實(shí)施舊村改造建設(shè)商貿(mào)物流城可行性分析報(bào)告

1、實(shí)施舊村改造建設(shè)商貿(mào)物流城可行性研究報(bào)告目錄第一章總論41、項(xiàng)目建設(shè)背景42、 項(xiàng)目概況53、可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 74、研究結(jié)論與建議 75、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 8第二章區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析101、當(dāng)前XX縣房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 102、XX縣商品房供需情況分析 163、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況預(yù)測(cè) 18第三章市場(chǎng)研究與項(xiàng)目定位201、XX縣房地產(chǎn)發(fā)展背景分析 202、項(xiàng)目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 213、XX縣商貿(mào)物流城住宅項(xiàng)目市場(chǎng)定位 22第四章 項(xiàng)目選址和建設(shè)條件 271、項(xiàng)目選址272、建設(shè)條件27第五章項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及功能標(biāo)準(zhǔn) 291、建筑面積和內(nèi)容 292、功能設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)293、工程項(xiàng)目一覽表 31

2、第六章建設(shè)方案301建設(shè)場(chǎng)地環(huán)境302、總體規(guī)劃布局 323、建筑方案設(shè)計(jì) 374、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 385、公用設(shè)施方案396、消防397、通風(fēng)空調(diào)398、節(jié)能措施40第七章 項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)與勞動(dòng)保護(hù) 411主要污染源狀況412、污染物排放控制標(biāo)準(zhǔn) 413、勞動(dòng)安全保護(hù)414、建筑節(jié)能 415、環(huán)境綠化416、安全衛(wèi)生42第八章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 43第九章投資估算與資金籌措451、投資估算452、資金籌措465、效益分析396、分析結(jié)論 39第十章項(xiàng)目組織及運(yùn)營(yíng)481項(xiàng)目管理系統(tǒng)482、項(xiàng)目實(shí)施方案 48第十一章風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策501市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析 502、經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)分析 503、敏感性分析50第十二

3、章 社會(huì)效益分析 52第一章總論1、項(xiàng)目建設(shè)背景隨著XX縣經(jīng)濟(jì)建設(shè)速度的加快，發(fā)展的速度明顯快于其他 縣區(qū)。房地產(chǎn)行業(yè)作為經(jīng)濟(jì)建設(shè)的龍頭，在XX縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起到了舉足輕重的作用。而隨著國(guó)民生活水平的提高， 民眾對(duì)于居 住品質(zhì)的要求也在日益增高。如何滿足廣大群眾對(duì)于居住品質(zhì)的 迫切要求，不僅是政府部門長(zhǎng)期以來的重要課題，也是房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新的社會(huì)責(zé)任之一。山東星發(fā)生物科技股份有限公司作為 XX縣的龍頭企業(yè)，注冊(cè)資本 11079萬元。公司董事長(zhǎng)蔣新東一 直關(guān)注著龍沂莊的發(fā)展和壯大， 多年之前就策劃該地段的舊村改 造工作，首先將XX縣新汽車站通過各種方式爭(zhēng)取到項(xiàng)目地段東 側(cè)，使該地段緊鄰長(zhǎng)途汽車站，

4、然后說服下屬公司參股的棗臨鐵 路在項(xiàng)目所在地西北側(cè)開了火車站站點(diǎn)，新建的高速公路出口也緊鄰此項(xiàng)目正北面。長(zhǎng)遠(yuǎn)的謀劃使該地段交通條件得天獨(dú)厚、依山傍水的風(fēng)水寶地，營(yíng)造了人流、物流、信息流、現(xiàn)金流的大格 局，使該項(xiàng)目合理使用節(jié)約土地 220多畝，使大眾群體經(jīng)商居住 足不出城，緩解了交通堵塞、節(jié)約了能源、節(jié)省了時(shí)間，科學(xué)構(gòu) 思、現(xiàn)代化設(shè)計(jì)、經(jīng)濟(jì)實(shí)用、創(chuàng)新布局，為項(xiàng)目的建設(shè)奠定了堅(jiān) 實(shí)的基礎(chǔ)。中鋼集團(tuán)山東礦業(yè)有限公司自成立來由于專家、工程師、高管、員工大部分來自外地，住房醫(yī)療教育等問題成為公司的一個(gè) 重大問題，為此公司極力參與該項(xiàng)目的籌備和建設(shè)，以期能在項(xiàng) 目建設(shè)上解決上述問題，三山集團(tuán)同時(shí)為該項(xiàng)目引

5、進(jìn)了外資公司 SkyVen Capital PteL,td進(jìn)行投資建設(shè)，為該項(xiàng)目的資金問題得到 有效解決。2009年，XX縣緊緊圍繞“突破XX戰(zhàn)略，保持了經(jīng)濟(jì)平穩(wěn) 較快發(fā)展，全年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值193億元，增長(zhǎng)14% 一二三產(chǎn)業(yè)增加值分別增長(zhǎng)4% 16呀口 15%地方財(cái)政收入3.6億元，增長(zhǎng) 17.5% ;稅收占地方財(cái)政收入的比重為85.2%，比上年提高1.7個(gè)百分點(diǎn)。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入15926元，增長(zhǎng)12.8%。農(nóng)民人均純收入6235元，增長(zhǎng)17.6%。規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資達(dá) 到81億元，年均增長(zhǎng)35%實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 78.6億元， 年均增長(zhǎng)20.1%;金融機(jī)構(gòu)存、貸款余額分別為6

6、2.9億元、37億元，年均分別增長(zhǎng) 17.9%、10.5%。2009年1-12月，XX縣房 地產(chǎn)開發(fā)投資金額總計(jì) 9.6億元，與上年同期相比增長(zhǎng) 92.82%, 環(huán)比增長(zhǎng)了 6.07%。巨大的居住與投資需求帶動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的 快速發(fā)展，同時(shí)也為 XX縣現(xiàn)代化城市建設(shè)做出了貢獻(xiàn)。根據(jù)XX縣房管局提供的數(shù)字表明：房地產(chǎn)投資仍高速增長(zhǎng)，到2009年12月房地產(chǎn)投資同比達(dá)到了 80%在宏觀調(diào)控的作用下，有效擠 壓了房地產(chǎn)投資的因素，但部分投資熱點(diǎn)以及部分優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目銷售 量仍呈小幅上升趨勢(shì)，可以預(yù)見：房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)不 會(huì)改變。本項(xiàng)目用地位于XX縣城市規(guī)劃中的核心地帶。該宗地共225 畝，由于此部

7、分建設(shè)缺乏總體規(guī)劃，老、舊危房屋多，居住條件 惡劣，環(huán)境臟亂差，與周邊現(xiàn)代化的市容市貌和其他住宅環(huán)境極不相宜。為了拓展城區(qū)的發(fā)展空間， 徹底改變?cè)摰貐^(qū)老舊差的面 貌，本項(xiàng)目本著建設(shè)高品質(zhì)住宅，營(yíng)造城區(qū)商業(yè)氛圍的理念，努 力將該項(xiàng)目建設(shè)成為城區(qū)的房地產(chǎn)旗幟，乃至全省第一、全國(guó)一流，營(yíng)造出與整個(gè)新城區(qū)發(fā)展相融合的國(guó)際化、人文、舒適而充 滿活力的環(huán)境。全力打造魯南一流的，高度云集科技、信息、物 流、商住、休閑、娛樂、生態(tài)于一體的高品位、多層次、親自然 的魯南商貿(mào)物流集散中心。我們旨在 XX這塊風(fēng)水寶地，感受天 時(shí)、地利、人和的投資環(huán)境，依靠政府的政策杠桿，利用公司的 全新思想理念，筑巢引鳳，招徠各地

8、客商，蜂涌而至云集XX最后形成管理、形態(tài)、品牌、知名的魯西南“蘇魯皖”中心商貿(mào) 市場(chǎng)。2、項(xiàng)目概況2.1項(xiàng)目名稱:XX縣舊村改造商貿(mào)物流城建設(shè)項(xiàng)目。2.2建設(shè)地點(diǎn)及四至范圍：項(xiàng)目位于XX縣新城區(qū)的中心位置，具體四至范圍為：新車站以西，三山公司以北，中興路以東，206國(guó)道以南。2.3開發(fā)單位：SkyVen Capital PteL,td（新加坡投資控股集團(tuán)）中鋼集團(tuán)山東礦業(yè)有限公司山東星發(fā)生物科技股份有限公司臨沂三山進(jìn)出口貿(mào)易有限公司2.4工程概況：項(xiàng)目擬建總建筑面積588720平方米，根據(jù)XX的規(guī)劃和龍沂 莊的位置、面積，市場(chǎng)可以將其分為“物流中心”、“小商品批發(fā)中心”、“大型超市”三大區(qū)。一

9、樓服飾、副食、五金、蔬菜等各種小商品批發(fā)，配送全國(guó)的物品；二、三樓大型超市；四 樓健身、娛樂，以滿足 XX人民的業(yè)務(wù)生活。本項(xiàng)目擬共建設(shè)9棟高檔26層大樓，位于商貿(mào)物流城上面，其中地塊西側(cè)為商貿(mào)物流區(qū)、寫字樓和商務(wù)酒店，樓層為5-26層。建設(shè)工程計(jì)劃于2011年6月份完成，2012年3月開工建設(shè)， 2014年開業(yè)入住。本項(xiàng)目商品樓住宅共分兩大類型，現(xiàn)代化的 商貿(mào)物批發(fā)城1-4層，精致的高層塔樓 5-26層、多樣化的高層 酒店式公寓5-33層。2.5資金來源：項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來源主要包括股東投資、銀行融資、投資公司參股及銷售回款滾動(dòng)建設(shè)， 本項(xiàng)目采取這幾種渠道結(jié)合使 用，在項(xiàng)目建設(shè)過程中，采用

10、預(yù)售手段，實(shí)現(xiàn)資金快速回籠，保 證項(xiàng)目建設(shè)并開始償還貸款。3、可行性研究報(bào)告編制依據(jù)（1）項(xiàng)目投資方案；（2）國(guó)家及XX縣頒布的相關(guān)法律、法規(guī)、政策；（3）臨沂市和XX縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十一五”規(guī)劃綱要；（4）XX縣城市總體規(guī)劃（1996 2010年）；（5）房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、定額；（6）XX縣及項(xiàng)目周邊地區(qū)市場(chǎng)調(diào)研和現(xiàn)場(chǎng)勘察資料；（7）其他有關(guān)依據(jù)資料及企業(yè)提供資料。4、研究結(jié)論與建議本項(xiàng)目建設(shè)符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和 XX縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向，適應(yīng)XX縣城市規(guī)劃以及商貿(mào)物流、房地產(chǎn)發(fā)展的需要，并且配合政 府加大城區(qū)舊村改造的政策， 區(qū)位條件優(yōu)越，市政配套和生活配 套較為

11、完善，市場(chǎng)定位清晰，具有良好的升值潛力和發(fā)展前景。加之房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)采取環(huán)?？刂朴行Т胧?，保證了對(duì)周邊環(huán)境不會(huì)造成污染，本項(xiàng)目土建與公用工程建設(shè)具有生態(tài)建設(shè)有利條 件，注重環(huán)保與建筑節(jié)能，所以項(xiàng)目前景看好。物流中心項(xiàng)目建設(shè)，符合國(guó)家和省市有關(guān)促進(jìn)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的 商貿(mào)、物流業(yè)發(fā)展的政策；符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向和要求；項(xiàng)目建設(shè) 用地符合要求；項(xiàng)目的建設(shè)將推動(dòng)市委、 市政府倡導(dǎo)的現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)業(yè) “雙輪驅(qū)動(dòng)”，發(fā)展大商貿(mào)，建設(shè)大市場(chǎng)，搞活大流通，努力把XX縣打造成為北進(jìn)南出、輻射南北的區(qū)域性商業(yè)服務(wù)業(yè)中心要求。XX縣現(xiàn)代服務(wù)業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展， 體系之進(jìn)程，配套臨沂經(jīng)濟(jì)圈和自主 創(chuàng)新綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)的建設(shè)， 帶動(dòng)

12、城市工業(yè)經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展； 擴(kuò) 大地方社會(huì)就業(yè)現(xiàn)實(shí)意義。項(xiàng)目的建設(shè)將成為推動(dòng) XX蔬菜市場(chǎng)的有利補(bǔ)充，促進(jìn)區(qū)域 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。交易倉儲(chǔ)中心的建成 ，為整頓目前該區(qū)域零散的 交易和倉儲(chǔ)，提升該區(qū)域物流環(huán)境提供了良好整合平臺(tái)；項(xiàng)目建 設(shè)將成為XX縣發(fā)展專業(yè)市場(chǎng)和物流產(chǎn)業(yè)的形成互惠 ，互動(dòng),協(xié)同 發(fā)展一支重要經(jīng)濟(jì)力量。項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率，投資回收期低于行業(yè)基準(zhǔn)投資回收期，項(xiàng)目具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力等。從綜合分析來看，項(xiàng)目建設(shè)具有很強(qiáng)的可行性。5、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見 表1-1。表1-1主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目名稱單位指標(biāo)1總用地面積m21500752總建筑面積m25887

13、203容積率3.914綠化率%305總停車數(shù)輛9006戶內(nèi)平均居住人數(shù)人/戶2.87居住戶數(shù)戶24228居住人數(shù)人67819建設(shè)投資萬元7177810每平方米建設(shè)投資元121911投資利潤(rùn)率%75%12全部投資投資回收期（稅 前）年1.3第二章區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1、當(dāng)前XX縣房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀1.1、房地產(chǎn)開發(fā)投資的基本情況近年來，XX縣房地產(chǎn)開發(fā)投資處在一個(gè)高速增長(zhǎng)的時(shí)期。2009年XX縣房地產(chǎn)開發(fā)投資完成9.6億元，與上年同期相比增 長(zhǎng)92.82%，環(huán)比增長(zhǎng)了 6.07%，完成投資占本年度計(jì)劃投資的 91%其中，商品房建設(shè)投資額 7.8億元，同比增長(zhǎng)84.79%; 土 地開發(fā)投資額2.8億元，

14、同比下降了 18.2%。按用途分：商品住 宅開發(fā)投資7.2億元，同比增長(zhǎng)120%其中別墅、高檔公寓投 資2.92億，同比下降28.71%；辦公樓投資1.61億元，同比增 加了 10.6%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資5.07億元，同比增長(zhǎng)了 63.08%。2009年房屋建筑施工面積 26萬平方米，同比增長(zhǎng)108.82%。 其中，住宅施工面積15.2萬平米，同比增長(zhǎng)128.74%。住宅施工面積中別墅、高檔公寓3.6萬平方米，同比增長(zhǎng) 19.96%；辦公樓施工面積4萬平方米，同比下降68.1%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房施工 面積為2.8萬平方米，同比增長(zhǎng) 53.7%，其他用房施工面積4萬 平方米，同比增長(zhǎng)110.71%。

15、2010年1-4月，XX縣房地產(chǎn)完成投資7.75億元，與上年同 期相比增長(zhǎng)了 9.62%;。從投資構(gòu)成增長(zhǎng)幅度看，商品住宅投資 63500萬元，與上年同比增長(zhǎng)9.5%，經(jīng)濟(jì)適用住房投資11100萬元，同比增長(zhǎng)了 33倍；90平方米以下投資17800萬元；140平 方米以上4300萬元；別墅、高檔公寓投資 3600萬元，同比增長(zhǎng) 14%辦公樓投資2500萬元，同比增長(zhǎng)了 184.09%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用 房投資9500萬元，同比上升35.99%;其他投資2000萬元，同 比下降了 58.72%。在完成投資中仍以商品住宅為主，占完成投 資的 81.94%，圖2-1歷年房地產(chǎn)開發(fā)投資情況單位：億元投資金額

16、 ，2007年，96.71單位：%圖2-22009年新開工房屋構(gòu)成其他,5.641.2、房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售的基本情況2009年房屋竣工面積24萬平方米，同比增長(zhǎng) 161.07%。其 中，住宅竣工面積為 15萬平米，同比增長(zhǎng)180.22%;辦公樓竣 工面積為3.5萬平方米，同比增長(zhǎng)324.95%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房竣工 面積為3萬平方米，同比增長(zhǎng) 96.56%;其他用房竣工3.6萬平 方米，同比增長(zhǎng)30.18%。2009年商品房實(shí)際登記銷售面積17.2萬平方米，同比下降38.93%。其中住宅銷售面積 14.6萬平方米，同比下降 36.6%。 與上月環(huán)比增長(zhǎng)11.9%。其中住宅預(yù)售面積22.46萬平方米，同

17、 比增長(zhǎng)9.78%，與上月環(huán)比增長(zhǎng)12.76%； 2010年1-4月，XX縣 新建商品房實(shí)際登記銷售面積17.85萬平方米，與上年同比上升了 20.9%;其中商品住房實(shí)際登記銷售面積13.4萬平方米，與上年同比增長(zhǎng)了 13.25%。批準(zhǔn)預(yù)（銷）售房屋面積 8.83萬平方 米，同比下降了 58%環(huán)比增長(zhǎng)幅度為167.6%；批準(zhǔn)預(yù)（銷）售 住房面積4.71萬平方米，同比下降了 72.7%，環(huán)比增長(zhǎng)100% 商品房實(shí)際銷售面積占可售面積的6.27%；本期商品住房實(shí)際銷售面積占可售面積的比例為 10.13%。1.3、房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的基本情況根據(jù)XX縣房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2009年12月商品房平均銷售 價(jià)格

18、2100元/平方米，同比增長(zhǎng)了 4.7%，環(huán)比增長(zhǎng)0.18%；商品 住房平均銷售價(jià)格 2875元/平方米，同比增長(zhǎng)了 4.6%。環(huán)比增圖2-32009年不同價(jià)位商品房供求結(jié)構(gòu)23.47%長(zhǎng)0.24%。2010年以來，XX縣房屋銷售價(jià)格指數(shù)呈小幅上升趨 勢(shì)。-2000-2500元/m2 2000-2500元/m2二 2500-3000元/m2 13000-4000元/m2 4000元/m2以上1.4、建設(shè)項(xiàng)目資金來源基本情況2009年XX縣房地產(chǎn)開發(fā)到位資金 9.62億元，同比增長(zhǎng)了 58.81%。從資金來源情況分析，國(guó)內(nèi)貸款 3.3元，占到位資金的 35%利用外資3200萬元，占到位資金的3.

19、4%；企業(yè)自籌資金6 億元，占到位資金的 62%其他資金1.76億元，占到位資金的 18% 與 上年同期比較 分別增長(zhǎng)47.92%，0.67%，44.13%和 115.86%。2010年1-4月，到位資金53400萬元，其中上年節(jié)余15160 萬元，本年到位38240萬元。其中國(guó)內(nèi)貸款 6130萬元元，占資 金總額的11.48%；銀行貸款4700萬元，占資金總額的8.8%;非 金融機(jī)構(gòu)貸款 200萬元，占資金總額的0.04%;企業(yè)自籌資金24120萬元，占資金總額的 45.17%;其他資金來源7990萬元， 占資金總額的14.96%。與上年同期比較到位資金總額增長(zhǎng)了158.79%，其中上年節(jié)余

20、增長(zhǎng)186.03%,本年到位資金增長(zhǎng)了148.59%圖2-42006-201年資金來源構(gòu)成單位:16014012010080604020國(guó)內(nèi)貸款自籌資金上年末結(jié)余資金I 2006年 2007年一 2008年2、XX縣商品房供需情況分析2.1市場(chǎng)供求分析農(nóng)村市場(chǎng)分布與經(jīng)營(yíng)情況：泉山街、龍沂莊村口、卞莊鎮(zhèn)醫(yī) 院等小范圍市場(chǎng)，為了購買方便，自發(fā)的組成了一個(gè)每天的小市 集；下村、南橋、興明、小嶺等區(qū)域做了實(shí)地考察，例如下村、 南橋、小嶺等鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)，因離縣城比較遠(yuǎn)，所以形成了流動(dòng)的性 集市。位置大致分為兩種：第一種在公路兩邊，第二種在路邊下 的空地；銷售的人員大致分兩種：第一種長(zhǎng)期流動(dòng)性，專門流動(dòng) 于市

21、集；第二種離家比較近的農(nóng)民。 隨著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展以及農(nóng)民生活水平的不斷改善和提高，市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)模式有了較大的改變，但是地?cái)?、帳蓬的方式依然隨處可見。 市場(chǎng)效益雖然比較低， 但是，與傳統(tǒng)的農(nóng)村產(chǎn)業(yè)相比，效益依然較為突出，是農(nóng)村經(jīng)濟(jì) 的組成部分?？h城市場(chǎng)分布與經(jīng)營(yíng)情況：南大棚市場(chǎng)、北大棚市場(chǎng)是多年習(xí) 承下來的到老地方購買。北大棚是蔬菜、衣服類零售市場(chǎng)，南大 棚是食品批發(fā)市場(chǎng)。由于市場(chǎng)處于城市中心、建設(shè)比較早，人氣 指數(shù)很咼。但是，其經(jīng)營(yíng)環(huán)境較差，道路也不暢通，存在著嚴(yán)重 的消防安全隱患。位于汽車三隊(duì)門口的水果早市批發(fā)， 沒有正規(guī) 的市場(chǎng)，每天早上5點(diǎn)至8點(diǎn)，嚴(yán)重影響交通。XX的傳統(tǒng)市場(chǎng)比較多，從農(nóng)

22、村集鎮(zhèn)到 XX縣城，趕集是集市 貿(mào)易的一種主要商品交流方式。 五天一集，農(nóng)民從四面八方匯聚 塊，成千上萬人山人海，有人稱之為“麻雀做市”。市場(chǎng)交易物品玲瑯滿目，這也呈現(xiàn)出 XX傳統(tǒng)市場(chǎng)的興隆景象。但是這 種市場(chǎng)的交易時(shí)間非常短， 交易方式也非常簡(jiǎn)單，物品的附加值 為零。由于城市建設(shè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大澎漲，經(jīng)濟(jì)運(yùn)轉(zhuǎn)速率不斷提高，人們生活節(jié)奏的不斷加快， 傳統(tǒng)市場(chǎng)已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)現(xiàn)代經(jīng) 濟(jì)發(fā)展的需要。因而建設(shè)相當(dāng)規(guī)模的專業(yè)市場(chǎng)，以替代散亂的傳統(tǒng)市場(chǎng)，這對(duì)人們意識(shí)觀念的改變、商品流通渠道的疏理、城市 生活環(huán)境的靜化、區(qū)域品牌經(jīng)濟(jì)的提升、完善產(chǎn)業(yè)之間發(fā)展的協(xié) 和關(guān)系，都具有十分重要的意義。2009年后商品房

23、開發(fā)結(jié)構(gòu)得到了較大調(diào)整，但結(jié)構(gòu)性矛盾 依然存在，經(jīng)濟(jì)適用房和 90平方米以下商品住宅所占比重仍顯 偏低，需進(jìn)一步貫徹“國(guó)六條”政策，加大90平方米以下商品住宅的建設(shè)力度。XX縣住宅商品房房屋實(shí)際登記銷售面積在連 續(xù)下降兩年多的情況下，2010年3月開始回升，4月漲幅超過了 20%特別是商品住房?jī)赡陙硎状卧鲩L(zhǎng)，而且漲幅超過了13%說明住宅商品房需求仍然旺盛。來自XX縣房管局的統(tǒng)計(jì)數(shù)字表明：2010年4月辦公樓與商 業(yè)營(yíng)業(yè)用房的房屋竣工率分別為10.95%和7.77%；而其兩者的銷售分別下降了 0.5和0.96個(gè)百分點(diǎn)，房屋空置率也在較高點(diǎn)位 浮動(dòng)。辦公樓及商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售情況仍不樂觀，表明各開發(fā)

24、企業(yè)市場(chǎng)調(diào)研不足，市場(chǎng)仍缺少消費(fèi)者需求的產(chǎn)品。2.2區(qū)位供需分析：2009年新開盤面世的項(xiàng)目以新城區(qū)為最多，此種局面在2010年的XX縣房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將繼續(xù)，新城區(qū)位于 XX縣東北部， 地理?xiàng)l件優(yōu)越，硬件設(shè)施完善，擁有數(shù)量眾多的樓盤，價(jià)格也相 對(duì)其他區(qū)域較貴一些。在今后的幾年中，新車站附近將作為政策 扶持的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)將成為 XX縣場(chǎng)新盤的最大萌發(fā)地。3、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況預(yù)測(cè)3.1房產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)中有升的發(fā)展態(tài)勢(shì)不會(huì)改變XX縣2009年市場(chǎng)放量相較前一年增加不多，待開發(fā)土地面 積增加，從2009年的數(shù)據(jù)上不難看出，2009、2010年將是XX 縣房地產(chǎn)項(xiàng)目放量較大的一年。2010年1-4月購置土地面積

25、進(jìn)一步下降，同比下降了76.1% ;完成開發(fā)土地面積同比增長(zhǎng)了174.71%;待開發(fā)土地面積同比增長(zhǎng)了 33.63%。2010年1-4月住 宅新開工面積同比增長(zhǎng)了 284.96%。截至3月，XX縣商品房買賣 價(jià)格同比上漲3.8%,遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于全國(guó)70城市價(jià)格漲幅。價(jià)格漲幅 趨緩的原因之一在于商品房供應(yīng)量的增加，另一個(gè)重要原因則是宏觀調(diào)控的作用，使得原本處于曾經(jīng)在全國(guó)各城市居于前列的房 地產(chǎn)增幅得到回落。雖然有以上兩方面原因制約著 XX縣的商品房?jī)r(jià)格，但價(jià)格 穩(wěn)中有升的趨勢(shì)不會(huì)改變。一是房屋的土地成本、建筑材料成本、 勞動(dòng)力成本和住房供求關(guān)系左右著房?jī)r(jià)走勢(shì)；二是無論由于居民住房消費(fèi)支撐的主動(dòng)需求還是

26、由于城市房屋拆遷帶來的被動(dòng)需 求，強(qiáng)大的市場(chǎng)需求推動(dòng)放價(jià)上漲；三是地價(jià)上漲是當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲中的重要因素，土地儲(chǔ)備和“招（標(biāo)）、拍（賣）、掛（牌）” 制度實(shí)施以來，對(duì)增加土地出讓的透明度、 避免尋租發(fā)揮了重要 作用。但不可回避的是，“招、拍、掛”制度也存在一定的缺陷， 即短期內(nèi)容易推動(dòng)地價(jià)上漲；四是新建住宅成本的上升也是導(dǎo)致 房?jī)r(jià)上漲的原因，這里所說的成本上升，并不單指建材等價(jià)格上 漲帶來的成本增加；五是房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)變動(dòng)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)供求總量的階段性失衡直接影響房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)，即中低價(jià)位商品住房供應(yīng)量偏少，高檔商品房供應(yīng)增加，使得商品房平均價(jià)格上揚(yáng)，這與當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性矛盾是

27、吻合 的；六是多種住房需求旺盛推動(dòng)房?jī)r(jià)的上升，除消費(fèi)需求外，當(dāng) 前房地產(chǎn)市場(chǎng)中還存在大量的投資需求。如XX縣周邊盟市的投資有相當(dāng)比重投向XX縣的房地產(chǎn)，推動(dòng)了 XX縣房?jī)r(jià)的上升。除 以上原因，宏觀調(diào)控政策之后開發(fā)周期的延擱，房?jī)r(jià)仍將不斷走高，現(xiàn)在不能確定的只是增長(zhǎng)的幅度和頻率而已。3.2城區(qū)住宅供需不均將日益凸顯XX縣高速增長(zhǎng)的的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度帶動(dòng)了城市化進(jìn)程，整個(gè) 城市正在由一個(gè)小型城市蛻變?yōu)橹行统鞘?，城區(qū)住宅的連片開發(fā)使得老百姓能夠更加便捷地享受城市生活。雖然近幾年XX縣加大了兩大片區(qū)的居住建設(shè)力度， 但由于其相關(guān)配套尚不到位， 故 此宜居水平較低。XX縣正處在城市建設(shè)的中期，民眾對(duì)于城市

28、化生活的追逐心理仍居于高位，相對(duì)而言，城區(qū)的商業(yè)、教育、 衛(wèi)生醫(yī)療等服務(wù)設(shè)施較之郊區(qū)對(duì) XX縣民眾有更大的吸引力。隨 著城市開發(fā)進(jìn)度的加快，核心城區(qū)內(nèi)可開發(fā)土地日益減少也是客 觀事實(shí)，因XX縣各區(qū)商品房?jī)r(jià)格差異并不明顯，故此民眾對(duì)于 中心城區(qū)的需求將會(huì)更加旺盛，那么，隨之而來的就是城區(qū)住宅 供需不均，這個(gè)矛盾在今后將會(huì)日趨明顯的凸顯出來。3.3積極有效的城市建設(shè)將帶動(dòng) XX縣房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展“十五”期間，XX縣中心區(qū)要“拉開城市框架，拓展城市 空間，打通城市干道，提高城市品位，實(shí)現(xiàn)城市五化（美化、亮化、硬化、綠化、凈化）。” 2000年后，XX縣的城市建設(shè)進(jìn)入 了快車道，不僅開始了有史以來最大規(guī)

29、模的拆危、拆違、拆臨工 程，還建成了一大批功能齊全、環(huán)境優(yōu)雅、各具特色的精品住宅 小區(qū)、生態(tài)花園小區(qū)和智能小區(qū)。目前，XX縣人均建筑面積達(dá)到22.5平方米，居民生活環(huán)境和生活質(zhì)量得到了極大改善。市、區(qū)兩級(jí)黨政辦公樓的外遷，更拉大了城市框架，拓展了發(fā)展空間， 同時(shí)也為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來了更大的運(yùn)作空間。第三章市場(chǎng)研究與項(xiàng)目定位1、XX縣房地產(chǎn)發(fā)展背景分析1.1 “十一五”發(fā)展規(guī)劃XX縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第一個(gè)五年規(guī)劃綱要中明確指出：“ 一五”時(shí)期是加快 XX縣城市化進(jìn)程，構(gòu)建和諧 XX 縣的關(guān)鍵時(shí)期。XX縣十一五規(guī)劃明確指出“加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程， 提升縣城的輻射帶動(dòng)力和城市建設(shè)水平，加快城市圈建設(shè)

30、，有序擴(kuò)張中心城區(qū)規(guī)模。打造城市建設(shè)新形象，全力實(shí)施“44331”工程，完善中心城區(qū)功能，提升城市建設(shè)品位?！?。而所謂“ 44331” 工程，就是“四區(qū)、四個(gè)中心、三帶、三園和一批”的簡(jiǎn)稱。更 加詳盡地指出了 XX縣城市建設(shè)的計(jì)劃和決心。 在今后的幾年中， XX縣不僅要建設(shè)一批20萬平方米以上的精品住宅小區(qū)，還要建 設(shè)10個(gè)以上四星、五星級(jí)酒店賓館。1.2XX縣城市規(guī)劃按照縣黨委、政府提出的 XX縣城市建設(shè)“三年小變化、五 年中變化、七年大變化”三步走的總體要求，將XX縣建設(shè)成為了具有較高現(xiàn)代化水平和層次品位、具有良好環(huán)境質(zhì)量和適宜人居、具有較高綜合服務(wù)功能和輻射帶動(dòng)力的城市，基本實(shí)現(xiàn)了基礎(chǔ)設(shè)

31、施、城市形象、人居環(huán)境的大變化。1.3近年XX縣房地產(chǎn)投資情況（表 3-1）:年度2007200820092010.1-4投資額 （億元）34.8550.167.75.8.75由上表可知，XX縣房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)正處于高速發(fā)展期，隨著城 市化進(jìn)程的進(jìn)一步加快，房地產(chǎn)投資增速明顯，2008年房地產(chǎn)漲幅曾居國(guó)內(nèi)各城市首位，2009年后，宏觀調(diào)控政策對(duì)樓市投 資產(chǎn)生影響，但XX縣房地產(chǎn)投資仍處在高位運(yùn)行。2、項(xiàng)目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析2.1區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)概況新車站區(qū)位于XX縣北部，地理?xiàng)l件優(yōu)越，硬件設(shè)施完善， 是縣及XX縣的經(jīng)濟(jì)、文體、衛(wèi)生、科教中心。城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā) 較早，擁有數(shù)量眾多的樓盤，品質(zhì)較高，價(jià)格

32、也相對(duì)其他區(qū)域較 貴一些。目前區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)在售樓盤10余家，2010年1-4月可售套數(shù)分別為 5044、4815、5293、5811套，4月平均價(jià)格為1812 元/平方米。區(qū)域內(nèi)2000元/平米左右的樓盤區(qū)域內(nèi)戶型多以中 大戶型為主，精致小戶型在區(qū)域內(nèi)尚未形成氣候。2.2 項(xiàng)目周邊主要樓盤調(diào)研分析（1）本項(xiàng)目周邊主要樓盤概況如下 表3-2 :項(xiàng)目東方明珠三慶現(xiàn)代城陽光花園總建筑面積（m）110001200012000銷售均價(jià)(元/m2)320025002100產(chǎn)品類型高層板式多層板式多層板式主力戶型96-14590-150148-190(2)樓盤分析：周邊項(xiàng)目主要通過低密度、 低容積率等優(yōu)勢(shì)特

33、征來突出自身的宜居性，而在產(chǎn)品自身層面上并未有較大突破。各項(xiàng)目的銷售價(jià)格也在不同階段有著較大的漲幅， 戶型比例上都以中大戶型的 兩居至四居為主，說明大多數(shù)樓盤購買對(duì)象多是以家庭為單位 的，小戶型產(chǎn)品相對(duì)稀缺。而隨著區(qū)域價(jià)值的提升和房地產(chǎn)市場(chǎng) 的逐步成熟，高品質(zhì)、高舒適度的中小戶型也開始逐漸受到區(qū)域 目標(biāo)客戶的追捧。3、XX縣商貿(mào)物流城住宅項(xiàng)目市場(chǎng)定位3.1項(xiàng)目SWO分析Stre ngth:a. 地理位置優(yōu)越，區(qū)域升值潛力巨大。b. 緊鄰多條公交線路，交通便利；c. 區(qū)域周邊有較為成熟的教育體系，社會(huì)配套設(shè)施比較完 善；d. 本案周邊未來幾年內(nèi)將形成成熟的商業(yè)、辦公、娛樂等 配套。Weak:a.

34、 本案價(jià)格預(yù)期較高，對(duì)前期上市推廣不利；b. 本案地處周邊城市環(huán)境仍需改善。Opport un ity:a. 結(jié)合整體城市規(guī)劃，城市化進(jìn)程逐漸加快；b. 政府相關(guān)配套規(guī)劃，預(yù)示區(qū)域巨大升值潛力；c. 區(qū)域目標(biāo)購房群體多為喜愛小戶型的中青年，這與當(dāng)前 國(guó)家提倡小戶型商品房開發(fā)的政策吻合。Threat:a. 同區(qū)域內(nèi)，存在價(jià)格、品質(zhì)相差不大的其他產(chǎn)品；b. 政府一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和項(xiàng)目操作的限制。3.2目標(biāo)客戶定位一方面，XX縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，蔬菜產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)了一大批 產(chǎn)業(yè)人群收入的提高，他們經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，對(duì)于老城區(qū)有較強(qiáng)的 城市感情，高品質(zhì)的住宅產(chǎn)品會(huì)比較符合他們的需求。另一方面，

35、XX縣“十一五規(guī)劃”中明確提出：“加快城鎮(zhèn)化 進(jìn)程，提升XX縣的輻射帶動(dòng)力和城市建設(shè)水平，加快XX縣城市圈建設(shè)，有序擴(kuò)張中心城區(qū)規(guī)模。打造XX縣城市建設(shè)新形象，全力實(shí)施“ 44331”工程，完善中心城區(qū)功能，提升 XX縣城市建 設(shè)品位?！币虼烁鶕?jù)XX縣整體的變遷過程，該項(xiàng)目的客戶群主要是本 地中青年居民以及區(qū)內(nèi)其他城市移民。3.3 項(xiàng)目產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位為：具有國(guó)際化和人文特色的、充滿活力的中高檔 公寓產(chǎn)品和大型的商貿(mào)物流商業(yè)項(xiàng)目群。第四章 項(xiàng)目選址和建設(shè)條件1. 項(xiàng)目選址本項(xiàng)目位于XX縣中心地帶。宗地四至范圍是：新車站以西， 星發(fā)公司以北，中興路以東，206國(guó)道以南。2. 建設(shè)條件2.1位置優(yōu)

36、越該區(qū)所處地理位置優(yōu)越，周邊車站、商業(yè)、住宿、醫(yī)療、學(xué) 校配套設(shè)施完善，擁有得天獨(dú)厚的區(qū)域優(yōu)勢(shì)。2.1建設(shè)場(chǎng)區(qū)“七通”條件具備項(xiàng)目所在地塊完成了該宗地的前期開發(fā)（七通）工作，能滿足項(xiàng)目投入使用后的有關(guān)要求。具體標(biāo)準(zhǔn)為：a. 道路：按規(guī)劃要求實(shí)現(xiàn)出讓宗地紅線外周邊市政道路。b. 給水由中興路接入，給水主干線直徑為300mm支線直徑為 200mmc. 雨水由中興路排出，雨水主干線直徑為1000mm支線直徑為600mmd. 污水由中興路排出，污水主干線直徑為600mm支線直徑為 500mme. 通訊及電力、燃?xì)庠谥信d路接入。f. 熱力在中興路接入，直徑DN300/DN300DN350/DN35Q支線

37、直徑2.3項(xiàng)目商業(yè)及文化教育配套設(shè)施齊全項(xiàng)目所處的XX縣新城區(qū)是縣以及 XX縣的文化、教育、衛(wèi)生、 經(jīng)濟(jì)中心，高素質(zhì)勞動(dòng)力資源十分豐富。另外，區(qū)域內(nèi)有人流量 巨大的火車站和客運(yùn)站，為商業(yè)房產(chǎn)開發(fā)提供了可能。 項(xiàng)目周邊 有成熟的教育體系，以及醫(yī)療衛(wèi)生體系。未來發(fā)展空間巨大。2.4 土地征用情況該建設(shè)項(xiàng)目總共占地面積225畝，以舊村改造為主，這部分土地地上建筑全部為危舊住房,希望通過本項(xiàng)目進(jìn)行舊城區(qū)改合理節(jié)約其他土地造、開發(fā)能夠徹底改變這里的居住生活環(huán)境,200多畝，為XX的發(fā)展騰出空間。第五章項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及功能標(biāo)準(zhǔn)1建筑面積和內(nèi)容本項(xiàng)目總建設(shè)用地面積110055平方米，總建筑面積588720 平

38、方米。容積率：W 4.600;建筑密度：w 50%綠地率：30%建筑控制高度：w 70米，部分居住及公建建筑高度可控制 在75米內(nèi)；建筑退讓距離：退讓規(guī)劃用地邊界最小距離為不小于5米。2功能設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)2.1建筑使用功能本項(xiàng)目建筑使用功能為：商業(yè)、住宅及配套。2.2設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)(1) 住宅裝飾及設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)：A、商業(yè)用房提供精裝修標(biāo)準(zhǔn)，即：a. 廳、過道的墻、頂抹灰，刷白，地面貼瓷磚；b. 衛(wèi)生間的地面、墻面(1.5米高)貼瓷磚、頂棚吊石膏 頂，并安裝坐便器和面盆；C.設(shè)置照明、給水、污水排放、燃?xì)?、采暖等系統(tǒng)，并 預(yù)埋電話、有線電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)管線。B、商品房部分設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)為：a. 可供菜單式選擇的精裝

39、修方案，而且方案設(shè)計(jì)融入了最 in的時(shí)尚元素；b. 廚衛(wèi)潔具均是進(jìn)口品牌產(chǎn)品；c. 大部分明廚明衛(wèi)，室內(nèi)錯(cuò)層的格局讓空間更加立體化；d. 簡(jiǎn)潔時(shí)尚的外立面，在區(qū)域內(nèi)獨(dú)樹一幟，與眾不同；e. 室內(nèi)所見，均是品牌產(chǎn)品；f. 智能安防和門禁系統(tǒng)，高科技保證安全和人性化；g. 24小時(shí)熱水；24小時(shí)電梯；24小時(shí)直接入戶；h. 小區(qū)局域網(wǎng)；衛(wèi)星電視；監(jiān)控系統(tǒng)將讓住戶更放心。（2）項(xiàng)目商業(yè)設(shè)施：項(xiàng)目配套商業(yè)設(shè)施包括 56000平方米的商業(yè)物流，日后將 統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)招租。2.3住宅戶型規(guī)劃90平米以下的一居至小三居，占比70% 90平米以上的中大戶型，占比30%3、工程項(xiàng)目一覽表依據(jù)初步規(guī)劃方案，主要工程項(xiàng)目

40、見下表5-1表5-1主要工程量一覽表序號(hào)項(xiàng)目名稱說明1土建工程建筑面積588720 m21.1高層住宅建筑面積148500 m1.2地下停車庫建筑面積21200 m1.3商務(wù)酒店建筑面積9900 m1.4寫字樓建筑面積19800 m1.5配套商業(yè)物流建筑面積440220 m2給排水工程水泵機(jī)房100 m23普通消防系統(tǒng)住宅區(qū)4變配電工程（強(qiáng)電）變電站300 m5照明工程小區(qū)照明6通訊工程普通電話配線（端子接單元口）7火災(zāi)報(bào)警安全監(jiān)視公共場(chǎng)所火災(zāi)報(bào)警，可視防盜門8通風(fēng)工程地下停車庫通風(fēng)9閉路電視有線電視機(jī)房50 m10室外工程室外文化廣場(chǎng)600 m第六章建設(shè)方案1、建設(shè)場(chǎng)地環(huán)境1.1地形、地貌建

41、設(shè)場(chǎng)地成矩形狀，場(chǎng)地規(guī)整、地勢(shì)平坦。XX縣地形呈西北高東南低傾斜之勢(shì)，西北和北部為沉積巖組成的山嶺地帶，屬尼山山脈，群山起伏，全縣共有大小山頭910個(gè)，高程一般為100579m中、南部為臨郯蒼平原的一部分，中部為沖積平原， 高程在3565m之間，南部系低澇洼地平原，有洼湖 22個(gè)，高 程在3035m之間。全縣有平原和丘陵兩種地形類型， 平原為主。 北部、西部為丘陵，屬魯中南山地的南緣，海拔在80m- 250m之間。地貌形態(tài)為兩大區(qū)：一是構(gòu)成剝蝕低山區(qū)丘陵區(qū)，二是剝蝕 堆積平原。前者由斜山地和部分山間谷地組成， 成向間平行排列， 是在構(gòu)造基礎(chǔ)上，經(jīng)過流水風(fēng)化等外力剝蝕作用而形成的。后者是在基巖剝

42、蝕的基礎(chǔ)上，由第四紀(jì)沖洪積而成，面積廣闊，地面 坡度小。1.2氣象XX屬暖溫帶半濕潤(rùn)季風(fēng)氣候，四季分明。平均氣溫13.20C ,年日照時(shí)數(shù)2300 2900小時(shí)，年平均降水量850 900毫米。無 霜期平均202天。相對(duì)濕度全年平均為 69%適種宜養(yǎng)面廣。境 內(nèi)大小山丘380座，最高的抱犢崮海拔580米，一般海拔高度為 100200米。主要河流12條，大中型水庫5座，其中會(huì)寶嶺水庫總庫容達(dá)2.67億立方米。淡水面積 5.2萬畝，農(nóng)田有效灌溉 面積45萬畝。1.3地質(zhì)地質(zhì)狀況優(yōu)良，基巖埋深 80180米，基巖面起伏平衡，無 斷裂帶，建筑物抗震設(shè)計(jì)按地震烈度8級(jí)設(shè)防。承載力（R） 般在1015噸/

43、平方米，地下水位1.64.5米，地表水無腐蝕。1.4交通條件XX區(qū)位優(yōu)勢(shì)比較明顯，交通通信條件便利。處于沿海地區(qū)大開放與黃淮海平原大開發(fā)的交叉地帶，位于蘇南、膠東 半島兩大經(jīng)濟(jì)帶的中間地帶，地處日照港、連云港腹地，接受產(chǎn)業(yè)輻射有著較好的條件。分別距日照港、連云港130公里，距兗石鐵路、津浦鐵路、隴海鐵路均不足1小時(shí)路程。206國(guó)道和京滬高速公路縱貫全境，省道、縣鄉(xiāng)公路縱橫交錯(cuò)、四通八達(dá)。固定電話擁有量14.2萬部，移動(dòng)手機(jī)用戶 5.6萬戶。全縣有220千伏安輸變電站 1座、110千伏安輸變電站 4 座，電力供應(yīng)充足。1.5施工條件臨沂是魯南著名的建材基地，各類批發(fā)市場(chǎng)齊全，品種繁多，特別建筑材

44、料市場(chǎng)是蘇北魯南的重要集散地，建設(shè)所 用的鋼材、水泥、石子、砂、鋁材、墻地磚等均可由區(qū)內(nèi)生 產(chǎn)廠家或?qū)I(yè)批發(fā)市場(chǎng)供應(yīng)，可完全滿足建設(shè)需要。2、總體規(guī)劃布局2.1片區(qū)規(guī)劃項(xiàng)目所在地塊位于人流、 物流集中區(qū)域，項(xiàng)目所在區(qū)域未來 將成為集商業(yè)、辦公、居住、娛樂、會(huì)展、文化交流和居住等于 一體的城市多功能新型片區(qū)，成為新車站商圈和商務(wù)區(qū)范圍內(nèi)的 核心地帶。2.2項(xiàng)目整體規(guī)劃設(shè)計(jì)原則（1 ）合理布局，高效利用土地，使業(yè)主的要求與城市功能 有機(jī)地結(jié)合，三種效益可以完美體現(xiàn)。（2）分析用地現(xiàn)狀交通和周邊地區(qū)交通，有效組織人流車 流與城市交通并行不悖。（3）利用周邊優(yōu)越環(huán)境，擴(kuò)大綠化范圍，重視生態(tài)、追求 個(gè)性

45、，使設(shè)計(jì)具有可持續(xù)性、可操作性，并著重處理與環(huán)境關(guān)系， 使建筑融合于環(huán)境，營(yíng)造生態(tài)的、生機(jī)的、生動(dòng)的居住小區(qū)。2.3總平面布局（1）藝術(shù)性的規(guī)劃布局，基地整體規(guī)劃注重陽光的需求。 將傳統(tǒng)的平直布局中引入變異元素，順應(yīng)城市干道向西南偏轉(zhuǎn)，與垂直的空間組織形成對(duì)比與變化，突出空間的開闊有致，步移景異的藝術(shù)氛圍。（2）中庭一帶的規(guī)劃結(jié)構(gòu)。中庭：本規(guī)劃中設(shè)計(jì)了中庭綠 化景觀，向南北沿伸。使綠化和景觀對(duì)于全區(qū)的居民都有良好的 可選性和共享性，避免景觀死角。一帶：為由南向北的綠化景觀 帶，與東側(cè)綠化帶相交。將南北兩軸有機(jī)聯(lián)系在一起。（3）多樣化的布置原則：沿街為商務(wù)酒店和寫字樓，配合 周邊建筑物，與整個(gè)項(xiàng)

46、目合攏，形成整個(gè)區(qū)域的標(biāo)志性建筑。塔 樓長(zhǎng)短錯(cuò)列布置，優(yōu)化居住環(huán)境。（4） 高低錯(cuò)落、豐富的天際線：小區(qū)住宅采用1-4層為商 貿(mào)物流，四層為空中花園，5-20層互相穿插，錯(cuò)落有致，形成 豐富的建筑空間。2.4交通組織（1）設(shè)置溝通性的商業(yè)服務(wù)道路， 聯(lián)系商業(yè)區(qū)與城市其他 地區(qū)；（2）結(jié)合區(qū)域周邊交通網(wǎng)絡(luò)的，規(guī)劃社區(qū)內(nèi)外交通，使社 區(qū)內(nèi)外交通系統(tǒng)有機(jī)結(jié)合， 使業(yè)主出行更加便利。交通規(guī)劃原則（3）合理安排車流路徑，保障交通暢通；（4）保證交易倉儲(chǔ)中心與南 xx路與二環(huán)路的捷的貨客運(yùn) 通道；（5）控制交通對(duì)環(huán)境的影響；（6） 在滿足項(xiàng)目區(qū)近期交通需求的前提下，為后期發(fā)展保 有較大的交通預(yù)留。2.5景

47、觀規(guī)劃主要以自然景觀為主、西南部、西部、西北部為縣城龍頭原始山林區(qū)一九頂蓮花山，東部有自然的XX濱河大道及縣城行政辦公區(qū)、縣政府大樓等，形成了依山傍水的自然景觀-風(fēng)水寶地。品牌展示交易區(qū)的前集中綠地，沿主次干道均為重要景觀軸 線，兩邊均有綠化帶蔓延，并在路交叉節(jié)點(diǎn)形成景觀區(qū)，形成系 列富于變化的城市空間和景觀。2.6規(guī)劃指標(biāo)根據(jù)項(xiàng)目初步方案及建設(shè)規(guī)模，規(guī)劃指標(biāo)見下表6-1 :表6-1項(xiàng)目建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目名稱指標(biāo)1總用地面積150075 m22總建筑面積588720 m3地上建筑面積566720 m4地下建筑面積21200 im25建筑層數(shù)地上4-26 層地下1層6建筑總高83米7建筑層

48、高地上3.2米地下4.5米8建筑容積率3.919綠地率30%3、建筑方案設(shè)計(jì)3.1建筑方案總體構(gòu)思合理布局，高效利用土地，使業(yè)主的要求與城市功能有機(jī)地 結(jié)合，使三種效益可以完美體現(xiàn)； 分析用地現(xiàn)狀交通和周邊地區(qū) 交通，有效組織人流車流與城市交通并行不悖；利用周邊優(yōu)越環(huán)境，擴(kuò)大綠化范圍，重視生態(tài)，具有可持續(xù)性、可操作性，并著 重處理與環(huán)境關(guān)系，使建筑融合于環(huán)境，營(yíng)造生態(tài)的、生機(jī)的、 生動(dòng)的商務(wù)、居住小區(qū)。3.2平面設(shè)計(jì)（1）住宅表6-2項(xiàng)目住宅經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序號(hào)指標(biāo)名稱單位指標(biāo)1套內(nèi)使用面積m2 /套30.716-132.962住宅標(biāo)準(zhǔn)層使用系數(shù)%75%-93%3套內(nèi)建筑面積m36.57-1433

49、.1高層住宅 A型m /套71.48-97.643.2高層住宅 B型m2 /套111.2-143.03.3高層住宅 C型m2 /套36.566-44.8154戶內(nèi)平均居住人數(shù)人/戶2.85居住戶數(shù)戶14226居住人數(shù)人3981(2) 商貿(mào)物流面積表6-3商業(yè)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序號(hào)指標(biāo)名稱單位指標(biāo)1商務(wù)樓建筑面積m2 /198002物流樓建筑面積m24402203商業(yè)用房建筑面積m99003.3立面設(shè)計(jì)本工程立面設(shè)計(jì)是經(jīng)相關(guān)機(jī)構(gòu)和人員審查，并經(jīng)設(shè)計(jì)院專業(yè) 人員計(jì)算得出的。4、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)4.1基礎(chǔ)造型及處理本工程基礎(chǔ)設(shè)計(jì)形式為筏板基礎(chǔ)，根據(jù)上部結(jié)構(gòu)荷載的要 求，本地基持力層的承載力較低，為滿足承載力的要求

50、，采用 CFG樁復(fù)合地基處理方案。本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)建筑物按地震烈度6級(jí)設(shè)計(jì)。項(xiàng)目?jī)?nèi)建筑采用混凝土結(jié)構(gòu)的標(biāo)準(zhǔn)交易倉儲(chǔ)房道路、停車場(chǎng)采用混凝土鋪設(shè)。4.2上部結(jié)構(gòu)本工程上部結(jié)構(gòu)形式為全現(xiàn)澆鋼筋混力土剪力墻結(jié)構(gòu)及框架剪力墻結(jié)構(gòu)。5、公用設(shè)施方案市政設(shè)施源頭建設(shè)利用區(qū)內(nèi)原有設(shè)施 .5.1供水排水研究依據(jù)給排水設(shè)計(jì)依據(jù)建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范、室外給水設(shè) 計(jì)規(guī)范、室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范、生活飲用水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)、污水排 入城市下水道水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)。給水方案項(xiàng)目區(qū)的辦公用水使用供水公司自來水，室外消防用水由 室外消防栓直接供給。進(jìn)水管道為 200-300，遠(yuǎn)期規(guī)劃供水能 力約1000m3/日。排水方案結(jié)合地形特征和道路建設(shè)鋪

51、設(shè)排水管道，采用雨污水分流排 放。室內(nèi)污水經(jīng)過化糞池處理后，用管道排至市政污水管道。室 外采用污水、雨水分流制排系統(tǒng)，所有雨水、污水均集中排入市 政下水道，由市政污水處理系統(tǒng)統(tǒng)一處理。5.2供電(1) 供配電系統(tǒng)：高壓供電為10K V高壓電源，經(jīng)小區(qū)總配 電室分配給兩臺(tái)1000KVA及4臺(tái)630KVA變壓器，總計(jì)4520KVA 最大負(fù)荷4250KW(2) 照明及電力設(shè)備：a. 低壓供配電設(shè)計(jì)：小區(qū)動(dòng)力和照明電源引自小區(qū)變電所 采用電纜分別引入地下一層接線柜；動(dòng)力計(jì)量設(shè)在動(dòng)力 總配電柜，備用照明及共用燈按動(dòng)力計(jì)量，住宅各單元 在每層設(shè)戶表箱一個(gè)；消防設(shè)備、電梯、應(yīng)急照明的負(fù) 荷等級(jí)為二級(jí)，其余為

52、三級(jí)。b. 設(shè)備及選型：住宅內(nèi)采用平口燈，衛(wèi)生間、廚房采用此燈頭，非住宅部分采用熒光燈(要求C0& >0.9 )，均選用節(jié)能型燈具；小區(qū)采用安全型安裝插座， 戶內(nèi)衛(wèi)生間、 洗衣機(jī)用插座采用防濺型。5.3供氣本項(xiàng)目燃?xì)庠谥信d路接入。5.4供暖供熱供熱總規(guī)劃能力270蒸噸/小時(shí)，直徑DN35O/DN350支線直徑 DN300/DN3005.5弱電設(shè)計(jì)(1)電話網(wǎng)絡(luò)：在地下一層設(shè)有電話交接間，機(jī)房?jī)?nèi)設(shè)有 回配線架一臺(tái)，一臺(tái)電話由大對(duì)數(shù)電纜引入；網(wǎng)絡(luò)由光纜引入。電話網(wǎng)絡(luò)支線采用五類八芯線，從配線架穿管引至各樓層。（2）電視：在地下一層設(shè)有電視前端箱，電視主干線路采 用SYV-75-9同軸電纜穿鋼管，引至各樓層，要求用戶出口電平 不小于68db+4db,電視分之器盒至用戶，采用 SYV-75-5同軸電 纜穿鋼管。（3）樓宇對(duì)講系統(tǒng)：一層主入口設(shè)一帶電控鎖的防盜門，對(duì)講主機(jī)設(shè)于門邊墻上；一層設(shè)視頻分配器及譯碼器，2-25層設(shè)譯碼器，每戶可設(shè)對(duì)講分機(jī)，一層各戶設(shè)窗磁和門磁。6、消防根據(jù)國(guó)家建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范GPJ16- 87 （修訂本）的規(guī)定，本項(xiàng)目?jī)?chǔ)存物品的火災(zāi)危險(xiǎn)性為丙類，庫房為一、二級(jí)耐火 等級(jí)的單層建筑，根據(jù)要求設(shè)室內(nèi)外消防給水系統(tǒng)，并配有急救消防設(shè)施。6.1消防給水系統(tǒng)在庫區(qū)室外消防給水管線，埋地設(shè)，呈環(huán)狀布置，