上海匯智國(guó)際商業(yè)中心商業(yè)策劃報(bào)告

1、基本完成25.9平方公里的開(kāi)發(fā)土地量9個(gè)國(guó)家級(jí)產(chǎn)業(yè)基地吸引1540家企業(yè)，研發(fā)機(jī)構(gòu)127家，近10所院校入駐2010年貢獻(xiàn)產(chǎn)值421.4億元集聚了約17萬(wàn)人，其中從業(yè)人口7.7萬(wàn)，居住人口9萬(wàn)經(jīng)過(guò)19年的開(kāi)發(fā)建設(shè)，張江正在從單一化的高科技產(chǎn)業(yè)園向一個(gè)生產(chǎn)、生態(tài)、生活和諧的現(xiàn)代化科技新城轉(zhuǎn)變， 努力打造生活服務(wù)和休閑娛樂(lè)功能完善的，以科技為特色的，人本化、國(guó)際化、現(xiàn)代化人文科技社區(qū)。p核心區(qū)位核心區(qū)位園區(qū)位于浦東新區(qū)中心，地處上海CBD與浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)的中間位置南匯劃歸浦東，“大浦東”格局形成，張江的中心區(qū)位更加顯現(xiàn)p周邊資源周邊資源東連浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)；西倚陸家嘴；北臨金橋、外高橋；南牽孫橋、迪斯尼

2、距人民廣場(chǎng)13km距陸家嘴7.5km距虹橋機(jī)場(chǎng)25km距浦東機(jī)場(chǎng)21km張江位于浦東新區(qū)的幾何中心位置，周邊資源產(chǎn)業(yè)特色鮮明。軌道交通2號(hào)線(xiàn)延伸至浦東機(jī)場(chǎng)段已經(jīng)開(kāi)通營(yíng)運(yùn)有軌電車(chē)已經(jīng)開(kāi)通營(yíng)運(yùn)園區(qū)緊鄰中環(huán)線(xiàn)、外環(huán)線(xiàn)和多條城市主干道地鐵2號(hào)線(xiàn)貫穿張江高科技園區(qū)及唐鎮(zhèn)，共設(shè)有5個(gè)站點(diǎn)。以此連接張江高科技園區(qū)及唐鎮(zhèn)兩個(gè)片區(qū)。現(xiàn)有人口統(tǒng)計(jì)居住區(qū)域居住人口（萬(wàn)人）張江11唐鎮(zhèn)10合計(jì)21注：截止至2010年p現(xiàn)有人口現(xiàn)有人口地鐵2號(hào)線(xiàn)延伸段的全面開(kāi)通將本案輻射范圍擴(kuò)大至張江及唐鎮(zhèn)。目前，兩個(gè)片區(qū)的常住人口合計(jì)約為21萬(wàn)人,張江科技園區(qū)目前從業(yè)人口7.7萬(wàn)人p人口特征人口特征張江集中了高學(xué)歷、高技術(shù)、高收入的

3、“三高”人才本科及以上學(xué)歷約占50%人均月收入6000元，是上海人均月收入的2倍多從業(yè)及科技研發(fā)人員為主，平均年齡24-35歲高素質(zhì)從業(yè)人員對(duì)工作環(huán)境及生活品質(zhì)有較高的要求p人口結(jié)構(gòu)人口結(jié)構(gòu)資料來(lái)源：同策商業(yè)樓盤(pán)名稱(chēng)地址總戶(hù)數(shù)張江湯臣豪園晨輝路825弄1300香楠小區(qū)香楠路248弄320廣蘭名苑廣蘭路1166弄351湯臣豪庭廣蘭路50弄851華洲君庭銀柳路385弄21湯臣高爾夫龍東大道1號(hào)218中芯花園青銅路168弄1490陽(yáng)光花城紫薇路667弄1327城市經(jīng)典香楠路408弄1881胡姬花園碧波路49弄249蘭芯苑紫薇路750弄134丹花苑高斯路965弄120申源苑張江路775弄104玫馨苑紫

4、薇路7弄120古桐六村高斯路986弄270小計(jì)8756張江現(xiàn)有住宅社區(qū)明細(xì)資料來(lái)源：同策商業(yè)本案周邊除張江鎮(zhèn)以外，有大量2004年之后開(kāi)盤(pán)的中高檔樓盤(pán)（以湯臣豪園、城市經(jīng)典為代表）。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，本案周邊有8756戶(hù)居民。此類(lèi)住戶(hù)以張江園區(qū)企業(yè)高層員工為主，具有一定消費(fèi)能力。但由于此類(lèi)人群對(duì)于張江商業(yè)現(xiàn)狀的認(rèn)同感較低，基本屬于輸出型消費(fèi)規(guī)劃人口統(tǒng)計(jì)至2020年，僅張江及唐鎮(zhèn)兩片區(qū)的規(guī)劃居住人口就將達(dá)35萬(wàn)人。而張江高科技園區(qū)的從業(yè)人口預(yù)計(jì)增加到15萬(wàn)人居住區(qū)域規(guī)劃居住人口（萬(wàn)人）張江18唐鎮(zhèn)17合計(jì)35注：規(guī)劃年限至2020年資料來(lái)源：上海市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院張江高科技園區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃修編

5、張江，無(wú)論從規(guī)劃還是政策因素角度，都具有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)規(guī)模大、實(shí)力強(qiáng)、具有發(fā)展?jié)摿Α?不僅如此，唐鎮(zhèn)新市規(guī)劃定位為國(guó)際性居住社區(qū)，憑借著地鐵2號(hào)線(xiàn)的交通因素，園區(qū)的商業(yè)服務(wù)將形成更大的輻射力和影響力。 從國(guó)內(nèi)外園區(qū)的發(fā)展趨勢(shì)看，產(chǎn)業(yè)區(qū)一般都會(huì)經(jīng)歷從園區(qū)到城區(qū)這樣的發(fā)展過(guò)程。早年的張江過(guò)分注重產(chǎn)業(yè)集聚的打造，人口規(guī)劃不足，居住、商業(yè)、休閑、娛樂(lè)等配套設(shè)施薄弱。而現(xiàn)在商品住宅、人才公寓以及動(dòng)遷基地的建造彌補(bǔ)了原先的人氣不足，對(duì)于商業(yè)形成了堅(jiān)實(shí)的消費(fèi)支撐條件。生活服務(wù)功能亟需健全完善，教育、科研和商務(wù)服務(wù)功能有待進(jìn)一步優(yōu)化提高。 這一問(wèn)題若不能得到妥善解決，將會(huì)影響未來(lái)發(fā)展中產(chǎn)業(yè)和人口向園區(qū)的集聚，

6、從而制約張江高科區(qū)產(chǎn)業(yè)化與城市化進(jìn)程。p區(qū)內(nèi)商業(yè)區(qū)內(nèi)商業(yè)規(guī)模較大商業(yè)主要分布在地鐵二號(hào)線(xiàn)張江站、張江鎮(zhèn)、張東路、集電港、中芯社區(qū)、香楠社區(qū)、城市經(jīng)典社區(qū)等處，在中醫(yī)大，湯臣豪園，軟件園等處有零散分布，其中上海傳奇，家樂(lè)福兩處為大型網(wǎng)點(diǎn)，其余則為中小型網(wǎng)點(diǎn)p區(qū)外商業(yè)區(qū)外商業(yè)主要分布在花木、聯(lián)洋、川沙等地區(qū)p業(yè)態(tài)比例業(yè)態(tài)比例區(qū)內(nèi)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)多以餐飲和零售為主導(dǎo)，各占42.8%和32.8%，酒店及休閑娛樂(lè)各占6.7%和13.3%資料來(lái)源：同策商業(yè)p區(qū)內(nèi)競(jìng)品區(qū)內(nèi)競(jìng)品長(zhǎng)泰廣場(chǎng)傳奇商業(yè)廣場(chǎng)張江家樂(lè)福張江鎮(zhèn)社區(qū)商業(yè)城市經(jīng)典社區(qū)商業(yè)p區(qū)外競(jìng)品區(qū)外競(jìng)品大拇指廣場(chǎng) （6.6公里車(chē)程）聯(lián)洋廣場(chǎng) （6.4公里車(chē)程）傳奇商

7、業(yè)廣場(chǎng)張江家樂(lè)福張江鎮(zhèn)社區(qū)商業(yè)香楠、中芯、城市經(jīng)典社區(qū)商業(yè)大拇指廣場(chǎng)、聯(lián)洋廣場(chǎng)長(zhǎng)泰廣場(chǎng)四至：位于金科路以東、哈雷路以西、祖沖之路占地面積：83741 建筑面積：321,583 （辦公樓160792，商業(yè)160791 ）總投資：40億竣工日期：2014-5業(yè)態(tài)組合：地上建筑面積約為16.56萬(wàn)平方米，將由1至3層的商業(yè)廣場(chǎng)(建筑面積約6.44萬(wàn)平方米)和5棟11層的辦公樓(約10.1萬(wàn)平方米)組成；地下建筑面積為15.6萬(wàn)平方米，規(guī)劃將由超市、商業(yè)街以及地下停車(chē)庫(kù)(約1800個(gè))組成威脅威脅機(jī)會(huì)機(jī)會(huì)p業(yè)態(tài)配比：餐飲業(yè)態(tài)配比：餐飲63%63%，零售，零售21%21%，娛樂(lè)，娛樂(lè)16%16%p租金：

8、租金：3.59.03.59.0元元/ / /天天( (使用面積使用面積) )租金報(bào)價(jià)樓層業(yè)態(tài)租金(元/天/)物業(yè)管理費(fèi)（元/天/） 承租面積（）一層餐飲8.09.00.9元100-120二層餐飲5.06.00.9元150-200三層餐飲3.54.00.9元150-400項(xiàng)目主要滿(mǎn)足周邊企業(yè)從業(yè)人員及過(guò)路客的工作及商務(wù)用餐需求，人均消費(fèi)在2030元/人左右。資料來(lái)源：同策商業(yè)主要以便利店、小吃零售店為主零售主要以酒吧、咖啡館為主。傳奇附近的張江體育休閑中心，由于實(shí)行會(huì)員制消費(fèi)，消費(fèi)門(mén)檻較高，普通消費(fèi)者難以承受娛樂(lè)主要滿(mǎn)足周邊企業(yè)從業(yè)人員及過(guò)路客的工作及商務(wù)用餐需求。主要提供商務(wù)簡(jiǎn)餐及中西快餐，人

9、均消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在2030元/人餐飲資料來(lái)源：同策商業(yè)威脅威脅機(jī)會(huì)機(jī)會(huì)p張江鎮(zhèn)商業(yè)張江鎮(zhèn)商業(yè)租金：5.610元/天(使用面積)張江鎮(zhèn)是張江園區(qū)人口密度相對(duì)集中的區(qū)域，也是相對(duì)成熟的城鎮(zhèn)，基本屬于自給自足型消費(fèi)資料來(lái)源：同策商業(yè)p中芯社區(qū)商業(yè)：中芯社區(qū)商業(yè)：租金：3.210元/天(使用面積)社區(qū)品質(zhì)高，大量外籍人士和張江園區(qū)高級(jí)人才入住其中。餐廳經(jīng)營(yíng)午市和夜市、工作日和休假日忙閑不均，致使業(yè)者經(jīng)營(yíng)難度加大(使用面積)張江地區(qū)目前唯一一個(gè)正真意義上的大賣(mài)場(chǎng)，但從其規(guī)模上來(lái)看，只有建筑面積約13000平米。目前其主要服務(wù)區(qū)域?yàn)閺埥?zhèn)、唐鎮(zhèn)地區(qū)的居住人口，其主要客源導(dǎo)入方式為班車(chē)及自有交通工具威脅威脅機(jī)會(huì)機(jī)

10、會(huì)p租金：租金： 10301030元元/ / /天天( (使用面積使用面積) )p物業(yè)管理費(fèi)：物業(yè)管理費(fèi)：2020元元/ /平方平方/ /月月地址：芳甸路199號(hào)，丁香路口占地面積：約5.2萬(wàn)建筑面積：約為11萬(wàn)開(kāi)張日期：2005年7月9日大拇指廣場(chǎng)定位為“一站式、家庭休閑商業(yè)中心”，除引進(jìn)家樂(lè)福為主力店之外，注重品牌餐飲和娛樂(lè)功能的打造，業(yè)態(tài)組合強(qiáng)調(diào)特色和差異性。業(yè)態(tài)組合及定位契合了周邊人群的消費(fèi)特征。資料來(lái)源：同策商業(yè)家樂(lè)福、好樂(lè)迪、星巴克、必勝客、屈臣氏、巴黎貝甜、哈根達(dá)斯、味千、韓林炭烤、唐朝酒店、許留山、賽百味、棒約翰、COLDSTONE、大時(shí)代、康駿推拿、Jack&Jone

11、s、ONLY、Bata、避風(fēng)塘、花月亭、KFC、寶島眼鏡、證大藝術(shù)超市、香啡繽、淑女屋目前大拇指廣場(chǎng)的商戶(hù)達(dá)到86家，滿(mǎn)租率在95%以上入駐品牌威脅威脅機(jī)會(huì)機(jī)會(huì)地址：位于浦東新區(qū)芳甸路300號(hào)，緊鄰楊高中路，屬聯(lián)洋板塊占地面積：約2.5萬(wàn)建筑面積：約6.8萬(wàn)建筑內(nèi)容：包括地下二層、地上四層、建筑面積約5.8萬(wàn)的大型休閑購(gòu)物商場(chǎng)，以及建筑面積1萬(wàn) ，擁有300多間客房的聯(lián)洋宜必思（IBIS）酒店和商務(wù)別墅區(qū)，是一家融餐飲、娛樂(lè)、購(gòu)物、文化、商務(wù)于一體的中高檔一站式商業(yè)中心p業(yè)態(tài)配比：零售業(yè)態(tài)配比：零售50%50%、餐飲、餐飲24%24%、娛樂(lè)、娛樂(lè)26%26%p租金：租金：525525元元/ /

12、天天/ / ( (使用面積使用面積) )p物業(yè)管理費(fèi)：物業(yè)管理費(fèi)：1.551.55元元/ /平方平方/ /天天廣場(chǎng)定位：周邊商務(wù)人群聚會(huì)場(chǎng)所/高尚、國(guó)際化生活聚集區(qū)的購(gòu)物中心業(yè)態(tài)定位：購(gòu)物、餐飲、休閑、家庭娛樂(lè)消費(fèi)定位：國(guó)際品牌、優(yōu)良品質(zhì)、貼心服務(wù)、適中價(jià)格功能定位資料來(lái)源：同策商業(yè)威脅威脅機(jī)會(huì)機(jī)會(huì)與消費(fèi)者的需求結(jié)合度高社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)定位與張江的消費(fèi)特征比較匹配傳奇廣場(chǎng)定位準(zhǔn)確招商策略合理大拇指廣場(chǎng)引進(jìn)的商家品牌知曉度高與大拇指廣場(chǎng)能形成錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)聯(lián)洋廣場(chǎng)檔次較低分布零星社區(qū)商業(yè)單一業(yè)態(tài)不能適應(yīng)市場(chǎng)格局的變動(dòng)傳奇廣場(chǎng)主力商家和次主力商家體量大，收益相對(duì)減少，對(duì)于資金鏈有較高要求大拇指廣場(chǎng)消費(fèi)群定位

13、相對(duì)高端聯(lián)洋廣場(chǎng)值得借鑒注意規(guī)避 張江沒(méi)有成型的商圈出現(xiàn)的根本原因是商業(yè)載體的建設(shè)與消費(fèi)需求的不匹配。 園區(qū)內(nèi)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布零星、業(yè)態(tài)單一，缺乏吸引力，無(wú)法滿(mǎn)足市場(chǎng)的消費(fèi)需求。 相對(duì)于區(qū)外大拇指廣場(chǎng)、聯(lián)洋廣場(chǎng)等一站式商業(yè)中心，張江園區(qū)內(nèi)僅有傳奇廣場(chǎng)商業(yè)較為集中，但其業(yè)態(tài)63%為餐飲，過(guò)于單一。目前經(jīng)營(yíng)狀況也不容樂(lè)觀(guān)，商家主要提供快餐式餐飲，對(duì)于消費(fèi)者而言沒(méi)有足夠的吸引力來(lái)駐足停留。其他社區(qū)配套型商業(yè)也主要服務(wù)于當(dāng)?shù)鼐用?，張江從業(yè)人員基本不會(huì)考慮選擇進(jìn)行消費(fèi)。 前往數(shù)公里之外的商業(yè)集聚地進(jìn)行消費(fèi)實(shí)屬無(wú)奈之舉。p商業(yè)是“被”需要的一種服務(wù)，不同于居住需要，也不同于旅游需要。p張江地區(qū)的消費(fèi)情況是商業(yè)

14、開(kāi)發(fā)中一項(xiàng)比較重要的基礎(chǔ)資料，因此我們對(duì)區(qū)域定點(diǎn)進(jìn)行過(guò)人流的消費(fèi)調(diào)研。p調(diào)研地點(diǎn)：張江高科地鐵站p調(diào)研時(shí)間：2009年12月p調(diào)研對(duì)象：商業(yè)消費(fèi)者（2240歲的主力消費(fèi)層）p調(diào)研方向：張江商業(yè)消費(fèi)滿(mǎn)意度調(diào)研。p樣本數(shù)量：200份以上張江區(qū)域商圈張江從業(yè)人員對(duì)零售商業(yè)最大的期望是能增加商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的布局和配備購(gòu)物中心和大型賣(mài)場(chǎng)期望增加配備中餐廳的人較多，并且消費(fèi)能力較強(qiáng)，對(duì)于50元左右的人均消費(fèi)可接受的人群最多大部分張江人期望園區(qū)在健身、影院和KTV的商業(yè)配備上得以加強(qiáng)項(xiàng)目總平圖項(xiàng)目效果圖p項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目位于張江高科技園區(qū)項(xiàng)目位于祖沖之路、金科路口，地鐵2號(hào)線(xiàn)金科路站地鐵上蓋項(xiàng)目為浦東軟件園三

15、期地塊西北角商業(yè)部分p項(xiàng)目交通項(xiàng)目交通祖沖之路及金科路皆為城市快速路，雙向6車(chē)道地鐵2號(hào)線(xiàn)金科路站的地下通道口直接通向本項(xiàng)目地下部分軟件園一期、二期長(zhǎng)泰廣場(chǎng)湯臣豪園 SAP SAP軌交軌交2 2號(hào)線(xiàn)號(hào)線(xiàn)泰 隆浦欣大廈消防基地先天條件來(lái)說(shuō)，軌道交通能夠?qū)敫嗟娜肆?；但把通過(guò)金科路站變?yōu)轳v留在金科路站消費(fèi)，首選需要有其次需要來(lái)吸引周邊的核心消費(fèi)層生活消費(fèi)人群。事實(shí)上這與第一條抗性有關(guān)，是目前區(qū)域內(nèi)商業(yè)不能良好運(yùn)營(yíng)的主要抗性。打破這一規(guī)律的唯一手段是通過(guò)，改變區(qū)域內(nèi)的消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)模式，延長(zhǎng)消費(fèi)人流在物業(yè)內(nèi)的駐留時(shí)間。長(zhǎng)泰商業(yè)廣場(chǎng)與本案隔祖沖之路相望，約有160000平方米的商業(yè)體量。不過(guò)本案的機(jī)

16、會(huì)在于，借勢(shì)主力店和品牌商家的進(jìn)駐，快速形成商業(yè)口碑。最終使長(zhǎng)泰商業(yè)廣場(chǎng)作為本案的補(bǔ)充和輔助形式出現(xiàn)，對(duì)商圈實(shí)現(xiàn)突破和共贏(yíng)。結(jié)論描述結(jié)論描述 本項(xiàng)目物業(yè)為地鐵上蓋、交通便捷，綜合性商業(yè)將是本項(xiàng)目的定位發(fā)展放向。在引入了并以主力店為帶動(dòng)，進(jìn)行全業(yè)態(tài)的招商進(jìn)駐。同時(shí)在本項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)中充分考慮到商業(yè)發(fā)展規(guī)律，在項(xiàng)目前期規(guī)劃合理的商業(yè)養(yǎng)商期以及適當(dāng)?shù)淖饨鸩呗匀胧校?。具備商業(yè)成功的充分條件具備商業(yè)成功的充分條件張江高科主要道路口的地塊（金角）便捷的軌道交通輻射（地鐵上蓋）1 1具備商業(yè)成功的必要條件具備商業(yè)成功的必要條件核心消費(fèi)層所需的商業(yè)服務(wù)缺失且外流（業(yè)態(tài)缺失）最佳的商業(yè)時(shí)機(jī)（第一個(gè)集中式綜合商業(yè)物

17、業(yè)）2 2解決抗性的有利條件解決抗性的有利條件商家的認(rèn)可和及時(shí)的反饋適當(dāng)?shù)淖饨鸩呗酝呱虡I(yè)的專(zhuān)業(yè)操作3 3商圈的輻射三層次（以610萬(wàn)平米左右的購(gòu)物中心為例）l 核心商圈，也稱(chēng)“第一商圈”，包括了商業(yè)周邊消費(fèi)者步行忍耐力范圍內(nèi)的區(qū)域，對(duì)于社區(qū)商業(yè)中心、社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，第一商圈是我們需要密切關(guān)注的l 各個(gè)城市、甚至各個(gè)區(qū)域的居民消費(fèi)習(xí)慣都不相同，步行、騎車(chē)、開(kāi)車(chē)出行購(gòu)物消費(fèi)的忍耐極限是不同的，需要根據(jù)調(diào)研結(jié)果來(lái)具體劃分l 因項(xiàng)目不同，核心、次級(jí)、邊緣等各層商圈范圍的大小以及客戶(hù)所占比例都不相同l 邊緣商圈有更豐富的變化，如果是目的地型商業(yè)，則邊緣商圈會(huì)延續(xù)很遠(yuǎn)，以致邊界比較模糊或者出現(xiàn)飛地型的

18、特征以現(xiàn)代生活消費(fèi)為基礎(chǔ)，提供全方位多業(yè)態(tài)的可持續(xù)商業(yè)服務(wù)，讓23公里區(qū)域商圈范圍內(nèi)的消費(fèi)人群聚集起來(lái)的、全面完善各項(xiàng)商業(yè)體驗(yàn)的張江商業(yè)張江商業(yè)中心中心，同時(shí)和社區(qū)共生共存，推廣和諧共存的可持續(xù)發(fā)展商業(yè)。樓層樓層建筑面積建筑面積/ /B118199.001F10043.302F9859.403F9363.314F8262.925F8262.92地上面積：45791.85總計(jì)：63990.85地下室放置賣(mài)場(chǎng)可以最大程度的回避賣(mài)場(chǎng)所提出的各種租賃條件上的優(yōu)惠（租金、免租期）。但同時(shí)，要求地下室的建筑條件能夠滿(mǎn)足各賣(mài)場(chǎng)的工程條件（層高、承重、水電、電梯等）。賣(mài)場(chǎng)放置在地下室還要考慮卸貨區(qū)的電梯和進(jìn)出

19、問(wèn)題。由于地下一層與軌道2號(hào)線(xiàn)金科路站聯(lián)通，因此要設(shè)計(jì)鮮明的引導(dǎo)標(biāo)志，以及第一時(shí)間向地上商業(yè)導(dǎo)引的手扶梯。主展示面將放置能體現(xiàn)租金價(jià)值的零售業(yè)和重要的連鎖品牌餐飲，起到展示聚客效果和直接租金利益。生活類(lèi)賣(mài)場(chǎng)在一樓仍需占據(jù)3486左右，其靠?jī)?nèi)街側(cè)的商業(yè)業(yè)態(tài)可選擇食品、生活、個(gè)性零售店來(lái)作為補(bǔ)充。內(nèi)街北側(cè)零售部分主要考慮時(shí)尚零售和數(shù)碼零售。業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)建筑面積建筑面積/ /面積需求面積需求/ /商家品牌商家品牌連鎖餐飲4020150-300麥當(dāng)勞、KFC、東方既白、必勝客、棒約翰、卡樂(lè)星、星巴克、COSTA、香啡繽、WAGAS、漢堡王等精品零售2537.350-100ZARA H&M GAP、

20、優(yōu)衣庫(kù)、DIOR、羽西、CHANNEL、SK2、歐萊雅、資生堂、露華濃、雅詩(shī)蘭黛、ANNA SU等賣(mài)場(chǎng)區(qū)域3486-合計(jì)：10043.3北側(cè)進(jìn)行特色類(lèi)餐飲設(shè)置中部區(qū)域作為品牌類(lèi)服飾專(zhuān)區(qū)同時(shí)在二樓設(shè)置有次主力店生活時(shí)尚館業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)建筑面積建筑面積/ /面積需求面積需求/ /商家品牌商家品牌特色餐飲2735250-400味千拉面、滿(mǎn)記甜品、和綠壽司、王品臺(tái)塑牛排、西提牛排、斗牛士、一茶一座、避風(fēng)塘、吉野家、韓膳宮、韓林碳烤等品牌服飾4624100-150basic house、ELAND、tweenie weenie、 ESPRIT、G2000、Dickies、LEVIS、NIKE、ADIDAS、艾

21、格、LACOSTE、5cm、i.t.、ROXY、MISS SIXTY、JackJones、G-STAR、歐時(shí)力、CK等時(shí)尚生活館2500.4-特力屋合計(jì)：9859.4三樓北側(cè)設(shè)置各類(lèi)品牌餐飲并有部分小面積零售商鋪南側(cè)設(shè)置休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)桌球和美容美發(fā)同時(shí)設(shè)有成人教育培訓(xùn)類(lèi)業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)建筑面積建筑面積/ /面積需求面積需求/ /商家品牌商家品牌品牌餐飲4078.2500-800望湘園、辛香匯、厚味香辣館、豆撈坊、干鍋居、789新概念火鍋、麻辣風(fēng)暴、漢泰東南亞風(fēng)情、澳門(mén)豆撈、蜀國(guó)川菜、屋企湯館、新旺茶餐廳、洋蔥餐廳等精品零售878.850-120達(dá)芙妮、星期六、奧卡索、STACCATO、tata、百麗

22、、kisscat、nine west、匡威、test tube、NOVO、哈森等美容SPA594.2400-500蒂凡尼、王磊、美麗田園、紐約麗人教育培訓(xùn)2746.8500-800華爾街英語(yǔ)、靈格風(fēng)、新世界桌 球1065.4-Just in、傳奇、新新合計(jì)：9363.31四樓南北兩側(cè)設(shè)定為大中型餐飲并有部分小面積零售商鋪南側(cè)次主力店為量販KTV、游藝廳業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)建筑面積建筑面積/ /面積需求面積需求/ /商家品牌商家品牌大中型餐飲5288.11500-3000蘇浙匯、小橋流水、順風(fēng)大酒店、豐收日、滿(mǎn)漢全席、上海人家等精品零售494.3 50-120 阿努比斯（銀飾）、阿吉豆、佰草集、swatch

23、、卡西歐等量販KTV1847.8 -好樂(lè)迪、必愛(ài)歌、上海歌城游藝廳632.7 -卡通尼、世嘉電玩、湯姆熊、星游城合計(jì)：8262.92五樓布置大型主力業(yè)態(tài)電影院同時(shí)在同樓層開(kāi)設(shè)與電影院相互動(dòng)的特色風(fēng)尚店與零售店業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)建筑面積建筑面積/ /面積需求面積需求/ /商家品牌商家品牌特色風(fēng)尚店3782.680-150蛋蛋屋、快樂(lè)檸檬、DQ、莉蓮蛋撻、COLD STONE、美仕唐納滋、貝爾多爸爸泡芙公房、面包新語(yǔ)、爭(zhēng)鮮回轉(zhuǎn)壽司、都可茶飲、巴黎貝甜、許留山、次太郎燒烤、緣喜外帶壽司精品零售461.320-60SONY數(shù)碼、蘋(píng)果數(shù)碼、電玩巴士電影院4019（夾層1415）-河馬影院合計(jì)：8262.92樓層樓

24、層業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)業(yè)種業(yè)種需求面積需求面積商家商家B1FB1F主力店大型生活類(lèi)賣(mài)場(chǎng)18199歐尚1F1F3486洽談進(jìn)展洽談進(jìn)展意向協(xié)議已簽訂，現(xiàn)處于合同洽談確定階段樓層樓層業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)業(yè)種業(yè)種需求面積需求面積商家商家5F5F主力店電影院4019河馬影院夾層夾層1415洽談進(jìn)展洽談進(jìn)展意向協(xié)議已簽訂，現(xiàn)處于合同洽談確定階段河馬影院樓層經(jīng)營(yíng)品牌負(fù)責(zé)人職務(wù)商家反饋1F肯德基陳卓開(kāi)發(fā)專(zhuān)員對(duì)方表示對(duì)本項(xiàng)目所在區(qū)域需要進(jìn)行考察，其次考慮到肯德基和歐尚是戰(zhàn)略聯(lián)盟，可能會(huì)和歐尚合作，面積在300左右。東方既白何俊網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃專(zhuān)員對(duì)項(xiàng)目較為滿(mǎn)意，并且正在做周邊的調(diào)查報(bào)告，表示愿意入駐項(xiàng)目，面積為300-400左右，具體商務(wù)條

25、件在竣工前6個(gè)月再洽談。必勝客譚文東開(kāi)發(fā)專(zhuān)員對(duì)項(xiàng)目較為滿(mǎn)意，并且正在做周邊的調(diào)查報(bào)告，表示愿意入駐項(xiàng)目，面積為400左右。目前對(duì)方表示項(xiàng)目仍在考察中，保持跟進(jìn)。麥當(dāng)勞許小姐開(kāi)發(fā)部經(jīng)理對(duì)方表示對(duì)本項(xiàng)目有租賃意向，并確定選址位置，面積在350平方，具體商務(wù)條件在竣工前6個(gè)月進(jìn)行洽談，目前保持跟進(jìn)?？?lè)星顧經(jīng)理開(kāi)發(fā)經(jīng)理對(duì)方表示有意向在張江地區(qū)開(kāi)分店，并且對(duì)項(xiàng)目非常感興趣，開(kāi)店面積在200左右，希望保持聯(lián)系。漢堡王張經(jīng)理開(kāi)發(fā)經(jīng)理對(duì)方表示對(duì)項(xiàng)目較有興趣，目前洽談條件尚早，一般開(kāi)店面積在200方左右，希望在竣工前6個(gè)月開(kāi)始進(jìn)行商務(wù)談判，保持聯(lián)系。永和大王呂敏高級(jí)開(kāi)發(fā)專(zhuān)員對(duì)項(xiàng)目較有興趣，愿意入駐，位置希望是

26、一樓，面積大約200左右。商務(wù)條件出來(lái)再談具體事宜。COSTA咖啡張倩開(kāi)發(fā)專(zhuān)員根據(jù)業(yè)態(tài)分布圖，對(duì)方愿意入駐該項(xiàng)目，具體面積100平方左右，具體商務(wù)條件在竣工前6個(gè)月進(jìn)行洽談。香啡繽李經(jīng)理開(kāi)發(fā)經(jīng)理對(duì)方表示要做個(gè)周邊市調(diào)，目前周邊商業(yè)尚不成熟，但會(huì)把項(xiàng)目列入考慮范圍中，一般開(kāi)店面積在80-100平方米，希望和我方保持聯(lián)系。星巴克邱經(jīng)理總經(jīng)理對(duì)所在位置較為滿(mǎn)意，會(huì)列入考慮范圍中，租賃面積一般在100平方。樓層經(jīng)營(yíng)品牌負(fù)責(zé)人職務(wù)商家反饋2F味千拉面艾?？碎_(kāi)發(fā)專(zhuān)員表示對(duì)項(xiàng)目很看好，愿意入駐，位置最好是一樓，面積300左右，希望等商務(wù)條件出來(lái)之后進(jìn)行洽談。滿(mǎn)記甜品劉經(jīng)理開(kāi)發(fā)部經(jīng)理對(duì)方表示會(huì)將項(xiàng)目列入拓展范

27、圍內(nèi)，面積在60-80平方，希望商務(wù)條件出來(lái)后進(jìn)行下一步洽談。避風(fēng)塘李小姐開(kāi)發(fā)部主管對(duì)方表示對(duì)本項(xiàng)目較為滿(mǎn)意。希望租賃距離影院較近位置，面積在300左右，并表示會(huì)將該項(xiàng)目列入拓展范圍，希望保持聯(lián)系。棒約翰莊先生地區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理對(duì)方表示對(duì)本項(xiàng)目較為滿(mǎn)意，愿意入駐項(xiàng)目，租賃面積在250-300左右，對(duì)方表示希望等商務(wù)條件出來(lái)后進(jìn)行下一步洽談。臺(tái)灣季諾意式休閑餐飲俞小姐開(kāi)發(fā)主管對(duì)方表示對(duì)張江地段開(kāi)店較有興趣。但對(duì)該項(xiàng)目還需考察段時(shí)間，若入駐項(xiàng)目，面積在250左右，保持跟進(jìn)。烹大師牛排達(dá)人 鄭先生開(kāi)發(fā)經(jīng)理表示愿意入駐項(xiàng)目，面積在250左右，具體商務(wù)條件在竣工前6個(gè)月進(jìn)行洽談。一茶一座朱建杰開(kāi)發(fā)經(jīng)理表示對(duì)該

28、項(xiàng)目很有興趣.愿意入駐，最好位置是在一樓，面積350平方。具體商務(wù)條件在竣工前6個(gè)月再進(jìn)行洽談。吉野家呂耀鑫開(kāi)發(fā)經(jīng)理表示對(duì)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)規(guī)劃比較認(rèn)同，同時(shí)表示愿意入駐，位置考慮一樓，面積200左右，保持跟進(jìn)。韓膳宮燒烤張先生開(kāi)發(fā)經(jīng)理對(duì)方表示對(duì)本項(xiàng)目較為滿(mǎn)意，很肯定想去區(qū)域發(fā)展。并且表示會(huì)將項(xiàng)目列入考慮范圍中，一般開(kāi)店面積在400左右，保持跟進(jìn)。樓層經(jīng)營(yíng)品牌負(fù)責(zé)人職務(wù)商家反饋3F辛香匯任先生董事長(zhǎng)對(duì)方表示對(duì)周邊已做了簡(jiǎn)單的調(diào)查，但因是前期項(xiàng)目，先不適合洽談具體租賃意向，但會(huì)把本項(xiàng)目放入未來(lái)布點(diǎn)計(jì)劃中，目前保持觀(guān)望狀態(tài)，一般開(kāi)店面積在2000平米左右。望湘園柳先生開(kāi)發(fā)經(jīng)理對(duì)方對(duì)項(xiàng)目較有興趣，需求面積約

29、2000左右，對(duì)未來(lái)是否會(huì)入駐還需對(duì)項(xiàng)目待觀(guān)察，目前保持觀(guān)望狀態(tài)。厚味香辣館陳先生開(kāi)發(fā)經(jīng)理對(duì)方表示對(duì)項(xiàng)目較有興趣，并會(huì)把項(xiàng)目列入拓展計(jì)劃內(nèi)，一般面積在800-1500左右，保持跟進(jìn)。豆撈坊李先生開(kāi)發(fā)經(jīng)理對(duì)方表示對(duì)項(xiàng)目較有興趣，但是要對(duì)周邊做市調(diào)，希望保持聯(lián)系。干鍋居鐘先生開(kāi)發(fā)經(jīng)理對(duì)方表示張江會(huì)是未來(lái)的布點(diǎn)范圍，目前對(duì)該項(xiàng)目需要進(jìn)行考察，目前保持觀(guān)望狀態(tài)，一般開(kāi)店面積在500平方。麻辣風(fēng)暴于涇波先生開(kāi)發(fā)經(jīng)理對(duì)方表示對(duì)項(xiàng)目較有興趣，會(huì)列入開(kāi)店計(jì)劃中，保持跟進(jìn)，一般開(kāi)店面積在800-1500。漢泰東南亞風(fēng)情馬先生分店經(jīng)理對(duì)方表示張江目前并不在重點(diǎn)開(kāi)店范圍內(nèi)，但在未來(lái)的布點(diǎn)計(jì)劃中會(huì)考慮進(jìn)去，希望能夠保

30、持聯(lián)系，一般開(kāi)店面積在800-1000平米。屋企湯館劉小姐開(kāi)發(fā)負(fù)責(zé)人對(duì)方表示張江現(xiàn)有的條件還不成熟，但對(duì)項(xiàng)目本身還是比較看好的，目前保持觀(guān)望狀態(tài)一般開(kāi)店面積600-800。蜀國(guó)川菜張先生開(kāi)發(fā)負(fù)責(zé)人對(duì)方表示對(duì)項(xiàng)目較有興趣，周邊要去做市調(diào)，并且進(jìn)行考察后才能決定。保持跟進(jìn)中，一般開(kāi)店面積600左右。澳門(mén)豆撈楊先生開(kāi)發(fā)經(jīng)理對(duì)方表示對(duì)張江的項(xiàng)目會(huì)考慮開(kāi)加盟店，等商務(wù)條件出來(lái)之后進(jìn)行洽談，保持和商家的跟進(jìn)工作，一般開(kāi)店面積在400-600左右。樓層經(jīng)營(yíng)品牌負(fù)責(zé)人職務(wù)商家反饋5F快樂(lè)檸檬許先生開(kāi)發(fā)經(jīng)理對(duì)方表示對(duì)張江項(xiàng)目感興趣，希望能在竣工前3-4個(gè)月來(lái)洽談商務(wù)條件，一般開(kāi)店面積50-80。DQ耿先生開(kāi)發(fā)經(jīng)

31、理對(duì)方表示對(duì)張江項(xiàng)目較看好，具體的等商務(wù)條件出來(lái)后來(lái)洽談，一般開(kāi)店面積50-80。莉蓮蛋撻李先生開(kāi)發(fā)經(jīng)理對(duì)方表示對(duì)張江項(xiàng)目非常感興趣，并且希望能夠等商務(wù)條件出來(lái)后進(jìn)行下一步洽談，一般開(kāi)店面積50-80。貝爾多爸爸泡芙公房王先生開(kāi)發(fā)經(jīng)理對(duì)方表示對(duì)張江項(xiàng)目目前持觀(guān)望狀態(tài)，因?yàn)橐?年左右開(kāi)業(yè)，目前洽談尚早。但表示會(huì)把改項(xiàng)目列入考慮范圍內(nèi)，一般開(kāi)店面積80-100。面包新語(yǔ)顧先生開(kāi)發(fā)經(jīng)理對(duì)方表示對(duì)張江項(xiàng)目很看好，因?yàn)橐?013年左右開(kāi)業(yè)，目前洽談尚早。不過(guò)表示已將項(xiàng)目列入開(kāi)店計(jì)劃中。目前保持跟進(jìn)，一般開(kāi)店面積80-150平方。COLD STONE陳小姐開(kāi)發(fā)經(jīng)理對(duì)方表示會(huì)把張江項(xiàng)目列入考慮范圍中，希望能

32、夠和我方保持聯(lián)系，一般開(kāi)店面積50-80。爭(zhēng)鮮回轉(zhuǎn)壽司步先生開(kāi)發(fā)經(jīng)理對(duì)方表示對(duì)張江項(xiàng)目很感興趣，并且愿意和電影院開(kāi)在一起，但是具體的要等商務(wù)條件出來(lái)后進(jìn)行洽談，一般開(kāi)店面積20-50。都可茶飲陳先生開(kāi)發(fā)負(fù)責(zé)人對(duì)方表示張江是未來(lái)布點(diǎn)的重點(diǎn)區(qū)域，希望能夠保持聯(lián)系一般開(kāi)店面積50-80。巴黎貝甜崔先生開(kāi)發(fā)經(jīng)理對(duì)方表示張江項(xiàng)目會(huì)放在計(jì)劃中考慮，目前還不能定下來(lái)，希望能夠保持聯(lián)系，一般開(kāi)店面積在80-150。美仕唐納滋秦先生開(kāi)發(fā)經(jīng)理對(duì)方表示該項(xiàng)目要2013年才開(kāi)業(yè)，目前洽談尚早，但很看好張江項(xiàng)目，會(huì)把張江項(xiàng)目列入考慮范圍中，希望能夠保持聯(lián)系，一般開(kāi)店面積在100-150。愛(ài)多納甜甜圈沈先生經(jīng)理對(duì)方目前張

33、江區(qū)域不是開(kāi)發(fā)重點(diǎn)，但是會(huì)將項(xiàng)目列入未來(lái)開(kāi)店計(jì)劃中，一般開(kāi)店面積在100左右。每日新鮮水果吧劉小姐老板對(duì)方表示愿意入駐，并且希望進(jìn)行下一步的商務(wù)條件洽談，一般開(kāi)店面積在30-50。杯子布丁李先生經(jīng)理對(duì)方表示對(duì)項(xiàng)目感興趣，具體等竣工前6個(gè)月進(jìn)行商務(wù)條件洽談，一般開(kāi)店面積在50-80。許留山胡小姐開(kāi)發(fā)經(jīng)理對(duì)方表示對(duì)項(xiàng)目較有興趣，但要等商務(wù)條件出來(lái)后進(jìn)行洽談，一般開(kāi)店面積在80-150。區(qū)域市場(chǎng)數(shù)據(jù)選取項(xiàng)目基準(zhǔn)租金確定定價(jià)方法說(shuō)明確定權(quán)重系數(shù)研究設(shè)定租金推導(dǎo)公式計(jì)算u本項(xiàng)目作為一站式的商業(yè)中心，其租金水平根據(jù)不同的樓層以及不同的商業(yè)業(yè)態(tài)而變化u商業(yè)中心的首層租金最能代表商業(yè)的發(fā)展?fàn)顩ru在本次項(xiàng)目租金

34、測(cè)算中以一層平均租金（建筑面積）作為本次測(cè)算的基準(zhǔn)租金u其他各層各業(yè)態(tài)租金根據(jù)基準(zhǔn)租金進(jìn)行推導(dǎo)聯(lián)洋、花木區(qū)域與本項(xiàng)目存在一定距離，同時(shí)并不屬于同類(lèi)商圈，故不選取長(zhǎng)泰廣場(chǎng)在本商圈范圍內(nèi)與本案最為鄰近，但其現(xiàn)處于動(dòng)工階段，并無(wú)可參考租金數(shù)據(jù)張江鎮(zhèn)社區(qū)商業(yè)、香楠、中芯、城市經(jīng)典社區(qū)商業(yè)，其商業(yè)形式以沿街商業(yè)為主，其商業(yè)業(yè)態(tài)大多為社區(qū)生活配套型商業(yè)，與本案無(wú)論形式還是業(yè)態(tài)上均存在差距，故不選取傳奇商業(yè)廣場(chǎng)離本案約1.5公里，同為地鐵上蓋型商業(yè)，與本案有一定的可借鑒意義，故進(jìn)行選取張江家樂(lè)福是以生活賣(mài)場(chǎng)為主力商業(yè)并附以其他餐飲、生活服務(wù)業(yè)態(tài)的商業(yè)形式，本案同樣有著生活賣(mài)場(chǎng)的設(shè)置，故其一層的租金數(shù)據(jù)有借鑒

35、意義，故進(jìn)行選取樓層業(yè)態(tài)租金(元/天/)物業(yè)管理費(fèi)（元/天/）承租面積（）一層餐飲8.09.00.9元100-120二層餐飲5.06.00.9元150-200三層餐飲3.54.00.9元150-400張江地區(qū)目前唯一一個(gè)正真意義上的大賣(mài)場(chǎng)，但從其規(guī)模上來(lái)看，只有建筑面積約13000平米。目前其主要服務(wù)區(qū)域?yàn)閺埥?zhèn)、唐鎮(zhèn)地區(qū)的居住人口，其主要客源導(dǎo)入方式為班車(chē)及自有交通工具p傳奇商業(yè)廣場(chǎng)商業(yè)形態(tài)：開(kāi)放式商業(yè)廣場(chǎng)/商業(yè)步行街一層平均租金（使用面積）：8.5元/日得房率：62.5%（根據(jù)項(xiàng)目平面圖預(yù)估，不包含賣(mài)場(chǎng)、影院）一層換算租金（建筑面積）：5.315.31元元/ / /日日p張江家樂(lè)福商業(yè)形態(tài)

36、：封閉式集中型商業(yè)體一層平均租金（使用面積）：8元/日得房率：62.5% （根據(jù)項(xiàng)目平面圖預(yù)估，不包含賣(mài)場(chǎng)、影院）一層換算租金（建筑面積）：5 5元元/ / /日日在市場(chǎng)數(shù)據(jù)的選取中由于數(shù)據(jù)租金均為使用面積本項(xiàng)目測(cè)算按建筑面積計(jì)算故需對(duì)選取的案例根據(jù)本項(xiàng)目實(shí)際得房率進(jìn)行建筑面積租金的換算來(lái)作為可比參數(shù)說(shuō)明：市場(chǎng)比較法就是根據(jù)類(lèi)似房地產(chǎn)的租金水平說(shuō)明：市場(chǎng)比較法就是根據(jù)類(lèi)似房地產(chǎn)的租金水平來(lái)求取估價(jià)對(duì)象租金的方法，較具體的說(shuō)就是選取來(lái)求取估價(jià)對(duì)象租金的方法，較具體的說(shuō)就是選取一定數(shù)量的可比實(shí)例并將它們與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較，一定數(shù)量的可比實(shí)例并將它們與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較，然后對(duì)這些可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)

37、行適當(dāng)?shù)奶幚韥?lái)然后對(duì)這些可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幚韥?lái)求求 取估價(jià)對(duì)象租金的方法。取估價(jià)對(duì)象租金的方法。市場(chǎng)比較法可比實(shí)例在其可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格 標(biāo)準(zhǔn)化標(biāo)準(zhǔn)化 修正修正 房地產(chǎn)狀況房地產(chǎn)狀況 調(diào)整調(diào)整可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格傳奇廣場(chǎng)在估價(jià)對(duì)象傳奇廣場(chǎng)在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格= =5.315.31= =6.026.02張江家樂(lè)福在估價(jià)對(duì)象張江家樂(lè)福在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格= =5.005.00= =6.126.12步驟一步驟二最終基準(zhǔn)租金：6.056.05元元/ / /日

38、日1F2F3F4F5F 同策作為業(yè)內(nèi)知名代理服務(wù)機(jī)構(gòu)，其商業(yè)經(jīng)歷了八年的發(fā)展壯大，作為目前代理行業(yè)內(nèi)唯一將商業(yè)運(yùn)營(yíng)作為公司主營(yíng)業(yè)務(wù)的企業(yè)，同策不僅擁有成熟的專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)，更成功運(yùn)營(yíng)了眾多商業(yè)項(xiàng)目，在實(shí)戰(zhàn)中積累了大量的戰(zhàn)略合作品牌商家，為項(xiàng)目的迅速招商，成功運(yùn)營(yíng)奠定了結(jié)實(shí)的基礎(chǔ)。 同策作為專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)咨詢(xún)代理公司，已經(jīng)走過(guò)了15年的歷程，見(jiàn)證了中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的輝煌。在這15年間，同策積累了雄厚的資本，并且即將登陸國(guó)內(nèi)的資本市場(chǎng)，這將為同策全方位運(yùn)作本商業(yè)項(xiàng)目提供了強(qiáng)大的資金支持。 我司跟進(jìn)本項(xiàng)目從前期的市場(chǎng)調(diào)研、商業(yè)定位的確定以及現(xiàn)今的商家論證、主力店預(yù)招商、建筑設(shè)計(jì)配合、前期企劃包裝的完成，至今已有

39、近三年的時(shí)間。故我司對(duì)本項(xiàng)目有著深刻的理解，更與甲方有著良好的配合度，隨著項(xiàng)目的推進(jìn)，同策可針對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)展階段，提供全程完整的作業(yè)鏈，為本項(xiàng)目的順利入市保駕護(hù)航。同策將用最為專(zhuān)業(yè)的商業(yè)核心團(tuán)隊(duì)成立專(zhuān)門(mén)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司定點(diǎn)服務(wù)于本項(xiàng)目可根據(jù)甲方實(shí)際需求，對(duì)商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司進(jìn)行參股投資，進(jìn)一步加強(qiáng)雙方的緊密合作在商業(yè)運(yùn)營(yíng)中，可為甲方培養(yǎng)與打造一支專(zhuān)業(yè)的商業(yè)團(tuán)隊(duì)，為甲方今后的發(fā)展打下基礎(chǔ)市場(chǎng)把控：在前期對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行整體定位以及業(yè)態(tài)落位之后，隨著項(xiàng)目的進(jìn)一步 的推進(jìn)，隨時(shí)把握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，商業(yè)走向以及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的操作動(dòng)作，把控市場(chǎng)脈搏，清晰做出項(xiàng)目決斷商家論證：進(jìn)一步對(duì)意向商家進(jìn)行深入洽談，實(shí)時(shí)掌握商家意向，對(duì)次主

40、力店商家進(jìn)行前期談判，簽訂商業(yè)意向品牌調(diào)整：面對(duì)市場(chǎng)中眾多的商業(yè)品牌，進(jìn)行洽談?wù){(diào)整，從人氣度、品牌度、適合度多重視角進(jìn)行思考，選擇最為合適的品牌調(diào)整落位：根據(jù)前期的商業(yè)落位進(jìn)行定向商業(yè)招商，在前期洽談的過(guò)程中，對(duì)商業(yè)落位進(jìn)行微調(diào)，從而使其能符合市場(chǎng)需求招商執(zhí)行：在項(xiàng)目的開(kāi)業(yè)前期，對(duì)次主力店招商完成的情況下，對(duì)其他各類(lèi)業(yè)態(tài)商家進(jìn)行全面洽談，在開(kāi)業(yè)前期完成招商工作品牌洽談：對(duì)設(shè)定的各類(lèi)業(yè)態(tài)中的品牌商家進(jìn)行集中洽談引入，從而保證項(xiàng)目自身品質(zhì)裝修進(jìn)場(chǎng)：裝修進(jìn)場(chǎng)免租期的洽談，直接影響到項(xiàng)目的開(kāi)業(yè)以及實(shí)際收益，故在招商過(guò)程中需重點(diǎn)關(guān)注開(kāi)業(yè)活動(dòng)：新商業(yè)體的推市，全面的對(duì)外宣傳以及活動(dòng)組織至關(guān)重要，好的開(kāi)業(yè)造

41、勢(shì)，對(duì)項(xiàng)目的知名度以及口碑傳頌上都有巨大推動(dòng)作用租務(wù)管理：作為長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)商業(yè)項(xiàng)目，租務(wù)管理是其核心工作，對(duì)于租金按時(shí)收取，從而保證自身運(yùn)營(yíng)的收益的獲得品牌管理：對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目的品牌管理，主要在于對(duì)于本項(xiàng)目自身的市場(chǎng)形象以及甲方的品牌形象的打造，可通過(guò)與各類(lèi)媒體的長(zhǎng)期合作，起到持續(xù)宣傳的作用客戶(hù)管理：指對(duì)入住的商家進(jìn)行統(tǒng)一管理，解決商家實(shí)際困難，幫助商家更好的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)管理：指定期舉辦各類(lèi)商業(yè)活動(dòng)，使項(xiàng)目始終進(jìn)入消費(fèi)者的視線(xiàn)，成為目標(biāo)消費(fèi)者的首選p匯智國(guó)際商業(yè)中心根據(jù)測(cè)算其首年合同租金為：3.303.30元元/ / /日日p我司將根據(jù)此價(jià)格進(jìn)行項(xiàng)目招商工作，根據(jù)招商租賃年限收取招商傭金p我司將根據(jù)測(cè)算

42、租金表對(duì)本項(xiàng)目開(kāi)展經(jīng)營(yíng)管理工作，經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用為8%（基本費(fèi)用5%，考核費(fèi)用3%）p實(shí)現(xiàn)合同租金低于預(yù)期租金90%的，只收取基本費(fèi)用；達(dá)到預(yù)期租金90%-100%，收取基本費(fèi)用與考核費(fèi)用；超出預(yù)期租金0.5元/日以?xún)?nèi)的，超出部分，由甲方與乙方5:5分成；超出預(yù)期租金0.5元/日以上的，超出部分收取10%的管理費(fèi)p 若連續(xù)兩年實(shí)現(xiàn)合同租金低于預(yù)期租金90%的，甲方可無(wú)條件解除合同p運(yùn)營(yíng)期限：1010年年p 每年預(yù)期租金見(jiàn)測(cè)算表（P106）租賃合同年限租賃合同年限費(fèi)用費(fèi)用1-31-3年年1個(gè)月3-53-5年年1.5個(gè)月5 5年以上年以上2個(gè)月p匯智國(guó)際商業(yè)中心根據(jù)測(cè)算其首年合同租金為：3.303.30元元/ / /日日p考慮