學(xué)校物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范

1、1 學(xué)校物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范 1 1 范圍 本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了學(xué)校物業(yè)管理服務(wù)的術(shù)語和定義、基本要求、校舍與設(shè)施設(shè)備管理、秩序維 護(hù)管理、消防安全管理、住宿管理與服務(wù)、環(huán)境保潔、綠化服務(wù)、特約服務(wù)、應(yīng)急管理、服務(wù) 質(zhì)量評價(jià)與改進(jìn)等。 本標(biāo)準(zhǔn)適用于上海市行政區(qū)域內(nèi)學(xué)校物業(yè)管理服務(wù)。 2 2 規(guī)范性引用文件 下列文件對本標(biāo)準(zhǔn)的應(yīng)用是必不可少的。凡是注日期的引用文件，僅注日期的版本適用于 本標(biāo)準(zhǔn)。凡是不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改單）適用于本標(biāo)準(zhǔn)。 GB 2894安全標(biāo)志及其使用導(dǎo)則 GB 17051二次供水設(shè)施衛(wèi)生規(guī)范 GB 25201建筑消防設(shè)施的維護(hù)管理 DB31/329.6重點(diǎn)單位重要

2、部位安全技術(shù)防范系統(tǒng)要求 第 6 部分：學(xué)校、幼兒園 DB31/T 361辦公樓物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范 DB31/547中小學(xué)、幼兒園安全防范管理基本要求 DB31/T 637高等學(xué)校學(xué)生公寓管理服務(wù)規(guī)范 物業(yè)管理?xiàng)l例國務(wù)院令第 504 號(hào) 保安服務(wù)管理?xiàng)l例國務(wù)院令第 564 號(hào) 上海市消防條例上海市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第 19 號(hào)公告 機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)、事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定公安部令第 61 號(hào) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法建設(shè)部令第 164 號(hào) 3 3 術(shù)語和定義 下列術(shù)語和定義適用于本標(biāo)準(zhǔn) 3.13.1 學(xué)校 school 按照中華人民共和國教育法及國家有關(guān)規(guī)定設(shè)立的有目的、有計(jì)劃、有組織地進(jìn)

3、行系 統(tǒng)教育的機(jī)構(gòu)，包括：大學(xué)、中學(xué)、小學(xué)及其它教育機(jī)構(gòu)。 3.23.2 校舍 buildingbuilding 學(xué)校的房屋，包括教學(xué)、科研、辦公、生活及輔助用房。 4 4 基本要求 4.14.1 企業(yè)資質(zhì) 4.1.1 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書。 2 4.1.2 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接學(xué)校物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目應(yīng)符合物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法的規(guī)定。 4.24.2 物業(yè)服務(wù)合同 4.2.1 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)與學(xué)校簽訂書面物業(yè)服務(wù)合同。 4.2.2 物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)包含服務(wù)內(nèi)容、管理要求、收費(fèi)約定、評價(jià)方式及違約責(zé)任等相關(guān)內(nèi)容。 4.2.3 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。

4、 4.34.3 服務(wù)人員 4.3.1 物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)具有良好的職業(yè)道德，身體健康。 4.3.2 物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)按照國家和地方有關(guān)規(guī)定取得相應(yīng)的職業(yè)資格。 4.3.3 物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)接受相應(yīng)的崗位培訓(xùn)，并定期考評。 4.3.4 涉及食品衛(wèi)生安全的，服務(wù)人員應(yīng)持有效的健康證明。 4.44.4 服務(wù)公示 4.4.14.4.1 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)公示服務(wù)信息，包括：服務(wù)范圍、內(nèi)容、要求等。 4.4.24.4.2 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)公布投訴電話，受理投訴，接受監(jiān)督。 5 5 校舍、場地及設(shè)施設(shè)備管理 5.15.1 承接查驗(yàn) 5.1.1 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接新建學(xué)校物業(yè)時(shí)， 應(yīng)對承接的校舍、場地及配套設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)

5、， 承 接查驗(yàn)應(yīng)由交接雙方簽署記錄文件，長期保存?zhèn)洳椤?5.1.2 物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)更迭時(shí)，新進(jìn)駐的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)對移交的物業(yè)資料、 管理資料及物業(yè)共用 部位、共用設(shè)施設(shè)備及管理現(xiàn)狀等進(jìn)行承接查驗(yàn)，并就財(cái)務(wù)、物資財(cái)產(chǎn)等辦理交接手續(xù)，交接 方簽署記錄文件，長期保存?zhèn)洳椤?5.25.2 建立檔案 5.2.1 建立校舍、場地及設(shè)施設(shè)備臺(tái)賬，內(nèi)容應(yīng)包含：建筑物名稱、建筑面積、層高、場地面積 及場地材料、竣工時(shí)間、設(shè)施設(shè)備配置及相關(guān)檢測報(bào)告、維修記錄等。 5.2.2 定期核對、更新臺(tái)賬，賬實(shí)相符。 5.2.3 按約定建立其他物業(yè)檔案。 5.35.3 校舍管理 5.3.1 校舍使用管理 5.3.1.1 根據(jù)學(xué)

6、校課程表或樓宇、場館使用通知開放和關(guān)閉教室及其他樓宇、場館。 5.3.1.2 根據(jù)教學(xué)、科研活動(dòng)需要開啟和關(guān)閉教室及其他樓宇、場館的燈光照明。 5.3.1.3 開放教室及其他樓宇、場館之前，應(yīng)進(jìn)行防火、防盜等安全檢查。 5.3.1.4 配合校方辦理房屋使用情況登記、鑰匙管理、房屋臨時(shí)借用，并做好記錄。 5.3.1.5 校舍使用管理服務(wù)應(yīng)適應(yīng)教學(xué)、科研、辦公及生活需要，并建立相應(yīng)的規(guī)章制度和質(zhì)量 記錄。 5.3.1.6 食堂、商業(yè)用房等按約定管理。5.6 節(jié)能管理 3 532 校舍維修管理 5.321 校舍日常養(yǎng)護(hù) 5.3.2.1.1 對校舍地面、屋面、墻面、門窗、給排水管等進(jìn)行日常檢修、保養(yǎng)。

7、 5.3.2.1.2 提供日常零星維修。 5.3.2.1.3 發(fā)現(xiàn)房屋存在安全隱患，應(yīng)及時(shí)采取必要的處置及防護(hù)措施。 5.3.2.1.4 校舍日常養(yǎng)護(hù)服務(wù)應(yīng)建立房屋維修質(zhì)量等考核指標(biāo)，并實(shí)施考核。 5.3.2.2 校舍計(jì)劃養(yǎng)護(hù) 5.3.2.2.1 根據(jù)房屋構(gòu)件、部件的合理使用年限、不同結(jié)構(gòu)的養(yǎng)護(hù)要求等，制定大、中型維修及 預(yù)防性維修等維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃。 5.3.2.2.2 大、中型維修經(jīng)校方批準(zhǔn)后，按約定實(shí)施。 5.3.2.2.3 實(shí)施校舍計(jì)劃維修養(yǎng)護(hù)，宜在假期或休息日進(jìn)行，應(yīng)不影響正常教學(xué)活動(dòng)。 5.3.2.2.4 協(xié)助學(xué)校建立服務(wù)區(qū)域歷史建筑物臺(tái)賬，配合開展歷史建筑物保護(hù)工作。 5.3.35.

8、3.3 校舍裝修管理 5.3.3.1 對外來施工人員實(shí)行登記、備案管理；施工人員進(jìn)入樓內(nèi)施工，應(yīng)進(jìn)行登記、驗(yàn)證。 5.3.3.2 配合校方對施工現(xiàn)場消防安全、施工材料堆放、清運(yùn)建筑垃圾等進(jìn)行監(jiān)督管理。 5.3.3.3 告知施工單位應(yīng)避免施工噪音、揚(yáng)塵、異味等對教學(xué)、生活環(huán)境造成影響。 5.45.4 場地管理 5.4.15.4.1 提供道路、停車場地、戶外場地等零星維修與計(jì)劃養(yǎng)護(hù)服務(wù)。 5.4.25.4.2 定期巡檢道路、場地。 5.4.35.4.3 按約定維修養(yǎng)護(hù)體育場地。 5.55.5 設(shè)施設(shè)備運(yùn)行管理與養(yǎng)護(hù) 5.5.1 建立日常運(yùn)行記錄。 5.5.2 設(shè)施設(shè)備運(yùn)行管理與養(yǎng)護(hù)應(yīng)符合 DB31

9、/T 361 的要求。 5.5.3 電梯、中央空調(diào)、安防系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)等設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)宜委托給專業(yè) 單位，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按約定對維修保養(yǎng)專業(yè)單位的服務(wù)過程、服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)管。 5.5.4 實(shí)驗(yàn)室通用設(shè)施設(shè)備管理 5.5.4.1 檢查供水設(shè)施設(shè)備，保持管道、閥門等無銹蝕、無滲漏，總水閥可以隨時(shí)關(guān)啟。 5.5.4.2 檢查、巡視供電設(shè)施設(shè)備，保持可靠、安全運(yùn)行。 5.5.4.3 檢查、巡視通風(fēng)排氣裝置，保持功能良好。 5.5.4.4 檢查污水排放管道系統(tǒng)，保持暢通。 5.5.4.5 配合校方識(shí)別實(shí)驗(yàn)室危險(xiǎn)因素，對重大危險(xiǎn)因素進(jìn)行預(yù)防和有效控制。 561 根據(jù)校方節(jié)能管理要求，制定節(jié)

10、能管理方案，開展節(jié)能宣傳。 6.46.4 監(jiān)控服務(wù) 4 562 做好能耗、水耗的計(jì)量記錄工作，配合校方實(shí)時(shí)監(jiān)控用水、用電情況。 563 定期分析能源消費(fèi)、用能效率、節(jié)能效益等，并擬訂節(jié)能措施。 564 定期檢查能源系統(tǒng)、杜絕跑冒滴漏等，減少資源浪費(fèi)。 5.6.55.6.5 配合校方實(shí)施空調(diào)設(shè)備及風(fēng)管的清洗維護(hù)，確保換熱效率。 5.75.7 標(biāo)識(shí)管理 5.7.1 定期檢查、維護(hù)，保持設(shè)施設(shè)備、道路交通、水體、消防、安全警示等各類固定標(biāo)識(shí)安置 牢固。 5.7.2 定期保潔，保持各種標(biāo)識(shí)清潔、醒目。 5.7.35.7.3 根據(jù)安全需要、作業(yè)現(xiàn)場實(shí)際情況，及時(shí)設(shè)置臨時(shí)性安全警示標(biāo)識(shí)。 5.7.4 配合

11、校方按照 GB 289 的要求 4 補(bǔ)充、完善安全標(biāo)識(shí)。 5.7.55.7.5 配合校方在教學(xué)樓、辦公樓、圖書館、閱覽室、食堂等公共場所設(shè)立禁煙標(biāo)志。 6 6 秩序維護(hù)管理 6.16.1 出入管理 6.1.1 校門設(shè)置門崗，門衛(wèi)應(yīng)由專職秩序維護(hù)人員擔(dān)任。 6.1.2 校門門衛(wèi)應(yīng)提示進(jìn)入人員出示證件，查驗(yàn)校外人員的有效證件并登記。 6.1.3 校內(nèi)機(jī)動(dòng)車輛應(yīng)憑證出入校門，外來機(jī)動(dòng)車輛出入校門，應(yīng)驗(yàn)證、登記，并發(fā)放臨時(shí)出入 憑證。 6.1.4 對大件物品帶出校門應(yīng)實(shí)施出門證管理。 6.1.5 學(xué)生出入校門高峰時(shí)段，應(yīng)安排人員維護(hù)交通秩序，防止發(fā)生擁擠踩踏等傷害事故。 6.1.6 禁止將非教學(xué)、科研

12、使用的易燃易爆物品、 有毒有害物品、動(dòng)物和管制器具等危險(xiǎn)物品帶 入校園。 6.26.2 安全巡視 6.2.1 定時(shí)巡視服務(wù)區(qū)域，重點(diǎn)關(guān)注消防與安全防范重點(diǎn)部位。 6.2.2 每日教學(xué)、辦公活動(dòng)結(jié)束后，應(yīng)對教學(xué)、辦公場所進(jìn)行巡查。 6.2.3 應(yīng)勸說閑雜人員、推銷人員離開校區(qū)。 6.2.4 對危害安全、影響教學(xué)秩序的行為應(yīng)進(jìn)行勸阻，勸阻無效的應(yīng)及時(shí)報(bào)告校方。 6.36.3 車輛管理 6.3.1 提示、引導(dǎo)機(jī)動(dòng)車輛和非機(jī)動(dòng)車輛在規(guī)定停車區(qū)域有序停放。 6.3.2 及時(shí)疏導(dǎo)占道車輛，保持校區(qū)道路暢通。 6.3.3 配合校方定期清理無主非機(jī)動(dòng)車輛。8.2.7 配合校方進(jìn)行宿舍衛(wèi)生檢查、 學(xué)生晚歸檢查及

13、住宿安全檢查， 提供檢查記錄，發(fā)現(xiàn)異常情 5 641 消防、安防監(jiān)控中心應(yīng)配備專職人員， 24 小時(shí)值班，并做好值班記錄。 642 監(jiān)控影像資料、報(bào)警記錄的存留與查閱，應(yīng)按保安服務(wù)管理?xiàng)l例執(zhí)行。 643 消防、安防監(jiān)控中心應(yīng)及時(shí)接聽公安、消防及學(xué)校保衛(wèi)部門報(bào)警聯(lián)動(dòng)電話。 6.5 中小學(xué)安全管理 6.5.16.5.1 學(xué)校重要部位安全技術(shù)防范系統(tǒng)的配置、維護(hù)等，應(yīng)符合 DB31DB31/ / 329.6329.6 的要求。 6.5.26.5.2 中小學(xué)安全防范管理應(yīng)符合 DB31/547DB31/547 的要求。 6.66.6 信息通報(bào) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立、完善安全信息通報(bào)制度。 7 7 消防安

14、全管理 7.17.1 基礎(chǔ)管理 7.1.1 建立消防臺(tái)賬，包括消防安全基本情況和消防安全管理情況。 7.1.2 配合校方制定消防安全管理制度，明確消防安全管理責(zé)任人及防火安全責(zé)任。 7.1.3 物業(yè)服務(wù)企業(yè)按規(guī)定組建員工義務(wù)消防隊(duì)。 7.1.4 定期進(jìn)行消防知識(shí)培訓(xùn)和消防演練，保留演練記錄。 7.1.5 消防控制中心管理應(yīng)符合 GB 25201 的要求。 7.27.2 防火檢查 7.2.17.2.1 按機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)、事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定規(guī)定，進(jìn)行防火巡查和檢查， 并保留記錄。 7.2.2 防火巡查和檢查重點(diǎn)關(guān)注實(shí)驗(yàn)室和學(xué)生宿舍等。 7.37.3 火險(xiǎn)隱患整改 發(fā)現(xiàn)火險(xiǎn)隱患，應(yīng)采取相應(yīng)措

15、施并及時(shí)報(bào)告校方，配合校方消除火災(zāi)隱患。 8 8 住宿管理與服務(wù) 8.18.1 制度要求 依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)及學(xué)校規(guī)章制定住宿管理制度，并公示。 8.28.2 日常管理服務(wù) 8.2.18.2.1 住宿管理與服務(wù)應(yīng)符合 DB31/T637DB31/T637 的要求。 8.2.28.2.2 配合校方接待留學(xué)生、少數(shù)民族學(xué)生入住。 8.2.3 建立住宿備用鑰匙臺(tái)賬，借用鑰匙應(yīng)保留書面記錄。 8.2.4 對外來人員來訪、大件物品出入、學(xué)生晚歸等實(shí)施登記管理。 8.2.5 進(jìn)行每日安全巡查，女學(xué)生宿舍應(yīng)增加 夜間巡查頻次。 8.2.6 學(xué)生發(fā)生意外傷害或失蹤事件，應(yīng)及時(shí)報(bào)告校方，并保留書面記錄。 6 況及

16、時(shí)報(bào)告校方。 9 環(huán)境保潔 9.19.1 教學(xué)、科研、辦公用房保潔 9.1.19.1.1 按 DB31/T DB31/T 361361 的環(huán)境衛(wèi)生服務(wù)要求， 提供教學(xué)、科研及辦公區(qū)域公共環(huán)境保潔服務(wù) 9.1.2 按合同約定提供教學(xué)、科研、輔助用房、辦公用房等室內(nèi)保潔服務(wù)。 9.1.3 應(yīng)勸阻在教學(xué)、科研、辦公等公共場所吸煙的行為。 9.1.4 保潔服務(wù)應(yīng)不影響正常教學(xué)、科研、辦公活動(dòng)及課間休息。 9.2 生活服務(wù)用房保潔 9.2.1 宿舍樓保潔 9.2.1.1 定時(shí)保潔，保持樓梯、走道、活動(dòng)室等公共部位清潔衛(wèi)生，垃圾日產(chǎn)日清。 9.2.1.2 保持公共部位的墻面、門、窗臺(tái)無污跡、無積灰，門、窗

17、玻璃明亮。 9.2.1.3 公共衛(wèi)生間、盥洗室及時(shí)保潔，保持無異味、無積水、無污垢、無衛(wèi)生死角。 9.2.1.4 按合同約定提供宿舍室內(nèi)日常保潔服務(wù)。 9.2.2 公共浴室保潔 9.2.2.1 每日定時(shí)清潔地面、地漏、排水溝等，保持地面清潔，排水通暢。 9.2.2.2 每日定時(shí)開窗通風(fēng)。 9.2.3 開水房保潔 9.2.3.1 每日定時(shí)進(jìn)行環(huán)境保潔，保持墻面干凈，地面清潔、無積水。 9.2.3.2 每日定時(shí)洗刷水槽，清理地漏，保持水槽干凈，排水通暢。 9.2.3.3 每日定時(shí)清潔供水設(shè)備，保持設(shè)備表面清潔。 9.2.4 自助洗衣房保潔 9.2.4.1 每日進(jìn)行環(huán)境保潔，保持地面清潔、無積水。

18、9.2.4.2 定期擦拭洗衣設(shè)備，保持設(shè)備清潔。 9.3 水體、場地保潔 9.3.1 及時(shí)清理水體沿岸垃圾、雜物。 9.3.2 定期清潔水景水體，保持水面無漂浮雜物，硬底池壁無積垢。 9.3.3 發(fā)現(xiàn)水體有污染或疑似污染現(xiàn)象，應(yīng)及時(shí)報(bào)告校方。 9.3.4 跑道、球場、草坪等場地應(yīng)保持無廢棄物、無積水。 9.49.4 綠化保潔 9.4.19.4.1 樹枝上無懸掛雜物，孤植樹保留落葉層。 9.4.29.4.2 綠籬、地被植物、花壇無廢棄物。 9.59.5 垃圾處理 9.5.1 各類垃圾定點(diǎn)存放，及時(shí)處理。 9.5.2 生活垃圾日產(chǎn)日清，教學(xué)區(qū)域應(yīng)及時(shí)收集、清運(yùn)。 9.5.3 配合校方管理有害廢棄物

19、。 9.69.6 滅害消殺 9.6.1 定期滅鼠、滅蟑、滅蠅、滅蚊。 7 9.6.2 實(shí)施滅害消殺應(yīng)防止對環(huán)境造成次生污染。 9.7 環(huán)境消毒 9.7.1 定期對公共衛(wèi)生間、公共浴室、開水房、自助洗衣房、垃圾堆放點(diǎn)等部位實(shí)施環(huán)境消毒。 9.7.29.7.2 環(huán)境消毒所選用的消毒劑應(yīng)合格有效。 9.8 二次供水設(shè)施衛(wèi)生管理 二次供水設(shè)施衛(wèi)生管理應(yīng)符合 GB 17051 要求。 1010 綠化服務(wù) 10.110.1 養(yǎng)護(hù)管理 10.1.1 根據(jù)學(xué)校物業(yè)特點(diǎn)制定并實(shí)施綠化養(yǎng)護(hù)方案，對校園植物進(jìn)行養(yǎng)護(hù)管理。 10.1.2 機(jī)械割草、花木施肥應(yīng)避免噪音、異味等對教學(xué)、生活環(huán)境造成影響。 10.2 養(yǎng)護(hù)要

20、求 10.2.1 基礎(chǔ)要求 10.2.1.1 植株生長健壯，無枯株、缺植空禿或失水現(xiàn)象。 10.2.1.2 枝葉生長色澤正常，色葉植物葉色變化明顯。 10.2.1.3 觀花植物按時(shí)茂盛開花，觀果植物正常結(jié)果。 10.2.1.4 基本無有害生物危害癥狀。 10.2.2 園林植物景觀養(yǎng)護(hù)要求 10.2.2.1 行道樹群體植株樹冠完整、規(guī)格整齊，樹干挺直。 10.2.2.2 孤植樹樹形完美，樹冠飽滿，樹穴覆蓋完整，黃土不裸露。 10.2.2.3 綠籬修剪保持三面以上平整飽滿、直線挺直、曲線柔和，開花植物花期一致。 10.2.2.4 地被種植密度合理、植株規(guī)格整齊，群體景觀效果好；混合種植種類配置合理

21、、葉色、 葉型協(xié)調(diào)。 10.2.2.5 草坪成坪高度符合約定，草坪平坦飽滿，護(hù)欄設(shè)施完好無損。 10.2.2.6 花壇圖案精美，色彩豐富，株高相等，花期一致。 10.2.2.7 垂直綠化植物枝葉分布均勻，疏密合理。 10.2.3 園林硬質(zhì)景觀養(yǎng)護(hù)要求 10.2.3.1 園林建筑及構(gòu)筑物外觀整潔，構(gòu)件完整無損。 10.2.3.2 道路地坪平整、無損缺、無積水，無障礙設(shè)施完好、暢通。 10.2.3.310.2.3.3 假山疊石穩(wěn)固安全，不適于攀爬的假山疊石、 置石應(yīng)有醒目警示標(biāo)志和防護(hù)設(shè)施。 1111 特約服務(wù) 11.111.1 服務(wù)受理 11.1.1 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可提供物業(yè)服務(wù)合同以外的特約服務(wù)。特約服務(wù)包括但不限于：教學(xué)輔助 服務(wù)、會(huì)務(wù)服務(wù)、收