建筑、可售面積的劃分

1、建筑面積、產證面積、可售面積區(qū)分圖示套內 建筑 面積套內使用面積房 產 證 面 積住宅可 售 面 積商鋪套內墻體面積公共配套 設施營利性陽臺建筑面積非營利性 產產權歸開發(fā)商公共 建筑 面積參加 公攤 公共 建筑 面積幢內電梯井、樓 梯、垃圾道、變 電室、設備間、 公共門廳和走 道、地下設備等產權不明套（單元）與公 用建筑空間之間 的分隔墻以及外 墻（包括山墻） 墻體水平投影面 積的一半無償贈與地方 政府、公共事 業(yè)單位以外其他單位無償移交地方 政府、公共事 業(yè)單位產權屬業(yè)主共 有不 可 售 面 積本幢值班警衛(wèi) 室、物業(yè)房公共配套 設施（非 營利）公共配套設施1不參 加公 攤公 共建 筑面 積為

2、多幢服務的警 衛(wèi)房、管理用房、 發(fā)電配電設備 房。地下人防工程及 過道無 產 證 面 積公共配套設施2地上架空層次品1、 建筑面積-不參加公攤公共建筑面積 =產證面積=套內建筑面積+公攤公共面積2、 產證面積-有產證不可售公共配套設施面積=可售面積3、不可售面積=不參加公攤公共建筑面積 +有產證不可售公共配套設施面積附：配套設施可售、不可售面積劃分營利性劃分初始產權劃分可售面積不可售面積營利性開發(fā)商V非營利性:產權歸開發(fā)商V產權不明V無償贈與地方政府、公共事業(yè)單位以外其他 單位V無償移交地方政府、公共事業(yè)單位V:產權屬業(yè)主共有V人防國有V商品房面積測算名詞知識點一：銷售面積的測算標準在我國大部

3、分城市，根據建設部商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則的規(guī)定，商品房銷售仍按建筑面積計算價格。所謂建筑面積，是套內或單元內建筑面積與應分攤的共有建筑面積之和。商品房按 套”或 單元”出售的，商品房的建筑面積即為購房者所購買的套內或單元內建筑面積(以下簡稱套內建筑面積)與應分攤的公用建筑面積之和。即：商品房銷售面積=建筑面積=套內建筑面積+分攤的公用建筑面積之和(即公攤面積)為了減少糾紛，也有一些城市的開發(fā)商采取按套內建筑面積計價銷售的辦法。此時，商品房銷售面積=商品房套內建筑面積。知識點二：建筑面積的測算原則一般規(guī)定(1) 房屋面積計算系指外圍水平面積及水平投影面積計算，其中包括房屋建筑面

4、積、 共有建筑面積、使用面積等的測算。(2) 房屋建筑面積計算按房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且層高2.20米(含2.20米，下同)以上的永久性建筑。(3) 房屋共有建筑面積系指各產權人共同占有或共同使用的建筑面積。(4) 房屋使用面積系指房屋戶內全部可供使用的空間面積，按房屋的內墻面水平面積計 算。(5) 房屋層數是指房屋的自然層數，一般按室內地坪±0米以上計算。假層、附層(夾層)、 插層、閣樓(暗樓)、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計層數。(6) 房屋所在層次是指本權屬單元的房屋在幢樓房中的第幾層。地下層次以負數表示

5、。計算全部建筑面積的范圍(1) 永久性結構的單層房屋按一層計算建筑面積。單層房屋內如帶有部分樓層者，符合上述一般規(guī)定的亦應計算建筑面積。(2) 多層和高層房屋按各層建筑面積的總和計算。房屋內的技術層(管道層、附層、夾層等)，層高在2.20米以上的按其墻外圍水平面積計算。(4) 穿過房屋的通道，房屋內的門廳、大廳均按一層計算建筑面積。門廳、大廳內的回廊 部分，層高在2.20米以上的，按其水平投影面積計算建筑面積。(5) 樓梯、樓梯間、電梯(觀光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算建 筑面積。(6) 屬永久性結構有上蓋的室外樓梯，按各樓層外圍水平投影面積計算。(7) 房屋天面上屬永久

6、性建筑，層高在 2.20米以上的樓梯間、水箱間、電梯機房按外圍 水平面積計算。(8) 原始設計斜面結構屋頂下加以利用的空間，高度在2.20米以上的部位，按其外圍水平投影面積計算。(9) 挑樓、全封閉的陽臺，按外圍水平投影面積計算。(10) 與房屋相連的有柱走廊、兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按柱外圍水平面積計算。(11) 房屋間永久性的、封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計算。(12) 層高在2.20米以上的地下層(地下室、半地下室、地下車庫、地下商場等)及其相應出 入口，按其外墻(不包括采光井、防潮層及保護墻 )外圍水平面積計算。(13) 有柱或圍護結構的門廊、門斗，按其柱或圍護結構外圍水平面

7、積計算。(14) 玻璃幕墻、金屬幕墻以及其他材料幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平面積計算建筑面積。既有主墻體又有幕墻時，以主墻體為準計算建筑面積，其墻厚亦按主墻體厚度計算。(15) 屬永久性建筑層高在 2.20米以上有柱的車棚，貨棚等按柱外圍水平面積計算。(16) 與房屋相通的有柱雨篷按柱外圍水平面積計算。雨篷上蓋面積小于柱外圍水平面積時，按上蓋水平投影面積計算。(17) 室內體育館按實際層數計算建筑面積。體育館(場)看臺下空間加以利用的，高度在2.20米以上的部位，按其外圍水平投影面積計算建筑面積(多層按多層計)。(18) 機械車庫不論其高度和停放層數，均按一層計算。(19) 依坡地建筑的

8、房屋，利用吊腳做架空層有圍護結構的，按其高度在2.20米以上部位的外圍水平投影面積計算。(20) 房屋的伸縮縫，若與室內相通的，伸縮縫計算建筑面積。計算一半建筑面積的范圍(1) 與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護結構外圍水平面積的一半計算。(2) 獨立柱、單排柱的門廊、雨篷、車棚、貨棚等，按其上蓋水平投影面積的一半計算。(3) 未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算建筑面積。當圍護結構向內傾斜時，按圍護結構上沿外圍水平投影面積的一半計算建筑面積；當圍護結構向外傾斜或外凸時，按底板外沿水平投影面積的一半計算。(4) 無頂蓋的室外樓梯按各樓層外圍水平投影面積的一半計算。

9、(5) 有頂蓋不封閉的架空通廊，按其外圍水平投影面積的一半計算。不計算建筑面積的范圍(1) 層高小于2.20米的房屋及房屋附屬部位。(2) 突出房屋墻面的構件、配件、裝飾柱、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等，以及有主墻體的玻璃幕、金屬幕及其他材料幕墻。(3) 房屋之間無上蓋的架空通廊。(4) 房屋的天面、挑臺，房屋天面上的花園、泳池。(5) 頂層挑臺的底板局部是下層房屋的上蓋時，挑臺整體不計算建筑面積。(6) 房屋的平臺、花臺、曬臺及與室內不相通的類似于陽臺、挑廊、檐廊等。(7) 建筑物內的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。(8) 騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分；臨街樓

10、房挑廊下用作社會公共通道的，不論其是否有柱，是否有圍護結構，都不計算建筑面積。(9) 屋面上有柱有蓋但無圍護結構的一些觀景建筑設施。(10) 利用引橋、高架路、高架橋路面作為頂蓋的建筑。(11) 廣場式室外樓梯。(12) 獨立煙囪以及亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。(13) 與房屋室內不相通的房屋間伸縮縫。辨別原則在計算房屋建筑面積時，如遇上述以外的情況按以下原則辦理。判別房屋計算建筑面積的基 本原則是：永久固定，層高2.20米（含2.20米）以上的房屋及與室內相通的部位計算建筑 面積。（1）計算全部建筑面積應是有頂蓋全封閉的房屋及部位或底層有頂蓋、有柱或有圍護的部位。（2）計算一半建筑面積

11、一般是不封閉的房屋及部位（房屋底層的部位除外）。（3）不計算建筑面積通常是小于2.20米的房屋及部位；裝飾性的建筑；與室內不相通的部位；沿街巷社會公用的建筑及無上蓋或上蓋為社會公用的建筑（除挑陽臺、非廣場式室外樓梯算一半面積外）。特殊墻體及部位處理原則（1）非垂直墻體處理原則：當房屋的墻體向內傾斜時，按其外墻高度2.20米處的水平投影面積測算房屋建筑面積；當房屋的墻體向外傾斜時，按底板（地坪）外沿測算房屋建筑面積。（2）不規(guī)則（弧狀）墻體處理原則：當房屋墻體向內凹且內凹的高度高于2.20米時，按其外墻高度2.20米處的水平投影面積測算房屋的建筑面積。內凹高度低于2.20米時，按最小部分的外墻水

12、平投影面積測算房屋的建筑面積。當房屋墻體外凸時， 按底板（地坪）外沿測算房屋建筑面積。知識點三：套內建筑面積的測算套內建筑面積，指套內使用面積、套內墻體面積及套內陽臺建筑面積之和。即：套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+陽臺建筑面積套內使用面積套內使用面積，系指房屋內全部可供使用的空間面積，按房屋的內墻組水平投影計算。它包括臥室、起居室、餐廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、假層、廁所、儲藏室、壁柜等分戶門內面積的總和。計算住宅使用面積，可以比較直觀地反映住宅的使用狀況，但在住宅買賣中一般不采用使用面積來計算價格。計算使用面積時有一些特殊規(guī)定：躍層式住宅中的戶內樓梯按自然層數的面積總和計入使用面積；

13、不包含在結構面積內的煙囪、通風道、管道井均計入使用面積；內墻面裝修厚度計入使用面積。計算住宅租金，都是按使用面積計算。套內墻體面積套內墻體面積包括商品房套內使用空間周圍的維護或承重墻體的面積，有共用墻及非共用墻兩種：(1) 共用墻，包括各套之間的分隔墻， 套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻(包括山墻)；共用墻墻體水平投影面積的一半計入內墻體面積。(2) 非共用墻，是指本套獨用墻體，其墻體水平投影面積全部計入套內墻體面積。陽臺建筑面積套內陽臺建筑面積，系指陽臺地面底板外沿在水平面的投影。套內有多個陽臺的，全部計算。一般來說，陽臺可以分為開放式陽臺和封閉式陽臺、外挑式陽臺和內含式陽臺。其中，

14、原始設計為封閉式陽臺的，全部計算建筑面積；原始設計為開放式陽臺的，計算一半。知識點四：公攤面積的測算共有建筑面積的構成商品房應分攤的共有建筑面積主要包括以下兩部分：(1) 電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過道等其功能上為整棟樓建筑服務的公共用房和管理用房之建筑面積；單獨具備使用功能的獨立使用空間(如車庫、自行車庫、會所或俱樂部、倉庫、人防工程功能等)；為多幢房屋服務的警衛(wèi)室、管理用房、設備間等，均不計入共有建筑面積。(2) 套(單元)與共有建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)的公共墻體，墻體水 平面積一半的建筑面積。也就是說，整幢房屋的建筑面積扣除整幢房屋各套套內建筑面積

15、之和，并扣除單獨具備使用功能的獨立使用空間及為多幢房屋服務的警衛(wèi)室、管理用房、設備間等，即為整幢房屋的共有建筑面積。共有建筑面積=全幢建筑面積-全幢各套套內建筑面積之和-單獨具備使用功能的獨立使用空間等共有建筑面積的分攤系數整幢房屋的共有建筑面積除以整幢房屋各套建筑面積之和，即得到建筑物的共有建筑面積分攤系數。公用建筑面積分攤系數=公用建筑面積十各套套內建筑面積之和共有建筑面積的分攤方法分攤的公用建筑面積=各套套內建筑面積X公用建筑面積分攤系數知識點五：其他相關面積指標及系數實用面積是 建筑面積”扣除公共分攤面積后的余額。面積誤差比面積誤差比=（產權登記面積合同給定面積）合同約定面積X100%

16、產權面積房屋的產權面積系指產權主依法擁有房屋所有權的房屋建筑面積。房屋產權面積由直轄市、市、縣房地產行政主管部門登記確權認定。預測面積預測面積是指在商品房期房（有預售銷售證的合法銷售項目）銷售中，根據國家規(guī)定，由房地產主管機構認定具有測繪資質的房屋測量機構，主要依據施工圖紙、實地考察和國家測量規(guī)范對尚未施工的房屋面積進行一個預先測量計算的行為，它是開發(fā)商進行合法銷售的面積依據。實測面積實測面積是指商品房竣工驗收后，工程規(guī)劃相關主管部門審核合格，開發(fā)商依據國家規(guī)定委托具有測繪資質的房屋測繪機構參考圖紙、預測數據及國家測繪規(guī)范之規(guī)定對樓宇進行的實地勘測、繪圖、計算而得出的面積。實測面積是開發(fā)商和業(yè)

17、主的法律依據，是業(yè)主辦理產權證、結算物業(yè)費及相關費用的最終依據。居住面積居住面積是指住宅中供日常生活起居用的臥室、起居室等的凈面積的總和。使用率使用率又稱得房率、出房率，是指套內使用面積與建筑面積之比。即：使用率=套內使用面積（地毯面積）-商品房銷售面積（建筑面積）X100%一般來說，高層住宅的使用率為122% 75%小高層住宅的使用率是 78%- 80%多層住宅的使用率是85%左右。房屋使用率是衡量物業(yè)使用效率的重要標準，目前物業(yè)市場上出售的房屋大多以建筑面積表示，但對客戶來說最具有實際使用意義的是使用面積。二者在數值上差距越大，使用率就越低。但是，使用率并不是越高越好。國家現(xiàn)行的政策對住房使用率有一個指導性規(guī)定，即要求高層建筑使用率不低于 70%多層建筑使用率不得低于 75%專業(yè)人士認為70%至 80%勺使 用率都是比較合理的，購房者不應盲目追求使用率。房屋的價值除了套內使用面積以外，還與配套的公建、 小區(qū)的環(huán)境和服務設施等相關聯(lián)。真正高檔的物業(yè)，是不能省略豪華的大堂、會所，即使是走廊也必須設計得寬一點才夠檔次。公共空間品質的提升一要靠設計和后期管理，二要以一定的面積和空間作為代價。因此，當使用率超過合理的限度時， 一定要注意辨別是以犧牲居住品質為代價換來的，還是在設計上有所突破。實用率