精品資料（2021-2022年收藏）住宅套型面積的計(jì)算

1、3.5 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)計(jì)算   3.5.1  住宅設(shè)計(jì)應(yīng)計(jì)算下列技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：  各功能空間使用面積（²）；  套內(nèi)使用面積（²/套）；  住宅標(biāo)準(zhǔn)層總使用面積（²）；  住宅標(biāo)準(zhǔn)層總建筑面積（²）；  住宅標(biāo)準(zhǔn)層使用面積系數(shù)（%）；  套型建筑面積（²/套）；  套型陽(yáng)臺(tái)面積（²/套）。   3.5.2  住宅設(shè)計(jì)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)計(jì)算，應(yīng)符合下列規(guī)定：    1、各功能空間面積等于

2、各功能使用空間墻體內(nèi)表面所圍合的水平投影面積之和；    2、套內(nèi)使用面積等于套內(nèi)各功能空間使用面積之和；    3、住宅標(biāo)準(zhǔn)層總使用面積等于本層各套型內(nèi)使用面積之和；    4、住宅標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積，按外墻結(jié)構(gòu)外表面及柱外沿或相鄰界墻軸線所圍合的水平投影面積計(jì)算，當(dāng)外墻設(shè)外保溫層時(shí)，按保溫層外表面計(jì)算；  5、標(biāo)準(zhǔn)層使用面積系數(shù)等于標(biāo)準(zhǔn)層使用面積除以標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積；  6、套型建筑面積等于套內(nèi)使用面積除以標(biāo)準(zhǔn)層的使用面積系數(shù)；  7、套型陽(yáng)臺(tái)面積等于套內(nèi)各陽(yáng)臺(tái)結(jié)構(gòu)底板投影凈面

3、積之和。   3.5.3  套內(nèi)使用面積計(jì)算，應(yīng)符合下列規(guī)定：  1、套內(nèi)使用面積包括臥室、起居室（廳）、廚房、衛(wèi)生間、餐廳、過(guò)道、前室、貯藏室、壁柜等的使用面積的總和；  2、躍層住宅中的套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的使用面積總和計(jì)入使用面積；  3、煙囪、通風(fēng)道、管井等均不計(jì)入使用面積；  4、室內(nèi)使用面積按結(jié)構(gòu)墻體表面尺寸計(jì)算，有復(fù)合保溫層，按復(fù)合保溫層表面尺寸計(jì)算；  5、利用坡屋頂內(nèi)空間時(shí)，頂板下表面與樓面的凈高低于1.20m的空間不計(jì)算使用面積；凈高在1.20m2.10m的空間按1/2計(jì)算使用面積；凈高超過(guò)2.1

4、0m的空間全部計(jì)入使用面積；  6、坡層頂內(nèi)的使用面積單獨(dú)計(jì)算，不得列入標(biāo)準(zhǔn)層使用面積和標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積中，需計(jì)算建筑總面積時(shí)，利用標(biāo)準(zhǔn)層使用面積系數(shù)反求。   3.5.4  陽(yáng)臺(tái)面積應(yīng)按結(jié)構(gòu)底板投影面積單獨(dú)計(jì)算，不計(jì)入每套使用面積或建筑面積內(nèi)。套內(nèi)建筑面積套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋使用面積，套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積三部分組成1建筑面積2使用面積3墻體面積1建筑面積編輯成套房屋的套內(nèi)建筑面積(GB/T 17986.1-2000 B1.1) 由套內(nèi)房屋使用面積，套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積三部分組成。2使用面積編輯套內(nèi)的使用面積(GB/T 17986.1

5、-2000 B1.2)： 套內(nèi)房屋使用面積為套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影面積按以下規(guī)定計(jì)算：a.套內(nèi)房屋使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過(guò)廳、過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、儲(chǔ)藏室、壁櫥等空間面積的總和。b.套內(nèi)內(nèi)部樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積。套內(nèi)面積1c.不包括含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)內(nèi)部煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積。d.內(nèi)墻面裝飾厚度計(jì)入使用面積。3墻體面積編輯套內(nèi)墻體面積(GB/T 17986.1-2000 B1.3)： 套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔以及外墻(包括山墻)等共有墻，均按水平投影

6、面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自由墻體按水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。3、套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積(GB/T 17986.1-2000 B1.4)： 套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積均按陽(yáng)臺(tái)外圍與房屋外墻之間的水平投影面積的1/2計(jì)算。綜上所述，套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積。公攤建筑面積編輯公攤建筑面積，建筑學(xué)術(shù)語(yǔ)。即公用分?jǐn)偨ㄖ娣e，指每套（單元）商品房依法應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。在日常使用中，一般也簡(jiǎn)稱公攤面積或公攤。目錄1公攤概念2公攤范圍3分?jǐn)傇瓌t4公攤計(jì)算5面積明細(xì)6非公攤面積7避免風(fēng)險(xiǎn)8分?jǐn)傄?guī)則1公攤概念編輯公攤建筑面積公用建筑面積1是指由整棟樓的產(chǎn)權(quán)人共同所有的整棟樓公用

7、部分的建筑面積。包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計(jì)算。共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）以水平投影面積一半的建筑面積。獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫(kù)、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計(jì)入共有建筑面積。公用分?jǐn)偨ㄖ娣e是指每套（單元）商品房依法應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。公用建筑面積和分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的產(chǎn)權(quán)歸整棟樓購(gòu)房人共有，購(gòu)房人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對(duì)其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。2公攤范圍編輯1、各產(chǎn)權(quán)戶的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道

8、、配電室、設(shè)備間、公共門廳、過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室，以及為整幢建筑服務(wù)的共有房屋和管理房屋。2、套（單元）與公共建筑空間之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。3分?jǐn)傇瓌t編輯約束開(kāi)發(fā)商的有關(guān)商品房銷售面積與公攤面積2的法規(guī)主要有建設(shè)部商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則(試行)及北京市2000年9月26日頒布的北京市商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)倳盒幸?guī)定。其中北京市的規(guī)定明確了公用建筑面積的分?jǐn)傇瓌t、可分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e及不應(yīng)計(jì)人的公用建筑空間。分?jǐn)傇瓌t如下：(1)商品房公用面積的分?jǐn)傄源睘閱挝?。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e為本幢內(nèi)的公用建筑面積，與本幢不相連的公用建筑面積

9、不得分?jǐn)偟奖敬狈课輧?nèi);(2)為整幢商品房服務(wù)的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分?jǐn)?為局部范圍服務(wù)的公用建筑面積，由受益的各套商品房分?jǐn)?(3)公用建筑面積分?jǐn)偤?，不劃分各套商品房攤得建筑面積的具體部位，但任何人不得侵占或改變?cè)O(shè)計(jì)的使用功能。4公攤計(jì)算編輯公攤建筑面積1、多層商品住宅樓，須先求出整幢房屋和共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)，再按幢內(nèi)的各套內(nèi)建筑面積比例分?jǐn)偂?、多功能綜合樓，須先求出整幢房屋和幢內(nèi)不同功能區(qū)的共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)，再按幢內(nèi)各功能區(qū)內(nèi)建筑面積比例分?jǐn)?。共有建筑面積分?jǐn)傆?jì)算的內(nèi)容如有變化，應(yīng)以建設(shè)部現(xiàn)行的有關(guān)文件規(guī)定為準(zhǔn)。一般來(lái)講分?jǐn)偯娣e是整棟樓的公用面積，當(dāng)然房屋樓體的墻壁也

10、在里面，帶電梯的房子公攤相對(duì)大點(diǎn)。各戶分?jǐn)偣媒ㄖ娣e的計(jì)算方法：其基本思路就是用各戶套內(nèi)面積按比例進(jìn)行分?jǐn)偅旱?步：計(jì)算分?jǐn)傁禂?shù)分?jǐn)傁禂?shù)=需要分?jǐn)偟墓妹娣e之和/各套內(nèi)建筑面積之和=（總建筑面積之和一各套內(nèi)建筑面積之和）/各戶套內(nèi)建筑面積之和。第2步：各套房的公用分?jǐn)偯娣e=分?jǐn)傁禂?shù)×各套內(nèi)建筑面積。5面積明細(xì)編輯這個(gè)公攤表要包括：(1)將整幢建筑的建筑面積、套內(nèi)建筑面積之和、不應(yīng)分?jǐn)偟慕ㄖ娣e等基本數(shù)據(jù)告知購(gòu)房人，以便購(gòu)房人通過(guò)這些數(shù)據(jù)求出其他數(shù)據(jù)，以明確自身的權(quán)益;(2)開(kāi)發(fā)商也應(yīng)將購(gòu)房人應(yīng)分?jǐn)偟墓泄膊课坏拿娣e總值及各構(gòu)成項(xiàng)目的面積加以列明，以備購(gòu)房人查驗(yàn)和監(jiān)督。除此之外，購(gòu)

11、房人有權(quán)自查或者聘請(qǐng)律師向設(shè)計(jì)單位、規(guī)劃單位、測(cè)繪部門等機(jī)構(gòu)查閱所購(gòu)房產(chǎn)的相關(guān)文件，比如最終設(shè)計(jì)圖紙或者最終設(shè)計(jì)方案、最終面積測(cè)量報(bào)告、各種數(shù)據(jù)的計(jì)算方式及其文件等等。6非公攤面積編輯1、從屬于人防工程的地下室、半地下室。2、供出租或出售的固定車位或?qū)Ｓ密噹?kù)。3、幢外的用做公共休憩的設(shè)施或架空層。共有建筑面積分?jǐn)傇瓌t為：產(chǎn)權(quán)雙方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，按其文件或協(xié)議計(jì)算分?jǐn)?；無(wú)權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，可按建筑面積比例進(jìn)行計(jì)算分?jǐn)偂?避免風(fēng)險(xiǎn)編輯新啟用的商品房買賣合同中有附件標(biāo)明了"公共部位與3公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說(shuō)明"，但只列明了應(yīng)分?jǐn)偟牟课患捌錁?gòu)成，具體數(shù)據(jù)仍不確定

12、，所以仍然存在著開(kāi)發(fā)商讓業(yè)主多攤的可能性。這里我們總結(jié)了幾招，提供給購(gòu)房者參考。第一招：索取公攤數(shù)據(jù)；在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，讓發(fā)展商出示有關(guān)計(jì)算公攤面積的數(shù)據(jù)，包括整幢建筑的建筑面積、套內(nèi)建筑面積之和、不應(yīng)分?jǐn)偟慕ㄖ娣e等基本數(shù)據(jù)，也可以要求發(fā)展商列明公攤公用建筑面積的具體項(xiàng)目以及各項(xiàng)目的面積，這樣業(yè)主可以通過(guò)數(shù)據(jù)求出公攤面積，以明確自身的權(quán)益。第二招：查閱有關(guān)資料；業(yè)主們有權(quán)自查或者聘請(qǐng)律師向設(shè)計(jì)單位、規(guī)劃單位、測(cè)繪部門等機(jī)構(gòu)查閱所購(gòu)房產(chǎn)的相關(guān)文件，比如最終設(shè)計(jì)圖紙或者最終設(shè)計(jì)方案、最終面積測(cè)量報(bào)告、各種數(shù)據(jù)的計(jì)算方式及其文件等等。第三招：在購(gòu)房合同中約定公攤面積。商品房買賣合同第三條和附錄二中

13、有關(guān)公共部位和公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e的條款，購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)在合同中約定公攤面積的數(shù)字，并在附件二"有關(guān)公共部分與公用房屋公攤建筑面積構(gòu)成說(shuō)明"中，詳細(xì)約定公攤的具體部位、面積大小。特別是有關(guān)共有建筑分?jǐn)偛课蛔兏那闆r，約定得越詳細(xì)，對(duì)購(gòu)房者就越有利。一旦發(fā)生糾紛，購(gòu)房者就可以以合同約定來(lái)保障自己的利益。萬(wàn)一真的發(fā)生了糾紛，唯一的選擇就是訴之法律，避免浪費(fèi)不必要的人力和精力。當(dāng)然，我們期望的是，隨著法律的不斷健全，政府監(jiān)督力度的不斷加強(qiáng)，發(fā)展商誠(chéng)信意識(shí)的不斷增強(qiáng)，普通購(gòu)房者的權(quán)益能得到更好的保障。8分?jǐn)傄?guī)則編輯4商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則由建設(shè)部1995年9月8日建房

14、1995517號(hào)發(fā)布，自1995年12月1日起開(kāi)始施行。全文第一條 根據(jù)國(guó)家有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)， 制定商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）。第二條 本規(guī)則適用于商品房的銷售和產(chǎn)權(quán)登記。第三條 商品房銷售以建筑面積為面積計(jì)算單位。 建筑面積應(yīng)按國(guó)家現(xiàn)行建筑面積計(jì)算規(guī)則進(jìn)行計(jì)算。第四條 商品房整棟銷售， 商品房的銷售面積即為整棟商品房的建筑面積（地下室作為人防工程的，應(yīng)從整棟商品房的建筑面積扣除）。第五條 商品房按“套” 或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購(gòu)房者聽(tīng)購(gòu)買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（以下簡(jiǎn)稱套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。 商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e

15、套內(nèi)建筑面積的組成第六條 套內(nèi)建筑面積由以下三部分組成：1、套（單元）內(nèi)的使用面積；2、套內(nèi)墻體面積；3、陽(yáng)臺(tái)建筑面積。套型建筑面積編輯套型是指按不同使用面積、居住空間組成的成套住宅類型。套型建筑面積是指成套住宅的建筑面積，由成套住宅內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成。目錄1定義2計(jì)算公式及解釋3建筑面積的測(cè)算1定義編輯套型是指按不同使用面積、居住空間組成的成套住宅類型。套型建筑面積是指成套住宅的建筑面積，由成套住宅內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成。2計(jì)算公式及解釋編輯套型建筑面積是設(shè)計(jì)規(guī)范的技術(shù)層面的概念，套型建筑面積=套內(nèi)使用面積÷標(biāo)準(zhǔn)層的使用面積系數(shù)，不包括陽(yáng)臺(tái)在內(nèi)；而現(xiàn)今房

16、產(chǎn)交易中涉及的銷售面積使用的是測(cè)繪范疇的建筑面積或套內(nèi)使用面積。根據(jù)一般的測(cè)算，套型建筑面積和建筑面積大約相差10到15平方米，也就是說(shuō)90平方米的套型建筑面積約等于100到105平方米的建筑面積。-參見(jiàn)2006年7月建設(shè)部發(fā)布的文件-建住房2006165號(hào)關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見(jiàn)，上述說(shuō)法是正確的，其它理解均不正確。關(guān)于70%的比例，意見(jiàn)提出了總量與項(xiàng)目結(jié)合的原則。具體規(guī)定是：自2006年6月1日起，各城市(含縣城)年度(從6月1日起計(jì)算)新審批、新開(kāi)工的商品住房總面積中，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)面積所占比重，必須達(dá)到70%以上。中國(guó)指數(shù)研究院華東分院副

17、院長(zhǎng)陳晟認(rèn)為，采取總量控制與項(xiàng)目控制相結(jié)合的方針?lè)蠈?shí)際需求，兼顧了開(kāi)發(fā)商、消費(fèi)者利益和實(shí)際情況，對(duì)于城市建設(shè)的良性走向是好事。但也有專家指出，這可能會(huì)使調(diào)控效果打折扣。針對(duì)普通商品房選址越來(lái)越遠(yuǎn)離市中心的情況，意見(jiàn)提出，各地要充分考慮中低收入居民家庭生活對(duì)交通設(shè)施條件的要求，合理安排普通商品房的區(qū)位布局，方便居民工作和生活。3建筑面積的測(cè)算編輯1、計(jì)算全部建筑面積有哪些？1）永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計(jì)算建1筑面積；多層房屋按各層建筑面積總和計(jì)算。2）屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及樓梯、電梯間等其高度在2.20米以上部位計(jì)算建筑面積。3）穿過(guò)房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計(jì)算面積。門

18、廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.20米以上的，按其水平投影面積計(jì)算。4）樓梯間、電梯（觀井梯）井、垃圾道、管道井均按房屋自然層計(jì)算面積。5）房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20米以上的樓梯間、冰箱間、電梯機(jī)房及斜面構(gòu)屋頂設(shè)計(jì)在2.20米以上的部位，按外圍水平投影面積計(jì)算。6）挑樓、全封閉的陽(yáng)臺(tái)按其外圍水平投影面積計(jì)算。7）屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計(jì)算建筑面積，無(wú)頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積一半計(jì)算建筑面積。8）與房屋相連的柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計(jì)算。9）建筑間永久性的封閉架空通廊，按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積。10）地下

19、室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在2.20米以上的，按其外圍（不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻）水平投影面積計(jì)算。11）有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊，門斗、按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計(jì)算。12）有玻璃幕墻、金屬板幕墻、石材幕墻或組合幕墻作為房屋外圍的，當(dāng)幕墻框架突出主體結(jié)構(gòu)距離已有設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)或?qū)嶋H測(cè)量數(shù)據(jù)時(shí)，按幕墻外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積；在建筑施工圖報(bào)建時(shí)，還沒(méi)有設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)的，幕墻框架突出主體結(jié)構(gòu)距離一律按150毫米計(jì)算，竣工后計(jì)算竣工面積時(shí)仍采用150毫米的數(shù)據(jù)。13）屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計(jì)算。14）依坡地建筑的房屋利用吊腳做架空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，按其高度在2

20、.20米以上部分的外圍水平面積計(jì)算。15）有伸縮的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計(jì)算建筑面積。2、計(jì)算一半的建筑面積有哪些？1）有蓋無(wú)柱的外走廊、檐廊、掃頂蓋水平投影面積一半計(jì)算面積。2）獨(dú)立柱在雨篷，單排柱的車棚、貨棚、站臺(tái)等，按其頂蓋水平投影面積的一半計(jì)算面積。3）未封閉的陽(yáng)臺(tái)，按其水平投影面積一半計(jì)算面積。4）建筑物外有頂蓋，無(wú)柱的走廊、檐廊按其投影面積的一半計(jì)算面積。5）建筑物間有頂蓋的架空通廊，按其投影面積的一半計(jì)算面積。3、不計(jì)算建筑面積的有那些?1）空出房屋墻面構(gòu)件、藝術(shù)裝飾，如柱、垛、無(wú)柱雨篷、懸挑窗臺(tái)等。2）檢修、消防等室外爬梯。3）沒(méi)有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的屋頂水箱、建筑物上無(wú)頂蓋的平臺(tái)（露臺(tái)）、游泳池等。4）建筑物如獨(dú)立煙囪、油罐、貯油（水）池、地下人防干道、支線等。5）舞臺(tái)及后臺(tái)懸掛幕布、布景的天橋、挑臺(tái)。6） 建筑物內(nèi)外的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)及利用建筑物的空間安置箱罐的平臺(tái)。實(shí)用率編輯實(shí)用率是套內(nèi)面積和建筑面積之比，大于使用率。即實(shí)用率=（套內(nèi)面積+1/2陽(yáng)臺(tái)面積）/（套內(nèi)面積+1/2陽(yáng)臺(tái)面積+分?jǐn)偯娣e） 這是開(kāi)發(fā)商用來(lái)混淆視聽(tīng)的一種說(shuō)法。而使