房地產估價理論與方法重要概念與公式

1、理論和方法1. 2房地產的概念建筑密度%=建筑基底總面積X 100%建筑用地面積容積率=總建筑面積建筑用地面積總建筑面積=土地總面積X建筑密度X建筑層數容積率=建筑密度X建筑層數套內建筑面積=套內房屋使用面積+套內墻體面積+套內陽臺面積 建筑面積=套內建筑面積+分攤的共有建筑面積2.3房地產的供求與價格供給量=存量-拆毀量-轉換為其它種類的房地產量 +其它種類房地產轉換為該種房地產量+新開發(fā)量房地產需求的價格彈性=房地產需求量變化的百分比 房地產價格變化的百分比房地產需求的收入彈性=房地產需求量變化的百分比消費者收入量變化的百分比房地產需求的人口彈性 =房地產需求量變化的百分比人口數量變化的百

2、分比房地產需求的交叉價格彈性=一種房地產需求量變化的百分比另一種房地產或商品價格變化的百分比房地產需求的價格預期彈性=房地產需求量變化的百分比房地產供給的價格彈性=預期的房地產價格變化的百分比 房地產供給量變化的百分比房地產價格變化的百分比 房地產供給的要素成本彈性=房地產供給量變化的百分比要素價格變化的百分比2.4房地產價值和價格的種類一個良好的評估價值=正常成交價格=市場價格基準地價：在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內，對現狀利用條件下不同級別或不同均質地域的土地，按照商業(yè)、居住、 工業(yè)等用途，分別評估確定的某一估價期日上法定最高年期土地使用權區(qū)域平均價格。標定價格：政府根據管理需要，評估的某一宗地在正常

3、土地市場條件下，于某一估價期日的土地使用權價 格，它是該類土地在該區(qū)域的標準指導價格。房屋重置價格：某一基準日期，不同區(qū)域、不同用途、不同建筑結構、不同檔次或等級的房屋，建造它所 需要的一切合理必要的費用、稅金及應獲得的利潤。房地價格=土地價格+建筑物價格風險補償補地價（單價） 補地價（單價） 補地價（單價） 補地價（單價）土地價格=房地價格-建筑物價格建筑物價格=房地價格-土地價格樓面地價=土地總價樓面地價=總建筑面積 土地總價X土地總面積=土地單價總建筑面積土地總面積容積率期房目前的價格=現房價格-（預計從期房達到現房期間）現房出租的凈收益的折現值 補地價=改變后的地價一改變前的地價=現樓

4、面地價X現容積率 一原樓面地價X原容積率=補地價（單價）X土地總面積=原樓面地價X（現容積率 一原容積率）= 原容積率下的土地單價 X（現容積率 一原容積率）原容積率4. 4建立價格可比基礎建筑面積下的價格 =套內建筑面積下的價格X套內建筑面積建筑面積建筑面積下的價格=使用面積下的價格X 使用面積建筑面積套內建筑面積下的價格=使用面積下的價格X 使用面積套內使用面積平方米下的價格=畝下的價格代66 . 67平方米下的價格=公頃下的價格詔0 000平方米下的價格=平方英尺下的價格X10 . 764平方米下的價格=坪下的價格X0. 3034. 5交易情況修正X交易情況修正系數=正常價格+交易情況修

5、正數額二正常價格百分率法進行交易情況修正的一般公式為：可比實例成交價格 采用差額法進行交易情況修正的一般公式為：可比實例成交價格 正常成交價格 一應有賣方繳納的稅費=賣方實際得到的價格 正常成交價格+應有買方繳納的稅費 =買方實際付岀的價格 應有賣方繳納的稅費=正常成交價格X賣方繳納稅率 應有買方繳納的稅費=正常成交價格 X買方繳納稅率 正常成交價格=賣方實際得到的價格1-賣方繳納稅率4. 6交易日期調整可比實例在成交日期時的價格X（1 士T%）=在估價時點時的價格可比實例在成交日期時的價格X （100 士T）/100 =在估價時點時的價格采用定基價格指數可比實例在成交日期時的價格X交易日期調

6、整系數 =在估價時點時的價格采用環(huán)比價格指數可比實例在成交日期時的價格 X成交日期的下一時期的價格指數X再下一時期的價格指數X X 估價時點時的價格指數=在估價時點時的價格4. 7房地產狀況調整可比實例在其房地產狀況下的價格X 100/ （）=在估價對象房地產狀況下的價格可比實例在其房地產狀況下的價格X 100/ （） X （）/100=在估價對象房地產狀況下的價格4. 8求取比準價格估價對象價格二可比實例價格X交易情況修正系數 X交易日期調整系數 X房地產狀況調整系數主要有三種：平均數法、中位數法、眾數法。其中平均數法最常用。5. 2房地產價格的構成開發(fā)利潤是所得稅前的，即：開發(fā)利潤二開發(fā)完

7、成后的房地產價值-土地取得成本-開發(fā)成本-管理費用-投資利息-銷售費用-銷售稅費計算基數=土地取得成本 +開發(fā)成本，即： 直接成本利潤率=開發(fā)利潤/ （土地取得成本+開發(fā)成本）計算基數二土地取得成本 +開發(fā)成本+管理費用，：投資利潤率=開發(fā)利潤/ （土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用） 計算基數二土地取得成本 +開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售費用， 相應的利潤率可稱為 成本利潤率，即： 成本利潤率=開發(fā)利潤/ （土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售費用）計算基數二開發(fā)完成后的房地產價值（售價），相應的利潤率可稱為 銷售利潤率，即：銷售利潤率=開發(fā)利潤/開發(fā)完成后的房地產價值5.

8、3成本法的基本公式成本法最基本的公式為：積算價格=重新購建價格一折舊新開發(fā)土地價格二取得待開發(fā)土地的成本+土地開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售費用十銷售稅費 +開發(fā)利潤上式中：開發(fā)完成后可轉讓土地面積的比率=開發(fā)完成后可轉讓土地面積的總面積/開發(fā)區(qū)用地總面積 X100%新開發(fā)區(qū)某宗土地的單價 =（取得該用地的總代價 +土地開發(fā)總成本+總管理費用+總投資利息+總銷售費用+總銷 售稅費+總開發(fā)利潤）/ （用地總面積X開發(fā)完成后可轉讓面積的比率）X用途、區(qū)位等因素調整系數求取該荒地開發(fā)完成后可轉讓熟地平均單價的過程如下：該荒地開發(fā)完成后可轉讓熟地的總價=取得該荒地的總代價十土地開發(fā)總成本十總管理費

9、用十總投資利息+總銷售費用+總銷售稅費+總開發(fā)利潤=取得該荒地的總代價十土地開發(fā)總成本十總管理費用十總投資利息+可轉讓熟地的總價X銷售費用、銷售稅費和開發(fā)利潤的比率得出：該荒地開發(fā)完成后可轉讓熟地的總價=(取得該荒地的總代價十土地開發(fā)總成本十總管理費用十總投資利息)1-銷售費用、銷售稅費和開發(fā)利潤的比率該荒地開發(fā)完成后可轉讓熟地的平均單價=取得該荒地的總代價+ 土地開發(fā)總成本+總管理費用+總投資利息)(1-銷售費用、銷售稅費和開發(fā)利潤的比率)可轉讓熟地面積=(取得該荒地的總代價 +土凈收益在前若干年有變化有限年Aii 1 (1 Y)iy/vF(1 Y)ntl無限年VAii 1 (1 Y)iAY

10、(1 Y)t地開發(fā)總成本+總管理費用十總投資利息)收益年限為無限年 V=A/Y+b/Y2凈收益按定數額遞減有限年凈收益按定比率遞增有限年無限年凈收益按疋比率遞減有限年無限年凈收益為有效毛收入減運營費用限為有限年預知未來若干年后的價格的公式VV=(A/Y-b/Y2)*1-1/(1+Y) n+b/Y* n/(1+Y) n n< A/b+1V=A/(Y-g)*1-(1+g)/(1+Y) nV=A/(Y-g)V=A/(Y+g)*1-(1-g)/(1+Y) nV=A/(Y+g)有效毛收入逐年遞增的比率為gI未來第n年為 A 一 (n 1)bA(1+g) n-1g)n-1gE,收益年未來第n年為未來

11、第n年為A(1運營費用逐年遞增的比率為V=I/(Y-gI)* 1-(1+gI)/(1+Y) n-E/(Y-gE)* 1-(1+gE)/(1+Y) n(1 Y)t凈收益二潛在毛收入一空置等造成的收入損失一運營費用=有效毛收入一運營費用運營費用，不包含房地產抵押貸款還本付息額、會計上的折舊額、房地產改擴建費用和所得稅。6. 3凈收益承租人權益的價值等于剩余租賃期限內租約租金與同期市場租金的差異經折現后的現值。 有租約限制下的價值=無租約限制下的價值一承租人權益的價值6. 4報酬率報酬率=無風險報酬率 +投資風險補償+管理負擔補償+缺乏流動性補償一投資帶來的優(yōu)惠 同一時期的國債利率或銀行存款利率6.

12、 5直接資本化法y NOI/V式中 y房地產價值; 因此，資本化率的具體計算公式為：NOI 房地產未來第一年的凈收益;R=NOI/VR 資本化率收益乘數=價格/年收益房地產價值二年收益X收益乘數毛租金乘數=價格 /毛租金收益乘數是房地產的價格除以其某種年收益所得的倍數，即: 利用收益乘數將年收益轉換為價值的直接資本化法公式為： 房地產價值二毛租金 X毛租金乘數毛租金乘數是市場上房地產的價格除以其毛租金所得的倍數，即: 毛租金乘數也是經常所講的租售比價”。V = PGI XPGIM潛在毛收入乘數是市場上房地產的價格除以其年潛在毛收入所得的倍數，即：PGIM=V/PGIV = EGI XEGIM有

13、效毛收入乘數是房地產的價格除以其年有效毛收入所得的倍數，即：EGIM=V/EGIV = NOIXNIM凈收益乘數是房地產的價格除以其年凈收益所得的倍數，即：NIM=V/NOI由于凈收益乘數與資本化率是互為倒數的關系，通常很少直接采用凈收益乘數法形式，而采用資本化率將凈收 益轉換為價值的形式，即：V=N0I/R凈收益率與有效毛收入乘數之比求取綜合資本化率的公式為：Ro=NIR/EGIM由于 NIR=1-OER 所以 Ro=(1-OER)/EGIM上述公式的來源是：因為 Ro=NOI/V所以，將上述等式右邊的分子和分母同時除以有效毛收入(EGl)得： Ro=NIR/EGIM在凈收益每年不變且持續(xù)無

14、限年的情況下，報酬資本化法的公式為：V=A/YR=Y在凈收益每年不變但收益年限為有限年的情況下，報酬資本化法的公式為：V=A/Y*1-1/(1+Y)R=Y/1-1/(1+Y) n在凈收益每年按一定比率遞增且持續(xù)無限年的情況下，報酬資本化法的公式為：R=Y-GV=A/(Y-G)在預知未來若干年后的價格相對變動的情況下，報酬資本化法的公式為：V=A/Y- *Y/(1+Y) t-1R= Y- *Y/(1+Y) t-16 6 投資組合和剩余技術式中Ro綜合資本化率；Rl 土地資本化率 Rb 建筑物資本化率 Vl 土地價值；Vb 建筑物價值。Ro=( VL* RL+ VB* RB)/( VL+ VB)R

15、L=( VL + VB)* RO- VB* RB/VLRB=( VL + VB)* RO- VL* RL/VBRo= LXRl +B XRbL+B = 100%Ro=M*R M+(1-M)*R E抵押貸款常數的計算公式為：RM=YM*（1+YM）n/（1+Y M）n-1房地產的資金=抵押貸款 +自有資金房地產凈收益二抵押貸款收益+自有資金收益直接資本化法的土地剩余技術公式 報酬資本化法的土地剩余技術公式直接資本化法建筑物剩余技術公式報酬資本化法的建筑物剩余技術公式土地價值 =（房地產凈收益 -建筑物價值 * 建筑物資本化率） /土地資本化率 在凈收益每年不變、收益年限為有限年建筑物價值 =（房

16、地產凈收益 -土地價值 * 土地資本化率） /建筑物資本化率 在凈收益每年不變、收益年限為有限年自有資金權益價值 =（房地產凈收益 -抵押貸款金額 * 抵押貸款常數） /自有資金資本化率 抵押貸款金額 =（房地產凈收益 -自有資金權益價值 * 自有資金資本化率） /抵押貸款常數 72 假設開發(fā)法的基本公式待開發(fā)房地產的價值二開發(fā)完成后的房地產價值-開發(fā)成本-管理費用-投資利息-銷售費用-銷售稅費-開發(fā)利潤-投資者購買待開發(fā)房地產應負擔的稅費-管理費用 -投資利息 -銷售費用 -銷售稅費 -開發(fā)-管理費用 -投資利息 -銷售費用 -銷售稅費 -土地-管理費用 -投資利息 -銷售費用 -銷售稅費

17、-開發(fā)生地價值=開發(fā)完成后的房地產價值-由生地建成房屋的開發(fā)成本利潤 -買方購買生地應負擔的稅費生地價值=開發(fā)完成后的熟地價值-由生地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本開發(fā)利潤 -買方購買生地應負擔的稅費毛地價值=開發(fā)完成后的房地產價值-由毛地建成房屋的開發(fā)成本利潤 -買方購買毛地應負擔的稅費毛地價值二開發(fā)完成后的熟地價值一由毛地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本一管理費用一投資利息一銷售費用一銷售稅費一土地開發(fā)利潤一買方購買毛地應負擔的稅費熟地價值二開發(fā)完成后的房地產價值一由熟地建成房屋的開發(fā)成本一管理費用一投資利息一銷售費用一銷售稅費一開發(fā)利潤一買方購買熟地應負擔的稅費在建工程價值二續(xù)建完成后的房地產價值一續(xù)建成本一

18、管理費用一投資利息一銷售費用一銷售稅費一續(xù)建投資利潤一買方購買在建工程應負擔的稅費舊房價值二裝修改造完成后的房地產價值一裝修改造成本一管理費用一投資利息一銷售費用一銷售稅費一裝修改造投資利潤一買方購買舊房應負擔的稅費74假設開發(fā)法計算中各項的求取I = PXi 來 F= P(1+i M)F= P(1+i)n I = P(1 十 i)n-1F= P(1+r / m)nMmF= P(1+r/m)mF= P(1+i)所以 P(1+i)=P(1+r/m) m得岀 i = (1+r/m) m-1i=(F-P)/P=P(1+r/m) m-P/P=(1+r/m) m-182 數學曲線似合法y= a+bX a

19、=( Eyb* E X)/N b=(N* E XY-E X*E y)/N*2X ( EX ) 2設 X=0,貝Ua=Ey/Nb=EXY/EX 2Vi = Po 十 dXid=(P 1-Po)+(P2-P1)+(Pi-Pi-1)+ +(Pn-Pn-1)/n =(P n-Po)/n1/n1/nVi = P0Xtit=(P1/P0XP2/P1 XP3/P2 -XB/Pi-1 X-X PPn-1)=(Pn/P0)91 路線價法路線價是附設在街道上的若干標準宗地的平均價格。單獨深度價格修正率為：403020109876累計深度價格修正率為：40 <70 <90 <100 <109

20、 <117 <124 <130 平均深度價格修正率為：4035302521819517 7162594 高層建筑地價分攤 某部分享有的地價數額 =土地總價值 /總建筑面積 X 該部分的建筑面積某部分占有的土地份額二該部分享有的地價數額/ 土地總價值二該部分的建筑面積/總建筑面積某部分享有的地價數額二土地總價值/房地總價值X該部分的房地價值某部分占有的土地份額二該部分享有的地價總數/ 土地總價值二該部分的房地價值/房地總價值某部分占有的土地份額= 總價值該部分的房地價值-（房地總價值-土地總價值） /總建筑面積 *該部分的建筑面積 /土地某部分享有的地價數額二該部分占有的土地份

21、額X 土地總價值二該部分的房地價值一該部分的建筑物價值地價二地租/利息率地租量二農產品的市場價格一農產品的銷售稅費一農產品的生產成本一土地上投入資本的利息一農業(yè)經營者的 利潤地租量計算公式中的市場價格二 PQ 自身因素；環(huán)境因素；人口因素；經濟因素；社會因素；行政因素；國際因素；心理因素；其他因素。 獲取估價業(yè)務；受理估價委托及明確估價基本事項；擬定估價作業(yè)方案；搜集估價所需資料；實地查勘估價對象；選定估價方法測算；確定估價結果；撰寫估價報告；審核估價報告；岀具估價報告；估價資料歸檔(1-銷售費用、銷售稅費和開發(fā)利潤的比率)河轉讓熟地面積比率X亥荒地總面積新建房地價格=土地得成本+土地開發(fā)成本+建筑物建造成本+管理費用+投資利息+銷售費用+銷售稅費+開發(fā)利 潤