調控政策加速房地產(chǎn)企業(yè)并購重組

1、調控政策加速房地產(chǎn)企業(yè)并購重組作者: 程彩清 日期： 2011-07-28 2011年，房地產(chǎn)調控再次“亮劍”。先是加息重壓襲來，進一步收緊銀根。再是“限購令”重靴落地，“新國八條”在房價上漲過快的大中城市細則出臺。還有房產(chǎn)稅“敲山震虎”，已經(jīng)箭在弦上，牽動著地產(chǎn)市場的神經(jīng)。多從政策擠壓之下，不少勢單力薄的中小房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了“錢荒”，不得不等人并購或賤賣資產(chǎn)。 房企抱團取暖5個月并購案超50宗 2010年9月29日，多部委出臺鞏固房地產(chǎn)市場調控成果措施，規(guī)定暫停發(fā)放第三套及以上房貸；首套房首付比例不低于30%；房價過高上漲過快城市將限定家庭購房套數(shù)。房價過高上漲過快城市要限定居民購房套數(shù)，調

2、整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個人所得稅優(yōu)惠政策。2010年11月3月，住建部等部門下發(fā)通知，規(guī)定公積金貸款購買90平米以下首套房，首付比例不低于20%，90平米以上不低于30%；二套房首付不低于50%.禁用公積金貸款投機性購房。2011年1月26日，國務院出臺新國八條房地產(chǎn)調控政策，要求進一步調控房地產(chǎn)市場，各地要確定價格控制目標并向社會公布，二套房房貸首付比例提高至60%.之后，央行2011年內連續(xù)6次上調存款準備金率，3次加息，信貸市場連續(xù)收緊。 新國八條及后續(xù)政策猶如肅殺的秋風，讓房企資金鏈開始變黃，為了過冬，房企紛紛抱團取暖，統(tǒng)計顯示，2011年前5個月出現(xiàn)超50宗房企并購案，項目和土地是并

3、購主要風向。專家說，如果調控繼續(xù)嚴厲，銷售不暢，今年年底房企并購將“滾滾來”。 據(jù)南方都市報的不完全統(tǒng)計，4月和5月兩個月，房企之間土地、項目及股權轉讓等擬并購和收購案例超過20宗，涉及萬科地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)、SO H O中國、奧園地產(chǎn)、嘉德置地、渝開發(fā)等房企。實際上，房企并購數(shù)據(jù)在今年第一季度就已經(jīng)相當惹眼。根據(jù)清科研究中心的數(shù)據(jù)，2011年第一季度，房地產(chǎn)行業(yè)并購居首位，共完成32起并購案例，占比14.1%，超過2009年全年的并購案例數(shù)。也就是說，今年5個月就出現(xiàn)了超50宗并購案例。 在貨幣和市場環(huán)境不斷從緊的背景下，近期房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)間的土地、項目以及股權轉讓案例頻繁發(fā)生，尤其是對中小房企

4、的兼并收購呈現(xiàn)出加劇的趨勢。但業(yè)內人士也認為，目前形勢并沒有危及到開發(fā)本身，因而房企整體的并購還未開啟大幕?，F(xiàn)在以項目和地塊收購為主的并購模式屬于正常范圍內的交易，賣項目或土地的公司尋求套現(xiàn)，而接手方收購項目作為儲備。當資金狀況更為緊張，房企的整體并購就會出現(xiàn)，資金越緊持續(xù)越長，并購出現(xiàn)越多，數(shù)量越大。如果成交量持續(xù)下降，今年年底可能會出現(xiàn)并購潮。 地產(chǎn)大鱷趁機吞下缺錢的中小企業(yè) 房企資金來源主要有股東原始資本金投入、銀行貸款、賣房銷售收入、IPO或股票增發(fā)、信托貸款、發(fā)債、私募股權投資基金等。目前這些融資途徑已經(jīng)被一一封堵。在“真差錢”的大環(huán)境下，資金實力薄弱、融資無門的中小房企瀕臨被吞并的

5、危險境地，而像萬科這樣的已在全國廣泛布局、現(xiàn)金流和土地儲備充裕的“財大氣粗”的大型房地產(chǎn)公司則擇機擴展全國版圖，通過并購獲得業(yè)務和土地，將境遇拮據(jù)的小企業(yè)卷入麾下。 數(shù)據(jù)顯示，2010年中國房地產(chǎn)市場并購案例共發(fā)生近90起，其中萬科一年內收購24家公司，平均每半個月收購一家，金地也收購了13家公司，收購金額達4.73億元。進入2011年后，并購案例進一步增多。 據(jù)業(yè)內人士的透露，對房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)貸款，所有商業(yè)銀行都已經(jīng)收緊，但是在銀行內部對不同的企業(yè)有所區(qū)別，對優(yōu)質企業(yè)的融資需求會相對寬松，部分央企和國企均在優(yōu)質企業(yè)行列。 除了央企和國企，部分的民營企業(yè)資金狀況也相對樂觀，其中，以開發(fā)商業(yè)地

6、產(chǎn)見長的SOHO中國最為典型。截至6月，SOHO中國的現(xiàn)金超過了180億元。6月23日，SOHO中國與匯豐、渣打等十家銀行簽署了最多相當于6.05億美元的3年期可轉讓貸款融資。在整體行業(yè)負債率超過60%的背景下，SOHO中國充裕的現(xiàn)金，無疑成為市場焦點。 據(jù)SOHO中國的董事長潘石屹介紹，今年SOHO中國計劃用于收購的資金達150億元。從今年4月以來，SOHO中國已經(jīng)斥資88.04億元在上海相繼收購了曹家渡地塊、海倫路站地塊、SOHO中山廣場、四川北路站地塊等四個項目。雖然在CBD土地爭奪戰(zhàn)中，SOHO中國敗北，但潘石屹表示，這并不影響SOHO中國在下半年的收購計劃。 除了萬科等龍頭房企今年有

7、進一步的并購意向外，海爾地產(chǎn)集團近日也表示，海爾地產(chǎn)也正在全國范圍內尋找適合收購的優(yōu)質項目。他透露，目前海爾正在洽談的北京幾個地產(chǎn)項目，分別位于海淀區(qū)、房山區(qū)和通州區(qū)，預計收購金額在10億元左右，產(chǎn)品涉及住宅和寫字樓等多種業(yè)態(tài)。 上半年房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)六大特點 7月14日，國務院常務會議部署繼續(xù)加強房地產(chǎn)市場調控工作，提出了五點加強措施（下稱“新國五條”），著實打破了房地產(chǎn)市場的沉寂之勢，可謂是對房地產(chǎn)市場最好的總結和展望。世聯(lián)地產(chǎn)研究認為，伴隨著政策進入消化階段，未來相當長一段時期內，房地產(chǎn)市場將由政策主導轉向市場力量主導。未來市場走勢正朝著政府預想的方向發(fā)展。 2011年上半年我國房地產(chǎn)市場

8、呈現(xiàn)六大特點。 第一，房價快速上漲的勢頭得到明顯遏制。今年6月70個大中城市住宅價格環(huán)比漲幅均未超過0.5%，環(huán)比下跌的城市有12個，與上月持平的城市有14個，漲幅較年初1月份回落的城市有53個。這些表明政府抑制房價過快上漲成效顯著，但同時也應該看到，多數(shù)城市房價依然是在環(huán)比上漲的，因而調控之路任重而道遠。 第二，房地產(chǎn)市場依然活躍，需求依然非常旺盛。2011年上半年全國商品住宅銷售、新開工增速放緩，但依然是正增長。上半年一二線城市受制于限購政策，銷量都有不同程度的放緩或下滑，相比之下，全國住宅銷售面積同比增長12.1%，表明房地產(chǎn)市場依然活躍。從開發(fā)商銷售業(yè)績來看，由于今年上半年推盤策略不同

9、，導致其全年目標完成率有較大差異。在調高今年業(yè)績和政策趨緊的背景下，相當部分房企，如萬科、恒大、綠城、碧桂園、雅居樂、世貿、金地、保利香港等上半年的目標完成率均優(yōu)于去年同期，表明市場的需求仍然是較為旺盛的。 第三，房地產(chǎn)市場重心明顯轉移到二三線城市。今年上半年一線城市銷售面積在全國的占比繼續(xù)下降，僅占4.6%，比去年下降0.1個百分點。除了一線城市以外的其他省會城市、直轄市和計劃單列市（即二線城市）銷售面積占全國的比例為30.2%，比去年下降0.26個百分點。地級城市（即三線城市）銷售面積占全國的比例為65.2%，比去年提升0.36個百分點。從2005年開始，一線城市銷售面積在全國占比平均每年

10、遞減2.2個百分點，二線城市平均每年遞減0.6個百分點，而三線城市平均每年遞增2.8個百分點，可見房地產(chǎn)市場重心發(fā)生明顯轉移。 第四，房地產(chǎn)行業(yè)調控政策穩(wěn)步消化。目前對市場有較大影響的行業(yè)調控政策主要包括四個，分別是限貸政策、限購政策、限價政策和保障房政策。世聯(lián)地產(chǎn)調查數(shù)據(jù)顯示，今年2季度表示限貸和限購政策對其有較大影響的購房者比例分別為71.6%和36%，比1季度分別略微下降0.5和0.8個百分點。受影響比例無明顯變化，表明限貸和限購政策對市場的影響效力持續(xù)。鑒于目前房價尚未真正松動，限貸和限購政策也不會放松，以鞏固落實為主?！靶聡鍡l”也明確提出房價上漲過快的二三線城市也要限購。2季度購房

11、者對保障房和房價控制目標的信心度比較低。世聯(lián)地產(chǎn)調查數(shù)據(jù)顯示，僅有18.4%的購房者認為保障房能夠起到平抑房價的作用，比1季度下降6.5個百分點。我們認為保障房開工不足是導致2季度購房者對保障房信心明顯下降的重要原因。此外，由于各地房價控制目標均參考GDP或人均可支配收入增速，實為變相漲價令，導致僅有13.4%的購房者認為該政策能夠起到平抑房價的作用。因而，“新國五條”將房價控制目標和保障房放在了前兩位，也意味著下半年政府將在這兩項政策上加大執(zhí)行力度。 第五，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場集中度明顯提升。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年全國前十大房企銷售金額在全國占比已達13.5%，比2010年提升3.3個百分點；全

12、國前二十大房企銷售金額占比已達18%，比2010年提升3.6個百分點。在已公布上半年銷售業(yè)績的開發(fā)商中，萬科、中海、恒大、保利、碧桂園、雅居樂、華潤、金地、保利、恒盛、瑞安等房企上半年銷售金額同比增長均超過50%，明顯高于全國上半年銷售金額22.3%的同比增速，這直接導致大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場集中度明顯提升。 第六，貨幣政策穩(wěn)步執(zhí)行，開發(fā)商資金鏈趨緊，拿地謹慎。貨幣政策是決定中國經(jīng)濟周期的核心力量，對房地產(chǎn)市場也會造成較大的影響。今年二季度宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)公布之后，社會各界所擔心的今年CPI維持高位且GDP明顯回落（即滯脹現(xiàn)象）的疑慮已基本消除。目前政府采取穩(wěn)健的貨幣政策，直接作用是配合行業(yè)政策收

13、緊開發(fā)商資金鏈，迫使其加速出貨，意在促供給。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年房地產(chǎn)開發(fā)資金來源分類指數(shù)已經(jīng)連續(xù)4個月低于100，表明開發(fā)商資金鏈不容樂觀。同時，房地產(chǎn)集合資金信托成立規(guī)模（1129億元人民幣）、海外發(fā)債融資（561億元人民幣）均比去年同期翻番，這些都反映出開發(fā)商加速資金儲備以應對未來的不確定性。資金趨緊，也直接導致開發(fā)商拿地熱情驟減，拿地更加謹慎。今年上半年35個大中城市拿地平均溢價率下降至12.7%，流拍率提升至28.9%，已逼近2008年時的水平。 下半年決定房地產(chǎn)市場的核心要素有兩個：一是政策不會放松，“新國五條”已經(jīng)給市場傳遞了強烈的信號。下半年政策的著力點將是加大房價控制目標、保

14、障房和部分房價過快城市的限購政策的落實力度，尤其是房價控制目標，將成為中央考核地方政府的利器。二是市場供求力量將起主導作用，今年下半年及明年上半年全國范圍內潛在供應量放大是大概率事件，供大于求或成常態(tài)，未來市場走勢正朝著政府預想的方向發(fā)展，房地產(chǎn)市場將由政策主導轉向市場力量主導的局面。 專業(yè)測評認為內地房地產(chǎn)市場并購加劇 由中國房地產(chǎn)研究會、中國房地產(chǎn)協(xié)會與中國房地產(chǎn)測評中心聯(lián)合發(fā)布的2011中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強測評研究報告（下稱報告）顯示，在2009年房企IPO融資總額為302億，但進入2010年，這一數(shù)字卻為零，融資緊張程度可見一斑，加之2011年的調控大環(huán)境，整個房地產(chǎn)行業(yè)的市場集中度會進一步提高，2011年市場優(yōu)勝劣汰的淘汰機制將加速運行。 由于房地產(chǎn)市場整體客戶量減少，報告認為2011年將出現(xiàn)全國六萬余家房地產(chǎn)企業(yè)競相追逐有限客戶的局面，這也造成了競爭白熱化，使得部分房企面臨嚴峻考驗。而“融資能力”將是這一次市場進行的“壓力測試”之關鍵指標。 經(jīng)報告統(tǒng)計，2010年百強房企實現(xiàn)股權融資112億，較2009年的463億大幅縮減，而債券融資額為618億，較2009年的37