客戶的真實(shí)想法和真實(shí)需求來驗(yàn)證和指導(dǎo)本項(xiàng)目產(chǎn)品定位和產(chǎn)品打造。訪談對(duì)象?？蛻魜碓囱嘟假彿靠蛻舳鄟碜酝獾?，占比高達(dá)80%以上，包括剛需擠壓及部分投資客戶，燕郊本地客戶相對(duì)較少項(xiàng)目市調(diào)項(xiàng)目客戶來源年齡結(jié)構(gòu)置業(yè)目的置業(yè)經(jīng)歷主要來自北京，占80%左30歲左右居多，天洋城右，其中以北京東

43、部工作的兩口之家為主，自住客占到80%以上，以首次置業(yè)為主，部分投資客購買小戶型，周邊區(qū)域升外地人為主部分三口之家多購買中小戶型居多級(jí)客戶購買三居戶型；主要來自北京，占70%左燕京航城右，以北京東部及北部工作集中在以自住為主，占80%左3040其他區(qū)的客戶為主；前期主要為民歲，多數(shù)為三口右，極少數(shù)來自東燕郊域的投資客戶，主要用兩居產(chǎn)品多為首次置業(yè)客群航員工及社科院人士團(tuán)購；之家于資產(chǎn)處置主要來自北京，占目前自住客占到60%以70%左東貿(mào)國際右，其中以北京東部朝陽客20-40歲居多，兩上，多購買中小戶型，以首次置業(yè)為主，部分投資戶為主口之家或單身前期小戶型客戶投資所客占比例較高；主要來自北京，占

44、60%左目前自住客占到70%以燕南園右，其中以北京東部朝陽和30-40歲居多，普上，多購買中大戶型，以二次和多次置業(yè)為主，部通州客戶為主，東北和華北遍三口之家前期小戶型客戶投資所分投資客購買小戶型區(qū)域客戶所占比例也較高占比例較高訪談問卷業(yè)內(nèi)訪談客戶來源人數(shù)占比燕郊訪談客戶來源北京“燕郊本地客戶極少，85%都是外地客戶，1653%燕郊工作930%17%很大一部分都在北京工作，年齡集中在30-燕郊本地人517%40歲之間，小夫妻占一部分，還有一部分是總計(jì)30100%孩子買給老人的。以自住為主，小兩居特別53%受歡迎?！蓖ㄟ^燕郊區(qū)域購房客戶隨機(jī)訪談，30%外地客戶占83%，其中北京客戶占東貿(mào)國際策劃

45、王琳比最大，達(dá)50%以上。北京燕郊工作燕郊本地人本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。WORLD UNION客戶訪談客戶對(duì)項(xiàng)目地段認(rèn)知較高，產(chǎn)權(quán)抗性相對(duì)較弱。產(chǎn)品方面客戶重點(diǎn)關(guān)注的是價(jià)格和社區(qū)品質(zhì)，商業(yè)配套方面客戶重點(diǎn)關(guān)注的是衣食住行的便捷和可承受性客戶語錄：天洋城業(yè)主王女士：“商業(yè)配套我覺得還是一體的好，像北京的大型商場都是好幾層的，超市、商場、家電啊什么都有的。燕郊的生活檔次還是中等的”醫(yī)生王女士：“產(chǎn)品一定要合乎消費(fèi)者的品味，吃、住、行方便和舒適。周邊的環(huán)境、房間的布局和結(jié)構(gòu)、裝修的檔次、小區(qū)的會(huì)所啊，這些建的有檔次會(huì)符合消費(fèi)者的品味”劉女士：“考慮燕郊自住的話，超市、商場、幼兒園一定要有，最起碼的吃、住

46、、行這幾塊要解決，LOFT這種產(chǎn)品我還是很喜歡的，如果價(jià)格合適可以考慮”辛先生:“房子朝向的話還是有要求的，盡量避免西曬的戶型”閆女士：“小學(xué)可有可無，周邊有就可以”王先生：“50年產(chǎn)權(quán)還是70年產(chǎn)權(quán)沒特意的去關(guān)注”家具城老板：“50年的產(chǎn)權(quán)，年輕人可以接受吧，年老的應(yīng)該不容易接受?！蓖趿眨骸把嘟嘉宄梢陨系目蛻魜碜酝獾亍|貿(mào)包括整個(gè)燕郊，主力需求為兩居，一居和零居賣的不好。小兩居是很受歡迎的。房子的品質(zhì)還是要好一點(diǎn)。超市還是缺，引進(jìn)一個(gè)平價(jià)超市會(huì)大受歡迎。消費(fèi)層次要控制”本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。WORLD UNION業(yè)內(nèi)人士訪談東貿(mào)國際策劃王琳燕郊近幾年發(fā)展較快，作為特區(qū)發(fā)展的首站，距離國貿(mào)比較近

47、，尤其現(xiàn)在越來越多的利對(duì)燕郊區(qū)域的看法好政策驅(qū)使燕郊會(huì)有更快更好的發(fā)展，軌道交通也將逐步進(jìn)入燕郊，有地鐵的地方就會(huì)有更快的發(fā)展，燕郊也不例外，利好政策一出，就有大量的客戶駛向燕郊，人群的涌入將推動(dòng)燕郊發(fā)展的步伐。燕郊的發(fā)展很像北京的通州，先北后南，未來燕郊的南城很有可塑性，政府一系列的規(guī)劃都將在南城實(shí)施，例如軌道交通，目前雖然還沒有確定具體的位置，但是從燕郊的實(shí)對(duì)燕郊南城的看法際情況來看，北城相對(duì)飽和，定在南城的可能性很大，房地產(chǎn)來說，這個(gè)區(qū)域有很大空間，只是還需要時(shí)間來印證。燕郊本地客戶極少，85%都是外地客戶，很大一部分都在北京工作，年齡集中在30-40歲之間，小夫妻占一部分，還有一部分是

48、孩子買給老人的。以自住為主，小兩居特別受對(duì)燕郊客群的分析歡迎。位置不錯(cuò)，迎賓路與G102交匯處屬于燕郊的老核心區(qū)。政府、醫(yī)院、購物中心、市場、銀行等都聚集于此。燕郊南邊的放量少,現(xiàn)售樓盤品質(zhì)高的很少，如果項(xiàng)目品質(zhì)做的比較好的話，肯定沒問題。對(duì)本項(xiàng)目的看法50年產(chǎn)權(quán)會(huì)有一定的抗性，關(guān)鍵還是看價(jià)格，品質(zhì)起支撐作用。戶型不要太大，主力戶型以兩居為主，不要做開間，品質(zhì)要做好有些，做出口碑。目前的京客隆超市普遍反映太貴，如能引進(jìn)“家樂?！币活惖钠絻r(jià)超市將會(huì)大受歡迎。北邊的物美雖然也有點(diǎn)貴，但規(guī)模大就很火。對(duì)本項(xiàng)目的建議商業(yè)最好引進(jìn)一些二三線品牌，太高端客戶消費(fèi)不起，買的人檔次會(huì)高一些，但真正住的人經(jīng)濟(jì)實(shí)

49、力可能會(huì)比較一般。南邊暫時(shí)沒什么餐飲娛樂之類，引進(jìn)一個(gè)影院及一些中檔有特色的餐飲應(yīng)該挺好。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。WORLD UNION客戶寫真北京工作的外地客戶客客戶戶簡簡介介：方敏，男，：方敏，男，3300歲歲左左右右，未司未婚銷婚有售有女，女友目友，前，知居知識(shí)住識(shí)分在分子公子型司型、單、有位有較公較好寓好修。修養(yǎng)首養(yǎng)、次、干購干凈房凈整。整潔家潔，庭，在年在亦收亦莊工作，是公交車電視公莊工作，是公交車電視公司銷售，目前居住在公司單位公寓。首次購房。家庭年收入在入在11001155萬萬。對(duì)燕郊區(qū)域的看法：燕郊的發(fā)展很快，政府對(duì)燕郊的規(guī)劃也很好，發(fā)展比北京周邊地區(qū)比如廊坊要快一些，相信以后會(huì)有

50、更好的發(fā)展。對(duì)燕郊南城的看法：102國道以南現(xiàn)在比較荒涼，未來的發(fā)展空間應(yīng)該很大，如果這個(gè)項(xiàng)目能把品質(zhì)做的高一些，配套齊全一些、新穎一些，應(yīng)該會(huì)有市場的。?對(duì)產(chǎn)品的需求：考慮63-66平米一居室和86-90平米兩居，一定要朝南，能承擔(dān)30-50萬元的首付。價(jià)格要適中、就現(xiàn)在燕郊的市場來看最好不要超過10000元/平，平層要毛坯房或者簡裝，LOFT最好是精裝，重要的是建材一定要好。如有車位，費(fèi)用不要太高，八萬左右可以接受，但最好是租車位。社區(qū)要有兒童和老年人的活動(dòng)空間、聚會(huì)空間和休閑空間；一定要有幼兒園和小學(xué)。園林中檔次就行，最好多植被多活動(dòng)空間。會(huì)所理要游泳池、健身房、閱覽室、KTV、棋牌室、

51、兒童游樂園、餐飲店、洗衣店等。商業(yè)要打造成超市和商場，生活方便。?對(duì)本項(xiàng)目的看法：對(duì)于50年產(chǎn)權(quán)的房子會(huì)有條件的接受，主要看價(jià)格。本報(bào)配告是套嚴(yán)格以保密及的產(chǎn)。品情況，如能做到品質(zhì)高、生活方便，可以考慮購買。WORLD UNION客戶寫真北京工作的外地客戶客客戶戶簡簡介介：辛洪盛，男：辛洪第盛一，套男，房，3子300歲在歲，東，建貿(mào)建材國材銷際銷售，售，東東北北人人，通通州州工工作作，目目前前跟跟愛愛人人住住在在公公司司。二二次次購房，購房，第一套房子在東貿(mào)國際，4455平平，投投資資使使用用，現(xiàn)現(xiàn)在在要要買買第第二二套套，自自住住，能能承承擔(dān)擔(dān)2200萬萬左左右右首首付付，家家庭庭年年收收入

52、入2200萬萬左左右右。對(duì)燕郊區(qū)域的看法：燕郊是遠(yuǎn)郊中離東三環(huán)最近的地方，交通相當(dāng)方便，很有潛力，發(fā)展很不錯(cuò)，北京人已經(jīng)發(fā)自內(nèi)心的認(rèn)可燕郊了，現(xiàn)在要建軌道交通了，未來的燕郊交通會(huì)更加方便，發(fā)展更快。對(duì)燕郊南城的看法：位置相當(dāng)不錯(cuò)，但是對(duì)于商業(yè)來說，燕郊北邊已經(jīng)有幾家比較大的商業(yè)，所以本項(xiàng)目一定要定位好才會(huì)有市場。對(duì)產(chǎn)品的需求：考慮63-66平米一居室，一定要朝南，能承擔(dān)20萬元的首付。會(huì)所一定要有游泳池、健身房、閱覽室、KTV、洗衣店等。喜歡毛坯房，能根據(jù)自己的喜好裝修。需要車位，但不想買車位，最好是租的。對(duì)于園林，希望打造成中間檔次，多活動(dòng)空間、多植被、多水系，立面最好時(shí)尚一些。社區(qū)要有兒童

53、和老年人的活動(dòng)空間、聚會(huì)空間和休閑空間；一定要有幼兒園和小學(xué)。商業(yè)要打造成商業(yè)街、大超市、百貨商場。對(duì)本項(xiàng)目的看法：?住宅是最主要的一部分，也是主流市場需求，商業(yè)方面存在風(fēng)險(xiǎn)，希望打造一個(gè)燕郊最好的商業(yè)，商業(yè)方面平層比較好，現(xiàn)在燕郊多層的商鋪比較多，不是很有市場，現(xiàn)在很多人需要小面積的商鋪。?50年產(chǎn)權(quán)沒有問題，可以接受。?建材一定要用最好的，獲得好的口碑，才能賣的好。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。WORLD UNION客戶寫真北京工作的外地客戶客客戶戶情情況況：閆欣，女，：閆欣，女，2299歲歲，河河南南人人，在在北北京京東一東直套直門住門上房上班。班，家，做庭做廣年廣告收告的入的，在，居居住住在在北

54、北京京望望京京。夫妻二人與孩子同住，在昌平沙河有夫妻二人與孩子同住，在昌平沙河有一套住房。家庭年收入在1100-15萬之間.能承擔(dān)首付在-15萬之間.能承擔(dān)首付在3300-40萬之間。-40萬之間。對(duì)燕郊區(qū)域的看法：交通便利，政府對(duì)區(qū)域的規(guī)劃很好，房價(jià)也便宜。升值空間很大。對(duì)燕郊南城的看法：目前配套不夠全，交通也不是很便利，如果未來能得到很大的改善還是不錯(cuò)的，區(qū)域發(fā)展空間很大。可能需要很長時(shí)間來發(fā)展。對(duì)產(chǎn)品的需求：能夠接受50年產(chǎn)權(quán)，挺喜歡loft的模式，考慮兩居。精裝或毛坯都行，如果精裝修，標(biāo)準(zhǔn)控制在1500以內(nèi)。做成地下車位，收費(fèi)在5萬以下可以接受。商業(yè)配套一定要有大型超市，方便生活。社區(qū)

55、內(nèi)要有健身中心、綠地廣場、兒童游樂場等。園林要多植被和活動(dòng)空間。小學(xué)或幼兒園可有可無。喜歡現(xiàn)代時(shí)尚的風(fēng)格，面磚的外立面。會(huì)所一定要有健身房和游泳池。最好是南北通透。主臥一定要設(shè)計(jì)成朝南向。對(duì)本項(xiàng)目的看法：如將來配套和交通都得到改善，加上政府的利好政策，項(xiàng)目會(huì)很好賣。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。WORLD UNION客戶寫真老燕郊本地客戶客戶情況：馬政宏，女，35歲，燕郊本地人，在北京工作，五方汽配城私營業(yè)主，目前居住在燕郊燕靈小區(qū)，夫妻與孩子和父母同住。已有兩套住房，其中東貿(mào)國際一套。家庭年收入在15萬左右。對(duì)燕郊區(qū)域的看法：燕郊距離北京很近，發(fā)展的比較快，政府對(duì)燕郊的規(guī)劃也很好，未來發(fā)展空間很大。對(duì)

56、燕郊南城的看法：102國道以南現(xiàn)在比較荒，以村子和農(nóng)田為主，未來的發(fā)展空間應(yīng)該很大，而且迎賓路一帶是燕郊的核心區(qū)域。對(duì)產(chǎn)品的需求：考慮60-70平米左右的一居室，最好朝南，能承擔(dān)30-40萬元的首付。價(jià)格要適中、要毛坯房。如有車位，費(fèi)用不要太高，五萬以下可以接受。社區(qū)要有兒童和老年人的活動(dòng)空間、運(yùn)動(dòng)空間以及休閑空間；有沒有小學(xué)都無所謂。園林喜歡高檔次的歐式風(fēng)格。會(huì)所理要偶閱覽室、健身房、游泳池、瑜伽室、咖啡店、洗衣店、兒童游樂園等。商業(yè)要打造成商業(yè)街，購物方便。對(duì)本項(xiàng)目的看法：對(duì)于50年產(chǎn)權(quán)的房子會(huì)有條件的接受，主要看價(jià)格。環(huán)境還有裝修情況，如能達(dá)到滿意，愿意購買。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。WORL

57、D UNION客戶寫真燕郊工作的外地客戶客戶情況：楊先生，男，28歲，燕郊東城派出所警察，三河人，在燕郊工作，住在燕郊。目前自己租房住。能承擔(dān)10-15萬首付。對(duì)燕郊區(qū)域的看法：發(fā)展不錯(cuò)，就是交通有點(diǎn)堵。不過要建軌道交通了，未來的燕郊交通會(huì)方便的多，也能帶動(dòng)區(qū)域的發(fā)展，尤其是燕郊南邊的區(qū)域，交通相當(dāng)不錯(cuò)。對(duì)燕郊南城的看法：位置相當(dāng)不錯(cuò)，比天洋城好，據(jù)說輕軌在鐵路南邊，南城發(fā)展空間比北邊大，鐵路南邊修條路，與新華大街對(duì)接，首鋼遷至大廠。而且項(xiàng)目臨著迎賓路，地理位置相當(dāng)好。對(duì)產(chǎn)品的需求：loft不錯(cuò)，很喜歡，考慮一居室。做成精裝修更好，越省事越好，就是裝修質(zhì)量一定要好。地下車位，車位盡量多些，收費(fèi)

58、在10萬以下可以接受。商業(yè)要看區(qū)域發(fā)展，如發(fā)展不好，做的太高檔會(huì)沒有受眾群體?，F(xiàn)在燕郊居住人的購買力達(dá)不到很高檔次的標(biāo)準(zhǔn)?？梢砸M(jìn)像阿迪達(dá)斯、耐克一類的工廠店以及電影院等。餐飲可以檔次高一些。現(xiàn)代一點(diǎn)的風(fēng)格，稍微特色一些，年輕人會(huì)喜歡。對(duì)本項(xiàng)目的看法：地理位置不錯(cuò)，僅次于東貿(mào)國際。地鐵+青年社區(qū)+商業(yè)配套的模式能夠吸引很多人。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。WORLD UNION客戶小結(jié)客戶訪談結(jié)論：l燕郊置業(yè)的北京客戶年齡集中在30歲左右，普遍較為年輕，投資客年齡偏大。l客戶對(duì)燕郊未來發(fā)展普遍看好，對(duì)本項(xiàng)目所在區(qū)域抗性較小，認(rèn)可本項(xiàng)目所在地段。l客戶來燕郊置業(yè)，除了位置，最看重的就是環(huán)境，希望居住的地方有公園、有綠色。l客戶對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)和社區(qū)配套有一定的要求。希望社區(qū)環(huán)境好，有品質(zhì)感，社區(qū)配套能夠滿足日常生活需求。l燕郊現(xiàn)有的商業(yè)配套雖然能滿足人們的基本生活需求，但普遍形象低端，品質(zhì)不高，與北京客戶的生活方式相脫節(jié)。l對(duì)于時(shí)尚特色的商場或商業(yè)街區(qū)，客戶接受度高，客戶希望能夠提供自己一