!!三種招標(biāo)模式對(duì)比標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)成本控制方法課件

1、標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)成本控制方法第一講 房地產(chǎn)成本管理概述一、經(jīng)典案例;二、行業(yè)內(nèi)幾個(gè)典型企業(yè)的成本管理模式概論第二講 標(biāo)桿企業(yè)的成本管理方式與方法1、概述:全幅度、全深度的管理2、全過程成本管理工具與方法3、設(shè)計(jì)階段成本管理4、采購(gòu)階段成本管理5、工程實(shí)施階段成本管理6、預(yù)結(jié)算實(shí)施階段成本管理7、小結(jié)關(guān)鍵詞提綱:1、全過程:零浪費(fèi)計(jì)劃、目標(biāo)成本與動(dòng)態(tài)成本管理、標(biāo)準(zhǔn)化、信息化系統(tǒng)、成本分級(jí)體系;2、設(shè)計(jì)階段:成本對(duì)標(biāo)、成本前置體系、成本缺陷手冊(cè)、圖紙審查體系;3、采購(gòu)階段:采購(gòu)策劃、標(biāo)準(zhǔn)合同、市場(chǎng)數(shù)據(jù)庫(kù)與參考價(jià)體系、集中采購(gòu);4、工程實(shí)施:工程策劃、臺(tái)帳管理 ;5、預(yù)結(jié)算實(shí)施:標(biāo)準(zhǔn)定額套價(jià)模版、成本

2、數(shù)據(jù)庫(kù) ;龍頭企業(yè)成本管理的深度與廣度介紹:1、零浪費(fèi)計(jì)劃來自日本成本管理:杜絕一切浪費(fèi);以杜絕、減少項(xiàng)目開發(fā)中一切浪費(fèi)為切入點(diǎn),全面系統(tǒng)地毯式管理成本形成的過程;目前實(shí)施深度:約150個(gè)切入點(diǎn)舉例:1插座上的插孔之成本管理2廚房門鎖3排磚龍頭企業(yè)成本管理的深度與廣度介紹:2、信息化系統(tǒng):借助EAS系統(tǒng)平臺(tái)形成的成本作業(yè)流程閉環(huán)現(xiàn)階段國(guó)內(nèi)信息化系統(tǒng)情況介紹與選擇萬科:金蝶EAS中海:用友、明源龍湖:明源穩(wěn)定有效可實(shí)施的ERP目前國(guó)內(nèi)尚未出現(xiàn);萬科成本管理軟件-EAS成本管理軟件:研發(fā)周期2年,全面上線使用2年EAS:研發(fā)周期1年半,全面上線1年萬科信息化邏輯:量?jī)r(jià)分離、控制分析兼顧中海信息化邏

3、輯:合約管理、控制為主旨龍頭企業(yè)成本管理的深度與廣度介紹:3、目標(biāo)成本與動(dòng)態(tài)成本管理幾個(gè)名詞:可研成本:在項(xiàng)目未獲取階段,根據(jù)有限的信息測(cè)算項(xiàng)目運(yùn)作的可能成本;目標(biāo)成本:項(xiàng)目獲取后,為實(shí)現(xiàn)預(yù)計(jì)效益與規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn),根據(jù)較完整的信息制定的通過努力可實(shí)現(xiàn)的成本結(jié)果;動(dòng)態(tài)成本:項(xiàng)目實(shí)施過程中,以一定周期動(dòng)態(tài)反饋的項(xiàng)目實(shí)際成本;結(jié)算成本:項(xiàng)目實(shí)施完畢后,最終實(shí)現(xiàn)的成本結(jié)果。新項(xiàng)目發(fā)展規(guī)劃設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)施工與采購(gòu)施工與采購(gòu)竣工結(jié)算可研成本目標(biāo)成本動(dòng)態(tài)成本結(jié)算成本分析分析可研、目標(biāo)、動(dòng)態(tài)、結(jié)算成本的運(yùn)行示意圖:上述每個(gè)成本概念都有其特殊含義,好好待之,不要偏廢。龍頭企業(yè)成本管理的深度與廣度介紹:3、

4、目標(biāo)成本與動(dòng)態(tài)成本管理a、目標(biāo)成本管理編制:完善的成本核算指導(dǎo);編制人員要求;考核編制時(shí)間要求;風(fēng)險(xiǎn)費(fèi);執(zhí)行:目標(biāo)成本超支審批:目標(biāo)成本與投資額管理;責(zé)任成本的實(shí)施情況;上升法測(cè)量空氣齡的方式是在房間入口處恒定釋放示蹤氣體,記錄被測(cè)點(diǎn)的濃度隨時(shí)間變化的情況,其累積分布函數(shù)和空氣齡的計(jì)算式分別為:/(制定成本核算文件是包括目標(biāo)成本在內(nèi)的成本數(shù)據(jù)管理的先決條件。成本核算文件應(yīng)包括以下內(nèi)容:確定成本對(duì)象的方法;-高層、多層、別墅利潤(rùn)結(jié)算,產(chǎn)品決策成本分?jǐn)傇瓌t與方法;-地價(jià)、建安費(fèi)用、景觀管網(wǎng)、間接費(fèi)分期各項(xiàng)成本科目的設(shè)置與定義;-成本構(gòu)成,計(jì)算的基礎(chǔ)成本計(jì)算的基本方法;-管理費(fèi)、資金成本成本核算文件

5、應(yīng)包括以下內(nèi)容:確定成本對(duì)象的方法;-高層、多層、別墅利潤(rùn)結(jié)算,產(chǎn)品決策成本分?jǐn)傇瓌t與方法;-地價(jià)、建安費(fèi)用、景觀管網(wǎng)、間接費(fèi)分期各項(xiàng)成本科目的設(shè)置與定義;-成本構(gòu)成,計(jì)算的基礎(chǔ)成本計(jì)算的基本方法;-管理費(fèi)、資金成本正確歸屬與分?jǐn)偝杀?才能做出正確決策12000750011000銷售定價(jià)建筑面積分?jǐn)偡?00040004000土地獲得價(jià)款(方案一110000100005000050000占地面積1900001000015000030000建筑面積平均商業(yè)高層別墅可售單方成本項(xiàng)目序號(hào)現(xiàn)場(chǎng)測(cè)驗(yàn)題:建筑面積分?jǐn)偡?占地面積分?jǐn)偡?12000750011000銷售價(jià)格占地面積分?jǐn)偡?土地獲得價(jià)款(方案二

6、110000100005000050000占地面積1900001000015000030000建筑面積平均商業(yè)高層別墅可售單方成本項(xiàng)目序號(hào)正確的分?jǐn)偡椒ㄓ兄跊Q策。1、何時(shí)制定目標(biāo)成本?新項(xiàng)目發(fā)展新項(xiàng)目發(fā)展規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)單體設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)施工與采購(gòu)竣工結(jié)算竣工結(jié)算1?3?4?5?2?A、考慮目標(biāo)成本制定的時(shí)間,應(yīng)首先對(duì)期望其發(fā)揮的作用給予準(zhǔn)確定位: 是指導(dǎo)設(shè)計(jì)施工采購(gòu)?還是根據(jù)設(shè)計(jì)施工采購(gòu)編制?B、考慮目標(biāo)成本制定的時(shí)間,必須考慮不同階段編制成本的信息量: 地塊獲取后的信息量?概念形態(tài)規(guī)劃設(shè)計(jì)完成后的信息量?規(guī)劃形態(tài)、客戶定位、單體概念、初勘等單體設(shè)計(jì)完成后的信息量?外立面形態(tài)、結(jié)

7、構(gòu)復(fù)雜程度等;施工圖設(shè)計(jì)完成后的信息量? 結(jié)構(gòu)指標(biāo)采購(gòu)?fù)瓿珊蟮男畔⒘?物料價(jià)格新項(xiàng)目發(fā)展規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)單體設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)施工與采購(gòu)竣工結(jié)算竣工結(jié)算1?3?4?5?2?實(shí)際成本95%工程成本90%測(cè)算成本70%80%85%目標(biāo)成本編制時(shí)間區(qū)間成本確定度2、何人編制目標(biāo)成本?案例:令人憤怒的匯報(bào)。一份規(guī)劃指標(biāo)表編制目標(biāo)成本人員需要具備的幾個(gè)條件:1、扎實(shí)的房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí);2、豐富的房地產(chǎn)工作經(jīng)驗(yàn);3、良好的溝通能力;4、資格考試通過。經(jīng)驗(yàn)上,具備上述要求的成本管理人員才能具備讓人放心的目標(biāo)成本編制能力。2、何人編制目標(biāo)成本?幾道測(cè)驗(yàn)題(多選:3、借助成本數(shù)據(jù)庫(kù)編制目標(biāo)成本墻地比35m21.6建筑

8、面積外墻涂料例窗地比500m22.2建筑面積鋁合金門窗例 說明可售單方合價(jià)(萬元單價(jià)消耗量單位消耗量系數(shù)原始指標(biāo)成本項(xiàng)目序號(hào)舉例:數(shù)據(jù)從積累中來;只有建立成本數(shù)據(jù)庫(kù),才能將個(gè)人智慧轉(zhuǎn)化為集體智慧;才能為公司創(chuàng)造持續(xù)價(jià)值;可持續(xù)發(fā)展;4、各部門協(xié)作完成客戶定位;設(shè)計(jì)費(fèi);立面材料;施工方案;銷售費(fèi)用;在很多成本依據(jù)尚未確定的階段編制目標(biāo)成本,需要廣泛的溝通信息;使得編制的目標(biāo)成本真正具備可行性;案例:推不動(dòng)的目標(biāo)成本。目標(biāo)成本的執(zhí)行:超目標(biāo)成本審批:目標(biāo)成本管理與投資額度管理強(qiáng)化成本管理的新概念與好概念責(zé)任成本實(shí)施總結(jié)與回顧:2000年前提出:目標(biāo)成本-責(zé)任成本動(dòng)態(tài)成本的管理鏈條2000-2008

9、年:責(zé)任成本推進(jìn)實(shí)施2009至今:以標(biāo)準(zhǔn)化定型、成本分級(jí)體系替代責(zé)任成本實(shí)施目標(biāo)成本指導(dǎo)書:公司級(jí)文件。由相關(guān)部門負(fù)責(zé)人簽字確認(rèn)的、總經(jīng)理簽發(fā)的成本指導(dǎo)文件;強(qiáng)制力:二星責(zé)任成本實(shí)施與獎(jiǎng)懲辦法:公司級(jí)文件。由成本部門根據(jù)文件規(guī)定分解成本,責(zé)任到部門,并進(jìn)行獎(jiǎng)懲的目標(biāo)成本執(zhí)行文件。強(qiáng)制力:四星舉例:責(zé)任成本實(shí)施總結(jié)分析:責(zé)任成本實(shí)施需要有“追究責(zé)任的文化”土壤;責(zé)任成本在分解、考核、責(zé)任追究方面都存在不便量化、分解不科學(xué)等問題;責(zé)任成本是一種強(qiáng)制力、約束力;對(duì)團(tuán)隊(duì)凝聚力有損傷。責(zé)任成本的替代方法卻大獲成功:標(biāo)準(zhǔn)化成本分級(jí)體系b、動(dòng)態(tài)成本管理: 2003年事件成本月報(bào)幾個(gè)動(dòng)態(tài)成本考核指標(biāo)動(dòng)態(tài)成本是

10、關(guān)鍵!很多老板的疑惑與感慨:前面告訴我很賺錢,怎么最后就這么點(diǎn)?不到最后一筆工程結(jié)算完成付款完成,不知道有沒有賺錢!四、動(dòng)態(tài)成本管理-最簡(jiǎn)單又最難管理的內(nèi)容,誤差千萬級(jí)-百萬級(jí)之路絕非易事。舉例:1、已發(fā)生成本的管理:A、已簽訂的合同的管理先回答幾個(gè)問題-有完整的合同臺(tái)帳管理嗎?完整的合同臺(tái)帳的管理主體是哪個(gè)部門? 注:合同管理臺(tái)帳都沒有,怎會(huì)有正確的動(dòng)態(tài)成本;-合同的編號(hào)管理是否清晰?注:合同編號(hào)混亂,就會(huì)出現(xiàn)重復(fù)、遺漏;-誰(shuí)負(fù)責(zé)將合同錄入或登記到動(dòng)態(tài)成本系統(tǒng)?軟件或工作表注:人員責(zé)任必須非常清晰;-什么流程支持錄入人員不會(huì)錯(cuò)過合同?注:沒有流程支持,錄入人員想干也干不了; -怎樣檢查與校核

11、合同的錄入工作?注:流程設(shè)計(jì)應(yīng)減少人員個(gè)人因素的影響。幾個(gè)問題都能回答上來,這一關(guān)才算過了。否則,以下省略若干字。某公司可供參考的合同管理方式:1、總辦管理全部合同與合同臺(tái)帳;采購(gòu)、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷等部門管理分別管理工程、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷等合同。大家每個(gè)月核對(duì)合同會(huì)議;2、合同編號(hào)由合同發(fā)起部門按規(guī)定編寫;每個(gè)月在核對(duì)會(huì)議上交總辦匯總檢查;3、由成本部門合同專員負(fù)責(zé)錄入工程、設(shè)計(jì)類合同、財(cái)務(wù)部門錄入營(yíng)銷類合同;4、合同審批流程中規(guī)定確保成本部、財(cái)務(wù)部專員參與上述合同的審批;5、每月核對(duì)會(huì)議上檢查合同錄入狀況;6、信息化系統(tǒng)保障與進(jìn)步:a、審批系統(tǒng)與成本管理軟件系統(tǒng)對(duì)接,審批完的合同金額自動(dòng)進(jìn)入成本管理軟件

12、系統(tǒng);b、合同編號(hào)由信息化系統(tǒng)按照規(guī)則自動(dòng)生成;3、動(dòng)態(tài)成本反饋的時(shí)間要求:關(guān)鍵詞:月度;開盤定價(jià)前;年度;綜述:動(dòng)態(tài)成本是定價(jià)的重要依據(jù),是影響經(jīng)營(yíng)結(jié)果的關(guān)鍵要素;必須嚴(yán)謹(jǐn)嚴(yán)謹(jǐn)再嚴(yán)謹(jǐn)。五、目標(biāo)成本與動(dòng)態(tài)成本管理的衡量指標(biāo):1、目標(biāo)成本絕對(duì)變動(dòng)率2、目標(biāo)成本相對(duì)變動(dòng)率3、成本管理更精細(xì)的指標(biāo)-科目目標(biāo)成本變動(dòng)率對(duì)目標(biāo)成本編制提出更高要求;拆東墻補(bǔ)西墻?no way!4、動(dòng)態(tài)成本波動(dòng)率:衡量動(dòng)態(tài)成本準(zhǔn)確度的指標(biāo)。責(zé)任成本 PK 標(biāo)準(zhǔn)化責(zé)任成本:目標(biāo)成本600元/m2,分解到采購(gòu)、設(shè)計(jì)部門;會(huì)不會(huì)超標(biāo)?討價(jià)還價(jià),概率很大;超支后,處罰;標(biāo)準(zhǔn)化:在600元/m2 的框架內(nèi),所有部品型號(hào)全部確定完成,

13、施工費(fèi)用估算完成,集中采購(gòu)?fù)瓿涉i定價(jià)格。全面推廣實(shí)施。另一種重要的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化與成本管理手段解析:小結(jié):在標(biāo)準(zhǔn)化日趨推進(jìn)的情勢(shì)下,成本數(shù)據(jù)隨產(chǎn)品模塊固定而固定。成本的可控性越來越強(qiáng),成本執(zhí)行過程中,與相關(guān)部門之間的矛盾日趨減少。制定標(biāo)準(zhǔn)化的內(nèi)容,判定標(biāo)準(zhǔn)的合理性,成為了成本人員日益重要的工作內(nèi)容。設(shè)計(jì)階段成本管理:1、成本對(duì)標(biāo)2009年開始實(shí)施,在某公司無人不知;經(jīng)濟(jì)效益每年過十億;結(jié)構(gòu)指標(biāo)、地下室規(guī)定、景觀軟硬景規(guī)定、門窗用量等七個(gè)主要設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)作了強(qiáng)制規(guī)定;不達(dá)指標(biāo),禁止開工;力度之大,前所未有;效果之佳,前所未有;其影響將載入公司史冊(cè)。龍頭企業(yè)成本管理的深度與廣度介紹:4、成本前置體系規(guī)

14、劃設(shè)計(jì)階段成本管理與優(yōu)化介紹:案例一:土地價(jià)值利用-被遺忘的土地案例二:哪條邊最長(zhǎng)?案例三:3棟33層?5棟20層?案例四:被拉直的道路案例五:組團(tuán)?組團(tuán)! 案例六:尊重原始地貌案例七:產(chǎn)品組合案例八:公建與配套管理案例九:三層?兩層?模擬方案:單層停車101個(gè)兩層地下室方案:單層停車56個(gè)三層地下室核武器:成本前置體系,創(chuàng)造的價(jià)值每年以十億元計(jì)方案設(shè)計(jì)階段成本管理與優(yōu)化介紹:案例一:新古典?現(xiàn)代?4000萬案例二:可怕的外墻系數(shù)?1.8-1.3案例三:外墻保溫的差別案例四:百變車位:子母、大小、機(jī)械案例五:長(zhǎng)長(zhǎng)的排水管案例六:日本停車的啟示案例七:結(jié)構(gòu)選型案例八:地基與基礎(chǔ)案例九:層高龍頭企

15、業(yè)成本管理的深度與廣度介紹:5、成本缺陷手冊(cè)龍頭企業(yè)成本管理的深度與廣度介紹:5、成本缺陷手冊(cè)成本缺陷手冊(cè)案例:龍頭企業(yè)成本管理的深度與廣度介紹:6、圖紙審查體系:解決變更簽證多的必要手段之一;約15%;圖紙錯(cuò)漏碰缺; 15%現(xiàn)場(chǎng)觀感調(diào)整;銷售要求與配合;現(xiàn)場(chǎng)管理;成本優(yōu)化;工程委派;一份變更指令的“旅行”設(shè)計(jì)準(zhǔn)備圖紙資料項(xiàng)目準(zhǔn)備指令資料變更指令發(fā)起審批職能部門及領(lǐng)導(dǎo)審批指令金額預(yù)估指令風(fēng)險(xiǎn)預(yù)判變更指令發(fā)出監(jiān)理施工單位變更指令執(zhí)行變更指令結(jié)算變更指令簽證項(xiàng)目部監(jiān)理造價(jià)咨詢審核成本部復(fù)核軟件操作一份變更指令流程完整走下來,平均需經(jīng)過20個(gè)人。6、圖紙審查體系:操作方式:聯(lián)合、封閉式的審圖;總辦專

16、人督促;條件:審圖要點(diǎn)設(shè)計(jì)、成本、工程、客服幾個(gè)端口兩天成效:800 VS 15采購(gòu)階段成本管理:1、采購(gòu)的概念與要領(lǐng)2、供應(yīng)商分類與戰(zhàn)略合作供應(yīng)商現(xiàn)狀;3、費(fèi)率、工程量清單招標(biāo)、模擬清單招標(biāo)的現(xiàn)狀;4、采購(gòu)策劃;5、標(biāo)準(zhǔn)合同;6、市場(chǎng)數(shù)據(jù)庫(kù)與參考價(jià)體系;7、集中采購(gòu);1、“采”和“購(gòu)”是兩個(gè)概念采:涵蓋的是供應(yīng)商考察、入圍、確定、關(guān)系管理的范疇;購(gòu):涵蓋的是定價(jià)、支付、完成交易的范疇;采的實(shí)施主體是“采購(gòu)部”;購(gòu)的實(shí)施主體是“成本部”;2、采和購(gòu)的工作要領(lǐng)“采”:貨比三家-海納百川的尋找優(yōu)秀資源一分錢一分貨-注意分類管理三顧茅廬-珍惜優(yōu)秀資源沒有永遠(yuǎn)的朋友只有永遠(yuǎn)的利益-供應(yīng)商關(guān)系曲線契約精神-以合約為處理關(guān)系的基礎(chǔ)好馬配好鞍-供應(yīng)商資源均有其特異性;2、采和購(gòu)的工作要領(lǐng)“購(gòu)”:笑里藏刀-讓人心服口服的議價(jià)借刀殺人-競(jìng)爭(zhēng)性是關(guān)鍵知己知彼-了解自身優(yōu)勢(shì)與別人的本質(zhì)訴求,利益交換、雙