精品資料（2021-2022年收藏）正文內(nèi)容2016安徽房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展形勢(shì)分析與展望

1、20162017年安徽房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展形勢(shì)分析與展望王莉莉2016年，在一系列利好政策的推動(dòng)下，安徽省房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資低位運(yùn)行，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源較為充裕，商品房待售面積較年初明顯減少，去庫(kù)存效果明顯。但非住宅類商品房庫(kù)存高位，去化周期長(zhǎng)，區(qū)域房地產(chǎn)分化加劇等問(wèn)題仍然突出。展望2017年，由于高基數(shù)、合肥樓市調(diào)控措施持續(xù)加碼等因素影響，房地產(chǎn)銷售或?qū)⒚黠@回落，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資將面臨較大下行壓力，房地產(chǎn)價(jià)格總體仍將保持平穩(wěn)運(yùn)行態(tài)勢(shì)。一、2016年安徽省房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況1.商品房銷售快速增長(zhǎng)。在房地產(chǎn)利好政策頻出、各地市貨幣化安置棚改拆遷或發(fā)放住房消費(fèi)補(bǔ)貼等政策措施的推動(dòng)下，20

2、16年，安徽省商品房銷售增幅呈現(xiàn)持續(xù)加快態(tài)勢(shì)。110月份，全省商品房銷售面積6862.1萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)48.1%，房地產(chǎn)銷售面積創(chuàng)同期歷史新高。其中，住宅銷售面積6124萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)52.1%。圖1 2016年110月份全省各類商品房銷售情況（單位：萬(wàn)平方米）區(qū)域商品房銷售分化明顯。110月份，六安、阜陽(yáng)、安慶、馬鞍山、蚌埠和合肥6市商品房銷售面積增幅均在40%以上，分別增長(zhǎng)144.8%、97.3%、82.1%、74.3%、42.9%和40.4%，而銷售最慢的淮北，同比下降3.5%。圖2 2016年1-10月份全省各地市商品房銷售情況（左軸：萬(wàn)平方米，右軸：%）2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資低速增長(zhǎng)。不

3、同于房地產(chǎn)銷售增幅的持續(xù)加快，全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速呈現(xiàn)倒“V”型，于4月份達(dá)到全年最高值（10.6%）后回落，110月份，全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資3779.5億元，增長(zhǎng)3.6%。其中，住宅投資2480.4億元，增長(zhǎng)4.5%。地市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資走勢(shì)與商品房銷售情況基本一致。110月份，六安、阜陽(yáng)、安慶3市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅在20%以上，分別增長(zhǎng)33.3%、28.9%和27.1%；合肥房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全省比重達(dá)30.6%，增長(zhǎng)5%，宣城、滁州、蚌埠、蕪湖、淮北市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比下降，其中，淮北同比下降40.1%。圖3 2016年1-10月份安徽省各市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資及增長(zhǎng)情況（左軸：億元，右軸：%）3

4、.商品房施工、新開(kāi)工面積快于上年同期。110月份，全省商品房施工面積3.4億平方米，增長(zhǎng)3.7%，增幅同比提高1個(gè)百分點(diǎn)。2016年新開(kāi)工面積7047.7萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)7.6%，增幅同比加快20.3個(gè)百分點(diǎn)。4.商品房平均銷售價(jià)格漲幅較快。110月份，全省商品房平均銷售價(jià)格5922.9元/平方米，增長(zhǎng)7.4%，增幅同比加快7.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅、辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售均價(jià)分別為5627、7993.7、9209.9元/平方米，分別增長(zhǎng)9.7%、9.5%和6.6%，增幅同比分別加快9.2、2.5和9.9個(gè)百分點(diǎn)。地市商品房?jī)r(jià)格漲幅分化。10月份，合肥、蚌埠和安慶3市新建住宅價(jià)格同比分別增長(zhǎng)4

5、8.4%、6.7%和5.2%。其中，合肥漲幅明顯，同比漲幅居全國(guó)第1位，但自10月份公布限購(gòu)限貸政策后，房?jī)r(jià)漲幅明顯趨緩，10月上半月和下半月，新建商品住宅環(huán)比漲幅分別為1%和0.6%，政策效果明顯，房?jī)r(jià)快速上漲勢(shì)頭得到有效控制。5.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金較為充裕。市場(chǎng)銷售火爆，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金快速回籠。110月份，全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年到位資金4961億元，增長(zhǎng)19.6%，增幅同比加快24.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，以定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款為主要來(lái)源的其他資金2897億元，增長(zhǎng)41.4%，是資金來(lái)源快速增長(zhǎng)的主要支撐。6.商品房庫(kù)存面積減少。110月份，全省商品房待售面積2480.8萬(wàn)平方米，與2

6、月末相比，商品房待售面積累計(jì)減少251.6萬(wàn)平方米；同比增長(zhǎng)18.5%，增速同比回落17.7個(gè)百分點(diǎn)，較年初回落33個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅待售面積1321.1萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)9.7%，增幅同比回落18.3個(gè)百分點(diǎn)。二、當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中存在的問(wèn)題1.商業(yè)營(yíng)業(yè)用房去庫(kù)存壓力較大。主要表現(xiàn)在：一是去庫(kù)存進(jìn)度慢于其他類別商品房。110月份，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積515.5萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)10%，增幅低于同期商品房銷售38.1個(gè)百分點(diǎn)。二是待售面積增幅較快。9月末，全省商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積880.7萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)44.9%，待售面積增長(zhǎng)速度快于銷售速度，也快于全部商品房待售面積增幅26.4個(gè)百分點(diǎn)。三是未來(lái)

7、新增供給量仍然較大，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房本年新開(kāi)工面積1158.4萬(wàn)平方米，是2016年累計(jì)銷售面積的2.2倍。未來(lái)新的供給量仍然較大，同時(shí)，受互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)等新商業(yè)業(yè)態(tài)的沖擊，未來(lái)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售難言樂(lè)觀，去化周期仍然較長(zhǎng)。2.區(qū)域房地產(chǎn)庫(kù)存分化加劇。商品房銷售增速的持續(xù)加快有益于去庫(kù)存周期的縮短，但具體到各地市，由于商品房銷售冷熱不均，區(qū)域去庫(kù)存分化明顯。據(jù)以往分析資料，庫(kù)存去化周期低于全省平均的安慶、合肥、阜陽(yáng)等市商品房銷售較快，而去化周期較長(zhǎng)的淮北和池州則面臨銷售緩慢、庫(kù)存去化壓力大等問(wèn)題，區(qū)域房地產(chǎn)去庫(kù)存進(jìn)度不一，商品房銷售最快的六安和最慢的淮北之間速度差達(dá)148.3個(gè)百分點(diǎn)。3.房地產(chǎn)領(lǐng)域金融

8、風(fēng)險(xiǎn)加大。居民房貸桿杠率快速提升，也在快速推升金融風(fēng)險(xiǎn)。110月份，全省居民中長(zhǎng)期消費(fèi)貸款占金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款余額的23.1%，創(chuàng)歷史新高，比2015年同期提高2.7個(gè)百分點(diǎn)；全部新增貸款中，居民中長(zhǎng)期消費(fèi)貸款占37.3%，是2015年同期新增貸款的2.1倍。三、2017年安徽房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行展望展望2017年，在2016年商品房銷售市場(chǎng)火爆、新開(kāi)工面積恢復(fù)性增長(zhǎng)的背景下， 2017年房地產(chǎn)行業(yè)預(yù)計(jì)將出現(xiàn)調(diào)整，整體面臨較大的下行壓力。1.房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售或明顯回落。從支撐因素來(lái)看：一是新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，需求仍然強(qiáng)勁。“十二五”以來(lái)，安徽年均新增城鎮(zhèn)人口105萬(wàn)人左右。二是省內(nèi)其他三四線城市仍將會(huì)把“

9、去庫(kù)存”放在首位，繼續(xù)實(shí)施鼓勵(lì)居民住房消費(fèi)的房地產(chǎn)政策，支持新市民住房需求，加大棚改貨幣化安置力度，積極去庫(kù)存，從而支撐商品房市場(chǎng)銷售。但從不利因素來(lái)看：一是受高基期因素影響。110月份，商品房銷售面積創(chuàng)歷史新高，目前銷售的高增長(zhǎng)意味著對(duì)未來(lái)住房需求的透支和轉(zhuǎn)移。二是合肥受限購(gòu)影響成交量大幅下滑。10月份以來(lái)，合肥樓市調(diào)控政策持續(xù)收緊，繼“房十條”限貸限購(gòu)限地限價(jià)、進(jìn)一步加大土地供應(yīng)力度的調(diào)控措施之后，又于近期出臺(tái)“土拍限價(jià)”措施，堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭。10月當(dāng)月，合肥商品房銷售環(huán)比下降34.6%，11月份合肥縣域成交量環(huán)比下跌75%，政策效果明顯。合肥房地產(chǎn)銷售占全省商品房銷售的比重達(dá)26.

10、5%，合肥房地產(chǎn)銷售增幅的回落對(duì)全省的影響顯著。因此，總體來(lái)看，2017年，商品房銷售或?qū)⒚黠@回落，但區(qū)域分化態(tài)勢(shì)仍將延續(xù)。2.房地產(chǎn)投資需求將面臨較大下行壓力。2016年，安徽商品房銷售的快速增長(zhǎng)并未帶來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的快速回升，這主要在于三四線城市庫(kù)存壓力仍然較大，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資更趨謹(jǐn)慎。2017年，隨著商品房銷售的逐步加速下行，商品房庫(kù)存將再次進(jìn)入積累階段，房地產(chǎn)投資將面臨較大下行壓力。3.房地產(chǎn)價(jià)格總體保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。2017年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，要堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位，建立房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，控制房地產(chǎn)市場(chǎng)的金融風(fēng)險(xiǎn)，未來(lái)房?jī)r(jià)不能再重復(fù)過(guò)快上漲的覆轍。因此，房